封天下西安某房地產期整合營銷推廣策劃方案課件

1、 東航公園天下 * 12市場攻略 中管網房地產頻道中管網房地產頻道 往前看 期:公園說park life 公園地產：地段位置優(yōu)勢最大化公園生活，觀邸、全景公園天下 往后看 期:天下論“ 2008主調：中國的天下 ”“ 2008奧運中國年 ”* 2008年奧運會是中國在世界的舞臺，是中國最值 得自豪的一年；因而，在全世界的關注下，中國 希望成為世界關注的中心，世界經濟關注的中心、 世界投資關注的中心；因而，對于2008年，中國 地產不可能天天讓外界關注中國“地產調整年”， 中國地產不可能出現(xiàn)更多負面的政策信息；因此， 08年對于整個中國地產來說，面臨的是世界的機 遇，熱切期盼、利好心理，局勢樂觀

2、；“2008-2010：地產黃金年 ”* 2008年奧運年、2009年大壽年、2010年世博會，中國地產將會面臨百年難遇的“黃金年”， 2008年-2009年被稱為中國地產自1987年以來第1次高峰“黃金年”，中國地產將與以往的發(fā)展歷程完全不同，中國地產不再是中國地產，而是必將形成全新的地產發(fā)展局面；對于發(fā)展商而言，中國地產“黃金年”是絕佳的發(fā)展機遇；其必將 形成中國地產新一輪的發(fā)展機遇；“ 西安一日，中國千年 ”* 西安，中國六大古都之首，中國歷史上絕無僅有的十三朝帝都，世界四大文明古都之一，是文明中外的旅游中心城市，有著悠久的歷史積淀和豐富的人文資源。西安市第四輪城市總體規(guī)劃擬定，以“九宮

3、格局，棋盤路網，軸線突出，一城多心”為未來中心城市發(fā)展模式；建設“特色西安”發(fā)展迅猛。 在08中國奧運年，中國經濟年的時代大背景下，西安千年帝都必然為世界關注，城市價值空前提高，西安地產將迎來新一輪的時代機遇，風云再起，誰得天下？“ 2008使命：東航的天下 ”“ 為榮譽而戰(zhàn) ”關鍵詞：西安。東航地產。東航集團。栗總、韓總、吳總。* 公園天下項目不僅僅是一個地產項目，而其事關東航地產品牌，事關東航系整個集團的西部地產標志之一；作為東航置業(yè)進軍西安的首發(fā)之作，更事關東航地產全國戰(zhàn)略版圖；因而，公園天下不僅僅是地產銷售的戰(zhàn)術之戰(zhàn)，更是為東航系地產品牌榮譽而戰(zhàn)的戰(zhàn)略之戰(zhàn)；08年必須通過2期完滿收關，

4、實現(xiàn)項目整體的成功運作，力創(chuàng)品牌天地，奠定其西安地產地位與后續(xù)空間。“ 2008決戰(zhàn)：真正天下之爭 ”“ 為完勝而戰(zhàn) ”* 事關完勝全局：事關完勝全局：06年9月底一期開盤、07年5月公寓內部認購基本實現(xiàn)1期銷售勝利；2期08年仍541套，其中包含134套合并房；觀邸公寓樓剩余房源95套，其中包含兩套樣板間。近600套房源對外銷售；因此08年2期要實現(xiàn)全盤銷售是關系到整體完勝的戰(zhàn)略之決戰(zhàn)；* 事關價值決戰(zhàn)：事關價值決戰(zhàn)：一期最終實施均價：4500元/，二期計劃：6000元/以上！ 150-170平米偏大戶型總價高，一年之內完成，任務重、時間短、速度快、價格高都將為08年帶來巨大的銷售壓力；*

5、真正天下之爭：真正天下之爭：由于1期、2期大部分內銷，公園天下前期并沒有經歷真正的市場歷練；2期收關，不僅要高于市場價格，更要完勝天下。要爭得天下，就要在西安建立絕對的領袖品牌市場地位；因此就必須實現(xiàn)房交會控制、機場控制、高新區(qū)控制、南大街控制，確保銷售正常，進而謀求市場地位統(tǒng)治?！?2008思變：公園還是天下？ ”* 公園是賣點，天下才是地位！2期必然是全面建立領袖地位的戰(zhàn)略之戰(zhàn)，停留在單純賣點突擊已不合適宜。* 2期區(qū)域處于東北腹地，于公園第2排位置，競爭樓盤有更近更好位置，公園已不是唯一。* 大盤擅變，1期推廣，現(xiàn)場、客群已建立一定的公園社區(qū)印象效應，從公園單一外在因素轉到產品本身亮點與

6、優(yōu)勢，轉到社區(qū)成熟之美，是2期價值提升根本。* 工程節(jié)點上：1期園林與入伙將帶來雙公園、泛會所、生活場的真實體驗，從“參觀”到“參與”整合產品概念，整合整盤優(yōu)勢，以一期樣板帶2期。“ 為地位而戰(zhàn) ”“ 2008作主：誰的天下？ ”“為領袖而戰(zhàn) ”天下為家，家得天下。修身、齊家、治國、平天下。 是歷代中華尖端人士的終極夢想。天下論是有中華情結與群眾基礎的。一期與2期之間的價格和客群渠道的差異決定了2期的基調要全面提升。最終能否樹立江湖地位，在于2期價值品質能否對應購買客群的階層地位與精神歸宿。因此，公園天下2期是生活犒賞，人生顛峰，終極盛宴，歸宿家園。只有打造出家天下的磅礴領袖氣質，折服天下人，

7、建筑才能升華為情結，社區(qū)才能凝聚成圈層，家園才能成就為標桿。這決定了2期的精神氣質與推廣肌理。戰(zhàn)略轉移從“公園”到“天下”* 總之，無論是08奧運年主調、 08東航榮譽之年、08完勝決戰(zhàn)、08二期求變、08天下為誰都說明08年2期必須采取新的戰(zhàn)略！* 2期不是獨立的2期， 2期的推廣非常重要的是要延續(xù)1期已經形成的品牌影響力，并進一步提升品牌核心競爭力；2期不僅僅是2期，而是提升公園天下競爭地位的2期。* 因而，2期的推廣主題是由系列核心賣點所支持的地位：只有突破“公園”單一的賣點主張，豐富到“天下”為核心的整合價值，才能建立其市場的地位，樹立其市場的領袖形象，把握其市場的話語權，打造其市場的

8、影響力，爆發(fā)市場震動力以封天下！ 決勝點 期的價值天下盛宴公園天下期8大價值體系價值01：古新盛宴十三朝古都古城中心中國歷史上盛極一時的漢唐國都，萬邦朝賀&西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)西安市發(fā)展最快、規(guī)模最大的商務、商業(yè)核心區(qū)，陜西省的cbd老機場板塊高新技術產業(yè)高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)西安古城西安古城南二環(huán)南二環(huán)“三分天下：老城、南二環(huán)、高新區(qū)三分天下：老城、南二環(huán)、高新區(qū)”跳脫競爭，升華板塊跳脫競爭，升華板塊：項目雖然處于老機場板塊，卻不能糾纏于這一板塊的定位與競爭陣營。而是要跳脫而出，放眼到整個城市的發(fā)展格局，項目處南二環(huán)內，兼得老城傳統(tǒng)核心便利與高新區(qū)發(fā)展未來，占據城市的過去與未來的

9、地理位置平衡點，可謂尺度維妙，穿越古今，板塊價值不可限量！價值02：中西盛宴中華盛景：西鄰豐慶公園420畝，秉承唐風唐韻，西安當前品質最高的城市水景公園&西域絲路：東靠大唐西市300畝，12.8億元人民幣，絲路起點，中西門戶，世界走廊我看公園，世界看我公園的價值不僅僅在于景觀，更在于其背后承載的資源價值；豐慶公園代表著中國鼎盛帝都盛景，大唐西市則是橫貫歐亞大陸、中西交流的絲路源頭，代表著中國對世界文明的貢獻。其凝聚著深厚的歷史人文價值與世界經貿地位；可謂珠聯(lián)璧合，城市榮譽。珠聯(lián)璧合，城市榮譽。價值03：四海盛宴四海精英，大師團隊world 戴德梁行，歐洲業(yè)界之冠，世界頂尖的國際物業(yè)顧問

10、；shanghai 上海同設建筑設計院，“中國建筑行業(yè)龍頭” ；china 東航，世界性航空企業(yè)品牌系。東方神韻，國際視野；china 浙江國泰建設， “魯班杯”、“白玉蘭杯” 工程精品保證；china 東航物業(yè)，挪威dnv公司的iso9oo1質量管理體系認證；價值04：建筑盛宴空間八賞：空間八賞：單元入戶單元入戶vipvip服務大堂服務大堂1 1梯梯2-32-3戶，通透開敞戶，通透開敞110-170110-170戶型，多樣需求空間戶型，多樣需求空間贈送入戶門廳贈送入戶門廳動靜分離，布局合理動靜分離，布局合理全明戶型，明櫥明衛(wèi)，三面觀景全明戶型，明櫥明衛(wèi)，三面觀景觀景多陽臺，大面積落地窗觀景多

11、陽臺，大面積落地窗1.1.獨立生活陽臺，采光充足獨立生活陽臺，采光充足建筑八賞：建筑八賞： art deco建筑風格，西安首創(chuàng)建筑風格，西安首創(chuàng)歸屬感組團規(guī)劃歸屬感組團規(guī)劃板式高層，通透挺拔板式高層，通透挺拔南低北高排布，陽光建筑南低北高排布，陽光建筑和諧退讓景觀，更寬樓間距和諧退讓景觀，更寬樓間距弧形錯落排布，視野開闊弧形錯落排布，視野開闊立面色彩沉穩(wěn)大氣立面色彩沉穩(wěn)大氣1.預留空調機位，立面整潔預留空調機位，立面整潔注：artdeco西安第一次出現(xiàn)。世界建筑史上盛極一時的風格派系。發(fā)源于法國，興盛于美國，經典建筑藝術與時尚城市生活完美結合；挺拔高聳，王者之風，俯視天下。世界art deco

12、建筑的“圣地”就在紐約，另一個則是上海。價值05：視覺盛宴 五園環(huán)繞 景觀大成 幽然之山生命之歌忘憂之林靈動之水豐慶公園園林八賞園林八賞 四大主題景觀帶（一軸三帶景觀串聯(lián)）四大主題景觀帶（一軸三帶景觀串聯(lián)） 濱水休閑區(qū)（沿水緩步道，木棧橋）濱水休閑區(qū)（沿水緩步道，木棧橋） 水系景觀（水景島、涼亭、水景池）水系景觀（水景島、涼亭、水景池） 庭院綠化（綠色坡地、景觀花架）庭院綠化（綠色坡地、景觀花架） 親子廣場（許愿池廣場、兒童游樂場）親子廣場（許愿池廣場、兒童游樂場） 道路綠化（景墻、景觀緩步道、休憩椅）道路綠化（景墻、景觀緩步道、休憩椅） 運動休閑（健身廣場、老年運動區(qū)）運動休閑（健身廣場、老

13、年運動區(qū)） 枯山水植物造景藝術枯山水植物造景藝術注：景觀是對1期文脈延續(xù)，提升演繹公園價值。五園合一，豐富單一公園概念。社區(qū)內增加標志雕塑小品，強化尊貴生活氛圍。如在道路交匯處，建造紐約中央公園的標志裝飾，并設有景點含義及來源注解。二期主題景觀建議：二期主題景觀建議：林景種植3-5株百年以上大樹，為內公園主題加分坡地景觀帶種植高大的樹木或灌木，形成小型林帶，隔離道路噪雜二期景觀建議：林區(qū)大樹、坡地草坪二期景觀建議：林區(qū)大樹、坡地草坪二期景觀建議：漫步道、休憩椅，增加生活功能。二期景觀建議：漫步道、休憩椅，增加生活功能。二期景觀建議：親水平臺、路燈、背景音樂，細節(jié)品質體現(xiàn)二期景觀建議：親水平臺、

14、路燈、背景音樂，細節(jié)品質體現(xiàn)價值06：生活盛宴6000社區(qū)商業(yè)+1500社區(qū)會所+1400藝術幼兒園+4大園林泛會所社區(qū)商業(yè)配套社區(qū)商業(yè)配套指定業(yè)態(tài)指定業(yè)態(tài)商業(yè)定向招商建議商業(yè)定向招商建議大唐西市的啟動，將提升區(qū)域內配套價值大唐西市的啟動，將提升區(qū)域內配套價值與其近鄰的公園天下商業(yè)，則延伸區(qū)域價值，順勢經營與其近鄰的公園天下商業(yè)，則延伸區(qū)域價值，順勢經營定向招商在于商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢組合，補充業(yè)主日常需求，與社區(qū)形象統(tǒng)一定向招商在于商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢組合，補充業(yè)主日常需求，與社區(qū)形象統(tǒng)一引入一家銀行，或引入一家銀行，或24小時小時atm銀聯(lián)柜機銀聯(lián)柜機金融金融即滿足社區(qū)需求，也填補區(qū)域空白即滿足社區(qū)需求，

15、也填補區(qū)域空白24小時便利店小時便利店便利業(yè)主日常需求，同時填補區(qū)域空白便利業(yè)主日常需求，同時填補區(qū)域空白醫(yī)藥超市醫(yī)藥超市高檔西餐的加盟，提升社區(qū)形象，也填補區(qū)域空白高檔西餐的加盟，提升社區(qū)形象，也填補區(qū)域空白西餐店西餐店社區(qū)會所社區(qū)會所豐盛體驗豐盛體驗建議：與一期住宅交房，同時公開服務項，提高業(yè)主圈層內的美譽度建議：與一期住宅交房，同時公開服務項，提高業(yè)主圈層內的美譽度健身俱樂部：設置網球、羽毛球、乒乓球等場地，為業(yè)主提供免費活動空間。 設置有氧健身室，可酌情收費?？Х葧桑簽闃I(yè)主提供讀書、休憩、會友等場所。 雜志、書刊可酌情租售。兒童游樂場：為業(yè)主的孩子提供娛樂場所。 節(jié)假日可辦理代為看護

16、，酌情收費。商務中心：為業(yè)主提供商務服務，代為收發(fā)傳真等，酌情收取費用老人活動中心：為社區(qū)老人提供娛樂休閑場所，營造社區(qū)和諧、溝通的氛圍社區(qū)會所分配建議社區(qū)會所分配建議社區(qū)幼兒園社區(qū)幼兒園雙語模式雙語模式幼兒園經營建議幼兒園經營建議引入西安市知名外語培訓機構，如新加坡蒙特梭利合作經營。教育機構提供專業(yè)的人力、物力，采取外教執(zhí)教、游戲教學的教育模式。4大園林泛會所生活延伸生活延伸價值07：成熟盛宴成熟城市交通+成熟城市配套+成熟社區(qū)眼見為實（一期園林入伙，成熟生活氛圍）展示“生命之歌”景觀帶實景，以體驗式營銷，帶給客戶欣喜，以及物有所值的購買動力。對于二期產品而言，新的樣板園林將更有力度展示成熟

17、社區(qū)氛圍，催進銷售，實施價值提升。成熟園林泛會所成熟園林泛會所成熟空間生活場成熟空間生活場一期樣板間具有成熟展示空間的效應。對2期戶型有示范作用，在燈光、裝修軟件進一步完善，以實景實物打消客戶的顧慮。風格：大氣、尊貴，身份、品位風格：大氣、尊貴，身份、品位價值08：服務盛宴東航特色物業(yè)：空姐級服務品質+國際品質顧問：戴德梁行國際物業(yè)管理向東航學習東航，世界性航空企業(yè)品牌。國際航空業(yè)界的“五星鉆石獎”。六大服務品牌六大服務品牌陽光使者陽光使者：如陽光般燦爛、溫暖的微笑，似涓涓細流般體貼入微的服務； 愛心天使愛心天使：對老弱病殘孕及小旅客的勝似親人的服務； 空中顧問空中顧問：內含廣博的知識、熟悉民

18、航信息，與旅客及時溝通，提供便利的服務； 當家巧手當家巧手：內場技能熟練，巧用機上餐食、機供品，為旅客奉獻親情的服務；藍天護理藍天護理：具備一定的醫(yī)務、急救知識并成功實行機上救護的服務?？罩行l(wèi)士空中衛(wèi)士：具備客艙安全、空防安全及應急情況處置能力，并成功實行安全防衛(wèi)的服務?！拔⑿α柩辔⑿α柩唷标柟夥贞柟夥铡八矫芸臻g私密空間”的五星標準服務的五星標準服務“親子緣親子緣”兒童兒童“套餐套餐”服務服務 “中華韻、東方情中華韻、東方情”節(jié)慶服務節(jié)慶服務“幽雅客艙，體貼服務幽雅客艙，體貼服務”* 航空作為是高門檻壟斷行業(yè)，是國家、城市對外的窗口，代表一個國家的形象，空姐作為服務形象大使，在服務業(yè)具有崇

19、高的地位，一直作為高品質服務標準的代表和象征。* 東航地產的天下何在？市場地位何在？這不是說在地產品牌陣營中爭王稱霸，或者不現(xiàn)實地標榜自己第一位。而是在地產項目中發(fā)揮其他地產商所沒有的資源優(yōu)勢，樹立自己獨特的品牌個性，在消費者心目中占據獨一無二的品牌地位。* 東航地產是東航系的一員。除了資本實力的保證，作為航空服務優(yōu)勢的體現(xiàn)，在東航地產系物業(yè)服務上結合航空高端服務品質的特點，就能樹立獨樹一幟的服務優(yōu)勢。借鑒東方航空服務的標準和內容，體現(xiàn)鮮明的東航個性。這就是東航地產強烈的排它性競爭優(yōu)勢！即差異化。東航地產的個性公園天下2期，要實現(xiàn)高端客群的認可，很重要就是提升物業(yè)服務價值。東航物業(yè)如果能實現(xiàn)航

20、空行業(yè)特色的優(yōu)質服務標準，結合戴德梁行國際物業(yè)管理經驗，不僅能進一步強化東航地產品牌個性，更能在服務軟件上增加項目價值。東航特色物業(yè)：空姐級服務品質公園天下品牌物業(yè)建議公園天下品牌物業(yè)建議物業(yè)服務大使：空姐制服形象、保安航空制服增加陽光使者、微笑凌燕、空中顧問、藍天衛(wèi)士、親子緣”兒童服務 、“中華韻、東方情”節(jié)慶服務、“幽雅社區(qū)，體貼服務”服務內容；vip服務大廳可增加航班機票查詢訂購服務；01 古新盛宴區(qū)域價值02 中西盛宴城市榮譽03 四海盛宴大師團隊04 建筑盛宴產品價值05 視覺盛宴景觀價值06 生活盛宴配套價值07 成熟盛宴成熟價值08 服務盛宴品質價值天下盛宴公園天下期8大價值體系

21、2期名稱天下賞公園天下期支持點：* 天下盛宴，豐盛人生體驗與分享；* 賞，不僅延續(xù)了觀賞的公園文脈；更是嘉賞生活的態(tài)度，欣賞價 值的選擇，獎賞人生的資格；* 天下賞，大氣蕩漾，透發(fā)領袖氣度。天下賞，賞得天下人！ 封天下 九戰(zhàn)定江山節(jié)點 賣點 銷售節(jié)點 工程節(jié)點 節(jié)日節(jié)點 攻擊布局01銷售節(jié)點戶型面積表戶型面積表樓號樓號主力戶型主力戶型主力面積主力面積可售套數(shù)可售套數(shù)總面積總面積5號樓三室二廳一衛(wèi)118.1220823335 二室二廳一衛(wèi)106.56號樓一室二廳一衛(wèi) a79.4812810409 一室一廳一衛(wèi) b68.08二室二廳一衛(wèi)107.87號樓一室二廳一衛(wèi) a88.4412811534 二

22、室二廳一衛(wèi) b83.27二室二廳一衛(wèi)102.4210號樓一室一廳一衛(wèi) a58.1810610018 二室一廳一衛(wèi) b87.25三室二廳二衛(wèi)140.1713號樓三室二廳二衛(wèi)146.67517403號樓二室二廳一衛(wèi)107.81107.8總計總計 62262262806 62806 注：其中4套房采光未達標。色塊表示為a+b戶型根據二期規(guī)劃總平圖，各幢的地理位置優(yōu)劣如下：7#6#10#5#13#根據房型、面積，優(yōu)劣依次如下：7# 6# 13# 10# 5#綜合來看，各幢的均價依次為：各幢的均價依次為：7# 6# 10# 5# 13#二期房源二期房源二期對外銷售房源集中在5、6、7、10和13號樓1單

23、元，共計622套，其中有a+b戶型的是6、7、10號樓，a+b戶型共134計套，對外銷售合計488套，可供銷售面積共計62806平方米。2008年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008推盤節(jié)奏&銷售節(jié)點內部認購開盤：5#樓208套面積2.3萬10#樓13#樓157套面積2.2萬客戶蓄水6#樓7#樓256套面積2.2萬支持點:5#的房型有利、110平米的適中面積，較低價格開市，獲得一定的市場份額及口碑 ；10#位置好單價較高和13#房源位置較差但價格低，通過高低價格的差距，促進140平 的房源去化；1.根據銷售走勢，可將位置景觀最好的6#、7

24、#的價格拉伸至最大限度，利潤最大化.02工程節(jié)點2008年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008年工程節(jié)點4月底一期景觀綠化完工5月底一期交房7月底公寓樓交房11月底二期封頂7月底會所完工啟用03節(jié)日節(jié)點2008年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008年節(jié)日節(jié)點2.7春節(jié)3.28住博會2.20出15元旦5.1-4黃金假7. 7奧運火炬西安傳遞8.8奧運會秋季房交會圣誕節(jié) 9.14中秋節(jié)04攻擊布局2008年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2期整合市場攻擊布局9戰(zhàn)定江山第1戰(zhàn)：2期

25、亮相亮相的力量第2戰(zhàn)：住博會展會的力量第3戰(zhàn)：5#開盤開盤的力量第4戰(zhàn)：熱銷熱銷的力量第6戰(zhàn)：奧運熱點事件的力量戰(zhàn)略作戰(zhàn)：工程線、推廣線、銷售線立體出擊，9大攻擊戰(zhàn)一脈洞穿!第5戰(zhàn)：一期入伙成熟的力量第7戰(zhàn)：金9銀10產品的力量第9戰(zhàn)：商業(yè)戰(zhàn)商業(yè)的力量第8戰(zhàn)：天下會品牌的力量 第1戰(zhàn)：2期亮相啟動戰(zhàn) 攻擊時間：2008年3月初“天下賞”第第1戰(zhàn)戰(zhàn) 3月月 印象啟動戰(zhàn)印象啟動戰(zhàn) 3月意義：* 1年的印象點， 2期市場亮劍 “全新震動力 ”3月攻擊：2008年2月20日出15，3月真正市場啟動；因而，搶3月亮相，全面積累意向客戶；成為2期2008年市場亮劍的第一戰(zhàn)；4月底就要開盤，蓄水時間非常短，

26、2008年全年定調，全新2期形象亮相，需要市場震撼！ 攻擊主題：廣告主題+ 銷售節(jié)點 2008天下賞天下賞公園天下公園天下2期期vip認購全面啟動！認購全面啟動！ 攻擊方式：* 封殺西安，實現(xiàn)機場控制、高新區(qū)控制、南大街控制、房交會控制；* 1+n業(yè)主專場認購老客戶推薦新客戶提前登記認購， 享有優(yōu)先選房權。* vip公開認購活動提高訂購金額，篩選a級客戶，為開盤做準備。 1、戶外路牌：絕對封殺城市中心及道路關注力； 2、報紙廣告：絕對封殺大眾媒介關注力； 3、報紙新聞：絕對封殺公園天下品牌熱點關注力； 4、電臺廣告：絕對封殺高端有車族關注力； 5、網絡廣告：絕對封殺專業(yè)網絡關注力； 6、車體廣

27、告：絕對封殺主干線交通關注力； 7、現(xiàn)場圍墻：絕對封殺意向目標群關注力； 8、售樓中心：絕對封殺現(xiàn)場客戶關注力； 9、dm / 短信：絕對封殺周邊區(qū)域關注力； 3月亮相戰(zhàn) 視覺 第2戰(zhàn)：住博會熱點戰(zhàn) 攻擊時間：2008年3月28日-3月31日攻擊目標： * 每年一屆的西部住博會和西安秋季房交會成為西安樓市動態(tài)的風向標，是西安地產專業(yè)內最大的熱點，其將決定我們在地產業(yè)界及準目標群中的知名度和口碑傳播力度；由于公園天下2期在4月底開盤，3月28住博會就成為開盤戰(zhàn)役的專業(yè)啟動點；因而一定要一炮打響，徹底實現(xiàn)地產熱點的震撼力；攻擊核心： * 一定要爭取最好的位置，力爭形成展位最亮的點；因此我們 一定要

28、盡早協(xié)調，爭取最佳的展位位置； * 一定要最好的展位設計，突出天下賞鮮明個性、天下盛宴 唯一性競爭價值體系，肯定是展場最有震撼力的視點； * 一定要展場外最大的樓體大條幅或戶外，只要到現(xiàn)場，一定 要從外界就形成鮮明控制點； * 一定要房地產會刊的封面及p2-p3，全面控制資料的最亮點； * 一定要聯(lián)系記者，我們代表的是2008年春季房交會最亮的 點，只要有房交會報道，就一定要有公園天下2期的出現(xiàn)；第第2戰(zhàn)戰(zhàn)3月底月底住博會戰(zhàn)住博會戰(zhàn) 房交會執(zhí)行要點：1、展位設計方案：專業(yè)展位設計公司20天 2、展位制作：10天 3、展位安裝：3天 4、展示模型：* 公園天下三分天下區(qū)域模型； * 2期詳細規(guī)劃

29、模型； 5、展板；天下盛宴 6、主形象畫面；天下賞+vip認購 7、宣傳品：手袋樓書（每一份宣傳品都與眾不同） 8、小禮品 9、現(xiàn)場vip認籌點： vip資料；現(xiàn)場認籌接待；為開盤繼續(xù)積累人氣； 第3戰(zhàn)：開盤攻擊戰(zhàn) 攻擊時間：2008年4月初-5月初“天下盛宴”第第3戰(zhàn)戰(zhàn) 2期正式開盤期正式開盤 “天下盛宴天下盛宴 ” 1、攻擊節(jié)點：* 4月26日、27（周末）最佳開盤期 * 一期園林景觀綠化完成 * 五一看房黃金假 2、產品力量全面呈現(xiàn)，一期主要是做公園社區(qū)概念，二期主是回到產品具 實概念，銷售上主要靠分樓開盤的人氣來賣，因此，從3月亮相，闡述完 天下賞內涵之后，實現(xiàn)了與一期公園的概念過渡；

30、4月推廣主題需要迅速 實現(xiàn)產品價值與開盤節(jié)點過渡；“天下盛宴”就是對公園天下整合產品力的 概念包裝；開盤后進入第2輪客戶積累期； 3、攻擊主題：天下盛宴天下盛宴openday公園天下公園天下2期盛大開盤期盛大開盤！ 4、攻擊方式：* 天下盛宴 開盤慶典 * 新景觀樣板區(qū)開放五一看房嘉年華活動 公園天下公園天下開盤攻擊核心開盤攻擊核心 1、戶外廣告牌：openday天下盛宴公園天下2期4月26日盛大開盤??； 2、報紙廣告： openday開盤廣告 + vip計劃 3、電臺廣告： * openday 2期4月26日開盤 * 天下盛宴 4、開盤慶典：開盤剪彩及散點嘉年華 5、開盤銷售：展示中心vip

31、認購解籌 第4戰(zhàn)：熱銷持續(xù)戰(zhàn) 攻擊時間：2008年5月中“天下盛況” 第第4戰(zhàn)戰(zhàn) 5月中月中 熱銷持續(xù)戰(zhàn)熱銷持續(xù)戰(zhàn) 熱銷原則：銷售才是硬道理，熱銷才是硬道理中的硬道理。熱銷的目的在于建立持續(xù)的銷售促動，需要讓市場一定形成公園天下 銷售非常好的口碑；承上啟下，為后期產品銷售積累客戶，為銷售建立促動；攻擊節(jié)點： 戶外熱銷奇跡廣告 報紙熱銷奇跡 雜志熱銷奇跡廣告 網絡熱銷奇跡廣告 熱銷攻擊：* 天下盛況天下盛況2期銷售奇跡期銷售奇跡 第5戰(zhàn)：入伙成熟戰(zhàn) 攻擊時間：2008年5月底-6月“天下歸心” 第第5戰(zhàn)戰(zhàn) 5月底月底-6月月 入伙成熟戰(zhàn)入伙成熟戰(zhàn) 攻擊目標：入伙是社區(qū)成熟的標志，是生活氛圍真正形

32、成的開始。要形成話題， 為2期后續(xù)面市樓座做市場鋪墊，老客戶影響新客戶；加上7月第二批 公寓入伙，進一步增強現(xiàn)場的人氣，對下半年主力作戰(zhàn)期新客戶產生影響； 攻擊節(jié)點：* 報紙：天下歸心天下歸心 歡迎回家歡迎回家一期入伙，二期熱銷，見證成熟魅力 ； * 條幅：天下歸心天下歸心 歡迎回家歡迎回家一期入伙，二期熱銷，見證成熟魅力 ； 攻擊方式：* 交房手冊：全面介紹項目； * 裝修沙龍講座：給業(yè)主傳遞裝修方面的經驗和選材及裝修風格建議。 裝修沙龍講座一.活動時間：6月14日上午9點12點二.活動地點：售樓中心三.邀請人員：1期業(yè)主，裝修公司，家具公司四.講座主題：1.關于裝修方面知識 2.關于裝修風

33、格的知識 3.關于家具選擇的知識 4.關于裝修公司的推薦五.宣傳物料：1.報板：天下歸心天下歸心一期入伙，二期熱銷，見證成熟魅力一期入伙，二期熱銷，見證成熟魅力 ； 2. 現(xiàn)場包裝：條幅，裝修公司推薦展板 3. 交房手冊，相關折扣 第6戰(zhàn)：奧運準決戰(zhàn) 攻擊時間：2008年7月-8月“天下盛事” 第第6戰(zhàn)戰(zhàn) 7-8月月 成熟社區(qū)，全民奧運成熟社區(qū)，全民奧運 * 攻擊目標：7月奧運火炬達到西安，奧運成為最大事件。 8月進入夏季， 是現(xiàn)場展示的好季節(jié)，隨著公寓樓交房，社區(qū)的完善，配套的 出現(xiàn)和生活氛圍的營造促動2期的銷售；同時7-8月是金9銀10 客戶蓄積的關鍵 月，所以利用奧運熱點，結合2期“生命

34、之歌” 的運動主題園林，通過事件的方式強勢出擊； * 攻擊主題：天下盛事天下盛事成熟社區(qū)，全民奧運成熟社區(qū)，全民奧運 * 攻擊方式：1.事件性：成熟社區(qū)運動會，以老業(yè)主活動啟動新客戶蓄積 ； 2.新聞性：2008年的奧運主題是公園天下的最好話題； 3.生活性：社區(qū)會所啟用，配套生活真正出現(xiàn)； 第7戰(zhàn)：金九銀十 攻擊時間：2008年9月-10月“二次開盤”第第7戰(zhàn)戰(zhàn)9-10月月 金金9銀銀10 意義：金9銀10；下半年第1個熱銷季節(jié)攻擊目標：金9銀10，2次開盤，6/7#開盤，中秋 開盤節(jié)點：9月房交會是下半年最大節(jié)點：金9銀10是房地產下半年最大節(jié)點； 房交會是買家下半年最大關注點、國慶節(jié)是下

35、半年節(jié)假日最大關注 點，因而，9月-10月是實質客戶消化關鍵點；廣發(fā)英雄帖； 2次開盤最好在9月底10月初；攻擊方式： * 2次開盤嘉年華 * 中秋客戶答謝酒會 * 新品鑒賞會vip英雄貼 第8戰(zhàn)：品牌高峰戰(zhàn) 攻擊時間：2008年11月-12月“天下峰會”第第8戰(zhàn)戰(zhàn) 11-12月月 品牌高峰戰(zhàn)品牌高峰戰(zhàn) * 攻擊目標：11-12月是年底最后一戰(zhàn)也是最關鍵一戰(zhàn)，年底是收 獲及展望的季節(jié)； 事件性或帶動2期尾盤最后的銷售； * 攻擊主題：* 光榮與夢想 * “公園天下”企業(yè)家評選峰會 * 地產高峰論壇 * 業(yè)主年底答謝會 * 攻擊方式：針對目標客戶群的優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)家和企業(yè)家進行 年終的評獎，并可享受購

36、房優(yōu)惠和創(chuàng)業(yè)基金 ； 第9戰(zhàn)：商業(yè)戰(zhàn) 攻擊時間：2008年3月-12月“天下匯”公園天下公園天下2期期3月攻擊執(zhí)行月攻擊執(zhí)行2008年3月 攻擊點1 戶外全新形象 攻擊點2 樓體全新形象 攻擊點3 商業(yè)全新形象 攻擊點4 展示中心全新形象 攻擊點5 報紙全新形象 攻擊點攻擊點33月。沿街商鋪全新形象。月。沿街商鋪全新形象。 1、商業(yè)戰(zhàn)略點：* 1期住宅立面已經全面展現(xiàn)，5月底即將面臨入 伙；因而沿街商鋪的氛圍成為現(xiàn)場由工地轉變 為生活的重要節(jié)點；對沿街商鋪包裝形成現(xiàn)場 的關注力，營造成熟社區(qū)的氛圍； 2、商業(yè)封殺點：* “ 天下匯天下匯 ” 形象大字形象大字 + 店面標牌 + 店面形象噴繪 +

37、開街儀式 + 路旗、標識、門楣； 3、商業(yè)銷售點：* 沿街商鋪的全新形象不僅僅對于住宅銷售具有促 動，同樣對于清盤商鋪具有銷售支持； * 東航商盟會 由東航地產發(fā)起，聯(lián)合西安市服務、旅游、休閑、娛樂、美食、服飾等各行知名商家組成，共享客戶資源。公園天下業(yè)主購房即加盟該商會，享有聯(lián)盟商家的消費折扣、最新資訊等會員特權。 知名商家的選擇結盟，提升公園天下的社會形象，帶給客戶身份和尊貴的象征。東航商盟會東航商盟會 尊貴聯(lián)線尊貴聯(lián)線九戰(zhàn)定江山 第1戰(zhàn)：2期亮相啟動戰(zhàn) “天下賞” 第2戰(zhàn)：住博會熱點戰(zhàn)“天下賞” 第3戰(zhàn)：開盤攻擊戰(zhàn) “天下盛宴” 第4戰(zhàn)：熱銷持續(xù)戰(zhàn) “天下盛況” 第5戰(zhàn)：入伙成熟戰(zhàn) “天

38、下歸心” 第6戰(zhàn)：奧運準決戰(zhàn) “天下盛事” 第7戰(zhàn)：金九銀十 “二次開盤” 第8戰(zhàn)：品牌高峰戰(zhàn) “天下峰會” 第9戰(zhàn)：商業(yè)戰(zhàn) “天下匯”05媒體預算南大街百貨大廈樓頂 媒體位置媒體位置南大街百貨大廈樓頂 媒體介紹 ： 本廣告位位于西安市 碑林區(qū)南大街百貨大廈樓頂，地處旅游景點、交通樞紐、商業(yè)中心，其位置北倚西安標志性建筑鐘樓和西北最大的購物中心開元商場，還有對面的鐘樓飯店，緊鄰有世界餐飲連鎖店麥當勞和必勝客；南邊是迎接中外貴賓的南門廣場；西面所處的是即將完工的仿古一條街西大街，斜對面視覺范圍內是人流如潮的世紀金花；緊鄰民生銀行總行、建設銀行總行、招商銀行分行、中國銀行分行，是西安市最大的商業(yè)金

39、融聚集基地，適合各行業(yè)樹立品牌形象，平均人流量500.0萬人/日，車流量25.0萬輛/日，可視距離達到300.0米，視角為45度-90度 ，離地高度15.0米。 媒體形式媒體形式霓虹燈 媒體規(guī)格媒體規(guī)格62.5(w)6(h) 可發(fā)時間可發(fā)時間 即日發(fā)布 媒體面積媒體面積375.0 媒體價格媒體價格160萬元/年南大街王子飯店樓頂 媒體位置媒體位置南大街王子飯店樓頂 媒體介紹 ： 本廣告位位于西安市 碑林區(qū)南大街王子飯店樓頂，地處旅游景點、交通樞紐、商業(yè)中心，其位置北倚西安標志性建筑鐘樓和西北最大的購物中心開元商場，還有對面的鐘樓飯店，緊鄰有世界餐飲連鎖店麥當勞和必勝客；南邊是迎接中外貴賓的南門

40、廣場；西面所處的是即將完工的仿古一條街西大街，斜對面視覺范圍內是人流如潮的世紀金花；緊鄰民生銀行總行、建設銀行總行、招商銀行分行、中國銀行分行，是西安市最大的商業(yè)金融聚集基地，適合各行業(yè)樹立品牌形象，平均人流量500.0萬人/日，車流量25.0萬輛/日，可視距離達到300.0米，視角為45度-90度 ，離地高度15.0米。 媒體形式媒體形式霓虹燈 媒體規(guī)格媒體規(guī)格42(w)6(h) 可發(fā)時間可發(fā)時間 2008年3月20日媒體面積媒體面積252.0 媒體價格媒體價格160萬元/年 半年85萬南二環(huán)西段紅樹林網吧樓頂媒體位置媒體位置南二環(huán)西段紅樹林網吧樓頂 媒體介紹 ： 本廣告位位于西安市南二環(huán)紅

41、樹林網吧樓頂，該廣告牌位于西二環(huán)與高新四路路口，其正處西安高新開發(fā)區(qū)，所以此廣告牌受眾群體范圍廣、針對性強、視覺范圍效果極佳，受眾群體無論站在哪個角度都能正視到其內容。此路段日行人及車輛流動比例相當大，因此在此投放廣告定會為您的企業(yè)帶來很收益。 是西安市最繁華的主干道，適合各行業(yè)樹立品牌形象，平均人流量車流量25.0萬輛/日，可視距離達到500.0米，視角為45度-90度 ，離地高度12.0米。 媒體形式媒體形式噴繪 媒體規(guī)格媒體規(guī)格42(w)6(h) 可發(fā)時間可發(fā)時間 即日發(fā)布 媒體面積媒體面積252.0 媒體價格媒體價格80萬元/年 半年45萬南二環(huán)南二環(huán)西二環(huán)桃園路高西四路唐延路豐慶公園

42、媒體位置媒體位置機場廣場高速路入口 媒體介紹 ： 咸陽國際機場是國家重點建設的區(qū)域中心機場之一，是西部最重要的空港，每天進出港的國際國內航班約580架次。機場路途經咸陽塬這一渭河北岸最著名的古塬，目前開發(fā)的漢陽陵是繼秦兵馬傭之后的又一奇跡，旅游地位已經凸現(xiàn)。西部大開發(fā)及西安國際旅游城市的樹立將使此路線具有特殊的政治、經濟地位,適合各行業(yè)樹立品牌形象，平均人流量車流量35.0萬輛/日，可視距離達到800.0米，視角為45度-90度 ，離地高度1.0米。 媒體形式媒體形式霓虹燈 媒體規(guī)格媒體規(guī)格40(w)10(h) 可發(fā)時間可發(fā)時間 即日發(fā)布 媒體面積媒體面積375.0 媒體價格媒體價格120萬元

43、/年機場廣場高速路入口（地牌）機場廣場高速路入口（地牌）機場廣場高速路入口（單立柱）機場廣場高速路入口（單立柱）媒體位置媒體位置機場廣場高速路入口（立柱） 媒體介紹 ： 咸陽國際機場是國家重點建設的區(qū)域中心機場之一，是西部最重要的空港，每天進出港的國際國內航班約580架次。機場路途經咸陽塬這一渭河北岸最著名的古塬，目前開發(fā)的漢陽陵是繼秦兵馬傭之后的又一奇跡，旅游地位已經凸現(xiàn)。西部大開發(fā)及西安國際旅游城市的樹立將使此路線具有特殊的政治、經濟地位,適合各行業(yè)樹立品牌形象，平均人流量車流量35.0萬輛/日，可視距離達到800.0米，視角為45度-90度 ，離地高度1.0米。 媒體形式媒體形式霓虹燈

44、媒體規(guī)格媒體規(guī)格21(w)7(h)*2 可發(fā)時間可發(fā)時間 即日發(fā)布 媒體面積媒體面積294.0 媒體價格媒體價格165萬元/年機場廣場高速路入口（大牌）機場廣場高速路入口（大牌）媒體位置媒體位置機場廣場高速路入口（立柱） 媒體介紹 ： 咸陽國際機場是國家重點建設的區(qū)域中心機場之一，是西部最重要的空港，每天進出港的國際國內航班約580架次。機場路途經咸陽塬這一渭河北岸最著名的古塬，目前開發(fā)的漢陽陵是繼秦兵馬傭之后的又一奇跡，旅游地位已經凸現(xiàn)。西部大開發(fā)及西安國際旅游城市的樹立將使此路線具有特殊的政治、經濟地位,適合各行業(yè)樹立品牌形象，平均人流量車流量35.0萬輛/日，可視距離達到800.0米，視

45、角為45度-90度 ，離地高度1.0米。 媒體形式媒體形式霓虹燈 媒體規(guī)格媒體規(guī)格40(w)10(h) 可發(fā)時間可發(fā)時間 2008.3媒體面積媒體面積400媒體價格媒體價格萬元/年媒體位置媒體位置房展會周邊 媒體介紹 ： 此廣告牌位于長安路上，陜西省體育場入口處。陜西省體育場位于西安南北中軸線長安路北段，南臨二環(huán)路，總建筑面積達4.2萬平方米，可設國際標準攤位2500余個，建筑呈環(huán)形，造型別致、氣勢雄偉。常年舉辦各種類型的展覽展示及大小體育賽事，整體建筑以其宏大的規(guī)模、完備的功能、優(yōu)質的服務使之成為東西部合作與交流的橋梁，是世界認識陜西，陜西走向世界的窗口。陜西省體育場周邊建筑有陜西省國際展覽

46、中心、陜西省圖書館、陜西省人才交流中心及高檔餐飲會所等，人群集中，人流量大，是西安市民學習、休閑、娛樂、健身等的集中之地，此處廣告牌的設立也是企業(yè)對外界展示企業(yè)形象、宣傳推廣的理想平臺。 平均人流量車流量15.0萬輛/日，可視距離達到600.0米，視角為45度-90度 ，離地高度1.0米。 媒體形式媒體形式噴繪媒體規(guī)格媒體規(guī)格40(w)8(h) 可發(fā)時間可發(fā)時間 2008.2媒體面積媒體面積320媒體價格媒體價格萬元/年陜西省體育場陜西省體育場（國際會展中心）（國際會展中心）長安中路長安中路長安立交長安立交媒體位置媒體位置房展會周邊 媒體介紹 ： 此廣告牌位于長安路上，陜西省體育場入口處。陜西

47、省體育場位于西安南北中軸線長安路北段，南臨二環(huán)路，總建筑面積達4.2萬平方米，可設國際標準攤位2500余個，建筑呈環(huán)形，造型別致、氣勢雄偉。常年舉辦各種類型的展覽展示及大小體育賽事，整體建筑以其宏大的規(guī)模、完備的功能、優(yōu)質的服務使之成為東西部合作與交流的橋梁，是世界認識陜西，陜西走向世界的窗口。陜西省體育場周邊建筑有陜西省國際展覽中心、陜西省圖書館、陜西省人才交流中心及高檔餐飲會所等，人群集中，人流量大，是西安市民學習、休閑、娛樂、健身等的集中之地，此處廣告牌的設立也是企業(yè)對外界展示企業(yè)形象、宣傳推廣的理想平臺。 平均人流量車流量35.0萬輛/日，可視距離達到600.0米。媒體形式媒體形式噴繪

48、 媒體規(guī)格媒體規(guī)格2塊*2面可發(fā)時間可發(fā)時間 2008.3媒體面積媒體面積319媒體價格媒體價格萬元/年 總結 往前看期:公園說 往后看期:天下論決勝點期的價值封天下九戰(zhàn)定江山thanks！2008讓我們?yōu)?期完勝而戰(zhàn)！ 2008讓我們?yōu)闁|航榮譽而戰(zhàn)！謹呈：山東金佰利地產臨沂環(huán)球國際商務中心項目初步策劃方案2007-11-28 前言本報告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內容的細化與深入工作，期待有機會與貴司深入探討。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進一步合作的機會，因緣于對項目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產的奇跡！目目 錄錄項目分析項目分析營銷戰(zhàn)略實施營銷戰(zhàn)略實施營銷戰(zhàn)術實施營銷戰(zhàn)術實施營銷資源

49、整合營銷資源整合營銷團隊簡介營銷團隊簡介產品分析產品分析產品屬性產品屬性 ：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體一體的城市綜合體寫字樓，23層公寓，23層兩棟住宅，28層裙樓商業(yè)，4f裙樓商業(yè)美食廣場,5f產品基礎參數(shù)：產品基礎參數(shù)：占地面積：26877m2建筑面積：133980m2住宅面積：42185m2寫字樓面積：32100m2公寓面積：29460m2商業(yè)面積：30235m2車位數(shù)量：1066地下建筑面積：36683m2產品分析產品分析住宅，改小后共住宅，改小后共560戶，為戶，為51-95平米中小戶型，平米中小戶型，戶型設計存在明顯缺陷戶型設計存在

50、明顯缺陷戶型設計中存在以下缺點將戶型設計中存在以下缺點將會對銷售產生影響：會對銷售產生影響：1、a、b、e、f戶型存在朝 向問題；2、a戶型通風、采光存在嚴 重問題；3、所有戶型均存在黑廁；4、d戶型客廳開間較窄；5、大部分戶型空間布局不 合理；6、b戶型面積較大，可能影 響銷售速度；7、戶型設計整體均好性， 明顯不足；改小后，戶型配比：改小后，戶型配比： 52m2,占20% 68-71m2,占40% 90-95m2,占40%戶型面積說明b戶型可改成戶型可改成類似類似e、f兩兩個戶型個戶型產品分析產品分析公寓，約公寓，約500戶，戶型面積戶，戶型面積35-67m2，總體量，總體量大，功能用途廣

51、，可商、可住、可做酒店大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店公寓基礎參數(shù)：公寓基礎參數(shù)：1、體量：3.2萬平米2、層數(shù)：28層3、總套數(shù)：約4、層高：3.6米6 6、實用率：接近、實用率：接近90%90%7、電梯量：5部8、標準層戶數(shù)：22戶9、戶型套數(shù)配比：、戶型套數(shù)配比： 35-36m2,占36% 51-54m2,占45% 63-67m2,占18%公寓標準層平面圖公寓戶型說明產品分析產品分析寫字樓，標準層面積寫字樓，標準層面積1298平米，能自由分割平米，能自由分割組合，沒有明顯的劣勢，但優(yōu)劣有待塑造組合，沒有明顯的劣勢，但優(yōu)劣有待塑造寫字樓基礎參數(shù)：寫字樓基礎參數(shù)：1、單位面積：140平米

52、左右2、體量：2.9萬平米3、層數(shù)：27層4、層高：3.6米5、電梯量：5部6、標準層面積：1298平米寫字樓標準層產品分析產品分析商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐超市類業(yè)態(tài)入駐北商業(yè)裙樓基礎參數(shù)：北商業(yè)裙樓基礎參數(shù)：1、北樓體量：約1.4萬平米2、單層面積：約3600平米3、層數(shù)：4層5、層高：4.2米6、扶梯數(shù)量：4部/層南商業(yè)裙樓基礎參數(shù)：南商業(yè)裙樓基礎參數(shù)：1、南樓體量1.3萬2、單層面積：約3200平米3、層數(shù)：4層4、層高：4.2米5、扶梯數(shù)量：2部/層南樓商場一層平面圖北樓商場一層平面圖產品分析產品分析美食廣場，退

53、臺式設計，較有新意，一層適合美食廣場，退臺式設計，較有新意，一層適合引進品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐引進品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐美食廣場基礎參數(shù)：美食廣場基礎參數(shù)：體量：約3500平米層數(shù)：5層區(qū)位分析區(qū)位分析地處南坊新區(qū)門戶位置，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及地處南坊新區(qū)門戶位置，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設，但目前人氣嚴重不足，片區(qū)價值未城市新中心建設，但目前人氣嚴重不足，片區(qū)價值未被發(fā)掘，一河之隔，房價相差可達千元以上！被發(fā)掘，一河之隔，房價相差可達千元以上！目前臨沂城目前臨沂城市核心區(qū)市核心區(qū)河東區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心蘭山區(qū)，城市經濟中心、商貿物流中心羅莊

54、區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地經濟開發(fā)區(qū)，對外貿易加工基地。 沂河南坊區(qū)，城市南坊區(qū)，城市未來新中心區(qū)，未來新中心區(qū)，城市發(fā)展的必城市發(fā)展的必然方向然方向本案根據城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成根據城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成“一河五片，一河五片，組團結構，北拓東進組團結構，北拓東進”的布局模式的布局模式 北北拓拓東進東進市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析2007年以來，市場供應量明顯加大，各種類型年以來，市場供應量明顯加大，各種類型產品紛紛涌向市場，競爭加劇，同時房地產政產品紛紛涌向市場，競爭加劇，同時房地產政策不斷收緊，市場銷售策不斷收緊，市場銷售形勢十分嚴竣！形勢十分嚴竣！200

55、6年市場土地存量近500萬平米，未來1-2年內將陸續(xù)進入市場(單位:平方米)土地購置土地購置完成土地開發(fā)完成土地開發(fā)待開發(fā)土地面積待開發(fā)土地面積20052005年年20062006年年1141897(1-101141897(1-10月份月份) )約約50000005000000樓盤樓盤名稱名稱規(guī)模規(guī)模建面建面上市上市時間時間樓盤樓盤名稱名稱規(guī)模規(guī)模建面建面上市上市時間時間外灘別苑萬萬明年上半明年上半年年沂河花園萬萬已成功開已成功開數(shù)期數(shù)期水岸華庭萬萬.10濱河國際萬萬05蘭亭水岸萬萬2007.7清水灣花園萬萬5外灘明珠萬萬2007年下年下半年半年東方花苑萬萬6.12僅濱河板塊未來2年供應量就在

56、200萬平米以上：（不完全統(tǒng)計）在臨沂房地產三大板塊的競爭中，項目所在在臨沂房地產三大板塊的競爭中，項目所在的南坊板塊完全處于劣勢的南坊板塊完全處于劣勢盛世華庭陽光高地臺北新城比鄰學府沂龍灣東方花苑觀河苑蘭亭水岸澳爾諾國際公館清水灣花園濱河國際水岸華庭外灘明珠沂河花園河畔花園齊魯園錦園本案本案濱河板塊濱河板塊未來熱點板塊未來熱點板塊城中心板塊城中心板塊南坊板塊南坊板塊n濱河板塊：有景觀資源及居住環(huán)境優(yōu)勢，目前及未來的熱點板塊，樓盤定位走中高端、高端線路。 均價：3400-4500n南坊板塊，未來城市中心，目前配套不夠完善，但未來發(fā)展前景極佳，以政府微利房、福利房為主，價格相對低廉。 均價：14

57、00-3200n城中心板塊，零散分布，周邊環(huán)境及相關配套差異性大，檔次差齊不全，大多走中端定位，未來將以舊城改造項目為主。 均價：2300-3600市場競爭分析市場競爭分析市場競爭分析市場競爭分析項目各類型產品市場競爭均非常激烈，銷售前項目各類型產品市場競爭均非常激烈，銷售前景不容樂觀！景不容樂觀！樓盤名稱樓盤名稱住宅住宅寫字樓寫字樓公寓公寓商業(yè)商業(yè)競爭強度競爭強度龍騰華景龍騰華景 聯(lián)安聯(lián)安現(xiàn)代城現(xiàn)代城 陽光高地陽光高地 外灘明珠外灘明珠 盛世華庭盛世華庭 昌隆匯城昌隆匯城 水岸華庭水岸華庭 城建城建時代廣時代廣場場 開元開元上城國上城國際際 齊魯大廈齊魯大廈 華通大廈華通大廈 齊魯園齊魯園

58、沂龍灣沂龍灣 市場成交不市場成交不活躍活躍典型 競爭樓盤分析優(yōu)勢不明顯，劣勢及威脅較突出，營銷出路在優(yōu)勢不明顯，劣勢及威脅較突出，營銷出路在于對項目機會的把握，即要對營銷戰(zhàn)略資源進于對項目機會的把握，即要對營銷戰(zhàn)略資源進行整合行整合優(yōu)勢不明顯優(yōu)勢不明顯項目具有體量大、規(guī)劃合理、產品類型豐富，互補性強優(yōu)勢，但優(yōu)勢不明顯，難以作為營銷突破口劣勢較突出劣勢較突出住宅戶型存在明顯缺陷；地處城市新區(qū)，缺少配套、人氣；板塊價值未被發(fā)掘三大機會三大機會位于城市未來新中心區(qū)；產品類型豐富，涉及企業(yè)較多，存在品牌強強聯(lián)合的機會；住宅b戶型可改小市場供應量大，住宅、寫字樓面臨很大的競爭壓力；新的同質競爭產品將不斷

59、涌現(xiàn)；未來兩年內國家宏觀調控力度將持續(xù)加大三大威脅三大威脅項目項目swot分析分析目目 錄錄項目分析項目分析營銷戰(zhàn)略實施營銷戰(zhàn)略實施營銷戰(zhàn)術實施營銷戰(zhàn)術實施營銷資源整合營銷資源整合營銷團隊簡介營銷團隊簡介營銷資源整合三大機會點：區(qū)位、品牌、住營銷資源整合三大機會點：區(qū)位、品牌、住宅改造宅改造區(qū)位資源整合策略區(qū)位資源整合策略將南坊新區(qū)包裝成臨沂的cbd,以cbd概念發(fā)掘地段價值，引發(fā)市場關注。品牌資源整合策略品牌資源整合策略在銷售前，引入知名商家，大企業(yè)、酒店，利用品牌合力，強勢沖擊市場，提前讓客戶感受cbd價值、城市發(fā)展前景。住宅資源整合策略住宅資源整合策略b戶型改成2個小戶型；通過精裝修實現(xiàn)

60、產品差異化競爭，使產品功能變?yōu)橐松獭⒁俗?、宜投資。如何演繹如何演繹cbd概念？概念？cbd是什么是什么cbd的真實性的真實性cbd的利益與承諾的利益與承諾cbd，即中央商務區(qū)，全稱是central business district。cbd,是一個城市、一個地區(qū)的經濟發(fā)展中樞。cbd,是一個城市政治、文化、商業(yè)、金融最集中的區(qū)域。城市規(guī)劃：將南坊新區(qū)定義為未來臨沂行政、文化、商業(yè)中心。臨沂經濟突飛猛進，國際化大臨沂時代正在開啟，國際生態(tài)城市的建設呼喚cbd。臨沂河東地區(qū)被定義為物流、生產基地，因此商務、經濟、文化發(fā)展的重心只能北移至南坊新區(qū)；舊城市中心已經制約了大臨沂經濟的發(fā)展。建設城市cbd，是時代發(fā)展的要求cb