論民事中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

1、四川大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院本科生（業(yè)余）畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題 目 論民事中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 辦學(xué)院校 四川大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院 校外學(xué)習(xí)中心 黑龍江牡丹江市委黨校 奧鵬學(xué)習(xí)中心 專 業(yè) 法 學(xué) 年 級(jí) 2009級(jí) 指導(dǎo)教師 劉 暢 學(xué)生姓名 龐 博 學(xué) 號(hào) 200909605424 2011年8月6日四川大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院本科（業(yè)余）畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）任務(wù)書課題名稱：論民事中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)專業(yè)：法學(xué)年級(jí)：2009級(jí)姓名：龐博畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）選題目的與意義資料收集情況（含指定參考資料）畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的完成計(jì)劃：按受任務(wù)日期 年 月 日 要求完成日期 年 月 日學(xué) 生 （簽名） 年 月 日指 導(dǎo) 教 師 （簽名） 年

2、 月 日院 長(zhǎng) （簽名） 年 月 日論民事中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)學(xué)生：龐博 指導(dǎo)教師：劉暢摘 要古今中外優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在立法上均得以確立是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度價(jià)值使然。從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的歷史發(fā)展和法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度價(jià)值體現(xiàn)在其強(qiáng)大的社會(huì)價(jià)值和合理的法理基礎(chǔ)之上。隨著市場(chǎng)自由的發(fā)達(dá)，圍繞優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的功能產(chǎn)生了激烈的存廢之爭(zhēng)。但考察多國(guó)立法并沒有對(duì)該項(xiàng)制度予以廢除，同樣我國(guó)現(xiàn)行立法仍然肯定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，但我國(guó)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度規(guī)定較為分散，沒有形成統(tǒng)一的規(guī)則體系，導(dǎo)致優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度在實(shí)踐運(yùn)作中存在著諸多爭(zhēng)議。本文通過分析我國(guó)法律規(guī)定中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具體形態(tài)，分別探明民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律價(jià)值和法律

3、性質(zhì)，從民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立、行使和其受侵害的后果等方面進(jìn)行研究，試圖對(duì)我國(guó)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的完善提供一些建議。關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 法律價(jià)值 法律性質(zhì) 司法救濟(jì)AbstractThe preemptive right has been established in legislation in ancient andmodern times in China and foreign countries just steps from its system value. Fromthe perspective of historical development and legal econom

4、ics of preemptive right, itssystem value is based on its strong social value and proper jurisprudentialfundamentals. As the freedom of market increases, concerning the abolishment andpreservation of the function of the system of preemptive right has aroused hot debates. After examination of many cou

5、ntries legislation, we found that such system has notbeen abolished, it is the same with China, however the provisions of such systemspread in the laws of Chinas legislation, and has not formed a unified system of rules, thus many disputes result in the application of such system. This dissertation

6、tends toexplore clearly and respectively the legal value and legal nature of civil preemptiveright through analyzing its concrete forms in the provisions and expects to offer somesuggestions for the perfection of the system of civil preemptive right with respect tothe formation, exercise and the con

7、sequences of being infringed upon of such right. Key words: preemptive right; legal value; legal nature; judicial remedyIVKey words: preemptive right; legal value; legal nature; judicial remedy目 錄第 1 章 引言.7第 2 章 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)概述.82.1 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念 .82.2 我國(guó)現(xiàn)行民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基本類型 .82.2.1 共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) .82.2.2 租賃關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

8、.92.2.3 合伙關(guān)系及公司法上的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) .9第 3 章 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律價(jià)值和法律性質(zhì).123.1 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律價(jià)值 .123.1.1 社會(huì)價(jià)值 .123.1.2 法理基礎(chǔ).123.2 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì) .143.2.1 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在權(quán)利存在層面上為期待權(quán) .143.2.2 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在權(quán)利實(shí)現(xiàn)層面上是形成權(quán).153.2.3 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在權(quán)利效力層面上為具有物權(quán)效力之債權(quán).173.2.4 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在權(quán)利交易層面上是專屬權(quán).18第 4 章 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立.204.1 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立要件.204.1.1 基礎(chǔ)法律關(guān)系法定.204.1.2 基

9、礎(chǔ)法律關(guān)系合法有效.204.1.3 具備基礎(chǔ)法律關(guān)系的特定身份.204.2 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立范圍.214.2.1 共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍.214.2.2 租賃關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍.22第 5 章 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使.285.1 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的時(shí)間條件.285.2 出賣通知.305.3 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的實(shí)質(zhì)條件.325.4 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的期限.345.5 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突.365.5.1 共有人之間優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突.365.5.2 共有人與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突.375.6 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力.37第 6 章 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害的后果及司法救濟(jì).406.1

10、 出賣人與第三人間買賣合同的效力.416.2 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵害的損失范圍問題.416.3 訴訟程序的協(xié)調(diào).436.4 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之訴的內(nèi)容.44第 7 章 結(jié)語(yǔ) .46參考文獻(xiàn) .48致謝.49第 1 章 引言優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，古今中外均有立法例，其價(jià)值體現(xiàn)為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序、提高交易效率、促進(jìn)社會(huì)公平，即便在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的今天仍有其存在的必要，我國(guó)立法也予以肯定，但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)該項(xiàng)制度規(guī)定得較為散亂，缺少一般原則性的指引，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中存在的問題較為突出，同時(shí)理論界對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度分歧較多，因此對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題尚有進(jìn)一步研究的空間。筆者欲從民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的存在價(jià)值出發(fā)，分別探明民事

11、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律價(jià)值和法律性質(zhì)，并著重從民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立、行使和其受侵害的后果等方面進(jìn)行分析，試圖對(duì)完善我國(guó)的民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度提供一些建議。第 2 章 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)概述2.1 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又稱先買權(quán)，指的是優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利。有些學(xué)者將其定義為 “特定人依法律規(guī)定，在特定的買賣關(guān)系中，于所有人在出賣財(cái)產(chǎn)時(shí)，依法享有在同等條件下，優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利”1。筆者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一種權(quán)利形態(tài)，依法律規(guī)定或合同約定的基礎(chǔ)法律關(guān)系（如共有關(guān)系、租賃關(guān)系、合伙關(guān)系等）成立時(shí)即已存在，而并非在出賣人出賣標(biāo)的物時(shí)才存在。出賣人在出賣標(biāo)的物時(shí)，只是權(quán)利的實(shí)際行使過程，因此定義優(yōu)先

12、購(gòu)買權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分出權(quán)利成立和權(quán)利行使的概念。筆者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指特定人依法律規(guī)定或合同約定，享有于出賣人出賣標(biāo)的物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利。顧名思義，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則是指在民事法律關(guān)系中，特定的民事主體依法律規(guī)定或合同約定，享有于出賣人出賣標(biāo)的物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利。2.2 我國(guó)現(xiàn)行民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基本類型2.2.1 共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)針對(duì)共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，中華人民共和國(guó)民法通則第 78 條第 3 款規(guī)定： “按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<

13、;中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見（試行）（以下簡(jiǎn)稱民法通則試行意見）第 92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得 蔡福華：民事優(yōu)先權(quán)新論，人民法院出版社 2002 年版，第 63 頁(yè)。的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！?城市私有房屋管理?xiàng)l例第 10 條：“房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”由此可見，按共有類別，共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)分為共同共有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和按份共有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而中華人民共和國(guó)物權(quán)法僅在第 101 條就按份共有

14、人所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作了規(guī)定，對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)分割后原共有人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未予明確。2.2.2 租賃關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)租賃關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人在出租人出售租賃物時(shí)，在同等條件下，有對(duì)出租房屋享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。對(duì)于租賃關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，外國(guó)法律一般只規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)租賃的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，我國(guó)法律也未擴(kuò)大，只對(duì)房屋租賃規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。民法通則試行意見第 118 條：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該買賣無(wú)效?！背鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例第 11 條：“房屋所有人出賣出租房屋，

15、須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”中華人民共和國(guó)合同法（以下簡(jiǎn)稱合同法）第 230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。2.2.3 合伙關(guān)系及公司法上的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)合伙關(guān)系及公司法上的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，包括合伙企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、有限責(zé)任公司中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、外資企業(yè)清算處理時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及股東新股認(rèn)購(gòu)優(yōu)先權(quán)。其法律依據(jù)見于最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答中關(guān)于聯(lián)營(yíng)合同解除后的財(cái)產(chǎn)處理問題第三點(diǎn)：“聯(lián)營(yíng)體在聯(lián)營(yíng)期間購(gòu)置的房屋、設(shè)備等固定資產(chǎn)不能分割的，可以作價(jià)變賣后進(jìn)行分配。變賣

16、時(shí)，聯(lián)營(yíng)各方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！敝腥A人民共和國(guó)公司法（以下簡(jiǎn)稱公司法）第 72 條第 3 款：“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照各自的比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！敝型夂腺Y經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施條例第 23 條第 2 款：“合營(yíng)一方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資額時(shí)，合營(yíng)他方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”；外資企業(yè)法實(shí)施條例第 81 條：“外資企業(yè)清算處理財(cái)產(chǎn)時(shí)，在同等條件下，中國(guó)的企業(yè)或者其他經(jīng)濟(jì)組織有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。此外，關(guān)于股東新股認(rèn)購(gòu)優(yōu)先權(quán)，國(guó)外法律一般都予以承認(rèn)，因?yàn)檫@樣足以充分有效地保護(hù)全體股東尤其是中小股東的新股認(rèn)購(gòu)權(quán)益。從各國(guó)公

17、司法的規(guī)定來(lái)看，雖無(wú)一禁止公司老股東認(rèn)購(gòu)新股，但對(duì)于公司老股東在認(rèn)購(gòu)新股時(shí)是否具有優(yōu)先的權(quán)利，各國(guó)遵循的原則不同。有的國(guó)家如法國(guó)、德國(guó)，以直接立法方式賦予股東該項(xiàng)權(quán)利，也稱法定主義立法例。我國(guó)臺(tái)灣的公司法也是采用這種法例。而有的國(guó)家和地區(qū)，如日本和美國(guó)的絕大多數(shù)州，則將股東是否享有新股的認(rèn)購(gòu)優(yōu)先權(quán)由公司章程或公司機(jī)關(guān)予以決定，也稱任意主義立法例。我國(guó)新修改的公司法也承認(rèn)有限責(zé)任公司股東有優(yōu)先購(gòu)買新繳資本的權(quán)利。然而我國(guó)法律既未明確肯定，也未明文禁止股份有限公司股東對(duì)新股的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，允許公司以章程或股東大會(huì)形式賦予股東新股認(rèn)購(gòu)優(yōu)先權(quán)。公司法第 134 條規(guī)定：公司發(fā)行新股，股東大會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)向原有

18、股東發(fā)行新股的種類及數(shù)額作出決議。除上述三類外，我國(guó)立法還規(guī)定了基于公共利益的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和政策性的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如市、縣人民政府在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、國(guó)家對(duì)公民出售的傳世珍貴文物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及住房制度改革中的原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。這些類別的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更多的是體現(xiàn)的國(guó)家公權(quán)力的需要，在認(rèn)識(shí)上應(yīng)當(dāng)有別于傳統(tǒng)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，本文論述的范圍不包括這一類別的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。以上類型系法定民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，此外我國(guó)法律并未排除約定民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用，但本文的視角立足于法定民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第 3 章 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律價(jià)值和法律性質(zhì)3.1 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律價(jià)值任何一項(xiàng)法

19、律制度都離不開立法者的價(jià)值判斷，法律最終是各種社會(huì)利益衡平的代表。因此我們既要探明民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的社會(huì)價(jià)值，又要發(fā)現(xiàn)其存在的法理基礎(chǔ)。存在法理基礎(chǔ)的社會(huì)價(jià)值即為民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律價(jià)值。3.1.1 社會(huì)價(jià)值第一，穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系。民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度作為一項(xiàng)具體的法律制度，有利于維護(hù)既有的法律關(guān)系，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序。在共有、租賃、合伙等法律關(guān)系當(dāng)中，特定的權(quán)利主體對(duì)特定的標(biāo)的物已形成了利用的關(guān)系，在財(cái)產(chǎn)所有人出賣標(biāo)的物時(shí)，特定主體行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，能夠維護(hù)對(duì)該標(biāo)的物的利用關(guān)系，不至于因第三人的介入而有損于既定的法律關(guān)系，影響經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定。民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的意義“是在一定程度上承認(rèn)既存的社會(huì)關(guān)系，以穩(wěn)定

20、社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活秩序”。第二，提高經(jīng)濟(jì)效益。民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度有利于最大限度地發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效益。第一，可以激勵(lì)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人謹(jǐn)慎而合理的使用標(biāo)的物；第二，有利于簡(jiǎn)化物上權(quán)利關(guān)系，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的“目的在于通過消除共有物上存在的共有關(guān)系,減少因共同管理而造成共有物使用的低效率以及糾紛的發(fā)生,從而充分發(fā)揮共有物的經(jīng)濟(jì)效用”；第三，有利于減少交易的費(fèi)用，賦予權(quán)利人民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，至少可以減少發(fā)現(xiàn)交易信息的費(fèi)用、談判費(fèi)用和履行費(fèi)用。3.1.2 法理基礎(chǔ)第一，契約自由原則的必要發(fā)展。民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度直接挑戰(zhàn)了契約自由原則，但從法律制度總體價(jià)值上并不構(gòu)成對(duì)契約自由原則的破壞。首先，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于一

21、定的基礎(chǔ)法律關(guān)系而產(chǎn)生，是一項(xiàng)附屬權(quán)利，當(dāng)事人建立基礎(chǔ)法律關(guān)系時(shí)遵守的仍是契約自由原則。其次，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)對(duì)出賣人和第三人意思自由的限制，符合當(dāng)代契約自由原則的應(yīng)有之意。正如學(xué)者所言：“20 世紀(jì)以來(lái)，基于社會(huì)本位之立法思想，合同自由受到民法和公法上的一定限制，但其基本原則并未動(dòng)搖” 粱慧星：民法總論，法律出版社 1998 年版，第 41 頁(yè)。民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)體現(xiàn)了一定的契約自由，又體現(xiàn)了契約自由受限制的一面。第二，符合現(xiàn)代物權(quán)法原則。傳統(tǒng)物權(quán)法強(qiáng)調(diào)所有權(quán)神圣，所謂“風(fēng)進(jìn)、雨進(jìn)、國(guó)王不可進(jìn)”，傳統(tǒng)物權(quán)法原則建立在所有權(quán)占有和處分為中心上。但隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，越來(lái)越注重物的利用，強(qiáng)調(diào)所有權(quán)的利

22、用中心，即物權(quán)法由“以所有為中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙岳脼橹行摹?。根?jù)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，多數(shù)情況下存在民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人對(duì)標(biāo)的物的使用關(guān)系，如共有、合伙、租賃即是。這種使用關(guān)系，源于所有權(quán)與使用權(quán)的分離。民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度賦予民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主體以民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，使其能優(yōu)先獲得標(biāo)的物所有權(quán)，保持所有權(quán)與使用權(quán)關(guān)系的一致性。這種所有權(quán)與使用權(quán)能的歸一，無(wú)疑體現(xiàn)了現(xiàn)代物權(quán)“以所有為中心”向“以利用為中心”的發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)然，任何一項(xiàng)法律制度均不可能總是具有積極作用，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度在具體個(gè)案中，由于制度設(shè)計(jì)上不足，在實(shí)踐中也確實(shí)產(chǎn)生了一定的消極因素。第一，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的同時(shí)，也會(huì)滋生矛盾

23、。如在租賃關(guān)系中，因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，會(huì)使出租人、承租人及第三人之間的利益關(guān)系發(fā)生沖突，引起矛盾。第二，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度可以簡(jiǎn)化物上法律關(guān)系，但對(duì)于一個(gè)標(biāo)的物上的三個(gè)以上共有關(guān)系并存的或三個(gè)以上的承租關(guān)系并存的或三個(gè)以上的既有共有關(guān)系又有承租關(guān)系的，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度則又是引起矛盾的因素。第三，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，因此在民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存續(xù)期間，出賣人和第三人之間的合同便處于不穩(wěn)定狀態(tài)，使他們的財(cái)產(chǎn)安全受到威脅。盡管如此，筆者堅(jiān)持認(rèn)為，法律是一柄雙刃劍，對(duì)該制度存在問題的檢討確有其合理的一面，但是應(yīng)該看到法律所關(guān)注的是社會(huì)關(guān)系的全局和常態(tài)。法律不能保護(hù)所有利益，沖突的利益不能

24、兩全，法律只能保護(hù)其中之一。因此不能因?yàn)榉芍贫犬a(chǎn)生的個(gè)別消極因素，而簡(jiǎn)單地全盤否定該項(xiàng)制度。3.2 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)對(duì)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)從不同角度多層次加以分析，從而全面把握權(quán)利的性質(zhì)。3.2.1 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在權(quán)利存在層面上為期待權(quán)期待權(quán)與既得權(quán)相對(duì)應(yīng)。判斷一項(xiàng)權(quán)利是否為既得權(quán)較為容易，但判斷是否為期待權(quán)，則比較復(fù)雜。關(guān)于期待權(quán)，理論界爭(zhēng)論激烈，而對(duì)于其成立要件更是觀點(diǎn)各異。期待權(quán)又稱“預(yù)期權(quán)”或“希望權(quán)”，指以將來(lái)發(fā)生一定事實(shí)為條件當(dāng)事人預(yù)期取得的權(quán)利。王利明先生將其定義為“指以將來(lái)可能取得的權(quán)利，其權(quán)利系寄托在將來(lái)可能取得的權(quán)利上。期待權(quán)的法律性質(zhì)即決定于將來(lái)可能取得權(quán)利

25、的法律性質(zhì)” 王利明：物權(quán)法研究，中國(guó)人民大學(xué)出版社 2002 年版，第 14 頁(yè)。筆者認(rèn)為，當(dāng)基礎(chǔ)法律關(guān)系成立時(shí)，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)為一種期待的權(quán)利，因?yàn)榇藭r(shí)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)利地位雖然存在且應(yīng)得到法律保護(hù)，但并不能現(xiàn)實(shí)行使，其行使該項(xiàng)權(quán)利需要義務(wù)人出賣標(biāo)的物。將民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為期待權(quán)，最大限度地平衡了民事特權(quán)與意思自治的關(guān)系，體現(xiàn)了民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在的價(jià)值。一方面，在基礎(chǔ)法律關(guān)系成立時(shí)，作為一種期待權(quán)，權(quán)利人不能行使民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，行使條件一旦成就，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即為現(xiàn)實(shí)，成為既得權(quán)。賦予民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)期待權(quán)，保護(hù)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的地位，體現(xiàn)了民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為民事特權(quán)的特點(diǎn)；另一方面認(rèn)可

26、民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為期待權(quán)，肯定只有當(dāng)行使條件成就時(shí)，權(quán)利人才能現(xiàn)實(shí)行使民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，最大限度地尊重了所有人處分所有物的意思自治原則。3.2.2 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在權(quán)利實(shí)現(xiàn)層面上是形成權(quán)請(qǐng)求權(quán)與形成權(quán)同為按權(quán)利作用劃分的一種權(quán)利。請(qǐng)求權(quán)是指“權(quán)利人要求他人為特定行為（作為、不作為）的權(quán)利”。形成權(quán)是指因一方的行為即能引起某種民事權(quán)利發(fā)生變更或消滅的權(quán)利。有觀點(diǎn)認(rèn)為，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種請(qǐng)求權(quán)，認(rèn)為其實(shí)現(xiàn)有賴于所有人在出賣標(biāo)的物時(shí)，在同等條件下將標(biāo)的物出賣給民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的行為。筆者反對(duì)此觀點(diǎn)，從民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念可知，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使只需要權(quán)利人按法律規(guī)定提出購(gòu)買標(biāo)的物的意思表示便可在權(quán)利

27、人與出賣人間形成買賣關(guān)系，而不需要借助于出賣人的意思表示。如按“請(qǐng)求權(quán)”觀點(diǎn)，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則無(wú)異于一般的購(gòu)買權(quán)，其能否實(shí)現(xiàn)依賴于出賣人的行為，這與民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為民事特權(quán)的立法旨義不符。另一種學(xué)說以王澤鑒先生為代表，他們主張民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為附條件的形成權(quán)。王先生認(rèn)為先買權(quán)性質(zhì)上為形成權(quán)，即先買權(quán)人得依一方的意思表示，形成義務(wù)人和第三人買賣合同同樣條件為內(nèi)容的合同，無(wú)須義務(wù)人之承諾，惟此項(xiàng)權(quán)利附有條件，只有在義務(wù)人出賣標(biāo)的物時(shí)，才能夠得以行使。筆者支持民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為形成權(quán)的主張，但對(duì)王先生附條件的主張有不同看法。第一，如筆者前述，基礎(chǔ)關(guān)系存在，作為期待權(quán)的民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即存在，出賣人出賣標(biāo)

28、的物及“同等條件”是民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)得以行使的要件，只有具備兩個(gè)方面要件后，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)方得行使。義務(wù)人出賣標(biāo)的物是權(quán)利現(xiàn)實(shí)行使的要件，并不是民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生變更或者消滅的要件。因此，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之所以是形成權(quán)在于出賣人在出賣標(biāo)的物時(shí)，權(quán)利人在同等條件下以單方意愿購(gòu)買的意思表示，就使出賣人與第三人的買賣行為不能產(chǎn)生法律實(shí)際履行效力，從而確定其與出賣人在同等條件下的買賣關(guān)系成立，并優(yōu)先取得標(biāo)的物。因此，出賣人出賣標(biāo)的物并非是形成權(quán)所附條件。另外，有觀點(diǎn)認(rèn)為“同等條件”系民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所附條件，筆者認(rèn)為，“同等條件”系民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使的限制，而不是權(quán)利產(chǎn)生的條件。首先，附條件或期限屬于法律

29、行為附款，不能作為權(quán)利附款；其次，即便權(quán)利可以附條件，但依民法理論，能作為條件進(jìn)行約定的只能是不確定事實(shí)，而不能為法定事由，“同等條件”顯屬法定事由，不能作為條件。民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度在保障先買權(quán)人利益的同時(shí)，限制了所有權(quán)人的意思自治，為求得利益平衡，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得任意行使，必須以出賣人出賣特定物和“同等條件”為限制。因此，筆者認(rèn)為民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為形成權(quán)之一種，不存在附條件之說。義務(wù)人出賣標(biāo)的物是民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)從期待權(quán)轉(zhuǎn)化為既得權(quán)的條件，一旦所有人出賣標(biāo)的物，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人即可按其單方意思表示依法在雙方間形成買賣關(guān)系，但義務(wù)人出賣標(biāo)的物并不是民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生的條件。3.2.3 民事優(yōu)先購(gòu)

30、買權(quán)在權(quán)利效力層面上為具有物權(quán)效力之債權(quán)物權(quán)與債權(quán)是相對(duì)應(yīng)的一組概念。物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，是一種支配權(quán)、絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)。債權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人享有的請(qǐng)求債務(wù)人為特定行為的權(quán)利，是一種相對(duì)權(quán)、對(duì)人權(quán)。對(duì)我國(guó)現(xiàn)行法律所規(guī)定的民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，學(xué)者對(duì)其性質(zhì)有不同意見，一種觀點(diǎn)認(rèn)為民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)附隨于買賣關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)，應(yīng)于合同法中規(guī)定；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，應(yīng)于物權(quán)法中規(guī)定。筆者認(rèn)為，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在同等條件下可以要求確認(rèn)自己與出賣人間形成買賣合同關(guān)系，但不能直接支配該標(biāo)的物，即便是民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在行使民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之前就已實(shí)際支配該標(biāo)的

31、物，如共有人共同使用共有房屋、承租人占有使用租賃房屋，但該支配行為系依據(jù)基礎(chǔ)法律關(guān)系產(chǎn)生，而非依據(jù)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不符合物權(quán)的支配性特點(diǎn)。既然不具備支配性，該權(quán)利本質(zhì)上就不是物權(quán)。但民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又不僅僅是債權(quán)，首先，平等性是債權(quán)的基本屬性，如果純粹是債權(quán)，就不存在誰(shuí)優(yōu)先的問題，而民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人卻有權(quán)優(yōu)先簽訂買賣合同；其次，債權(quán)的一個(gè)最大特點(diǎn)就是由當(dāng)事人自由約定，而法定民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)卻是法律直接規(guī)定的；最后，債權(quán)是對(duì)人權(quán)，具有相對(duì)性，而民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度功能的關(guān)鍵在于使權(quán)利人能在法律規(guī)定的條件下取得標(biāo)的物所有權(quán)或特定權(quán)利（如股權(quán)），不僅僅對(duì)所有權(quán)人或處分權(quán)人的處分行為加以限制

32、，還具有能夠?qū)沟谌说男Я?。綜上，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)，但又具有物權(quán)的某些特性，是一種具有物權(quán)效力的債權(quán)。3.2.4 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在權(quán)利交易層面上是專屬權(quán)專屬權(quán)和非專屬權(quán)是按民事權(quán)利與權(quán)利人的聯(lián)系而劃分的。專屬權(quán)是指專屬于特定的民事主體的權(quán)利，該權(quán)利與主體不能分離，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。非專屬權(quán)指可以轉(zhuǎn)讓、繼承的權(quán)利。民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系依附于基礎(chǔ)法律關(guān)系而產(chǎn)生的從屬性權(quán)利，必然要求民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在不變動(dòng)基礎(chǔ)法律關(guān)系的前提下，不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其原因?yàn)椤跋荣I權(quán)的設(shè)立系推行特定社會(huì)政策及追求秩序、效益、公平、正義等價(jià)值的需要，如果先買權(quán)可以被獨(dú)立地轉(zhuǎn)讓，則因?yàn)橘?gòu)買權(quán)人不是法律所保

33、護(hù)的特殊對(duì)象，使先買權(quán)失去了存在的意義” 王利明：民商法研究第二輯，法律出版社 1999 年版，第 251 頁(yè)。因此，除非第三人取代民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人而成為基礎(chǔ)法律關(guān)系中的當(dāng)事人，才能基于法定基礎(chǔ)法律關(guān)系對(duì)標(biāo)的物享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。作為一項(xiàng)專屬權(quán)，依附于基礎(chǔ)法律關(guān)系，當(dāng)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人喪失基礎(chǔ)法律關(guān)系當(dāng)事人的地位后，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)立即滅失。綜上，筆者認(rèn)為，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在權(quán)利存在層面上是期待權(quán)，而不應(yīng)當(dāng)是既得權(quán)，只有在所有人出賣標(biāo)的物時(shí)，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人才可以主張同等條件下的民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；在權(quán)利實(shí)現(xiàn)層面上是形成權(quán)，而非請(qǐng)求權(quán)，一旦所有人出賣標(biāo)的物，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人即可依法律規(guī)定按其單方意思表示行使

34、民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，依法在雙方間形成買賣關(guān)系；在民事權(quán)利的體系中，法定民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種特殊的債權(quán)，是具有物權(quán)效力的債權(quán)，具有對(duì)抗第三人的效力，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以依法優(yōu)先取得標(biāo)的物所有權(quán)；民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)，不具有財(cái)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)性，系專屬權(quán)，只能為特定法律關(guān)系的當(dāng)事人所享有，不能通過單獨(dú)轉(zhuǎn)讓民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而取得優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。第 4 章 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立4.1 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立要件4.1.1 基礎(chǔ)法律關(guān)系法定民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為法律對(duì)特殊社會(huì)關(guān)系的保護(hù)，不可能存在于所有法律關(guān)系中。民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法定性決定了民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只能存在于特定的法律關(guān)系之中。特定的法律關(guān)系需要由法律加

35、以確定，在確定時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度畢竟觸動(dòng)了私法制度的根基意思自治和交易安全制度，若對(duì)其適用不加以嚴(yán)格限定，則會(huì)使出賣人和第三人之間的買賣關(guān)系處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，就會(huì)挫傷第三人投資的積極性，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。因而法律應(yīng)對(duì)設(shè)定民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律關(guān)系作出嚴(yán)格規(guī)定，在出賣人、第三人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人之間尋求利益上的平衡點(diǎn)，使其真正能夠發(fā)揮穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、增進(jìn)交易效率、保護(hù)弱勢(shì)群體的作用。4.1.2 基礎(chǔ)法律關(guān)系合法有效民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在的前提是其基礎(chǔ)法律關(guān)系的存在，基礎(chǔ)法律行為的合法有效。如其產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系未成立或無(wú)效，則民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能成立。如雙方間租賃合同因無(wú)

36、效或者被撤銷，則承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或被撤銷后，雙方法律關(guān)系回復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，而合同訂立前雙方間無(wú)房屋租賃關(guān)系，承租人自然不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。4.1.3 具備基礎(chǔ)法律關(guān)系的特定身份由于民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有從屬性，是基于基礎(chǔ)法律關(guān)系所產(chǎn)生的一種資格，決定了民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，他人不得以民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人將民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已予以轉(zhuǎn)讓，而向出賣人主張民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體只能是特定法律關(guān)系中的主體。4.2 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立范圍為合理平衡民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度中當(dāng)事人的利益，有必要對(duì)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成立范圍予以明確界定，目前，我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)對(duì)兩種主要類型民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

37、的范圍進(jìn)行立法明確。4.2.1 共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍首先，共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍不能僅限于不動(dòng)產(chǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)限定共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的為房屋等不動(dòng)產(chǎn)。主要理由是：（1）從民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的發(fā)展歷史分析，無(wú)論是地鄰先買權(quán)，親族先買權(quán)，都將民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)設(shè)立在房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)之上；（2）從民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度價(jià)值分析，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在的重要價(jià)值在于穩(wěn)定秩序、減少物的流轉(zhuǎn)成本，同時(shí)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在限制所有權(quán)處分的不足，因此設(shè)定民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)在制度價(jià)值中建立平衡點(diǎn)，如果將共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)擴(kuò)及所有共有權(quán)的標(biāo)的物，并不能實(shí)現(xiàn)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度目的，將會(huì)使整個(gè)社會(huì)交易成本提

38、高，從而妨礙交易自由。筆者對(duì)此觀點(diǎn)持反對(duì)意見，認(rèn)為共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不僅不能局限于不動(dòng)產(chǎn)，也不能局限于民法上的物，還應(yīng)包括技術(shù)、專利權(quán)或者專利申請(qǐng)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。例如合同法第 340 條規(guī)定：“合作開發(fā)完成的發(fā)明創(chuàng)造，除當(dāng)事人另有約定的以外，申請(qǐng)專利的權(quán)利屬于合作開發(fā)的當(dāng)事人共有。當(dāng)事人一方轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請(qǐng)權(quán)的，其他各方享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利?！敝饕碛墒牵海?）共有關(guān)系一般建立在共有人相互信任的基礎(chǔ)上，具有“人合性”特點(diǎn)，如果允許動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)共有人的份額隨意對(duì)外轉(zhuǎn)讓，有可能帶來(lái)許多不確定因素，如新成員是否愿意繼續(xù)維持原先共有財(cái)產(chǎn)的使用與利用狀態(tài)，賦予共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)“人合性

39、”的保護(hù)；（2）賦予共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的之一就是簡(jiǎn)化共有關(guān)系，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)來(lái)說共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)立也意義重大，且不會(huì)對(duì)處分人造成權(quán)利損害。其次，共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不應(yīng)擴(kuò)及建筑物區(qū)分所有人。建筑物物區(qū)分所有權(quán)是指“由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共有部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)”。因此區(qū)分所有權(quán)是一種權(quán)利集合，其以專有部分所有權(quán)為基礎(chǔ)，所產(chǎn)生的共有部分的持分權(quán)及成員權(quán)。因?qū)Ｓ胁糠炙袡?quán)，與他人并不形成共有關(guān)系，無(wú)成立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)。另外持分權(quán)及成員權(quán)并不能進(jìn)行出賣。區(qū)分所有權(quán)不同于共有權(quán)，以區(qū)分所有關(guān)系為基礎(chǔ)法律關(guān)系，賦予區(qū)分所有權(quán)人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，

40、無(wú)法理基礎(chǔ)。第三，沒有必要賦予鄰人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。相鄰關(guān)系是指相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的延伸或限制，其只是物權(quán)的一項(xiàng)內(nèi)容而不是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)。在所有人不能基于單獨(dú)所有權(quán)而享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，賦予相鄰關(guān)系以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與現(xiàn)代優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法理不符。4.2.2 租賃關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍租賃關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只能及于房屋，對(duì)此我國(guó)現(xiàn)行立法已于明確。但是房屋租賃關(guān)系中需要明確房屋租賃的概念和范圍，作為一項(xiàng)法定權(quán)利不應(yīng)當(dāng)隨意解釋擴(kuò)大。首先，關(guān)于租賃房屋的概念。在我國(guó)有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的各種法律法規(guī)和司法解釋中，對(duì)于何謂“房屋”及其范圍如何，并未進(jìn)行明確的界定和說明，由此實(shí)踐中滋生較多分歧?？梢詤?/p>

41、照的部門規(guī)范是 2002 年 3 月 20 日建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行），該部門規(guī)范認(rèn)為房屋，“一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在 2.2 米以上的永久性場(chǎng)所；根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。” 從字面上來(lái)理解，所謂“租賃房屋”，應(yīng)當(dāng)是指出租人交給承租人使用收益并由承租人支付租金的、符合房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）中規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的房屋。至于承租人承租房屋后，究竟是用于居住還是用于經(jīng)商或者其他用途，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和當(dāng)事人雙方的約定，均在所不問。簡(jiǎn)單地說，是否

42、屬“房屋”可以按是否屬房屋行政管理部門產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證范圍進(jìn)行確定。至于實(shí)踐中出現(xiàn)的僅租賃房屋的外墻、屋頂?shù)扔米鲝V告宣傳、架設(shè)管線的情況，因其已超出房屋的通常用途之外，且房屋的外墻、屋頂?shù)炔课粚儆诜课莸幕窘Y(jié)構(gòu)，無(wú)論在物理上還是在法律上都無(wú)法和房屋相分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，故難以視為房屋租賃，承租人亦不得享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其次，租賃期限應(yīng)予限制。法律賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的重要目的在于保障承租人居住經(jīng)營(yíng)需要，保護(hù)弱者的生存權(quán)。最初設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度時(shí)的社會(huì)環(huán)境下房屋資源匱乏，承租人從市場(chǎng)上獲得房屋的機(jī)會(huì)稀少，且承租人一般都是基于生活及生存需要長(zhǎng)期穩(wěn)定租住，立法追求的主要是生存和安全價(jià)值，是對(duì)一種基本社

43、會(huì)秩序的維護(hù)。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋市場(chǎng)資源豐富，承租人從市場(chǎng)獲得租賃房屋較為容易，而且當(dāng)前人口流動(dòng)現(xiàn)象頻繁，各種臨時(shí)的短期的租賃形式紛紛出現(xiàn)，許多短期租賃，承租雙方的關(guān)系已經(jīng)超出民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度產(chǎn)生的背景。如果對(duì)任何期限和形式的房屋租賃關(guān)系均賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，顯然與設(shè)立制度的初衷不符，同時(shí)為反對(duì)民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度論者提供了有力論據(jù)。因此筆者主張，應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃房屋的期限做出限制，可以明確租賃期限在 2 年（或者更長(zhǎng)）以上并且有書面租賃合同的租賃關(guān)系中（我國(guó)合同法規(guī)定租賃期限在 6 個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)采取書面形式，否則視為不定期租賃），承租人享有民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)于不滿 2 年的短期租賃，不需賦

44、予民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)槎唐谧赓U的承租人對(duì)居住環(huán)境穩(wěn)定性的要求并不高。如此設(shè)計(jì)，既符合民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度目的，可以在法律政策層面上平衡承租雙方的利益；又能夠減少民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度在運(yùn)行中的復(fù)雜性。第三，次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題。次承租人因承租人的轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生，轉(zhuǎn)租行為以有無(wú)征得房屋出租人同意而產(chǎn)生不同的法律后果，未經(jīng)房屋出租人同意的擅自轉(zhuǎn)租行為無(wú)效，對(duì)于無(wú)效轉(zhuǎn)租行為中次承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并無(wú)大的爭(zhēng)議。但對(duì)于合法轉(zhuǎn)租情況下，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題卻觀點(diǎn)迥異。有觀點(diǎn)認(rèn)為，次承租人不應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其主要理由是，一方面，次承租人與出租人之間并無(wú)租賃合同關(guān)系，次承租人也沒有從出租人處取得租

45、賃權(quán)；另一方面，出租人并不能從轉(zhuǎn)租合同中獲益，若允許次承租人也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，會(huì)增加原出租人的負(fù)擔(dān)，有失公平；再者,在存在數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)租行為的情況下,順位如何排序無(wú)法解決。而且根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法院的解釋，次承租人對(duì)于所有人并不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 史尚寬：債法各論，中國(guó)政法大學(xué)出版社 2000 年版，第 246-247 頁(yè)。筆者認(rèn)為，次承租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，首先，有利于穩(wěn)定轉(zhuǎn)租關(guān)系，避免因出租人的任意處分行為給次承租人生活帶來(lái)大的變動(dòng)；其次，有利于簡(jiǎn)化交易程序、降低交易成本、增進(jìn)效率；最后，由于轉(zhuǎn)租現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在，次承租人對(duì)租賃房屋投入高昂裝修費(fèi)用、廣告費(fèi)用等，避免投入的成本遭受無(wú)謂損失。

46、因此，在房屋轉(zhuǎn)租的情況下，應(yīng)當(dāng)賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 對(duì)于持否定觀點(diǎn)者提出的順序排位問題，筆者認(rèn)為，賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的之一就是穩(wěn)定已有的社會(huì)關(guān)系，穩(wěn)定物的占有，使物的使用與所有歸一，保護(hù)房屋使用人的利益，對(duì)于不占有使用房屋的承租人和次承租人來(lái)說賦予其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒有意義，故優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)賦予實(shí)際占有使用租賃房屋的次承租人，在轉(zhuǎn)租情況下的承租人及數(shù)次轉(zhuǎn)租情況下不占有使用租賃房屋的次承租人均不應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即一處租賃房屋基于租賃關(guān)系產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只能是一個(gè)，且隨著轉(zhuǎn)租行為而轉(zhuǎn)移。即便是實(shí)際占有使用租賃房屋的次承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也不再回歸，承租人和其他次承租人也不再享有優(yōu)

47、先購(gòu)買權(quán)。否則，要求房屋出租人按照順序向數(shù)人履行出賣通知義務(wù)，顯然加重了出租人的負(fù)擔(dān)。在將出租人的自由處分權(quán)和不占有使用房屋的承租人或次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行利益衡量后，無(wú)疑前者更應(yīng)受到保障。所以，筆者認(rèn)為，在轉(zhuǎn)租情況下不應(yīng)產(chǎn)生順序排位問題。第四，房屋整體出售中承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的調(diào)整。一般來(lái)說，出租人出賣出租房屋時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要分兩種情況。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)榉少x予承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)范圍僅限于租賃房屋范圍，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，否則，就侵犯了

48、出租人的權(quán)利。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無(wú)法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)槌霾糠峙c租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣或要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題。法律是一桿天平，必須兼顧雙方利益，盡量做到公平合理。在此情況下，怎樣做才公平合理？唯一的出路就是讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。從比較法的角度考慮，德國(guó)民法上做法可以借鑒。德國(guó)民法典第 467 條規(guī)定：“第三人與先買權(quán)有關(guān)的標(biāo)的連同其他標(biāo)的一起按總價(jià)款買受的，先買權(quán)

49、人必須支付總價(jià)款的合比例部分。義務(wù)人可以請(qǐng)求將先買權(quán)擴(kuò)及到不使義務(wù)人蒙受損害就不能分離的全部物?！背凶馊诵惺箖?yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：其一，讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不影響出租人利益，反之，不讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，影響承租人利益；其二，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定的，沒有附加任何條件，不因出租人出賣房屋超出承租房屋范圍而改變；其三，出租人超出租賃房屋范圍出賣整體房屋，并未改變出賣租賃房屋的性質(zhì)，仍然是出賣租賃房屋的行為；其四，出租人整體出賣出租房屋只是出賣的條件，不能看作改變了出賣標(biāo)的物，承租人愿不愿意接受整體出賣，是其能否實(shí)際行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的

50、前提，而不是是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題。對(duì)于整體出售的房屋中有數(shù)個(gè)承租人的，各個(gè)承租人對(duì)整體出售的房屋所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就產(chǎn)生了沖突。筆者初步思考了三個(gè)解決方案：一是按照承租面積按比例購(gòu)買；二是按照承租面積從大到?。ㄒ部煞Q為對(duì)出租人的貢獻(xiàn)大小）順序排位，前位放棄的，由后位享有，依次類推；三是抽簽決定。第一種方案沒有簡(jiǎn)化物上關(guān)系，過于復(fù)雜，第三種方案無(wú)法預(yù)測(cè)，過于偶然性。筆者更傾向第二種方案。第 5 章 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使是民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，有必要專門探討。5.1 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的時(shí)間條件民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一項(xiàng)期待權(quán)，只有在出賣人出賣財(cái)產(chǎn)時(shí)方可行使。5.1

51、.1 “出賣”的法律含義對(duì)“出賣”概念可資依據(jù)的是我國(guó)合同法規(guī)定，合同法第 130 條界定買賣合同“是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”。按我國(guó)合同法的規(guī)定，贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承而使房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，不在“出賣”的文義范圍之內(nèi)，故而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在混合贈(zèng)與的情況下，雖兼有買賣和贈(zèng)與的因素，但究其實(shí)質(zhì)仍以贈(zèng)與的性質(zhì)為主，它更多地考慮到出讓人與受讓人之間的人身信任關(guān)系，與純粹的買賣畢竟不同，故在此情形優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不得主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所有人以所有物出資，由于所有人的目的并不在于通過出讓所有權(quán)而取得價(jià)金，而是具有獲取價(jià)金之外的其他目的，因此這些情形即

52、使視為房屋的“出售”，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人也不可能具備第三人所提供的“同等條件”，從而無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在易貨交易情況下，因所有人之目的在于獲得第三人標(biāo)的物的所有權(quán)，而第三人所提供的標(biāo)的物，對(duì)所有人而言無(wú)疑是獨(dú)一無(wú)二的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人無(wú)法提供“同等條件”，所以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人也不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。還有在所有人以物抵債的情況下，因其目的在于通過物的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而代替金錢的給付，從這個(gè)角度說，與買賣并無(wú)不同，所以應(yīng)當(dāng)允許優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。5.1.2 民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)拍賣時(shí)可以行使按照中華人民共和國(guó)拍賣法第 3 條的規(guī)定，拍賣乃是以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。可見，

53、拍賣雖然是一種比較特殊的、法律設(shè)有特別規(guī)則的交易方式，但其含義尚未逸出“買賣”的文義范圍之外。也就是說，在房屋拍賣的情況下，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人仍然有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)此，最高人民法院也持肯定態(tài)度。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第 14 條規(guī)定：人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第 16 條規(guī)定：拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人同時(shí)表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。5.1.3 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)并存問題抵押權(quán)所追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，租賃權(quán)所追求的是標(biāo)的物的使用價(jià)值，要求轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有。故抵押權(quán)和租賃權(quán)可能并存于同一財(cái)產(chǎn)上。由于兩種優(yōu)先權(quán)均具有法定性、從屬性、期待性、物權(quán)性，其實(shí)現(xiàn)的順位原則上應(yīng)依成立的時(shí)間先后順序而定。法律賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其目的是減少交易成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使