住宅底商租賃法律風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防范解讀

1、住宅底商租賃法律風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防范陳桂平【學(xué)科分類】合同法【出處】本網(wǎng)首發(fā)【摘要】隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的多樣化，新型建筑類型也逐步呈現(xiàn)，住宅底 商租賃就是其中一種，新事物的出現(xiàn)亦伴隨著新的法律問(wèn)題的出現(xiàn)，住宅底商 租賃的特殊性在于以住宅底商為載體，同步體現(xiàn)出債與物權(quán)的法律特性。本文 就住宅底商租賃的前述兩大法律屬性做初淺分析，以求了解該新型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)的法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提出本人風(fēng)險(xiǎn)防范措施之拙見(jiàn)?！娟P(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；房屋租賃；住宅底商；相鄰權(quán)【寫作年份】 2010 年正文】引言商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，其作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為 主的住宅房地產(chǎn)或以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地

2、產(chǎn)廣義上通常指 用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從 經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地 產(chǎn)的形式多樣，主要包括住宅底商、購(gòu)物中心、超級(jí)購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè) 街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓的統(tǒng)稱。而住宅底商作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)模式之一，是指位于住宅等建筑物底層 （可能包括地下 1，2 層及底上 1，2 層，或其中部分摟層 ） 的商用鋪位。當(dāng)然，有些學(xué)者認(rèn)為住宅底商還包括屬于住 宅建筑物的“裙樓”，即屬于住宅建筑物的附屬房屋，一般層數(shù)較低，大都為 一至三層，全部是商業(yè)用途。在此，本文不做深究。住宅底商可出售也可租 賃，但本文

3、僅探索其租賃過(guò)程中涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范。住宅底商的租賃在法 律層面上的特殊性體現(xiàn)在其一方面是體現(xiàn)出債的特性，另一方面，由于其建筑 結(jié)構(gòu)上的特點(diǎn)使得住宅底商的經(jīng)營(yíng)者與住宅權(quán)利人形成相鄰關(guān)系，即體現(xiàn)了物 權(quán)特性，本文所探索的也正是這兩大方面，但重點(diǎn)是討論其債的特性。住宅底商租賃債的法律風(fēng)險(xiǎn)分析及防范（一）、住宅底商招商期間的法律風(fēng)險(xiǎn)住宅底商開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金往往急于將住宅底商出租，因此容易 在追求高出租率的同時(shí)降低對(duì)市場(chǎng)定位、物業(yè)招租條件的分析研究，從而可能 引發(fā)下列若干風(fēng)險(xiǎn)：1 、無(wú)法按期交付住宅底商的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同一般中都會(huì)約定住宅底 商交付的期限，而這一條件很可能在招商期間就作為廣告宣

4、傳內(nèi)容之一，雖然 商業(yè)廣告在法律上一般認(rèn)為是要約邀請(qǐng)，但如果商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約的條 件則可能被認(rèn)定為要約，承租人以此進(jìn)行承諾并簽訂認(rèn)租協(xié)議，雖未簽訂正式 租賃合同，但出租人未能按期交付住宅底商以供承租人二次裝修或開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)， 則可能導(dǎo)致相關(guān)法律責(zé)任的產(chǎn)生。在此，出租人對(duì)于住宅底商的交付期限必須 預(yù)留一定的靈活性及主動(dòng)性。2 、開(kāi)業(yè)期限的法律風(fēng)險(xiǎn) 實(shí)踐中，住宅底商的開(kāi)業(yè)期限的確定比較困 難，除了諸多方面的利益的博弈外，還受到一些不可控因素的影響，比如政府 的行政管理措施等。從出租人角度需要考慮的問(wèn)題包括：預(yù)定出租率是否能夠 完成，工程能否順利竣工并通過(guò)驗(yàn)收，承租人對(duì)商鋪的接收入駐是否能按時(shí)完

5、成，如何確保承租人在開(kāi)業(yè)日統(tǒng)一對(duì)外營(yíng)業(yè)等等。從承租人角度需要考慮的問(wèn) 題包括：二次裝修能否完成并通過(guò)驗(yàn)收，承租人屆時(shí)能否取得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，其他 營(yíng)業(yè)條件是否已具備等等。上述情況的存在，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)日能否順利開(kāi)業(yè)成為商 場(chǎng)的重大風(fēng)險(xiǎn)。因此，出租人在綜合考慮影響開(kāi)業(yè)日的各方面因素后必須預(yù)留 處理意外情況的期限，慎重決定開(kāi)業(yè)日的暫定期限。同時(shí)通過(guò)合同約定的方 式，將住宅底商統(tǒng)一開(kāi)業(yè)日設(shè)定為出租人根據(jù)住宅底商整體對(duì)外營(yíng)業(yè)條件自主 決定并以合理方式宣布的日期，并設(shè)定出租人在開(kāi)業(yè)日負(fù)有對(duì)外營(yíng)業(yè)的義務(wù)， 如出租人違反則將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但對(duì)于住宅底商的市場(chǎng)定位是招引個(gè)體商戶 的，則有關(guān)開(kāi)業(yè)的期限問(wèn)題則可更加靈活，因?yàn)?/p>

6、個(gè)體商戶的開(kāi)業(yè)未必需要在時(shí) 間上進(jìn)行統(tǒng)一。3 、交付標(biāo)準(zhǔn)的法律風(fēng)險(xiǎn) 滿足商業(yè)用途需要的交付標(biāo)準(zhǔn)與住宅交付標(biāo)準(zhǔn) 有所區(qū)別，主要體現(xiàn)在供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣 工交付上，尤其是對(duì)于對(duì)餐飲或健身等業(yè)態(tài)而言，水電負(fù)荷、空調(diào)功率、隔油 池、排風(fēng) / 排水設(shè)施以及承租人的特別需求等均需在事先有明確的準(zhǔn)備。配套設(shè) 施交付后還存在使用及后期維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任也要事先考慮?？紤]出租人交付標(biāo)準(zhǔn) 的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)承租人的二次裝修做出考慮，以便于承租人順利裝修盡早對(duì) 外營(yíng)業(yè)。實(shí)務(wù)中出租人交付商鋪的標(biāo)準(zhǔn)通常也是租期結(jié)束后承租人返還商鋪的 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)此也需提前加以考慮，主要在租賃合同中對(duì)交付的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)

7、約定 或者將交付條件作為附件加以列明。4 、住宅底商房屋用途的法律風(fēng)險(xiǎn) 出租人在經(jīng)營(yíng)住宅底商時(shí)要明確房屋 產(chǎn)權(quán)證所規(guī)定的該房屋用途。在做產(chǎn)權(quán)登記時(shí)須明確住宅底商的房屋用途為商 業(yè)，避免因用途的不明確或不恰當(dāng)導(dǎo)致承租人無(wú)法獲得工商登記，因?yàn)橛行┕?商局會(huì)以房屋用途不確定為由拒絕辦理承租人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。5 、其他招租風(fēng)險(xiǎn) 住宅底商周圍商圈的變化以及政府規(guī)劃的調(diào)整，往往 也會(huì)導(dǎo)致不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，因此，在對(duì)外招商時(shí)尤其是在租賃合同中，必 須對(duì)政策層面、商圈變化所帶來(lái)的租賃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行告知且約定在合同中，以獲得 日后前述風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)違約責(zé)任的豁免。（二）、簽約期間的法律風(fēng)險(xiǎn)隨著招商的開(kāi)展，隨之而來(lái)的便是簽訂

8、正式的租賃合同，實(shí)務(wù)中常見(jiàn)下 列幾種風(fēng)險(xiǎn)：1 、資信的審查問(wèn)題簽約雙方對(duì)租賃的住宅底商需要審查的包括雙方的 資質(zhì)，房屋的共有問(wèn)題、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題、抵押?jiǎn)栴}以及房屋的權(quán)利狀況問(wèn) 題。有些住宅底商出租人為了通過(guò)引進(jìn)大品牌的承租人從而提供同區(qū)域商品 房的價(jià)值及銷售吸引力。然而，在此過(guò)程中須防范“大品牌、小代理”的問(wèn) 題，即名義上承租人為著名商品或服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，但實(shí)際上有可能是假冒品牌 或者皮包公司。對(duì)此，出租人在關(guān)注品牌優(yōu)勢(shì)時(shí)應(yīng)該注重對(duì)對(duì)方經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的審 查。2 、免租期法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題一般租賃合同尤其是商業(yè)地產(chǎn)方面為了吸引承租人都會(huì)給一定裝修的免 租期，而此階段有些出租人便未將前述免租期作為租賃合同的租

9、賃期限的一部 分加以約定，從而導(dǎo)致此階段雙方法律關(guān)系的不確定，這種不確定性往往可能 導(dǎo)致如在裝修期間出現(xiàn)安全事故的責(zé)任界定不清或者承租人毀約時(shí)房屋恢復(fù)原 狀的責(zé)任不清等情況。鑒于此，應(yīng)當(dāng)將前述給予承租人的免租期納入正式租賃 期限之中，通過(guò)租賃合同的約定來(lái)防范前述風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。3 、住宅底商的商業(yè)保險(xiǎn)問(wèn)題鑒于住宅底商的實(shí)際使用人為承租人且住宅底商與一般獨(dú)立的商鋪有所 區(qū)別的是其往往跟商品房存在相鄰關(guān)系，因此，如果住宅底商發(fā)生安全事故尤 其是火災(zāi)，則可能損害不僅是住宅底商部分，還更可能禍及上述的商品房，由 此帶來(lái)的賠償責(zé)任將是不可估量的，雖然租賃合同中可以對(duì)此事故引發(fā)的責(zé)任 進(jìn)行約定及界定，然而，基

10、于合同的相對(duì)性，其約定無(wú)法對(duì)抗第三人，故而可 能會(huì)導(dǎo)致出租人對(duì)因承租人使用過(guò)程中發(fā)生的安全事故承擔(dān)連帶責(zé)任。為此， 即使在承租人就前述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了投保，出租人也應(yīng)當(dāng)綜合考慮購(gòu)買相關(guān)保險(xiǎn)， 因?yàn)楦鶕?jù)保險(xiǎn)的相關(guān)原則及相對(duì)性，承租人投保所保障的也是其自身財(cái)產(chǎn)，因 此在發(fā)生前述安全事故尤其是火災(zāi)時(shí)，出租人的財(cái)產(chǎn)并不能得到保護(hù)。鑒于 此，建議出租人考慮如下險(xiǎn)種： A. 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列 明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷 電、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)、風(fēng)暴、暴雨、洪水、水災(zāi)、凍災(zāi)、冰雹、地崩、山 崩、雪崩、火山爆發(fā)、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大

11、的自然 現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸； B. 第三者責(zé)任險(xiǎn)，即由于意外事故造成第三者人身傷 亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。出租人在購(gòu)買上述 保險(xiǎn)的同時(shí)，還應(yīng)要求承租人在裝修過(guò)程中應(yīng)購(gòu)買相應(yīng)裝修系列保險(xiǎn)，規(guī)避在 裝修過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)損失。4 、承租期間主體變更問(wèn)題實(shí)踐中，有些承租人需要將住宅底商作為其工商營(yíng)業(yè)地，因簽約時(shí)項(xiàng)目 尚未取得大產(chǎn)證而無(wú)法通過(guò)工商部門的登記許可。類似的承租人往往會(huì)采取由 一家已成立公司或個(gè)人作為簽約主體，待新經(jīng)營(yíng)主體登記手續(xù)完成后，再由新 經(jīng)營(yíng)主體替換原簽約主體作為商鋪的承租主體。前述情況將可能出現(xiàn)承租權(quán)的 轉(zhuǎn)讓、合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓等法律問(wèn)題，對(duì)此，需要事先在租

12、賃合同中加以約 定并配合采取簽署補(bǔ)充協(xié)議、結(jié)算費(fèi)用或重新簽署租賃合同等手續(xù)，從而依法 完成承租主體的變更。5 、對(duì)拖欠租金的承租人采取停水、停電及停止供暖的法律問(wèn)題對(duì)于拖欠租金的承租人能否進(jìn)行停水、停電及停止供暖的措施應(yīng)該具體 問(wèn)題具體分析。首先，如果供水、供電及供暖的簽約主體為出租人與政府相關(guān) 部門，由于前述合同的權(quán)利義務(wù)承受人為出租人，而承租人只是基于租賃合同 而轉(zhuǎn)而享有相關(guān)的權(quán)利以及承擔(dān)的義務(wù)。對(duì)此，源于出租人的法律地位以及租 賃合同的約定，出租人有權(quán)按照租賃合同的約定采取相應(yīng)的違約懲罰措施，但 需要注意的是，出租人在采取前述措施時(shí)，應(yīng)當(dāng)事前通知承租人，這是基于 合同法相關(guān)法律原則的要求

13、以及保護(hù)市場(chǎng)交易的需要，否則，出租人雖然 有正當(dāng)理由采取停止供水、供電及供暖的措施仍有可能因此涉訴。其次，如果 承租人和政府相關(guān)部門直接簽訂了水、電、暖氣使用合同的話，承租人作為使 用人與自來(lái)水公司、電力公司、供暖公司存在用水、用電、供暖合同，商戶用 水、用電或使用暖氣的權(quán)利受法律保護(hù)。此時(shí)，如果出租人擅自停水、停電或 停止供暖造成了承租人損失，則應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。6 、房屋租賃登記備案的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題城市房地產(chǎn)管理法第五十三條以及城市房屋租賃管理辦法滌十 三條明確規(guī)定了房屋租賃應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃的登記備案 是國(guó)家基于房屋租賃合同標(biāo)的物的特殊性，為了進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)所進(jìn)

14、行的行政管理行為，不涉及對(duì)租賃合同效力的法律評(píng)價(jià)。其主要作用在于三個(gè) 方面：一是防止非法房屋的出租；二是防止國(guó)家稅收的流失；三是方便國(guó)家對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在司法實(shí)踐中，登記備案還具有證明租賃合同的效力 的作用。雖然房屋租賃合同的登記備案規(guī)定作為一種管理性規(guī)范不影響租賃合 同的法律效力，但是為了避免因此而受到國(guó)家相關(guān)行政部門的行政處罰，建議 出租人或承租人在綜合考慮利弊得失后依法進(jìn)行登記備案。7 、解除租賃合同并強(qiáng)行收回房屋和處理承租人遺留物品的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn) 題房屋租賃合同一般都會(huì)約定單方解除權(quán)的條件，即承租人在拖欠租金達(dá) 到一定金額和期限時(shí)出租人享有單方解除權(quán)，其權(quán)利的行使僅需通知承租人

15、而 無(wú)需獲得其同意。但實(shí)踐中往往出現(xiàn)承租人不予理睬或拒絕騰空房屋，此時(shí)出 租人大都會(huì)采取強(qiáng)制收回房屋的措施。但這種強(qiáng)制收回房屋的行為雖有正當(dāng)理 由但卻伴隨著一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，如拖欠租金的承租人丟失有關(guān)物品為由反訴出 租人呢？因?yàn)閺谋举|(zhì)上講，出租人僅對(duì)承租人承租場(chǎng)所的物品享有限制處理的 權(quán)利，從法理層面可以歸屬到自力救濟(jì)的范疇，但自立救濟(jì)需要符合一定的條 件且容易產(chǎn)生糾紛。對(duì)此，本人認(rèn)為可借鑒法院查封或扣押財(cái)產(chǎn)的司法措施的 做法，也可以借助公證或律師見(jiàn)證的形式。首先，在滿足租賃合同解除權(quán)的條 件下，向承租人快遞解除租賃合同通知書，在解除合同通知書中寫明承租人自 動(dòng)騰退房屋的最后期限，如超過(guò)期限則出

16、租人將強(qiáng)行收回房屋。其次，如商戶 超過(guò)該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)做好如下證據(jù)保留準(zhǔn)備：第一，邀請(qǐng)公證人 員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理房屋的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行公證；第二，聘請(qǐng)律師作為見(jiàn)證，并對(duì) 承租人的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將承租人 的遺留物品妥善保管并書面通知承租人留存物品的地點(diǎn)和清單。另外，在租賃 合同中出租人必須就類似問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)約定享有處理承租人遺留物品的權(quán)利，通 過(guò)合同約定和前述措施來(lái)防范承租人的抗辯甚至反訴。、住宅底商租賃物權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)分析及防范在分析完住宅底商涉及的有關(guān)債的法律風(fēng)險(xiǎn)后，基于其建筑特性而形成 的與商品房的相鄰關(guān)系，在此進(jìn)一步分析因其相鄰權(quán)的限制而帶來(lái)的法律風(fēng) 險(xiǎn)。從法律層面來(lái)說(shuō)，相鄰權(quán)是對(duì)相鄰各方所有權(quán)或他物權(quán)的最低限制，根據(jù) 物權(quán)法第七十七條的規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將 住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī) 以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。因此，出租人尤其是開(kāi)發(fā)商 在出售商品房時(shí)應(yīng)該在商品房買賣合同中聲明住宅底商的商業(yè)用途且讓購(gòu)買者 確認(rèn)。在經(jīng)營(yíng)住宅底商時(shí)，由于住宅底商與住宅部分的密切聯(lián)系，出租人應(yīng)特 別注意國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以處理好與各方面的關(guān)系。三、結(jié)語(yǔ)住宅底商租賃作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)