我國(guó)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化面臨的問(wèn)題及對(duì)策

1、我國(guó)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化面臨的問(wèn)題及對(duì)策中共青島市委黨校青島行政學(xué)院journalofthepartyschoolofopo.qingdaomunicipalcommittee2010年第1期n0.1.2o10我國(guó)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化面11sg問(wèn)題及對(duì)策趙東軍(青島萊西市城鄉(xiāng)建設(shè)局,山東青島266600)摘要住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化是我國(guó)農(nóng)村住房建設(shè)的新探索,針對(duì)當(dāng)前農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展面臨的觀念缺位,規(guī)劃落后,缺少政策支持,法律規(guī)范和金融制度尚未建立等問(wèn)題,推進(jìn)農(nóng)村住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,要把思想統(tǒng)一到農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展目標(biāo)上來(lái),加強(qiáng)政府政策扶持,構(gòu)建完善的農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系,開(kāi)發(fā)推廣新式環(huán)保節(jié)能建材,結(jié)合城鎮(zhèn)化發(fā)

2、展,走出一條農(nóng)村住宅建設(shè)的新路子.關(guān)鍵詞農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式產(chǎn)業(yè)政策中圖分類(lèi)號(hào)f293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼a文章編號(hào)1008-3642(2010)01一oo83一o6"住宅產(chǎn)業(yè)化"于1968年由日本通產(chǎn)省提出,其目的是通過(guò)工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅,以提高建設(shè)效率,降低成本.我國(guó)學(xué)者李忠富教授認(rèn)為:"住宅產(chǎn)業(yè)化是采用社會(huì)化大生產(chǎn)的方式進(jìn)行住宅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織形式.具體說(shuō)住宅產(chǎn)業(yè)化就是以住宅市場(chǎng)需求為導(dǎo)向,以建材,輕工等行業(yè)為依托,以工廠化生產(chǎn)各種住宅構(gòu)配件,成品,半成品,然后現(xiàn)場(chǎng)裝配為基礎(chǔ),以人才科技為手段,通過(guò)將住宅生產(chǎn)全過(guò)程的設(shè)計(jì),構(gòu)配件生產(chǎn),施工建造,銷(xiāo)售和售后服務(wù)等諸環(huán)

3、節(jié)聯(lián)結(jié)為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng),從而實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)供銷(xiāo)一體化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)組織形式."_1筆者根據(jù)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的性質(zhì)和目的,將其定義為"以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和管理方法提升住宅產(chǎn)業(yè)的建設(shè)效率,效益和價(jià)值的過(guò)程",其含義主要包括四個(gè)方面:一是現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和管理方法是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基礎(chǔ);二是提高建設(shè)效率是住宅產(chǎn)業(yè)化的核心;三是提升綜合效益是住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)動(dòng)力;四是提高住宅產(chǎn)品價(jià)值是住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)價(jià)值,是消費(fèi)者對(duì)某一產(chǎn)品性能與成本的綜合判斷,可用性能價(jià)格比表示.農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化是一個(gè)一直被人們所忽視但又亟待解決的問(wèn)題,是關(guān)系到我國(guó)廣大農(nóng)民安居樂(lè)業(yè)收稿日期:200911-12作者簡(jiǎn)介:

4、趙東軍,青島萊西市城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng).和社會(huì)穩(wěn)定的重要因素.全面建設(shè)小康社會(huì)必須重視農(nóng)村住宅建設(shè)問(wèn)題.一方面,農(nóng)村住宅的建設(shè)量大面廣,切實(shí)關(guān)系著廣大農(nóng)民的人居環(huán)境問(wèn)題;另一方面,它作為小城鎮(zhèn)和中心村建設(shè)的重要組成部分,對(duì)于加快人口向小城鎮(zhèn)和中心村集聚,促進(jìn)城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展,加快城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)村現(xiàn)代化將起著巨大的推動(dòng)作用.抓好農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè),為農(nóng)民建設(shè)與全面小康生活相適應(yīng)的住宅,改善廣大農(nóng)村的人居環(huán)境,是今后統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,全面建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的一項(xiàng)重要而緊迫的任務(wù).1979年以來(lái),我國(guó)農(nóng)村住宅建設(shè)量巨大,平均每年新建住宅67億平方米,農(nóng)村人均居住面積由1978年的8.1o平方米提高到2008

5、年的31.24平方米,農(nóng)村住宅建設(shè)質(zhì)量和人居環(huán)境得到了較大改善.l2但是,在如此巨大的投資前景下,農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展步伐仍十分緩慢,面臨很多實(shí)際問(wèn)題和法律瓶頸,值得我們深入研究,認(rèn)真加以解決.一,我國(guó)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的客觀必然性(一)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的客觀要求我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中大國(guó),有13億人口,7億多人口在農(nóng)村,中國(guó)特色城鎮(zhèn)化發(fā)展是社會(huì)主義新農(nóng)83中共青島市委黨校青島行政學(xué)院jotjrlofthepartyschoolofc.p.c.qlngdaomunlclpaloommittee2010年第1期n0.1.2o10村建設(shè)的關(guān)鍵.中央提出,要堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展

6、,按照循序漸進(jìn),節(jié)約土地,集約發(fā)展,合理布局的原則,促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展,農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化在加快城鎮(zhèn)化發(fā)展中將發(fā)揮重要作用.1.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使農(nóng)房需求巨大進(jìn)入新世紀(jì),特別是黨的十六大以來(lái),黨中央根據(jù)全面建設(shè)小康社會(huì),加快推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)全局工作的客觀要求,提出了把解決好"三農(nóng)"問(wèn)題作為全黨工作重中之重的基本要求,明確了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的基本方略.農(nóng)村面貌發(fā)生了翻天覆地的變化,農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)處在歷史最好時(shí)期之一.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及農(nóng)民對(duì)改善生活居住條件的渴求,使農(nóng)村住宅建設(shè)形成了巨大的市場(chǎng)需求空間,為農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境.2.農(nóng)民生活質(zhì)量提高的要求農(nóng)村房屋建設(shè),是

7、關(guān)系8億農(nóng)民切身利益和改變農(nóng)村面貌的一件大事.隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和農(nóng)民生活水平的逐步提高,廣大農(nóng)民不僅要求改善居住條件,而且要求改善生活服務(wù)條件,環(huán)境條件,增設(shè)商業(yè),文化,衛(wèi)生,公用福利等各種設(shè)施,這就要求把農(nóng)房建設(shè)工作擴(kuò)大到有規(guī)劃地建設(shè)高質(zhì)量現(xiàn)代化的村莊和集鎮(zhèn)上來(lái),從而為農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展創(chuàng)造了適宜的條件.3.農(nóng)村資源和環(huán)境保護(hù)的要求我國(guó)農(nóng)村資源和環(huán)境保護(hù)工作形勢(shì)十分嚴(yán)峻,點(diǎn)源污染與面源污染共存,生活污染和工業(yè)污染疊加,各種新舊污染相互交織;工業(yè)及城市污染向農(nóng)村轉(zhuǎn)移,危及農(nóng)村飲水安全和農(nóng)產(chǎn)品安全等等.要解決這一問(wèn)題,必須要有新思路:加強(qiáng),將大量農(nóng)業(yè)人口向小城鎮(zhèn)引導(dǎo)和集中,完善城鎮(zhèn)配套設(shè)

8、施,實(shí)行農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化,改善村民居住質(zhì)量,提高人口城鎮(zhèn)化水平.從根本上解決農(nóng)村資源和環(huán)境保護(hù)問(wèn)題.4.科學(xué)規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展的要求統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,要瞄準(zhǔn)新規(guī)劃,新建設(shè),新產(chǎn)業(yè),新生活,新素質(zhì)的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)定,將農(nóng)村規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)合起來(lái);可持續(xù)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展是發(fā)達(dá)國(guó)家與發(fā)展中國(guó)家面臨的共同問(wèn)題,科學(xué)地確定其發(fā)展偏離度并為其未來(lái)發(fā)展作出合理的規(guī)劃,具有重要的理論與實(shí)踐意義.農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化是科學(xué)規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展的客觀要求.5.城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的要求城鎮(zhèn)化與工業(yè)化,現(xiàn)代化一樣代表著一個(gè)國(guó)家84和地區(qū)發(fā)展進(jìn)步的程度,且與"三農(nóng)"問(wèn)題,非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,居民生活水平,城鎮(zhèn)建設(shè)

9、等密切相關(guān).小城鎮(zhèn)的發(fā)展要求必須改變傳統(tǒng)的農(nóng)村建房模式,實(shí)行農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化.(二)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用1.巨大的農(nóng)村住宅消費(fèi)市場(chǎng)新型農(nóng)村住宅建設(shè)不僅是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的一個(gè)重要載體,而且也是應(yīng)對(duì)金融危機(jī),全面啟動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng),拉動(dòng)內(nèi)需的有效途徑.我國(guó)有8億多農(nóng)民,如此巨大的人口數(shù)使得我國(guó)農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)具有巨大的潛力.對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō),在滿(mǎn)足溫飽后,一般把建房作為第一需求,居住消費(fèi)一直是農(nóng)民僅次于食品消費(fèi)的第二大消費(fèi),并且隨著農(nóng)民收入的增加和觀念的變化,農(nóng)村住宅建設(shè)的質(zhì)量和配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)在逐步提高,形成了一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng).2.農(nóng)村住宅建設(shè)投資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)根據(jù)日本的測(cè)算和1994年世界銀行

10、的資料,住宅建設(shè)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的比率為1:1.7'一1:3,3按此比例測(cè)算,中國(guó)農(nóng)村住宅建設(shè)投資帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增加值每年約為4700億元一8300億元.上述資料還表明,每增加100億元住宅投資,可創(chuàng)造170億元一220億元的需求.由此推算,中國(guó)農(nóng)村住宅建設(shè)未來(lái)可創(chuàng)造每年4710億元一6100億元的社會(huì)需求.3.新型建筑材料的開(kāi)發(fā)和利用新型建筑材料是建材工業(yè)的重要組成部分,是建材工業(yè)中的新興產(chǎn)業(yè),其范疇主要包括:新型墻體材料,新型防水密封材料,新型保溫隔熱材料和新型建筑裝飾裝修材料四大類(lèi).生產(chǎn)和使用新型建材,既節(jié)能,節(jié)地,減少資源消耗,保護(hù)生態(tài)環(huán)境,又可啟動(dòng),刺激消費(fèi),促進(jìn)建筑業(yè)和住宅

11、產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化.二,我國(guó)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展面臨的主要問(wèn)題(一)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化觀念缺位,傳統(tǒng)建設(shè)模式仍占主導(dǎo)地位政府對(duì)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的熟悉程度不夠,地方各級(jí)主管部門(mén)缺乏對(duì)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃和專(zhuān)門(mén)的政策扶持,沒(méi)有把農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化納入到村鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略中.農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的規(guī)劃,設(shè)計(jì),開(kāi)發(fā),施工,銷(xiāo)售,治理服務(wù),以及材料,部品的研發(fā)和生產(chǎn)在農(nóng)村住宅建設(shè)中沒(méi)有形成有機(jī)的,完整的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體系,沒(méi)有形成住宅的生產(chǎn),供給,銷(xiāo)售和服務(wù)的一體化組織形式,沒(méi)有形成適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要中共青島市委黨校青島行政學(xué)院jourlofthe口artyschoolofc.p.cqingdaomunicipalmmittee201

12、0年第1期no.1,2olo求的住宅產(chǎn)業(yè).(二)農(nóng)村住宅建設(shè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃不統(tǒng)一農(nóng)村住宅建設(shè)缺少統(tǒng)一的住宅規(guī)劃,沒(méi)有住宅建設(shè)的整體意識(shí)和全局觀念.在大部分村莊,住宅基本上以戶(hù)為單位建造,在小城鎮(zhèn),也缺少統(tǒng)一的住宅區(qū)規(guī)劃,住宅結(jié)構(gòu)松散,布局零亂.建房地點(diǎn)隨意,濫占耕地,基礎(chǔ)設(shè)施落后,交通不便,既不能適應(yīng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的需要,也不便于組織生產(chǎn)生活和節(jié)約耕地,還使農(nóng)村地域空間難以形成現(xiàn)代村鎮(zhèn)體系.(三)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化缺少政策支持在我國(guó),農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展缺少相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策,鼓勵(lì)性稅收政策和金融政策的支持.從歐美等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,住宅產(chǎn)業(yè)化及節(jié)能技術(shù)得以迅速發(fā)展的最主要因素之一,就是國(guó)家提供的各種政策支持,對(duì)研發(fā)

13、,生產(chǎn)和使用新型住宅的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策扶持.因此,要加快住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展,順利推廣節(jié)能住宅,實(shí)現(xiàn)節(jié)能省地目標(biāo),迫切需要相應(yīng)的政策支持.(四)農(nóng)村住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)模式落后,技術(shù)含量低長(zhǎng)期以來(lái),農(nóng)村住宅建設(shè)主要是采用居民自建自住,分散建設(shè)的模式,住宅商品化率極低,住宅和住宅區(qū)的工程質(zhì)量,功能質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量差.住宅施工技術(shù)落后,沿襲傳統(tǒng)工藝與方法,勞動(dòng)生產(chǎn)效率低,新工藝應(yīng)用水平低.(五)住宅部品生產(chǎn)營(yíng)運(yùn)體系落后,沒(méi)有形成住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條目前,我國(guó)農(nóng)村住宅部品部件的開(kāi)發(fā)生產(chǎn)處于自發(fā)階段,缺乏有導(dǎo)向作用的認(rèn)定體制和激勵(lì)機(jī)制,主要表現(xiàn)為:一是標(biāo)準(zhǔn)化體系不健全;二是住宅部品開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)缺乏必要的監(jiān)督和激勵(lì)機(jī)制;三是不重

14、視住宅性能認(rèn)定工作;四是農(nóng)村住宅建設(shè)沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)化鏈條.(六)傳統(tǒng)建材仍是農(nóng)村住宅建設(shè)的主要材料我國(guó)農(nóng)村建筑材料中,墻體材料中70以上是小塊實(shí)心粘土磚.盡管自1999年以來(lái),國(guó)家先后頒布多項(xiàng)法規(guī)文件和采取多種措施限制,禁止實(shí)心粘土磚的生產(chǎn)與使用,但是現(xiàn)在我國(guó)新型墻材生產(chǎn)量占?jí)Σ纳a(chǎn)總量的比重也只有309/6左右,而且大量新墻材積壓,質(zhì)量高,性能優(yōu)良的新墻材得不到廣泛應(yīng)用.(-ic)農(nóng)村住宅設(shè)計(jì)規(guī)劃落后,能耗高我國(guó)建筑能耗高主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是建筑物本身是采用水泥等高耗能建筑材料建造的產(chǎn)品;二是建筑物保溫本身需要耗能;三是由于供熱系統(tǒng)達(dá)不到理想狀態(tài)而引起的效率耗能.農(nóng)村住宅的高能耗主要表現(xiàn)在

15、住宅建設(shè)的規(guī)劃布局沒(méi)有節(jié)能理念,圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能差,供熱系統(tǒng)的綜合效率低,以及天然能源的利用效率不足等方面.(八)法律規(guī)范滯后農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化所面臨的一個(gè)重要問(wèn)題就是宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題.土地管理法第63條規(guī)定,農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓,轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),對(duì)宅基地的轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度.但宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是一種客觀現(xiàn)實(shí),對(duì)此法律并沒(méi)有作出相應(yīng)的明確規(guī)定,導(dǎo)致了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)秩序的混亂.此外,由于立法的欠缺,在實(shí)踐中規(guī)避法律的行為十分普遍,宅基地非法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為,更是嚴(yán)重干擾了我國(guó)的土地市場(chǎng)秩序.(九)農(nóng)村的住房金融制度尚未建立由于農(nóng)村的住房金融制度尚未建立,農(nóng)村住

16、宅產(chǎn)業(yè)化缺乏啟動(dòng)資金,住房完全商品化難以實(shí)現(xiàn),農(nóng)村的房地產(chǎn)金融制度基本上還是一片空白.在我國(guó)大部分農(nóng)村,房地產(chǎn)按揭貸款仍是一般農(nóng)民可望不可及的一種奢侈行為.況且法律規(guī)定限制了農(nóng)村集體土地的擔(dān)保物權(quán),規(guī)定集體土地不得單獨(dú)抵押,村集體或農(nóng)民想靠土地融資存在法律障礙.三,加快農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的對(duì)策(一)統(tǒng)一思想,確立農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展目標(biāo)推進(jìn)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的目標(biāo),一是以循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論推動(dòng)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè),有效利用資源,減少浪費(fèi),保護(hù)生態(tài),促進(jìn)農(nóng)村住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展;二是以村鎮(zhèn)規(guī)劃為指導(dǎo),以提高住宅的工程質(zhì)量,功能質(zhì)量,環(huán)境質(zhì)量為核心,提升農(nóng)村居民的居住質(zhì)量,拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以此形成產(chǎn)業(yè)鏈,形成

17、農(nóng)村新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展;三是采用相應(yīng)的技術(shù)措施和技術(shù)政策,迅速促進(jìn)科技成果的轉(zhuǎn)化,保證農(nóng)村住宅建設(shè)的整體技術(shù)進(jìn)步,形成農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化.四是在國(guó)家現(xiàn)行政策框架內(nèi),大膽探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)辦法,拓展融資渠道,破解小城鎮(zhèn)建設(shè)中普遍存在的土地和資金難題.農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化工作應(yīng)緊緊圍繞上述目標(biāo)逐步深入地展開(kāi).(二)加強(qiáng)政府政策扶持與治理政府和治理部門(mén)要從戰(zhàn)略上認(rèn)識(shí)并熟悉發(fā)展農(nóng)85中共青島市委黨校青島行政學(xué)院journalofthepartysohoolofcpcqingdaomunicipalc0mmlttee2010年第1期no.1.2o10村住宅產(chǎn)業(yè)化的重要性,加強(qiáng)宏觀調(diào)控,對(duì)

18、農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施監(jiān)管和扶持.國(guó)家要有相應(yīng)的技術(shù)政策和經(jīng)濟(jì)政策,并給予政策性鼓勵(lì).建立有效的治理機(jī)制和體制,充分發(fā)揮政府組織協(xié)調(diào)和治理功能,為農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施創(chuàng)造良好的外部環(huán)境.1.土地政策2005年,國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見(jiàn),為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地治理,促進(jìn)節(jié)約集約用地和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,創(chuàng)造了良好的外部條件,提供了政策支持.試點(diǎn)意見(jiàn)的出臺(tái),為啟動(dòng)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化從政策上掃清了障礙,提供了運(yùn)轉(zhuǎn)平臺(tái).2.產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)當(dāng)盡快制定住宅產(chǎn)業(yè)化及節(jié)能標(biāo)準(zhǔn),將應(yīng)用住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能技術(shù)并符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目列入鼓勵(lì)類(lèi)型產(chǎn)業(yè)目錄,促進(jìn)其

19、優(yōu)先發(fā)展.目前普通住宅享受的政策優(yōu)惠,高于非普通住宅.而由于成本因素,初期應(yīng)用住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能技術(shù)的住宅,其價(jià)格可能高于同類(lèi)型的其他住宅,因此存在本來(lái)屬于普通住宅,而因運(yùn)用了先進(jìn)技術(shù)反而被劃入非普通住宅的可能性.因此,建議對(duì)應(yīng)用住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能技術(shù),并符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目,制定不同于一般住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的普通住宅標(biāo)準(zhǔn).3.資金支持充分發(fā)揮金融杠桿對(duì)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化及節(jié)能住宅推廣的支持作用,包括對(duì)符合條件的住宅項(xiàng)目?jī)?yōu)先提供開(kāi)發(fā)貸款,適度放寬負(fù)債率限制或降低開(kāi)發(fā)貸款利率,對(duì)購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)型住宅的購(gòu)房者降低首付要求或降低按揭貸款利率.(三)提高農(nóng)村住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平1.高起點(diǎn)全方位規(guī)劃以可持續(xù)發(fā)展思想為指導(dǎo),規(guī)

20、劃設(shè)計(jì)農(nóng)村住宅,遵循"節(jié)約用地,美觀實(shí)用,講求功能"的原則.住宅規(guī)劃要有全局觀念,突出農(nóng)村特色,與農(nóng)民的生活習(xí)慣相適應(yīng),以人為本,以安全性,耐久性,合理性,經(jīng)濟(jì)性為標(biāo)準(zhǔn).規(guī)劃設(shè)計(jì)者必須對(duì)當(dāng)前農(nóng)村村民的居住實(shí)態(tài)和居民的居住心態(tài)進(jìn)行廣泛深入調(diào)查,充分了解當(dāng)?shù)氐臍夂?水文,地形,地貌和資源,注重當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì),人文,歷史,習(xí)俗等條件,結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧虾褪┕ぜ夹g(shù)等各種實(shí)際情況,充分考慮住戶(hù)的要求,將"以人為本","民主參與"等現(xiàn)代規(guī)劃理念融入86農(nóng)村住宅規(guī)劃中,形成科學(xué)合理,切實(shí)可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,重視住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì),避免盲目追求住宅外表形式

21、.2.傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的設(shè)計(jì)在"三集中"的發(fā)展構(gòu)思中,農(nóng)民住宅向小城鎮(zhèn)集中是"三集中"的關(guān)鍵環(huán)節(jié),新橋鎮(zhèn)在實(shí)施農(nóng)民居住集中區(qū)建設(shè)中,非常重視規(guī)劃的作用,為避免建設(shè)的盲目性,他們聘請(qǐng)了上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)院和南京規(guī)劃設(shè)計(jì)院的專(zhuān)家,從事關(guān)新橋鎮(zhèn)未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的高度出發(fā),按照"設(shè)計(jì)城市"的要求,立足現(xiàn)狀,放眼未來(lái),將全鎮(zhèn)劃分為三個(gè)功能區(qū),即7平方公里的工業(yè)園區(qū),7平方公里的生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)和5.3平方公里的商貿(mào)居住區(qū),力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)58年的努力,將新橋鎮(zhèn)建設(shè)成"布局合理,設(shè)施完善,功能齊全,交通發(fā)達(dá),環(huán)境優(yōu)美,經(jīng)濟(jì)繁榮"的毛紡名鎮(zhèn)

22、,服裝重鎮(zhèn),生態(tài)新鎮(zhèn),都市城鎮(zhèn)o43新橋的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和居民的生活習(xí)慣,對(duì)農(nóng)村集中住區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃,將經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃與建設(shè)規(guī)劃相結(jié)合,是提高土地資源利用率,提高農(nóng)民生活水平,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的首要舉措.(四)轉(zhuǎn)變農(nóng)村住宅建設(shè)模式,實(shí)施房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)1.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃充分發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)作用,包括為應(yīng)用住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能技術(shù)的項(xiàng)目提供公共配套支持;在土地出讓時(shí),優(yōu)先考慮該類(lèi)型項(xiàng)目的發(fā)展,對(duì)招標(biāo)出讓的土地,在綜合評(píng)定時(shí)對(duì)應(yīng)用住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能技術(shù)的項(xiàng)目予以加分獎(jiǎng)勵(lì);在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上,可以考慮放寬對(duì)該類(lèi)型項(xiàng)目的容積率限制.2.以市場(chǎng)方式運(yùn)作按照統(tǒng)一規(guī)劃,成片開(kāi)發(fā),綜合治

23、理的開(kāi)發(fā)模式,改變目前農(nóng)民單家獨(dú)戶(hù)建設(shè)住宅的小生產(chǎn)狀況.房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是用經(jīng)濟(jì)的辦法,大生產(chǎn)的方式,將農(nóng)村土地和房屋開(kāi)發(fā)一體化貫穿于全過(guò)程,它的優(yōu)點(diǎn)在于將土地,房屋作為商品推向市場(chǎng),通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)化配置土地,資金及各種資源,具有可持續(xù)發(fā)展的特點(diǎn).3.實(shí)行專(zhuān)業(yè)化,商品化和社會(huì)化房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)可以先在小城鎮(zhèn)和發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn),待條件成熟時(shí)逐步推廣到廣大農(nóng)村,促使農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化逐步走上專(zhuān)業(yè)化,商品化和社會(huì)化的發(fā)展軌道.中共青島市委黨校青島行政學(xué)院journalofthepartyschoolofc.pc.qingdaomunicipalcommittee2010年第1期no.1.2o10(五)

24、構(gòu)建完善的農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系加強(qiáng)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)技術(shù),關(guān)鍵技術(shù)研究,積極完善農(nóng)村住宅建設(shè)配套技術(shù),這是推進(jìn)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的基礎(chǔ).1.加快推進(jìn)農(nóng)村住宅建筑體系形成住宅建筑體系必須適應(yīng)建筑工業(yè)化的發(fā)展,農(nóng)村住宅建筑體系包括模數(shù)應(yīng)用,預(yù)制構(gòu)件,結(jié)構(gòu)構(gòu)造,工藝改造等內(nèi)容.只有統(tǒng)一建筑模數(shù)參數(shù),采用標(biāo)準(zhǔn)建筑構(gòu)配件制品,擴(kuò)大預(yù)制構(gòu)件的應(yīng)用程度,改革施工工藝,完善配套施工機(jī)械,使傳統(tǒng)的建筑形式適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展需要,才能使農(nóng)村住宅建筑逐步走上合理化,標(biāo)準(zhǔn)化,多樣化,工業(yè)化的道路.2.加快農(nóng)村住宅部品體系的集成工作建立并完善住宅產(chǎn)品的淘汰制度,縮短更新周期.及時(shí)淘汰那些生產(chǎn)規(guī)模小,消耗資源多,質(zhì)量

25、低劣,危害居民健康的產(chǎn)品.推廣各種符合環(huán)保和計(jì)量要求的新技術(shù),新設(shè)備,嚴(yán)禁使用無(wú)生產(chǎn)許可證的假冒偽劣產(chǎn)品.3.建立農(nóng)村住宅質(zhì)量控制體系和質(zhì)量保障體系積極推行住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)審批制度,改變無(wú)證設(shè)計(jì),無(wú)證施工的狀況,做好農(nóng)村住宅施工質(zhì)量的監(jiān)督與檢查,保證住宅在施工過(guò)程中按施工規(guī)程要求進(jìn)行施工.4.建立并完善農(nóng)村住宅性能評(píng)價(jià)體系從住宅的適用性能,安全性能,耐久性能,環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能五個(gè)方面,對(duì)農(nóng)村住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì),建造質(zhì)量,室內(nèi)設(shè)施的配置與性能,基礎(chǔ)設(shè)施,住宅區(qū)環(huán)境質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià),以促進(jìn)農(nóng)村住宅功能質(zhì)量的提高和環(huán)境質(zhì)量的改善.5.建立科學(xué)合理的農(nóng)村綠色生態(tài)住宅評(píng)估體系借鑒國(guó)外生態(tài)建筑

26、評(píng)估體系的經(jīng)驗(yàn),參考中國(guó)生態(tài)住宅技術(shù)評(píng)估手冊(cè),結(jié)合我國(guó)農(nóng)村特點(diǎn)和農(nóng)村住宅建設(shè)的實(shí)際,本文認(rèn)為農(nóng)村綠色生態(tài)住宅的評(píng)估體系應(yīng)包括以下幾個(gè)方面:合理選址與規(guī)劃;優(yōu)化和節(jié)約能源;節(jié)約水資源;提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量;采用綠色建材,盡量就地取材,提高資源使用效率;合理回收利用廢物,減少?gòu)U物排放.(六)響應(yīng)節(jié)能環(huán)保要求,開(kāi)發(fā)推廣新式環(huán)保節(jié)能建材1.因地制宜,開(kāi)發(fā)推廣綠色墻材綠色墻材是指用清潔生產(chǎn)技術(shù),少用天然資源和能源,大量使用工農(nóng)業(yè)或城市固態(tài)廢棄物生產(chǎn)的無(wú)毒害,無(wú)污染,無(wú)放射性,有利于環(huán)保和人體健康的建筑材料.農(nóng)村住宅綠色墻材的發(fā)展思路是:以提高社會(huì)效益,環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益為中心,以提高墻材產(chǎn)品質(zhì)量,水平和檔次

27、為核心,以開(kāi)發(fā)節(jié)地,無(wú)毒,阻燃等性能的墻材為重點(diǎn),因地制宜,依靠自身的資源和經(jīng)濟(jì)情況,多渠道開(kāi)發(fā),推廣,應(yīng)用體現(xiàn)本地特色的新型民用綠色建材.具體措施有:第一,把可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略放在優(yōu)先位置,節(jié)約土地,保護(hù)環(huán)境,充分利用可再生資源.第二,嚴(yán)格執(zhí)行政策,加大力度限制實(shí)心粘土磚的生產(chǎn)和使用.第三,推廣應(yīng)用高性能,低能耗的建筑材料;鼓勵(lì)因地制宜地選用當(dāng)?shù)氐?可再生的材料及產(chǎn)品;鼓勵(lì)廢棄的建筑垃圾回收與再利用,如拆卸下來(lái)的鋼筋,木材等.在新農(nóng)村建設(shè)中,政府應(yīng)大力改善農(nóng)村人居環(huán)境,并通過(guò)建設(shè)示范住宅,引導(dǎo)農(nóng)民建設(shè)更加節(jié)能舒適的家園,當(dāng)農(nóng)民親身體驗(yàn)到身邊用新材料,新技術(shù)建成的示范住宅的好處時(shí),他們自然就會(huì)接受

28、新的居住方式.2.優(yōu)化建筑節(jié)能,發(fā)展綠色能源住宅建筑節(jié)能是可持續(xù)發(fā)展的迫切要求,也是住宅產(chǎn)業(yè)化工作的重點(diǎn).住宅建筑首先必須是節(jié)能建筑,農(nóng)村住宅的建筑節(jié)能工作主要是"五革一改",即墻體,門(mén)窗,屋面,冷暖供給,能源利用的技術(shù)革新和舊有住宅的節(jié)能改造.應(yīng)該從區(qū)域規(guī)劃開(kāi)始就引入綠色生態(tài)理念,在建筑設(shè)計(jì),建材選擇,運(yùn)行治理等環(huán)節(jié)考慮能源問(wèn)題.重點(diǎn)抓好以下節(jié)能環(huán)節(jié):第一,引入先進(jìn),科學(xué)的設(shè)計(jì)理念.建筑節(jié)能是一個(gè)系統(tǒng),必須從規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)人手.比如,合理選擇建筑物的朝向,控制建筑物的體形系數(shù),注重住宅間距與節(jié)能的關(guān)系,重視屋檐,挑檐,遮陽(yáng)板,窗簾的構(gòu)造對(duì)于調(diào)節(jié)日照,節(jié)省能源的影響.第二,

29、采取有效措施,提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能.外墻,門(mén)窗和屋頂是建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的組成部分,在住宅建筑節(jié)能中占有重要的地位.比如,合理控制外窗面積,選用傳熱系數(shù)小的框材與節(jié)能玻璃,盡量提高外門(mén)窗的氣密性.第三,優(yōu)化室內(nèi)采暖系統(tǒng)的節(jié)能.既要改善農(nóng)村住宅采暖系統(tǒng)落后的現(xiàn)狀,提高農(nóng)民的生活水平和質(zhì)量,又要加大對(duì)采暖系統(tǒng)的規(guī)劃,加大宣傳節(jié)能的力度.讓老百姓了解節(jié)能的作用.對(duì)成片開(kāi)發(fā)的農(nóng)村住宅應(yīng)采取集中采暖,分戶(hù)計(jì)量的方式,按多用熱多交費(fèi)的辦法,增強(qiáng)人們的節(jié)能意識(shí).給排水和電氣系統(tǒng)均應(yīng)采用節(jié)能型設(shè)備,如節(jié)能燈,節(jié)水型87中共青島市委黨校青島行政學(xué)院journalofthepartyscho0lofcpoqing

30、daomunicipalcommittee2010年第1期no.1.2o10衛(wèi)生器具等.第四,充分利用綠色能源.綠色能源是指太陽(yáng)能,風(fēng)能,生物能,海洋能和地?zé)崮艿茸匀毁Y源.我國(guó)農(nóng)村能源開(kāi)發(fā)應(yīng)執(zhí)行"因地制宜,多能互補(bǔ),綜合利用,講求效益"的原則,根據(jù)各地的資源情況,因地制宜地做好開(kāi)發(fā)綠色能源的規(guī)劃,并不失時(shí)機(jī)地開(kāi)發(fā)利用.綠色能源利用技術(shù)在我國(guó)已作為生活能源顯現(xiàn)出巨大的潛力,如太陽(yáng)能熱水技術(shù),沼氣技術(shù)的推廣應(yīng)用都取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益.假如科學(xué)規(guī)劃,將這些可再生能源技術(shù)和生物能技術(shù)從簡(jiǎn)單地與個(gè)別建筑物結(jié)合,應(yīng)用于廣泛的農(nóng)村住宅或住宅小區(qū)甚至區(qū)域城鎮(zhèn)生態(tài)化建設(shè)上來(lái),將對(duì)我

31、國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮巨大的作用.(-t:5)以宅基地?fù)Q房辦法建設(shè)小城鎮(zhèn),是推進(jìn)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的新探索新思路農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的前提是促使農(nóng)民向小城鎮(zhèn)集聚,實(shí)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化,農(nóng)民市民化.以宅基地?fù)Q房,就是在國(guó)家現(xiàn)行政策框架內(nèi),堅(jiān)持承包責(zé)任制不變,可耕種土地不減,尊重農(nóng)民自愿的原則,高水平規(guī)劃,設(shè)計(jì)和建設(shè)有特色,適于產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn).農(nóng)民以其宅基地(村莊建設(shè)用地),按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅,遷入小城鎮(zhèn)居住.農(nóng)民原有的宅基地統(tǒng)一組織整理復(fù)耕,實(shí)現(xiàn)耕地總量不減,質(zhì)量不降,占補(bǔ)平衡.從而在不增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)和不減少耕地的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)人口向城鎮(zhèn)集中,盤(pán)活土地資產(chǎn),為農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施提供運(yùn)轉(zhuǎn)平臺(tái).本著"試點(diǎn)先行,逐步展開(kāi)"的原則,2005年,在國(guó)土資源部出臺(tái)了關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見(jiàn)后,2005年底,天津市政府批準(zhǔn)東麗區(qū)華明鎮(zhèn)等三個(gè)鎮(zhèn)兩個(gè)村開(kāi)展第一批示范小城鎮(zhèn)試點(diǎn),隨后又批準(zhǔn)西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)等九