戶型基礎知識培訓定稿方案

1、戶型基礎知識入門集團營銷中心系列培訓之二：1、認識產(chǎn)品設計的基本功能空間；2、戶型設計過程中的合理性因素；3、了解戶型評判的因素，提升策劃、踩盤過程中對戶型的評價能力；4、通過案例了解戶型贈送的常規(guī)手法；戶型基本設計原則戶型設計的合理性如何評價戶型優(yōu)劣勢戶型創(chuàng)新設計手法起居就餐廚衛(wèi)睡眠儲藏工作學習休閑戶型八大功能戶型面積越小，功能復合性越強；戶型面積越大，空間獨立性越強；起居室/餐廳/陽臺公共空間臥室/書房/主衛(wèi)私密空間廚房/公衛(wèi)/工人房/生活陽臺服務空間 戶型三大空間u公私分離u餐寢分離u居寢分離u起居、進餐、就寢分離u潔污分離戶型設計就是在對人的居住行為分析后產(chǎn)生符合人的行為規(guī)律的功能組織

2、架構(gòu)是否啟用？建筑師？ 策劃師！戶型本身的優(yōu)劣勢戶型與規(guī)劃的關系戶型與市場的關系是否能用？是否適用？戶型基本設計原則戶型設計的合理性如何評價戶型優(yōu)劣勢戶型創(chuàng)新設計手法你在購房時考慮居室各部分的優(yōu)先順序？市場上客戶對于戶型的一般關注點:n客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）n主臥室：合理（面積、采光）、私密性n餐廳：相對獨立、通風采光n廚房：寬敞實用、有服務陽臺n衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風n次臥室：做書房、客房適宜n陽臺：生活性陽臺的實用，觀賞性陽臺的休閑注：在戶型評價時，要尊重市場需求，并據(jù)此有重點、有層次、有步驟的逐一加以評價。不同類型的客戶對戶型關注點也不一樣！戶型方正異形戶型空間利

3、用率低，不方便家具擺放。風水不佳，影響住戶情緒。得房率（實用率）=套內(nèi)建筑面積/總建筑面積總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積套內(nèi)建筑面積=使用面積+套內(nèi)墻體面積+外墻中線以內(nèi)墻體面積+分戶內(nèi)墻體中線以內(nèi)面積+陽臺面積公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關的設備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積公攤率=公攤面積/總建筑面積得房率q:銷售人員及廣告中一直提到的使用率是什么回事？若：a套套內(nèi)建筑面積為90平方米b套套內(nèi)建筑面積為110平方米公攤面積為40平方米則：得房率aba套：公攤面積為1

4、8平方米總建筑面積為108平方米得房率為83.3%b套：公攤面積為22平方米總建筑面積為132平方米得房率為83.3%（1）房屋總體采光朝向：根據(jù)各地區(qū)經(jīng)緯度不同，最佳朝向也不同原則： 1、冬天受到太陽直射的時間越長越好，而夏天受到太陽直射的時間越短越好； 2、主臥、客廳要保證最好的朝向，這是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒適度、節(jié)能； 3、能享受日照的其他功能區(qū)當然越多越好。（2）廚房、衛(wèi)生間的采光與通風窗戶（沒有窗戶的廚房、衛(wèi)生間易滋生細菌，危害健康），因此一般要求明廚明衛(wèi)，采 光注意點：1、必須保證廚房、衛(wèi)生間、主臥、書房、客廳的通風，當然能通風的其他功能區(qū)越多越好。2、根據(jù)各地風

5、向，主臥、書房、客廳應處于上風口，而衛(wèi)生間、廚房應處于下風口。原因：根據(jù)一般流體力學來看，直透的穿堂風往往在室內(nèi)會留下許多空氣流動中的死角，南北直通的戶型并不是通風效果最好的，好的戶型應該是阻擋風的直線流動和降低一些流速，引導空氣流動經(jīng)過房間的每個角落，減少舊空氣的長期滯留。通 風“風玫瑰”圖也叫風向頻率玫瑰圖，它是根據(jù)某一地區(qū)多年平均統(tǒng)計的各個風向和風速的百分數(shù)值，并按一定比例繪制，一般多用八個或十六個羅盤方位表示，如圖一，由于該圖的形狀形似玫瑰花朵，故名“風玫瑰”。玫瑰圖上所表示風的吹向（即風的來向），是指從外面吹向地區(qū)中心的方向。風玫瑰深圳風玫瑰長春風玫瑰功能布局合理n動靜分區(qū):活動區(qū)和

6、休息區(qū)分開n動區(qū):客廳、餐廳和廚房應靠近入戶門設置n靜區(qū):臥室位置比較深入n動區(qū)與靜區(qū)之間:衛(wèi)生間方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷客房的布局影響到動靜分區(qū)動靜布局分離端廳布局影響到動靜分區(qū)換位更合理空間尺度客廳n空間獨立客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻n方正開闊要留出擺放家具的完整空間，實用的布局n長寬比不應失調(diào)進深與面寬之比不應大于2：1n入口設玄關住宅內(nèi)外的過渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性豪宅豪宅大戶型大戶型中戶型中戶型小戶型小戶型客廳使用面積30251210客廳開間5.0m4.5m3.9m3.6mn相對獨立至少有兩面墻夾一角與客廳既有關系又有分隔與廚房應有關聯(lián)又獨立成區(qū)空間尺

7、度餐廳空間尺度廚房n靠近餐廳n西廚可與餐廳結(jié)合n距離大門不能太遠n直接對外采光采風n有一定長度的臺面擺放電器、煤氣灶、水槽等設備n廚廁最好不要緊鄰n最好帶一工作陽臺l型面寬1.8mu型面寬2.4m雙條型面寬2.4m空間尺度臥室n主臥明顯大于次臥，進深面寬可適當增加南向朝向，比客廳的朝向要求更甚大戶型的主臥最好帶獨立衛(wèi)生間和步入式衣帽間確保私密性，最好布置的深一些n次臥面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上豪宅豪宅大戶型大戶型中戶型中戶型小戶型小戶型衛(wèi)生間標配標配提升配置客廳開間4.5m4.2m3.6m3.3m空間尺度衛(wèi)生間n應有明窗通風和采光n公共衛(wèi)生間做到干濕分離n僅有一個衛(wèi)生間的時候

8、，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室淋浴間馬桶位洗手盤條形衛(wèi)生間最小尺度：u淋浴間寬度900-1100mmu馬桶位寬度800mmu洗手盤寬度800mm一般情況下條形衛(wèi)生間的進深在2.7米以上進進出出訪客流線家務流線家人流線流線布置流線布置需合理，訪客流線應盡量縮短，避免造成對私密空間的影響，家人流線應緊密設計，保證內(nèi)部交流。b戶型大門直對電梯門，a戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風水客戶的不認同。大門直對電梯或是樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞大門不能直對廁門廁所的門不與廚房的門相對其他門盡量不相對風水要素門星河盛世標準層平面主衛(wèi)門直沖主臥床也是風水忌諱風水要素門未設玄關，大門直

9、對主人房門（私密性不理想）。 典型的”葫蘆“戶型，私隱性較差。風水要素一箭穿心在裝修時改變布局。風水要素有些風水的問題可以在后期裝修的時候解決，但在前期策劃的時候這些問題就應該盡早提出來并且解決，避免后續(xù)銷售帶來不必要的麻煩。戶型基本設計原則戶型設計的合理性如何評價戶型優(yōu)劣勢戶型創(chuàng)新設計手法評價戶型的優(yōu)劣除了戶型本身格局，還有哪些因素？外部優(yōu)勢景觀資源戶型朝向?qū)痈咄獠苛觿菰肼曈绊戯L水影響心理影響總體原則：總體原則：自然景觀 朝向 小區(qū)景觀自然景觀：海景、湖景、山景、高爾夫景 小區(qū)景觀：中心花園、組團綠化案例：1 1 國都高爾夫花園國都高爾夫花園 （北向深圳高爾夫俱樂部球場，北向房好售）2 2

10、天宏天宏水晶城水晶城 （東臨明月河，朝東的房子銷售速度快）3 3 洪湖大廈洪湖大廈 （西向洪湖公園，西向房沒有銷售壓力） 4、應考慮回避西曬。 1、住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向為主。 2、一般在南稍微偏東或南稍微偏西較好。 3、保證家庭每個成員都能直接享受到充足的陽光及日照。大戶型和豪宅采用3米以上較多住宅層高一般在2.8至3.3米之間q:高層住宅一般情況下層高都不會超過3.15米，為啥？6、住宅的陽臺及窗外是否雙目所及會看到墳場、墓地等，或 者面對工廠煙囪，則居往心態(tài)會大受影響。1、建筑物建在立交橋旁。2、建筑物建在交叉的大道旁。3、靠近鐵路旁的住宅。4、路沖陽臺或主臥室正對大路呈一

11、條直線。5、角沖陽臺或主臥室正對附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角。7、建筑在加油站旁。噪聲影響風水影響8、建筑在加油站旁。心理影響戶型基本設計原則戶型設計的合理性如何評價戶型優(yōu)劣勢戶型創(chuàng)新設計手法常規(guī)贈送手法研究深圳內(nèi)陽臺改房錯層陽臺改房結(jié)構(gòu)連板鄰里空間復式鏤空凸窗單層高陽臺改房單層高陽臺規(guī)范限制：單層高陽臺規(guī)范限制：l進深（含花池）2.4m限制，超過部分計算全面積；l陽臺戶內(nèi)面積（除陽臺）20（復式10），面積 60 m （復式30 m ），面積超過限值的部分按投影面積面積超過限值的部分按投影面積的一半計算核減面積；的一半計算核減面積；l寬度不大于1.5m時，對外開敞面的邊長不得小于陽臺內(nèi)側(cè)水平周長的

12、1/6；l寬度大于1.5m的時，對外開敞面的邊長不得小于陽臺內(nèi)側(cè)水平周長的1/4。建議：建議：1. 凹陽臺改房：凹陽臺改房：可結(jié)合儲藏室設計，進深不超過2.4m，后期改臥室；2. 剩余指標做各功能性陽臺：剩余指標做各功能性陽臺：設置生活陽臺+入戶花園或者客廳陽臺，進深不超過2.4m。生活陽臺內(nèi)陽臺陽臺復式鏤空規(guī)范限制：復式鏤空規(guī)范限制：l鏤空戶內(nèi)（除陽臺）面積20；l鏤空 60 m ；l陽臺面積戶內(nèi)（除陽臺）面積10；l僅限90 m以上復式戶型可設置鏤空，僅客廳和餐廳允許設置鏤空；復式鏤空搭板改房建議：建議：1. 鏤空空間搭建改房：鏤空空間搭建改房：客廳上空搭建主臥套間，餐廳上空搭建次臥，實現(xiàn)

13、復式鏤空贈送兩個兩個房間的設計；2. 結(jié)合平層贈送方式：結(jié)合平層贈送方式：使復式產(chǎn)品的附加值達到最大化凸窗規(guī)范限制：凸窗規(guī)范限制：l凸出外墻設置；l凸窗進深0.6m ；l高度2.2 m，窗臺高度不小于0.4m，上、下凸窗凹入部分不得有構(gòu)件遮擋 （即不能設計假凸窗）；l比例無限制；凸窗贈送建議：建議：1. 盡可能多做正凸窗：盡可能多做正凸窗：提升空間舒適度，可結(jié)合書桌、床等家具進行設計;凸窗高度凸窗窗臺高度外墻外墻結(jié)構(gòu)連板規(guī)范限制：結(jié)構(gòu)連板規(guī)范限制：lt6或t6以上，結(jié)構(gòu)連板標準層10；lt6以下，結(jié)構(gòu)連板標準層5；結(jié)構(gòu)連板改房建議：建議：1. 搭建贈送：搭建贈送：建議預留2.4m以上的面寬，以

14、便于后期改餐廳、書房、客房等空間；兩層高陽臺規(guī)范限制：兩層高陽臺規(guī)范限制：l兩層高陽臺計一半面積；l兩層高陽臺戶內(nèi)面積（不含陽臺）10；l兩層高陽臺須為凸陽臺；l為復合型陽臺時，須滿足：開敞邊 內(nèi)側(cè)水平周長的1/2；l外墻以外，上層陽臺梁底與下層陽臺欄板（或欄桿）之間的空間內(nèi)不得有任何形式的結(jié)構(gòu)或裝飾構(gòu)件。兩層高陽臺搭建建議：建議：1. 復合型雙高陽臺改房：復合型雙高陽臺改房：滿足開敞面寬度要求, 后期補板贈送房間，相當于每兩層送1.5個房間；2. 客廳臥室錯開出陽臺，后期層層加建：客廳臥室錯開出陽臺，后期層層加建：兩層高陽臺算一半面積，層層加建后相當于每兩層送1.5個陽臺?？蛷d臥室錯出陽客廳臥室錯出陽臺，后期可加建臺，后期可加建送陽臺送陽臺復合型雙復合型雙高陽臺高陽臺鄰里空間改房鄰里空間改房3、 錯、躍、夾復式住宅是并不完整