783802272蘇州相城隆湖項(xiàng)目前期定位報(bào)告104p

1、1蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告shanghai.china.20122蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告政策主要內(nèi)容執(zhí)行日期執(zhí)行情況限價(jià) 市區(qū)新建住房成交均價(jià)同比增幅低于今年全市地區(qū)生產(chǎn)總值和市區(qū)居民人均可支配收入的增幅，預(yù)計(jì)房價(jià)增長速度控制在12%以內(nèi)。 2011年4月11日限貸首套房貸首付比例認(rèn)定面積大幅降低，二套房貸款利率上浮，停止第三套及以上房貸；政策效應(yīng)：限貸政策同樣增加了再次購房成本。2011年1月26日限購政策效應(yīng)：限制房價(jià)過快上漲，控制本地及外來購房套數(shù)2011年3月2日提稅對個(gè)人購買不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收稅2010年10月12日加息政策 央行連續(xù)六次加息，上調(diào)總

2、計(jì)1.5個(gè)百分點(diǎn)，政策效應(yīng)：貨幣緊縮政策將嚴(yán)格控制房貸下發(fā)，開發(fā)商資金鏈將嚴(yán)重收緊，購房者因放貸困難造成購買力不足2011年4月17日蘇州現(xiàn)行調(diào)控政策：【政策性市場認(rèn)知】從當(dāng)前行業(yè)調(diào)控的三大手段來看（財(cái)稅、金融、行政），行政性的限購措施影響最大，其次為金融，綜合國內(nèi)國際的經(jīng)濟(jì)形勢來看，2012年尤其是上半年限購解除的可能性極小，但持續(xù)緊縮的金融環(huán)境相較2011年會有適度的寬松：觀點(diǎn)一：蘇州調(diào)控與全國市場同步，2012年政策調(diào)控主基調(diào)難變，限購、限貸解除可能性小3蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告二線城市房價(jià)走勢【政策性市場認(rèn)知】n 二線城市中，杭州市場表現(xiàn)反差明顯，由于前期市場非理性增加明顯，調(diào)控期

3、間，價(jià)格回落顯著n 其余二線城市，市場發(fā)展較為平穩(wěn)，調(diào)控期內(nèi)，價(jià)格反差不大觀點(diǎn)二：蘇州整體樓市相對其他一，二線城市，波動略小；杭州前期的大起帶來后期的大落4蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告1.15:11.08:1n 蘇州市場整體供求結(jié)構(gòu)較為良好，供應(yīng)略高于去化，整體樓市走勢較高，市場保持較為良性n 今年前十月市場雖然受市場調(diào)控，但整體去化依然高于去年，表明市場受政策調(diào)控影響較小觀點(diǎn)三：蘇州供求結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，供略大于求的態(tài)勢仍將延續(xù)；【政策性市場認(rèn)知】5蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告觀點(diǎn)四：我司對蘇州市場保持謹(jǐn)慎樂觀，但2012年市場在調(diào)控的持續(xù)中仍然趨緊！萬平米元/平米限購政策期n 市場需求穩(wěn)定，并

4、非存在某一階段購買力驟降的情況n 供應(yīng)略大于需求，市場競爭稍許激烈，市場對產(chǎn)品提出較高要求n 價(jià)格處于規(guī)律性波動階段，市場均價(jià)控制在10000-11000元之間【政策性市場認(rèn)知】6蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告n 上海地區(qū)龍湖酈城、中海御景熙案、綠地秋霞坊等項(xiàng)目領(lǐng)跌20-30%。n 統(tǒng)計(jì)局公布10月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)。新建商品房環(huán)比價(jià)格下跌的城市為34個(gè)，其中，一線城市環(huán)比全面下降，降價(jià)潮同時(shí)蔓延至二三線城市。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，房價(jià)拐點(diǎn)正在逐步確立。n 在11月蘇州百盤價(jià)格調(diào)研中，共有15盤降價(jià)，環(huán)比增3個(gè)，最高降幅達(dá)到5000元/平米。至九月份以來，蘇州共計(jì)有32盤已經(jīng)出現(xiàn)了集體降價(jià)的行為，其

5、中園區(qū)占比達(dá)到54%，相城降價(jià)有限。 從個(gè)案觀察，隨著年底開發(fā)商對資金要求較高，部分樓盤已出現(xiàn)促銷降價(jià)行為降價(jià)各案集中在園區(qū)內(nèi)，相城比重極少；7蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【蘇州樓市市場認(rèn)知】2010年2011年10年全年別墅成交量1200余套11年1-10月全市別墅成交1000余套p 蘇州歷來是休閑城市，別墅作為一種生活方式的代表，不僅蘇州本地人喜歡購置，同時(shí)也受到上海等地的有錢 人的青睞。作為一個(gè)山水城市，蘇州幾大湖的規(guī)劃與發(fā)展以及交通的日益發(fā)達(dá)，都成為人們?nèi)找媲嗖A蘇州別墅的原因。p 雖然在2011限購限貸的調(diào)控大環(huán)境下，別墅市場受到一定的沖擊，但憑借其資源的稀缺性，以及 良好的保值增值能

6、力，別墅的整體成交并未受到太大的沖擊。現(xiàn)如今，蘇州的高端市場可謂是“百花齊放” ，從傳統(tǒng)的太湖板塊一枝獨(dú)秀，到園區(qū)雙湖、新雙湖的鼎立9-10月相城區(qū)別墅去化：71套相城區(qū)總住宅去化：209套44%目前蘇州樓市別墅的成交表現(xiàn)要優(yōu)于公寓類產(chǎn)品8蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【蘇州樓市市場認(rèn)知】10月市場去化面積區(qū)分別墅類產(chǎn)品在目前的政策環(huán)境下，較受市場歡迎的公寓面積段為90平米以下戶型標(biāo)準(zhǔn)兩房與標(biāo)準(zhǔn)三房為目前市場主流需求，其中90平米以下面積段最受市場認(rèn)可9蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【蘇州樓市市場認(rèn)知】蘇州各區(qū)價(jià)格表現(xiàn)相城區(qū)整體價(jià)格箱體在蘇州內(nèi)所屬最低的區(qū)域，也是價(jià)格泡沫相對少的板塊10蘇州相城項(xiàng)

7、目前期地塊定位報(bào)告排行項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊開發(fā)公司銷售面積銷售套數(shù)1中海國際社區(qū)工業(yè)園區(qū)園區(qū)東沙湖中海發(fā)展（蘇州）有限公司22041.652122東方維羅納工業(yè)園區(qū)園區(qū)青劍湖中新蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司12890.531513弘景灣工業(yè)園區(qū)園區(qū)勝浦蘇州大東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10085.51164華園星城工業(yè)園區(qū)園區(qū)青劍湖蘇州工業(yè)園區(qū)華園恒升置業(yè)有限公司9212.451045合景峰匯相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州市合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8970.21726九龍倉時(shí)代上城工業(yè)園區(qū)園區(qū)東沙湖蘇州高龍房產(chǎn)發(fā)展有限公司8396.23707新城金郡吳中區(qū)吳中區(qū)越溪蘇州新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司7766.29878旭輝上河郡

8、高新區(qū)新區(qū)滸通蘇州旭輝高科置業(yè)有限公司7759.14689永新秀郡高新區(qū)新區(qū)科技城蘇州永新置地有限公司6985.876010朗詩綠色街區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)木瀆板塊蘇州朗華置業(yè)有限公司5820.652【蘇州樓市市場認(rèn)知】10月住宅成交排行工業(yè)園區(qū)為近期市場主流區(qū)域，熱銷樓盤月均可去化100套以上104 85 87 89 125 120 89 114 116 112 平均單套面積 熱銷樓盤平均單套面積均在100平米左右，間接印證緊湊型戶型為市場需求主流11蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【相城樓市市場認(rèn)知】相城區(qū)供應(yīng)面積（萬）去化面積去化面積（萬）供求比供求比住宅新增18.20 18.301:1.01商業(yè)新

9、增1.322.981:2.26商品房新增19.5221.281:1.099-10月市場供求在整體市場處于供大于求的情況下，相城區(qū)整體供求量基本持平，需求略微大于供應(yīng)，區(qū)域較受市場認(rèn)可12蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【相城樓市市場認(rèn)知】市場整體表現(xiàn)較為良好，產(chǎn)品去化良好，整體市場庫存率低13蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告n 作為二線城市，蘇州整體樓市調(diào)控至今較為穩(wěn)健，受宏觀調(diào)控影響較小；n 隨著園區(qū)板塊降價(jià)的出現(xiàn)，未來市場普降或階梯狀下滑的價(jià)格走勢亦難避免；n 市場主流需求為緊湊型戶型，剛需產(chǎn)品仍是市場的寵兒；n 相城整體價(jià)格泡沫程度較低，價(jià)格相對穩(wěn)定！【市場結(jié)論】14蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告

10、part1part1板板 塊塊 屬屬 性性 判判 定定part2part2地地 塊塊 核核 心心 定定 位位part3part3規(guī)規(guī) 劃劃 物物 業(yè)業(yè) 選選 擇擇part4part4產(chǎn)產(chǎn) 品品 規(guī)規(guī) 劃劃 細(xì)細(xì) 節(jié)節(jié)邏輯架構(gòu)邏輯架構(gòu)基于對此市場認(rèn)知，基于對此市場認(rèn)知， 我們針對隆湖相城地塊的定位報(bào)告就此展開我們針對隆湖相城地塊的定位報(bào)告就此展開15蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告板塊屬性判定板塊屬性判定16蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告蘇州中心相城中心江蘇省重點(diǎn)中心鎮(zhèn) 中國淡水珍珠之鄉(xiāng) 蘇州市未來發(fā)展的一類中心鎮(zhèn) 蘇州最具發(fā)展?jié)摿Φ闹行某菂^(qū)北部 【渭塘概括】n 地處蘇州的最北部，相城區(qū)內(nèi)一鄉(xiāng)鎮(zhèn)n 轄

11、區(qū)總面積35平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積9平方公里n 總?cè)丝?萬多人，其中外來人口5萬多人，戶籍人口3.2萬人渭塘雖然屬于一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但整體能級較高，定位高端17蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【經(jīng)濟(jì)發(fā)展】渭塘整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好趨勢，各項(xiàng)指標(biāo)增幅驚人 2010年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值35億元，增長22.8；完成全口徑財(cái)政收入7.28億元，地方一般預(yù)算收入3.33億元，分別增長25.7和23.3；完成全社會固定資產(chǎn)投資21.8億元，增長18.9。2010年實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)附加值14.2億元，增長18.5。 18蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【居民收入】介于目前渭塘整體人群結(jié)構(gòu)以農(nóng)民為主導(dǎo)，故篩選周邊區(qū)縣數(shù)據(jù)均為農(nóng)民人均純

12、收入 渭塘目前農(nóng)民人均純收入達(dá)到15000元/年，已超越相城平均水平相比較周邊區(qū)縣以及其他同能級縣級市，渭塘整體居民收入相對較高整體渭塘居民收入較高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)藏富于民渭塘工業(yè)園區(qū)19蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【產(chǎn)業(yè)引擎】支柱產(chǎn)業(yè)新興產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)：珍珠 能級：中國最大珍珠基地 涉及產(chǎn)業(yè)鏈：珍珠養(yǎng)殖、加工、研發(fā)、交易、旅游等一系列主題產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)：汽車零配件產(chǎn)業(yè)基地 能級：服務(wù)于長三角的國家級產(chǎn)業(yè)基地 涉及產(chǎn)業(yè)鏈：汽車零配件采購、汽車維修、配套物流以及汽車信息中心渭塘整體產(chǎn)業(yè)雖然較為單一，但是產(chǎn)業(yè)能級較高，目前珍珠產(chǎn)業(yè)鏈帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來汽車零配件產(chǎn)業(yè)基地是渭塘經(jīng)濟(jì)發(fā)展極好的補(bǔ)充，產(chǎn)業(yè)覆蓋面更廣鎮(zhèn)區(qū)

13、內(nèi)具備強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)引擎，帶動板塊發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人員具備一定購買力20蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告渭星街 渭星街為渭塘功能較全商業(yè)街，涵蓋大量配套商業(yè)，以此為核心，覆蓋全渭塘【配套設(shè)置】整體渭塘小而精，核心生活配套集中于渭星街內(nèi)，輻射全渭塘集餐飲、娛樂、商貿(mào)、旅游于一體的珠寶交易中心 珠寶交易中心21蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【配套服務(wù)】星級酒店的入駐不是偶然，渭塘蘊(yùn)含大量高端商務(wù)需求，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶具備極強(qiáng)購買力華美達(dá)酒店華夏酒店n 依托珍珠產(chǎn)業(yè)帶來的大量展會、貿(mào)易等機(jī)會，渭塘蘊(yùn)含大量潛在酒店消費(fèi)潛力n 目前區(qū)域規(guī)劃兩家五星級酒店，目前均處于施工階段，預(yù)計(jì)2014年投入施工使用22蘇州相城項(xiàng)目前期地

14、塊定位報(bào)告【板塊內(nèi)外部關(guān)聯(lián)】渭塘板塊相城老城n 相城整體路網(wǎng)集中于相城老城，渭塘板塊一條主干線與老城連接n 縱向車行道路為相城大道，為區(qū)域內(nèi)雙向四車道n 渭塘屬于相城最北鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離老城直線距離約10公里渭塘板塊與相城核心區(qū)位距離較遠(yuǎn)，關(guān)聯(lián)屬性較弱23蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【板塊內(nèi)外部關(guān)聯(lián)】 朗悅灣：8000-9000元/ 湖岸明珠：8500元/ 華潤橡樹灣：9000-11000元/ 首開置業(yè)：9000-10000元/ 水漾花城：10000-11000元/ps：為區(qū)域內(nèi)二手房兩地住宅不存在明顯價(jià)差渭塘與相城核心區(qū)位住宅價(jià)格不因地緣距離而產(chǎn)生明顯落差24蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告對比特質(zhì)元

15、和片區(qū)（中心城區(qū)）春申湖陽澄湖片區(qū)渭塘片區(qū)定位現(xiàn)有核心城區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)及居住片區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)及高端居住區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)片區(qū)特征行政、商務(wù)、居住高新制造業(yè)及生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展特色商貿(mào)及生態(tài)養(yǎng)殖高端制造及特色產(chǎn)業(yè)人口16萬人6萬人8萬人7萬人主力物業(yè)形態(tài)高層、小高層小高層、別墅獨(dú)棟、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅小高層、聯(lián)排別墅價(jià)格水平公寓：9000-11000公寓：7000-8000別墅：11000獨(dú)棟3000萬/套疊加9000-11000公寓：8000-9000別墅11000-13000客群分布中心城區(qū)外溢及外圍鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)移本地及外來區(qū)域客戶蘇州本地及上海等客群本地客群為主p 春申湖、陽澄湖區(qū)域是蘇州市范圍主要的別墅供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)區(qū)p

16、 以黃橋、元和鎮(zhèn)組成的相城中心組團(tuán)是承接市區(qū)外溢客戶與區(qū)域向心型客戶的主要板塊p 本案所處渭塘板塊在資源及位置上的劣勢造成本案對外界客戶吸引力相對不強(qiáng)。受到市中心及相城中心區(qū)公寓產(chǎn)品的阻隔，以及陽澄湖、春申湖兩大湖景板塊的分流，本案所在的渭塘區(qū)域?qū)ν鈦砜蛻舻奈Σ蛔?，形成相對?dú)立的內(nèi)部消費(fèi)體系?！景鍓K內(nèi)外部關(guān)聯(lián)】春申湖陽澄湖周邊各個(gè)板塊特色各異，對渭塘客戶分流能力較弱25蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【板塊內(nèi)外部關(guān)聯(lián)】渭塘區(qū)位相城中心蘇州老城地鐵2號線概況蘇州軌道交通2號線已于2009年12月開工。該工程將從南向北橫貫蘇州市城市中心區(qū)域，途經(jīng)相城、平江、金閶、滄浪、吳中等5區(qū)。至2014年6月

17、，2號線將通車試運(yùn)營，總工期4年。 n 地鐵2號線貫穿蘇州南北，集中經(jīng)過本案所在的渭塘板塊n 通車之后，2號線結(jié)合高鐵，區(qū)域內(nèi)人氣聚合力增強(qiáng)，未來人口導(dǎo)入模式可能發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變n 通車時(shí)間為2014年6月左右，在此之前，區(qū)位模式不會發(fā)生根本性改變距離地鐵2號線開通尚遠(yuǎn)，對板塊短期影響較小高鐵站高鐵站概況高鐵北站位于項(xiàng)目南部，目前以開通城際高鐵，距離本案約1.5公里26蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【板塊屬性核心概念】n 渭塘鎮(zhèn)板塊產(chǎn)業(yè)豐富，區(qū)域客戶具備較強(qiáng)購買力，主力客群為產(chǎn)業(yè)客戶與區(qū)域客戶n 渭塘屬于相對獨(dú)立市場，與相城中心城區(qū)價(jià)格不存在明顯落差n 未來軌交2號線與高鐵形成互動，板塊聚合力增強(qiáng)

18、，未來人口導(dǎo)入模式可能發(fā)展改變，但在2號線開通錢，短期內(nèi)不會發(fā)生明顯變化27蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告地塊屬性定位地塊屬性定位28蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告目前渭塘的核心生活范圍【目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀】目前，渭塘已無一手房在售，唯一兩個(gè)較新個(gè)案朗悅灣、湖岸明珠已于去年年底去化完全渭塘板塊目前已無一手房在售，供應(yīng)量極為稀缺29蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【目前二手房現(xiàn)狀】我們通過走訪附近二手中介門店，對市場流通二手商品房進(jìn)行簡單統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)套數(shù)朗悅灣公寓7套別墅0套湖岸明珠公寓2套別墅3套合計(jì)12套普通商品房較少流入二手市場，三級房地產(chǎn)市場行情表現(xiàn)較為萎靡30蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告普

19、通商品房配套安置房8000-90004000-50004000元的價(jià)格落差二手中介市場基本被動遷安置房所壟斷，市場內(nèi)有大量類似房源交易流動二手動遷安置房源充足，且與普通商品房接近50%價(jià)格落差，產(chǎn)品特質(zhì)明顯【低端動遷安置房現(xiàn)狀】31蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告n 隨著舊城改造的推進(jìn)，未來仍然有大量動遷安置房進(jìn)入市場，僅鉆石社區(qū)家園個(gè)案導(dǎo)入人口即占渭塘戶籍人口的50%，整體總量相對充足n 二手房即刻可以入市，不存在交易門檻，低端產(chǎn)業(yè)人群購房需求亦可得到充分滿足鉆石社區(qū)家園n 占地面積：18.6萬方n 總建面積：53.8萬方n 總戶數(shù)：5700戶n 目標(biāo)導(dǎo)入人口：1.5萬人左右渭塘戶籍人口3萬人，

20、常駐人口8萬人【低端動遷安置房現(xiàn)狀】渭塘動遷安置房總量充足，區(qū)域低端房地產(chǎn)物業(yè)供應(yīng)過量，需求基本被填補(bǔ)完全圖為正在規(guī)劃的動遷安置房鉆石社區(qū)家園32蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告n 渭塘低端市場被安置房完全覆蓋，普通商品房不存在生存空間n 項(xiàng)目為隆湖置業(yè)重要地塊，地塊定位對公司具備戰(zhàn)略性意義。我司希望其能獲得品牌與利潤的雙重收獲【區(qū)域市場特征】不論從主觀抑或客觀而言，低端房地產(chǎn)市場不是本案生存空間所在33蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告本案地塊氣質(zhì)是否具備打造高端物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)本案地塊氣質(zhì)是否具備打造高端物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？34蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【地塊氣質(zhì)研判】珍珠湖老 渭 塘發(fā)展方向n目前老渭塘內(nèi)整體已經(jīng)

21、較為陳舊，城市整體擴(kuò)容方向向東n渭塘新區(qū)依托珍珠湖養(yǎng)殖珍珠帶動片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，與老渭塘形成完美過渡本案為城市東擴(kuò)第一截點(diǎn)，新老城交替黃金分隔點(diǎn)地塊為目前渭塘可供開發(fā)的最佳區(qū)位地塊，表現(xiàn)城市新區(qū)面貌最佳位置本案區(qū)位隔一珍珠湖即為渭塘老城，即可享受區(qū)域內(nèi)成熟配套，又在整體城市發(fā)展軸上，兼得兩項(xiàng)利好35蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【地塊氣質(zhì)研判】地塊兩側(cè)臨水，西靠區(qū)域強(qiáng)勢景觀珍珠湖，南面零距離臨水，自然景觀資源極為優(yōu)質(zhì)珍珠湖36蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告中國珠寶城中國汽車零部件產(chǎn)業(yè)園區(qū)珍珠湖盛澤湖規(guī)劃中軌道2號線延伸段站點(diǎn)【地塊氣質(zhì)研判】不論現(xiàn)在未來，區(qū)位內(nèi)蘊(yùn)含大量高端潛在購買力n 蘇州國際珠寶交易

22、中心總建筑面積近10萬平方米，目前商鋪出租率超過80% n 大量品牌企業(yè)聚集，包括雅天妮珠寶集團(tuán)、宗宗珠寶、石頭記、綺麗珠寶等n 緊鄰珠寶交易中心，小范圍內(nèi)聚集渨塘最優(yōu)質(zhì)、最具購買力客戶n 區(qū)位內(nèi)規(guī)劃大量產(chǎn)業(yè)基地，為未來潛在客戶夯實(shí)基礎(chǔ)37蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 規(guī)劃用地：6.6萬方n 總建筑面積：12.5萬方n 地上計(jì)容建筑面積：8.7萬n 容積率：1.3n 規(guī)劃要求：40%比重房源為90平米以下公寓戶型ps：前期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)【地塊氣質(zhì)研判】地塊方正，指標(biāo)1.3容積率大小適中，極易規(guī)劃出出挑產(chǎn)品，打造渭塘鎮(zhèn)明星個(gè)案38蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【地塊特征】n 區(qū)位：本案具備渭塘

23、最優(yōu)質(zhì)地段，有潛力吸引區(qū)域最高端潛在客戶n 順應(yīng)區(qū)域發(fā)展，渭塘房地產(chǎn)將有一顯著提升n 地塊：兩面臨河，地塊規(guī)整，較易打造明星產(chǎn)品地塊具備打造渭塘最高端地產(chǎn)作品潛質(zhì)39蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告規(guī)劃物業(yè)選擇規(guī)劃物業(yè)選擇 40蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告疊加別墅雙拼別墅小高層花園洋房聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅高層n 項(xiàng)目40/90規(guī)劃限制，必須配套一定比重小高層產(chǎn)品方可消化指標(biāo)n 區(qū)域內(nèi)尚未出現(xiàn)18層以上高層建筑n 作為高端物業(yè)產(chǎn)品，本案需設(shè)置一定比重低密度產(chǎn)品n 不損失容積率為本案定位第一要素，疊加別墅及花園洋房物業(yè)可作為補(bǔ)充物業(yè)，以填補(bǔ)容積率為主要目的通過以上論證，我司認(rèn)為小高層物業(yè)為必須選擇，此外，

24、各類別墅產(chǎn)品，花園洋房與疊加別墅均有可能。我們分別通過受益與風(fēng)險(xiǎn)兩方面進(jìn)行論證?！靖魑飿I(yè)權(quán)衡】41蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告選取距離本案僅5公里太平鎮(zhèn)的在售個(gè)案東渡海派青城物業(yè)組合方式：六層洋房+四層疊加容積率：1.17【疊加與洋房價(jià)值考量】在洋房為采取高附加值設(shè)計(jì)的前提下，疊加相對于洋房的溢價(jià)率僅在6%左右42蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【疊加與洋房價(jià)值考量】x單位土地價(jià)值輸出率（以1萬為基準(zhǔn)）單位占地面積容積率單價(jià)效益總價(jià)疊加物業(yè)輸入價(jià)值1（四層疊加）0.985007650洋房物業(yè)輸入價(jià)值1（五層洋房）1.075007500價(jià)格參考東渡海派青城個(gè)案同等單位占地面積，洋房類產(chǎn)品的效益與疊加

25、類別墅相仿，疊加類略高43蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【疊加與洋房風(fēng)險(xiǎn)考量】物業(yè)海派青城去化情況市場條件 客戶認(rèn)可度對地塊影響綜合評選花園洋房入市100余套，去化90套左右，去化率90%市場認(rèn)知較高高附加值洋房受觀眾認(rèn)可容積率較高，對住宅影響較少疊加別墅入市30套，去化22套，去化率70%市場缺乏該物業(yè)，需要一定引導(dǎo)勉強(qiáng)列入別墅范疇占用一定住宅用地x綜合考慮，花園洋房設(shè)置整體風(fēng)險(xiǎn)要明顯小于疊加別墅產(chǎn)品44蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告n 參考項(xiàng)目利潤，疊加類別墅要略高于洋房類產(chǎn)品n 權(quán)衡項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)，洋房市場接受度要明顯優(yōu)于疊加別墅n 本案有4090指標(biāo)要求，洋房類產(chǎn)品可以部分消化90平米以下戶

26、型洋房與疊加類物業(yè)，我司建議選擇洋房類產(chǎn)品45蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【項(xiàng)目別墅目前價(jià)格判定】項(xiàng)目名稱聯(lián)排項(xiàng)目均價(jià)與本案相似度權(quán)衡均價(jià)朗悅灣（二手）1200030%3600湖岸明珠（二手）1250035%4375春申湖半島別墅950015%1425天鵝湖莊園1500020%3000合計(jì)12400項(xiàng)目名稱獨(dú)棟項(xiàng)目均價(jià)與本案相似度權(quán)衡均價(jià)81棟2300025%5750春申湖半島別墅1400025%3500金輝融僑城3000010%3000臨湖莊園2800025%7000銀麗高爾夫別墅2000015%3000合計(jì)22250聯(lián)排獨(dú)棟項(xiàng)目名稱雙拼項(xiàng)目均價(jià)與本案相似度權(quán)衡均價(jià)依云水岸（二手）13000

27、25%3250朗悅灣（類雙拼、二手）1400050%7000金輝融僑城2000025%5000合計(jì)15250雙拼46蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【別墅類產(chǎn)品價(jià)值考量】單位土地價(jià)值輸出率（以1萬為基準(zhǔn)）單位占地面積容積率單價(jià)效益總價(jià)獨(dú)棟別墅10.4222508900雙拼別墅10.6152509150聯(lián)排別墅10.8124009920價(jià)格參考東渡海派青城個(gè)案通過單位土地輸出價(jià)值換算，聯(lián)排類產(chǎn)品價(jià)值要高于其余業(yè)態(tài)類別墅別墅類物業(yè)價(jià)值要高于洋房類產(chǎn)品，為本案的項(xiàng)目利潤點(diǎn)xx47蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【別墅類產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)考量】名稱面積范圍套數(shù)(套)配比(%)二房82-9633561.58%三房101-

28、1477714.15%疊加150-1887814.34%聯(lián)排284-302305.51%雙拼352-431244.41%混合型業(yè)態(tài)小區(qū)均會設(shè)置一定比重過渡性業(yè)態(tài)，且對別墅比重進(jìn)行控制，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)名稱面積范圍套數(shù)(套)配比(%)花園洋房120-1505143.2%獨(dú)棟別墅500-7006756.8%湖岸明珠銀麗高爾夫別墅朗悅灣名稱面積范圍套數(shù)(套)配比(%)公寓90-100平米為主129479.53%聯(lián)排別墅250平米左右20320.47%48蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告n 基于以上考慮，聯(lián)排別墅產(chǎn)品為項(xiàng)目利潤點(diǎn)，該業(yè)態(tài)必須設(shè)置n 為控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保證未來去化，需控制聯(lián)排比重，設(shè)置一定洋房類產(chǎn)

29、品增加項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)性n 在保證不損失容積率的前提下，設(shè)置若干獨(dú)棟以及類獨(dú)棟產(chǎn)品，拔升項(xiàng)目單價(jià)49蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【物業(yè)判定】綜合以上考慮，本案的物業(yè)組合類型為綜合以上考慮，本案的物業(yè)組合類型為小高層小高層+花園洋房花園洋房+聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅+少量獨(dú)棟50蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告產(chǎn)品規(guī)劃細(xì)節(jié)產(chǎn)品規(guī)劃細(xì)節(jié)優(yōu)秀案例借鑒單體面積判定物業(yè)排布戶型建議景觀示意立面示意51蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告參考案例一：龍湖香醍漫步戶型建筑面積總用地面積308820總建筑面積 614552（地上）容積率1.99總戶數(shù)4192建筑密度34.0 %綠地率31%總?cè)丝?3414.4停車位3876輛52蘇州相

30、城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告地下平面圖（組團(tuán)示意）全地下行車，人車分流設(shè)計(jì)；保障地面空間最大限度的景觀塑造，提升產(chǎn)品力。地下平面圖規(guī)劃參考：人車分離，全地下車庫設(shè)計(jì)53蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告景觀參考一：成熟園林，全冠移植。 在環(huán)境設(shè)計(jì)上，龍湖講究“植物是建筑的外立面”，項(xiàng)目未動，園林先行。 龍湖的研發(fā)、景觀工程人員在深入研究地區(qū)特征、自然環(huán)境、植物種類甚至當(dāng)?shù)厝说钠弥?，以同緯度選樹為原則，橫跨華北、西北、東北等地，建設(shè)大型苗圃選擇豐富樹種，使成樹順利渡過放根、馴化、移栽、保活等過程，不僅保證園林的多姿多彩，且解決了成活率的難題。 龍湖“成熟園林”的呈現(xiàn)，為了讓業(yè)主入住時(shí)即可成熟、豐富、精致

31、的園林景觀，無需長年等待，龍湖采用了全冠移植的技術(shù)手法，在全國同緯度地區(qū)選購成樹遷至社區(qū)，并保證所有的植物都保持原汁原味的生長形態(tài)。54蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、小喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等景觀參考二：五重垂直綠化，豐富視覺層次55蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告景觀參考三：坡地設(shè)置，彎曲小徑，增加景觀與周邊景觀相融度 彎曲的景觀小徑也是龍湖景觀的一大特色，被廣泛用于香醍漫步和原山的景觀營造中 通過堆坡設(shè)置，形成高低落差 硬質(zhì)鋪裝與周圍景觀和諧相融，曲徑通幽，營造出獨(dú)有的私密感和溫馨感

32、。56蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告立面參考：異域風(fēng)情立面，差異化市場平臺，追求細(xì)節(jié)，全面跳脫。外立面采用西班牙與托斯卡納風(fēng)格相結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，濃郁的地中海風(fēng)情比較具有感召力，也是龍湖別墅的標(biāo)志性風(fēng)格特征。用材亮點(diǎn)n天然材料制成的外墻文化石、文化磚n褐色及酒紅色彰顯高貴n無污染的外墻環(huán)保涂料材料n采用：節(jié)能型外墻外保溫技術(shù)、屋面保溫防水技術(shù)、室內(nèi)地面防潮技術(shù)n采用：斷橋鋁合金雙層中空玻璃57蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告下沉庭院交通空間屋頂采光交通空間屋頂采光地下室地下室豎向采光豎向采光天窗天窗地下室豎向天窗采光地下室豎向天窗采光1f-1f實(shí)現(xiàn)地下室天然采光的同時(shí)，為地下活動空間提供室外延伸，使地

33、下室如同一層空間，實(shí)現(xiàn)有庭有院的休閑生活。別墅規(guī)劃亮點(diǎn)：類獨(dú)棟、下沉式花園，營造獨(dú)棟及陽光地下室概念58蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告總建筑面積：323.56，地上建筑面積：224.89，地下建筑面積：98.67 附贈面積：175平米，附贈率：78%別墅戶型設(shè)置亮點(diǎn)：高附加值別墅設(shè)置、房間布局動線合理，功能清晰。三層退臺設(shè)置，創(chuàng)造一定露臺面積地下地面雙停車位設(shè)置主臥套房設(shè)置，空間舒適度強(qiáng)59蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告案例借鑒結(jié)論：龍湖啟示：憑借龍湖自身園林資源優(yōu)勢，充分發(fā)揮在造景上的特色，以及整體立面的精致打造，并通過采用不同入戶方式及植被的選擇，樹立項(xiàng)目高端形象；憑借高附加值的戶型設(shè)計(jì)，精美

34、的產(chǎn)品包裝及樣板房打造，加之浪漫的景觀布置，增加了整體產(chǎn)品的競爭力，完全跳脫市場，超越市場。類獨(dú)棟、退臺洋房等創(chuàng)新元素可借鑒使用本案與常州龍湖有著極強(qiáng)的相似性，可仿其型打造產(chǎn)品，塑造隆湖在渭塘的明星個(gè)案60蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告61蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告通過端頭套少部分相連，主體不相連的戶型設(shè)置，使得邊套戶型四周擁有獨(dú)立花園，類似獨(dú)棟別墅居住氛圍邊套： 280平米中間套： 260平米戶型參考：四連排戶型邊套類獨(dú)棟設(shè)置，放大邊套資源一層邊套一層中間套62蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告地下室二層三層邊套兩層設(shè)置，完全依據(jù)獨(dú)棟的豎向設(shè)計(jì)習(xí)慣規(guī)劃戶型參考：四連排戶型邊套類獨(dú)棟設(shè)置，放大邊套資

35、源二層完全不相連，更加逼真的獨(dú)棟效果63蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告案例借鑒結(jié)論：谷水譽(yù)品灣：利用端頭處別墅連廊設(shè)置，使得邊套含有四面花園設(shè)置，接近獨(dú)棟別墅的居住體驗(yàn)復(fù)制谷水譽(yù)品灣類獨(dú)棟別墅的模式，提升項(xiàng)目別墅生活居住空間，拔高單價(jià)64蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【面積區(qū)間判斷】市場主流公寓段朗悅灣東渡海派青城華潤橡樹灣班芙春天水漾花城案例選擇：基于渭塘目前無一手個(gè)案在售，本案選取相成中心一手個(gè)案、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)一手個(gè)案以及朗悅灣作為參考朗悅灣東渡海派青城華潤橡樹灣班芙春天水漾花城70 90 110 130 150 170 190 210 主力戶型非主力戶型公寓戶型走緊湊型路線，市場主力供應(yīng)面積段在

36、90-110平米市場主力房型面積供應(yīng)段在90-110平米左右，市場走緊湊型路線65蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【面積區(qū)間判斷】主流戶型特征比重湖岸明珠 朗悅灣 東渡海派青城 華潤橡樹灣 班芙春天 水漾花城 80%60%40%20%渭塘鎮(zhèn)太平鎮(zhèn)相城核心區(qū)兩房三房四房n 兩房為渭塘內(nèi)核心主流房型，渭塘鎮(zhèn)內(nèi)達(dá)到70%的比重，整體相城比重也達(dá)到50%以上套數(shù)比重n 三房依然具備一定的市場需求，渭塘內(nèi)比重超過20%左右n 四房比重較少，僅在特殊位置少量設(shè)置66蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【面積區(qū)間判斷】各個(gè)房型主流面積段兩房三房四房五房朗悅灣90120150/東渡海派青城87/華潤橡樹灣76、89120

37、、140180、210370班芙春天99116、139、145/水漾花城78、91121、127、140160/集中面積段90平米兩房一衛(wèi)120-130平米三房兩衛(wèi)150平米四房兩廳兩衛(wèi)因項(xiàng)目而定各個(gè)戶型面積均為相對標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)置，面積控制合理主流戶型為緊湊戶型，90平米兩房占市場主要比重三房為標(biāo)準(zhǔn)型三房67蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告贈送面積2房：99 朗悅灣贈送面積2房：85 東渡海派青城計(jì)一半面積2房：100 首開班芙春天【面積區(qū)間判斷】主流戶型特征目前房型設(shè)計(jì)大量采用空中花園、設(shè)備平臺等高附加值贈送方式，提升戶型性價(jià)比68蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【面積區(qū)間判斷】別墅面積區(qū)間81棟春申

38、湖半島名墅朗悅灣別墅金輝融僑城湖岸明珠天鵝湖莊園聯(lián)排雙拼獨(dú)棟170 190 210 230 250 270 290 310 330 350420-470聯(lián)排產(chǎn)品主力面積段在220-250平米之間350-400350-43069蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告比重湖岸明珠 朗悅灣 春申湖半島別墅 金輝融僑城 天鵝湖莊園 80%60%40%20%渭塘鎮(zhèn)聯(lián)排雙拼獨(dú)棟【面積區(qū)間判斷】別墅面積區(qū)間70蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360 390 420 450聯(lián)排別墅公寓【市場面積總價(jià)段】渭塘內(nèi)公寓總價(jià)段不宜超過120萬，否則會出現(xiàn)被

39、相城中心區(qū)公寓分流的可能渭塘別墅總價(jià)與外部存在明顯落差，控制在220萬-320萬左右渭塘公寓主力總價(jià)段：75-100萬，面積段以90平米為主別墅主力總價(jià)段220-320萬，核心面積段220-250平米71蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告n 盡可能將4090的 指標(biāo)消化在小高層內(nèi)，保證洋房與聯(lián)排的高檔次，若少量未消化，則部分消化在洋房頂層n 洋房戶型面積與小高層保持明顯面積落差，形成差異化競爭，項(xiàng)目內(nèi)部實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)n 控制整體產(chǎn)品線面積，保持總價(jià)段的相對合理性n 以 四聯(lián)排為主導(dǎo)，部分六聯(lián)排，邊套設(shè)置類獨(dú)棟產(chǎn)品，提升項(xiàng)目整體檔次n 三種業(yè)態(tài)自身不形成競爭，差異化客群【面積區(qū)間設(shè)置要素】72蘇州相城項(xiàng)

40、目前期地塊定位報(bào)告類型戶型面積房型比重備注小高層85-90兩廳兩廳一衛(wèi)55%所有中間套+部分邊套115-125三房兩廳兩衛(wèi)20%優(yōu)質(zhì)位置邊套花園洋房140-150三房兩廳兩衛(wèi)10%1-2層115-120三房兩廳兩衛(wèi)5%3層85-95兩房兩廳一衛(wèi)10%4-5層，少量位置消化一定90平米以下戶型，頂樓可設(shè)置閣樓【面積區(qū)間設(shè)置】1、渭塘作為封閉型鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場，房地產(chǎn)處于起步階段，需求模式固定，故不能大幅度顛覆現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2、在規(guī)劃允許前提下，充分發(fā)揮各種創(chuàng)新戶型的做法，建筑面積不等于使用率市場公寓戶型配比：兩房65%，三房30%，四房5%本案公寓部分建議戶型配比本案建議戶型配比：兩房65%，三房35%，

41、基本與市場主流戶型配比相符73蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告類型戶型面積比重備注聯(lián)排210-23055%中間套，以四連排為主導(dǎo)240-27040%邊套類獨(dú)棟設(shè)計(jì)，面積接近雙拼面積獨(dú)棟330-3505%/1、聯(lián)排與洋房面積不產(chǎn)生對沖，主體空間設(shè)置以舒適性為主2、別墅通過附贈地下室、花園、退臺等空間，提升附加值，豐富生活空間【面積區(qū)間設(shè)置】市場別墅配比：聯(lián)排220-250平米 70%；獨(dú)棟350-450平米 25%；雙拼別墅270-310平米 5%別墅建議配比：類獨(dú)棟+獨(dú)棟產(chǎn)品比重接近25%；其余為傳統(tǒng)聯(lián)排產(chǎn)品 中間套聯(lián)排面積略微小于市場主流面積，控制在210-230平米，合理控制總價(jià)74蘇州相城項(xiàng)

42、目前期地塊定位報(bào)告產(chǎn)品定位75蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【規(guī)劃排布示意】300米物業(yè)分區(qū)選擇n 項(xiàng)目主展示面均設(shè)置低密度別墅產(chǎn)品，營造高端社區(qū)氛圍，別墅區(qū)內(nèi)核心區(qū)位設(shè)置少量獨(dú)棟別墅，其余均為聯(lián)排產(chǎn)品n 高層排布北向所有開間，進(jìn)深控制在50米左右n 其余地塊設(shè)置為花園洋房產(chǎn)品主要車行方向主要車行方向18f小高層5f花園洋房聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅76蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告巧妙花園空間、全地下室設(shè)計(jì)，充分將附加值發(fā)揮至極致，營造唯美生活氛圍一、城市最浪漫聯(lián)排別墅77蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告戶型示意：類獨(dú)棟邊套地上面積：約260-280地下面積：約90別墅間由玄關(guān)、露臺連接，其余部分完全獨(dú)立，做

43、成類獨(dú)棟形式，更具高端價(jià)值感；端頭強(qiáng)化邊側(cè)花園面積，更具賣點(diǎn)；步入式下沉庭園，超大地下空間，實(shí)用性強(qiáng)；南向大面寬主臥套房，豪華舒適；頂層露臺空間，極具情趣。地下層一層二層頂層u利用端頭優(yōu)勢，增大邊側(cè)花園面積，使該戶型附加值更高，更具賣點(diǎn)；u同時(shí)作為端頭戶可考慮建筑天際線的錯(cuò)落變化，可作兩層+閣樓露臺設(shè)計(jì)。參考個(gè)案：綠地香頌78蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告內(nèi)院后院前院后院內(nèi)院前院中間戶戶均設(shè)置1.2米南向開口，內(nèi)院于前院連通，形成獨(dú)院空間顛覆傳統(tǒng)聯(lián)排別墅布局，創(chuàng)造視覺上的獨(dú)立性u類似保利高附加值創(chuàng)新產(chǎn)品建筑面積（地上）：約260-280中間戶間設(shè)置1.2-1.5米2南向開口戶型示意：放大中間套資

44、源79蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告1.超空間90高town公寓二、城市最奢華小高層【房型建議】80蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告東套，89m2，2/2/1中套，89m2，2/2/1兩梯三戶全90平米設(shè)計(jì)西套，87m2，2/2/1全部為90m2以下小戶型二房產(chǎn)品；2梯3戶，品字形布局，81蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告中間套中間套91m291m2（2/2/12/2/1）中間套中間套132m2132m2（3/2/23/2/2）邊套邊套99m299m2（2/2/12/2/1）99平米邊套北向臥室以及廚房形成兩個(gè)采光面，采光相當(dāng)好；91平米中間套臥室及客廳全朝南向，采光較好；但明顯餐廳的布局不夠合理；13

45、2平米的陽臺空間利用率較小，形狀不規(guī)則；利用雙面采光替代原來一塊大面積采光面；小高層2梯3戶兩梯三戶邊套大戶型設(shè)計(jì)82蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告兩梯四戶全90平米設(shè)計(jì)2/2/1 892/1/1 862/2/1 892/1/1 86兩梯四戶品字型排布，得到率在80%左右戶型單體兩個(gè)開間朝南，保證戶型分配均好性各個(gè)功能空間開間較為局促，臥室基本在3.3米左右83蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告層層退臺，打造別墅級私家花園空間三、城市最稀缺花園洋房84蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告示意一、二層二層一層一層地下室二層地下室 一、二層與地下室的關(guān)系一層地下室通道二層地下室通道85蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告

46、南北通透,贈送北露臺（11.78）、南露臺（21.08）、陽臺（5.28計(jì)一半面積）。 三房二廳二衛(wèi) 115（三樓）露臺/11.78 面寬/4米次臥/9.59 面寬/3.3米次衛(wèi) 2.75餐廳 11.64客廳/21.05 面寬/4.5米主衛(wèi) 4.32主臥/16.24 面寬/3.8米次臥 10.09 面寬/3米露臺/21.08 面寬/7.3米陽臺 5.28廚房 6.2花園洋房示意三層86蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告書房 6.67 面寬3.2米餐廳 5.4客廳/21.3 面寬/4.5米衛(wèi)生間 4.32主臥/13.63 面寬/3.8米次臥 10.02 面寬/3米露臺/58.44 面寬/10米廚房 5

47、示意四、五層n 大面寬短板設(shè)計(jì)，客廳、兩臥室均朝南向，犧牲書房面積使其余空間的尺度感良好；n 南露臺南北寬3.6米，東西長4.5米，16平米超大露臺使客廳采光充裕n 10平米北露臺可有多種功能布局。n 可謂90/70背景下的經(jīng)典戶型!87蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告88蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告別墅整體風(fēng)格示意p 亮黃色外立面，整體感覺明快、細(xì)致。89蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告別墅整體風(fēng)格示意90蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告公寓部分建筑風(fēng)格：整體示意91蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告建筑特點(diǎn)：1、色彩淺色調(diào)：西班牙風(fēng)格的最大特點(diǎn)是在西班牙建筑中融入了陽光和活力，采取更為質(zhì)樸溫暖的色彩，使建筑

48、外立面色彩明快，2、具有典型的西班牙建筑元素及特征：從紅陶筒瓦到手工抹灰墻（stucco），從弧型墻到一步陽臺，還有鐵藝、陶藝西班牙建筑掛件等，。3、強(qiáng)調(diào)手工質(zhì)感：西班牙建筑采用的建筑材料一般都會給人斑駁的、手工的、比較舊的感覺，但卻非常有視覺感和生態(tài)性，像陶瓦，泥土燒制、環(huán)保吸水等都可以保持屋內(nèi)溫度公寓部分建筑風(fēng)格：風(fēng)格詮釋92蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告洋房部分建筑風(fēng)格：整體示意強(qiáng)調(diào)屋頂與建筑主體的色差，凸顯那濃郁的西班牙風(fēng)格93蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告客源定位合景朗悅灣客戶特征：p 項(xiàng)目洋房及別墅主要為本地購買，公寓類產(chǎn)品主要因?yàn)楫?dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)導(dǎo)入者及珍珠養(yǎng)殖客戶、p 從項(xiàng)目2010年以來

49、的成交表現(xiàn)來看，本地購房者表現(xiàn)出了較強(qiáng)的購買力p未來汽車零配件園區(qū)員工的購買力將逐步加大產(chǎn)品客戶來源比例公寓本區(qū)域客源珍珠產(chǎn)業(yè)養(yǎng)殖戶30%汽車零配件產(chǎn)業(yè)工人30%高端動拆遷客戶20%老渭塘客戶10%產(chǎn)品客戶來源比例別墅本區(qū)域客源珍珠交易中心門店老板50%珍珠產(chǎn)業(yè)養(yǎng)殖戶25%汽車零配件高級管理人員20%高端動拆遷客戶5%本案客源定位構(gòu)想本案定位目標(biāo)以本地私營企業(yè)主或者個(gè)體商戶老板為主，區(qū)域事業(yè)單位高級公務(wù)員及中層管理者為輔94蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告【價(jià)格判斷】項(xiàng)目名稱區(qū)位規(guī)劃戶型建筑景觀評分朗悅灣公寓+別墅80湖岸明珠公寓+別墅76東渡海派青城公寓66華潤橡樹灣公寓82天鵝湖莊園別墅78本案80本案與公寓類產(chǎn)品加權(quán)比例=1：1.05；與別墅類產(chǎn)品加權(quán)比例為1：1.0295蘇州相城項(xiàng)目前期地塊定位報(bào)告競爭個(gè)案聯(lián)排均價(jià)公寓均價(jià)相似度計(jì)算聯(lián)排計(jì)算公寓朗悅灣12000850030%36002550湖岸明珠12000800030%36002400東渡海派青城/800015%1200華潤橡樹灣/1000010%1000天鵝湖莊園15000/15%2250計(jì)算綜合94507150加權(quán)比例1.021.05比例系數(shù)75%85%綜合計(jì)算均價(jià)128528832【價(jià)格判斷】基于目前市場現(xiàn)狀，本案客觀的聯(lián)排單價(jià)在1250