湖北長龍黃石形象周邊商業(yè)調(diào)研報告70P

1、黃石形象周邊商業(yè)調(diào)研報告黃石經(jīng)濟狀況區(qū)域商業(yè)環(huán)境項目定位思路招商策略建議黃石五年間經(jīng)濟發(fā)展形勢 黃石豐富的礦產(chǎn)資源為黃石經(jīng)濟提供了良好的發(fā)展環(huán)境，并由此決定了黃石是我國中部地區(qū)重要的原材料工業(yè)基地，同時也因特殊的地理位置而成為國務(wù)院批準(zhǔn)的沿江開放城市之一。根據(jù)以下圖示可看出黃石經(jīng)濟發(fā)展情況。圖一：2005年2009年黃石市g(shù)dp比例圖 根據(jù)圖示，20052009年五年間，黃石市經(jīng)濟發(fā)展形勢優(yōu)良，五年間全市g(shù)dp基本保持在10%以上的增幅，即便是在全球經(jīng)濟衰退未見復(fù)蘇的2009年和礦產(chǎn)資源日益枯竭而促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一年中，gdp增幅也保持了7.4%的增長勢頭。圖二：2005年2009年黃石市人

2、均年生產(chǎn)總值比例圖根據(jù)圖示，20052009年五年間，黃石市人均生產(chǎn)總值基本保持在10%以上增長率，僅2009年受到整體宏觀環(huán)境的影響增幅略有下降，結(jié)合圖示一不難發(fā)現(xiàn)，全年人均生產(chǎn)總值與城市g(shù)dp有著緊密的聯(lián)系，其波動幅度與gdp的波動幅度基本保持在同一水平上。圖三、2005年2009年黃石市城鎮(zhèn)人均可支配收入與人均消費支出比例圖根據(jù)圖示，20052009年五年間黃石城鎮(zhèn)人均可支持收入與城鎮(zhèn)人均消費支出逐年遞增， 2009年和2005年相比，城鎮(zhèn)人均可支配收入增加了63.44%，城鎮(zhèn)人均消費支出增加了51.09%，說明黃石城鎮(zhèn)生活水平逐年改善，人們消費能力和消費欲望以正比的方式齊齊上揚。圖四、

3、2005年2009年黃石市居民儲蓄余額情況根據(jù)圖示，20052009年五年間，黃石居民儲蓄余額年均保持大幅度增長記錄，最高同比增幅達22.94%，而2009年與2005年相比，居民儲蓄余額增幅達到86.5%，結(jié)合圖三中的“城鎮(zhèn)人均可支配收入”比例圖分析可得知，五年間黃石人均財富值增加進而促進生活水平的提高。圖五、2005年2009年黃石市社會消費品零售總額情況根據(jù)圖示，20052009年五年間黃石社會消費品零售總額年均保持兩位數(shù)的增幅，最高同比增幅達23.2%，從表中不難看出黃石人年消費能力逐年提高，消費欲越來越強烈，購買能力也達到新的高度。年份食品煙酒及用品服飾家庭設(shè)備用品交通與通訊教育文化

4、與娛樂居住醫(yī)療保健及個人用品2009年1.26%-1.59%1.61%-1.21%-2.48%-1.41%-4.60%1.06%2008年6.80%4.50%0.70%3.20%-0.80%6.00%5.50%3.60%2007年4.80%0.90%-1.70%1.70%-2.10%-2.10%-1.40%2.60%2006年1.50%0.00%-4.00%-0.10%-0.10%0.80%4.80%-0.40%2005年4.40%-0.60%-4.00%0.10%-0.10%0.80%4.80%-0.40%圖六、2005年2009年黃石市八大類消費支出增長比例根據(jù)圖示，2005年2009年五

5、年間黃石八大類消費支出增長比例并不均衡，但綜合來看，用于食品支出的比例基本在減小，由此可判斷出黃石居民恩格爾系數(shù)平均值的減小，圖七、2005年2009年黃石市三大產(chǎn)業(yè)與gdp比重圖根據(jù)圖示，2005年2009年五年間黃石三大產(chǎn)業(yè)均保持良好的增長形勢，整體綜合來看，第二和第三產(chǎn)業(yè)占gdp得比重較大，以此說明黃石經(jīng)濟支柱偏向于以第二和第三產(chǎn)業(yè)為主區(qū)域商業(yè)環(huán)境項目定位思路推廣招商策略黃石經(jīng)濟狀況黃石是湖北省第二大城市，現(xiàn)轄一市一縣四區(qū)，總面積4630平方公里，屬于武漢大商圈范圍內(nèi)，東臨江西九江，3條國家級高速公路交匯于此。 作為鄂東南區(qū)域中心城市，黃石在湖北省經(jīng)濟發(fā)展格局中，特別是在長江經(jīng)濟帶及京九

6、經(jīng)濟帶中，起著連接?xùn)|西，貫穿南北的重要作用，隨著以武漢為中心的“81”城市圈的建立，加速了黃石與武漢的融合，購物區(qū)間幅度也進一步加大，大商業(yè)變成共享為黃石經(jīng)濟的發(fā)展帶來了機遇。公路：黃石目前兩大主要客運站（黃石市長途客運站、黃石港長途客運站），客運站開通達到省內(nèi)各地及沿海城市及周邊省市的客運班線。高速：滬蓉高速公路、大廣南高速公路、武黃高速公路橫貫市區(qū)，上通渝蓉，下通寧滬。鐵路：黃石主要有三大鐵路站，其中一個貨運站黃石站，兩個客運站黃石東站（老火車站）、黃石北站，三大鐵路站承擔(dān)黃石貨運、客運的運輸任務(wù)。黃石市有國家一級鐵路干線武漢九江鐵路通過，武漢城市圈城際鐵路規(guī)劃已出臺，預(yù)計整體在2015年

7、前開通，目前武漢至黃石的快速鐵路客運專線已開通，武漢至黃石時間可縮短到一小時內(nèi)。水運：目前黃石兩大主要港口黃石港和上窯碼頭，依托長江可上溯宜昌、重慶，下至南京、上海，直達出海口。外貿(mào)碼頭可適應(yīng)國際標(biāo)準(zhǔn)集裝箱和重大件裝卸作業(yè)，規(guī)劃建設(shè)的棋盤洲港區(qū)年吞吐量可達2200萬噸。公交：根據(jù)不完全統(tǒng)計，黃石市城四區(qū)開辟23條公交線路，通達市區(qū)各城及大冶等地區(qū)，城區(qū)目前有出租車800輛左右，基本滿足市區(qū)公交出行。以勝陽港商業(yè)中心為主要的市級商業(yè)中心。即以交通路區(qū)域為核心，南至頤陽路、北至天津路、西起湖濱中路、東臨沿江大道，面積為1.8平方公里。規(guī)劃規(guī)模：商業(yè)用地1015萬平方，商業(yè)建筑面積3040萬平方，其

8、中營業(yè)面積2535萬平方；商業(yè)網(wǎng)點控制在800個。規(guī)劃定位為鄂東地區(qū)集商貿(mào)、金融、服務(wù)、文化娛樂一體的一流商貿(mào)中心。交通路核心商圈勝陽港商業(yè)中心規(guī)劃中的“一主二副”商業(yè)中心，黃石市級商業(yè)中心的發(fā)展將由一個核心向多個核心擴散，將由現(xiàn)在的一個交通路老商圈西移東進，已逐步形成兩個新的商圈,即以文化宮為中心的時尚文化商圈和以東風(fēng)路為中心的休閑娛樂中心。黃石商圈發(fā)展趨勢餐飲、娛樂、休閑核心商圈東風(fēng)路步行街大上海廣場大上海廣場位于黃石市市中心商業(yè)腹地，東至武漢路、西臨湖濱路、南起京華路、北至湖濱二巷。項目占地面積81645 m2 ，總建筑面積約38萬m2 ，一期住宅14萬m2二期13萬m2。一期住宅為a區(qū)

9、“玉蘭雅苑”b區(qū)“香樟雅苑”共為7幢3033層點式住宅。二期為板式房，2009年內(nèi)動工。周邊配有街區(qū)型商業(yè)約6萬m2，未來將建成以購物、餐飲、娛樂為一體的黃石市商業(yè)地標(biāo)。業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇：綜合城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心特點，根據(jù)現(xiàn)代消費流行風(fēng)，步行街主要業(yè)態(tài)為專業(yè)店和專賣店，同時根據(jù)消費者多方位需求，設(shè)置為購物、餐飲、娛樂、休閑、文化等多業(yè)種。黃石形象的所在區(qū)域處在規(guī)劃的市級商業(yè)中心西部，是市級商業(yè)中心未來的三大核心商圈；東風(fēng)路步行街商貿(mào)區(qū)是黃石市級商業(yè)中心的重要組成部分，是三大核心商圈的西中心；黃石形象是東風(fēng)路步行街商貿(mào)區(qū)的重要商業(yè)物業(yè)，處于商圈十字路口的西部，是商圈的西中心；東風(fēng)路集餐飲、休

10、閑娛樂、商貿(mào)、旅游商業(yè)中心的形成，給黃石形象的商業(yè)定位和地段商業(yè)價值帶來了不可估量的提升作用。核心商圈租金調(diào)查注：以商圈內(nèi)20180左右店鋪為對象主街區(qū)商業(yè)分析武漢路武漢路、交通路、勞動路、黃石大道、湖濱大道、交通路、勞動路、黃石大道、湖濱大道租金按路段分析路段租金水平市中心醫(yī)院段160-280元/體校大門段160-280元/勞動路口段220-300元/交通路口段260-320元/武漢路經(jīng)營的品種多、雜，品種有：機器配件、家用電器、電腦、音像、軟件、耗材、辦公用品、服裝、鮮花、副食、餐飲等，是目前黃石比較繁華的路段之一。武漢路、武漢路、交通路、交通路、勞動路、黃石大道、湖濱大道勞動路、黃石大道

11、、湖濱大道武漢路、武漢路、交通路、交通路、勞動路、黃石大道、湖濱大道勞動路、黃石大道、湖濱大道業(yè)態(tài)占比租金按面積分析面積面積租金水平租金水平1010以下以下450450550/550/20204040230230360/360/50507070180180250 /250 /100100左右左右120120180 /180 /200200以上以上8080140 /140 /交通路的商業(yè)業(yè)態(tài)是以經(jīng)營服飾、鞋類為主，其他輔助行業(yè)：超市百貨、珠寶首飾、金融、藥店、休閑餐飲、休閑娛樂、住宿等武漢路、交通路、武漢路、交通路、勞動路、勞動路、黃石大道、湖濱大道黃石大道、湖濱大道武漢路、交通路、武漢路、交通

12、路、勞動路、勞動路、黃石大道、湖濱大道黃石大道、湖濱大道業(yè)態(tài)占比租金按面積分析面積面積租金水平租金水平1010以下以下3 35 50 05 55 50/0/2020404020200 02 28 80/0/505070701 15 50 023230 /0 /100100左右左右1 120201 17070 / /200200以上以上100100130130 / /交通路的商業(yè)業(yè)態(tài)單一主要以經(jīng)營服飾為主，其他輔交通路的商業(yè)業(yè)態(tài)單一主要以經(jīng)營服飾為主，其他輔助行業(yè)：超市百貨、珠寶首飾、金融、藥店、休閑餐助行業(yè)：超市百貨、珠寶首飾、金融、藥店、休閑餐飲、休閑娛樂、住宿等飲、休閑娛樂、住宿等 武漢路

13、、交通路、勞動路、武漢路、交通路、勞動路、黃石大道、黃石大道、湖濱大道湖濱大道租金按路段分析路段路段租金水平租金水平電信大樓段電信大樓段80-12080-120元元/ /工人文化宮段工人文化宮段120-200120-200元元/ /勞動路口段勞動路口段100100-180-180元元/ /交通路口段交通路口段130-200130-200元元/ /賽瑪特生活廣場賽瑪特生活廣場200-2200-28080元元/ /武漢路、交通路、勞動路、黃石大道、武漢路、交通路、勞動路、黃石大道、湖濱大道湖濱大道武漢路、交通路、勞動路、黃石大道、武漢路、交通路、勞動路、黃石大道、湖濱大道湖濱大道業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)占

14、比租金均價休閑娛樂休閑娛樂11.00%11.00%90-16090-160餐飲餐飲39.00%39.00%9090-150-150零售零售17%17%110-220110-220服務(wù)配套服務(wù)配套21%21%80-12080-120其它其它12%12%7070-12-120 0注：以湖濱大道至武漢路為界，天津路至京注：以湖濱大道至武漢路為界，天津路至京華路區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計華路區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計租金按路段分析路段租金水平華興路段華興路段60609090元元/ /蕪湖路段蕪湖路段60609 90 0元元/ /天津路段天津路段1 12 20 020200 0元元/ /京華路段京華路段80801515

15、0 0元元/ / 隨著武漢“1+8”城市圈的成立，優(yōu)惠政策的逐步實施；黃石高速及輕軌的建設(shè)和黃石的招商政策使房地產(chǎn)開發(fā)量增大，黃石商業(yè)項目也是遍地開花，小到社區(qū)配套商業(yè)，大到市區(qū)配套商業(yè)綜合體。在此，結(jié)合本項目物業(yè)的體量、檔次、類型，針對項目區(qū)域附近且對本項目形成直接威脅的項目展開了研究與分析。地段決定銷售進度和商業(yè)價值普遍商業(yè)銷售周期較長商業(yè)項目租售率普遍低整體銷售的方式不多競爭項目分析競爭項目對比競爭項目對比序項目名稱商業(yè)面積租售價格租售情況樓層開業(yè)時間1天順 中央華府7000只售不租，1層21000-28000/ 2層8000-12000/已售完出租率40%b1-2f09年2艤景廣場30

16、062價格待定未開盤b1-3f3大上海廣場150000只售不租，售價3000048000/一期基本售完2010年4華順大廈4000售價均價1層16000/，2層均價6000/正在銷售1f-2f5江天 金色華邸6500整體對外出租，80-180/基本租完b1-3f6影視大廈29406銷售均價23000/b1-6f7明珠廣場10000整體出租，價格不詳b1-2f2010年競爭項目分析 根據(jù)競爭項目的根據(jù)競爭項目的體量、交付時間、租售價格、業(yè)態(tài)定位、區(qū)域體量、交付時間、租售價格、業(yè)態(tài)定位、區(qū)域同類比分析：同類比分析：序項目名稱商業(yè)面積1天順 中央華府70002華順大廈40003江天 金色華邸6500

17、4明珠廣場100005時代廣場100006消防路同體量分析競爭策略分析競爭優(yōu)勢有利因素商業(yè)檔次不高，有一定的可提升空間體量適中，風(fēng)險小相對項目中央華府、華順大廈大上海廣場、艤景廣場如何發(fā)揮優(yōu)勢目前商業(yè)檔次未完全滿足區(qū)域內(nèi)中高端消費需求，項目應(yīng)在定位上與競爭對手形成差異，通過品牌提升、突出精致化、檔次化，規(guī)劃與目標(biāo)消費群體相匹配的業(yè)態(tài)體量較為合適，不會形成大面積空置與惡性競爭競爭劣勢不利因素地段優(yōu)勢，項目可達性相對較差競爭對手已經(jīng)度過培育期，有穩(wěn)定消費人流競爭對手體量大，開發(fā)周期長，可提升改變空間大相對項目大上海、艤景廣場中央華府、金色華邸大上海廣場如何規(guī)避劣勢通過未來道路改造，綠化帶的開口，使

18、項目與湖濱大道連接；另方面通過綠化帶與休閑設(shè)施的改造從地面吸引人流特色化、精致化招商策略引進優(yōu)質(zhì)實力商家，形成項目自身特色與經(jīng)營優(yōu)勢競爭項目項目天順 中央華府地理位置湖濱大道778號交通狀況（路寬）16米開發(fā)商黃石天順地產(chǎn)銷售代理公司武漢營銷公司商業(yè)運營公司武漢營銷公司項目性質(zhì)商住功能定位餐飲 休閑目標(biāo)消費群有錢有閑開盤時間2007年6月竣工時間2009年3月開業(yè)時間09年售樓電話6215555銷售招商位置總建筑面積5.7萬方商業(yè)面積7000停車位面積400平方產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類型數(shù)量無柱距3-8米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進駐品牌單店經(jīng)營面積層高銷售價格租賃價格租售率地下一層地下車位6萬個

19、一層3500餐飲40-2155.82.1萬-2.8萬40%競爭項目優(yōu)勢競爭項目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢更明顯，前靠湖濱大道，左右分別靠湖濱路和京華路；2、停車便利，入住率較高，周邊商業(yè)氛圍更成熟，人流支撐；3、商業(yè)氛圍已成熟，進駐商家已具備一定的品牌知名度。競爭項目劣勢競爭項目劣勢 1、整體縱深太長，整體消化難度較大，背街鋪 面剩余較多；2、周邊商業(yè)項目較密集，商戶資源爭奪激烈， 客流的分流。 綜合指數(shù)：綜合指數(shù)：競爭項目項目艤景廣場地理位置天津路原衛(wèi)校交通狀況（路寬）18米開發(fā)商黃石順佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理公司自銷商業(yè)運營公司自銷項目性質(zhì)商住功能定位綜合性商廈目標(biāo)消費群城市精英階層開盤時間未定

20、竣工時間2010-8-1開業(yè)時間售樓電話62501586252158銷售招商位置老物質(zhì)局對面（總建筑面積18萬方商業(yè)面積30062停車位面積28741平米產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類型數(shù)量無柱距4-8米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進駐品牌單店經(jīng)營面積層高銷售價格租賃價格租售率地下一層1812710614地下兩層停車3.5米未租一層10000未定5.5整體出租0%二層10000未定5競爭項目競爭項目優(yōu)勢競爭項目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢明顯，臨近天津路中百倉儲，人流較集中；2、停車位充足，周邊商業(yè)氛圍更成熟，人流支撐；3、規(guī)劃體量大，業(yè)態(tài)較全。競爭項目劣勢競爭項目劣勢 1、體量大，縱深太長

21、，整體消化難度較大；2、周邊商業(yè)項目較密集，商戶資源爭奪激烈，客流的分流。 綜合指數(shù)：綜合指數(shù)：競爭項目項目大上海廣場 地理位置項目西與湖濱大道相連，南為京華路商業(yè)街，東接武漢路 交通狀況（路寬）湖濱大道街區(qū)充分與武漢路和京華路對接，通過商業(yè)人流網(wǎng)絡(luò)相通 開發(fā)商黃石海泰房地產(chǎn)有限公司 銷售代理公司無商業(yè)運營公司無項目性質(zhì)居住、商業(yè)配套、停車為一體的復(fù)合式開放街區(qū) 功能定位風(fēng)情商貿(mào)區(qū) 目標(biāo)消費群商業(yè)群體：身價500萬以上的ceo 開盤時間09年8月底開盤 竣工時間項目整體交付時間預(yù)計2012年以后 開業(yè)時間預(yù)計2012年后 售樓電銷售招商位置售樓部現(xiàn)場總建筑面積38萬

22、方 商業(yè)面積預(yù)計15萬方左右；零鋪最小200 停車位面積不詳 產(chǎn)權(quán)年限40年租售價格租賃價格暫不出租銷售價格3000048000元 競爭項目競爭項目優(yōu)勢競爭項目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢明顯，臨近武漢路核心商圈，人流集中,配套完善；2、政府重點扶持項目，業(yè)態(tài)全，建成將成為市級頂級商業(yè)綜合體；3、發(fā)展商上海海泰的實力以及開發(fā)商業(yè)體的經(jīng)驗。競爭項目劣勢競爭項目劣勢 1、體量大，整體消化難度較大，市場培育周期相對較長；綜合指數(shù)：競爭項目項目華順大廈地理位置湖濱大道與華新路交匯處交通狀況（路寬）主干道與支干道相通開發(fā)商湖北華順地產(chǎn)銷售代理公司無商業(yè)運營公司無項目性質(zhì)商住功能定位目標(biāo)消費群開盤時間2008年5月竣

23、工時間2009年5月開業(yè)時間售樓電話6237171銷售招商位置售樓部現(xiàn)場總建筑面積商業(yè)面積4000停車位面積400平方產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類型數(shù)量無柱距3-8米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進駐品牌單店經(jīng)營面積層高銷售價格租賃價格地下一層2000地下車位3.86萬個一層2000門面40-2155.116000二層2000家具家私40-2154.56000競爭項目競爭項目優(yōu)勢競爭項目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于湖濱大道及華新路交匯處；2、華新路商業(yè)氛圍已形成，停車、交通系統(tǒng)便利；3、立地環(huán)境優(yōu)越；競爭項目劣勢競爭項目劣勢 1、建筑形象較差，兩層底商相對薄弱，層高較低，無法滿足品牌連鎖店；綜合指數(shù)：綜合指

24、數(shù)：競爭項目項目江天 金色華邸地理位置天津路28號交通狀況（路寬）18米開發(fā)商湖北世紀(jì)江天置業(yè)有限公司銷售代理公司鴻宇置業(yè)營銷機構(gòu)商業(yè)運營公司鴻宇置業(yè)營銷機構(gòu)項目性質(zhì)商住功能定位金融保險證券銀行目標(biāo)消費群城市精英開盤時間07年竣工時間5月1日開業(yè)時間售樓電話6281968銷售招商位置售樓部現(xiàn)場總建筑面積4萬方商業(yè)面積6500停車位面積1600產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類型數(shù)量4臺柱距2-6米2-6米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進駐品牌單店經(jīng)營面積層高銷售價格租賃價格租售率地下一層1600金融3.20%一層1200證券整體5.4整體出租0%二層1200保險整體4.5均1000%競爭項目項目影視大廈地理位置

25、黃石大道651號交通狀況（路寬）18米開發(fā)商黃石影星地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理公司黃石晨曦地產(chǎn)營銷策劃公司商業(yè)運營公司黃石晨曦地產(chǎn)營銷策劃公司項目性質(zhì)商住功能定位集商貿(mào)健身茶藝影視文化為一體目標(biāo)消費群大眾開盤時間07年底竣工時間09年開業(yè)時間售樓電話3096190銷售招商位置售樓部現(xiàn)場總建筑面積59700方商業(yè)面積29406平米停車位面積5900方產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類型數(shù)量觀光2部手扶8部柱距3-8米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進駐品牌單店經(jīng)營面積層高銷售價格租賃價格租售率地下一層5900停車場4.2一層5800商貿(mào)整體5.1均價2萬100%二層4700健身整體4.5均價2萬100%競爭項目項目明

26、珠廣場地理位置黃石大道與昌明路交匯處交通狀況（路寬）18米開發(fā)商黃石天舜銷售代理公司大漢隆城商業(yè)運營公司自銷項目性質(zhì)商住功能定位目標(biāo)消費群未定開盤時間2008年3月竣工時間2009年9月開業(yè)時間2010年售樓電話3808888銷售招商位置未定總建筑面積10萬方商業(yè)面積1萬方停車位面積約3500 產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類型數(shù)量無柱距3-7米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進駐品牌單店經(jīng)營面積層高銷售價格租賃價格租售率地下一層3500停車3.8一層5000未定未定4.5整體出租0%競爭項目項目時代廣場地理位置花湖大道與洋浦路交匯處交通狀況（路寬）20米開發(fā)商黃石天虹銷售代理公司大漢隆城商業(yè)運營公司大漢隆城項

27、目性質(zhì)區(qū)級商業(yè)中心功能定位區(qū)級配套商業(yè)目標(biāo)消費群社區(qū)及周邊居民開盤時間07年竣工時間2008年8月開業(yè)時間08年底售樓電話6526662銷售招商位置洋浦路與花湖大道交匯處總建筑面積12萬方商業(yè)面積1萬方停車位面積5000產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類型數(shù)量無柱距3.3-7米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進駐品牌單店經(jīng)營面積層高銷售價格租賃價格租售率地下一層5000停車3.8一層4944社區(qū)配套商業(yè)47-805.61.3萬40二層4900網(wǎng)吧茶樓辦公自行劃分3.6600025租賃租賃模式單間租賃出租率50%租賃者社區(qū)居民租賃年限3-5年物業(yè)管理費1.9元經(jīng)營模式自營銷售銷售模式即買即租銷售率30%返租價格40

28、元返租年限3年競爭項目項目麗島地理位置杭州西路特一號交通狀況（路寬）24米開發(fā)商聯(lián)合置業(yè)（武漢）有限公司銷售代理公司黃石聯(lián)合置業(yè)商業(yè)運營公司黃石聯(lián)合置業(yè)項目性質(zhì)商住功能定位綜合商業(yè)形態(tài)目標(biāo)消費群高管公務(wù)員私企老板開盤時間06年竣工時間06年開業(yè)時間08年初售樓電話6360000銷售招商位置武商左側(cè)總建筑面積12萬方商業(yè)面積4萬方停車位面積2700產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類型數(shù)量無柱距3-6 米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進駐品牌單店經(jīng)營面積層高銷售價格租賃價格租售率地下一層4000車庫一層約6000特色步行商業(yè)街35-554.1-6.059000-1200040元30%二層約6000特色步行商業(yè)街35

29、-564.1-6.064000-6000租賃年限3-5年物業(yè)管理費1.5經(jīng)營模式銷售銷售模式可帶租約銷售銷售率40%(步行街）返租價格40-50元返租年限競爭項目區(qū)域商業(yè)環(huán)境項目定位思路推廣招商策略黃石經(jīng)濟狀況戰(zhàn)略意義需求定位客戶定位經(jīng)營者定位國內(nèi)知名連鎖商家；黃石本地具有很強經(jīng)濟實力、具有較強的市場認(rèn)可度的經(jīng)營商家；黃石周邊城市有較強經(jīng)營實力，有外地拓展意愿的經(jīng)營者；較強經(jīng)濟實力、先進經(jīng)營理念、抗風(fēng)險能力客戶定位投資者定位本地符合定位的實力商家是項目的主力投資者；私營業(yè)主、尋求投資項目的富二代；愿意到黃石發(fā)展的外來實力商家；外來投資客客戶定位業(yè)態(tài)定位餐飲類休閑娛樂類商業(yè)服務(wù)配套f1 / 餐飲

30、、社區(qū)配套f2f3 / 夜總會、量販ktv、酒吧、美容院、spa水療、足浴、網(wǎng)吧、桌球館、咖啡廳、棋牌茶樓（不含民生銀行已經(jīng)租賃面積）客戶定位區(qū)域商業(yè)環(huán)境項目定位思路推廣招商策略黃石經(jīng)濟狀況優(yōu)先 符合項目定位、品牌意識強、實力型商家品牌商戶的進駐能有效提升項目的品位、項目形象越佳，吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入，也符合項目黃石形象在黃石的品牌地位，也能使物業(yè)的形象更加深化；定位餐飲、休閑娛樂、金融類實力商家可承受租金能力、抗風(fēng)險能力較強；穩(wěn)定的租金收益保障投資客及開發(fā)商的合理利益，樹立投資者的信心；招商總體原則餐飲類：美食城（中式酒樓）、（地域）特色美食、西餐廳（日式、韓式）、中式快餐、西式

31、快餐、咖啡廳/棋牌茶樓休閑娛樂類：夜總會、量販ktv、酒吧、美容院、spa水療、足浴、網(wǎng)吧桌球館商業(yè)服務(wù)配套：美發(fā)廳、藥店、洗衣房、茶葉+煙酒店、社區(qū)超市+水果超市、郵局、旅行社、銀行、電信/移動營業(yè)廳經(jīng)營面積：經(jīng)營面積：500500平米以上，以大面積整體租售為主。平米以上，以大面積整體租售為主。招商范圍招商核心期： 2010年4月至2010年5月，共2個月。 完成建筑面積5400，整體租售為主。招商裝修期招商核心期招商預(yù)熱期招商任務(wù)分解第一階段：(2010.4月上旬-2010.4月下旬)工作安排： 市場調(diào)研結(jié)束，組建招商團隊并進行團隊培訓(xùn)，完成項目定位，擬定合同文本，擬定招商執(zhí)行方案、租賃租

32、金、招商優(yōu)惠政策并審批確定，完成招商手冊等相關(guān)宣傳物料設(shè)計、印刷，擬定招商營銷推廣方案。積累商家資源、建立商家資源庫，全面進行商家拜訪，并意向洽談，篩選優(yōu)質(zhì)商戶。工作重點：a、擬定招商計劃和租金策略；b、完成招商物料；c、組建招商團隊；d、積累客戶資料，建立商家資源庫；e、進行商家訪談，篩選優(yōu)質(zhì)商家；f、針對性的營銷推廣。招商執(zhí)行第二階段： (2010.5月上旬-2010.5月中旬)工作安排： 招商工作全面展開，包括外地市場的突圍（武漢品牌連鎖商家，市級以下實力商家），重點主力商家深度洽談，初步明確合作意向；利用龍頭客戶，迅速積累有效、意向商家，并了解意向商家經(jīng)營情況、發(fā)展前景，完成目標(biāo)商家的

33、市場評估。工作重點：a、重點主力商家深度洽談，并明確合作意向；b、了解意向商家并完成評估；c、外地市場的拓展。招商執(zhí)行第三階段： (2010.5月中旬2010.5月下旬)工作安排： 招商核心期，跟進商家意向洽談，促進商家進駐簽約，進行最后招商沖刺。組織好商家簽約和費用繳納工作，同時督促簽約商家進場裝修。物業(yè)管理團隊加大配合力度，完成開業(yè)前的各項準(zhǔn)備工作。工作重點：a、商家的簽約各項細(xì)節(jié)溝通，督促簽約商家進場裝修；b、配合商家進場裝修各項準(zhǔn)備工作。招商執(zhí)行第一階段：(2010.4月上旬)項目現(xiàn)場內(nèi)外的包裝，項目外立面、招商中心；宣傳物料的準(zhǔn)備到位，dm單頁、名片等；時效性廣告投放，信息的告知，包

34、括銀行入駐信息。dm單頁以目標(biāo)客戶點對點發(fā)放為主，階段性廣告投放以高端雜志，報廣發(fā)布招商信息為輔。第二階段：(2010.5月上旬)核心期廣告策略，根據(jù)具體招商情況。推廣執(zhí)行根據(jù)項目定位、規(guī)劃布局，擬訂招商策略及實施方案； 組織、安排招商相關(guān)的在職崗位培訓(xùn)及測評、人員調(diào)整； 根據(jù)市場情況制訂招商策略，并根據(jù)招商情況及時調(diào)整； 收集、整理品牌、商家資料，建立儲備商源庫，并及時更新； 協(xié)助編制招商物料，制訂、提報招商廣告投放計劃、方案； 做好市場調(diào)查，及時掌握競爭對手、重要商家和相關(guān)行業(yè)的信息，并向公司領(lǐng)導(dǎo)反饋；負(fù)責(zé)項目公共區(qū)域及建筑物附添廣告位的規(guī)劃、租賃； 負(fù)責(zé)商戶進場裝修相關(guān)手續(xù)的辦理。部門職

35、責(zé)執(zhí)行策略招商總體策略是招商工作的核心指導(dǎo)思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。我們認(rèn)為要將招商引商的總體策略確定為： 較強經(jīng)濟實力、抗風(fēng)險能力，較強品牌意識，先進經(jīng)營理念保障租金收益；保障物業(yè)的升值；保障物業(yè)品牌形象；保障投資客的收益率；第一年租金第二年租金第三年租金第四年租金第五年租金第十年年租金第十五年租金第二十年租金55555759617591111租金遞增策略方案一：a、第一、二租約年租金不遞增；b、第三租約年開始在原始租金的基礎(chǔ)上，遞增2%；c、第四租約年在第三租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增3%；d、第五租約年在第四租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增4%；且以后租約年保持4%遞增率不變。例如：第一年租金第二年租金第三年租金第四年租金第五年租金第十年年租金第十五年租金第二十年租金55555759617599127租金遞增策略方案二：a、第一、二租約年租金不遞增；b、第三租約年開始在原始租金的基礎(chǔ)上，遞增2%；c、第四租約年在第三租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增3%；d、第五租約年在第四租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增5%；且以后租約年保持5%遞增率不變。例如：租賃價格： 為了促進各類商家的盡快簽約，早日達到本項目的招商目標(biāo)，在保證開發(fā)商基本