7月19日陜西白水縣房地產(chǎn)市場分析報告整理版

1、白水縣市場分析報告 陜西齊月置業(yè)市場部陜西齊月置業(yè)市場部 2012年年7月月19日日 目 錄一一白水縣概況白水縣概況二二白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃三三白水縣經(jīng)濟(jì)狀況白水縣經(jīng)濟(jì)狀況四四房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況五五總總 結(jié)結(jié)客群分析客群分析六六 目 錄一一白水縣概況白水縣概況二二白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃三三白水縣經(jīng)濟(jì)狀況白水縣經(jīng)濟(jì)狀況四四房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況五五總總 結(jié)結(jié)客群分析客群分析六六 第一章：白水縣概況 白水縣位于陜西省東北部，處于關(guān)中平原與陜北高原的過渡地帶，縣聯(lián)結(jié)關(guān)中與陜北的咽喉要地，因境內(nèi)白水河而得名。白水縣地處東經(jīng)1091610945，北緯3543527之間，東隔

2、洛河與澄城縣相望，南接蒲城縣有五龍山相隔，西接銅川市郊區(qū)與渭北黑腰帶相連，北以黃龍山、雁門山為界，與宜君、黃龍、洛川三縣毗鄰。全縣總面積986.6平方公里，其中耕地面積72萬畝，轄7鎮(zhèn)3鄉(xiāng)，194個行政村，總?cè)丝?0萬人。白水縣簡介 第一章：白水縣概況白水縣區(qū)域圖 第一章：白水縣概況小 結(jié) 根據(jù)實地的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白水縣屬于國家級的貧困縣城。根據(jù)實地的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白水縣屬于國家級的貧困縣城。白水縣的地理環(huán)境很差，比較偏僻。從進(jìn)入縣城的主要干道來說，白水縣的地理環(huán)境很差，比較偏僻。從進(jìn)入縣城的主要干道來說，道路極其不平整，泥濘不堪。而主街道倉頡路也并不繁華。而整道路極其不平整，泥濘不堪。而主街道倉頡路

3、也并不繁華。而整個縣城建設(shè)的情況來看，各項基礎(chǔ)設(shè)施都比較缺乏，也無大型的個縣城建設(shè)的情況來看，各項基礎(chǔ)設(shè)施都比較缺乏，也無大型的項目建設(shè)。項目建設(shè)。 縣城共有人口縣城共有人口30萬，人均收入很低，該縣農(nóng)民收入大大低于萬，人均收入很低，該縣農(nóng)民收入大大低于國家的平均水平，也低于渭南市的人均收入。而且白水縣人民的國家的平均水平，也低于渭南市的人均收入。而且白水縣人民的思想比較守舊，觀念陳舊，對于較大的支出，不僅缺乏購買欲望，思想比較守舊，觀念陳舊，對于較大的支出，不僅缺乏購買欲望，也完全沒有購買能力。也完全沒有購買能力。 目 錄一一白水縣概況白水縣概況二二白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃三三白水縣經(jīng)濟(jì)

4、狀況白水縣經(jīng)濟(jì)狀況四四房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況五五總總 結(jié)結(jié)客群分析客群分析六六 第二章：白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃 城區(qū)空間發(fā)展方向是“加強(qiáng)內(nèi)整，做好外限，營造綠心，東擴(kuò)北進(jìn)，西延南控”。規(guī)劃主城區(qū)將形成“兩心、三軸、五大功能區(qū)”的發(fā)展格局。區(qū) 域 行 政 規(guī) 劃 圖 目 錄一一白水縣概況白水縣概況二二白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃三三白水縣經(jīng)濟(jì)狀況白水縣經(jīng)濟(jì)狀況四四房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況五五總總 結(jié)結(jié)客群分析客群分析六六經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)財政收入快速增長金融形勢穩(wěn)定工業(yè)生產(chǎn)快速增長，企業(yè)效益有待提高前兩個月，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值18510萬元，同比增長70.2%，增速比全市平均水平高64個

5、百分點。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量：原煤10.32萬噸，同比增長14.2；發(fā)電量10201萬度，同比增長64.9；白酒790噸，同比增長29.5。前兩個月，全縣地方財政收入累計完成2131萬元，同比增長69.8%。全縣金融機(jī)構(gòu)存款余額470726萬元，同比增長13.9%，各項貸款余額154466萬元，同比增長23.0%。固定資產(chǎn)投資增長較快截止2月底，全縣固定資產(chǎn)投資完成14527萬元，同比增長36.9%，增速比全市平均水平高5.5個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資完成17萬元，同比下降5.6%，第二產(chǎn)業(yè)投資完成3300萬元，同比增長32.0%，第三產(chǎn)業(yè)投資完成11210萬元，同比增長1.7倍 第三章：白

6、水縣經(jīng)濟(jì)狀況 目 錄一一白水縣概況白水縣概況二二白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃三三白水縣經(jīng)濟(jì)狀況白水縣經(jīng)濟(jì)狀況四四房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況五五總總 結(jié)結(jié)客群分析客群分析六六 第四章 房地產(chǎn)概況白水縣房地產(chǎn)市場供應(yīng)量及去化率情況名 稱供 應(yīng) 量備 注總占地22萬平總建面55萬平平均容積率2.5總戶數(shù)5000戶平均面積（戶）110均價2700元/去化率35%左右白水縣房地產(chǎn)市場供應(yīng)量自白水縣房地產(chǎn)市場供應(yīng)量自2010年年11月月-2012年之間共供應(yīng)建筑用地年之間共供應(yīng)建筑用地22萬平、總建萬平、總建面達(dá)到面達(dá)到55萬平、平均容積率在萬平、平均容積率在2.5、共供應(yīng)房屋、共供應(yīng)房屋5000套、戶

7、型平均面積在套、戶型平均面積在110 左右，左右，均價在均價在2700元元/。整體去化情況不是很樂觀，除了廉租房去化率能達(dá)到。整體去化情況不是很樂觀，除了廉租房去化率能達(dá)到70%以外，其以外，其他項目去化率均在他項目去化率均在50%以下，平均去化率為以下，平均去化率為35%。按以上數(shù)據(jù)分析，市場供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)。按以上數(shù)據(jù)分析，市場供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場去化量。大于市場去化量。 項目名稱項目名稱張坡安居小區(qū)張坡安居小區(qū) (廉租房廉租房) 幸福居幸福居瑞都花園瑞都花園居苑華城居苑華城泉鑫御苑泉鑫御苑泉馨苑泉馨苑元木秀城元木秀城項目樓盤比較密集，主要集中在倉頡路兩邊。 縣城一共有縣城一共有7 7個在售樓盤、

8、個在售樓盤、6 6個住宅商品房項目，一個是廉租房項目。樓盤比較個住宅商品房項目，一個是廉租房項目。樓盤比較密集，主要集中在倉頡路兩邊。比較密集，主要集中在倉頡路兩邊。密集，主要集中在倉頡路兩邊。比較密集，主要集中在倉頡路兩邊。 第四章 房地產(chǎn)概況縣城各樓盤類型 第四章 房地產(chǎn)概況項目名項目名稱稱開發(fā)商開發(fā)商物業(yè)類別物業(yè)類別建筑類別建筑類別規(guī)規(guī) 模模占地面占地面積積綠化率綠化率總戶數(shù)總戶數(shù)全部戶全部戶型型/ /面積面積戶型比戶型比例例熱銷戶熱銷戶型型/ /面積面積（銷售銷售周期周期、銷售均銷售均價價）均均 價價去化率去化率客群類客群類型型、比比例例優(yōu)優(yōu) 勢勢元木秀城元木地產(chǎn)住宅（70年）高層、小

9、高層住宅二期（一期七棟：11、12、18、24層）120畝40%3-2-1：112、116、117、2-2-1:85、90、93118、1213-2-1中112占40%-個體、公務(wù)員、農(nóng)民獨立水電，雙回路供電（自己的電廠），24小時熱水，暖氣多供一個月泉馨苑-住宅（70年）高層住宅一期2棟；1號樓16層，1-4層底商；二號樓18層-2004-2-2:163.8、145.39；3-2-1:125.49、113.98,2-1-1:108.08,93.812-1-1:93.812800元10%私企、農(nóng)民底商，地下車庫居苑華城海潤天成地產(chǎn)住宅（70年）高層住宅二期12棟，18層80畝（二期）40%18

10、002-2-1:106、102；3-2-1:114.62、114.04；3-2-2:128.84、120.82、127.463-2-1:114占20%多3-2-1:114左右2760元40%農(nóng)民、公務(wù)員老帶新，南北朝向個案基本信息 第四章 房地產(chǎn)概況項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商物業(yè)類別物業(yè)類別建筑類別建筑類別規(guī)規(guī) 模模占地面占地面積積全部戶全部戶型型/ /面積面積戶型比戶型比例例熱銷戶熱銷戶型型/ /面積面積（銷售銷售周期周期、銷售均銷售均價價）均均 價價去化率去化率客群類客群類型型、比比例例優(yōu)優(yōu) 勢勢泉鑫御苑-住宅（70年）高層、小高層、多層住宅二棟60002-1-1:112.98、111.

11、85；2-2-1:96.8、106.92；3-2-2:133.52、129.593-2-2:129.59占50%2-2-1:96.82680元50%-60%教師、農(nóng)民張坡安居小區(qū)-住宅（70年）高層-2-1-1:85.5；3-1-1:108.45；3-2-1:105；3-2-2:1212-1-1:85.52000元70%中低收入者價格低瑞都花園遂寧市經(jīng)濟(jì)實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅（70年）高層-3-2-1:111.92、116.58、105.58；2-2-1:87.773-2-1:105.58；2-2-1:87.772600元-農(nóng)民居多臨近廣場，地位優(yōu)勢幸福居白水縣德洪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅（70

12、年）住宅、公寓二棟15層，1-5層為商鋪，1t13-2-1-1:79.78；1-1-1:39.89（10套）2-1-1占90%2700-2800 不到50%村鎮(zhèn)一次置業(yè)，剛需（婚房）個案基本信息從目前銷售狀況來看，定價越低的項目去化率會相對較高一些。從目前銷售狀況來看，定價越低的項目去化率會相對較高一些。項目名稱項目名稱建筑類別建筑類別全部戶型、面全部戶型、面積積戶型比例戶型比例熱銷戶型、面熱銷戶型、面積積元木秀城元木秀城高層、小高層住宅3-2-1：112、116、117、2-2-1:85、90、93118、1213-2-1中112占40%居苑華城居苑華城高層住宅2-2-1:106、102；3

13、-2-1:114.62、114.04；3-2-2:128.84、120.82、127.463-2-1:114占20%多3-2-1:114左右 第四章 房地產(chǎn)概況個案基本信息戶型配比項目名稱項目名稱建筑類別建筑類別全部戶型、面全部戶型、面積積戶型比例戶型比例熱銷戶型、面熱銷戶型、面積積瑞都花園瑞都花園高層住宅3-2-1:111.92、116.58、105.58；2-2-1:87.773-2-1:105.58；2-2-1:87.77幸福居幸福居高層住宅、公寓2-1-1:79.78；1-1-1:39.89（10套）2-1-1占90%二室2-1-1:79.78 第四章 房地產(chǎn)概況個案基本信息戶型配比

14、居苑華城戶型圖居苑華城戶型圖 第四章 房地產(chǎn)概況戶 型 圖 展 示 第四章 房地產(chǎn)概況居苑華城戶型圖居苑華城戶型圖戶 型 圖 展 示 第四章 房地產(chǎn)概況 幸福居幸福居戶型圖戶型圖戶 型 圖 展 示瑞瑞 都都 花花 園園 戶戶 型型 圖圖第四章 房地產(chǎn)概況戶 型 圖 展 示 第四章 房地產(chǎn)概況二室2-1-1:79.78樓盤名稱元木秀城居苑華城瑞都花園幸福居張坡安居小區(qū)（保障性）泉鑫御苑泉馨苑銷售價格（元/平米）未定價2760元2600元（商鋪售價7000-1萬2）2700-2800元2000元2680元2800元銷售情況未售40%在售不到50%70%50%-60%10%（前期排號）各 樓 盤 實

15、 收 均 價 白水縣這七個樓盤除去張坡安居小區(qū)這一保障性住房項目定價在白水縣這七個樓盤除去張坡安居小區(qū)這一保障性住房項目定價在2000元起價，一個元起價，一個項目尚未開盤以外，其他項目均定價為項目尚未開盤以外，其他項目均定價為2600-2800之間。之間。 第四章 房地產(chǎn)概況白水縣部分項目調(diào)查情況居苑華城白水首席高檔住宅社區(qū)元木秀城城市新門戶百畝生態(tài)城幸福居期白水首座活性創(chuàng)富公寓瑞都花園綠色健康居住小區(qū)，健康全能城市生活樓盤名稱樓盤名稱 推廣主題推廣主題 推 廣 情 況 分 析售樓部都比較簡易。（元木秀城和居苑華城算是當(dāng)?shù)剌^大項目）樓盤的宣傳力度并不到位，方式單一，宣傳單頁缺乏創(chuàng)意。宣傳方式主

16、要集中為：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)派單，散發(fā)彩頁，部分項目會在倉頡廣場做外展。 第四章 房地產(chǎn)概況推 廣 情 況 分 析 第四章 房地產(chǎn)概況小 結(jié) 目 錄一一白水縣概況白水縣概況二二白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃三三白水縣經(jīng)濟(jì)狀況白水縣經(jīng)濟(jì)狀況四四房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況五五總總 結(jié)結(jié)客群分析客群分析六六客 戶 類 型客戶分類客戶分類特特 征征公務(wù)員追求穩(wěn)定，有住房公積金及穩(wěn)定收入，對價格不太敏感教師等積累多，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，對倉頡路區(qū)域物業(yè)前景看好私營企業(yè)主經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，對價格不太敏感，需求戶型較大商鋪店主、生意人 改善居住環(huán)境，看好倉頡路區(qū)域物業(yè)農(nóng)民對價格相當(dāng)敏感，對朝向很看重鎮(zhèn)區(qū)客戶、投資客積累多，經(jīng)濟(jì)實力較

17、強(qiáng)，看重安全，對價格相當(dāng)敏感 第五章 客群分析目 標(biāo) 客 戶 分 析u白水縣城所開樓盤的針對受眾分為農(nóng)民、公務(wù)員、教師、私企、和個體戶這幾方面。u第一次置業(yè)的比重占有相當(dāng)大的比例。（80%：20%）u年齡都主要集中在30-40歲左右。第五章 客群分析 縣城相對落后，人均收入不高，因此來詢問的人群最注重最關(guān)心的問題就是價格，而縣城相對落后，人均收入不高，因此來詢問的人群最注重最關(guān)心的問題就是價格，而且房地產(chǎn)市場持有觀望態(tài)度。且房地產(chǎn)市場持有觀望態(tài)度。目 標(biāo) 客 戶 歸 類 分 析為解決住房問題的剛需族，通常是第一次置業(yè)為解決住房問題的剛需族，通常是第一次置業(yè)對價格比較敏感對價格比較敏感關(guān)心樓體的

18、朝向，偏愛南北通透的戶型關(guān)心樓體的朝向，偏愛南北通透的戶型大部分潛在客戶都持有觀望態(tài)度，認(rèn)為房價仍有下跌余地大部分潛在客戶都持有觀望態(tài)度，認(rèn)為房價仍有下跌余地第五章 客群分析 目 錄一一白水縣概況白水縣概況二二白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃白水縣城鎮(zhèn)規(guī)劃三三白水縣經(jīng)濟(jì)狀況白水縣經(jīng)濟(jì)狀況四四房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況五五總總 結(jié)結(jié)客群分析客群分析六六 第六章 總 結(jié)綜 合 分 析由于白水縣屬于貧困縣，人均收入較低，人民思想觀念陳舊，缺乏置業(yè)能力。各大售樓部情況皆不景氣，尤其是到了現(xiàn)在的淡季。售樓部門前冷落，上客量偏低，而最終可以成交的更是寥寥無幾。元木秀城屬于該地最大的項目，配套設(shè)施也相對齊全，但是售樓部成立

19、將近一年卻遲遲未開盤就是因為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不景氣，沒有發(fā)展的潛力。所以經(jīng)過調(diào)查可以認(rèn)定，該縣城的樓盤缺乏市場，并不能帶來利潤，目前也沒有升值的潛力。謝謝觀賞majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtk