xx代理北京豐臺(tái)區(qū)中海城及安德魯斯商業(yè)營(yíng)銷報(bào)告--xiaocai700

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中海城中海城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。發(fā)展商需求：發(fā)展商需求：回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化！回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化！1) 商業(yè)定位準(zhǔn)確具有前瞻性商業(yè)定位準(zhǔn)確具有前瞻性2) 選擇最佳銷售引擎選擇最佳銷售引擎3) 價(jià)格合理預(yù)估價(jià)格合理預(yù)估4) 選擇最佳售賣方式選擇最佳售賣方式5) 業(yè)態(tài)合理規(guī)劃業(yè)態(tài)合理規(guī)劃現(xiàn)階段目標(biāo)：確定最佳商業(yè)營(yíng)銷定位（重點(diǎn)一期）現(xiàn)階段目標(biāo)：確定最佳商業(yè)營(yíng)銷定位（重點(diǎn)一期）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深入分析的問題深入分析的問題1 1、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2 2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對(duì)本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？

2、、新興居住區(qū)發(fā)展模式對(duì)本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4 4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？3 3、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 1、一期到底賣什么？、一期到底賣什么？3 3、一期一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估 ？4 4、一期一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？需要解決的問題需要解決的問題5 5、一期一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2 2、一期一期客戶是誰？客戶是誰？6 6、C1C2C1C2定位的方向建議！定位的方向建議！本報(bào)告是嚴(yán)格保密

3、的。深入分析的問題深入分析的問題1 1、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2 2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對(duì)本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？、新興居住區(qū)發(fā)展模式對(duì)本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4 4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？3 3、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上市套數(shù)9211上市面積(m2)1245930銷售套數(shù)1508銷售面積(m2)105145銷售金額(￥)1666271056銷售均價(jià)15847.3637銷售率8.44%20052005商業(yè)地產(chǎn)背景商業(yè)地產(chǎn)

4、背景E-FDCE-FDC信息網(wǎng)信息網(wǎng)VIPVIP查詢查詢截至截至2005.12.92005.12.9日北京住宅類商業(yè)項(xiàng)目銷售狀況日北京住宅類商業(yè)項(xiàng)目銷售狀況商業(yè)市場(chǎng)總體銷售形勢(shì)嚴(yán)峻，更要用心去做！商業(yè)市場(chǎng)總體銷售形勢(shì)嚴(yán)峻，更要用心去做！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深入分析的問題深入分析的問題1 1、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2 2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對(duì)本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？、新興居住區(qū)發(fā)展模式對(duì)本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4 4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？3 3、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？、商業(yè)

5、營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式?jīng)Q定人口變遷城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式?jīng)Q定人口變遷資源型城市：如唐山、天津、太原資源型城市：如唐山、天津、太原上層上層20%中產(chǎn)中產(chǎn)30%底層底層50%上層上層20%中層中層60%底層底層20%啞鈴型人口結(jié)構(gòu)啞鈴型人口結(jié)構(gòu)紡錘型人口結(jié)構(gòu)紡錘型人口結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)型城市：如北京、上海、深圳、廣州經(jīng)濟(jì)型城市：如北京、上海、深圳、廣州住宅發(fā)展趨向：豪宅、別墅及普通住宅。商業(yè)消費(fèi)趨向：百貨類商業(yè)為主。中產(chǎn)住宅。從百貨類商業(yè)轉(zhuǎn)向特色、主題性商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域2000年比1990年增加增幅%年 均 增 速%北京市135730027.72.45崇文區(qū)3

6、4.6-7.1-17-1.79東城區(qū)53.6-7.1-11.7-1.2西城區(qū)70.7-4.9-6.5-0.65宣武區(qū)52.6-3.1-5.6-0.55門頭溝區(qū)26.7-0.4-1.5-0.14密云縣42-0.6-1.4-0.14延慶縣27.50.10.360.04平谷縣39.712.60.25房山區(qū)81.44.86.30.59通州區(qū)67.47.111.81.08懷柔縣29.63.513.41.23順義區(qū)63.78.8161.45大興縣67.214.828.22.44昌平區(qū)61.518.141.73.43海淀區(qū)22479.755.34.35朝陽區(qū)22984.258.14.54石景山區(qū)48.918

7、.158.54.58豐臺(tái)區(qū)136.95873.55.48戶口整頓數(shù)戶口整頓數(shù)快速匯總數(shù)快速匯總數(shù)機(jī)器匯總數(shù)機(jī)器匯總數(shù)常住人口常住人口(萬人萬人)127.9136.9136.9本區(qū)戶籍人口本區(qū)戶籍人口(萬萬人人)81.681.782.6居住本區(qū)戶口在居住本區(qū)戶口在本市其他區(qū)縣本市其他區(qū)縣(萬萬人人)2225.3(估)25.3(估估)全部外來人口全部外來人口(萬萬人人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上其中：半年以上暫住人口暫住人口(人人)647665870558566本區(qū)總?cè)丝诒緟^(qū)總?cè)丝?常住常住人 口 暫 住 人人 口 暫 住 人口口)(萬人萬人)134.4142.8142.8 20

8、00年全區(qū)居住半年以上的常住人口為136.95萬人，與1990年7月1日0時(shí)第四次全國人口普查的78.92萬人相比，十年零四個(gè)月共增加了58.03萬人，增長(zhǎng)73.54%。平均每年增加平均每年增加5.62萬人，年平均增長(zhǎng)率為萬人，年平均增長(zhǎng)率為5.48%。在全市十八個(gè)區(qū)縣中，10年間豐臺(tái)區(qū)人口年平均增速最快，增幅最高！外城區(qū)的拆遷及外來人口的增加！人口流動(dòng)增長(zhǎng)最活躍！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2005豐臺(tái)區(qū)第一季度人均消費(fèi)支出實(shí)際增長(zhǎng)12.7%居民收入實(shí)際增長(zhǎng)9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元 11、食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)改善。、食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)改善。一季度居民食品消費(fèi)支出

9、為1003.03元，同比增加100元，增長(zhǎng)11.1%；食品消費(fèi)占消費(fèi)支出的比重由上年的35.4%降為34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增長(zhǎng)23.5%，居民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善和提高。22、衣著消費(fèi)增長(zhǎng)明顯。、衣著消費(fèi)增長(zhǎng)明顯。居民人均用于衣著支出265.67元，增長(zhǎng)23.8%。其中購買服裝和衣著用品支出187.23元和14.43元，分別比上年同期增長(zhǎng)3成以上；鞋類支出比上年增長(zhǎng)13.3%。33、教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)趨熱。、教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)趨熱。一季度居民人均教育文化娛樂服務(wù)支出406.11元，比上年同期增長(zhǎng)27.3%，占人均消費(fèi)支出比重的13.9%，比上年增加1.4個(gè)百分點(diǎn)

10、。44、交通與通訊大幅度提高。、交通與通訊大幅度提高。一季度人均交通與通訊支出528.36元，增加支出160.20元，同比增長(zhǎng)43.5%。其中家用轎車的增加是帶動(dòng)居民此項(xiàng)消費(fèi)大幅度增長(zhǎng)的重要原因； 55、家庭個(gè)人消費(fèi)支出增長(zhǎng)、家庭個(gè)人消費(fèi)支出增長(zhǎng)7.2%7.2%。一季度，居民人均用于個(gè)人消費(fèi)支出117.89元，比上年增長(zhǎng)7.2%。其中,人均金銀珠寶飾品支出13.30元，比上年增長(zhǎng)2倍。 消費(fèi)層次大步提高！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2005年第三季度末我區(qū)共有從業(yè)人員373401人，比上季度增加 9380人，其中在崗職工336426人，比上季度增加8717人。從行業(yè)類別看，從業(yè)人員較多的行業(yè)依此是制造

11、業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)及科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)與地質(zhì)勘查業(yè)，分別為84435人、45200人、42458人和38496人，該四類行業(yè)從業(yè)人員數(shù)累計(jì)已占到全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的56.4%，可見制造業(yè)等這四類行業(yè)是我區(qū)從業(yè)人員就業(yè)的主力軍。 2005年一至三季累計(jì)勞動(dòng)報(bào)酬總額為63.5億元，同比增長(zhǎng)16.3%，總額在全市排名第五，位居前四名的分別是海淀、朝陽、西城、東城，其一至三季累計(jì)勞動(dòng)報(bào)酬總額分別為225.9億元，224.2億元，125.4億元，98.3億元。我區(qū)從業(yè)人員平均工資、在崗職工平均工資在全市中分別排在第九、第八位。西城區(qū)和東城區(qū)分居第一、二位。 我區(qū)在19個(gè)門類中（不含國際組織）前三季度

12、從業(yè)人員平均工資前三位的是金融業(yè)、公共管理和社會(huì)組織、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，分別為55941元、32349和27973元；后三位的分別是采礦業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)，分別是8326元、10822元和10945元。 收入水平處于北京底層！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1-11月份，豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積達(dá)145.9萬平方米，比上年同期的38.6萬平方米增加107.2萬平方米，增加2.8倍；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額66.5億元，比上年同期的19.7億元增加46.8億元，增長(zhǎng)2.4倍。在商品房銷售總量中，銷售給個(gè)人的住房為134.4萬平方米，比上年同期的19.7萬平方米增加114.

13、6萬平方米，增長(zhǎng)5.8倍. 全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成投資69.5億元，比上年同期的61.2億元增加8.3億元，增長(zhǎng)7.6%。其中住宅投資完成45.2億元，比上年同期的43.6億元增加1.6億元，增長(zhǎng)3.7%；綜合辦公樓完成投資2.8億元，比上年同期的5.3億元減少2.5億元，下降4.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資1.9億元，比上年同期的1.2億元增加0.7億元，增長(zhǎng)58.3% 。區(qū)域住宅銷售增量最猛！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域住宅供應(yīng)量大比上升！2005.112005.11月月本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域住宅供應(yīng)量大比上升！2005.112005.11月月本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。豐臺(tái)區(qū)主管城建的領(lǐng)導(dǎo)預(yù)言：

14、“六里橋、大紅門、橋南科技總部區(qū)，豐臺(tái)西四環(huán)品牌商業(yè)與商務(wù)辦公帶，方莊、南三環(huán)(草橋洋橋段)區(qū)域型辦公商業(yè)中心等9個(gè)位于中心城區(qū)的板塊以及王佐中心鎮(zhèn)板塊這10個(gè)板塊公建總規(guī)模將達(dá)到1600萬平方米左右，10個(gè)板塊的規(guī)模效應(yīng)將吸引大批企業(yè)入駐，商家開店經(jīng)營(yíng)，知名品牌聚集，由此將極大地改變豐臺(tái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，從而帶動(dòng)人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，全面提高區(qū)域消費(fèi)水平，增容投資空間，提升全區(qū)人民的生活品質(zhì)豐臺(tái)將在幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)打造未來新城的設(shè)想?！眮碓矗喝嗣窬W(wǎng)2005年11月07日 未來新城，開始打造！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。麗澤商務(wù)科技園區(qū)大紅門商業(yè)街文化旅游本案三里河本區(qū)域人口變化本區(qū)域人口變化1、市政、地鐵、

15、道路規(guī)劃提升區(qū)域價(jià)值、市政、地鐵、道路規(guī)劃提升區(qū)域價(jià)值2、木樨園、十里河商圈提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、木樨園、十里河商圈提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平3、住宅項(xiàng)目的集中補(bǔ)長(zhǎng)、住宅項(xiàng)目的集中補(bǔ)長(zhǎng)區(qū)域中層擴(kuò)大區(qū)域中層擴(kuò)大住宅價(jià)格逐步增長(zhǎng)住宅價(jià)格逐步增長(zhǎng)2001至現(xiàn)在宋家莊區(qū)域至現(xiàn)在宋家莊區(qū)域新開發(fā)住宅新開發(fā)住宅500多萬平米多萬平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 1、19981998年年城外誠城外誠20002000萬投資進(jìn)駐成壽寺萬投資進(jìn)駐成壽寺 路與南四環(huán)東南角，從路與南四環(huán)東南角，從12001200平米發(fā)展到平米發(fā)展到1515萬平米。萬平米。2 2、19991999年年45004500平米平米朝龍五金批發(fā)市場(chǎng)朝龍五金批發(fā)市

16、場(chǎng)出出現(xiàn)，目前仍經(jīng)營(yíng)良好?，F(xiàn)，目前仍經(jīng)營(yíng)良好。3 3、20012001年年家世界家世界進(jìn)駐進(jìn)駐4 4、20022002年年愛家家居愛家家居進(jìn)駐進(jìn)駐商業(yè)人流商業(yè)人流路過人流路過人流中層居住型人為主中層居住型人為主商業(yè)人流為輔商業(yè)人流為輔的復(fù)合人流的復(fù)合人流城市化邊緣地帶城市化邊緣地帶新興居住區(qū)新興居住區(qū)地鐵道路雙重促進(jìn)，中海城造就居住新城市地鐵道路雙重促進(jìn)，中海城造就居住新城市170萬平米中海城的出現(xiàn)萬平米中海城的出現(xiàn)引導(dǎo)中層人潮引導(dǎo)中層人潮將徹底改變成壽寺路的發(fā)展模式將徹底改變成壽寺路的發(fā)展模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。朝陽路板塊借鑒朝陽路板塊借鑒方莊的方莊的

17、“集體出逃集體出逃”，亞運(yùn)村的，亞運(yùn)村的“沒落沒落”，望京的，望京的“瓶瓶頸現(xiàn)象頸現(xiàn)象”之后，目前，規(guī)劃部門、開發(fā)商都開始有意識(shí)、之后，目前，規(guī)劃部門、開發(fā)商都開始有意識(shí)、無意識(shí)地關(guān)注區(qū)域的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)無意識(shí)地關(guān)注區(qū)域的產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ；朝陽路借助于朝陽路借助于CBD的強(qiáng)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展而迅速發(fā)展！具有借鑒意義！勢(shì)發(fā)展而迅速發(fā)展！具有借鑒意義！住宅先行、商業(yè)跟進(jìn)、寫字樓斷后的板塊規(guī)律住宅先行、商業(yè)跟進(jìn)、寫字樓斷后的板塊規(guī)律本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 因?yàn)樽≌d建的同時(shí)能徹底改變區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且因?yàn)樽≌d建的同時(shí)能徹底改變區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且投資回報(bào)快，因此，住宅往往會(huì)成為板塊開發(fā)的第一步。投資回報(bào)快，因

18、此，住宅往往會(huì)成為板塊開發(fā)的第一步。朝陽路板塊已開發(fā)的住宅項(xiàng)目有遠(yuǎn)洋天地、都會(huì)華庭、朝陽無限、朝陽園、藍(lán)T公寓、麗景新居、甘露晴苑、甘露家園、興隆家園、美然動(dòng)力街區(qū)、新港灣、綠島苑、建東苑、京東麗景苑、陽光華苑等，財(cái)滿街后期的高檔居住項(xiàng)目、白領(lǐng)家園、青年路小區(qū)、青年匯、天鵝灣等，總建筑規(guī)模在350萬平方米以上。住宅先行住宅先行本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)跟進(jìn)商業(yè)跟進(jìn)住宅帶來的購買人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項(xiàng)目順勢(shì)跟進(jìn)。住宅帶來的購買人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項(xiàng)目順勢(shì)跟進(jìn)。 朝陽路板塊的建筑規(guī)模將使這里的常住人口超過35萬人，除了日資的華堂商場(chǎng)、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連鎖機(jī)構(gòu)也在尋找合適的店

19、面；蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機(jī)構(gòu)則紛紛搶在道路拓寬前，搶先入住，搶占市場(chǎng)先機(jī)；興隆家園2萬平方米商業(yè)街、朝陽園2萬平方米的尚街商業(yè)、朝陽無限25萬平方米韓SHOW商城、住邦2000二期3萬平方米的商業(yè)、白云廣場(chǎng)的重建，興隆街的出現(xiàn)，財(cái)滿街的4萬平米內(nèi)廊商業(yè)先后入市。商業(yè)形式以滿足區(qū)域居民日常生活消費(fèi)為主！商業(yè)形式以滿足區(qū)域居民日常生活消費(fèi)為主！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫字樓斷后寫字樓斷后在商務(wù)氣氛完全形成以后，寫字樓項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，一般從在商務(wù)氣氛完全形成以后，寫字樓項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，一般從“住宅住宅先行先行” ” 到到“寫字樓斷后寫字樓斷后”，這個(gè)周期一般會(huì)持續(xù)，這個(gè)周期一般會(huì)持續(xù)1010年，

20、甚至更年，甚至更長(zhǎng)。長(zhǎng)。但由于朝陽路競(jìng)爭(zhēng)的激烈，這個(gè)周期被大大縮短了。目前，除在朝陽路周邊已有住邦2000、都會(huì)國際、白云大廈、美麗亞洲假日花園、魯班大廈等寫字樓項(xiàng)目之外，國銳地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)記大廈、首創(chuàng)開發(fā)的新白云大廈、朝陽園三期國際創(chuàng)展中心、住邦2000二期、珠江羅馬家園寫字樓等項(xiàng)目逐漸入駐，形成40多萬平方米的寫字樓體量。 寫字樓形式以滿足創(chuàng)業(yè)型智力型成長(zhǎng)中企業(yè)為主！寫字樓形式以滿足創(chuàng)業(yè)型智力型成長(zhǎng)中企業(yè)為主！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫字樓與商業(yè)形式可以借鑒朝陽路板塊！寫字樓與商業(yè)形式可以借鑒朝陽路板塊！商業(yè)引導(dǎo)居住消費(fèi)，寫字樓引導(dǎo)智力創(chuàng)業(yè)！商業(yè)引導(dǎo)居住消費(fèi)，寫字樓引導(dǎo)智力創(chuàng)業(yè)！本案開發(fā)周期計(jì)劃

21、本案開發(fā)周期計(jì)劃5 5年，在地產(chǎn)快速發(fā)展的趨勢(shì)下，年，在地產(chǎn)快速發(fā)展的趨勢(shì)下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)符合新型區(qū)域發(fā)展規(guī)律，開發(fā)順序很合理！產(chǎn)品結(jié)構(gòu)符合新型區(qū)域發(fā)展規(guī)律，開發(fā)順序很合理！借鑒價(jià)值借鑒價(jià)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來新城的未來新城的新興城市居住區(qū)新興城市居住區(qū)中層生活性消費(fèi)將是中層生活性消費(fèi)將是成壽寺路區(qū)域商業(yè)的最快速增長(zhǎng)點(diǎn)成壽寺路區(qū)域商業(yè)的最快速增長(zhǎng)點(diǎn)本案區(qū)域定義！本案區(qū)域定義！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深入分析的問題深入分析的問題1 1、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2 2、新興居住區(qū)模式對(duì)本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？、新興居住區(qū)模式對(duì)本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4

22、 4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？3 3、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位 置宣武、如圖商業(yè)面積7.5萬成交價(jià)格18652元/平米商業(yè)成交如圖銷售金額10.4億其 他20年包租，年租金8.5%，12年回本一目了然的火熱地段一目了然的火熱地段“地段引擎地段引擎”莊勝廣場(chǎng)南館：錯(cuò)過就是過錯(cuò)莊勝廣場(chǎng)南館：錯(cuò)過就是過錯(cuò)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位 置亞運(yùn)村安立路、大屯路路口 商業(yè)面積3.6萬平米成交價(jià)格26312元/平米商業(yè)成交銷售金額近4億其 他主力店：錢柜、星巴克、青鳥、全聚德四大主力店綜合作用

23、四大主力店綜合作用“主力店引擎主力店引擎”第五大道：一鋪養(yǎng)三代第五大道：一鋪養(yǎng)三代本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位 置健翔橋與健德橋之間 商業(yè)面積10.5萬平米成交價(jià)格27301元/平米商業(yè)成交8705平米銷售金額2.37億其 他10%10年包租；十一層商業(yè)共分為六個(gè)文化主題：歡樂大本營(yíng)（B1F3）（B1排擋美食街/F1時(shí)尚名苑/F2世界美食天地/F3休閑驛站）/圖書大本營(yíng)（F4F7）健體大本營(yíng)（F8）/旅游大本營(yíng)（F9）/教育大本營(yíng)（F10）商務(wù)大本營(yíng)（F11-F17） 單一特色規(guī)劃主題單一特色規(guī)劃主題“主題引擎主題引擎”第三極文化中心第三極文化中心 ：文化轉(zhuǎn)動(dòng)資本：文化轉(zhuǎn)動(dòng)資本復(fù)合型文化主題商場(chǎng)復(fù)合

24、型文化主題商場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位 置華威橋東北角商業(yè)面積1.6萬平米，地下二至地上三層，2000-3000平米成交價(jià)格26312元/平米商業(yè)成交如圖銷售金額7619萬其 他還可獲得獨(dú)立冠名權(quán)、稀缺巨幅廣告牌位置、大面積屋頂平臺(tái)、分戶計(jì)量中央空調(diào)等高附加值 單體建筑獨(dú)立商業(yè)單體建筑獨(dú)立商業(yè)“建筑形式引擎建筑形式引擎”五朵金花：五朵金花：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位 置華威橋東北角商業(yè)面積1.25公里，8個(gè)商業(yè)地帶，4萬平米，32平米到535平米 成交價(jià)格起價(jià)3萬，最高4萬元/平米，商業(yè)成交6.58萬平米銷售金額10.2億，總銷面積9萬平米其 他現(xiàn)房商業(yè) 折扣送大禮，世紀(jì)聯(lián)華旗艦店 2.2萬平米居

25、住創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值居住創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值“社區(qū)引擎社區(qū)引擎”富力富力星光大道：星光大道：CBD千米商業(yè)長(zhǎng)廊，金礦脈，黃金水龍！千米商業(yè)長(zhǎng)廊，金礦脈，黃金水龍！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。營(yíng)銷五大引擎營(yíng)銷五大引擎營(yíng)銷引營(yíng)銷引擎擎社區(qū)引擎社區(qū)引擎主題引擎主題引擎主力店引擎主力店引擎建筑模式引擎建筑模式引擎地段引擎地段引擎本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本案項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃本案項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃p C1、C2為主要商務(wù)配套區(qū)p酒店、商場(chǎng)共12萬平米p寫字樓、商業(yè)共10.4萬平米p酒店式公寓4萬平米p酒店式公寓商業(yè)4萬平米p社區(qū)內(nèi)部綜合購物中心7000平米p社區(qū)群房商業(yè)：3.4萬平米，包括 沿成壽寺路商業(yè)1.6萬平米 沿內(nèi)部市政路1.4萬平

26、米 社區(qū)內(nèi)部沿內(nèi)街群房商業(yè)4000平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。類型類型城市型城市型社區(qū)型社區(qū)型類別超級(jí)區(qū)域中心（MALL）城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心鄰里商業(yè)中心鄰里商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心可租面積（GLA）20萬左右單獨(dú)建筑群10-20萬左右3-203-20萬平米萬平米1 1萬萬33萬平米萬平米3000-1萬平米顧客對(duì)象本市及過往顧客本市及過往顧客本區(qū)及過往顧客本區(qū)及過往顧客本區(qū)及鄰區(qū)住本區(qū)及鄰區(qū)住戶；戶；本區(qū)住戶為主；服務(wù)人數(shù)100萬以上15-5015-50萬萬4-154-15萬人萬人25000-4萬人主力店所占面積比例規(guī)模型聯(lián)體百貨及主力店集群。三個(gè)核心以上獨(dú)立百貨中心如西單、木樨地20

27、%20%左右左右40%40%以下以下超市，商業(yè)連超市，商業(yè)連鎖、小百貨鎖、小百貨30%-50%超市到達(dá)方式車行1小時(shí)車行30分鐘車行車行1010分鐘分鐘步行步行8-108-10分鐘分鐘步行3-5分鐘購物規(guī)律誘導(dǎo)型購物誘導(dǎo)型購物誘導(dǎo)型購物誘導(dǎo)型購物計(jì)劃性需要購計(jì)劃性需要購物物計(jì)劃性基本購物經(jīng)銷商品特、專用品名、特、專、時(shí)新用品時(shí)新品及日用品時(shí)新品及日用品日用品及時(shí)新日用品及時(shí)新品品日常必需品行業(yè)配置商業(yè)、飲食、娛樂商業(yè)、飲食、娛樂商業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)、餐飲、商業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)商業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)其他設(shè)施文化、游樂設(shè)施文化、體育、公共設(shè)施文化健身文化健身街道居民公共街道居民公共

28、機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20分鐘3-5分鐘10分鐘區(qū)域區(qū)域人口數(shù)量人口數(shù)量 中海城30000方莊158825亦莊目前70000小紅門22825十八里店31181東鐵匠營(yíng)112225總計(jì)人數(shù)393956人本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C1C1、C2C2與臨街商業(yè)人流組織的分散，工期長(zhǎng)時(shí)間的間隔與臨街商業(yè)人流組織的分散，工期長(zhǎng)時(shí)間的間隔以及銷售時(shí)間的不同，所以分開考慮商業(yè)類別！以及銷售時(shí)間的不同，所以分開考慮商業(yè)類別！鄰里商業(yè)中心！鄰里商業(yè)中心！2.3萬平米萬平米超區(qū)域商業(yè)中心！超區(qū)域商業(yè)中心！（8+1.4+4萬左右）萬左右）=13.4萬平米萬平米結(jié)論！結(jié)論！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主題引擎！主題引擎！社區(qū)

29、引擎！社區(qū)引擎！結(jié)論！結(jié)論！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深入分析的問題深入分析的問題1 1、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2 2、新興居住區(qū)模式對(duì)本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？、新興居住區(qū)模式對(duì)本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4 4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？3 3、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。富力城富力城世紀(jì)城世紀(jì)城總建住宅商業(yè)辦公140120萬左右6萬11萬區(qū)域商業(yè)中心總建住宅商業(yè) 辦公（酒店）248183萬68萬MALL共20萬（酒店16.8萬）市級(jí)商業(yè)

30、中心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世紀(jì)城世紀(jì)城項(xiàng)目名稱批證時(shí)間上市面積(m2)銷售面積(m2)銷售金額(￥)銷售均價(jià)(￥/m2)住宅均價(jià)商業(yè)與住宅價(jià)格比例銷售控制遠(yuǎn)大路小區(qū)(世紀(jì)城）2000-1-014811481151794301024956001.83 期房遠(yuǎn)大路居住區(qū)(世紀(jì)城)二期2001-11-291306492701042616151124762001.81 期房藍(lán)靛廠居住區(qū)（世紀(jì)城三期）2003-5-1416709165902155391051299263002.06 現(xiàn)房垂虹園、晴雪園2004-7-121022670941030491371452664002.27 現(xiàn)房N1區(qū)配套商業(yè)#、#

31、2004-8-1756325246984323411876371002.64 現(xiàn)房項(xiàng)目開發(fā)越成熟，商業(yè)價(jià)格上漲空間越大！商業(yè)規(guī)劃越成項(xiàng)目開發(fā)越成熟，商業(yè)價(jià)格上漲空間越大！商業(yè)規(guī)劃越成熟，住宅價(jià)格影響越大！熟，住宅價(jià)格影響越大！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜合性項(xiàng)目的作用！綜合性項(xiàng)目的作用！SHOPPING MALL SHOPPING MALL 金源時(shí)代金源時(shí)代 與世紀(jì)金源大飯店拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的價(jià)值！與世紀(jì)金源大飯店拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的價(jià)值！提高未來前景，步步享受增值！提高未來前景，步步享受增值！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。社區(qū)形象逐步成熟的同時(shí)，商業(yè)價(jià)值挖掘到了最大化！社區(qū)形象逐步成熟的同時(shí)，商業(yè)價(jià)值挖掘到了最大

32、化！富力城富力城星光大道星光大道商業(yè)樓號(hào)銷售控制批證時(shí)間商業(yè)均價(jià)(￥/m2)住宅均價(jià)(￥/m2)商業(yè)與住宅價(jià)格比例銷售面積1、2、3、5#樓期房銷售2003-10-241670078002.14 3680918#樓現(xiàn)房銷售2005-6-924785105002.36 52599#樓現(xiàn)房銷售2005-6-924785101262.45 525917#樓現(xiàn)房銷售2005-5-302755595322.89 176215#樓現(xiàn)房銷售2005-4-2231967101183.16 34416#樓現(xiàn)房銷售2005-1-193221695813.36 1534.186、7、8#樓現(xiàn)房銷售2004-8-20

33、3486787993.96 576210#樓現(xiàn)房銷售2005-4-1143421101184.29 1279本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。邊角及單體商業(yè)價(jià)值最高，大面積分割銷售成功！邊角及單體商業(yè)價(jià)值最高，大面積分割銷售成功！投資客占絕大多數(shù)！投資客占絕大多數(shù)！商業(yè)樓號(hào)商業(yè)均價(jià)(￥/m2)1、2、3、5#樓1670018#樓247859#樓2478517#樓2755515#樓3196716#樓322166、7、8#樓3486710#樓43421價(jià)格增高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問題：當(dāng)初購買住宅時(shí)，對(duì)商業(yè)怎么考慮的？回答1：商業(yè)可以提升未來居住的便利性，但并不關(guān)心商業(yè)是什么業(yè)態(tài)，也不關(guān)心商業(yè)什么時(shí)候開業(yè)，更不

34、是購買住宅的主要因素！回答2：星光大道提供了很多吃喝的地方，但并不在意是什么水準(zhǔn)的商業(yè)，只要能讓生活便利舒適就好，最好不要老空著，如果熱鬧的話未來房子興許能租個(gè)更高的價(jià)錢。曾有過投資商業(yè)的想法，但因?yàn)橘Y金問題沒有購買。富力城業(yè)主采風(fēng)富力城業(yè)主采風(fēng)住宅對(duì)商業(yè)價(jià)值影響很大，商業(yè)對(duì)住宅不良影響很少！住宅對(duì)商業(yè)價(jià)值影響很大，商業(yè)對(duì)住宅不良影響很少！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)價(jià)值隨著社區(qū)形象的成熟產(chǎn)生最大化效應(yīng)！商業(yè)價(jià)值隨著社區(qū)形象的成熟產(chǎn)生最大化效應(yīng)?。?zhǔn)）現(xiàn)房銷售才能產(chǎn)生價(jià)值最大化?。?zhǔn)）現(xiàn)房銷售才能產(chǎn)生價(jià)值最大化！商業(yè)對(duì)住宅的購買因素影響較??！商業(yè)對(duì)住宅的購買因素影響較??！商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格基本都可以保持

35、在住宅價(jià)格的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格基本都可以保持在住宅價(jià)格的2 2倍以上！倍以上！商業(yè)仍然以投資客購買為主！商業(yè)仍然以投資客購買為主！借鑒價(jià)值借鑒價(jià)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 1、一期到底賣什么？、一期到底賣什么？3 3、一期一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估 ？4 4、一期一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？需要解決的問題需要解決的問題5 5、一期一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2 2、一期一期客戶是誰？客戶是誰？6 6、C1C2C1C2定位的方向建議！定位的方向建議！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。業(yè)態(tài)：無成熟生活業(yè)態(tài)，需培養(yǎng)價(jià)格：無價(jià)格標(biāo)桿，市場(chǎng)空洞城市：發(fā)展大勢(shì)好

36、，三四環(huán)間！發(fā)展：木樨園與十里河之居住帶競(jìng)爭(zhēng)：周邊基本無商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)人口：未來輻射人群擴(kuò)大， 消費(fèi)力提高區(qū)域：目前屬于城市邊緣地帶商圈：無成熟商圈依靠消費(fèi)結(jié)構(gòu)：?jiǎn)我幌M(fèi)水平：偏低消費(fèi)習(xí)慣：只有生活用品就近項(xiàng)目：170萬綜合大社區(qū)開發(fā)團(tuán)隊(duì)：中海品牌STOWSWOTSWOT：賣未來?。嘿u未來！兩大優(yōu)勢(shì)、兩大劣勢(shì)、四大機(jī)會(huì)、五大威脅what本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。還有什么附加值可以挖掘？還有什么附加值可以挖掘？物質(zhì)物質(zhì)+精神精神what本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。品牌訴求：信心與保證品牌訴求：信心與保證背景背景實(shí)力實(shí)力經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)榮譽(yù)榮譽(yù)中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)26年！年！步道：設(shè)立中海商業(yè)文化走廊步道：設(shè)立中海商業(yè)文化走

37、廊系列系列雕塑！雕塑！物質(zhì)what本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。租客訴求：招牌與人流租客訴求：招牌與人流門面門面固定固定消費(fèi)群消費(fèi)群空間空間交通交通組織組織車位車位中海國際風(fēng)情城！中海國際風(fēng)情城！建筑立面建筑立面風(fēng)情誘惑！風(fēng)情誘惑！物質(zhì)what本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 1、一期到底賣什么？、一期到底賣什么？3 3、一期一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估 ？4 4、一期一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？需要解決的問題需要解決的問題5 5、一期一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2 2、一期客戶是誰？、一期客戶是誰？6 6、C1C2C1C2定位的方向建議！定位的方向

38、建議！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。只有本區(qū)域商戶有購買意向只有本區(qū)域商戶有購買意向 ！面臨市場(chǎng)面臨市場(chǎng) 經(jīng)調(diào)查，本區(qū)域內(nèi)的商戶對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)租、購的意向都很大，態(tài)度積極。 十里河區(qū)域商戶無購買意向，但對(duì)出租類物業(yè)有意向，主要分為兩種情況：其一，開設(shè)分店，擴(kuò)大業(yè)務(wù)；其二，降低租金水平，控制運(yùn)營(yíng)成本?；菊凵涑鍪袌?chǎng)內(nèi)商家的兩級(jí)分化。但該區(qū)域的商戶對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)沒有意向。 方莊區(qū)域的商戶普遍缺乏購買商業(yè)物業(yè)的信心，同時(shí)也沒有求租的意向。目前方莊餐飲街處于成熟階段，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，但因消費(fèi)者口味變化較快，也導(dǎo)致部分商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，尋求轉(zhuǎn)租。 商戶的意向反應(yīng)出，本項(xiàng)目所在區(qū)域的商戶因?qū)Ρ緟^(qū)域了解，同時(shí)已形成了一定商

39、戶的意向反應(yīng)出，本項(xiàng)目所在區(qū)域的商戶因?qū)Ρ緟^(qū)域了解，同時(shí)已形成了一定的商圈輻射能力，因此對(duì)未來發(fā)展充滿信心；反關(guān)其余兩個(gè)區(qū)域的商戶恰恰正因?yàn)閷?duì)的商圈輻射能力，因此對(duì)未來發(fā)展充滿信心；反關(guān)其余兩個(gè)區(qū)域的商戶恰恰正因?yàn)閷?duì)本區(qū)域缺乏認(rèn)知，因此導(dǎo)致缺乏興趣，沒有信心。本區(qū)域缺乏認(rèn)知，因此導(dǎo)致缺乏興趣，沒有信心。 who本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。專業(yè)投資客專業(yè)投資客錢錢租金租金穩(wěn)定出穩(wěn)定出租租未來前景未來前景大投資客為主，小投資與自營(yíng)客為輔！大投資客為主，小投資與自營(yíng)客為輔！who本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “羊群效應(yīng)羊群效應(yīng)”是指管理學(xué)上一些企業(yè)的市場(chǎng)行為的一種常見現(xiàn)象。是指管理學(xué)上一些企業(yè)的市場(chǎng)行為的一種常見現(xiàn)

40、象。例如一個(gè)羊群（集體）是一個(gè)很散亂的組織，平時(shí)大家在一起盲目地例如一個(gè)羊群（集體）是一個(gè)很散亂的組織，平時(shí)大家在一起盲目地左沖右撞。如果一頭羊發(fā)現(xiàn)了一片肥沃的綠草地，并在那里吃到了新左沖右撞。如果一頭羊發(fā)現(xiàn)了一片肥沃的綠草地，并在那里吃到了新鮮的青草，后來的羊群就會(huì)一哄而上，爭(zhēng)搶那里的青草，全然不顧旁鮮的青草，后來的羊群就會(huì)一哄而上，爭(zhēng)搶那里的青草，全然不顧旁邊虎視眈眈的狼，或者看不到其它還有更好的青草。邊虎視眈眈的狼，或者看不到其它還有更好的青草。 羊群效應(yīng)羊群效應(yīng)市場(chǎng)行為管理市場(chǎng)行為管理 一位石油大亨到天堂去參加會(huì)議，一進(jìn)會(huì)議室發(fā)現(xiàn)已經(jīng)座無虛席，沒有地一位石油大亨到天堂去參加會(huì)議，一進(jìn)會(huì)

41、議室發(fā)現(xiàn)已經(jīng)座無虛席，沒有地方落座，于是他靈機(jī)一動(dòng)，喊了一聲：方落座，于是他靈機(jī)一動(dòng)，喊了一聲：“地獄里發(fā)現(xiàn)石油了！地獄里發(fā)現(xiàn)石油了！”這一喊不要緊，這一喊不要緊，天堂里的石油大亨們紛紛向地獄跑去，很快，天堂里就只剩下那位后來的了。天堂里的石油大亨們紛紛向地獄跑去，很快，天堂里就只剩下那位后來的了。這時(shí)，這位大亨心想，大家都跑了過去，莫非地獄里真的發(fā)現(xiàn)石油了？于是，這時(shí)，這位大亨心想，大家都跑了過去，莫非地獄里真的發(fā)現(xiàn)石油了？于是，他也急匆匆地向地獄跑去。他也急匆匆地向地獄跑去。 一把青草一個(gè)領(lǐng)頭羊創(chuàng)造羊群效應(yīng)，一炮而紅！創(chuàng)造羊群效應(yīng)，一炮而紅！who本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 1、一期到底賣什么

42、？、一期到底賣什么？3 3、一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估、一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估 ？4 4、一期一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？需要解決的問題需要解決的問題5 5、一期一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2 2、一期客戶是誰？、一期客戶是誰？6 6、C1C2C1C2定位的方向建議！定位的方向建議！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。住宅價(jià)格的兩倍！住宅價(jià)格的兩倍！社區(qū)商業(yè)的兩種定價(jià)模式！社區(qū)商業(yè)的兩種定價(jià)模式！區(qū)域商業(yè)的租金水平！區(qū)域商業(yè)的租金水平！Worth本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成壽寺成壽寺 區(qū)域！區(qū)域！業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域界限：區(qū)域界限：自成壽寺路與南三

43、環(huán)交口開始，沿成壽寺路自北向南至城外誠沿線主要商業(yè)。區(qū)域商業(yè)總供應(yīng)面積：區(qū)域商業(yè)總供應(yīng)面積：約20萬平米。主要分布業(yè)態(tài)主要分布業(yè)態(tài)：五金機(jī)電、家居、裝修、古玩市場(chǎng)以及配套商業(yè)（餐飲、購物、娛樂、休閑）。區(qū)域特征：區(qū)域特征：相比十里河區(qū)域，本區(qū)域的五金機(jī)電比重很大，同時(shí)發(fā)展勢(shì)頭也比較迅猛，屬于北京五金機(jī)電三大市場(chǎng)之一。在市場(chǎng)發(fā)展過程中，因本區(qū)域缺乏商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，部分商家遂轉(zhuǎn)往十里河發(fā)展。因本區(qū)域的城市化率比十里河區(qū)域高，所以社區(qū)配套設(shè)施發(fā)展較早，服務(wù)能力較強(qiáng)，但總體仍處于自然形成的初級(jí)階段。區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平：區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平：2.56.5元/日/平米Worth本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成壽

44、寺成壽寺 區(qū)域！區(qū)域！業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)業(yè)種業(yè)種比例比例五金機(jī)電五金機(jī)電3838家居賣場(chǎng)家居賣場(chǎng)25%25%建材裝修賣場(chǎng)建材裝修賣場(chǎng)23%23%金融服務(wù)金融服務(wù)1%1%物流服務(wù)物流服務(wù)2%2%餐飲餐飲7 7其他其他4%4%合計(jì)合計(jì)100%100%Worth本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成壽寺成壽寺 區(qū)域！區(qū)域！業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)車輛車輛數(shù)量數(shù)量比例比例高檔轎車高檔轎車7 75%中低檔轎車中低檔轎車828264%貨車貨車252519%巴士巴士12129%工程車工程車3 32%合計(jì)合計(jì)129129100%雙向車流雙向車流1414：06061414：11 11 計(jì)計(jì)5 5分

45、鐘分鐘129129輛輛雙向人流雙向人流14：1114：16 計(jì)計(jì)5分鐘分鐘109人人Worth本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。十里河區(qū)域十里河區(qū)域 ！業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域界限：區(qū)域界限：本區(qū)域是目前京東南檔次最高、規(guī)模最大的家裝主題購物街，全長(zhǎng)公里區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)1萬平方米以上的家居建材市場(chǎng)多達(dá)20多家，具有一定規(guī)模的商戶余家，總體商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到50多萬平方米，年商品流通額50億元。租金水平：租金水平：26元/日/平米在售商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格：2050033000元/平米（瑞安大廈）商業(yè)面積8893.47已售商業(yè)46.42銷售率0.52%推廣時(shí)間2005年6月簽約時(shí)間2005-11-

46、15Worth本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。十里河區(qū)域十里河區(qū)域 ！業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)業(yè)種業(yè)種比例比例家居賣場(chǎng)家居賣場(chǎng)46%46%建材裝修賣場(chǎng)建材裝修賣場(chǎng)47%47%金融服務(wù)金融服務(wù)1%1%物流服務(wù)物流服務(wù)2%2%餐飲餐飲3%3%其他其他1%1%合計(jì)合計(jì)100%100%Worth本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方莊區(qū)域方莊區(qū)域 ！業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域界限：區(qū)域界限：方莊餐飲街東起方莊蒲方路東口，西至蒲方路中心環(huán)島，全長(zhǎng)750米餐飲特點(diǎn)：餐飲特點(diǎn)：街內(nèi)有餐館27家，建筑面積1.6萬平方米，營(yíng)業(yè)面積近9000平方米。經(jīng)營(yíng)風(fēng)味比較齊全。同時(shí)周邊還聚集有大小餐館170多家，為北京是十大

47、餐飲街之一。區(qū)域內(nèi)餐館檔次主要為中檔或中高檔。中式正餐為主，也有一定西餐分布。餐館面積餐館面積：501500平米租金水平租金水平：3.55元/平米中式正餐客均消費(fèi)：中式正餐客均消費(fèi)：4050元/人租金租金Worth本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格預(yù)期價(jià)格預(yù)期方莊餐飲租金水平：3.55元/平米十里河租金水平：26元/日/平米成壽寺區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平：2.56.5元/日/平米根據(jù)區(qū)域發(fā)展，未來保守預(yù)估租金根據(jù)區(qū)域發(fā)展，未來保守預(yù)估租金3-53-5元元按按10年租金年租金10%回報(bào)率回報(bào)率銷售底價(jià)：銷售底價(jià)：3*30*12*10=10800銷售高價(jià)：銷售高價(jià)：5*30*12*10=18000估算均價(jià)：估

48、算均價(jià)：14400元元/平米平米Worth本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建議成交均價(jià)：建議成交均價(jià)：14400*0.95=13680元元/平米平米5*30*12/13680=13.2%最高年投資回報(bào)：最高年投資回報(bào)：13.2%若銷售速度很快，就可順利提升價(jià)格！若銷售速度很快，就可順利提升價(jià)格！基本與住宅價(jià)格比例一致！基本與住宅價(jià)格比例一致！因提前預(yù)支未來發(fā)展，基于項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀，因提前預(yù)支未來發(fā)展，基于項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀，應(yīng)為投資客和未來商業(yè)多留些價(jià)格空間。應(yīng)為投資客和未來商業(yè)多留些價(jià)格空間。同時(shí)可以提高宣傳空間及銷售速度！同時(shí)可以提高宣傳空間及銷售速度！價(jià)格建議價(jià)格建議Worth本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們認(rèn)為：

49、我們認(rèn)為：所有銷售奇跡都不是發(fā)展出現(xiàn)的！所有銷售奇跡都不是發(fā)展出現(xiàn)的！而是創(chuàng)造出來的！而是創(chuàng)造出來的！戰(zhàn)略制勝戰(zhàn)略制勝創(chuàng)造奇跡創(chuàng)造奇跡HOW本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大單銷售，小單填空，分批銷售！大單銷售，小單填空，分批銷售！銷售模式銷售模式大單銷售大單銷售ABCDEHOW本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格策略價(jià)格策略 （ 打分評(píng)測(cè)）打分評(píng)測(cè)）HOWBLOCKBLOCKA AB BCCD DE E總分總分位置打分位置打分54.53.532.518.5空間打分空間打分4555524總分總分99.58.587.542.5計(jì)算均價(jià)計(jì)算均價(jià)（元（元/ /平米）平米）144841448415289.315289.313

50、68013680128751287512070120708.58.51：1609.41609.4模糊均價(jià)模糊均價(jià)（元（元/ /平米）平米）144801448015290152901368013680128801288012070120701368013680面積面積（平米）（平米）7298.77298.72264.452264.451738.111738.111403.881403.881501.331501.3314206.4714206.47銷售金額銷售金額1.061.06億億34623462萬萬23782378萬萬18081808萬萬18121812萬萬1.94

51、31.943億億均價(jià)均價(jià)13680，總銷，總銷1.943億。億。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 1、一期到底賣什么？、一期到底賣什么？3 3、一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估、一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估 ？4 4、一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？、一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？需要解決的問題需要解決的問題5 5、一期一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2 2、一期客戶是誰？、一期客戶是誰？6 6、C1C2C1C2定位的方向建議！定位的方向建議！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售策略銷售策略完成基本利潤(rùn)價(jià)格完成基本利潤(rùn)價(jià)格銷控策略：銷控策略：A+B相互作用！相互作用！A位置最好；位置最好；B價(jià)格最低價(jià)格最低A實(shí)現(xiàn)

52、高價(jià)；實(shí)現(xiàn)高價(jià)；E實(shí)現(xiàn)快銷實(shí)現(xiàn)快銷達(dá)到附加利潤(rùn)價(jià)格達(dá)到附加利潤(rùn)價(jià)格銷控策略：銷控策略：C+D相互作用！相互作用！市場(chǎng)基礎(chǔ)市場(chǎng)基礎(chǔ):AE已完成造市已完成造市C、D均好性中間產(chǎn)品均好性中間產(chǎn)品乘價(jià)格之勢(shì)完成較好價(jià)格。乘價(jià)格之勢(shì)完成較好價(jià)格。實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)價(jià)格銷控策略：銷控策略：B區(qū)壓軸強(qiáng)勢(shì)推出！區(qū)壓軸強(qiáng)勢(shì)推出！市場(chǎng)基礎(chǔ)市場(chǎng)基礎(chǔ):勢(shì)、市均好勢(shì)、市均好B最好性價(jià)比最好性價(jià)比達(dá)到完成最佳利潤(rùn)。達(dá)到完成最佳利潤(rùn)。06.5月入市07.5月入?。ㄒ荒陼r(shí)間完成百分九十銷售，爭(zhēng)取07.10月開業(yè)）A+B=8800平米計(jì)算均價(jià)：14104元C+D=3141平米計(jì)算均價(jià)：13326可完成均價(jià)：14000

53、B=2264平米可完成均價(jià)：1529006.5-06.12；1.24億07.1-07.3；4397萬07.4-07.5；3462萬總完成銷售：總完成銷售：2.032.03億億本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如果您身價(jià)沒有千萬，請(qǐng)回避！如果您身價(jià)沒有千萬，請(qǐng)回避！不負(fù)責(zé)任就是最負(fù)責(zé)任！不負(fù)責(zé)任就是最負(fù)責(zé)任！營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略突破性觀點(diǎn)突破性觀點(diǎn)不包租！不返點(diǎn)！不包租！不返點(diǎn)！信心的博弈！信心的博弈！我們有信心，他們才更有信心！我們有信心，他們才更有信心！HOW本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。招商部獨(dú)立招商，不與銷售部重疊！招商部獨(dú)立招商，不與銷售部重疊！幫租，而不是包租！幫租，而不是包租！營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)租售并舉租售并舉

54、主力店招商前期進(jìn)行！主力店招商前期進(jìn)行！以售為主以售為主租不只為了售，租不只為了售，而是作為更高的增值服務(wù)和宣傳價(jià)值！而是作為更高的增值服務(wù)和宣傳價(jià)值！HOW本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。人生錢印象！人生錢印象！中海大道，如雷貫耳！中海大道，如雷貫耳！推廣戰(zhàn)術(shù)推廣戰(zhàn)術(shù)廣而告之，細(xì)而分之廣而告之，細(xì)而分之買也痛，不買更痛！買也痛，不買更痛！聚寶盆印象！聚寶盆印象！廣告造勢(shì)，專業(yè)造市！廣告造勢(shì)，專業(yè)造市！HOW本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 1、一期到底賣什么？、一期到底賣什么？3 3、一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估、一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估 ？4 4、一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？、一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？需

55、要解決的問題需要解決的問題5 5、一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？、一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2 2、一期客戶是誰？、一期客戶是誰？6 6、C1C2C1C2定位的方向建議！定位的方向建議！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。五大消費(fèi)需求：物質(zhì)五大消費(fèi)需求：物質(zhì)+ +精神精神目的消目的消費(fèi)費(fèi)郵政、銀行、藥店診所、寵物醫(yī)院、沖??；郵政、銀行、藥店診所、寵物醫(yī)院、沖??；日常消日常消費(fèi)費(fèi)購物、超市、洗衣、美容美發(fā)購物、超市、洗衣、美容美發(fā)餐飲消餐飲消費(fèi)費(fèi)中餐、西餐、韓餐、咖啡、酒吧等；中餐、西餐、韓餐、咖啡、酒吧等；情感消費(fèi)情感消費(fèi)KTV、音像、花店、書店；、音像、花店、書店；健康消健康消費(fèi)費(fèi)健身、游泳、瑜伽、按摩；健身、游泳

56、、瑜伽、按摩；慣性消慣性消費(fèi)費(fèi)五金、建材；五金、建材；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。業(yè)態(tài)劃分五大原則業(yè)態(tài)劃分五大原則一、根據(jù)區(qū)域消費(fèi)需求一、根據(jù)區(qū)域消費(fèi)需求 目的行、日常型、餐飲型、情感型、健康型、慣性型目的行、日常型、餐飲型、情感型、健康型、慣性型二、根據(jù)商業(yè)未來發(fā)展方向二、根據(jù)商業(yè)未來發(fā)展方向 中層消費(fèi)的聚集之地中層消費(fèi)的聚集之地三、根據(jù)商業(yè)價(jià)值的不同細(xì)分（經(jīng)營(yíng)成功的可能性）三、根據(jù)商業(yè)價(jià)值的不同細(xì)分（經(jīng)營(yíng)成功的可能性）考量不同位置的不同使用性，不同業(yè)態(tài)的不同價(jià)值性考量不同位置的不同使用性，不同業(yè)態(tài)的不同價(jià)值性四、根據(jù)業(yè)態(tài)四、根據(jù)業(yè)態(tài)“鏈?zhǔn)浇?jīng)營(yíng)鏈?zhǔn)浇?jīng)營(yíng)”的聚集效應(yīng)的聚集效應(yīng)5塊商業(yè)不是聯(lián)體，實(shí)現(xiàn)小集

57、中塊商業(yè)不是聯(lián)體，實(shí)現(xiàn)小集中五、根據(jù)銷售、推廣宣傳的最大發(fā)揮性五、根據(jù)銷售、推廣宣傳的最大發(fā)揮性5個(gè)主題的概念及包裝發(fā)揮、餐飲的最大需求利用個(gè)主題的概念及包裝發(fā)揮、餐飲的最大需求利用本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。ABCDE五大主題五大主題BLOCK本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)主題主題BLOCKBLOCKABCDEA、7298.7平米平米 美食美食BLOCKB、2264.45平米平米 休閑休閑BLOCK（美食）（美食） C、1738.11平米平米 建材建材BLOCKE、1501.33平米平米 魅力魅力BLOCKD、1403.88平米平米 服務(wù)服務(wù)BLOCK本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主題主題BLOCKBL

58、OCK主力商家模擬。主力商家模擬。A、美食、美食BLOCK：中餐（無煙道地方設(shè)郵政、銀行等）：中餐（無煙道地方設(shè)郵政、銀行等）太熟悉家常菜、福華肥牛城、三千里烤肉、郭林家常菜、太熟悉家常菜、福華肥牛城、三千里烤肉、郭林家常菜、金百萬烤鴨等大型家常菜、（工商銀行、郵政）金百萬烤鴨等大型家常菜、（工商銀行、郵政）7298.7平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主題主題BLOCKBLOCK主力商家模擬。主力商家模擬。B、休閑、休閑BLOCK ：咖啡館、西餐、蛋糕店、茶館、：咖啡館、西餐、蛋糕店、茶館、24小時(shí)小時(shí)便利店、臺(tái)球廳便利店、臺(tái)球廳木槿花韓餐、星巴克、天福茗茶、木槿花韓餐、星巴克、天福茗茶、7-11/快

59、克快克24小時(shí)便利店小時(shí)便利店C、五金、五金B(yǎng)LOCK：建材五金零售（售給建材商戶）：建材五金零售（售給建材商戶）朝龍五金租戶、十里河建材五金、周邊建材五金商家朝龍五金租戶、十里河建材五金、周邊建材五金商家2264.45平米1738.11平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主題主題BLOCKBLOCK主力商家模擬。主力商家模擬。D、服務(wù)、服務(wù)BLOCK ：診所、寵物醫(yī)院、藥店、花店、音像店、沖印店、書店診所、寵物醫(yī)院、藥店、花店、音像店、沖印店、書店牙醫(yī)牙醫(yī)/洗牙診所、寵物醫(yī)院、金象洗牙診所、寵物醫(yī)院、金象/同仁堂連鎖藥店、柯達(dá)沖同仁堂連鎖藥店、柯達(dá)沖印、美亞音像連鎖、貝塔曼連鎖書屋、福奈特印、美亞音像連

60、鎖、貝塔曼連鎖書屋、福奈特/榮昌連鎖干榮昌連鎖干洗店洗店E、魅力、魅力BLOCK ：美容美發(fā)、足療按摩：美容美發(fā)、足療按摩金棕櫚美發(fā)連鎖、百蓮凱美容連鎖、良子足療金棕櫚美發(fā)連鎖、百蓮凱美容連鎖、良子足療1403.88平米1501.33平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 1、一期到底賣什么？、一期到底賣什么？3 3、一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估、一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估 ？4 4、一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？、一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？需要解決的問題需要解決的問題5 5、一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？、一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2 2、一期客戶是誰？、一期客戶是誰？6 6、C1C2C1C2定位的方向建議！