玻璃廠建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、玻璃廠建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告玻璃廠建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告此文檔word版本下載后可任意編輯修改i玻璃廠建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章項(xiàng)目決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章 項(xiàng)目概述1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地2. 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4. 項(xiàng)目周邊環(huán)境5. 項(xiàng)目市政配套分析6. 土地價(jià)格第三章項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2. 項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3. 總體評(píng)價(jià)第四章市場(chǎng)研究1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

2、第六章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃1. 開發(fā)機(jī)遇2. 開發(fā)周期安排3. 銷售周期安排第七章投資收益分析1. 成本預(yù)測(cè)2. 稅務(wù)分析3. 經(jīng)濟(jì)效益分析4. 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第八章 可行性結(jié)論1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2. 項(xiàng)目劣勢(shì)3. 結(jié)論及建議10第一早項(xiàng)目決策背景一.內(nèi)部因素1. 某某公司項(xiàng)目布局某某自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，先后開發(fā)了城市花園、某某中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都 市花園、某某新城等項(xiàng)目，其中城市花園、某某中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，某某新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，某某的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀天津的總體

3、規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，某某的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。某某自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均 勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。某某產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以某某有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場(chǎng)， 讓某某物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天

4、津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了某某在城市南部無項(xiàng)目的空白。2. 某某公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，某某花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開盤以來熱銷天津市， 成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位

5、和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)， 不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。 根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3-5個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和某某產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市 場(chǎng)呼喚某某的大好形勢(shì)下，某某應(yīng)充分利用某某天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓某某品牌深入到每個(gè)天津人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好， 規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤(rùn)來源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津公

6、司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布：花園新城新區(qū)西橫堤項(xiàng)目鐵東路項(xiàng)目麗苑項(xiàng)目梅江南項(xiàng)在開發(fā)項(xiàng)目已完成項(xiàng)目在談項(xiàng)目：二.外部因素友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心項(xiàng)目所在地該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部，行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目 所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) ： 根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一， 該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均

7、價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政中心南遷，南部土地升值潛力大。 沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。 項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來很大的方便。 項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使

8、得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為某某在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。項(xiàng)目概述一.宗地區(qū)位及用地1.項(xiàng)目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部，北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū)，行政區(qū)劃屬于河西區(qū)，距離中環(huán)線圍堤道段 5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約5公里?；▓@新城新區(qū)城市花園項(xiàng)目區(qū)位圖2.項(xiàng)目用地該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝，目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積（萬平米）折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地（含退解放南