無錫城中區(qū)辦公樓商業(yè)旅游市場調(diào)研分析報告34頁

1、一、辦公樓市場調(diào)研寫字樓個案分布狀況寫字樓個案分布狀況 目前市場在售個案未來即將推出個案售寫字樓、商住樓個案售寫字樓、商住樓個案 名稱名稱華仁逸景國際大廈華仁逸景國際大廈文博華邸國際大廈文博華邸國際大廈西西bdbd聯(lián)創(chuàng)大廈聯(lián)創(chuàng)大廈凱燕環(huán)球中心凱燕環(huán)球中心時代杰都時代杰都圖片圖片位置位置無錫市太湖大道近明園西路梁青路北面，東鄰孫蔣路隱秀路與太湖大道交界處往北500米無錫市南長區(qū)永和路18號湖濱路86號（無錫海關(guān)對面）銷售銷售價格價格價格：8500-10000元/價格：7800-11000元/均價：5600元/最高價：8000元/辦公公寓為13000-14000元/均價：4700元/ 最高價：60

2、00元/（毛坯）出租出租行情行情租金：2.22.5元/天暫不出租暫不出租暫不出租暫不出租面積面積單層面積：1650面積：90-146單層面積：約為1000單層面積：874面積64.94-151.58單層面積：2068面積：39.9-132.26物業(yè)物業(yè)管理管理太湖世家物業(yè)管理公司5元/月暫時未定高力國際（顧問）凱賓斯基大飯店5元/月無錫威孚物業(yè)2元/月寫字寫字樓等樓等級級甲級5a寫字樓甲級5a寫字樓甲級5a寫字樓1-22f為五星級凱賓斯基大飯店，22f以上有少量辦公公寓商住兩用樓開盤開盤時間時間2006.42006.9.252006.7206.4.222005.3.1從在售的寫字樓個案我們可以

3、看出辦公產(chǎn)品一般會采用彈性隔間形式出現(xiàn)，以滿足不同業(yè)主的不同需要，通過區(qū)分樓層進行面積的控制，高樓層設(shè)置大面從在售的寫字樓個案我們可以看出辦公產(chǎn)品一般會采用彈性隔間形式出現(xiàn)，以滿足不同業(yè)主的不同需要，通過區(qū)分樓層進行面積的控制，高樓層設(shè)置大面積戶型積戶型, , 低樓層一般設(shè)置小面積戶型低樓層一般設(shè)置小面積戶型; ; 在寫字樓裝修方面，辦公空間內(nèi)部一般不進行裝修，但是公共空間會統(tǒng)一進行精裝修。在寫字樓裝修方面，辦公空間內(nèi)部一般不進行裝修，但是公共空間會統(tǒng)一進行精裝修。在租寫字樓、商住樓個案在租寫字樓、商住樓個案 名名稱稱太湖明珠發(fā)展大廈太湖明珠發(fā)展大廈太湖明珠數(shù)碼大廈太湖明珠數(shù)碼大廈蠡園經(jīng)濟開發(fā)

4、區(qū)蠡園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)星湖名都星湖名都盛世天下盛世天下建工大廈建工大廈鵬程大廈鵬程大廈101101公館公館圖圖片片位位置置蠡園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太湖西大道1890號太湖大道與清揚路交界口太湖大道、隱秀路交界處向北500米蠡園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太湖西大道1890號永樂路與清揚路交叉口湖濱路與孫蔣路交界處蠡溪路與梁溪路交叉口青祁路101號出出租租行行情情1.3元/天1.5元/天0.9-1.1元/天1.1元/天1.3元/天0.75-0.9元/天0.68元/天0.7-0.95元/月寫寫字字樓樓等等級級5a寫字樓5a寫字樓普通寫字樓商住2用樓商住2用樓普通寫字樓商住2用樓商住2用樓物物業(yè)業(yè)管管理理戴德梁行潤德梁4元/月無錫潤

5、德梁行物業(yè)5元/月開發(fā)區(qū)自行管理大樓物業(yè)自行管理2元/月新江南花園物業(yè)2元/月大廈自行管理2元/月康盛物業(yè)1.1元/月安佳物業(yè)1元/月概概況況說說明明出租率70%左右出租率60%左右出租率80%左右出租率70%左右出租率70%左右出租率65%左右出租率80%左右出租率80%以上無錫無錫5a5a智能化辦公樓個案表智能化辦公樓個案表 寫字樓寫字樓華仁逸景華仁逸景文博華邸文博華邸西西bdbd聯(lián)創(chuàng)大廈聯(lián)創(chuàng)大廈圖片圖片位置位置無錫市太湖大道近明園西路梁青路北面，東鄰孫蔣路隱秀路與太湖大道交界處往北500米分布分布蠡園開發(fā)區(qū)商圈范圍內(nèi)蠡園開發(fā)區(qū)商圈范圍內(nèi)蠡園開發(fā)區(qū)商圈范圍內(nèi)價格價格價格：8500-1000

6、0元/價格：7800-11000元/價格：5600-8000元/配套配套1.高檔低輻射low-e中空玻璃，進口大理石地面及花崗巖墻面2.高級名牌潔具3.全自控排風(fēng)系統(tǒng)、大金多聯(lián)體vrv智能冷媒空調(diào)4.600門程控電話、26個/層寬帶接口、5臺otis電梯5.有線衛(wèi)星電視、會議中心設(shè)衛(wèi)星接收器6.120個閉路監(jiān)控點，無監(jiān)控死角，電子巡更系統(tǒng)，無線巡更，2點/層7.煙感、霧感報警器，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)1.公共部分采用星級標(biāo)準(zhǔn)裝飾2.知名品牌潔具及品牌熱水器和部分燈具3.西子奧的斯電梯4.美國斯圖華納多聯(lián)式空調(diào)系統(tǒng)5.24小時巡更安保，12小時環(huán)境保潔服務(wù)6.公共閱覽室、大堂vip客戶接待室、商務(wù)中心

7、、自助洗衣中心7.入戶開門系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、電梯乘坐管理系統(tǒng)、物業(yè)收費管理系統(tǒng)、大廈制定場所消費劃卡管理系統(tǒng)8.電信光纖百兆寬帶9.電話、手機、寬帶信號覆蓋系統(tǒng)及其端口10.自動換風(fēng)、自動泛光照明、智能電梯監(jiān)控系統(tǒng)11.40臺閉路監(jiān)控系統(tǒng)，無監(jiān)控死角12.煙感、霧感報警器，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)1.雙層中空鍍膜low-e玻璃2.全置換式新風(fēng)系統(tǒng)3.日本三菱電梯4.大金中央空調(diào)系統(tǒng)5.百兆光線，寬帶接入6.電話、手機、寬帶信號覆蓋系統(tǒng)及其端口7.閉路監(jiān)控系統(tǒng)，無監(jiān)控死角8.煙感、霧感報警器，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)由上表可看出目前無錫具備5a級智能化辦公樓個案非常少，而且均是新推出個案，在配套規(guī)劃上也可看出

8、并未將5a自動化標(biāo)準(zhǔn)自動化標(biāo)準(zhǔn)樓宇自動化系統(tǒng) (ba) 辦公自動化系統(tǒng)(oa) 信息自動化系統(tǒng)(ca) 消防自動化系統(tǒng)(fa) 保安自動化系統(tǒng)(sa) 真正全面規(guī)劃入產(chǎn)品中。真正全面規(guī)劃入產(chǎn)品中。未來將推出商業(yè)辦公個案地塊狀況未來將推出商業(yè)辦公個案地塊狀況（市區(qū)板塊） 地塊名稱地塊名稱廣南路與錫滬路交叉東北側(cè)地塊廣南路與錫滬路交叉東北側(cè)地塊江海東路與錫滬路交叉東南側(cè)地塊江海東路與錫滬路交叉東南側(cè)地塊廣瑞路西北側(cè)地塊廣瑞路西北側(cè)地塊惠工橋小學(xué)地塊惠工橋小學(xué)地塊竟得單位竟得單位蔣佳爭無錫市崇安區(qū)廣益資產(chǎn)經(jīng)營公司無錫泰吳置業(yè)有限公司無錫市北塘區(qū)舊城改造開發(fā)服務(wù)公司地塊位置地塊位置地塊位于廣南路和錫滬

9、路交叉口東北側(cè)，西為廣南路，北為規(guī)劃道路，南至易初愛蓮，東為杜巷。地塊位于江海東路、錫滬路交叉口東南側(cè)，西為江海東路，北為錫滬路，南至上馬墩三村，東為規(guī)劃26米道路。地塊位于廣瑞路西北側(cè)，西至寶錫大廈，北至江南花苑。地塊位于通惠路與春申路交叉口西南角，東至春申路、西至惠工橋小學(xué)圍墻線、北至通惠橋、南至顧橋河。用地面積用地面積24068.224068.2（3636畝）畝）53963.253963.2（8181畝）畝）3769.43769.4（5.655.65畝）畝）64946494（9.749.74畝）畝）用地性質(zhì)用地性質(zhì)商業(yè)、辦公商業(yè)、辦公商業(yè)、辦公商業(yè)、辦公容積率容積率2.02.01.63.

10、0建筑密度建筑密度40404530綠地率綠地率30302030供地條件供地條件現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀土地價格土地價格2016.75422016.7542萬元（萬元（55.855.8萬萬/ /畝）畝）4521.98024521.9802萬元萬元（55.855.8萬萬/ /畝）畝）850850萬元（萬元（150150萬萬/ /畝畝）24402440萬元（萬元（250.5250.5萬萬/ /畝畝）備備 注注該地塊容積率很低，極有可能將來規(guī)劃成專業(yè)大賣場和少量的辦公出租樓。該地塊容積率很低，極有可能將來規(guī)劃成專業(yè)大賣場和少量的辦公出租樓。現(xiàn)已開工，預(yù)計明年初公開目前正在拆遷一、辦公樓市場調(diào)研地塊名稱地塊名稱

11、延安電影院地塊延安電影院地塊無錫大戲院地塊無錫大戲院地塊清揚路虞灣里清揚路虞灣里繅絲一廠地塊繅絲一廠地塊竟得單位竟得單位無錫市通惠置業(yè)有限公司藍天電腦股份有限公司無錫市南長區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營公司無錫中住投資公司地塊位置地塊位置地塊位于通惠東路惠農(nóng)橋西南側(cè)，南至新北河、顧橋港，北至萬祥弄。地塊位于五愛路與人民路交叉口的西南側(cè)，東至五愛路，北至人民路，南至水溝頭，西與五愛小學(xué)相接。地塊位于清揚路東側(cè)虞灣里地區(qū)，西側(cè)為清揚路，北側(cè)為規(guī)劃清名路，南側(cè)為清揚新村，西側(cè)與翠云新村相連。地塊位于永樂路與金溝橋街交叉口的西北側(cè)。用地面積用地面積74707470（11.211.2畝）畝）10853.710853.7（

12、16.2816.28畝）畝）39086.139086.1（58.6358.63畝）畝）22565.822565.8（33.8533.85畝）畝）用地性質(zhì)用地性質(zhì)商業(yè)、辦公商業(yè)、辦公a塊商業(yè)、辦公；b塊居住a塊商業(yè)、居?。籦塊商業(yè)、辦公容積率容積率3.53.0a3.0，b1.6a3.5，b1.3建筑密度建筑密度3535a45，b28a25，b35綠地率綠地率5035a20b35a50b25供地條件供地條件地上建構(gòu)筑物拆成自然平整地上建構(gòu)筑物拆成自然平整現(xiàn)狀現(xiàn)狀土地價格土地價格70607060萬元（萬元（629629萬萬/ /畝）畝）84708470萬元（萬元（520520萬萬/ /畝）畝）715

13、07150萬元（萬元（121.95121.95萬萬/ /畝）畝）51805180萬元（萬元（153153萬萬/ /畝）畝）備備 注注還未開始拆遷目前項目已開始挖基，預(yù)計售價不低于6000元/目前項目已開始挖基未來將推出商業(yè)辦公個案地塊狀況未來將推出商業(yè)辦公個案地塊狀況（市區(qū)板塊） 二二、無錫市中心大型商場概況無錫市中心大型商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況二、商業(yè)市場調(diào)研無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨

14、商場概況二、商業(yè)市場調(diào)研無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況無錫市中心大型百貨商場概況 三、旅游市場調(diào)研 無錫對中國來說是一個著名的旅游城市，每年旅游人口達無錫對中國來說是一個著名的旅游城市，每年旅游人口達 20002000多萬人次。多萬人次。隨著經(jīng)濟發(fā)展的不斷提速,無錫的旅游產(chǎn)業(yè)也在持續(xù)擴大，人們對休閑文化的需求更是與日俱增，生態(tài)旅游、休閑度假成了 21世紀(jì)旅游新熱點，越來越被現(xiàn)代人所推崇。2005年共接待旅游、參觀、訪問及從事各項活動的海外游客6

15、5.87萬人次，增長22.1；接待國內(nèi)旅游者2637.5萬人次，增長19.8。旅游總收入達301.6億元，增長31.3 ，其中國際旅游外匯收入2.63億美元 。全市擁有年接待游客10萬人以上的景區(qū)26個， 國家4a級景區(qū)7家3a級景區(qū)6家，2a級景區(qū)8家。年末全市星級賓館已達72家，其中五星級賓館4家，四星級賓館17家。航航 空：空：無錫機場距市中心20公里。距上海虹橋機場120公里。距南京碌口國際機場180公里。公公 路：路：滬寧高速公路約90分鐘可以進入上海市區(qū)，312國道橫貫無錫全境。國家正在規(guī)劃的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條 高速公路，其交會點正在無錫市。鐵鐵 路：路：滬寧

16、線與全國鐵路聯(lián)網(wǎng)直通，而正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無錫交通提供便捷的條件。 以上數(shù)據(jù)來自無錫統(tǒng)計局三、旅游市場調(diào)研以上數(shù)據(jù)來自無錫統(tǒng)計局三、旅游市場調(diào)研(單位:人)以上數(shù)據(jù)來自無錫統(tǒng)計局三、旅游市場調(diào)研以上數(shù)據(jù)來自無錫統(tǒng)計局三、旅游市場調(diào)研三、旅游市場調(diào)研以上數(shù)據(jù)來自無錫山水城旅游局無錫是中國活力四射的新經(jīng)濟中心、中國15個經(jīng)濟中心城市之一、中國綜合實力五十強城市之一、中國投資環(huán)境四十優(yōu)城市之一 、1999年gdp全國大中城市第十位 、2004年城市居民可支配收入江蘇省第二位 、中國十大旅游勝地之一。以上數(shù)據(jù)來自無錫統(tǒng)計局三、旅游市場調(diào)研無錫市中心商圈匯聚無錫最旺的人氣、財氣、商氣，是市民購

17、物、休閑、娛樂的匯集區(qū)；是商家掘金的黃金寶地。他的繁華程度折射出城市的經(jīng)濟狀況。 市中心商圈已經(jīng)形成了以中山路為紐帶，人民中路為兩翼的商業(yè)集中營。并已經(jīng)形成了多條商業(yè)特色街，如：中山路是集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性商業(yè)街；縣前街是以電腦專賣、數(shù)碼產(chǎn)品、音像文化用品、學(xué)校等構(gòu)成的文化商業(yè)街；健康路是服飾一條街；后西溪是服飾、布料一條街；而人民路是餐飲、休閑娛樂的好去處；復(fù)興路是手機行業(yè)集中地。 路段路段崇寧路起止地點起止地點中山路至解放東路段面積面積20-80居多，最小11租金租金2.2-8.7元/天主要經(jīng)營主要經(jīng)營業(yè)態(tài)和商家業(yè)態(tài)和商家服飾：vision服飾、艾萊伊、比其、鄂爾多斯羊絨衫、新

18、思雅內(nèi)衣、玖姿、紫均坊外貿(mào)服飾、采軒、秀風(fēng)、成品衣柜、st、集采軒等餐飲：老三鳳橋慎馀肉莊、無錫烤鴨館、千尊比薩、東方海港大酒樓、天地一家、布衣侯粥道館、餃子館、四川滋味館、三鳳酒家等其他：大富豪ktv、美容美發(fā)店、政府機關(guān)單位、學(xué)校、賓館、花店、太平洋保險公司、干洗店、足浴、化妝品、婚紗攝影等店鋪所店鋪所在樓層在樓層一層：沿街商鋪； 二層：餐飲、美容美發(fā)、足浴等；三層：沒有商鋪； 四層：避風(fēng)塘。商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)以服飾、餐飲、休閑娛樂為主，有較高檔次和品位路段路段后西溪起止地點起止地點中山路鴻運大酒店至解放西路面積面積15-60居多租金租金1.3-6.8元/天主要經(jīng)營主要經(jīng)營業(yè)態(tài)和商家業(yè)態(tài)和商

19、家服飾：牛仔服飾專營、香雪兒、銅鑼灣名品、千色店、一龍牛仔超市、天潤服飾、新一代服飾、男士精品專賣、鞋帽服裝市場等餐飲：鴻運大酒店、貝薩意式餐廳、三皇家常菜館、阿興酸辣湯、川椒火鍋城、西部牛仔啤酒牛扒城、麗都飯店、路燈飯店、錫都飯店、7+7快餐等其他：美容美發(fā)、皮具、小飾品、學(xué)校、政府單位、布藝店、東方電器等商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)以服飾、飾品為主，與健康路共同打造服飾街路段路段健康路起止地點起止地點無錫圖書中心新華書店至解放南路段面積面積20-40居多租金租金1.3-6.4元/天主要經(jīng)營主要經(jīng)營業(yè)態(tài)和商家業(yè)態(tài)和商家服飾：新感覺男裝、迪美服飾廣場、四季鞋帽服裝市場、熱點服飾、李寧、黑與白、卡哇伊、淺草

20、屋、百伊禾、新概念服飾、豪錦服飾等餐飲：豪客來、上島咖啡、潔豐飲食店、熙盛源、西北一家人、花之源酒家其他：金融機構(gòu)、證券公司、化妝品、通訊、小飾品、保險公司、事業(yè)單位等商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)中低檔服飾一條街，以女裝居多路段路段人民中路起止地點起止地點東林廣場至解放西路段面積面積20-400租金租金4.1-13.6元/天主要經(jīng)營主要經(jīng)營業(yè)態(tài)和商家業(yè)態(tài)和商家餐飲：蔡家食譜、老圖們燒烤、焦葉餐廳、豪客來、kfc、新香江城酒店、建都飯店、大榮飯店、7+7快餐、傣妹麻辣涮、五味米線、亞馬遜拉丁餐廳等服飾：龍壁休閑服飾、時尚女人、男士天地、熱帶風(fēng)暴名品服飾、fun、蟬之云內(nèi)衣、舒爾牛仔、杰克丹頓、維爾曼、意丹奴、金陽光服飾大賣場等大賣場：百盛購物廣場、大洋百貨、蘇寧電器、永樂電器、國脈手機、商業(yè)大廈、新世界百貨娛樂、休閑：崇安寺步行街、