長沙市岳麓區(qū)XX項目可行性分析報告

1、長沙市岳麓區(qū)xx項目可行性研究報告編制單位：湖南xx地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)2010年2月8日第一章 總論1項目土地介紹 1.1土地位置 該項目用地位于湖南省長沙市岳麓區(qū)1.2土地面積面積441.5畝，其中代征城市道路面積34.66畝，凈用地面積406.84畝。2項目相關(guān)數(shù)據(jù)2.1規(guī)劃定位以商業(yè)服務(wù)設(shè)施和住宅開發(fā)相結(jié)合的商住用地（其中商業(yè)用地面積占15%，居住用地面積占85%）。2.2用地性質(zhì)商住用地（c2，r2）。2.3用地開發(fā)強(qiáng)度要求建筑密度26%容積率35綠地率40%3項目現(xiàn)狀地塊緊臨湖南省中醫(yī)學(xué)院、湖南省工業(yè)技術(shù)學(xué)院，屬長沙市兩型社會先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域，是長沙市近幾年政府投資的熱點(diǎn)。該地塊交通便捷、道

2、路寬敞，規(guī)劃合理。東臨城市主干道（象嘴路）、猴子石大橋、規(guī)劃中湘府路湘江大橋和南湖過江隧道與中心城區(qū)相連；南有城市城市主干道（含浦大道）、快速道通達(dá)和規(guī)劃中三號軌道交通線（含浦鎮(zhèn)站）；西邊繞城高速；北有長潭西高速入口和城市主干道（學(xué)士路）。項目土地現(xiàn)為山丘，原少量居民住戶在上面有自建房，山上種有樹木。臨地塊北側(cè)地為“楓華府第”樓盤，南側(cè)為“汀湘十里”樓盤，對面東邊地塊規(guī)劃中為“科技公園”（見下實景拍攝圖：）3.1項目區(qū)位指示3.2實景示意北邊：象嘴路-北臨楓華府第，東臨象嘴路，馬路對面為“科技公園”本項目地塊本項目地塊楓華府第 象嘴路項目東邊：-東臨象嘴路，馬路對面為規(guī)劃中的“科技公園”本項目

3、地塊-東臨象嘴路912、908公交始發(fā)總站項目東南邊：-地塊民宅912公交站象嘴路象嘴路本項目地塊-東南邊為含浦大道，與象嘴路相交處地塊為“汀湘十里”樓盤項目南邊：含浦大道路汀湘十里第二章 項目背景1房地產(chǎn)行業(yè)政策 1.1全國樓市政策09年政策特征：年初松、年末緊；09年政策特征：中央緊、地方松2009年，在政策松綁的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場價升量漲，是繼07年之后又一個大豐收年，連同豪宅市場一并火熱；房地產(chǎn)業(yè)成功地?fù)?dān)負(fù)起擴(kuò)內(nèi)需的重任，為中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升發(fā)揮重要作用。 1.2長沙地方政策長沙經(jīng)濟(jì)逆勢而上，實現(xiàn)超越 從長沙市各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，長沙市經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長為長沙房地

4、產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。2項目區(qū)域規(guī)劃 2.1長沙城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢總體規(guī)劃方向形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局:“一主”指中心城區(qū)?！皟纱巍敝负游餍鲁呛托邱R新城“四組團(tuán)”暮云、撈霞、高星、含浦“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域：河西新城星馬新城一洲兩岸城南新區(qū)暮云、撈霞、高星、含浦四大組團(tuán)長沙市整體經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長，為長沙房地產(chǎn)發(fā)展打下很好的基礎(chǔ)。長沙城市建設(shè)如火如荼，良好的城市投資環(huán)境可謂筑巢引鳳，會吸引更多實力投資商來長投資，也更能使消費(fèi)者因?qū)ν顿Y前景看好而增強(qiáng)購買動力。 2.2含浦鎮(zhèn)規(guī)劃象嘴路與含浦大道交叉口，本地塊規(guī)劃層次上為湖南省長沙市岳麓區(qū)含浦鎮(zhèn) 含浦鎮(zhèn)規(guī)劃

5、層次與適用范圍    本次規(guī)劃分為鎮(zhèn)域和鎮(zhèn)區(qū)村莊兩個層次。鎮(zhèn)域規(guī)劃范圍為鎮(zhèn)域行政范圍，總面積89.5平方公里，轄10個行政村、2個（社區(qū)委員會。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍為望雷大道與豐秋路以東，眾新路以北與鎮(zhèn)界圍合的的區(qū)域），包括白鶴社區(qū)、聯(lián)豐村、東山灣村、官埠口村（部分）、學(xué)士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦社區(qū)（部分），鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積22.3平方公里，村莊規(guī)劃范圍為芝字港村、干字村、新田村、九江村、學(xué)士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦近期土地利用情況，本項目所在示意圖 2.3含浦鎮(zhèn)發(fā)展定位知識創(chuàng)新、文化創(chuàng)意、科技成果孵化、工業(yè)化示范、高新產(chǎn)業(yè)配

6、套、生態(tài)宜居”的現(xiàn)代兩型社會建設(shè)示范名鎮(zhèn)。2.4含浦鎮(zhèn)規(guī)模全鎮(zhèn)2015年總?cè)丝跒?2.55萬人，其中城鎮(zhèn)人口19.85萬人，農(nóng)村人口2.70萬人。城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為1762.62公頃。 全鎮(zhèn)2020年總?cè)丝跒?5.22萬人，其中城鎮(zhèn)人口22.85萬人，農(nóng)村人口2.38萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為2330.41公頃。2.5含浦鎮(zhèn)總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模根據(jù)預(yù)測，按近期1762.62公頃，遠(yuǎn)期2330.41公頃控制。依據(jù)長沙大河西先導(dǎo)區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，本區(qū)位于先導(dǎo)區(qū)的科研文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸上。在此基礎(chǔ)上，本區(qū)將形成“一心、一廊、六區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。本項目功能結(jié)構(gòu)示意放大圖一心：

7、基于含浦老鎮(zhèn)區(qū)的綜合服務(wù)中心一廊：貫穿規(guī)劃區(qū)南北的綠廊，即把北部的象鼻窩和南部的大王山通過中部成片的丘陵串聯(lián)起來，形成生態(tài)綠廊。 六片：以工業(yè)為主的南部與北部產(chǎn)業(yè)中試孵化區(qū)、以教育科研為主的科教綜合服務(wù)區(qū)和以旅游服務(wù)、科研、居住等綜合功能為主的科技研發(fā)區(qū)、以高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)休閑為主，位于鎮(zhèn)區(qū)南部與干子村的都市休閑農(nóng)業(yè)區(qū)。2.6含浦鎮(zhèn)道路交通規(guī)劃本項目周邊交通示意放大圖規(guī)劃將道路劃分為快速路、主干路、次干路（部分旅游線）三個級別，主干路規(guī)劃紅線寬度為36米，次干路規(guī)劃紅線寬度為26米，支路紅線寬度為1620米。規(guī)劃形成“六橫六縱”的路網(wǎng)骨架。六橫： 學(xué)士聯(lián)絡(luò)道、長花灰韶線、繞城線、蓮坪大道、望江

8、路、靳江路六縱：黃橋大道、望雷大道、長潭西線、學(xué)士大道、含浦大道、東山灣路3長沙市房地產(chǎn)市場分析3.1土地市場分析：土地市場分析數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計正常招拍掛而流通的情況，不考慮通過其他途徑成交的土地情況3.1.1今年土地供應(yīng)量的減少，導(dǎo)致交易量急劇下滑Ø 09年1-11月長沙土地成交2954.07畝，成交土地建筑面積492.93萬平方米；Ø 流拍土地共6宗，天心、雨花各占2宗，岳麓、開福各占一宗，總面積達(dá)171.22畝。Ø 由于受到08年世界金融危機(jī)以及土地政策、土地供應(yīng)量等方面影響，09年開發(fā)商拿地?zé)崆槠毡橄陆?，趨于?jǐn)慎；土地成交面積相比歷年來說，成交量大幅減少。土地流

9、拍岳麓區(qū)開福區(qū)天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)望城長沙縣總計流拍土地宗數(shù)112/2/6流拍土地面積（畝）12.1115.9340.61/2.58/171.223.1.2岳麓區(qū)、北城和南城近郊、以及中心濱江地塊，將成為未來一年長沙的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。Ø 09年土地交易量以岳麓區(qū)最大，約為1282.1畝，居長沙之首；其次是開福區(qū)和雨花區(qū)，交易量分別為475.3畝和434.8畝。Ø 隨著兩型社會先導(dǎo)區(qū)的不斷發(fā)展和建設(shè)，河西的開發(fā)已經(jīng)從岳麓區(qū)逐漸開始向望城縣擴(kuò)大，未來望城縣與南、北城的近郊片區(qū)，都將成為近幾年的主要開發(fā)對象。Ø 由于舊城改造是今年政府重點(diǎn)打造的項目之一，因此對于中心濱江地塊

10、的開發(fā)和建設(shè)，也將成為未來一年長沙的重中之重。3.1.3河西、南城做為重點(diǎn)開發(fā)對象，中心板塊成交量小Ø 城市用地持續(xù)向四周擴(kuò)張，中心城 區(qū)土地成交量小，土地成交集中在河西，其他周邊區(qū)域土地成交以星沙、南城較大.Ø 中心城區(qū)交易量最少才11.72畝，成交量最大的為河西， 為650.22 畝，其次是南城，交易量為261.23，居第三的是星河，成交量為134.5畝。3.1.4 09年土地成交以50畝以下小幅地塊為主，河西土地成交量最大Ø 09年長沙土地成交地塊共103宗，其中50畝以下小地塊達(dá)到76宗之多，占總體成交量的70%。51-100畝地塊成交15宗，101-50

11、0畝地塊成交12宗。Ø 成交面積以50畝以下小幅地塊為主，中小規(guī)模集約開發(fā)將成為未來土地開發(fā)的主流。3.1.5中心區(qū)土地成交均價遠(yuǎn)高于其它區(qū)域Ø 中心板塊商住和住宅成交均價最高，達(dá)到436.3萬元/畝。Ø 東城、南城、北城均價相差不大，商住成交均價在160-213萬元/畝之間，住宅成交均價在110-120萬元/畝之間。Ø 河西板塊和星沙板塊成交均價相對較低，使得這兩區(qū)域在價格上更具有競爭優(yōu)勢。3.1.6歷年住宅與商住用地樓面地價情況Ø 09年純住宅樓面地價與商住樓面地價,分別為675.15元/和1395.68元/ 。06年07年08年09年純住

12、宅樓面地價區(qū)間（元/）190-1465236-2491285-1197398-1416住宅+商業(yè)樓面地價區(qū)間（元/）220.-1840180-3942235-2660379-29463.2住宅市場分析：3.2.1量：供應(yīng)走勢-自年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢，尤其是9月之后，各月批售量都非常大Ø 由于受到政府拉動內(nèi)需、支持房地產(chǎn)發(fā)展等政策的影響，長沙樓市從二月份開始逐步回暖，從年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢；Ø 自9月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋兩屆房交會前的一個月里，批售量更是達(dá)到頂峰。各區(qū)供求-雨花區(qū)仍然是長沙供求大區(qū)，開福區(qū)發(fā)展速度最快 Ø 雨花區(qū)傳統(tǒng)

13、供求大區(qū)地位不變，銷售量與供應(yīng)量都位居榜首。Ø 開福區(qū)供應(yīng)量與銷售量目前已居第二位，是發(fā)展最快的區(qū)域。Ø 根據(jù)以上圖表可以看出，除岳麓區(qū)供求較為平衡以外，其他各行政區(qū)，無論是商品房還是商品住宅，均出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 3.2.2價2009年商品房均價快速增長，增長率直追2007年 Ø 09年長沙商品房價格上漲幅度較為平穩(wěn)，前11個月住宅價格同比增長4.28%。Ø 長沙樓價自07年開始快速上漲，尤其是07年，增長率達(dá)26%。長沙房價時間指標(biāo)武漢鄭州長沙合肥南昌太原長沙排名08年末常住人口（萬人）891736659.2491458.1355309年上半年g

14、dp(億元)1983.21524.31484.1835.2787.3683.9309年上半年同比增長10.1%7.3%14.0%16.0%11.1%0.8%209年上半年固定資產(chǎn)投資1258.11024.610721156.0556.6200.6309年上半年同比增長25.0%30.9%28.0%24.0%38.6%-9.2%309年上半年商品房住宅均價514347493909433544124899609年上半年同比增長-5.3%6.4%-4.0%10.7%13.3%-8.3%409年上半年商品房預(yù)售銷售0.810.530.760.720.430.532Ø 長沙各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都排在前

15、三位，gdp同比增長6省會城市排在第2位,但住宅價格卻排在最末位，從其中的不對稱性可看出，長沙的房價尚有很大提升空間。Ø 由于供應(yīng)量的不足，而銷量卻大副上升，供不應(yīng)求的不平衡關(guān)系是各城市間普遍存在的現(xiàn)象，長沙市雖然也存在供不應(yīng)求現(xiàn)象， 但在中部6省會城市中僅排在第2位。3.2.3結(jié)構(gòu)120-144平米的戶型仍然是市場的主流需求，90/70產(chǎn)品的供求失衡現(xiàn)象最為嚴(yán)重 2008年2009年11月產(chǎn)品供銷情況 供銷供銷比面積區(qū)間套數(shù)比例 ( % )套數(shù)比例 ( % )602412116.342163816.791.1160-903810225.822890522.431.3290

16、-1202905716.692551919.791.14120-1443167221.463187324.730.991442462616.692095616.261.18Ø 受90/70政策限制，小戶型供應(yīng)量劇增，但從市場接受度來看，由于消費(fèi)慣性及價格水平的影響，120-144平米的舒適型產(chǎn)品仍然是主流，銷售量最大。Ø 120-144平米的戶型是所有戶型中供求最均衡的，其它區(qū)間面積均供大于求。預(yù)計短期內(nèi)此段區(qū)間面積產(chǎn)品的市場需求量仍然是最大的。Ø 但從長遠(yuǎn)來看，由于價格的不斷升高，緊湊型產(chǎn)品的需求比例會慢慢提升?！拘〗Y(jié)】長沙房地產(chǎn)市場受大勢影響，2009年量價齊

17、升，住宅銷售市場火熱。然而供大于求的大形勢嚴(yán)峻，潛在供應(yīng)量巨大，這一特征將會減慢長沙商品房價格增長速度。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，由于目前房價收入比尚屬合理，120-140平米的舒適型產(chǎn)品仍然是市場需求主流，預(yù)計隨著婚房、棚改等剛性需求增大，以及城市化率提升等因素，70-100平方米緊湊型產(chǎn)品的需求會繼續(xù)增大。第三章 項目周邊樓盤1岳麓區(qū)含浦地塊在售樓盤一覽表序號樓盤名稱項目位置占地面積總建筑面積建筑形態(tài)總戶數(shù)1中建麓山和苑中醫(yī)藥大學(xué)北243畝40萬小高層、別墅24002利海米蘭春天麓南大學(xué)城536畝80萬別墅、洋房、小高層等69673星語林汀湘十里含浦中路845畝35萬別墅、小高層434（1、2期）4楓

18、華府第麓南大學(xué)城327畝32萬小高層20565江山帝景含浦大道南1000畝150萬小高層、別墅99006卓越麓山別墅南二環(huán)高速入口564畝12.3萬別墅9697九龍領(lǐng)仕匯學(xué)仕村116畝13萬別墅、多層、高層12188云棲谷南二環(huán)200畝36萬小高層，高層2372序號綠化率物管費(fèi)(月)主力戶型戶型面積銷售價格（均）容積率140%1.5元/三房、四房88-1503780元/2.0240.5%18元/三房、四房90-1304200元/2.14345%1.5-1.8元/多樣6000元/0.62440%0.7-1.1元/三房、四房90-1403300元/1.55542.5%1.8元/三房、四房90-26

19、04800元/（精）1.34660%1.8元/獨(dú)棟260-3579000元/0.36741%暫無6000-9000元/1.78840.5%1.28元/兩房、三房70-1403900元/2.581.1項目個案分析：1.1.1 中建麓山和苑中建麓山和苑鳥瞰圖Ø 中建麓山和苑位于南二環(huán)與象嘴路交匯處，由中建信和地產(chǎn)有限公司開發(fā)，該公司隸屬于世界五百強(qiáng)中建集團(tuán)。 項目占地243畝，總建筑面積40萬平米，容積率2.0，綠化率40%，項目分4期開發(fā)，一二三期為高層住宅，四期為別墅多層，社區(qū)建筑園林均以現(xiàn)代風(fēng)格為主，產(chǎn)品規(guī)劃類型多樣，戶型豐富，可滿足不同人群需要，項目亮點(diǎn)為中心2萬平米的園林景觀比

20、較突出，水系蓬勃。Ø 中建麓山和苑目前在售房源為一期，分兩批推出，第一批推出時間為2009年11月8日，共5棟25層高層，已售罄，第二批推出時間為元月16日，共三棟25層高層，一期共計房源667套，戶型有88-150不等，已售368套，銷售率為55%，總體剩余房源大299套，剩余戶型面積在140以上，最新推出的營銷政策有春節(jié)期間購房送價值8880元的家電大禮包一份，項目銷售均價為3780元/。1.1.2 利海米蘭春天利海米蘭春天鳥瞰圖Ø 利海米蘭春天由利海集團(tuán)開發(fā)，項目位于湖南中醫(yī)藥大學(xué)正對面，占地面積535畝，建筑面積近80萬平方米，容積率2.14，綠化率達(dá)40.1%，物

21、業(yè)類型多樣，分三期開發(fā)，項目一期將以疊拼庭院和小高層公寓為主；二期以疊加別墅和聯(lián)排別墅為主，三期以街區(qū)高層公寓為主，項目風(fēng)格為純歐式風(fēng)格，外墻顏色鮮艷，園林綠化設(shè)計比較適宜。Ø 目前在售房源為一期，一期房源共901套，已銷售447套，銷售率將近50%，多層洋房均價4000元/，小高層均價4200元/，有少量疊拼庭院洋房出售，目前正在蓄客，為下一批房源推出做準(zhǔn)備，辦卡金額為10000元，可抵20000元房款。1.1.3 星語林汀湘十里Ø 項目位于象嘴路與含浦大道交匯處，占地845畝，總建筑面積35萬平米，容積率0.62，綠化率45%，物業(yè)類型由別墅與6棟17層小高層構(gòu)成，建筑

22、風(fēng)格為中式風(fēng)格，總體分二期開發(fā)，一期開發(fā)物業(yè)類型為別墅，二期開發(fā)為小高層與別墅。Ø 一期占地460畝，分聯(lián)排、獨(dú)棟，雙拼三種類型，共計373戶，銷售價格有5600-12000元/不等，據(jù)銷售員介紹，一期已基本銷售完畢，二期為別墅和6棟17層小高層，小高層共288戶，戶型面積有139-300不等，以139三房和165四房為主力戶型，合占總房源92%左右，目前小高層正處于蓄客階段，起價4000元/，辦卡即可享受10000抵20000的優(yōu)惠，預(yù)計2010年4月份推出。1.1.4 楓華府第Ø 項目位于象嘴路與學(xué)士路交匯處，地塊呈三角分布，占地327畝，總建筑面積32萬平米，容積率1

23、.55，綠化率40%，物業(yè)類型由多層和小高層構(gòu)成，規(guī)劃共84棟住宅，其中13棟小高層住宅，17棟低層住宅，54棟多層住宅，項目分四期開發(fā)；Ø 項目一、二期已基本售罄，三期正在蓄客中，辦卡購房5000元可抵10000元優(yōu)惠，預(yù)計今年5-6月份推出，戶型有90-145不等，預(yù)計銷售均價多層為3200元/，小高層為3600元/。1.1.5 江山帝景江山帝景鳥瞰圖Ø 江山帝景由廣晟集團(tuán)和珠江投資集團(tuán)聯(lián)手投資打造，地處含浦大道與南二環(huán)交界口，占地將近1000畝，總建筑面積150萬平米，容積率1.34，綠化率42.5%，物業(yè)類型由多層洋房、小高層和別墅構(gòu)成，規(guī)劃總戶數(shù)為9900戶，分四

24、期開發(fā)，該項目對面為科教公園，是該項目的優(yōu)勢所在。Ø 項目為一期現(xiàn)房銷售，銷售均價為4800元/（精裝修）,戶型面積為140-150，最新銷售政策為：一次性98折，按揭99折優(yōu)惠，另外參與老帶新成交可享受一套得2000元的獎勵?！緟^(qū)域項目狀況總結(jié)】Ø 該區(qū)域?qū)儆诤制瑓^(qū)，自2008年6月份劃歸岳麓區(qū)以來，發(fā)展迅猛，片區(qū)項目總數(shù)達(dá)9個（不包含安置區(qū)）Ø 物業(yè)形態(tài)以別墅花園洋房與小高層為主，多層為輔，物業(yè)類型多為住宅，商業(yè)較少，各項目有與自己相配套的的社區(qū)商業(yè)街，缺乏專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目；Ø 大盤云集，就9個項目中，占地超過200畝的達(dá)7個，總建筑面積超過30

25、萬平米的達(dá)7個，物業(yè)類型大部分為高端物業(yè)，擁有別墅物業(yè)類型的有7個；Ø 開發(fā)商均是實力雄厚，影響力比較廣泛的開發(fā)商，就宣傳推廣上大部分項目都以品牌地產(chǎn)為主推主題；Ø 區(qū)域銷售價格多層均價區(qū)間在3200-4000元/,小高層價格區(qū)間在3700-4800元/, 洋房、別墅價格在4500-9000元/;Ø 隨著長珠潭融城一體化以及大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的進(jìn)行，就發(fā)展趨勢來講，本片區(qū)銷售價格還有一定的上升潛質(zhì)，也將吸引越來越多的品牌開發(fā)商進(jìn)駐本區(qū)域。Ø 目前該區(qū)域米蘭春天、楓華府第、麓山和苑、云棲谷等項目所有100平米以下房源全部銷售一空；Ø 隨著長沙市兩型

26、社會先導(dǎo)區(qū)的建立，該區(qū)域拆遷面積達(dá)3.7萬畝，拆遷人口5萬余人，急需大量安置用房；Ø 項目所在地是長沙市先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)，近五年內(nèi)是政府投資熱點(diǎn)，升值空間巨大；Ø 輕軌三號線含浦站于2010年內(nèi)動工，地鐵概念是樓盤銷售的重要賣點(diǎn)。第四章 項目投資分析1swot分析優(yōu)勢：Ø 地段突出，位于長沙市新規(guī)劃四組團(tuán)之一含浦組團(tuán)，是長株潭一體化受益的前沿地帶；Ø 地塊比較平整，坡度恰好，易于塑造，對項目產(chǎn)品的打造有著地利的優(yōu)勢；Ø 有良好的自然景觀與人文環(huán)境，靠臨科教公園與湖南中醫(yī)藥大學(xué)；Ø 區(qū)域居住價值已被越來越多的人所認(rèn)可，越來越受人關(guān)注。劣勢

27、：Ø 周邊配套尚不完善，交通配套與生活配套尚處于初步規(guī)劃階段。機(jī)會：Ø 位于含浦鎮(zhèn)新規(guī)劃科教、產(chǎn)業(yè)中心地帶，周邊市政配套會進(jìn)一步提速；Ø 隨著長株潭一體化及大河西的規(guī)劃發(fā)展，項目的升值潛力可觀；Ø 該區(qū)域拆遷安置巨大，急需大量安置用房。2項目定位結(jié)合地塊所處發(fā)展趨勢與周邊產(chǎn)品類型情況以及地塊本身狀況，做出如下定位：2.1總體定位：區(qū)域綜合運(yùn)營體，區(qū)域價值集成新核心總體定位詮釋：綜合運(yùn)營體包含住宅與商業(yè)，住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅，區(qū)域價值集成新核心即是集居住價值、升值潛力為一體，將社區(qū)建設(shè)成宜居型、升值中高端社區(qū)。2.2物業(yè)類型定位：住宅與商業(yè)，通過住宅

28、支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅的思路，支撐項目發(fā)展，商業(yè)主要定位為片區(qū)商業(yè)中心，包含超市、商業(yè)廣場等。2.3戶型建議：三房、四房、兩房高層、小高層與公寓，走多樣化路線，滿足多樣化消費(fèi)需求；以經(jīng)濟(jì)緊湊戶型為主，大戶型作為一種點(diǎn)綴。2.4建筑形態(tài)定位：小高層、高層、公寓相結(jié)合，充分利用坡地優(yōu)勢，打造層次分明、錯落有致的產(chǎn)品，另致的產(chǎn)品對項目環(huán)境美化與形象提升將起很大的促進(jìn)作用。2.5建筑風(fēng)格定位：歐洲新古典主義，外形大氣端正倍顯項目品質(zhì)感2.6園林風(fēng)格定位：現(xiàn)代風(fēng)格3產(chǎn)品建議序號項目單位數(shù)量1總用地面積畝441.5凈用地面積畝40684代征城市道路畝34662容積率3.53建筑密度26%4總建筑面積平方米

29、949，7005住宅面積（85%）平方米807，300 小高層平方米200，000 高層平方米607，3006商業(yè)及酒店（15%）平方米130，4007其它平方米 12，0004財務(wù)分析4.1項目投資估算及盈利分析4.1.1編制依據(jù)1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；2）、各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。4.1.2投資估算投資估算表序號成本項目每平米單價（元）目標(biāo)總成本合計（萬元）說明1土地獲得價款470447002開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)34032289.8按類似樓盤價估算2.1勘察設(shè)計費(fèi)302.2報批報建增補(bǔ)費(fèi)3002.3三通一平費(fèi)103主體建筑工程費(fèi)120183114138按類似樓盤價估算3.1基礎(chǔ)工程50163.2主體結(jié)構(gòu)工程（含砌體工程）912893.3裝修工程（含樓地面、屋面、天棚、內(nèi)外墻面工程）1403.4門