南昌象湖新城保集半島地產項目營銷策劃提案-151-2008年課件

1、2021-11-92021-11-9 本文內包含的資料屬于世聯地產顧問（中國）有限公司的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內容僅限于對世聯地產顧問（中國）有限公司作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內容。 如果世聯地產顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數據的發(fā)布、使用和復制的權利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數據的使用授權的情況。商業(yè)秘密聲明商業(yè)秘密聲明本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83

2、513598 QQ:690317893內容提要內容提要 板塊認知、項目認知板塊認知、項目認知 發(fā)展商當前目標及解析發(fā)展商當前目標及解析 南昌宏觀市場環(huán)境分析南昌宏觀市場環(huán)境分析 項目本體分析項目本體分析 競爭市場分析競爭市場分析 客戶需求分析客戶需求分析 項目客戶定位項目客戶定位 項目當前存在問題思考項目當前存在問題思考 案例借鑒案例借鑒 項目解決思路項目解決思路象湖板塊認知、本項目認知象湖板塊認知、本項目認知本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:690317895象湖新城

3、板塊認知象湖新城板塊認知隨著南昌由單中心城市向大都市化城市形態(tài)的演進，象湖隨著南昌由單中心城市向大都市化城市形態(tài)的演進，象湖新城納入南昌發(fā)展版圖，成為南昌南部重要的城市新區(qū)新城納入南昌發(fā)展版圖，成為南昌南部重要的城市新區(qū)u一核五片區(qū)：一核五片區(qū)：以主城為核心包含樂化、灣里、望城、昌東、昌南在內的多核心發(fā)展布局中心區(qū)中心區(qū)昌東片區(qū)昌東片區(qū)昌南昌南組團組團樂化樂化組團組團灣里灣里組團組團望城望城組團組團城市規(guī)劃城市規(guī)劃主城副城副城副城副城單中心城市擴張單中心城市擴張大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成單中心城市大都市化都市群傳統(tǒng)典型的城市形態(tài)，擁有一個主核心，多為城市主城，城市擴張方式采用

4、攤大餅的方式城市發(fā)展的較高階段，在主城區(qū)的周邊擁有多個衛(wèi)星城鎮(zhèn)分擔城市功能，多核心共同發(fā)展格局城市發(fā)展的高級階段，各個城市依靠便捷的交通網絡實現聯通，在功能上互相補充，高度協(xié)同化發(fā)展的格局南昌，無錫，鄭州北京，上海紐約都市群倫敦都市群融入大南昌融入大南昌城市新城區(qū)城市新城區(qū)本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:690317896象湖新城板塊認知象湖新城板塊認知從地理版圖看，象湖新城處于南昌市和南昌縣兩大區(qū)域的交叉口，從從地理版圖看，象湖新城處于南昌市和南昌縣兩大區(qū)域的交叉口

5、，從經濟版圖看，象湖新城是兩大區(qū)域經濟融合的結點，區(qū)位屬性獨特經濟版圖看，象湖新城是兩大區(qū)域經濟融合的結點，區(qū)位屬性獨特小藍工業(yè)園象湖新城昌南工業(yè)園南昌南昌市區(qū)市區(qū)南昌南昌縣縣象湖新城 昌南大道在成為象湖新城和南昌市區(qū)的行政分割線的同時，也使得象湖新城成為南昌的南大門 象湖公園的建成為象湖新城角色的躍升帶來了良好的契機 兩大工業(yè)園區(qū)的存在為區(qū)域后續(xù)發(fā)展提供了強大的產業(yè)支撐本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:690317897象湖新城板塊位于象湖南岸，環(huán)境優(yōu)美，是理想的居住

6、地撫河古道穿境而過，風光旖旎，自然環(huán)境絕佳遠離城區(qū)喧囂，空氣清新，屬環(huán)境優(yōu)美的絕佳養(yǎng)生之地象湖新城板塊位于象湖南岸，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美；撫河象湖新城板塊位于象湖南岸，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美；撫河古道穿境而過，風光旖旎古道穿境而過，風光旖旎象湖新城板塊認知象湖新城板塊認知本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:690317898象湖新城板塊象湖新城板塊市中心市中心象湖新城板塊屬南昌市同南昌縣交界地帶，城市化進程慢，成熟度低，市場對于此板塊存在“位置偏遠、配套匱乏、住宅檔次低下”的不

7、良印象象湖新城板塊屬于南昌南部的城市新區(qū)，距離南昌主城遙遠南昌市近年來重點發(fā)展紅谷灘板塊，對于此板塊無強有力的政府規(guī)劃扶持，城市化進程較慢2020分鐘車程分鐘車程距離南昌城區(qū)較遠，區(qū)域城市化發(fā)展進程較慢，區(qū)域成熟距離南昌城區(qū)較遠，區(qū)域城市化發(fā)展進程較慢，區(qū)域成熟度低，市場對于此板塊存在價值偏見度低，市場對于此板塊存在價值偏見象湖新城板塊認知象湖新城板塊認知本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:690317899象湖新城板塊城市化發(fā)展進程較慢，板塊內各項目入住率低下，居住氛圍

8、差，居住配套嚴重缺乏板塊內居住氛圍較差，配套缺乏，各項目各自為政，板塊內居住氛圍較差，配套缺乏，各項目各自為政，但因缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，造成一定的資源浪費但因缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，造成一定的資源浪費 各項目開發(fā)商處于項目運作目的，均建有一定體量的配套性商業(yè)設施，但因缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各項目各自為政本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178910占地：861畝建筑面積：64.48萬平方米容積率：1.4開發(fā)方式：統(tǒng)一規(guī)劃，分組團分期開發(fā)靠近撫河古道距離成中心10公里本項目位于象湖新城內

9、，總建筑面積本項目位于象湖新城內，總建筑面積70萬平米的以住宅為萬平米的以住宅為主體的大規(guī)模綜合型住宅項目主體的大規(guī)模綜合型住宅項目本項目認知本項目認知本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178911復合活力社區(qū)復合活力社區(qū)復合的產品高層多層情景洋房復合的商業(yè)風情商業(yè)街集中性商業(yè)休閑商業(yè)本項目屬于存在梯次的多元化居住物業(yè)以及商業(yè)配套設施本項目屬于存在梯次的多元化居住物業(yè)以及商業(yè)配套設施共同營造的復合活力社區(qū)共同營造的復合活力社區(qū)本項目認知本項目認知本報告是嚴格保密

10、的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178912外水和內水的相互融合，雙水岸的景觀體系撫河西岸廣闊的綠地公園同樣納入了社區(qū)的景觀范圍感受戶戶親水的生活本項目認知本項目認知雙水岸景觀體系設計是本項目的一大亮點，為生活帶來獨雙水岸景觀體系設計是本項目的一大亮點，為生活帶來獨特的親水體驗特的親水體驗本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178913本項目認知

11、本項目認知項目形象項目形象南昌首席愛心社區(qū)、南昌首席康居示范工程、南昌首席愛心社區(qū)、南昌首席康居示范工程、國際友好社區(qū)等國際友好社區(qū)等南昌南昌保集半島保集半島南昌首席愛心社區(qū)南昌首席愛心社區(qū)南昌首席康居示范工程南昌首席康居示范工程法國國際友好社區(qū)法國國際友好社區(qū)雙水岸生活社區(qū)雙水岸生活社區(qū)7070萬平米大規(guī)模社區(qū)萬平米大規(guī)模社區(qū)本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178914p項目屬性：項目屬性：p區(qū)域屬性：區(qū)域屬性：城市遠郊城市遠郊位于南昌市區(qū)南部，屬于南昌市同

12、南昌縣交界地帶具備一定的自然資源具備一定的自然資源象湖南岸，空氣清新近鄰撫河古道，風光旖旎強勢產品價值強勢產品價值雙水岸、大體量的多層產品、產品戶型舒適度強大規(guī)模大規(guī)模項目總占地面積800畝，總建筑面積70萬低密度低密度項目容積率1.8，建筑密度23.4%綜合型綜合型項目涵蓋聯排、情景洋房、多層、高層等多種物業(yè)形態(tài)，屬綜合性住宅項目項目屬性界定項目屬性界定城市遠郊新區(qū)內，具備強勢產品價值和一定的自然資源支城市遠郊新區(qū)內，具備強勢產品價值和一定的自然資源支撐的大規(guī)模低密度綜合型住宅項目撐的大規(guī)模低密度綜合型住宅項目發(fā)展商當前目標及解析發(fā)展商當前目標及解析- 發(fā)展商目標梳理發(fā)展商目標梳理- 目標解

13、析目標解析本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178916發(fā)展商當前目標梳理發(fā)展商當前目標梳理目標一：去化水平去化水平消化水平：在下半年保持40-50套套/月月的銷售速度目標二：銷售價格銷售價格價格：在不介入價格競爭，保持3400元元/平米平米的售價目標三：品牌、形象品牌、形象在保證速度和價格的同時，鞏固項目形象本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載

14、QQ:6903178917發(fā)展商當前目標解析發(fā)展商當前目標解析1 1：銷售速度：銷售速度本項目當前速度和價格的目標意味著：當前象湖新城板塊各項目多層產品的月均去化情況和價格水平：當前象湖新城板塊各項目多層產品的月均去化情況和價格水平：40-50套/月的銷售目標已經達到當前市場上各項目多層產品去化速度的最高水平！3400元/平米的銷售價格是當前市場上的較水平南昌宏觀市場環(huán)境分析南昌宏觀市場環(huán)境分析本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178919南昌市場環(huán)境南昌市場環(huán)

15、境宏觀大勢分析宏觀大勢分析南昌市場整體狀況南昌市場整體狀況板塊分析板塊分析本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178920宏觀市場環(huán)境綜述宏觀市場環(huán)境綜述 市場大勢市場大勢宏觀宏觀政策從緊、緊縮銀根、房貸從嚴政策從緊、緊縮銀根、房貸從嚴 現象：現象：u 房價持續(xù)大幅上漲房價持續(xù)大幅上漲u 地價上漲，地王頻頻出現地價上漲，地王頻頻出現u 投資活躍投資活躍 宏觀調控原因：宏觀調控原因：u 抑制房價過快增長，穩(wěn)定房價抑制房價過快增長，穩(wěn)定房價 調控措施：調控措施：u 打

16、擊打擊“供方供方”（限價（限價/ /處置閑置土地處置閑置土地/ /增值稅增值稅/ /提高拿地提高拿地條件）條件） u 打擊打擊“買方買方”（提高第二套房首付比至四成，貸款利率（提高第二套房首付比至四成，貸款利率不低于基準利率不低于基準利率1.11.1倍倍/ /以戶為單位確定購房套數）以戶為單位確定購房套數）宏觀調控重要手段：宏觀調控重要手段：10次提高準備金率7次加息增值稅出臺物權法草案出臺頒布外商投資產業(yè)指導目錄第二套首付四成，貸款利率1.1倍發(fā)布關于加大閑置土地處置力度的通知發(fā)布招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資

17、料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178921宏觀市場環(huán)境綜述宏觀市場環(huán)境綜述 市場大勢市場大勢宏觀政策對市場的影響宏觀政策對市場的影響開發(fā)商：開發(fā)商：再次面臨洗牌再次面臨洗牌面對銀行的緊縮銀根，視現金為王，加大放量面對已經開發(fā)的產品，多采用降價策略，快速去化，回籠資金暫緩計劃開工的項目，囤積資金，準備“過冬” 市場：市場：出現拐點出現拐點進線量、上門量、成交量明顯下降，銷售速度減緩，市場可能進入較長時間橫盤調整出現降價傾銷（如類似星匯半島等項目） 客戶：客戶：持續(xù)觀望持續(xù)觀望改善性需求被遏制，觀望氛圍濃厚投資客撤離市場，剛性需求嚴重

18、下滑本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178922 市場大勢市場大勢做最壞打算全面調整過冬做最壞打算全面調整過冬 當前嚴峻的市場形勢，國際油價繼續(xù)上漲，通貨膨脹繼續(xù)升高，宏觀調控更加深入，房地產企業(yè)將做好最壞打算，全面調整準備過冬。 萬科王石如何過冬：棄價保量是當前開發(fā)商的唯一出路如何過冬：棄價保量是當前開發(fā)商的唯一出路 1 1、進一步下調銷售價格，增大產品去化、進一步下調銷售價格，增大產品去化2 2、增加小戶型比例，迎合市場需求，快速去化、增加小戶型比例，迎合

19、市場需求，快速去化3 3、減少開工面積，蟄伏待市、減少開工面積，蟄伏待市4 4、控制拿地面積，降低風險、控制拿地面積，降低風險宏觀市場環(huán)境綜述宏觀市場環(huán)境綜述本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178923宏觀市場環(huán)境綜述宏觀市場環(huán)境綜述 市場大勢市場大勢未來政策預判：政策繼續(xù)從緊，市場將仍未來政策預判：政策繼續(xù)從緊，市場將仍處于整固期處于整固期政策：以金融政策為主，對市場的影響政策：以金融政策為主，對市場的影響較大較大行政手段：新增針對房地產市場二手房交易行政手

20、段：新增針對房地產市場二手房交易及新房營銷手法的專項整治及新房營銷手法的專項整治波動原因波動原因1 1：品牌開發(fā)商：品牌開發(fā)商“低價拋售低價拋售”行為引行為引起市場多米骨牌效應起市場多米骨牌效應波動原因波動原因2 2：相關土地政策和規(guī)劃導致土地開：相關土地政策和規(guī)劃導致土地開發(fā)加速，未來住宅供應量加大發(fā)加速，未來住宅供應量加大波動原因波動原因3 3：后續(xù)金融：后續(xù)金融/ /稅收政策的出臺將加稅收政策的出臺將加劇市場波動劇市場波動 波動原因波動原因4 4：經濟適用房、廉租房、限價房：經濟適用房、廉租房、限價房的推出，進一步降低市場價格的推出，進一步降低市場價格未來波動因素：開發(fā)商行為、政府政策、

21、未來波動因素：開發(fā)商行為、政府政策、金融金融/ /稅收政策將導致未來市場波動稅收政策將導致未來市場波動金融手段：針對房地產市場，銀行開始配合金融手段：針對房地產市場，銀行開始配合行政手段，緊縮銀根，直接針對投資客和多行政手段，緊縮銀根，直接針對投資客和多次置業(yè)次置業(yè)稅收政策：將繼金融政策后另一項更為長期稅收政策：將繼金融政策后另一項更為長期的增加多次置業(yè)與投資成本的的增加多次置業(yè)與投資成本的“殺手锏殺手锏”金融政策年金融政策年供應驅動年供應驅動年金融政策金融政策供應結構調整供應結構調整/金融政策金融政策本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付

22、款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:690317892408樓市進入整固期，投資增長而銷售顯著下降，投資與中高端改善型需求大受沖擊，主流開發(fā)商開始全面貼近剛性需求整固期整固期恢復期恢復期平穩(wěn)期平穩(wěn)期快速上漲期快速上漲期客戶情客戶情況況客戶購買信心不足，市場觀望氣氛嚴重自用型剛性需求市場作主導自用型客戶占市場主流，投資市場啟動，市場購買信心逐漸增強投資客戶比例快速上升，自用型客戶也交投活躍，市場購買信心強甚至出現恐慌性購買行為市場表市場表現現市場低迷，成交量下降，部分樓盤降價促銷高端市場“走價不走量”，一般物業(yè)“走量不走價”，個別具有核心競爭力的項目在速度上可形成

23、市場熱點量價平衡恢復，價格穩(wěn)步上揚，個盤表現差異較大，明星項目逐漸增多價格全面上漲，銷售速度逐漸加快，豪宅市場上漲速度快于一般物業(yè)樓盤應樓盤應對策略對策略找到剛性需求市場，尋找速度價格平衡點/延遲銷售或降價銷售找到剛性需求市場，利用項目獨特的競爭力，實現速度的突破，形成市場熱點憑借競爭力及營銷作為，在競爭中突圍，在量價上跑贏大勢抓住豪宅市場價格上升快于一般物業(yè)的快速上升特點，實現樓盤價值最大化2008年年2009年年2010年年08樓市進入整固期，投資增長而銷售顯著下降，投資與樓市進入整固期，投資增長而銷售顯著下降，投資與中高端改善型需求大受沖擊，主流開發(fā)商開始全面貼近中高端改善型需求大受沖擊

24、，主流開發(fā)商開始全面貼近剛性需求剛性需求本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178925南昌市場環(huán)境南昌市場環(huán)境宏觀大勢分析宏觀大勢分析南昌市場整體狀況南昌市場整體狀況板塊分析板塊分析本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178926 當前的中部二線城市房地產市場當前的中部二線城市房地產市場本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大

25、全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178927 長沙長沙長沙房地產市場自長沙房地產市場自2008年以來，交易量持續(xù)低迷，年以來，交易量持續(xù)低迷， 銷售均價銷售均價圍繞在圍繞在4000元左右波動，整體市場活躍度低元左右波動，整體市場活躍度低2007年年3月至月至2008年年5月長沙商品住宅市場交易量變化趨勢月長沙商品住宅市場交易量變化趨勢08年2月以來，整體住宅市場交易量大幅下降，市場持續(xù)低迷成交量（萬）（元/）價格突破4000元并達到一定峰值，但之后價格急劇下降，持續(xù)波動2007年年3月至月至2008年年5

26、月長沙月長沙商品住宅市場價格變化趨勢商品住宅市場價格變化趨勢2007年年3月至月至2008年年5月長沙商品住宅市月長沙商品住宅市場交易量漲幅及銷售價格漲幅變化趨勢場交易量漲幅及銷售價格漲幅變化趨勢受二月上旬特大雪災以及宏觀新政等雙重影響，2008年2月以來長沙房地產市場陷入“價漲量跌”的尷尬境地，整體市場表現低迷，市場觀望氣氛濃重數據來源：長沙房地產信息網、長沙市房地產管理局政務網、世聯分析本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178928 長沙長沙市場供求關系的變

27、化，將使長沙房地產市場投資、投機性進市場供求關系的變化，將使長沙房地產市場投資、投機性進一步減少，房地產市場將由較熱轉向穩(wěn)健，商品房價將趨于一步減少，房地產市場將由較熱轉向穩(wěn)健，商品房價將趨于合理，漲幅將明顯降低合理，漲幅將明顯降低 2007年年3月至月至2008年年5月長沙商品住宅市場交易量變化趨勢月長沙商品住宅市場交易量變化趨勢 2006年以來投資需求的膨脹，令長沙市場非剛性需求出現上漲，從而引起整個市場的追漲心態(tài)，出現市場持續(xù)走旺的態(tài)勢，短時間內帶來的供銷兩旺，給市場帶來一定盲從度，令開發(fā)商過于高估市場，而目前自住型需求成為絕對主流，市場趨于理性2006年長沙房地產市場置業(yè)者購房套數比例

28、年長沙房地產市場置業(yè)者購房套數比例數據來源：長沙市房產信息中心、房地產發(fā)展研究中心、湖南省第一師范房地產協(xié)會 2006年長沙市外省市、境外置業(yè)者置業(yè)需求比年長沙市外省市、境外置業(yè)者置業(yè)需求比較較客戶構成：外來客為客戶構成：外來客為主體主體2006年長沙市房地產市場購房對象中本地客戶購買量占49.8%，其余全部為外地客戶，外來購房外來購房群體群體成為長沙樓市的重要支撐力量外來客置業(yè)目的：以外來客置業(yè)目的：以投資為主投資為主2006年長沙市房地產市場外省市、境外置業(yè)者二次置業(yè)、三次置業(yè)購房套數比例較高 ，說明外省市境外人士在長沙以投以投資為目的資為目的的購房現象比較突出 供大于求供大于求根據相關政

29、府部門統(tǒng)計數據顯示，長沙市2008年一季度商品房的供應量為供應量為213.85萬萬平方米左右，而市場需求量則為需求量則為176.07萬萬平方米左右，整體處于供大于求的局面 投資客戶大幅投資客戶大幅減少減少從我們接觸的客戶來看，自住型客戶占自住型客戶占據絕對主流；投資型據絕對主流；投資型客戶大幅減少客戶大幅減少 恒嘉地產副總經理李焱東 房展會成交減少房展會成交減少30%4天的展會，各類房屋合同成交280套，總面積5萬平方米，總成交金額2億元，與去年春季房交會相相比減少近三成比減少近三成 2008年長沙市場購房者置業(yè)目的調查2008年長沙房地產市場變化年長沙房地產市場變化市場以自住需求市場以自住需

30、求為主為主本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178929 武漢武漢受宏觀調控和金融政策的持續(xù)影響，武漢樓市成交量持續(xù)低受宏觀調控和金融政策的持續(xù)影響，武漢樓市成交量持續(xù)低迷，消費者購房觀望氣氛逐漸加重，房地產市場已進入一個迷，消費者購房觀望氣氛逐漸加重，房地產市場已進入一個短暫調整時期短暫調整時期 2007年年3月至月至2008年年5月長沙商品住宅市場交易量變化趨勢月長沙商品住宅市場交易量變化趨勢武漢商品住宅市場成交量在經歷了2007年9-10月份的大漲后，逐步

31、回落，銷售均價平穩(wěn)上漲，新政出臺后漲幅緩慢2007年年4月至月至2008年年5月長沙商品住宅市月長沙商品住宅市場交易量漲幅及銷售價格漲幅變化趨勢場交易量漲幅及銷售價格漲幅變化趨勢春交會門庭冷清，觀望情緒春交會門庭冷清，觀望情緒日濃日濃武漢春季房交會四天成交925套商品房，金額為5.8億元，5.3萬人次?？梢姾笕斓娜藬荡蠓鶞p少，加起來只和第一天持平，成交量多數不甚理想 數據來源：武漢房交會組委會、武漢市房地產信息網、焦點武漢房地產網市場預期下降市場預期下降4月底5月初20余樓盤集中開盤，價格預期下調，沒有達到預期銷售目標，原有價格預期與實際面市價格平均相差1000元左右2008年年5月中旬的土

32、地月中旬的土地拍賣慘淡收場拍賣慘淡收場共有9塊地在武漢土地交易中心進行了公開拍賣，其中，成功拍賣的四個地塊均以起拍價成交，地價“跳水”，另外5宗地流拍 市場明顯出現供大于求市場明顯出現供大于求武漢市房地產信息網公布的數據顯示，截至目前，武漢市可銷商品房的售套數為121250套。如果按時下日均不足200套的銷售量計算，今年全年的商品房銷售量在7萬套左右，而去年武漢市全年銷售商品住房112794套套元/本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178930 武漢武漢受宏觀調

33、控和金融政策的持續(xù)影響，武漢樓市成交量持續(xù)低受宏觀調控和金融政策的持續(xù)影響，武漢樓市成交量持續(xù)低迷，消費者購房觀望氣氛逐漸加重，房地產市場已進入一個迷，消費者購房觀望氣氛逐漸加重，房地產市場已進入一個短暫調整時期短暫調整時期 2007年武漢住宅市場客戶置業(yè)目的年武漢住宅市場客戶置業(yè)目的武漢住宅市場客戶置業(yè)目的以自住為主（占到70%）2007年武漢住宅市場客戶構成年武漢住宅市場客戶構成武漢住宅市場客戶構成以本地置業(yè)者為主（占到64%）武漢和全國目前的價格下降趨勢是07年以及07年以前多次的市場跳躍亢奮狀態(tài)下的價格透支的結果，會從一個亢奮狀態(tài)的趨勢走向一個平穩(wěn)的趨勢，市場情緒也會理性回歸市場持續(xù)低

34、迷導致投資客撤場市場持續(xù)低迷導致投資客撤場市場趨于理性，投資行為走淡。基于此，越往后發(fā)展，剛性需求對于樓市的支撐力度越大 地產商讓利銷售，剛性需求被激活地產商讓利銷售，剛性需求被激活 市場低迷情況下，開發(fā)商紛紛采取優(yōu)惠讓利措施，降低購房門檻，隱藏的剛性需求被激活舊城改造力度加大，拆遷戶增多舊城改造力度加大，拆遷戶增多2007年武漢實際動遷戶數為1.79萬戶，其中80 %的市民于當年即購買了商品住房和存量房。08年，舊城改造的力度還將加大，導致購房剛性需求持續(xù)增加 產業(yè)遷移帶來異地回流置業(yè)者產業(yè)遷移帶來異地回流置業(yè)者因產業(yè)遷移而急需置業(yè)的人數正在激增，此為2008年的住房剛性需求注入強勁動力 2

35、008年剛剛性需求性需求（80-90%）將主導武漢市場20-3020-30歲潛在買房族比例不斷歲潛在買房族比例不斷上升上升2007年武漢2030歲人口數量為207萬，占全市總人口數的23%，受1980年代第三次生育高峰的影響，今后2030歲適婚人口比例將進一步上升數據來源：武漢市統(tǒng)計信息網、房商網剛性需求才是購房的本源，因而產生買房行為的剛性需求才是購房的本源，因而產生買房行為的人永遠是置業(yè)主力軍，唯有住房剛性需求方能維人永遠是置業(yè)主力軍，唯有住房剛性需求方能維持房價穩(wěn)中有升。持房價穩(wěn)中有升。 中國指數研究院華中分院院長朱戈中國指數研究院華中分院院長朱戈 本報告是嚴格保密的。2009年房地產營

36、銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178931重慶重慶2008年以來重慶房地產市場進入一個低迷年以來重慶房地產市場進入一個低迷階段，市場觀望氣氛濃重階段，市場觀望氣氛濃重 2007年年6-11月份為重慶房地產市月份為重慶房地產市場異常火爆時期，場異常火爆時期，2008年后一直年后一直處于低迷期處于低迷期自6月中旬重慶成為“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”后，重慶樓市出現“井噴行情,成交量驟升，銷售均價也穩(wěn)步上升，但是，進入2008年以來，重慶樓市卻逐漸走向低迷，成交量持續(xù)萎縮，價格漲幅緩慢且波動較大 2

37、007年年4月至月至2008年年5月重慶市主城區(qū)商品月重慶市主城區(qū)商品住宅市場交易量漲幅及銷售價格漲幅變化趨住宅市場交易量漲幅及銷售價格漲幅變化趨勢勢2007年年3月至月至2008年年5月重慶市主城區(qū)商品住宅交易量及銷售均價月重慶市主城區(qū)商品住宅交易量及銷售均價2008年以來重慶市場交易量持續(xù)萎縮2008年1本季度成交面積約246.16萬平方米，比上季度下降37.3%；成交金額104.31億元，比上季度下降了30.8%；成交均價3802元/平方米，比上季度增長了1.14%數據來源：重慶網上房地產、重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網、中國指數研究院西南分院 萬元/本報告是嚴格保密的。2009年

38、房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178932重慶重慶重慶房地產市場目前供大于求，剛性需求增加，房重慶房地產市場目前供大于求，剛性需求增加，房價增速將回歸理性區(qū)間，實現穩(wěn)中小升價增速將回歸理性區(qū)間，實現穩(wěn)中小升供大于求，出現供大于求，出現買方市場買方市場2008年重慶全年新建商品房計劃達2491萬平方米，其中主城達到1500萬平方米，加上700萬平方米的商品房存量，主城區(qū)商品住房供應量將達到2200萬平方米萬平方米。同時，滿足低收入家庭的保障性住房比例將提高，住房類型更趨多元化，面積套型更加

39、合理，住房市場供應充足，出現買方市場投資需求淡緩，投資需求淡緩，剛性需求增加剛性需求增加投資客逐漸淡出市場，重慶市外剛性需求呈增長趨勢，2008年1-5月重慶主城區(qū)住宅購買者中，重慶市主城區(qū)客戶、重慶市區(qū)縣客戶與重慶市外客戶的比例約為比比，市外客戶較2006年增加了成，居民住房需求以居住為主房價接近臨界點，房價接近臨界點，未來穩(wěn)中小升未來穩(wěn)中小升限價商品房今年將試點推出廉租住房等保障性住房將影響到低端樓盤銷售主城主流小區(qū)的均價已經在4000元/平方米左右，到了工薪階層心理承受的上限，透支了市場購買力，房價上漲缺乏有力支撐個別開發(fā)商由于資金緊張，出現了變相降價的現象，將影響市場的整體信心全國一線

40、城市房價的下跌，對重慶也將產生一定影響 綜合以上因素，在沒有重大利好出臺的情況下，今年重慶房價將是穩(wěn)中小升本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178933目前南昌住宅市場供應量嚴重下滑，市場觀目前南昌住宅市場供應量嚴重下滑，市場觀望氛圍濃厚望氛圍濃厚南昌南昌供應量回升，市場依然供大于求供應量回升，市場依然供大于求2008年以來供應量在2月達到低谷，3、4月份較多開發(fā)商進行推盤活動，供應量有所上漲，市場繼續(xù)趨于回暖，供求比依然較低，市場處于供大于求的狀態(tài)萬2007年

41、年-2008年年4月南昌市商品住宅供求走勢月南昌市商品住宅供求走勢市場觀望氛圍濃厚市場觀望氛圍濃厚受政策、珠三角市場等各方面因素的影響，中低收入人群對得到政府在廉租房、經濟適用住房和雙限房的幫助期望增強，很大部分消費者都持幣觀望，市場觀望氛圍濃厚 投資需求減少，剛性需求增加投資需求減少，剛性需求增加從2006年開始，南昌自住型需求基本上達到70%，而投資客到2007年底已經獲利頗豐，陸續(xù)在不斷拋盤。此外，由于受第二套住宅利率等新政影響，在2008年投資客尋求投資的空間和預期有限，對未來市場的不穩(wěn)定性難以把握，紛紛撤離南昌市場2006-2007年南昌房產市場置業(yè)者構成年南昌房產市場置業(yè)者構成20

42、08年南昌房產市場置業(yè)者構成年南昌房產市場置業(yè)者構成數據來源：南昌房地產信息網本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178934價跌量縮價跌量縮,供需失衡供需失衡,部分樓盤以價格贏得市場部分樓盤以價格贏得市場剛性需求先機剛性需求先機,成交壓力使價格下行已成趨勢成交壓力使價格下行已成趨勢3月份，奧園打破僵持局面，實際優(yōu)惠折扣8.8折，降幅13%，部分剛性需求很快得到釋放，逐步引爆區(qū)域市場降價熱潮,大大拉升月度交易量 5-6月份，紅角洲、紅谷灘區(qū)域部分樓盤相繼通過降價試

43、探市場，“梵頓公館”、“第一街區(qū)”、“世紀中央城”等，成為搶先成功占領區(qū)域市場典例 南昌南昌本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178935南昌市目前中部二線城市中，受政策影響南昌市目前中部二線城市中，受政策影響一手房價格、成交量下滑最為嚴重的城市一手房價格、成交量下滑最為嚴重的城市總結總結（元/）價格突破4000元并達到一定峰值，但之后價格急劇下降，持續(xù)波動長沙：成交量下滑嚴重，成交均價下滑長沙：成交量下滑嚴重，成交均價下滑幅度不大幅度不大長沙：成交量穩(wěn)定，成交

44、價格上漲速度長沙：成交量穩(wěn)定，成交價格上漲速度緩慢緩慢武漢：成交量下滑嚴重，成交均價平穩(wěn)武漢：成交量下滑嚴重，成交均價平穩(wěn)南昌：成交量、成交價格下滑嚴重南昌：成交量、成交價格下滑嚴重本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178936各城市均處于房地產發(fā)展周期的調整期階段，對各城市均處于房地產發(fā)展周期的調整期階段，對于開發(fā)商而言各個階段需要不同的開發(fā)策略和銷于開發(fā)商而言各個階段需要不同的開發(fā)策略和銷售策略售策略總結總結價價格格發(fā)展期發(fā)展期起步期起步期010003000

45、5000調整期調整期理性期理性期調整期階段調整期階段，受購買力乏力以及政策的影響，房價增長乏力，但交易量大幅下跌發(fā)展期階段發(fā)展期階段，受各大利好因素及消費追漲心理的影響，房價呈快速上升態(tài)勢交交易易量量204060理性期階段理性期階段，市場回歸理性發(fā)展，價格和交易量隨供需關系平穩(wěn)上漲房地產市場發(fā)展周期房地產市場發(fā)展周期起步期：起步期：市場需求逐步激發(fā)，交易量、房價穩(wěn)步上漲，投資客比重較小發(fā)展期：發(fā)展期：受各大利好因素以及消費者追漲心理影響，房價開始迅速上漲， 交易量也迅速攀升，投資客大量進入市場，又進一步助推房價和交易量的上升調整期：調整期：當房價上漲到已經超出城市絕大多數居民的購買能力，剛性需

46、求被抑制時，加上政府的政策，市場進入調整期，交易量急劇萎縮，但房價依然上漲，漲幅緩慢理性期：理性期：市場在經歷大幅調整和洗牌之后，進入理性發(fā)展軌道，價格和交易量隨供求關系平穩(wěn)上升，進入良性健康發(fā)展期房價已經超出居民收入的上限和最大購買力的“天花板”長沙：長沙：4000元元/ 武漢：武漢：5000元元/ 重慶：重慶：4000元元/ 南昌：南昌：5000元元/ 當房價到達臨界點后就會增長乏力，緩當房價到達臨界點后就會增長乏力，緩慢上升，交易量會大幅萎縮，市場進入慢上升，交易量會大幅萎縮，市場進入調整期，開發(fā)商需要及時調整銷售策略調整期，開發(fā)商需要及時調整銷售策略不同階段的市場表現各異，因此需要不同

47、的開發(fā)不同階段的市場表現各異，因此需要不同的開發(fā)策略和銷售策略，力求居安思危、未雨綢繆策略和銷售策略，力求居安思危、未雨綢繆萬元/本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178937南昌市場環(huán)境南昌市場環(huán)境宏觀大勢分析宏觀大勢分析南昌市場整體狀況南昌市場整體狀況板塊分析板塊分析本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178938紅谷灘青山湖市

48、市中中心心宏觀市場環(huán)境綜述宏觀市場環(huán)境綜述各板塊特征分析各板塊特征分析 核心優(yōu)勢：臨近市區(qū)、青山湖旅游、景觀資源核心優(yōu)勢：臨近市區(qū)、青山湖旅游、景觀資源強勢強勢市場狀況：產品形式以高層、小高層、別墅為主。大多為高尚住宅，均有強勢價值支撐，在當前宏觀大勢影響下，充分體現出了抗跌性的一面市場價格：區(qū)域內項目分布眾多，項目檔次不一，公寓：6000元/平米，別墅15000-20000元/平米代表項目：中大青山湖、恒茂國際都會、香溢花城核心優(yōu)勢：交通方便，基礎設施配核心優(yōu)勢：交通方便，基礎設施配套齊全套齊全 、人文、經濟中心、人文、經濟中心市場狀況：當前項目分布眾多，各項目檔次較高，且有市區(qū)強勢價值，受

49、宏觀政策影響不大市場價格：當前項目分布較為分散，各項目檔次較高，市場平均價格在6000-8000元之間，處于南昌市場首位代表項目：隆鑫廣場、高氏音樂花園。核心優(yōu)勢：新城、江景資源、政府核心優(yōu)勢：新城、江景資源、政府扶持扶持市場狀況：當前項目分布眾多，檔次、銷售價格居于南昌整體市場較高位置，宏觀政策影響不大市場價格：此板塊優(yōu)勢明顯、強勢，雖受當前宏觀市場的影響，但除個別項目價格小幅回落外，目前整體板塊市場銷售價格5000-6000元/平米居于市場第二位代表項目：綠地梵頓公館紅谷灘板塊紅谷灘板塊市中心板塊市中心板塊 青山湖板塊青山湖板塊 本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！

50、策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178939宏觀市場環(huán)境綜述宏觀市場環(huán)境綜述 核心優(yōu)勢：臨近市區(qū)，艾溪湖環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美、核心優(yōu)勢：臨近市區(qū)，艾溪湖環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美、交通便利交通便利市場狀況：產品形式以多層為主，多為普通住宅，戶型多樣，受到市場大環(huán)境的沖擊，本區(qū)個案也相對受到影響，本區(qū)的整體價格行情也略有所下降。市場價格：目前板塊均價在4000-5000元/平米代表項目：萬科四季花城、世紀風情核心優(yōu)勢：新城、象湖景觀、交通核心優(yōu)勢：新城、象湖景觀、交通市場狀況：當前項目分布眾多，此前受去年投資熱潮的影響，市場銷售狀況較好，

51、隨著政策的影響、投資性需求的縮水，目前目前本區(qū)個案的價格是整個南昌樓市波動最大的區(qū)域，各項目紛紛降價，性價比成為板塊內各項目主要的競爭發(fā)力點市場價格：本區(qū)偏離南昌市區(qū)較遠，受房地產新政策的影響，目前本區(qū)個案的價格是整個南昌樓市波動最大的區(qū)域，板塊平均價格2500-3000元/平米代表項目：保集半島、江西奧園、南昌劇組主題公園、九里象湖城、平安象湖風情等象湖新城板塊象湖新城板塊京東板塊京東板塊 京東象湖新城象湖新城板塊是目前南昌市場各板塊在宏觀調控象湖新城板塊是目前南昌市場各板塊在宏觀調控影響下，價格下跌最大的板塊影響下，價格下跌最大的板塊本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤

52、版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178940宏觀市場環(huán)境分析結論宏觀市場環(huán)境分析結論 象湖新城板塊是目前南昌市場各板塊在宏觀調控象湖新城板塊是目前南昌市場各板塊在宏觀調控影響下，價格下跌最大的板塊影響下，價格下跌最大的板塊板塊資源價值供應產品客戶特征07年板塊均價當前板塊均價象湖新城新城、象湖景觀高層、小高層、別墅為主主要來自象湖周邊區(qū)域，部分外來南昌務工人群和南昌本地在外工作者。投資客較多。3500-4000元/平米2500-3000元/平米紅谷灘新城、江景資源、政府扶持高層、小高層、酒店和酒店式公寓為主客戶主要

53、來自南昌本地，紅谷灘周邊為主，包括政府官員、企事業(yè)單位離退休干部、高校教師、高級白領以及私營業(yè)主等。5000-7000元/平米5000-6000元/平米市中心交通方便，基礎設施配套齊全 、人文、經濟中心高層公寓客戶主要來自南昌本地的高收入人群，包括政府官員、大型企事業(yè)單位干部、高校教師、都市白領以及私營企業(yè)主等。7000元/平米以上6000-8000元之間青山湖臨近市區(qū)、青山湖旅游、景觀資源強勢以高層、小高層、別墅為主主要來自青山湖周邊區(qū)域，向南昌及周邊縣市輻射，以高收入者為主。6500元/平米以上公寓：6000元/平米，別墅15000-20000元/平米京東臨近市區(qū)，艾溪湖環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美、交

54、通便利多層為主，多為普通住宅來自全市范圍，輻射周邊縣市，以大盤附近工作的人群為主，也有部分投資客。5000元/平米左右4000-5000元/平米本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178941宏觀市場環(huán)境分析結論宏觀市場環(huán)境分析結論 在如此嚴峻的市場環(huán)境下，在如此嚴峻的市場環(huán)境下，項目本體分析項目本體分析本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6

55、903178943項目一期主要以多層和高層為主，項目現場展示不全面，項目一期主要以多層和高層為主，項目現場展示不全面，整體形象不統(tǒng)一，價值傳遞不到位在當前市場下銷售不利整體形象不統(tǒng)一，價值傳遞不到位在當前市場下銷售不利項目一期回顧：項目一期回顧：項目一期建筑面積21萬平米（地下5萬平米）建筑類型：多層、高層當前銷售情況：項目一期第一批于2008年5月份開盤，推出218套多層產品，截至目前已銷售100套一期存在的問題：一期存在的問題： 1. 項目現場展示不夠全面，致使項目產品價值點傳遞不到位，面對當前的市場形式，項目銷售受價格的影響，停滯 2、項目整體形象變動，市場訴求點眾多，導致項目形象不夠具

56、象，影響市場對于項目的認知項目一期項目一期項目規(guī)劃項目規(guī)劃現場展示現場展示售樓處外觀售樓處外觀工地形象工地形象本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178944項目整體形象項目整體形象7070萬平米雙水岸愛心社區(qū)萬平米雙水岸愛心社區(qū)訴求點一訴求點一雙水岸社區(qū)雙水岸社區(qū)訴求點二訴求點二愛心社區(qū)愛心社區(qū)訴求點三訴求點三國際友好社區(qū)國際友好社區(qū)訴求點四訴求點四南昌首席康居示范工程鑒行者南昌首席康居示范工程鑒行者本項目自07年10月開始推廣至今，項目形象變更頻繁，推廣動作雖

57、多，但主線不明，市場概念模糊項目核心賣點傳遞不清晰，訴求點眾多，主次不明，沒有形成獨特且差異化的價值體系項目核心賣點傳遞不清晰，訴求點眾多，主次不明，沒有項目核心賣點傳遞不清晰，訴求點眾多，主次不明，沒有形成獨特且差異化的價值體系形成獨特且差異化的價值體系診斷二：診斷二：項目訴求點項目訴求點本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178945推廣通路、渠道單一，滲透力不強；挖掘客戶主動性不強，推廣通路、渠道單一，滲透力不強；挖掘客戶主動性不強，直達率低直達率低2007

58、-20082007-2008年主要推廣通路：年主要推廣通路：n報紙廣告報紙廣告n戶外廣告戶外廣告n市區(qū)分銷點市區(qū)分銷點從5月份開盤成交客戶上門來源渠道統(tǒng)計顯示：1、報廣、客帶客、路過是客戶門的最主要的因素，其次是戶外、網絡、電視。2、而綜合分析近來的營銷推廣策略，本項目僅限于報廣3、推廣通路過于單一，忽視區(qū)域內各項目共有客戶的截流以及老客戶的維護，促進客帶客。推廣渠道過于單一，挖掘客戶主動性差屆此，我司認為：屆此，我司認為：1 1、渠道開拓、老帶新、小型事件營銷是下階段的推廣、渠道開拓、老帶新、小型事件營銷是下階段的推廣重點通路重點通路2 2、鞏固現場陣地（路過）截流各項目共有客戶、鞏固現場陣

59、地（路過）截流各項目共有客戶本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178946目前項目現場展示不到位，致使項目雖有差異化的產品亮點（建材、智能化），但是市場認知較少，無任何體驗設施受當前市場形勢、競爭樓盤銷售狀況以及此次開盤銷量影響，銷售人員狀態(tài)不佳略帶疲憊銷售說辭平白無力，無任何吸引力，難以打動上門客戶購買項目周邊導視系統(tǒng)不夠健全，醒目，缺乏標示性，不能夠項目周邊導視系統(tǒng)不夠健全，醒目，缺乏標示性，不能夠有效地吸引和截流區(qū)域內各項目共有客戶有效地吸引和截流區(qū)域內各

60、項目共有客戶本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178947工地現場雜亂，看放通道簡陋，同項目形象嚴重不符項目一期第一批多層產品即將封頂，樣板區(qū)未完工，工地項目一期第一批多層產品即將封頂，樣板區(qū)未完工，工地現場雜亂、陳舊，難以體現項目的高端形象現場雜亂、陳舊，難以體現項目的高端形象本報告是嚴格保密的。2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:6903178948現場展