重慶釣魚嘴公租房項(xiàng)目市場(chǎng)研究及產(chǎn)品規(guī)劃建議

1、重慶緯聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司2011年4月【釣魚嘴公租房項(xiàng)目】 市場(chǎng)研究及產(chǎn)品規(guī)劃建議內(nèi)容綱要 contents一、項(xiàng)目環(huán)境分析二、項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位項(xiàng)目環(huán)境分析大渡口區(qū)地處重慶市主城區(qū)西南部，瀕臨長(zhǎng)江，東臨巴南，南接江津，西北面與九龍坡接壤。是重慶市主城區(qū)12個(gè)中心組團(tuán)之一，是全部納入重慶市規(guī)劃的600平方公里主城核心區(qū)內(nèi)的兩個(gè)區(qū)之一，致力打造重慶主城的“生態(tài)和諧宜居區(qū)、文化休閑功能區(qū)、現(xiàn)代物流發(fā)展區(qū)、新型工業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)”。項(xiàng)目區(qū)域分析本項(xiàng)目大渡口區(qū)重慶城市副中心項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃發(fā)展六個(gè)“加快”加快建橋a區(qū)拓展升級(jí)，打造總部經(jīng)濟(jì)集聚地。加快商圈擴(kuò)容提質(zhì)，打造現(xiàn)代商貿(mào)中心。加快重鋼片區(qū)改造

2、開發(fā)，打造濱江商務(wù)居住區(qū)。加快西城大道西側(cè)板塊建設(shè)，打造生態(tài)宜居聚居區(qū)。加快釣魚嘴半島開發(fā)，打造會(huì)議論壇中心。加快跳磴新區(qū)開發(fā)，打造高新技術(shù)和電子信息產(chǎn)業(yè)基地。項(xiàng)目環(huán)境分析大渡口區(qū)“十二五”規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目位于重慶市大渡口區(qū)西南部八橋鎮(zhèn)公民村，距離大渡口區(qū)中心直線距離約5公里。位于陳庹路西側(cè)、福茄路北側(cè)。項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目環(huán)境分析本項(xiàng)目123片區(qū)：大渡口區(qū)行政、商業(yè)、文化娛樂中心和居住區(qū)。124片區(qū)：新興產(chǎn)業(yè)基地，兼有居住、商業(yè)服務(wù)等功能。125片區(qū)：濱江文化旅游經(jīng)濟(jì)帶。126片區(qū)：新興工業(yè)拓展區(qū)。127片區(qū)：大渡口郊野公園，四山管制區(qū)。本項(xiàng)目項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目位于

3、大渡口區(qū)生態(tài)居住功能區(qū)，毗鄰總部經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，在項(xiàng)目右下方還有規(guī)劃中的體育文化公園。體育文化公園本項(xiàng)目項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目屬性分析周邊土地交易情況1.項(xiàng)目處于大渡口區(qū)宗地j分區(qū)，毗鄰項(xiàng)目的多是規(guī)劃為二類居住類用地的宗地k分區(qū)。2.查閱近兩年內(nèi)的大渡口區(qū)k分區(qū)和j分區(qū)的土地交易情況，可知，項(xiàng)目周邊土地大多未掛牌交易，換言之，周邊土地在未來的58年內(nèi)還處于開發(fā)培育期。項(xiàng)目環(huán)境分析本項(xiàng)目周邊道路狀況：陳庹路、福茄路連接項(xiàng)目至大渡口區(qū)中心區(qū)域鳳祥路貫穿本項(xiàng)目所處的公民村項(xiàng)目屬性分析交通配套狀況輕軌站點(diǎn)盡管項(xiàng)目目前所處區(qū)域暫無公交，交通不便；但隨著未來輕軌的建設(shè)及區(qū)域內(nèi)道路的優(yōu)化，項(xiàng)目與外界的通達(dá)性將會(huì)大大增

4、強(qiáng)，為項(xiàng)目商業(yè)對(duì)外輻射能力提升提供了條件；項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目屬性分析輻射區(qū)域及人群架構(gòu)項(xiàng)目3公里輻射范圍內(nèi)：1.八橋鎮(zhèn)現(xiàn)有常住居民4.8萬人。2.項(xiàng)目1.9萬戶公租房居住者，約5萬人常住居民。3.在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)，建橋工業(yè)園a、b區(qū)的產(chǎn)業(yè)工人約35萬人。結(jié)論：項(xiàng)目目前的商業(yè)常住消費(fèi)人群在1015萬人左右公租房居居住者公民村小型企業(yè)工業(yè)園企業(yè)單位及產(chǎn)業(yè)工人未來居住組團(tuán)常駐人群1.據(jù)土地交易統(tǒng)計(jì)，近兩年周邊已掛牌交易土地為k分區(qū)k19-3/02號(hào)宗地與組團(tuán)kj分區(qū)ddk-3號(hào)宗地。2.其中k19-3/02號(hào)宗地為二類居住、商業(yè)金融業(yè)、文化娛樂， kj分區(qū)ddk-3號(hào)宗地為加油站用地。3.因此3

5、-5年內(nèi)消費(fèi)客群主要為：公租房居住者、產(chǎn)業(yè)工人、商務(wù)人士及現(xiàn)居住者。4.初步估算，未來3-5年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)各階層消費(fèi)群體總數(shù)接近10-15萬人。項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目屬性分析消費(fèi)客群l公租房居住者、工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人隨著公租房申請(qǐng)條件的放寬，公租房居住者的消費(fèi)能力將比以往有所提升；以年輕人群為主的公租房居住者及產(chǎn)業(yè)工人對(duì)于大眾化的餐飲、娛樂、時(shí)尚零售商品有較大的消費(fèi)需求；l未來居住組團(tuán)的常駐人群隨著周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，未來中等收入的家庭將會(huì)聚集于該區(qū)域；滿足與家庭生活相關(guān)的中等檔次商家，將會(huì)成為吸引該類人群的主要因素；l周邊中小企業(yè)及工業(yè)園企業(yè)周邊聚集的中小企業(yè)及工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的日常商務(wù)活動(dòng)，將會(huì)帶來

6、部分中高檔消費(fèi)；項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目屬性分析客群消費(fèi)特點(diǎn)項(xiàng)目環(huán)境分析l本項(xiàng)目本項(xiàng)目1.9萬戶公租房居住者，約萬戶公租房居住者，約5萬人的常駐消費(fèi)群體，為項(xiàng)目商業(yè)提供有力支撐；萬人的常駐消費(fèi)群體，為項(xiàng)目商業(yè)提供有力支撐；l公民村已成為市級(jí)小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，陸續(xù)涌入的中小企業(yè)將帶動(dòng)區(qū)域的消費(fèi)需求增長(zhǎng)；公民村已成為市級(jí)小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，陸續(xù)涌入的中小企業(yè)將帶動(dòng)區(qū)域的消費(fèi)需求增長(zhǎng)；l項(xiàng)目距建橋工業(yè)園項(xiàng)目距建橋工業(yè)園ab區(qū)距離不超過區(qū)距離不超過1.5公里，大量產(chǎn)業(yè)工人的消費(fèi)需求可在本項(xiàng)目得到釋放；公里，大量產(chǎn)業(yè)工人的消費(fèi)需求可在本項(xiàng)目得到釋放；l項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃為未來居住組團(tuán)，不斷開發(fā)建設(shè)的商品房居住者將提升整

7、個(gè)區(qū)域的商業(yè)檔次；項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃為未來居住組團(tuán)，不斷開發(fā)建設(shè)的商品房居住者將提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)檔次；l本項(xiàng)目規(guī)劃成為未來居住組團(tuán)中心，其商業(yè)具備向周邊輻射影響力的基礎(chǔ)；本項(xiàng)目規(guī)劃成為未來居住組團(tuán)中心，其商業(yè)具備向周邊輻射影響力的基礎(chǔ)；未來發(fā)展內(nèi)容綱要 contents一、項(xiàng)目屬性分析二、項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積48.87公頃總建筑面積125.9萬平方米地上建筑面積110.4萬平方米地下建筑面積15.5萬平方米住宅93.4萬平方米商業(yè)14.2萬平方米幼兒園及其他配套2.6平方米項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位地塊內(nèi)及周邊是大片丘陵地帶，屬構(gòu)造剝蝕淺丘地貌。整個(gè)地

8、塊最高標(biāo)高290.6米，最低點(diǎn)標(biāo)高207.8米，高差大。地塊內(nèi)部上下起伏，最大坡度達(dá)7.8%。項(xiàng)目宗地地形復(fù)雜的地形條件，為項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃增加了難度；項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位項(xiàng)目定位依據(jù)消費(fèi)需求是商業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)動(dòng)力，應(yīng)兼顧公租房消費(fèi)者、產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者以及原住居民的消費(fèi)特征。商業(yè)是城市空間及功能節(jié)點(diǎn)，其開發(fā)要放在城市時(shí)空發(fā)展背景之下，本項(xiàng)目商業(yè)位置確定本區(qū)域中心位置，商業(yè)地位高。目前區(qū)域商業(yè)尚未形成統(tǒng)一整體，應(yīng)建立區(qū)域商業(yè)形象標(biāo)桿，使商業(yè)價(jià)值最大化。目前不同的消費(fèi)群體消費(fèi)水平參差不齊，難以形成客戶多次消費(fèi)，難以吸引人流長(zhǎng)時(shí)間駐留，設(shè)置多種業(yè)態(tài)組合，以滿足各種檔次需求。一、消費(fèi)結(jié)構(gòu)二、商業(yè)地位三、商業(yè)價(jià)值

9、四、業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位分類設(shè)置地域功能設(shè)置服務(wù)對(duì)象服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種超區(qū)域商業(yè)中心城市規(guī)劃的中心商業(yè)；歷史形成的商業(yè)集聚地購(gòu)物、文化娛樂休閑、旅游并金融、商務(wù)結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本地消費(fèi)30萬平米大型百貨設(shè)置、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲區(qū)域級(jí)商業(yè)中心居民聚集區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購(gòu)物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費(fèi)者15-20萬10萬平米超市、百貨店、專賣店、文化娛樂、餐飲社區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?萬2.5萬平米超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場(chǎng)、餐飲項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位項(xiàng)目定位依據(jù)本項(xiàng)目前期打造為滿足周邊

10、常住居民生活配套的社區(qū)商業(yè)，未來居住區(qū)域形成過程中，將本項(xiàng)目商業(yè)版塊逐漸完善成大社區(qū)商業(yè)中心高差較大，縱向落差18m，橫向落差8m，號(hào)地塊成丘陵?duì)?，高差較大，考慮為社區(qū)商業(yè)街，前期開發(fā)。 號(hào)地塊較平，考慮為購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂中心，后期開發(fā)，與社區(qū)商業(yè)街形成大社區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位項(xiàng)目定位依據(jù)本項(xiàng)目所處區(qū)域未來將成為居住組團(tuán)中心，但目前該區(qū)域尚處于開發(fā)培育期，商業(yè)版塊應(yīng)考慮分階段發(fā)展；項(xiàng)目商業(yè)整體定位應(yīng)具備一定前瞻性，在滿足社區(qū)配套的基礎(chǔ)上打造大社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的初判本項(xiàng)目目前應(yīng)打造為滿足周邊常住居民生活配套的社區(qū)商業(yè)未來居住區(qū)域形成過程中，將本項(xiàng)目商業(yè)版塊逐漸完善成大

11、社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位 據(jù)土地交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目周邊宗地近兩年僅兩項(xiàng)掛牌交易記錄，處于開發(fā)培育期，目前消費(fèi)人群主要為公租房居住者、工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人及周邊中小企業(yè)商務(wù)人士，因此本項(xiàng)目前期規(guī)劃為社區(qū)商業(yè)；待后期周邊住宅用地開始規(guī)劃開發(fā)后，本項(xiàng)目逐步形成大社區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目定位社區(qū)商業(yè)大社區(qū)商業(yè)中心逐步轉(zhuǎn)向逐步轉(zhuǎn)向項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位功能定位滿足社區(qū)居住者的基本生活需求為主，包含日常購(gòu)物、餐飲、生活服務(wù)、美容美發(fā)、醫(yī)藥衛(wèi)生、運(yùn)動(dòng)健身、教育等功能的復(fù)合型社區(qū)商業(yè)街。社區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位功能定位大社區(qū)商業(yè)中心以集中式生活中心及主題商業(yè)為主；滿足區(qū)域常駐人

12、群生活購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑及商務(wù)活動(dòng)需求。區(qū)域新地標(biāo)高品質(zhì)住宅區(qū)多功能文化中心區(qū)域生活消費(fèi)高地時(shí)尚生活體驗(yàn)地周邊商務(wù)消費(fèi)目的地形象定位項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位社區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位商家業(yè)態(tài)組合符合公租房居住者消費(fèi)水平及習(xí)慣的大眾檔次商家社區(qū)服務(wù)、美容美發(fā)、煙酒店、西點(diǎn)屋、便利店、社區(qū)零售、嬰幼兒用品、社區(qū)餐飲、藥房、音像店等社區(qū)商業(yè)用地高差較大，并成丘陵?duì)?，為?jié)省開發(fā)成本，社區(qū)商業(yè)用地高差較大，并成丘陵?duì)?，為?jié)省開發(fā)成本，并達(dá)到社區(qū)商業(yè)效果，考慮成緩行并達(dá)到社區(qū)商業(yè)效果，考慮成緩行u型商業(yè)街，并中部、型商業(yè)街，并中部、尾部分點(diǎn)設(shè)置入口尾部分點(diǎn)設(shè)置入口，形成商業(yè)節(jié)點(diǎn)。，形成商業(yè)節(jié)點(diǎn)。

13、緩行緩行u型商業(yè)街開型商業(yè)街開發(fā)成本低，并無障礙性，步行、車行均可，臨街商鋪也發(fā)成本低，并無障礙性，步行、車行均可，臨街商鋪也便于銷售。便于銷售。社區(qū)商業(yè)街建筑形態(tài)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位參數(shù)配置需求開間小型商鋪單店開間約4-5米中型商鋪單店開間約8-10進(jìn)深商鋪進(jìn)深約12-15米面積分割小型商鋪面積控制在40-60平米；適用于煙酒店、西點(diǎn)屋、便利店、社區(qū)零售、嬰幼兒用品、五金店、水果店等業(yè)態(tài)中型商鋪面積控制在80-100平米；適用于時(shí)尚服飾、社區(qū)餐飲、藥房、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)既滿足商家的經(jīng)營(yíng)需求，又容易得到投資者的接受層高首層層高為5.1米柱距柱距保持在7-8米基礎(chǔ)配置滿足生活配套及社區(qū)商家的經(jīng)營(yíng)

14、需求；預(yù)留空調(diào)機(jī)位；中型商鋪考慮煙道、燃?xì)饧吧舷滤艿涝O(shè)置；項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)商鋪商鋪類型分布區(qū)域適宜業(yè)態(tài)底層商鋪社區(qū)內(nèi)部主道路兩側(cè)社區(qū)服務(wù)、美容美發(fā)、煙酒店、西點(diǎn)屋、便利店、社區(qū)零售、嬰幼兒用品、社區(qū)餐飲、藥房、音像店等二層商鋪 特色餐飲、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、茶樓、美容spa 社區(qū)商業(yè)商鋪商業(yè)功能：滿足社區(qū)內(nèi)部常駐居民的基本生活需求商戶類型：基本生活配套及服務(wù)類商家項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位社區(qū)商業(yè)街大社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位商家業(yè)態(tài)組合具有較強(qiáng)對(duì)外輻射能力及良好形象的品牌商家u大型超市u社區(qū)院線u時(shí)尚潮流服飾u特色餐飲u主題餐飲u連鎖快餐u休閑娛樂u小型商務(wù)酒店大社區(qū)商業(yè)

15、中心用地大社區(qū)商業(yè)中心用地較為平整，以獨(dú)棟商業(yè)為主較為平整，以獨(dú)棟商業(yè)為主，形成集大型超市、社區(qū)院線、時(shí)尚潮流服飾、特色形成集大型超市、社區(qū)院線、時(shí)尚潮流服飾、特色餐飲、主題餐飲、連鎖快餐、休閑娛樂、小型商務(wù)餐飲、主題餐飲、連鎖快餐、休閑娛樂、小型商務(wù)酒店為一體的大社區(qū)商業(yè)中心。酒店為一體的大社區(qū)商業(yè)中心。大社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位建筑形態(tài)大社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位主題商業(yè)商鋪參數(shù)配置需求開間小型商鋪單店開間約4-5米；中型商鋪單店開間約10-12米；進(jìn)深小型商鋪進(jìn)深約10-12米中型商鋪進(jìn)深約15-18米；面積分割小型商鋪面積控制在40-60平米；適用于時(shí)尚服飾、精品零售

16、等商家中型商鋪面積控制在100-200平米；適用于特色餐飲、品牌服飾、酒吧等商家既滿足商家的經(jīng)營(yíng)需求，又容易得到投資者的接受層高首層層高為5.1米柱距柱距保持在7-8米基礎(chǔ)配置滿足生活配套及社區(qū)商家的經(jīng)營(yíng)需求；預(yù)留空調(diào)機(jī)位；中型商鋪考慮煙道、燃?xì)饧吧舷滤艿涝O(shè)置；大社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位主題商業(yè)商鋪商鋪類型分布區(qū)域適宜業(yè)態(tài)底層沿街排布服裝、皮具、鞋類、飾品、特色餐飲、連鎖快餐、小吃二層 特色餐飲、主題餐飲、茶樓等三層足浴、電玩城、酒吧四層商務(wù)酒店、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)商業(yè)功能：以滿足居住組團(tuán)生活需求為主商戶類型：以零售、特色餐飲、娛樂為主；參數(shù)配置需求開間底層單店開間約20-25米進(jìn)深進(jìn)深約16-20米面積分割單層商鋪面積約800-1000平米；每棟分割面積約2000-3000平米；可根據(jù)商家的需求在橫向或縱向組合成面積更大的商鋪，滿足大型商家的經(jīng)營(yíng)要求；層高首層層高為5.1米，2層層高為4.2米柱距柱距保持在7-8米基礎(chǔ)配置需滿足餐飲、娛樂、休閑商家的經(jīng)營(yíng)要求；考慮水、電、燃?xì)獾慕尤耄约芭盼酃艿?、煙道的預(yù)留；預(yù)留空調(diào)機(jī)位大社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及定位獨(dú)棟式商