西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略

1、經(jīng)典資訊交流qq:524556988市場定位及開發(fā)策略市場定位及開發(fā)策略經(jīng)典資訊交流qq:524556988經(jīng)典資訊交流qq:524556988竹園企業(yè)加入竹園企業(yè)加入西安房地產(chǎn)主流戰(zhàn)場西安房地產(chǎn)主流戰(zhàn)場經(jīng)典資訊交流qq:524556988開宗明義開宗明義 此次非常榮幸能夠接受貴司的委托，在前期市場研究的基礎上對本項目的開發(fā)作以下思考。 本次溝通的目的是在前期掌握的市場結(jié)論的基礎上，通過正反思維和多重聚焦方式進行產(chǎn)品定位，并勾勒出產(chǎn)品規(guī)劃設計的基本方向，進而研討項目規(guī)劃設計的創(chuàng)新之路，通過對項目總體結(jié)構(gòu)的溝通，達到共識，為項目成功運營鋪平道路。經(jīng)典資訊交流qq:524556988報告導視宏觀及

2、區(qū)域市場研判結(jié)論項目地塊分析項目定位方向探索項目定位系統(tǒng)投資概算產(chǎn)品規(guī)劃及配套建議開發(fā)策略經(jīng)典資訊交流qq:524556988經(jīng)典資訊交流qq:524556988一、整體定位一、整體定位 1 1整體定位：現(xiàn)代中式人文雅居整體定位：現(xiàn)代中式人文雅居 2 2客戶定位客戶定位 高新及電子城白領、經(jīng)商人士、大學教師、周邊置業(yè)人群、其他人士高新及電子城白領、經(jīng)商人士、大學教師、周邊置業(yè)人群、其他人士 3 3客戶核心形象：客戶核心形象： 喜好中式傳統(tǒng)文化的才俊雅仕喜好中式傳統(tǒng)文化的才俊雅仕 4 4產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位： 新中式風格多層洋房新中式風格多層洋房+ +中高層建筑中高層建筑 5 5價格定位：價格定位

3、： 電梯多層參考價格電梯多層參考價格 38503850元元/ / 中高層中高層參考價格參考價格 35003500元元/ / 6 6戶型面積：戶型面積： 兩室兩室80-10080-100，三室，三室110-135110-135左右左右 7 7戶型配比：戶型配比： 兩室兩室6565 三室三室2828 其他其他 7 7二、開發(fā)策略二、開發(fā)策略 品牌先行品牌先行 連續(xù)樣板連續(xù)樣板 商業(yè)聚氣商業(yè)聚氣主要結(jié)論經(jīng)典資訊交流qq:524556988宏觀及區(qū)域市場研判結(jié)論宏觀及區(qū)域市場研判結(jié)論part onepart one經(jīng)典資訊交流qq:524556988 宏觀市場研究結(jié)論宏觀市場研究結(jié)論經(jīng)過宏觀及區(qū)域市場

4、研究報告分析，我們可以看出整體市場及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)：1、宏觀經(jīng)濟形勢向好，西安近年來的經(jīng)濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；2、西安房地產(chǎn)業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn) 步上升的態(tài)勢已成定局，西安房地產(chǎn)泡沫甚微，整體市場新出項目多遵循國六條；3、西安市經(jīng)濟中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)、商業(yè)中心和西高新新興產(chǎn)業(yè)中心為主要分布，并以西高新為主 要發(fā)展方向；城東、西是兩個以國有大型企業(yè)為主的區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展水平相對前二區(qū)域較低；城 北為相對最不發(fā)達的區(qū)域，政府北遷和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的拉動作用才剛剛體現(xiàn)出來；4、西安房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和高新區(qū)為中心，由高

5、向低向外擴散的分布特點；主要項 目密集分布在二環(huán)一線兩側(cè)及高新區(qū)新區(qū)；從西安市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看， 以城中、高新區(qū)平均價格較高，城西、城東次之，城北最低；5、西安高端市場從前期點式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊為：曲江（低密度住 宅），西高新三環(huán)周邊（高層高端住宅），秦嶺北麓（別墅）；經(jīng)典資訊交流qq:524556988 宏觀市場研究結(jié)論宏觀市場研究結(jié)論6、西安市人口分布以城中、二環(huán)、城南及高新區(qū)最為稠密，且購買力較強；城東、西次之，購買力 亦相對不如；限于西安市交通狀況及經(jīng)濟發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。7、雖然大量外地開發(fā)商進入西安整體帶動了西安房地產(chǎn)

6、的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房 地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。8、區(qū)域市場供應以主流三房及以上戶型為主。兩房供應量少，整體市場在國六條調(diào)控下兩房比例會 有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶 型產(chǎn)品將占市場供應的絕對主流。 9、擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過130平方以上的銷售看好； 相反，在配套不成熟、環(huán)境較差的小型社區(qū)內(nèi)，大戶型反而滯銷。 10、各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用型戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的 項目更易銷售。11、多層產(chǎn)品購買成本低、使用成本低、居住舒適度

7、高等因素促成其高性價比，市場認可度較高。 12、中式、新中式風格逐漸受到市場認可。13、在售項目中先行兌現(xiàn)樣板景觀的，在同檔次產(chǎn)品中更容易被市場追捧。經(jīng)典資訊交流qq:524556988項目地塊分析項目地塊分析part twopart two經(jīng)典資訊交流qq:524556988一、地塊位置一、地塊位置 本項目地塊位于西萬路，與高新國際中學一路之隔。南側(cè)緊鄰五龍汽車管理所。 西萬路西側(cè)住宅項目較多，且多為大型居住社區(qū)，除綠地、和黃外均為中端產(chǎn)品，配套設施較為成熟；東側(cè)除現(xiàn)有翟家堡外無其他住宅。 經(jīng)典資訊交流qq:524556988二、地塊現(xiàn)狀二、地塊現(xiàn)狀 項目占地101.058畝，除去綠化帶與代

8、征路建設用地81.329畝。地塊平整，西側(cè)圍墻廣告牌搭建完畢，南側(cè)規(guī)劃路正在施工中。經(jīng)典資訊交流qq:524556988三、周邊配套三、周邊配套 項目地塊周邊交通路網(wǎng)發(fā)達；與高新國際中學雖然一路之隔，但由于行政區(qū)域不屬于高新區(qū)所以能否在高新就學需要落實；生活配套嚴重不足，只有紫薇田園都市內(nèi)部有中型、小型餐飲以及小型超市。經(jīng)典資訊交流qq:524556988 大學城、長安設區(qū)、高新新建區(qū)等三大動力拉動區(qū)域發(fā)展，但區(qū)域發(fā)展成熟有待時日。地塊未來區(qū)域發(fā)展前景明朗，但目前生活配套欠缺，居家不便。根據(jù)最新規(guī)劃，地塊南側(cè)韋郭路沿線、和黃地塊西萬路沿線未來規(guī)劃為市級商業(yè)副中心；項目地塊東側(cè)規(guī)劃為城市水景公園

9、，南側(cè)規(guī)劃有大片帶狀綠地，區(qū)域未來將是個極具居住價值的高品質(zhì)生活片區(qū)。四、區(qū)域發(fā)展前景四、區(qū)域發(fā)展前景經(jīng)典資訊交流qq:524556988 未來規(guī)劃有兩條地鐵線將通過本項目地塊附近，交通的便捷必然帶動區(qū)域發(fā)展。項目地塊經(jīng)典資訊交流qq:524556988五、地塊五、地塊swotswot分析分析1. s1. s優(yōu)勢優(yōu)勢1、地塊位于高新新區(qū)、長安科技產(chǎn)業(yè)園、大學城、電子城四大板塊之間，未來前景看好。2、地塊方正平整，交通動線順暢，公交路線發(fā)達。3、未來規(guī)劃有兩條地鐵線通過地塊附近，交通便捷必定帶動區(qū)域發(fā)展與繁榮。4、周邊住宅市場初具規(guī)模，泛南郊居住圈生態(tài)環(huán)境、居住氛圍俱佳。5、竹園企業(yè)長期誠信品牌

10、深入人心。6、緊鄰機動車交易市場，存在很大商機。 2. w 2. w劣勢劣勢1、地塊不屬于高新區(qū)，不享受高新區(qū)待遇，失去教育優(yōu)勢。 。2、項目東側(cè)緊鄰農(nóng)村，臟亂差的現(xiàn)狀嚴重影響項目今后的品質(zhì)塑造.3、發(fā)展商首次涉足房地產(chǎn)行業(yè)，社會資源和開發(fā)經(jīng)驗欠缺。4、地塊目前無市政供熱和天然氣管網(wǎng)，若此問題不能解決，導致后期成本大大增加。 5、項目臨近快速干道，難以避免噪音、尾氣污染。經(jīng)典資訊交流qq:524556988五、地塊五、地塊swotswot分析分析 3. o 3. o機會機會1、大學城建設、長安科技園創(chuàng)立、長安設區(qū)三大動力推進長安西區(qū)發(fā)展，整體行業(yè)前景看 好，綠地、和黃等知名企業(yè)進駐高新帶動住宅

11、市場整體走高。2、區(qū)域內(nèi)中端高品質(zhì)化社區(qū)稀缺。3、市場供不應求，精致小房型需求得不到滿足，功能、精致型住宅存在巨大空缺。4、紫薇田園都市入住率逐年提高，區(qū)域生活配套開始逐步完善。5、城市規(guī)劃將地塊區(qū)域規(guī)劃為市級商業(yè)副中心，保證生活便利性。6、未來將有兩條地鐵線經(jīng)過本項目區(qū)域，升值潛力巨大。4. t4. t威脅威脅 1、區(qū)域市場低、中、高產(chǎn)品齊全，客戶分流嚴重。 2、在區(qū)域市場競爭項目眾多的市場環(huán)境下，產(chǎn)品塑造面臨巨大風險。 3、區(qū)域市場大開發(fā)商、大項目，品牌優(yōu)勢極具競爭力，“前有追兵、后又堵截”未來競爭壓力巨大。 4、宏觀調(diào)控的負面影響短期內(nèi)難以消除，消費者購買更加理性。經(jīng)典資訊交流qq:52

12、4556988硬件熟硬件熟, ,軟件不熟軟件不熟形式熟形式熟, ,實質(zhì)不熟實質(zhì)不熟長期熟長期熟, ,短期不熟短期不熟政府熟政府熟, ,民間不熟民間不熟1、位居城市邊緣，雖然開發(fā)項目較多，但熱點形成尚需時日。2、地理位置優(yōu)越，具備進行區(qū)域商業(yè)中心開發(fā)的巨大潛質(zhì)。3、項目的市場開發(fā)方向首選高新區(qū)。4、地塊的優(yōu)勢與劣勢并存，機遇與挑戰(zhàn)同在。六、地塊現(xiàn)狀研判六、地塊現(xiàn)狀研判經(jīng)典資訊交流qq:524556988項目定位方向探索項目定位方向探索part threepart three經(jīng)典資訊交流qq:524556988 市場結(jié)論分析市場結(jié)論分析1、區(qū)域市場供應以主流三房及以上戶型為主。兩房供應量少，整體市

13、場在國六條調(diào) 控下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來 一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶 型產(chǎn)品將占市場供應的絕對主流。 2、擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過130平方以 上的銷售看好；相反，在配套不成熟、環(huán)境較差的小型社區(qū)內(nèi)，大戶型反而滯 銷。 3、各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用型戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特 有產(chǎn)品特色的項目更易銷售。4、多層產(chǎn)品購買成本低、使用成本低、居住舒適度高等因素促成其高性價比，市場 認可度較高。 5、中式、新中式風格逐漸受到市場認可。6、在售項目中先行兌現(xiàn)樣板景觀的，在同檔次產(chǎn)品中更容易被市場追捧，價

14、格支撐 也更高。市場研判結(jié)論重點：市場研判結(jié)論重點：經(jīng)典資訊交流qq:524556988 市場結(jié)論分析市場結(jié)論分析定位分析：定位分析： 通過市場現(xiàn)狀，我們可以得出以下三種可能的開發(fā)方向：1.區(qū)域市場高端項目大三房銷售狀況良好，我們可以采取跟隨策略，將產(chǎn)品品質(zhì)設計與其一致， 但由于本項目屬于非高新區(qū)地塊、規(guī)模也小于這些高端項目，并且我們尚屬首次開發(fā)，無論品 牌或是開發(fā)經(jīng)驗都不如此類高端項目，如果本項目品質(zhì)高于目前區(qū)域市場中端品質(zhì)，并以低于 現(xiàn)有中高端產(chǎn)品的市場價格銷售時，也是一種可行的市場選擇。2.區(qū)域市場供應中高端三房與中端三房將占未來市場主要產(chǎn)品，兩房供應量遠遠小于市場所需， 本項目可采取差

15、異化競爭，瞄準此市場空白，按主流中端模式開發(fā)。將緊湊兩房三房+少量大 三房作為主要產(chǎn)品，將景觀、配套品質(zhì)打造的優(yōu)于周邊中端產(chǎn)品，用以支撐高于周邊主流產(chǎn)品 的產(chǎn)品價格，這樣也是一種能夠達到成功開發(fā)的模式。且這種開發(fā)模式更符合國六條要求。3。大學城、長安區(qū)中低檔項目眾多且銷售良好，如果本項目定位為中低檔次，由于位置相對離 城市更近，且可享受紫薇田園都市的完善配套，定位為中低檔次價格一定會快速銷售。但中 低檔對企業(yè)品牌貢獻度小，且實現(xiàn)利潤少。經(jīng)典資訊交流qq:524556988說明：說明： 本部分是對不同建筑形式下的投資收益模擬計算，旨在揭示普通住宅開發(fā)中存在的普遍規(guī)律。我們秉著謹慎與負責的態(tài)度，采

16、取不同檔次不同建筑形式對比研究，結(jié)合區(qū)域市場調(diào)研、分析和預測，揭示不同檔次不同建筑形式與項目開發(fā)收益之間的關(guān)系。 本次建筑形式模擬計算是在項目沒有確定規(guī)劃設計前做的一個總體開發(fā)模擬，假設全部按設定容積率建設住宅，從而進行開發(fā)中影響稅前利潤和成本利潤率的變量趨勢模擬，來找出符合本項目的最佳開發(fā)方式，即通過趨勢分析框定對項目開發(fā)有利的建筑形式及在既定的條件所選用更具市場競爭力的組合比例。 本次測算以不同建筑形式對應的開發(fā)收益趨勢分析為主，進行方案比較時對費用效益相同部分采用暫不參與比較的原則，只計算各方案相對效果，不反映各方案的絕對經(jīng)濟效果。因此不考慮商業(yè)、車庫等因素，采暖方式暫時統(tǒng)一按照有市政集

17、中供熱考慮。研究目的：研究目的： 如何在投資、利潤、風險間尋求平衡? 如何能使項目開發(fā)收益最大化?建立本項目建筑形式與投資收益的關(guān)系模型建立本項目建筑形式與投資收益的關(guān)系模型經(jīng)典資訊交流qq:524556988一、基礎參數(shù)確定一、基礎參數(shù)確定 1. 本次測算按建設用地面積81畝計算，土地成本按貴司提供數(shù)據(jù)取100萬元/畝；2. 建筑形式結(jié)合區(qū)域特征和地塊自身條件選取七種建筑形式，情景洋房、普通磚混多層、磚混電梯多層、框剪電梯多層、小高層12f、中高層18f、高層24f；3其各自對應的建筑密度和容積率均按照西安日照間距1：1.2按純住宅用專業(yè)軟件排列計算而來；4. 不考慮車庫和商業(yè)影響，按全部住

18、宅考慮；5. 財務費用計算規(guī)則，土地成本假設開發(fā)初期一次性投入開始計息，項目建設啟動資金按除土地成本外投資的30計算，綜合融資成本費率取8。經(jīng)典資訊交流qq:5245569886. 政府交費及其他取費標準項目取值單位計算基礎市政公用設施配套費150元/總建筑面積質(zhì)量監(jiān)督費0.2建安成本老保統(tǒng)籌費3.55建安成本定額編制管理費0.13建安成本新型墻體材料專項費6元/總建筑面積地質(zhì)勘探測繪費0.15建安成本設計審查費1.3元/總建筑面積預算編制費1.6元/總建筑面積決算費2元/總建筑面積沉降觀測費1元/總建筑面積天然氣入網(wǎng)費1518元/戶住宅戶數(shù)一、基礎參數(shù)確定一、基礎參數(shù)確定 經(jīng)典資訊交流qq:

19、524556988 項目開發(fā)存在三種檔次，分別為低、中、高檔，結(jié)合本項目實際情況、區(qū)域房地產(chǎn)市場特征和開發(fā)商自身條件，我們確定本項目對應的開發(fā)模式有四種，分別為： 中低檔次參照項目：融發(fā)心園、摯信櫻花園、智慧城 中檔參照項目：紫薇田園都市、長征365 中高檔參照項目：楓林華府、紫薇臻品、城市風景都市印象、融僑紫薇馨苑 高檔參照項目：綠地、和記黃埔、楓林綠洲下面我們就四種檔次結(jié)合七種不同建筑形式進行各自投資收益趨勢分析。二、各種建筑形式投資收益模擬計算二、各種建筑形式投資收益模擬計算經(jīng)典資訊資料交流經(jīng)典資訊資料交流qq:524556988經(jīng)典資訊交流qq:5245569881）基礎數(shù)據(jù)確定 2)

20、 電梯費用確定 結(jié)合創(chuàng)典多年銷售一線的經(jīng)驗，客戶購房對磚混多層和剪力墻多層兩者建筑形式的銷售價格并不敏感，所以兩者銷售價格差會小于成本差異，最終導致磚混結(jié)構(gòu)多層相對剪力墻資金效益高。 板式小高層居住舒適度、得房率大于高層，所以小高層定價比中高層高50元/平方米 24層高層一般均為1梯4戶以上點式結(jié)構(gòu)，舒適度要低于中高層和小高層，所以其價格比中高層低30元/平方米1.1.中低檔產(chǎn)品開發(fā)研究中低檔產(chǎn)品開發(fā)研究情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18f高層24容積率1.20 1.70 1.70 1.70 2.70 3.60 4.10 建安費用95074075086012301360148

21、0設計費用20182020181614管理費率2.20%2.20%2.20%2.20%2.20%2.20%2.20%銷售費率2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%綠化率35%38%41%44%47%50%53%綠化費率100100100100100100100銷售均價3700300034003500315031003070借款期限（月）681010141618戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多20 小高層12531240118.00 高層1812531860220.25 高層2411042443222.70 經(jīng)典資訊

22、交流qq:524556988 3) 根據(jù)以上基礎數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。經(jīng)典資訊交流qq:5245569881）基礎數(shù)據(jù)確定注：1.隨著檔次提高，新材料新技術(shù)應用比重增大，建安成本逐漸遞增，設隨著檔次提高建安成本增加率為6； 2.管理費率提高到2.5，銷售推廣費率提高到2.8； 3.綠化費用標準提高到250元/綠化面積； 4.借款期限相應增加。 2) 電梯費用確定2.2.中檔產(chǎn)品開發(fā)研究中檔產(chǎn)品開發(fā)研究情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18f高層24容積率1.15 1.65 1.65 1.65 2.65 3.50 4.00 建安費用1007784.4795911.61303.81

23、441.61568.8設計費用25222525222018管理費率2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%銷售費率2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%綠化費率40%43%46%49%52%55%58%綠化費率250250250250250250250銷售均價4100345038503950355035003470借款期限（月）8101212161820戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多01 小高層12531241118.45 高層1812531862220.93 高層241104244

24、4223.23 經(jīng)典資訊交流qq:524556988 3) 根據(jù)以上基礎數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。 經(jīng)典資訊交流qq:524556988注：1. 建安成本比中檔提高6； 2.管理費率提高到2.8，銷售推廣費率提高到3.0； 3. 綠化費用標準提高到350元/綠化面積； 4.借款期限相應增加。 2) 電梯費用確定3.3.中高檔產(chǎn)品開發(fā)研究中高檔產(chǎn)品開發(fā)研究1）基礎數(shù)據(jù)確定情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18f高層24容積率1.10 1.60 1.60 1.60 2.60 3.40 3.90 建安費用1067.42 831.46 842.70 966.30 1382.03 1528.

25、10 1662.93 設計費用30253030252320管理費率2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%銷售費率3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%綠化率45%48%51%54%57%60%63%綠化費率350350350350350350350銷售均價4500385042504350395039003870借款期限（月）10121414182022戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多82 小高層12531242118.90 高層1812531865221.94 高層241104244

26、5223.76 經(jīng)典資訊交流qq:524556988 3) 根據(jù)以上基礎數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。經(jīng)典資訊交流qq:5245569881）基礎數(shù)據(jù)確定注：1. 建安成本比中高檔提高6； 2.管理費率提高到3.0，銷售推廣費率提高到3.5； 3.綠化費用標準提高到400元/綠化面積； 4.借款期限相應增加。 2) 電梯費用確定4.4.高檔產(chǎn)品開發(fā)研究高檔產(chǎn)品開發(fā)研究情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18f高層24容積率1.00 1.55 1.55 1.55 2.50 3.20 3.80 建安費用1131.47 881.35 893.26 1024.27 1464.95 1619.78

27、 1762.70 設計費用35303535302623管理費率3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%銷售費率3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%綠化率50%53%56%59%62%65%68%綠化費率400400400400400400400銷售均價4900425046504750435043004270借款期限（月）12141616202224戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多94 小高層12531243119.35 高層1812531867222.61 高層24110424462

28、24.29 經(jīng)典資訊交流qq:524556988 3) 根據(jù)以上基礎數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。經(jīng)典資訊交流qq:524556988三、趨勢分析三、趨勢分析 根據(jù)以上四種不同檔次開發(fā)投資收益模擬計算，我們將各建筑形式對應的所得稅前利潤和成本利潤率放在同一坐標系中做比較，以便更清楚的反應趨勢變化。中低檔趨勢圖中低檔趨勢圖中檔趨勢圖中檔趨勢圖中高檔趨勢圖中高檔趨勢圖高檔趨勢圖高檔趨勢圖經(jīng)典資訊交流qq:5245569881. 1. 中低檔趨勢分析圖中低檔趨勢分析圖成本利潤率和稅前利潤均極低成 本 利潤 率 和稅 前 利潤 呈 增長 趨 勢但 仍 很低成 本 利潤 率 達到 峰 值但 稅 前利 潤 并不

29、 是 最高成本利潤率和稅前利潤均緩慢下降稅 前 利潤 變 化不 大 ，成 本 利潤 率 直線下降稅前利潤達到峰值成本利潤率平緩下降稅 前 利潤 緩 慢減 少 ，成 本 利潤 率 繼續(xù)遞減三、趨勢分析三、趨勢分析經(jīng)典資訊交流qq:5245569882. 2. 中檔產(chǎn)品趨勢分析圖中檔產(chǎn)品趨勢分析圖成本利潤率峰值稅前利潤較高稅前利潤最高成本利潤率相對較低三、趨勢分析三、趨勢分析經(jīng)典資訊交流qq:5245569883. 3. 中高檔趨勢分析圖中高檔趨勢分析圖成本利潤率峰值稅前利潤較高稅前利潤很高且成本利潤率較高稅前利潤變動不大成本利潤率遞減三、趨勢分析三、趨勢分析經(jīng)典資訊交流qq:5245569884

30、. 4. 高檔趨勢分析圖高檔趨勢分析圖成本利潤率峰值稅前利潤較高稅前利潤很高且成本利潤率較高稅前利潤繼續(xù)增長成本利潤率緩慢遞減三、趨勢分析三、趨勢分析經(jīng)典資訊交流qq:524556988 通過以上四種不同檔次的七種建筑形式投資收益對比，反映出了以下幾點規(guī)律：1、開發(fā)檔次越高，綜合收益越高；建筑形式越高，收益率越低；2、磚混電梯多層、小高層、中高層三種建筑形式在上述四種模式下綜合收益指標均較好；3、低密度退臺洋房收益在上述任何狀態(tài)下均偏低，首先排除純低密度社區(qū)方向；4、出現(xiàn)普通多層時，稅前利潤和成本利潤率均呈上升趨勢，且增長速度很快；5、出現(xiàn)普通磚混電梯多層時，稅前利潤和成本利潤率繼續(xù)上升，全部

31、為磚混電梯多層 時，成本利潤率達到峰值；6、剪力墻電梯多層收益不及磚混電梯多層，分析其原因是消費者在購房時對價格的敏感 程度遠遠勝過對結(jié)構(gòu)的敏感程度，所以導致剪力墻電梯多層收益略低于磚混電梯多層；7、出現(xiàn)小高層時，稅前利潤急劇增加，成本利潤率遞減；8、出現(xiàn)中高層時，稅前利潤遞增趨勢明顯，而且項目檔次越高，增加速度越快。成本利 潤率較小高層緩慢遞減，但變化趨勢不大；9、高層住宅在中低端和中端項目中收益不及中高層，但隨著項目檔次提高，在開發(fā)高端 項目時，高層效益明顯增強。四、投資收益趨勢模擬分析結(jié)論四、投資收益趨勢模擬分析結(jié)論 經(jīng)典資訊交流qq:524556988五、不同開發(fā)模式下啟動資金對比五、

32、不同開發(fā)模式下啟動資金對比按40計算啟動資金(不含土地成本)情景洋房普通多層電梯多層框剪電梯小高層高層18高層24中低3897.42 4553.44 5116.03 5586.35 10825.97 15674.50 18934.08 中檔4204.84 4948.06 5542.59 6040.75 11598.54 16547.12 20012.79 中高4487.15 5310.55 5934.42 6456.80 12338.54 17372.69 21030.62 高檔4572.83 5683.55 6328.12 6871.84 12895.06 17715.71 22114.91

33、 不同檔次產(chǎn)品啟動資金對比趨勢圖不同檔次產(chǎn)品啟動資金對比趨勢圖不同建筑形式產(chǎn)品啟動資金對比趨勢圖不同建筑形式產(chǎn)品啟動資金對比趨勢圖經(jīng)典資訊交流qq:524556988 通過以上不同開發(fā)模式下所需啟動資金分析，可以看出：1、花園洋房、磚混多層、電梯多層幾種建筑形式所需啟動資金逐漸增加，但變化不大；2、小高層、中高層、高層幾種建筑形式所需啟動資金相對多層急劇增加，且隨著層數(shù)增 加，啟動資金增加趨勢呈直線上升；3、多層情況下，隨著檔次提高，啟動資金變化趨勢不大，但是在小高層和高層中，隨著檔次提高， 啟動資金急劇增加。經(jīng)典資訊交流qq:524556988六、本項目檔次定位六、本項目檔次定位 從建筑形式

34、模擬計算看，中高端和高端產(chǎn)品盈利較好，并且市場此類產(chǎn)品市場銷售狀況良好，因此針對常規(guī)開發(fā)公司理論上本項目開發(fā)應選擇中高端以上的模式，但針對區(qū)域市場供求并結(jié)合竹園開發(fā)公司現(xiàn)狀，創(chuàng)典觀點是：選擇中端模式選擇中端模式。理由如下： 1. 竹園地產(chǎn)開發(fā)公司剛剛組建，機構(gòu)不夠健全，社會資源缺乏； 2. 高端項目對操作能力要求很高，竹園公司缺乏地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，特別是高端項目經(jīng)驗； 3. 高端市場前期投入資金量巨大，對企業(yè)資金實力要求高； 4. 中高端、高端市場客戶基數(shù)少于中端市場； 5. 中高端、高端項目目前和國六條沖突，本項目地塊面積小，規(guī)避政策難度大； 6. 區(qū)域市場目前供應三房量大，兩房供應嚴重不足，并

35、且兩房銷售去化速度很快；(高端產(chǎn)品 情況除外) 7. 從區(qū)域市場潛在項目判斷，未來供應仍以三房為主，市場競爭激烈； 8. 從需求和區(qū)域主要購房人群消費能力判斷，兩房市場潛力遠遠大于三房； 9. 中端市場盈利總額雖相對不及中高端和高端市場，但依舊稅前利潤高達10000萬元。結(jié)論：結(jié)論： 本項目開發(fā)選擇中端模式本項目開發(fā)選擇中端模式經(jīng)典資訊交流qq:524556988綜合上述幾點規(guī)律，我們可以得出竹園名宸西萬路項目開發(fā)方向結(jié)論：1、低密度退臺洋房雖然收益低，但對于提高社區(qū)品質(zhì)有畫龍點睛的作用，所以建議在中央景觀區(qū)周邊適當布置少量洋房布置少量洋房，起點綴作用；2、普通磚混多層和剪力墻電梯多層在特定區(qū)

36、域市場不夠經(jīng)濟，應舍棄這兩種開發(fā)方向舍棄這兩種開發(fā)方向；3、中高層雖然相對小高層成本利潤率明顯降低，但利潤總額增長明顯，鑒于本項目地塊相對較小，總投資不是很大，成本利潤率變化相對利潤總額變化不是很敏感，所以本項目主要應選擇中高層建筑主要應選擇中高層建筑形式形式；4、小高層收益綜合指標也均不錯，所以在后期具體規(guī)劃時可因考慮豐富天際線以及樓間距不夠擺放中高層時可設置少量小高層設置少量小高層；5、高層建筑形式在中低端和中端市場收益和中高層相當，只有在高端市場下高層收益急速增長，所以建議不采取高層建筑形式，但為了考慮豐富天際線、樹立項目標志性建筑，并且利用高層的日照間距布置中央景觀的需要，在適當位置可

37、以少量布置高層建筑少量布置高層建筑。 綜上所述本項目開發(fā)建筑形式建議： 磚混電梯多層磚混電梯多層 + + 中高層為主，點綴少量情景洋房和小高層、高層中高層為主，點綴少量情景洋房和小高層、高層七、本項目建筑形式定位七、本項目建筑形式定位經(jīng)典資訊交流qq:524556988 通過上述分析，可以看出本項目最合理的建筑形式為磚混電梯多層中高層開發(fā)，點綴少量情景洋房、小高層、高層，那么他們之間該如何配比呢？為此我們將繼續(xù)研究他們之間的配比，以同時滿足較高的利潤和成本利潤率，減少開發(fā)風險，實現(xiàn)開發(fā)效益最大化的目標。 1. 基礎指標 由于情景洋房、小高層、高層建筑所占比例極少，為了便于模擬計算我們忽略此三種

38、建筑，假設全部為電梯多層和中高層，當兩者按不同比例設置時，項目各項指標如下表所示：八、建筑配比模擬八、建筑配比模擬經(jīng)典資訊交流qq:5245569882建設成本 建設各項成本均按中檔取值。3. 綠化費用，隨著高層比重增加，建筑密度減小，設隨著高層比例增加，綠化費用總額逐步遞增50萬元。4. 銷售價格 銷售均價按中檔取值，根據(jù)銷售經(jīng)驗，多層和高層社區(qū)中，容積率為2.6-3.0時建筑密度不是很大且容積率不是很高，居住較為舒適，以此我們確定定價原則為： 1)容積率在2.8左右時售價最高； 2)當容積率低于2.8時，多層建筑比例增加，建筑密度加大，品質(zhì)降低，售價遞減； 3)當容積率高于3.0時，高層比

39、例增加，容積率太高，居住比較壓抑，售價遞減，但遞減程度弱 于其上。以此定價原則，我們確定不同建筑形式組合時，各建筑形式銷售均價如下： 容積率1.65 1.84 2.02 2.21 2.39 2.58 2.76 2.76 2.95 2.95 3.13 3.32 整體均價整體均價電梯多層3770 3820 3820 3850 3850 3870 3900 3900 3900 3900 3870 3870 3850 3850 高層3420 3470 3470 3500 3500 3520 3550 3550 3550 3550 3520 3520 3500 3500 經(jīng)典資訊交流qq:5245569

40、88按照上述指標，計算各配比下的稅前利潤和投資收益率：經(jīng)典資訊交流qq:524556988 同樣根據(jù)上表計算數(shù)據(jù)，我們將不同配比形式對應的所得稅前利潤和成本利潤率放在同一坐標系中做比較，以便更清楚的反應趨勢變化。 趨勢分析圖詳見下表。上圖表明：1. 在電梯多層和中高層配比4：63：7之間時，成本利潤率和稅前利潤較高；2高層比重大于70時，稅前利潤增加緩慢，但成本利潤率急劇下降。經(jīng)典資訊交流qq:524556988經(jīng)多種分析后，創(chuàng)典得出的項目產(chǎn)品建議如下： 1、以中高層為主，電梯多層為輔，在社區(qū)中央景觀區(qū)周邊視具體情況布置少量退臺洋房點綴；2、考慮容積率等因素，確定兩種建筑形式配比如下：磚混電梯

41、多層中高層占地比例35%左右65%左右九、建筑配比研究結(jié)論九、建筑配比研究結(jié)論3、具體比例設置，由設計師在設計中綜合多種因素，靈活調(diào)整。經(jīng)典資訊交流qq:524556988項目定位系統(tǒng)項目定位系統(tǒng)part fourpart four經(jīng)典資訊交流qq:5245569881. 1. 差異化原則差異化原則項目地處幾大地產(chǎn)板塊之間，大區(qū)域住宅產(chǎn)品種類齊全。不論檔次、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品風格等，均各不相同百花齊放。但西萬路小區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)品檔次與產(chǎn)品特點比較單一，要么高端、要么中端，并無中高端產(chǎn)品。因此塑造產(chǎn)品差異化可以提高產(chǎn)品的核心競爭力，避免同質(zhì)化競爭。2. 2. 形象個性鮮明形象個性鮮明形象個性鮮明是產(chǎn)品競

42、爭力不足時的重要手段，項目區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭激烈，尤其三房市場供應量巨大，必須賦予產(chǎn)品一定的鮮明個性，才能使產(chǎn)品從市場中脫穎而出，抓住客戶眼球，引起市場關(guān)注，實現(xiàn)預期經(jīng)濟目標。3. 3. 可持續(xù)發(fā)展原則可持續(xù)發(fā)展原則無論是品牌概念還是產(chǎn)品生產(chǎn)，缺少可持續(xù)性眼光都是致命的。本項目無論是從未來前景還是開發(fā)節(jié)奏，都需要關(guān)注可持續(xù)發(fā)展的問題。項目定位系統(tǒng)涉及到了規(guī)劃設計、營銷推廣、客戶承諾、品牌塑造等各個方面，可持續(xù)發(fā)展的定位思路為項目后期發(fā)展預留了足夠空間。竹園名宸置業(yè)是初次涉足房地產(chǎn)市場，在西萬路制造差異化產(chǎn)品，能樹立項目自身品牌；反過來，項目的成功開發(fā)，也會對企業(yè)品牌和后續(xù)開發(fā)起到重要作用，進而

43、達成可持續(xù)經(jīng)營的良性發(fā)展。一、定位原則一、定位原則經(jīng)典資訊交流qq:5245569881. 1. 制造行為理念制造行為理念 充分利用西萬路高端產(chǎn)品倍出的事實，注重輿論導向的滲透性傳播性及節(jié)奏實效性。調(diào)動目標客戶對美好生活的向往，營造理想生活區(qū)的印象，使項目成為美好家園的參照系。 通過規(guī)劃設計及配套的部分兌現(xiàn)，打消弱化項目劣勢，樹立西萬路主流住宅營銷樣板。2. 2. 品牌工程理念品牌工程理念 企業(yè)的品牌能帶動項目，而項目的成功開發(fā)也將進一步塑造企業(yè)品牌。二、定位理念二、定位理念經(jīng)典資訊交流qq:524556988三、整體定位三、整體定位 現(xiàn)代中式人文雅居現(xiàn)代中式人文雅居經(jīng)典資訊交流qq:5245

44、56988“現(xiàn)代中式現(xiàn)代中式”是是“中式建筑中式建筑”與與“現(xiàn)代建筑現(xiàn)代建筑”形式的優(yōu)化結(jié)合，也就是現(xiàn)在市場上常講的形式的優(yōu)化結(jié)合，也就是現(xiàn)在市場上常講的“新中式新中式”；該理念多為低密度豪宅設計，而在高層產(chǎn)品中使用甚少；該理念多為低密度豪宅設計，而在高層產(chǎn)品中使用甚少；采用該理念在整體營銷活動中可挖掘與可訴求點較多，易吸引市場關(guān)注。采用該理念在整體營銷活動中可挖掘與可訴求點較多，易吸引市場關(guān)注。 中國申奧成功、入世成功、足球沖擊世界杯成功。應接不暇的喜事以及改革開放二十多年來國勢的增強，使中國人從來沒有象今天這樣自信“中國”。 中國時裝、中國電影、中國當代藝術(shù)中國人的生活在以世界認可的“中國

45、風格”為參照坐標的調(diào)整下越來越“中國”。 不知不覺中，中國人的房子也開始進入“中式時代”，前幾年地產(chǎn)中的個案嘗試已經(jīng)成了眼下的流行。定位詮釋一：現(xiàn)代中式定位詮釋一：現(xiàn)代中式經(jīng)典資訊交流qq:524556988人文雅居提倡一種悠然淡定的綠色健康生活心態(tài)，正人文雅居提倡一種悠然淡定的綠色健康生活心態(tài)，正是焦躁的現(xiàn)代人所向往的生活方式。是焦躁的現(xiàn)代人所向往的生活方式。定位詮釋二：人文雅居定位詮釋二：人文雅居 西安，千年古都，是中國最具文化底蘊的城市之一。房地產(chǎn)行業(yè)在西安發(fā)展迅速，僅僅滿足產(chǎn)品質(zhì)量是遠遠不夠的。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人們在購房時考慮因素除產(chǎn)品質(zhì)量、交通便利外，產(chǎn)品形象與心理體驗因素也成為重要考慮

46、點，尤其在高端項目中體現(xiàn)明顯。經(jīng)典資訊交流qq:524556988經(jīng)典資訊交流qq:524556988四、案名建議四、案名建議 孔子云：“名不正則言不順，名正則言順?！碧K東坡也說道：“世間唯，名實不可欺?！钡禺a(chǎn)項目案名不僅是一個符號，更是項目的靈魂。 由于此次匯報比原計劃提前，案名甄選尚在進行中。現(xiàn)先選取部分可選案名以供參考，甄選工作仍將繼續(xù)進行，直至選取最符合本項目氣質(zhì)與特點的案名為止。經(jīng)典資訊交流qq:524556988四、案名建議四、案名建議 經(jīng)典資訊交流qq:524556988四、案名建議四、案名建議 創(chuàng)創(chuàng)典典網(wǎng)網(wǎng)站站征征名名活活動動備選案名：備選案名： 熙竹園熙竹園 香檳庭院香檳庭院

47、 天然翠竹居天然翠竹居 竹水岸竹水岸 經(jīng)典資訊交流qq:524556988五、產(chǎn)品定位五、產(chǎn)品定位 磚混電梯多層洋房磚混電梯多層洋房 中高層中高層 + 少量情景洋房、小高層、高層少量情景洋房、小高層、高層1）多層形式為情景洋房 電梯多層，建筑形式6+1 1層有花園和半地下室，形式同漢水名城，2層以上退臺，使2層擁有大露臺，6層設置有閣樓和超大露臺。2）高層建議一層挑空，挑空部分除設置入單元大堂外，把社區(qū)綠化景觀引入，給人更多的綠化視野空間。3）醫(yī)務室、老年活動中心、閱覽室、棋牌室、物業(yè)管理中心等社區(qū)服務中心等配套可結(jié)合挑空部分設置。1 1、建筑形式定位、建筑形式定位經(jīng)典資訊交流qq:52455

48、6988五、產(chǎn)品定位五、產(chǎn)品定位 2 2、建筑風格定位、建筑風格定位 新中式風格建筑新中式風格建筑立面采用以面磚為主，涂料為輔方式。經(jīng)典資訊交流qq:524556988竹香庭院竹香庭院 唐詩宋詞中走出的中國味道唐詩宋詞中走出的中國味道經(jīng)典資訊交流qq:524556988注：頂層部分根據(jù)實際需要布置“機動復式產(chǎn)品”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況細作調(diào)整。 戶型戶型兩室兩室三室三室四室四室面積面積80-9080-9090-10090-100110-120110-120130130以以上上140140以以上上比例比例30%30%35%35%20%20%8%8%7%7%65%65%28%28%7%7%舒適型兩房及

49、實用三房住宅五、產(chǎn)品定位五、產(chǎn)品定位 3 3、戶型配比、戶型配比 在“西安細則”中明確顯示，根據(jù)西安市各區(qū)域商品住房開發(fā)水平和定位，套型建筑面積平方米以下普通商品住房，在各區(qū)域住房開發(fā)總量中所占的比例有所不同：、西戶路、丈八北路、昆明路、豐慶路、勞動南路、南二環(huán)一線以南，雁翔路以西地區(qū)；經(jīng)開區(qū)以東、灞區(qū)以西、北二環(huán)、東二環(huán)、隴海鐵路一線以北地區(qū)；高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江和灞均不低于開發(fā)建設商品住房總面積的；、上述地區(qū)以外區(qū)域不低于；、長安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)和各縣不低于；、建設用地畝以上或建設規(guī)模萬平方米以上的住宅區(qū)，可適當下浮，下浮范圍不得超過。 由此可以看出本項目90平方米以下戶型建筑面積至少可

50、以做到占總面積的65。 今年5月，國務院有關(guān)部門在關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的文件中提出：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。” 經(jīng)典資訊交流qq:524556988 1、舒適型三房優(yōu)先設置在電梯多層上，1梯2戶； 2、考慮到后期銷控，可售戶型的豐富性，考慮在樓位較差處增設1梯3戶多層，布置適 量緊湊三房與兩房； 3、中高層戶型設置為1梯4戶，以兩室為主，為考慮滿足采光以及居住舒適度，建議設 為點式； 4、經(jīng)過我司初步模擬計算，滿足國六條要求后中高層除布置90以下戶型

51、外，還有富 裕面積可設置三房，個別搭配有三房的中高層可以相連擺放。五、產(chǎn)品定位五、產(chǎn)品定位 4 4、戶型配比原則、戶型配比原則經(jīng)典資訊交流qq:524556988經(jīng)商人士經(jīng)商人士高新白領高新白領其他人士其他人士大學城教師大學城教師周邊區(qū)域置業(yè)人群周邊區(qū)域置業(yè)人群高新白領居住或工作于周邊的中青年群體，單身、兩口或三口之家。生活節(jié)奏緊張，工作壓力較大，不滿足于現(xiàn)狀，敢于挑戰(zhàn)自我，收入較國企員工稍高，但仍購買力不足。多為第一次置業(yè)，70至80多的兩居和110左右的三居是其主要購買目標。經(jīng)商人士各個體工商戶，私營企業(yè)主，活躍于各個市場的本地生意人及在東郊做生意預備在西安置業(yè)的外市人。經(jīng)濟狀況較好。有較

52、強的二次、三次置業(yè)的能力，渴求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，外地人口占了一定比重，具有較為敏銳的投資理財意識，渴望有一個品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。三居是此類客戶關(guān)注的目標。大學教師文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。對高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。以中青年兩口之家或孩子較小的三口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，有改善目前的生活居住生活條件的愿望和實力。110左右的三居是此類客戶關(guān)注的目標。周邊區(qū)域置業(yè)人士周邊區(qū)域有大量原住民，城市規(guī)劃與經(jīng)濟發(fā)展，促使其生活水平大大提高，為改善現(xiàn)有居住環(huán)境置業(yè)。也有部分客戶是在其他

53、地區(qū)工作，為改善在當?shù)鼐幼〉母改付脴I(yè)。其他人士被項目特有的文化氣質(zhì)所吸引來的其他區(qū)域客戶六、客戶定位六、客戶定位 經(jīng)典資訊交流qq:524556988第一目標客戶群：高新從業(yè)人員 1、大企業(yè)高層或小企業(yè)主、股東 他們年齡在35歲以上，一般均已婚且有子女，經(jīng)濟相對富裕，個人年收入10萬以上，他們選擇舒適型三房。 2、企業(yè)總監(jiān)和技術(shù)骨干 年齡在30-35歲，一般已婚但無子女，經(jīng)濟實力較強，個人年收入6萬元以上，主要需求實用三房。 3、高新企業(yè)員工 年齡一般在30歲以下，多數(shù)未婚或新婚無子女，收入一般，個人年收入3萬元以上，主要需求緊湊兩房。 六、客戶定位六、客戶定位 客戶細分客戶細分經(jīng)典資訊交流

54、qq:524556988第二目標客戶群：電子城從業(yè)人員 1、大企業(yè)高層或小企業(yè)主、股東 2、企業(yè)總監(jiān)或技術(shù)骨干 3、電子城企業(yè)員工 六、客戶定位六、客戶定位 客戶細分客戶細分經(jīng)典資訊交流qq:524556988第三目標客戶群：教師及原住民 1、大學城老師 2、長安區(qū)原住民 六、客戶定位六、客戶定位 客戶細分客戶細分第四目標客戶群：其他 1、汽車城、家具城從商者 2、其他人士 經(jīng)典資訊交流qq:524556988喜好中式傳統(tǒng)文化的才俊雅仕才俊雅仕擁有附庸風雅的生活情結(jié);喜好中式文化，具有一定的品質(zhì)追求。七、客戶形象定位七、客戶形象定位 經(jīng)典資訊交流qq:524556988八、價格定位八、價格定位

55、 低密度洋房低密度洋房 43004300元元/ / 電梯多層電梯多層 38503850元元/ / 中高層中高層 35003500元元/ / 沿街商業(yè)沿街商業(yè) 50005000元元/ / 六層商業(yè)六層商業(yè) 65006500元元/ / 地下車庫地下車庫 80000 80000 元元/ /個個 以上價格是基于市場和行業(yè)經(jīng)驗所得出的初步判斷，具體價格的科學計算過程將在后期的可實現(xiàn)價值評估及投資分析報告中詳細說明，在此先粗略演示定位過程。經(jīng)典資訊交流qq:524556988產(chǎn)品規(guī)劃及配套建議產(chǎn)品規(guī)劃及配套建議part fivepart five經(jīng)典資訊交流qq:524556988經(jīng)典資訊交流qq:524

56、556988一、規(guī)劃設計要點一、規(guī)劃設計要點 1）設置入戶花園、陽光房、大露臺等新亮點，實現(xiàn)差異化競爭。3）外立面采用新中式風格，從區(qū)域市場脫穎而出，獨樹一幟，引起關(guān)注。4）完全市場化并量身定做的精準戶型：戶型設計的舒適性和經(jīng)濟性完美結(jié)合，戶型功能的細化研究，創(chuàng)造超品質(zhì)的精致戶型。5）立面特色：雅致、時尚、講究藝術(shù)美感，具有現(xiàn)代中式氣質(zhì)。6）生態(tài)綠色社區(qū)：新材料、新技術(shù)的針對性應用，體現(xiàn)生態(tài)綠色，加強居住品質(zhì)感。經(jīng)典資訊交流qq:524556988二、總體規(guī)劃布局建議二、總體規(guī)劃布局建議 項目周邊各種檔次的產(chǎn)品都有，競爭激烈，所以本項目必須作出特色，形成差異化競爭力，才能從眾項目中脫穎而出，順

57、利營銷，實現(xiàn)預期利潤。建議項目配置廣場、豪華入社區(qū)大堂、會所（內(nèi)含室內(nèi)泳池、健身房、會客茶座等）。1.1.用地分配表模擬用地分配表模擬項目占地比例用地面積（畝）商業(yè)及退廣場4.94%4多層33.33%27小高層及中高層61.73%50合計100.00%81經(jīng)典資訊交流qq:5245569882 2、商業(yè)形式研究、商業(yè)形式研究 社區(qū)商業(yè)建筑形式可粗略分為兩種： 大開間大進深和小開間小進深大開間大進深和小開間小進深 a. 大開間大進深大開間大進深 特點：特點：大開間大進深由于分割困難，一般租多賣少，適合招商大型超市、餐飲、銀行等，使之成 為區(qū)域配套。 表現(xiàn)：表現(xiàn)： 大開間大進深由于招商困難，經(jīng)營風

58、險高，一般空置率高。 b. 小開間小進深小開間小進深 特點：特點：小開間小進深分割靈活可隨意組合。適用于小型飯店、便利店咖啡茶座等。對商業(yè)租客要 求條件小，適用于生活配套不太完善區(qū)域，可做項目自身生活配套，招商難度小，經(jīng)營風 險小。 表現(xiàn)：表現(xiàn)： 小開間小進深招商靈活、經(jīng)營風險小，所以出租比較樂觀，一般空置量極少。 本區(qū)域?qū)儆诖?、小配套均不夠成熟片區(qū)，大開間大進深對商業(yè)租客要求條件較高，招商難度大，經(jīng)本區(qū)域?qū)儆诖蟆⑿∨涮拙粔虺墒炱瑓^(qū)，大開間大進深對商業(yè)租客要求條件較高，招商難度大，經(jīng)營風險高。故建議本項目沿西萬路一側(cè)布置為中型開間兩層商業(yè)，用于對外配套；在項目南側(cè)布置營風險高。故建議本項目沿

59、西萬路一側(cè)布置為中型開間兩層商業(yè)，用于對外配套；在項目南側(cè)布置小進深兩層商業(yè)，用于社區(qū)內(nèi)部配套和對汽配城小型中介戶出租。小進深兩層商業(yè)，用于社區(qū)內(nèi)部配套和對汽配城小型中介戶出租。二、總體規(guī)劃布局建議二、總體規(guī)劃布局建議經(jīng)典資訊交流qq:524556988西側(cè)：欣欣向榮西側(cè)：欣欣向榮楓葉新都市與高科新花園之間商業(yè)楓葉新都市與高科新花園之間商業(yè)一街之隔，天壤之別一街之隔，天壤之別經(jīng)典資訊交流qq:524556988東側(cè)：冷冷清清東側(cè)：冷冷清清楓葉新都市與高科新花園之間商業(yè)楓葉新都市與高科新花園之間商業(yè)一街之隔，天壤之別一街之隔，天壤之別經(jīng)典資訊交流qq:524556988二、總體規(guī)劃布局建議二、總

60、體規(guī)劃布局建議 3 3、布局模擬示意、布局模擬示意 空白處沿商業(yè)部分布置高層，其余可根據(jù)實際情況排布高層與小高層如右圖：入口景觀帶經(jīng)典資訊交流qq:524556988西側(cè)商業(yè)示意4 4、西萬路沿街示意、西萬路沿街示意 結(jié)合上面分析，建議在項目西側(cè)與南側(cè)均設置二層商業(yè)。西側(cè)北端用于社區(qū)會所以及其他服務社區(qū)的稍大商業(yè)用途（如超市、銀行等），開間面積在25m15m左右。西側(cè)臨近廣場處部分可增高至六層商業(yè)，約4500 ，用于設置小型寫字間，內(nèi)走廊式，兩側(cè)開間設置面寬約4.2m進深8m的標間式經(jīng)濟型寫字間，如有客戶需要可整層出售作為商業(yè)用途，或者本集團留做小型酒店經(jīng)營。與廣場相連接的二層商業(yè)可滿足竹園村