房地產(chǎn)開投資項目風險管理探究

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險管理探究 摘 要:隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進,房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 關鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā);風險管理 隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進,房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),相當多的企業(yè)規(guī)模小,只重視項目開發(fā)而不重視管理,更不重視風險的管理,使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風險因素得不到有效的控制,從而導致項目的失利。為了有效地規(guī)避風險,運用科學的方法對房地產(chǎn)投資項目的風險進行客觀的分析和評價,并采取合理有效的控制風險的措施,有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,也有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。 1

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險概述 1.1 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的含義 由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發(fā)生的多種負偏離的綜合。 房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結果和損失的可能性大小,這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。 1.2 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的類型 不同的分類原則,可以對風險作出不同分類。按照風險來源,可以將房地產(chǎn)投資開發(fā)風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。 1.2.1 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險 房地產(chǎn)

3、投資的系統(tǒng)風險是指對市場內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或者消除的風險,主要包括通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險等。 1.2.2 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風險 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風險是指只對市場內(nèi)個別房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生影響,投資者個體可以設法避免或通過投資組合方法消除的風險,主要包括收益現(xiàn)金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、持有期風險、未來運營費用風險等。 1.3 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的特征 1.3.1 客觀性 房地產(chǎn)投資風險是客觀存在的,不以人的意志為轉移,比如自然災害風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、政策性風險等

4、。管理者可以運用科學的方法來研究風險存在和發(fā)生的條件,并采取措施降低風險發(fā)生的頻率,但是不可能完全消除風險。 1.3.2 不確定性 通過風險的分析和評價,可以知道某種風險因素發(fā)生的概率,但是無法預知風險什么時候發(fā)生,這種難以預知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風險的不確定性。 1.3.3 潛在性和可測性 房地產(chǎn)投資風險具有隨機性并且不是呈現(xiàn)在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現(xiàn)出來的,人們可以通過以往發(fā)生事件的統(tǒng)計資料,對某種風險發(fā)生的概率及其造成的經(jīng)濟損失程度作出判斷。 1.3.4 損益雙重性 風險往往也意味著對應的收益,如果能正確認識并充分利用風險,就有可能增加收益,因此要積極面對風險,將風

5、險當作經(jīng)營機會。 2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目各階段風險內(nèi)容 2.1 投資決策階段的風險 投資決策階段的風險主要有開發(fā)區(qū)域風險、開發(fā)物業(yè)類型風險、開發(fā)時機風險和開發(fā)項目的定位風險、項目的資金管理能力風險。 2.2 土地取得階段的風險 土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業(yè)的利潤,開發(fā)商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后,還有大量的征地、拆遷、安置補償工作,這個階段的工作往往會遇見極大的阻力,從而給項目開發(fā)帶來風險。 2.3 項目建設階段的風險 項目建設階段的風險主要來自建筑物設計理念落后導致的實用性差、承包商建筑技術落后、施工管理不合格、偷工減

6、料以及項目監(jiān)管不負責任等導致建筑物存在質量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯失銷售黃金期的風險。 2.4 租售管理階段的風險 這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險。 3 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險管理對策 3.1 建立風險管理的組織體系,設立專門風險管理部門 由于房地產(chǎn)市場環(huán)境日趨復雜,為了有效應對風險,企業(yè)需設立風險管理職能部門,以動態(tài)的眼光來看待風險和分析風險,將房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程的各個階段的工作和風險因素進行綜合考慮,形成高效運轉、有效制衡的監(jiān)督約束機制。設立一個健全、權責分明的風險管理組織是房地產(chǎn)投資風險管理的組織保障。 3.2 編制項目的風

7、險管理計劃,加強項目風險計劃管理 房地產(chǎn)投資風險管理計劃是以房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理活動為對象的計劃安排,是房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的目標、任務、程序、責任、措施等一系列內(nèi)容的全面說明書。房地產(chǎn) 企業(yè)通過風險管理計劃,建立整個企業(yè)各項風險管理工作的目標,確立風險管理部門或風險管理人員的崗位職責,協(xié)調企業(yè)各部門的風險管理工作,識別投資活動中可能存在的風險,明確風險防范與處理的方法及其選擇使用,確定風險管理績效評價標準,通過風險管理計劃的實施和全過程、全方位的動態(tài)監(jiān)控,可以做到事前計劃,事中監(jiān)控,事后評價的系統(tǒng)性的管理。 3.3 建立風險管理的信息系統(tǒng),形成動態(tài)風險監(jiān)控報告 信息是進行科學的房地產(chǎn)投資可行性

8、研究、投資決策和風險管理的基礎,因此企業(yè)應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、土地招牌掛信息、項目資料、市場供求情況等信息,進行及時、準確的分析報告,使決策層及時了解市場風險和機遇。二來可設立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度,為企業(yè)決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報,及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況,通過信息共享,及時了解各項政策對市場未來走勢的影響,市場供求關系變化,競爭項目銷售策略及效果、消費者需求變化等情況,為項目開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù),提高決策的前瞻性和科學性。

9、 3.4 加強風險管理的系統(tǒng)培訓,強化員工風險管理意識 企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓或者通過外部專業(yè)培訓機構加強員工的管理培訓,可以提升員工的專業(yè)度,增強企業(yè)凝聚力,通過風險管理教育,使他們了解所面臨的各種風險,掌握風險防范和處理風險的方法,強化風險意識,從而提升整個企業(yè)抗風險的能力。 3.5 采取投資分散策略和聯(lián)合策略,分化和降低風險 投資區(qū)域分散:房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特點,由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同,對房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同,房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域,就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響,達到降低風險的目的。 投資種

10、類分散:不同類型的房地產(chǎn)投資的風險大小不同,獲得的收益也不同,在房地產(chǎn)投資種類上分散,可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風險。 投資時間分散:是確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。 聯(lián)合策略就是多個房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進行投資,利益共享、風險共擔,發(fā)揮各自的優(yōu)勢,從而降低獨自經(jīng)營項目的風險。 綜上所述,房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風險,開發(fā)企業(yè)必須實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項目風險管理,設立專門的風險管理機構,制定風險管理計劃,明確風險管理目標,明確各部門風險管理人員的責、權、利,通過有效的信息共享,加強各部門協(xié)調,采用各種風險防范的措施,主動性的控制風險,增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力和提高企業(yè)的盈利能力,保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 參考文獻 1中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理M.北京:中國建筑工業(yè)出版社