房地產(chǎn)項目全程營銷策劃

1、房地產(chǎn)項目全程營銷策劃一、 市場調(diào)查1、 市場分析（1） 當(dāng)前區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2） 區(qū)域市場成本分析（銷售價格、成交情況）2、 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢3、 競爭個案項目調(diào)查分析4、 消費者分析（1） 購買者地域分布（2） 購買者動機(jī)（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）（4） 購買時機(jī)、季節(jié)性（5） 購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）（6） 購買頻度5、 結(jié)論二、 項目環(huán)境分析1、 地塊狀況位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)2、 地塊本身的優(yōu)劣勢3、 地塊周圍景觀（前后左右、遠(yuǎn)近景觀、人文景觀、綜述）4、 環(huán)境污染

2、及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5、 地塊周圍的交通條件6、 公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等）7、 地塊地理條件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）三、 項目投資分析1、 投資環(huán)境分析（1） 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域就業(yè)等）（2） 房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3） 目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2、 土地建筑功能選擇3、 現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4、 土地延展價值分析判斷（十種因素）5、 成本敏感

3、性分析容積率、資金投入、邊際成本利潤6、 投入產(chǎn)出分析成本與售價模擬表、成本與期望值概算7、 同類項目成敗的市場因素分析四、 營銷策劃（一） 市場調(diào)查1、 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷、在同類物業(yè)中的地位排序）2、 建筑規(guī)模與風(fēng)格3、 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4、 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊等）5、 功能配套（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒店、劇院等）6、 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）7、 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）8、 結(jié)論和建議（哪些需

4、要突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需要調(diào)整）（二） 目標(biāo)客戶分析1、 經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)實力、行業(yè)特征（公司實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）2、 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式（三） 價格定位 1、 理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2、 成交價格3、 租金價格4、 價格策略（四） 入市時機(jī)、銷售費用1、 預(yù)售推廣、排號登記2、 開盤設(shè)計3、 銷售周期4、 銷售比例（五） 廣告策略1、 廣告的階段性劃分2、 階段性的廣告主題3、 階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、 廣告效果監(jiān)控（六） 媒介策略1、 媒介選擇2、 軟性新聞主題3、 媒介組合4、 投放頻率5、

5、費用估算（七） 推廣費用1、 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2、 印刷品（銷售文件、售樓書等）3、 媒介投放4、 其他費用等五、 概念設(shè)計1、 小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2、 小區(qū)的容積率的敏感性分析3、 小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4、 小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5、 小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意6、 小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7、 小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8、 小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9、 小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10、 小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意11、 小區(qū)文化提煉六、 識別系統(tǒng)（一） 核心部分1、 名稱2、 標(biāo)志3、 標(biāo)準(zhǔn)色4、 標(biāo)準(zhǔn)字體（二） 運用部分1、 現(xiàn)場：工地圍板、彩旗、掛幅、歡迎牌2、 營銷中心：形象墻、門楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺面標(biāo)牌3、 工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財務(wù)部4、 功能標(biāo)牌：請勿吸煙、防火、防電危險、配電房、