溫州物業(yè)管理辦法

1、溫州市物業(yè)管理辦法【全文】隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加劇， 物業(yè)管理企業(yè)愈來愈需要把握瞬息萬變 的市場變化， 國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的研究， 特別 是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究。 下面 yjbys 小編為大家準備 了關于溫州市物業(yè)管理辦法全文，歡迎閱讀。第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營 造安全、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國物權法、國務 院物業(yè)管理條例和浙江省物業(yè)管理條例等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定， 結合本市實際，制定本辦法。第二條 溫州市行政區(qū)域內(nèi)的的物業(yè)管理、使用、維護及其監(jiān)督管理活動適

2、用本辦法。第三條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合的原則。物業(yè) 管理應當遵守法律、 法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定， 不得損害公共利益和他人合法權益。第四條 溫州市房產(chǎn)管理局 （ 以下稱市物業(yè)主管部門 ）負責全市物業(yè)管理的監(jiān) 督管理工作。縣（ 市、區(qū)） 房產(chǎn)管理局 （以下稱縣級物業(yè)主管部門 ）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管 理的監(jiān)督管理工作，并接受市物業(yè)主管部門的業(yè)務指導。各級人民政府有關行政管理部門按照各自職責， 依法做好物業(yè)管理的有關監(jiān) 督管理工作。第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)主管部門，指導業(yè)主成立業(yè)主 大會、選舉業(yè)主委員會， 監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動， 協(xié)調物業(yè)管理 與

3、社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行 為，引導物業(yè)服務企業(yè)依法誠信經(jīng)營，促進行業(yè)健康發(fā)展。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第七條 物業(yè)的所有權人 （含共有人 ）為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（ 一 ） 按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務 ;（ 二 ） 提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 ;（ 三 ） 提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 ;（ 四 ） 參加業(yè)主大會，行使投票權 ;（ 五 ） 選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權 ;（ 六 ） 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ;（ 七 ） 監(jiān)督物業(yè)

4、服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同 ;（ 八） 對物業(yè)共用部位、 共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督 權;（ 九 ） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金 （ 以下簡稱專項維修資 金） 的管理和使用 ;（ 十 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權利。第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（ 一 ） 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（ 二 ） 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、 公共秩序和 環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 ;（ 三 ） 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定 ;（ 四 ） 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 ;（ 五 ） 按時交納物業(yè)服務

5、費用 ;（ 六 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務。第九條 業(yè)主行使權利不得損害其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主不得以放棄權利 為由拒絕履行義務。第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足 20 人，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè) 主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。第十一條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根 據(jù)下列標準劃分：（ 一 ） 物業(yè)管理區(qū)域以規(guī)劃部門確定的建設范圍為準， 但已經(jīng)自然形成獨立物 業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新劃分 ;（ 二 ） 分期開發(fā)或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域， 共同使用一套配套 設施設備的， 應當劃

6、分為一個物業(yè)管理區(qū)域， 但已經(jīng)自然分割或者習慣形成多個 相對獨立小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域 ;（ 三 ） 地理上自然連接的不同物業(yè)管理區(qū)域， 經(jīng)各自的業(yè)主大會同意的， 可以 合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。第十二條 下列事項由業(yè)主共同決定：（ 一 ） 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（ 二 ） 制定和修改管理規(guī)約 ;（ 三 ） 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 ;（ 四 ） 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè) ;（ 五 ） 籌集和使用專項維修資金 ;（ 六 ） 改建、重建建筑物及其附屬設施 ;（ 七 ） 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。第十三條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門應當指

7、導業(yè)主 成立業(yè)主大會籌備組， 籌備召開首次業(yè)主大會會議 ; 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、 居民委員會應當予以協(xié)助：（ 一 ） 房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積 60%以上的 ;（ 二） 首套房屋出售并交付使用已滿兩年， 且房屋出售并交付使用的建筑面積 達到物業(yè)總建筑面積 30%以上的。第十四條 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代 表 5-9 名組成。建設單位、居民委員會代表各 1 名，業(yè)主代表 3-7 名。業(yè)主代表 推薦的方式應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告， 公告期不少于 5 日。公告期內(nèi) 業(yè)主對籌備組成員有異議的， 籌備組應

8、當予以核查。 異議成立的， 應當重新推薦 成員; 異議不成立的，應當向提出異議的業(yè)主作出解釋。第十五條 籌備組履行下列職責：（ 一 ） 確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容 ;（ 二 ） 擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、 業(yè)主管理規(guī)約草案和專項維修資金使用續(xù) 籌方案草案 ;（ 三 ） 確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù) ;（ 四 ） 確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單 ;（ 五 ） 做好首次業(yè)主大會的其他準備工作。籌備組應當在首次業(yè)主大會召開 15日前，將前款 （一） 至（ 四） 項的內(nèi)容在物 業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，征求全體業(yè)主的意見。第十六條 管理規(guī)約應當包括下列內(nèi)容

9、 :（ 一 ） 物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護規(guī)則 ;（ 二 ） 業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權利和義務 ;（ 三 ） 物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則 ;（ 四 ） 維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權利和義務 ;（ 五 ） 業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式 ;（ 六 ） 違反管理規(guī)約應當承擔的責任。臨時管理規(guī)約由建設單位負責編制，報物業(yè)主管部門備案 ; 管理規(guī)約由業(yè)主 大會通過后生效。第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以在籌備組公告的期限內(nèi)就物業(yè)管理方 面的有關規(guī)定提出修改意見，籌備組應當充分聽取業(yè)主的意見。第十八條 首屆業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。 建設單位應當在房屋竣

10、工驗收后 1 個月內(nèi)，按照下列標準將籌備經(jīng)費存入物 業(yè)主管部門指定的銀行帳戶：（一）建筑面積5萬卅以下（含）的，籌備經(jīng)費為2萬元；（二）建筑面積5萬卅以上10萬卅以下（含）的，為3萬元；（三）建筑面積10萬卅以上20萬卅以下（含）的，為5萬元；（四）建筑面積20萬卅以上的，為8萬元。業(yè)主大會籌備組可以申請支取籌備經(jīng)費，物業(yè)主管部門應當在接到申請之日 起3日之內(nèi)劃撥業(yè)主大會籌備經(jīng)費。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全 體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結余部分應當根據(jù)業(yè)主大會的決 定用于業(yè)主大會換屆經(jīng)費或者納入物業(yè)維修資金。第十九條 業(yè)主大會籌備組在確認物

11、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分業(yè)主人數(shù)及總建 筑面積時，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當提供資料。業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分， 以及同一買受人擁有一個以上專有部 分的，按一人計算。單個物業(yè)登記有兩個或者兩個以上所有權人的，自行確定一名業(yè)主為投票人。專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算 ；尚未進行物權登記的， 暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積 計算。第二十條 業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的 形式；但是應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過 半

12、數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的， 可以書面委托代理人參加 業(yè)主大會會議。第二一條業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建 筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定有關共有和 共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人 數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 20

13、鳩上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第二十三條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主，同 時告知相關的居民委員會。業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。第二十四條 業(yè)主大會的決定，應當在作出之日起 3 日內(nèi)以書面形式在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，應當抄送全體業(yè)主。第二十五條 業(yè)主委員會成員在常住業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員由 5 人以上單數(shù)組成，最多不超過 15 人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成 員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：（ 一 ） 具有完全民事行為能力 ;（ 二 ） 遵守國家有關法律、法規(guī)

14、 ;（ 三 ） 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務 ;（ 四 ） 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力 ;（ 五 ） 具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力 ;（ 六 ） 具備必要的工作時間。第二十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：（ 一 ） 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況 ;（ 二 ） 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 ;（ 三 ） 及時了解業(yè)主、 非業(yè)主使用人的意見和建議， 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè) 履行物業(yè)服務合同 ;（ 四 ） 監(jiān)督管理規(guī)約的實施 ;（ 五 ） 業(yè)主大會賦予的其他職責。第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生

15、之日起 30 日內(nèi)，持下列文件向物業(yè) 主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：（ 一 ） 業(yè)主大會會議記錄和會議決議 ;（ 二 ） 業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（ 三 ） 業(yè)主管理規(guī)約 ;（ 四 ） 專項維修資金的使用續(xù)籌方案 ;（ 五 ） 業(yè)主委員會成員的名單 ;（ 六 ） 解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的決議。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在變更后 30 日內(nèi)重新 備案。物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、 業(yè)主委員會備案證明和業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。第二十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集，主任因故不能履行職責時由副主 任召集。有 1/

16、3 以上成員提議，應當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席， 作出決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會可以邀請業(yè)主代表、社區(qū)負責人列席會議。第二十九條 業(yè)主委員會需要討論、決定的事項，應當于會議召開 3 日前在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主委員會會議記錄， 由出席會議的成員簽字并加蓋業(yè) 主委員會印章。業(yè)主委員會應當在作出決定之日起 3 日內(nèi)，將決定事項以書面形式在物業(yè)管 理區(qū)域的顯著位置公告。以業(yè)主委員會名義發(fā)布信息， 應當經(jīng)業(yè)主委員會集體決定， 并加蓋業(yè)主委員 會印章。第三十條 業(yè)主委員會應當制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章

17、使用管理規(guī)定和 檔案管理規(guī)定，并建立活動檔案，供業(yè)主查詢。第三十一條 業(yè)主有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主 委員會應當予以答復。業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布經(jīng)費收支、使用等情 況，接受全體業(yè)主監(jiān)督。第三十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應當符合法律、法規(guī)、規(guī)章和本 辦法的規(guī)定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的， 受侵害的業(yè)主可以 向街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者物業(yè)主管部門投訴， 也可以依法請求人民法院 予以撤銷。業(yè)主委員會超越職權作出決定侵害業(yè)主合法權益的， 由簽字同意的成員承擔 相應的法律責任

18、第三十三條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：（ 一 ） 收受物業(yè)服務企業(yè)以及利害關系業(yè)主提供的報酬或者其他利益 ;（ 二 ） 本人、配偶以及近親屬在聘請的物業(yè)服務企業(yè)工作 ;（ 三 ） 以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔保 ;（ 四 ） 違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約。第三十四條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后 中止其成員職務，并提請下次業(yè)主大會會議決定終止其成員職務：（ 一 ） 不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正的 ;（ 二 ） 一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議的 ;（ 三 ） 存在本辦法第三十三條情形之一的 ;（ 四 ） 其他原因不宜擔任業(yè)主委員會

19、成員的。 業(yè)主委員會中止成員職務的，應當聽取當事人的陳述、申辯，并記錄歸檔。 第三十五條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止：（ 一 ） 不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的 ;（ 二 ） 以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的 ;（ 三 ） 因疾病或者其他原因喪失工作能力的 ;（ 四 ） 因違法犯罪等原因不能履行成員義務的。第三十六條 業(yè)主委員會成員職務中止或者終止的，業(yè)主委員會應當在本物 業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告， 并按照本辦法第二十七條規(guī)定向物業(yè)主管部門和街 道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。職務中止或者終止的業(yè)主委員會成員， 應當自公告之日起 3 日內(nèi)將其保管的 財務憑證、檔案資

20、料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物等移交業(yè)主委員會。第三十七條 業(yè)主委員會每屆任期為 3-5 年，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則 確定。業(yè)主委員會應當在任期屆滿 2 個月前，召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的， 物業(yè)主管部門應當會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府督促業(yè)主委員會在任期屆滿之前完成換屆選舉。業(yè)主委員會自行解散或者任期屆滿仍未換屆的， 物業(yè)主管部門應當會同街道 辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導業(yè)主成立換屆籌備組， 召集業(yè)主大會會議， 完成換 屆選舉。第三十八條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起 3 日內(nèi)，將其保管的財務憑 證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物等移

21、交新一屆業(yè)主委員會。第三章 前期物業(yè)管理第三十九條 建設單位應當按照規(guī)定通過招投標的方式擇優(yōu)選聘具有相應資 質的物業(yè)服務企業(yè)。第四十條 建設單位在銷售物業(yè)、拆遷安置前，應當制定臨時管理規(guī)約，作 為物業(yè)買賣合同、安置合同的附件。建設單位在銷售物業(yè)、 拆遷安置時， 應當向物業(yè)買受人、 被拆遷人出示臨時 管理規(guī)約，并有義務作出說明。物業(yè)買受人、被拆遷人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同、拆遷安置合同時， 應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。第四十一條 建設單位與物業(yè)買受人、被拆遷人簽訂的房屋銷售、拆遷安置 合同, 應當包含前期物業(yè)服務合同約定的主要內(nèi)容。第四十二條 前期物業(yè)服務合同約定期限，應當自簽訂前期物業(yè)服

22、務合同之 日起至首屆業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日止。第四十三條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。交 付使用的，因物業(yè)質量不合格發(fā)生的法律后果由建設單位承擔。物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時， 應當對物業(yè)的共用部位、 共用設施設備及相關場 地進行查驗，并作相應記錄 ; 發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不符或者存在質量問題的，應 當向建設單位提出書面整改意見， 并向物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門 報告; 整改合格后，方可辦理書面交接手續(xù)。第四十四條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當按照國務院物業(yè)管理 條例和浙江省物業(yè)管理條例等有關規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交資料，由雙方 在交接

23、驗收單上簽字蓋章，并報物業(yè)主管部門備案。前期物業(yè)服務合同終止時， 物業(yè)服務企業(yè)應當及時將有關資料移交給業(yè)主委 員會。第四十五條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑 面積7%。的比例配置并無償提供物業(yè)管理用房；但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非 住宅的，按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3%。的比例配置并無償提供物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其位置、面 積應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中予以載明，建設單位不得擅自變更。物業(yè)管理用房應當集中配置、 合理設計、方便使用。 建設單位不得提供違法 建筑、共用部位、已分攤的眾用面積和不便

24、于物業(yè)管理使用的房屋作為物業(yè)管理 用房。第四十六條 物業(yè)管理用房應當有獨立產(chǎn)權并具有正常使用功能。房屋主管 部門在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時， 應當核查并注明物 業(yè)管理用房。第四十七條 國務院物業(yè)管理條例施行后的物業(yè)管理用房依法屬于全體 業(yè)主共同所有， 由物業(yè)服務企業(yè)無償使用。 未經(jīng)業(yè)主大會同意， 物業(yè)服務企業(yè)不 得改變其用途。國務院物業(yè)管理條例 施行前的物業(yè)管理用房， 產(chǎn)權歸屬及其使用收益按 照溫州市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法 （市政府令第 48 號）規(guī)定執(zhí)行。第四十八條 任何單位和個人不得擅自占有、使用和處分建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬 于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、物業(yè)共用

25、部位、公用設施、共用設施 設備和物業(yè)管理用房。第四章 物業(yè)管理服務第四十九條 業(yè)主大會決定物業(yè)管理區(qū)域實行委托管理的，應當通過公開、 公平、公正的方式擇優(yōu)確定一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。第五十條 物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓 物業(yè)服務企業(yè)資質證書。第五十一條 業(yè)主委員會應當參照物業(yè)服務合同示范文本，與業(yè)主大會選聘 的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供服務， 定期聽取業(yè)主和非業(yè) 主使用人的意見和建議，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗 收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交

26、有關資料。第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構承擔 電梯維護、 消防設施設備養(yǎng)護等專業(yè)服務， 但不得將該物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè) 服務一并委托或者轉交給他人。第五十四條 物業(yè)服務合同期限屆滿前 3 個月，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大 會決定是否續(xù)聘。決定續(xù)聘的，應當與物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同 ; 決 定不續(xù)聘的， 應當重新公開選聘物業(yè)服務企業(yè)， 并以書面方式通知該物業(yè)服務企 業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。物業(yè)服務合同期限屆滿， 合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的， 原物業(yè)服務合 同繼續(xù)履行。第五十五條 業(yè)主委員會不得擅自解聘物業(yè)服務企業(yè)，解聘物業(yè)服務企業(yè)應 當由業(yè)主

27、大會決定。業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務合同的， 應當在 3 個月之前 書面通知另一方當事人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告全體業(yè)主。第五十六條 物業(yè)服務合同依法解除或者終止，物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定 的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、配套設施設備、 相關場地、物業(yè)檔案資料和其他財物， 配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作。第五十七條 物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管和考核，建立企 業(yè)信用檔案，并向社會公開。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的自律管理， 配合 物業(yè)主管部門建立信用檔案。第五章 物業(yè)服務收費第五十八條 物業(yè)服務收費應當

28、遵循合理、公開以及收費標準與服務項目、 服務水平相一致的原則， 由建設單位或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù) 溫州 市物業(yè)服務收費管理實施辦法在物業(yè)服務合同中約定。普通住宅物業(yè)服務可以實行分項目收費試點， 建立服務標準規(guī)范、 收費公開 透明的物業(yè)服務收費機制。第五十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示物業(yè)服務 項目、服務等級、服務標準、收費標準。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目， 服務報酬由雙方約定。第六十條 物業(yè)服務費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算， 按時足額交 納，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的，從其約定。第六十一條 物業(yè)竣工驗收合格交付使用前

29、發(fā)生的物業(yè)服務費， 由建設單位 承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔 ; 但建設單 位與業(yè)主約定由建設單位承擔物業(yè)服務費的，由建設單位承擔。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未出售或者未安置的空置物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承 擔。第六十二條 業(yè)主未按物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企 業(yè)有權要求業(yè)主限期交納，業(yè)主委員會應當督促業(yè)主交納 ; 業(yè)主拒絕交納或者逾 期仍未交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等 專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位可以

30、按照自愿、公平 的原則與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托代收協(xié)議， 委托代收有關費用并支付相應的手續(xù) 費。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第六章 物業(yè)使用和維護第六十四條 業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)， 應當遵守法律、 法規(guī)、 規(guī)章和 管理規(guī)約 （臨時管理規(guī)約 ） 的規(guī)定。業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)，應當按照有利于物業(yè)安全使用、公平合理、 不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供水、排水、通風、采光、通行、 維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面相鄰關系。第六十五條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下 列共用部位、共用設施設備，損害業(yè)主共同利益：（ 一 ） 公共門廳、管道

31、井、樓梯間、過道、消防通道 ;（ 二 ） 道路、場地、綠地、屋頂 ;（ 三 ） 其他共用部位、共用設施設備。因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘，應當 征得業(yè)主委員會和直接利害關系人的同意， 并依法辦理相關手續(xù)。 臨時占用、 挖 掘時，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。第六十六條 業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、 法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約 （ 臨 時管理規(guī)約 ） 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)、規(guī)章 和管理規(guī)約 （ 臨時管理規(guī)約 ） 外，應當征得利害關系業(yè)主同意。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、 非業(yè)主使用人違反法律、 法

32、規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約 （ 臨 時管理規(guī)約 ）將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的， 應當予以勸阻 ; 勸阻無效的，應當及時 報告規(guī)劃、國土資源等有關行政管理部門。第六十七條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服 務企業(yè); 非業(yè)主使用人應當同時提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面意見。物業(yè)服務企 業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。第六十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定加強對物業(yè)裝飾裝修 活動的巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī) 章和管理規(guī)約 （ 臨時管理規(guī)約 ）的行為，應當及時勸阻、制止，并提出整改意見 行為人未按要求整改的， 應

33、當及時報告物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門依法 處理。第六十九條 物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)維護、修繕、監(jiān)督等工作時，業(yè)主或者 非業(yè)主使用人應當提供方便。需要業(yè)主或者非業(yè)主使用人提供方便的， 應當事先通知， 并就相關具體事項 與業(yè)主或者非業(yè)主使用人協(xié)商。第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、 車位應當首先滿足業(yè) 主的停車需要。車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，建設單 位應當向全體業(yè)主公布車庫、 車位的處分情況。 業(yè)主要求承租空置的車庫、 車位 的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。 車庫、 車位出租的收費標準由價格 主管部門會同物業(yè)主管部門制定。未首先滿足業(yè)主停

34、車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租 給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。第七十一條 業(yè)主委員會應當與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域停車實際， 制訂臨時停車方案，報業(yè)主大會決定。利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位或者場地停放車輛的， 按照業(yè)主大會的決定交納 臨時停車費。 臨時停車費除用于維護停車場地設施和停車管理的必要開支外， 物 業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)業(yè)主大會的決定用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè) 管理的其他需要。物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時停車費單獨列帳， 獨立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān) 督。第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防空地下室平時用作停車位的，應當向全體 業(yè)主開放，建設單位不得出售。防空地下室平時

35、用作停車位收取的停車費， 應當依照有關規(guī)定， 用于防空地 下室的日常維護管理和停車管理的必要支出。 具體收費標準由價格主管部門會同 物業(yè)、人防主管部門制定。物業(yè)服務企業(yè)依照有關規(guī)定管理防空地下室的， 應當做好平時的維護管理工 作，確保防空地下室處于良好狀態(tài)。第七十三條 大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區(qū)。 進入住 宅小區(qū)的車輛應當遵守下列規(guī)定：（ 一 ） 慢速通行，遇到行人和非機動車應當避讓 ;（ 二 ） 禁止鳴號，防止發(fā)生噪音 ;（ 三 ） 在依法設置或者劃定的車庫、 車位內(nèi)有序停放， 不得影響其他車輛和行 人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。物業(yè)服務企業(yè)應當加強對進入住宅小區(qū)的車輛的管理， 發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定情形 的，應當及時勸阻、制止 ; 勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門依 法處理。第七十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動，應當首先征 得相關業(yè)主同意。合法利用物業(yè)共用部位、 共用設施設備所得收益， 物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)業(yè) 主大會的決定用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。合法利用物業(yè)共用部位、 共用設施設備所得收益， 物業(yè)服務企業(yè)應當單獨列 帳，獨立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。第七十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，對任意棄置垃圾、排 放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼