北京地產(chǎn)市場情況

1、北京房地產(chǎn)市場運行情況part 1 北京房地產(chǎn)市場分析 北京市場發(fā)展綜述土地市場房地產(chǎn)市場 2010年7月，隨著遠(yuǎn)郊新開樓盤的”低開”，成交量有所反彈；8-9月，市場出現(xiàn)了回暖跡象，9.29新政后，市場回暖勢頭嘎然而止，但11、12月份市場隨供應(yīng)增加、剛性需求消費者觀望情緒的瓦解，而再次出現(xiàn)成交火爆現(xiàn)象；而房地產(chǎn)市場成交價格方面，持續(xù)高位運行狀態(tài)。北京商品住宅成交市場1月成交量環(huán)比下降，降幅為28.1%國八條政策出臺，市場迅速進(jìn)入“冰凍期”市場迅速轉(zhuǎn)淡；成交量大幅回落，不足上月三分之一量價均有不同幅度的回落，成交量回落到上月的三分之一左右。2010年56月市場筑底反彈；成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲。市場

2、呈現(xiàn)“量漲價滯”特點，成交量環(huán)比上漲兩成，止跌回升。部分遠(yuǎn)郊樓盤低價入市，帶動成交量上漲7-9月10月11-12月受新一輪調(diào)控影響，成交量環(huán)比下降兩成多成交量再次出現(xiàn)下降，但成交價格仍維持高位運行狀態(tài)。成交量再次出現(xiàn)回暖勢頭，成交量連續(xù)兩個月攀升，優(yōu)質(zhì)土地交易活躍。市場再次出現(xiàn)回暖勢頭2011年1月1月成交量環(huán)比下降，降幅為28.1%。受元旦和春節(jié)因素影響，多數(shù)開發(fā)商放緩供應(yīng)節(jié)奏，市場供應(yīng)量急劇下滑，成交量也較12月份有所下降。在年底回籠資金的壓力下，打折促銷的樓盤增多，引發(fā)剛性及投資需求年末的入市信心 從近一年市場情況，可以清晰的發(fā)現(xiàn)，北京房地產(chǎn)市場依舊處于政策主導(dǎo)的階段，2010年 “三波

3、”房地產(chǎn)調(diào)控政策（第一波為以“國十一條”為代表的緊縮型調(diào)控，第二波為以“國十條”為代表的打壓型調(diào)控，第三波為以“9.29”新政為代表的管制型調(diào)控）雖在一定程度抑制了投資性需求和改善性需求，造成市場成交量回落明顯，但逐步被市場消化后，便重現(xiàn)市場回暖態(tài)勢。并且在一系列的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場價格回落現(xiàn)象不明顯，仍處于高位運行狀態(tài)。2010年1月-2011年1月土地市場成交情況北京2010年1月-2011年1月北京土地成交量走勢2010年1月-2011年1月北京土地單價及樓面地價走勢 2011年1月北京共成交土地23宗，成交建設(shè)用地面積96.24萬平方米，成交規(guī)劃建筑面積180.48萬平方米。 從近

4、13個月土地市場成交情況來看，11月、12月為土地成交高峰期。 近13個月北京土地成交均價出現(xiàn)了較大波動，4月新政后土地價格大幅跳水，9月份、12月份出現(xiàn)明顯反彈，但隨即又出現(xiàn)下調(diào)。 本月，北京樓面地價為3405元/平方米，土地單價6385元/平方米，較12月份均出現(xiàn)下降。 從近13個月北京土地市場成交情況來看，4月北京開始實施的土地新政使開發(fā)商拿地受到嚴(yán)格限制，土地價格大幅跳水，9月、12月受個別優(yōu)質(zhì)地塊成交影響，價格明顯反彈，隨即又出現(xiàn)滑落。全年土地集中爆發(fā)在11月份和12月份，成交規(guī)模明顯超出其余各月份，本月土地市場價格呈現(xiàn)回落態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)來源：北京土地整理儲

5、備中心 2011年1月，成交的6幅中服地塊占據(jù)了土地樓面地價排行的前幾位，成交樓面地價均在20000元/平方米左右，本月成交地塊中最高成交樓面地價僅為7600元/平方米。序號宗地名稱板塊成交時間占地面積(m2)規(guī)劃建筑面積(m2)容積率成交總價（萬元）樓面地價(元/m2)溢價率（%）競得人1崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地望京板塊3月15日835071695372.040800024066172%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（cbd）核心區(qū)z4地塊cbd核心板塊12月22日1003014000013.9629960021400 /中國民生銀行股份有限公司3朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)

6、中心區(qū)（cbd）核心區(qū)z5地塊cbd核心板塊12月22日957812000012.53 25200021000 /安邦財產(chǎn)保險股份有限公司、和諧健康保險股份有限公司和標(biāo)準(zhǔn)投資集團有限公司聯(lián)合體4朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（cbd）核心區(qū)z3地塊cbd核心板塊12月22日1049012000011.44 25200021000 /中國國際金融有限公司等5家公司聯(lián)合體5朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（cbd）核心區(qū)z6地塊cbd核心板塊12月22日1100719000017.26 38070320037/遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司、香港上海匯豐銀行有限公司和崇高發(fā)展有限公司聯(lián)合體6海淀區(qū)西北旺北c1地塊居住項目

7、用地（唐家?guī)X地區(qū)整體改造資金平衡項目）上地板塊11月16日850991872182.237440020000/北京萬科企業(yè)有限公司和五礦建設(shè)投資管理（北京）有限公司聯(lián)合體7朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（cbd）核心區(qū)z14地塊cbd核心板塊12月21日1640122000013.41 41140018700 /正大置地有限公司等11家企業(yè)聯(lián)合體數(shù)據(jù)來源：北京土地整理儲備中心2010年1月-2011年1月北京成交土地樓面地價排名前十（居住用地）2010年1月-2011年1月土地市場成交情況北京2011年1月，北京商品住宅供求比為1：11.97，市場供求失衡加劇2010年1月-2011年1月北京市商

8、品住宅供求走勢圖 2011年1月，商品住宅新增供應(yīng)面積10.3萬平方米，環(huán)比大幅下降，僅有5個項目供應(yīng)。同比下降89.2%； 成交量方面，商品住宅成交123.3萬平方米，環(huán)比下降28.1%，同比上漲9.3%。從供求關(guān)系上看，商品住宅市場供求比1：11.97，市場供求失衡局面再次趨緊。北京商品住宅市場供求關(guān)系分析數(shù)據(jù)來源：cric項目名稱隸屬區(qū)域板塊環(huán)線分布物業(yè)類型開盤價格（元/m2）規(guī)模（）建筑形態(tài)中信城宣武區(qū)宣武板塊二環(huán)內(nèi)普通住宅4000060984高層中糧萬科長陽半島房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅1500022328高層戛納35號海淀區(qū)學(xué)院路板塊三至四環(huán)間普通住宅4200013676小高層果

9、嶺假日大興區(qū)黃村板塊五環(huán)外普通住宅205003829多層御園海淀區(qū)西山板塊四至五環(huán)間普通住宅200002097低層本月新開盤項目列表北京商品住宅市場新開盤項目 受到元旦和春季兩大節(jié)日臨近的影響，開發(fā)商推案態(tài)度不積極，2011年1月，北京商品住宅項目僅有6個項目有新推案，總建筑規(guī)模在10.3萬平方米，其中不乏中高端項目，如二環(huán)內(nèi)的中信城、學(xué)院路板塊的戛納35號，其開盤價格都在40000元/平方米左右。數(shù)據(jù)來源：cric 1月份北京商品住宅共有5個項目開盤入市，開盤項目總建筑面積10.3萬平方米。其中，開盤5個項目中2個是純新盤，3個為老項目后期推盤。1月份的新開盤項目，以五環(huán)內(nèi)為主。 本月成交價

10、格一改上個月回落態(tài)勢，攀至22945元/，環(huán)比上漲11.6%，同比上漲20.1%，為近13個月以來價格最高位。并超過2010年4月出臺國八條政策前，市場最高成交價格。北京商品住宅市場成交價格分析數(shù)據(jù)來源：cric北京市2010.1-2011.1月商品住宅量價走勢圖 2011年1月，北京商品住宅價格有所上漲，成交均價為22945元/平方米，環(huán)比上漲11.6%，同比上漲20.1%，達(dá)近13個月以來最高成交價格。 本月成交價格上漲主要是由于本月多個高單價項目大面積成交所造成，如中信城、麗都水岸、首城國際中心、首開幸福廣場等，其均價都在30000元/平方米以上，其單個成交量也均在1.3萬平方米以上。8

11、0（含）-100和140（含）-200面積段，二室、三室戶型為供應(yīng)主力面積段戶型n 2011年1月，北京市商品住宅市場新增供應(yīng)中， 80（含）-100平方米面積段占供應(yīng)量首位，供應(yīng)面積4.4萬平方米，占比約 43%；n140（含）-200平方米面積段供應(yīng)量列第二，供應(yīng)面積3.1萬平方米，占比約30%。n 2011年1月，三室、二室為本月商品住宅新增供應(yīng)的主流戶型，占比分別為46%、40%。n具體來看，三室新增供應(yīng)4.7萬平方米，位居第一，二室新增供應(yīng)4.1萬平方米，位居第二，本月四室房型供應(yīng)0.7萬平方米，占本月供應(yīng)量的7%，位居第三。北京商品住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)80（含）-100平方米面積段成交

12、占比最高（38%），二室、三室為成交主力戶型面積段戶型n 2011年1月，商品住宅成交面積段排名第一的為80（含）-100平方米面積段，本月成交量36.1萬平方米，占總成交量的38%；n60平方米以下面積段成交11萬平方米，占比22%；n140(含)200平方米面積段成交26.3萬平方米，占總成交面積的16%。n其余各面積段的成交面積占比都在14%以下。n 2011年1月，商品住宅成交市場的中堅力量依然是二室和三室。本月二室成交面積42.6萬平方米，占比35%，三室成交面積34.2萬平方米，占比28%。一室成交12.4萬平方米，占比10%n本月商品住宅成交主力戶型仍為中小戶型，一室、二室、三室

13、總占比73%。北京商品住宅市場成交結(jié)構(gòu)10000（含）-15000元/平方米和30000(含)元/平方米以上單價段；200（含）-400萬元總價段成交占比表現(xiàn)突出。單價段總價段n 2011年1月， 10000（含）-15000元/平方米價格段成交占比最大，成交面積31.5萬平方米，占比26%； n 其次是30000元/平方米以上價格段，成交面積29.2萬平方米，占比24%；n位列第三的為20000（含）25000元/平方米價格段，共成交19.9萬平方米，占比16%。n 2011年1月，200（含）-400萬元總價段所占比重最大，成交量為31.9萬平方米，所占比重為26%；n其次為400（含）-

14、1000萬元總價段，成交面積為29.6萬平方米，占比為23%；n本月成交第三為100萬元以下總價段，成交分別為20.4萬平方米，占比為16%。北京商品住宅市場成交結(jié)構(gòu)1月北京商品住宅項目銷售top10排行數(shù)據(jù)來源：cric2011年1月商品住宅項目銷售top10排行榜 從以下進(jìn)榜的項目來看，除中信城、麗都水岸、首城國際中心價格在3萬元以上外，其余進(jìn)榜項目成交均價在2萬元左右。項目名稱板塊開盤時間成交面積()成交均價(元/)同比周邊價格漲跌幅（%）與上期推案價格比較（%）累計銷售率（%）開發(fā)商中糧萬科長陽半島房山板塊2010-12-1880,64915,9326.45%持平97.47%北京中糧萬

15、科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昆泰嘉誠中心望京板塊2010-2-651,73120,200/無上期99.89%北京昆泰嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍湖香醍溪岸順義板塊2009-10-1831,46814,012/16.67%81.04%北京龍湖慶華置業(yè)有限公司龍湖蔚瀾香醍南通州板塊2010-4-1722,73424,731/24.00%74.92%北京龍湖天行置業(yè)有限公司非中心-中弘國際商務(wù)花園京通沿線板塊2009-12-2019,39819,489/18.42%39.73%北京中弘投資有限公司旗勝家園昌平板塊2011-1-819,33016,033/無上期96.72%北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中信城

16、宣武板塊待定17,97941,964/與上期推案時間間隔超過6個月0.00%北京中信房地產(chǎn)有限公司麗都水岸望京板塊2011-1-1617,33230,686/與上期推案時間間隔超過6個月43.94%北京太平洋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首城國際中心cbd南區(qū)板塊2009-8-816,79632,275/-21.05%95.45%北京惠明置業(yè)有限公司綠地新都會國際花都房山板塊2010-12-1815,70316,652-9.09%無上期80.22%北京綠地京城置業(yè)有限公司項目位置物業(yè)類型開盤時間總建面積容積率成交均價開發(fā)商 房山長陽鎮(zhèn)京良路南側(cè)，京良環(huán)島東行約3公里普通住宅2010-12-18100萬1

17、.515,932元/北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司突出案例解讀中糧萬科長陽半島項目介紹n房山郊區(qū)大盤：低總價，主力戶型為2居、3居，滿足剛需客戶需求；n萬科品牌效應(yīng)：前期持續(xù)熱銷，積累客戶較充分。熱銷原因1月項目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(元/m)8064988415932p2011年1月16日新推案252套房源，戶型有1、2、居，以87-892居為主p2010年12月19日新推案848套房源，戶型有1、2、3居，以68-89的2居，90多的3居為主。項目位置物業(yè)類型開盤時間總建面積容積率成交均價開發(fā)商朝陽區(qū)望京東路與溪陽東路交叉口東100米酒店式公寓2010-02-06

18、11萬4.520,200北京昆泰嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司突出案例解讀昆泰嘉誠中心項目介紹n位于朝陽區(qū)望京中關(guān)村科技園內(nèi)，東臨五環(huán)路，南依北小河，緊鄰?fù)┕珗@。地理位置十分優(yōu)越。 n項目為商業(yè)立項，40年產(chǎn)權(quán)，但成交均價僅20200元/平方米，與周邊項目相比存在明顯的價格優(yōu)勢。熱銷原因1月項目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(元/m)5173129720200p2010年2月推出388套房源，戶型面積為90平米一居，146-156平米兩居，182-192平米三居。項目位置物業(yè)類型開盤時間總建面積容積率成交均價開發(fā)商 順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)張家莊村北部普通住宅;別墅2009-10-18305,860

19、1.214,012北京龍湖慶華置業(yè)有限公司突出案例解讀龍湖香醍溪岸項目介紹n位于順義新城核心，喬波滑雪館北側(cè)；與北京最大森林公園為鄰，距京東最大水系景觀潮白河90米，獨享8.5萬平米的社區(qū)公園。n周邊交通狀況：從京承高速、京順路、機場高速、白馬路等城市快行線均可快速連通市區(qū)，距首都機場僅15 公里。n龍湖地產(chǎn)品牌力作，普通住宅部分共享別墅社區(qū)資源。熱銷原因1月項目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(元/m)3146854514012p2010-07-03，推出404套房源，戶型以108-144三房為主p2010-04-02，推出542套房源，主力戶型為100-151的三房。 新政對高端市

20、場和別墅市場影響尚未顯現(xiàn)。本月高端住宅供應(yīng)量大幅萎縮，僅有中信城、戛納35號和御園項目有供應(yīng)，供應(yīng)7.7萬，成交18.9萬，價格47853元/，成交表現(xiàn)較為穩(wěn)定；別墅市場僅供應(yīng)2000平方米，成交量小幅下滑至10萬平方米。2010年1月-2011年1月北京市高端住宅市場量價走勢p5月以來，北京高端市場明顯受到新政的影響，成交量銳減。5-7月份成交量處于低谷。但8月以來成交量明顯回升，月均成交量8萬平方米，其中1月份供應(yīng)量為7.7萬，環(huán)比下降46.7%；成交量18.9萬平方米，環(huán)比上漲15.42%；成交均價47853元/，環(huán)比上漲7.69%。由于受個案項目的影響，高端公寓成交均價波動較大。p20

21、10年以來，北京別墅成交量在4月份達(dá)到峰值后于8、9月份開始逐步走出低谷。1月別墅成交量10.06萬平方米，環(huán)比下降29.59%,成交價格為30060元/平方米，環(huán)比上漲26.62%。2010年1月-2011年1月北京市別墅市場供求價走勢數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)來源：cric注：2009年高端住宅為單價25000元/平方米以上樓盤，2010年高端住宅為單價35000元/平方米以上樓盤。高端住宅市場及別墅市場量價走勢高端公寓項目中，中信城、首開幸福廣場-鉑郡項目入市熱銷，宣武區(qū)表現(xiàn)搶眼，成高端項目集中地。別墅項目中，近遠(yuǎn)別墅依然是市場熱點，由于其優(yōu)越的自然環(huán)境及較高的性價比受到客戶青睞。本月，富力

22、十號的住宅和別墅雙雙進(jìn)入前五名，表現(xiàn)搶眼。1月高端住宅項目及別墅項目銷售top5排行數(shù)據(jù)來源：cric1月高端住宅項目銷售top5排行榜排名項目名稱區(qū)域板塊環(huán)線成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(元/m)1中信城宣武區(qū)宣武板塊二環(huán)內(nèi)17,97913741,9642首開幸福廣場朝陽區(qū)使館區(qū)板塊二至三環(huán)間13,6398650,0833唐寧one海淀區(qū)中關(guān)村板塊四至五環(huán)間13,44516945,1674富力十號朝陽區(qū)cbd核心板塊二至三環(huán)間10,9383449,8085四合上院宣武區(qū)宣武板塊二環(huán)內(nèi)9,1947035,338排名項目名稱區(qū)域板塊環(huán)線成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(元/m)1龍湖

23、蔚瀾香醍通州區(qū)南通州板塊五環(huán)外9,6865131,1862富力十號朝陽區(qū)cbd核心板塊二至三環(huán)間5,2461153,1473龍熙順景大興區(qū)黃村板塊五環(huán)外5,1641417,0764溫哥華森林昌平區(qū)昌平板塊五環(huán)外4,9121126,4955保利壟上昌平區(qū)昌平板塊五環(huán)外4,673924,8571月別墅項目銷售top5排行榜數(shù)據(jù)來源：cric項目位置物業(yè)類型開盤時間總建面積容積率成交均價開發(fā)商菜市口南大街高端住宅2011-01-201000002.6641,779北京中信房地產(chǎn)有限公司突出案例解讀中信城項目介紹n 中信城地段位置絕佳，位于宣武區(qū)菜市口皇城核心地段。n 項目已售兩期，市場認(rèn)知度較高，前

24、期積累客戶量較大，團購客戶較多。n 項目戶型設(shè)計以中小戶型為主，以100平方米以內(nèi)的二房、150平方米以內(nèi)的三房為主力戶型，總價可控。熱銷原因1月項目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(元/m)17,97913741,964p1月20日新推503套，戶型為123-147的三房為主；85-93的二房為主。項目位置物業(yè)類型開盤時間總建面積容積率成交均價開發(fā)商朝陽區(qū)東直門外新東路幸福村普通住宅2005-04-2855萬平方米4.0951100元/平方米北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司突出案例解讀首開幸福廣場二期鉑郡項目介紹n 首開幸福廣場東鄰東三環(huán)燕莎國際商圈，南取cbd、長安街國際商務(wù)中心帶

25、，西乘東直門亞洲第一交通樞紐，北面國門使館區(qū)。n 首開幸福廣場集高檔國際公寓、企業(yè)總部、現(xiàn)代藝術(shù)中心、國際商業(yè)街等多種物業(yè)為一體，構(gòu)建成一個功能完備的國際化生活特區(qū)。熱銷原因1月項目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(元/m)143069749410p 首開幸福廣場以小戶型為主：33.95-166.91平方米的一房占比 最大達(dá)到了68.77%。地段絕佳，總價可控。項目位置物業(yè)類型開盤時間總建面積容積率成交均價開發(fā)商朝陽區(qū)廣渠路10號普通住宅2010-11-25（最新推案）72500平方米2.2446707元/平米北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司突出案例解讀富力十號項目介紹n富力十號地理位置絕

26、佳，位于朝陽區(qū)廣渠路10號，周邊有可比性的新盤較少。n項目新推出了高品質(zhì)的2棟板式小高層以及2棟城市合院別墅，板式小高層主力戶型為224-289平米平層goodfeel，戶型南北通透。n項目定位高端，填補了國貿(mào)地區(qū)缺乏高端新盤的空白，戶型面積較大，社區(qū)配套豪華，產(chǎn)品較為豐富，迎合了高端置業(yè)者的需要。熱銷原因1月項目表現(xiàn)成交面積(m)成交套數(shù)(套)成交均價(元/m)10,9383449,808p2010-11-25開盤，推出產(chǎn)品類型多樣，聯(lián)排別墅、大戶型公寓。因為cbd收尾項目，項目享有較大的溢價空間。part 2 北京房地產(chǎn)市場政策環(huán)境及走勢分析政策環(huán)境分析2011年政策初見端倪2011年房地

27、產(chǎn)市場一系列調(diào)控措施：1月31日【青島】青島市政府新聞辦召開新聞發(fā)布會，介紹了青島出臺樓市限購令的相關(guān)情況。具體實施細(xì)則尚未公布。1月26日1月27日2月9日2月9日【房價調(diào)控】【房產(chǎn)稅】【央行】【住建部】新國八條頒布，包括二套房房貸首付比例提高至60%，限購政策擴及全國以及二手房交易營業(yè)稅全額征收等細(xì)則；上海、重慶房產(chǎn)稅試點細(xì)則頒布。自2月9起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款利率0.25個百分點。自2月9日起上調(diào)個人住房公積金存貸款利率。同時對于利用公積金支持保障性住房建設(shè)試點工作的城市，五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%。各城市國八條落地政策：2月1日【上?！可虾３雠_落實“國八條”的樓市調(diào)

28、控細(xì)則，提出限購、限貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點等9條措施，多管齊下遏制投資投機性購房。【北京】【南京】【成都】【濟南】按照“新國八條”有關(guān)規(guī)定，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，會出臺住房限購實施細(xì)則。2月12日山東省濟南市有關(guān)限購細(xì)則規(guī)定從即日起至12月31日，濟南市戶籍及非戶籍居民家庭，只能在市區(qū)范圍內(nèi)新購一套新建商品住房。 政府調(diào)控的決心和居高不下的市場矛盾預(yù)示，未來房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢不會改變。一系列調(diào)控措施還將繼續(xù)出臺。政策環(huán)境分析2011年“國八條”新政解讀國八條政策要點：【調(diào)整稅費】對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行

29、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。【差別信貸】對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。（首付比例上調(diào)一成）?！驹黾油恋爻鲎尅拷衲甑纳唐纷》坑玫毓?yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量?！鞠拶徤墶扛髦陛犑?、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏?/p>

30、民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。政策點評：1、本次調(diào)控事前沒有任何信號釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控和控制房價的決心，對市場需求有較大沖擊，方向性意義較強。2、這次政策重點不僅是首付六成和從嚴(yán)征收營業(yè)稅、個人所得稅，全面限購的政策力度更大。本次調(diào)控明確要求直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市（這已基本涵蓋了全國主要城市）嚴(yán)格實施限購令，而且與之前各城市限購令明顯不同的是，本次不是限制新增一套，而是計算存量，如果已有兩套以上住房，則明確不能再購買，這個政策對市場的殺傷力很大!各主要城市國八條落地政策解讀n 上海落地政策與全國版國八條保持了高度一致

31、。從限購、信貸等方面入手。n 二套房限購，三套房一律停售。具體細(xì)則與國八條高度一致；信貸收緊，二套房首付不得低于60%,利率1.1倍；房產(chǎn)稅落地試行；國務(wù)院要求的具體調(diào)控目標(biāo)上海計劃在3月公布。n 青島反映速度最快，政策頒布速度快，1月31日在本市網(wǎng)站上公布。n 從落地政策的細(xì)節(jié)來看，青島版國八條與全國版國八條保持了高度一致。限購、信貸均嚴(yán)格執(zhí)行了中央的要求。12政策環(huán)境分析各城市國八條落地政策n 北京落地政策與全國版國八條保持了高度一致，部分條文更加嚴(yán)厲。從限購、信貸等方面入手。n 其中對購房人資格要求5年以上的條文成為北京版政策的關(guān)注點。對北京版政策的詳細(xì)分析見后面京十五條分析。3深圳、廣

32、州、哈爾濱、南京、成都、太原、南寧、長春、貴陽等城市也相繼出臺了國八條落地政策，各地政策以貫徹執(zhí)行中央國八條政策為主。 貸款利率提高，必然會增加貸款者的購房成本。但首套住房首付已由最低二成提至三成，貸款利率已由最低七折升至八五折對購房者的影響更為直接。 上海、重慶相繼落地房產(chǎn)稅，但在此之前國八條公布，其調(diào)控力度遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅且更多關(guān)注各地執(zhí)行力度，掩蓋了房產(chǎn)稅的調(diào)控效果。加息效果尚未顯現(xiàn)房產(chǎn)稅落地政策過于溫柔國八條是主力，加息、房產(chǎn)稅只能敲邊鼓 對于房地產(chǎn)市場而言，加息的影響需要經(jīng)歷一個量變到質(zhì)變的過程。 每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，總體影響較?。患酉⒅芷谶^半，尤其是最后一次加息

33、完成之后，其累積效應(yīng)，才會顯著表現(xiàn)出來。 若依此規(guī)律，則當(dāng)前第三次加息后，對于樓市依然屬于“溫水煮青蛙”，不必夸大其效果。 上海、重慶房產(chǎn)稅政策較為相似，先皆是對多套和高檔房的住宅征求持有環(huán)節(jié)的稅收；差異之處于重慶直接向高檔房“開炮”，以別墅和單價為參照系，涉及面小，稅率略高；而上海方案主要以套數(shù)和面積為衡量標(biāo)準(zhǔn)，涉及面略大，稅率稍低。 輿論漸漸將房產(chǎn)稅視為抑制房價的“終極武器”，落地后成了一枚“小小的子彈”。 政策環(huán)境分析加息、房產(chǎn)稅政策解讀政策環(huán)境分析新政市場表現(xiàn)2011年前四周北京二手住宅成交套數(shù)走勢2011年前四周北京新建商品住宅供應(yīng)成交套數(shù)走勢【上海】房地產(chǎn)交易中心過戶數(shù)明顯增加，估

34、計大約增長了兩至三成左右。國八條新政出臺周（1月24日-1月30日）上海新增供應(yīng)面積11.4萬平方米，成交近27萬平方米，成交量較前兩周有小幅上漲，新政出臺后兩周（1月31日-2月13日）則供應(yīng)量、成交量均大幅下滑，累計供應(yīng)5.6萬平方米，累計成交4.1萬平方米?！厩鄭u】國八條新政出臺周（1月24日-1月30日）青島新增供應(yīng)面積13.1萬平方米，成交量21萬平方米，成交量連續(xù)兩周超過200萬平方米，恐慌性購房造成房地產(chǎn)市場短暫繁榮，新政出臺后兩周（1月31日-2月13日）則供應(yīng)量為0，成交量大幅下滑，第5周（1月31日-2月6日）僅成交3.9萬平方米，第六周（2月7日-2月14日）市場無供應(yīng)、

35、無成交?！颈本空攮h(huán)境總結(jié)n 2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，嚴(yán)厲程度不斷加劇，但對市場的影響不明顯；2011年開年房產(chǎn)調(diào)控力度升級，中央明確表明對房產(chǎn)的調(diào)控信心，如國八條調(diào)控后仍達(dá)不到調(diào)控目標(biāo)，政策將再度升級、加碼。n 因此政府調(diào)控的決心和居高不下的市場矛盾預(yù)示，未來房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢不會改變。北京“新國八條”落地政策2月16日，北京市人民政府辦公廳出臺關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知，該通知是北京對“新國八條”的細(xì)化規(guī)定，共十五條，從土地、稅收、建設(shè)、信貸、限購、保障房等多個方面對下階段的調(diào)控工作做出了細(xì)致性的要求。北京版國八條政策要點1：【保障性住房建

36、設(shè)目標(biāo)量化，保障力度加強?！?通知規(guī)定十二五期間全市計劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，其中2011年全市通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套，在公租房方面，2011年年底前實現(xiàn)配租入住1萬戶以上。2010年北京商品住宅成交量為1201萬平方米，約為12萬套左右。以這樣的標(biāo)準(zhǔn)計算，這意味著2011年將會有超過20萬戶（人）通過保障性住房解決居住問題。從增量上看，保障性住房的受益人群將會超過購買商品房的人群，這將極大的緩解北京市的住房問題。政策要點解讀：從內(nèi)容上看可以分為重申和加強兩部分內(nèi)容。其中差別化信貸、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理、加強稅收征管等部分為與新國八條的規(guī)定并無大的差異，屬于重申性內(nèi)容；而在保障性住房和限購方面，則出現(xiàn)了新的規(guī)定，成為本次京版