年湘電長沙休閑步行街定位報告

1、湘電長沙休閑步行街湘電長沙休閑步行街定位報告定位報告2目標解讀目標解讀商業(yè)是否可以實現(xiàn)6個億的銷售目標 ？如何制定符合市場需求的定位？在市場需求基礎(chǔ)上如何確定項目規(guī)劃及體量？ 3報告脈絡(luò)報告脈絡(luò)案例分析案例分析項目解讀項目解讀市場需求初判市場需求初判項目定位項目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項目體量建議項目體量建議案例分析案例分析4深圳布吉東大街深圳布吉東大街位置：位置：深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)發(fā)展商：發(fā)展商：深圳佳兆業(yè)商業(yè)面積：商業(yè)面積：27000地下車庫面積：21383.8，層高：3.3m，車位：683個層數(shù)層數(shù)面積（單位：）面積（單位：）層高（單位：層高（單位：m）1f122142.24.9-62f10

2、932.26.4m地下車庫21383.83.3項目簡介5深圳布吉東大街深圳布吉東大街定位及業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)劃分：業(yè)態(tài)劃分：樂安居，提供一站式家居服務(wù)美食街，打造布吉東區(qū)最著名的中西美食街時尚街，布吉女人的時尚街區(qū)百貨街，主力店購物樂園娛樂街，多元化魅力娛樂空間6深圳布吉東大街深圳布吉東大街參考價值根植社區(qū)需求根植社區(qū)需求布吉傳統(tǒng)的商業(yè)中心位于深惠路以西，東部新建樓盤居住面積超過400萬平方米，具有龐大的消費需求1升級當?shù)厣虡I(yè)環(huán)境升級當?shù)厣虡I(yè)環(huán)境布吉東商業(yè)以住宅底商和街鋪為主，商業(yè)分布凌亂，檔次感較低，缺乏商業(yè)規(guī)劃和包裝23內(nèi)鋪的銷售處理內(nèi)鋪的銷售處理分割成小面積商鋪，返租10年銷售，每年87萬科城商業(yè)

3、街萬科城商業(yè)街項目簡介位置：位置：深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)；商業(yè)面積：商業(yè)面積：30000 商鋪面積：商鋪面積：最小的19 ，大的上千8萬科城商業(yè)街萬科城商業(yè)街定位及業(yè)態(tài)特色飲食分中餐和西餐購物分為二種類型，日常購物是社區(qū)超市具備的生活必須品，特色購物針對周圍高收入人群，是西班牙風(fēng)情的購物走廊娛樂休閑包括有茶館、酒吧等沙龍組織9萬科城商業(yè)街萬科城商業(yè)街參考價值雙核驅(qū)動雙核驅(qū)動主力店引進了華潤玩家、丹桂軒和kfc，通過超市以及餐飲帶動整個項目1風(fēng)情包裝風(fēng)情包裝西班牙建筑風(fēng)格，歐式街區(qū)，通過建筑風(fēng)格的打造賦予項目異域風(fēng)情，有利于項目的概念傳播23街鋪的串聯(lián)街鋪的串聯(lián)在街鋪之間設(shè)置主題店、小品、

4、休閑場景等，使整個街區(qū)生動自然，街鋪更加柔和貼近消費者10佛山德勝樓佛山德勝樓項目簡介位置：位置：佛山市禪城區(qū)東方廣場對面面積：面積：約50000發(fā)展商：發(fā)展商：佛山東建集團11佛山德勝樓佛山德勝樓定位及業(yè)態(tài)中餐、西餐、面食、休閑餐飲1212佛山德勝樓佛山德勝樓參考價值集約化經(jīng)營集約化經(jīng)營50000 ，五層樓，全部經(jīng)營餐飲，包羅萬象的餐飲選擇，滿足不同的客戶需求1主力店化主力店化整個德勝樓全部經(jīng)營餐飲，匯聚了各式美食，使項目成為佛山知名度很高的飲食去處，德勝樓成為了商圈的“主力店”23高價值套現(xiàn)高價值套現(xiàn)項目良好的經(jīng)營運作，使商業(yè)價值得到體現(xiàn)，商鋪的銷售自然取得較高的價格13報告脈絡(luò)報告脈絡(luò)案

5、例分析案例分析項目解讀項目解讀市場需求初判市場需求初判項目定位項目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項目體量建議項目體量建議項目解讀項目解讀14規(guī)劃示意圖規(guī)劃示意圖15u 項目處于天沁區(qū)，建筑面積近60萬平米u 產(chǎn)品由住宅/公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店組成，為傳統(tǒng)意義上的都市綜合體項目u 規(guī)劃中的市政道路為雙向二車道u 商業(yè)受經(jīng)濟技術(shù)指標限制，商業(yè)建筑呈點狀分布u 受政策限制，需要解決回遷的問題，設(shè)置有較多的回遷安置房u 商業(yè)占比較重，為開發(fā)商利潤最主要來源之一u 靠近芙蓉中路的商業(yè)價值最高，商業(yè)價值由北至南遞減u 以內(nèi)街為界，二邊落差近10米u 西側(cè)與近100萬平米的大型社區(qū)相鄰項目解讀項目解讀16報告脈絡(luò)報

6、告脈絡(luò)案例分析案例分析項目解讀項目解讀市場需求初判市場需求初判項目定位項目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項目體量建議項目體量建議市場需求初判市場需求初判17本案本案社區(qū)需求社區(qū)需求片區(qū)餐飲需求片區(qū)餐飲需求休閑、娛樂需求休閑、娛樂需求主題購物需求主題購物需求18u社區(qū)需求：周邊社區(qū)面積預(yù)計近1000萬平米，將產(chǎn)生近30萬人口產(chǎn)生的巨大需求u片區(qū)餐飲需求：周邊居住人口+商務(wù)接待u娛樂休閑需求：高校需求+居住人口+片區(qū)需求u主題購物需求：片區(qū)居民對于一站式、主題式多功能購物的需求19報告脈絡(luò)報告脈絡(luò)案例分析案例分析項目解讀項目解讀市場需求初判市場需求初判項目定位項目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項目體量建議項目體量建議

7、項目定位項目定位20基礎(chǔ)定位基礎(chǔ)定位天沁新城區(qū)天沁新城區(qū) 首席綜合型商業(yè)中心首席綜合型商業(yè)中心區(qū)位區(qū)位 基礎(chǔ)性質(zhì)基礎(chǔ)性質(zhì)21形象定位形象定位近近1010萬平米萬平米 新城新城 新樂活消費主義新樂活消費主義新樂活消費主義：新樂活消費主義： 隨心的購物、娛樂、休閑生活，可以血拼，可以幽雅的看著落日喝一杯blue mountain coffeeblue mountain coffee。 這里，是約會的地標，是一家人周末的休閑垢污場所，是迸發(fā)愛情的策源地。22主題定位主題定位長沙長沙 首席時尚休閑商業(yè)步行街首席時尚休閑商業(yè)步行街在這兒，不僅僅是為了購物而逛街，而是給予居民一種全新的、自主選擇的生活之態(tài)

8、，集合休閑、購物、娛樂、美食為一體的消費模式，有了一種情景交融式休閑體驗性商業(yè)消費場所23業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位雙核驅(qū)動雙核驅(qū)動 主題街區(qū)主題街區(qū) 雙核：雙核：餐飲、超市雙主力店強勢帶動 主題街區(qū)主題街區(qū)：數(shù)碼街區(qū)、女性主題街區(qū)餐飲餐飲超市超市主題街區(qū)主題街區(qū)24檔次定位檔次定位中檔為主中檔為主 樂活消費場所樂活消費場所 中檔：中檔：餐飲、超市、主題街區(qū)均為大 眾消費品、易耗品 樂活消費場所樂活消費場所：突出項目特性25報告脈絡(luò)報告脈絡(luò)案例分析案例分析項目解讀項目解讀市場需求初判市場需求初判項目定位項目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項目體量建議項目體量建議規(guī)劃示意規(guī)劃示意26整體規(guī)劃整體規(guī)劃龍頭：龍頭： 餐飲

9、主題建筑 三湘盛世龍腰：龍腰： 引進大型國際超市，定舵人流基礎(chǔ)龍尾：龍尾： 寫字樓及酒店及其配套商業(yè)龍身：龍身： 數(shù)碼、女人主題街區(qū) 社區(qū)配套街區(qū)龍街龍街27集中餐飲集中餐飲三湘盛世三湘盛世超市超市社區(qū)配商社區(qū)配商娛樂娛樂數(shù)碼數(shù)碼女性女性配商配商風(fēng)情街風(fēng)情街“浪淘沙浪淘沙芙蓉盛世芙蓉盛世” 看山水洲城，看山水洲城， 領(lǐng)秀湘江。領(lǐng)秀湘江。 人居長沙芙蓉里，人居長沙芙蓉里， 都市芭蕾展魅力。都市芭蕾展魅力。 盛世一曲，盛世一曲， 煥然新天地。煥然新天地。 國際城邦，國際城邦， 湘電展翅九萬里。湘電展翅九萬里。 星城人居譜華章，星城人居譜華章， 三湘人家。三湘人家。 三湘盛世三湘盛世28三湘盛世三湘

10、盛世集中餐飲集中餐飲意向商家：湘粵情、秦皇食府意向商家：湘粵情、秦皇食府29超市超市超市超市超市人流定律：超市人流定律： 每天到店人數(shù) = 店面面積 1-1.2人/ p = m 1-1.2超市是基本人流的保障超市是基本人流的保障意向商家：沃爾瑪、家樂福、樂購意向商家：沃爾瑪、家樂福、樂購30技術(shù)指標具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）5樓板承重（kg/）500柱間距 8m8m給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為10

11、0kw150kw/1000，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動步道，5噸貨梯兩部排污預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機設(shè)置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）300-500停車位(個）100-300物業(yè)交付裝修標準毛坯商家選址需求商家選址需求3131配商配商酒店、寫字樓配商酒店、寫字樓配商意向商家：西餐廳、銀行、電信意向商家：西餐廳、銀行、電信3232娛樂娛樂娛樂娛樂意向商家：意向商家：ktv、足浴、酒吧、健身會所、足浴、酒吧、健身會所3333數(shù)碼數(shù)碼數(shù)碼數(shù)碼意向商家：紅利多、中域、百腦匯意向商家：紅利多、中域、百腦匯34女性女性女性女性意向商家：萬寧、屈臣

12、氏、妍麗意向商家：萬寧、屈臣氏、妍麗35風(fēng)情街風(fēng)情街風(fēng)情街風(fēng)情街關(guān)鍵詞：特色化、主題化關(guān)鍵詞：特色化、主題化產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合=品牌店品牌店+餐飲店餐飲店+酒吧酒吧+休閑娛樂休閑娛樂36社區(qū)配商社區(qū)配商社區(qū)配商社區(qū)配商意向商家：藥店、便利店、干洗店意向商家：藥店、便利店、干洗店37報告脈絡(luò)報告脈絡(luò)案例分析案例分析項目解讀項目解讀市場需求初判市場需求初判項目定位項目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項目體量建議項目體量建議項目體量建議項目體量建議38商業(yè)體量商業(yè)體量=城市總?cè)丝跀?shù)量人均消費性支出/城市整體商業(yè)坪效-城市現(xiàn)有商業(yè)體量體量計算公式體量計算公式詮釋詮釋人均消費性支出：人均消費性支出：以政府公布的統(tǒng)計數(shù)

13、據(jù)為準,取最近一年的全市平均水平值，根據(jù)政府統(tǒng)計公報：2009年約為12000元/年城市整體商業(yè)坪效城市整體商業(yè)坪效: 政府無官方數(shù)據(jù)公布，一般以市場調(diào)查的城市代表型商場的平均水平為準，根據(jù)初步了解,長沙整體商業(yè)坪效約為6300元/平米/年城市現(xiàn)有商業(yè)體量城市現(xiàn)有商業(yè)體量: 以政府公布的城市總體商業(yè)體量為準，根據(jù)長沙市商業(yè)規(guī)劃近期規(guī)劃目標得知，城市現(xiàn)有商業(yè)體量約為350萬平米城市總?cè)丝跀?shù)量：城市總?cè)丝跀?shù)量：根據(jù)政府統(tǒng)計公報統(tǒng)計，市區(qū)人口約為188萬39商業(yè)體量=80952平米7萬平米萬平米商業(yè)體量商業(yè)體量9萬平米萬平米項目體量建議項目體量建議40業(yè)態(tài)層面積層數(shù)總面積持有銷售可銷售首層面積三湘盛世30005150000150003000娛樂200036000450015001500數(shù)碼250037500250050002500超市100001100001000000女性250037500250050002500酒店、寫字樓配商30005150001000050002500風(fēng)情街60002120000120006000社區(qū)配商60