783802333鐵嶺月星地塊考察分析報告24P

1、鐵嶺市銀州區(qū)月星地塊考察分析報告2012年第一部分 鐵嶺城市概況一、 鐵嶺城市發(fā)展概況1、 地理位置鐵嶺市系遼寧省14個省轄市之一，位于遼寧省北部，松遼平原中段。南與沈陽市、撫順市毗鄰，北與吉林省四平市相連，東與撫順市清原滿族自治縣、吉林省遼源市接壤，西與沈陽市法庫縣、康平縣及內(nèi)蒙古自治區(qū)科爾沁左翼后旗和通遼市為鄰。全市東西最長134公里、南北端寬162公里，總面積1.3萬平方公里。其中，市區(qū)面積638平方公里。 2、 地勢氣候鐵嶺市地勢大體是東高中低、北高南低、西部稍高。山地和丘陵分列東西兩側(cè)，中部為由北向南緩瀉的遼河平原。全市可分為東部低山丘陵區(qū)和西部遼河低丘平原區(qū)兩大地貌區(qū)。鐵

2、嶺屬中溫帶大陸性季風氣候。氣候的主要特征是：冬季寒冷干燥，夏季溫熱多雨，雨熱同季日照豐富，干濕季節(jié)分明。3、 行政區(qū)劃分鐵嶺市有4個轄區(qū)：開發(fā)區(qū)、新城區(qū)、銀州區(qū)、清河區(qū)（其中開發(fā)區(qū)、新城區(qū)并非省級行政區(qū)）；2個縣級市：調(diào)兵山市、開原市； 3個縣：鐵嶺縣、西豐縣、昌圖縣；1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。區(qū)（市）縣下設街道辦事處13個，鎮(zhèn)51個，鄉(xiāng)38個。原市政府設在銀州區(qū)，現(xiàn)行政機關設在鐵嶺縣凡河新區(qū)。4、 人口數(shù)量戶籍總?cè)丝?50萬人，常住總?cè)丝?80萬人，城鎮(zhèn)人口 140萬人，城區(qū)人口 60萬人，外來人口 8萬人。5、 小結鐵嶺區(qū)域位置優(yōu)越 ,地處東北亞中心的遼寧中部城市群，是吉林、黑龍江兩省通往其它省市和

3、出海港口的重要通道。鐵嶺是聞名全國的糧食主產(chǎn)區(qū)、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地和新興的煤電能源之城。 鐵嶺市交通運輸十分方便。長大線、平齊線、四梅線、開豐線、鐵法線、5條國營鐵路縱橫交錯于境內(nèi)，總長為450公里，平均每平方公里土地的鐵路貨物發(fā)送量為562噸，是全國平均水平的40倍， 這些鐵路直接參于國際鐵路的聯(lián)合運輸。鐵嶺火車站，各種服務設施配套齊全，每天有60對客車通過，車站隨時承辦鐵路同公路、航空、水路聯(lián)運及郵政業(yè)務。二、 鐵嶺經(jīng)濟發(fā)展概況（一）2011年經(jīng)濟發(fā)展概況1、 綜合經(jīng)濟實力保持較高水平增長。預計全市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)860億元，增長18%。三次產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整到18：54：28。地方財政一般

4、預算收入105億 元，增長31.1%。固定資產(chǎn)投資按新統(tǒng)計口徑完成750億元，增長29%。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長15.5%。社會消費品零售總額實現(xiàn)268億元，增長 18%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16100元，增長17.3%。農(nóng)民人均純收入8940元，增長15.5%。2、 工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展掀起新高潮。全力破解資金、用工、土地等瓶頸，使工業(yè)經(jīng)濟實現(xiàn)了大發(fā)展快發(fā)展，規(guī)模以上工業(yè)增加值上升到全省第五位。北祥重工、衛(wèi)華重工、華晨專用車等十大標志性項目開工建設或建成投產(chǎn)。實施技術改造項目415個，完成投資203億元。專用車、起重機械、工程機械、汽車零部件、有色金屬、換熱設備等6個產(chǎn)業(yè)集群主營業(yè)務收入超過100

5、億元，其中5個進入省重點產(chǎn)業(yè)集群工程，專用車、起重機械產(chǎn)業(yè)集群獲省政府表獎。我市被列入全國老工業(yè)基地調(diào)整改造規(guī)劃，專用車生產(chǎn)基地被冠名為中國專用汽車生產(chǎn)基地，換熱設備產(chǎn)業(yè)基地被確定為國家火炬特色產(chǎn)業(yè)基地和中小企業(yè)公共技術示范平臺。3、 現(xiàn)代服務業(yè)蓬勃發(fā)展。東北物流城被列入全省首批現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。北方金融后臺服務基地建行文檔管理中心、集美檔案數(shù)據(jù)存儲中心投入使用。全球首家中藥材現(xiàn)貨電子交易中心綠金在線上線交易。23家汽車4s店、晟泰酒店等投入運營。奧特萊斯鐵嶺芭蕾雨、東北壽光果蔬貿(mào)易城項目奠基，7s汽車廣場、月星國際城等項目前期工作進展順利。房地產(chǎn)開發(fā)面積1292萬平方米，實現(xiàn)銷售額112.2

6、億元，分 別增長20%和14.3%。成功舉辦了第二屆生態(tài)休閑旅游節(jié)，蓮花湖城市濕地公園被評為遼寧省50佳旅游景點，鐵嶺縣被評為全省鄉(xiāng)村旅游先進縣，實現(xiàn)旅游業(yè)總收入100億元。（二）2012年政府經(jīng)濟發(fā)展目標1、 主要預期目標是：地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000億元，增長16%。地方財政一般預算收入實現(xiàn)126億元，增長20%。固定資產(chǎn)投資完成1000億元，增長33.3%。規(guī) 模以上工業(yè)增加值增長18%。社會消費品零售總額增長19%。實際利用外資4億美元，增長33.3%。外貿(mào)出口6.1億美元，增長15%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長15%。2、 加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，繁榮活躍城區(qū)經(jīng)濟全力抓

7、好服務業(yè)重點項目。同方銀州科技園、壽光果蔬貿(mào)易城、月星國際城、7s汽車廣場、東北工程機械產(chǎn)業(yè)園等項目開工建設。積極推進東北國際數(shù)碼城、上海民營工業(yè)城等項目，爭取早日簽約落地。調(diào)兵山新時代購物廣場、檀香灣五星級酒店建成投入使用。全力抓好東北物流城二期工程建設，完成投資25億元，新增建筑面積80萬平方米。繼續(xù)推進北方金融后臺服務基地建設。積極促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，新開發(fā)面積1500萬平方米。三、 鐵嶺城市發(fā)展方向經(jīng)對鐵嶺市規(guī)劃的初步了解，鐵嶺市城市未來主要發(fā)展方向，城市向南發(fā)展連通濕地公園和新區(qū)。四、 鐵嶺商業(yè)發(fā)展概況鐵嶺目前的中高檔次購物場所是興隆百貨和d七街百貨（潮流時尚主題店），兩家零售賣場

8、均為東北本地的興隆大家庭集團持有經(jīng)營。1、代表性商業(yè)一：興隆百貨，位于銀州區(qū)銀州路9號(鐵嶺火車站對面)鐵嶺興隆百貨總經(jīng)營面積約8萬平方米（單層約1.2萬平方米），共有七層營業(yè)大廳，是集購物、餐飲、娛樂、運動、休閑功能于一體的綜合百貨商場，總體定位為鐵嶺市中高檔次商場，經(jīng)營狀況良好。興隆百貨業(yè)態(tài)一覽序號樓層業(yè)態(tài)1一層2二層3三層4四層5五層6六層7七層2、代表性商業(yè)二：d七街，位于銀州區(qū)銀州路，興隆百貨對面。鐵嶺d7街總經(jīng)營面積約2.5萬平方米，共有四層營業(yè)大廳，是集購物、餐飲、娛樂、運動、休閑功能于一體的現(xiàn)代綜合百貨商場。主要經(jīng)營針對年輕人消費的中低端品牌，與興隆百貨形成中高檔次互補。3、餐

9、飲、休閑、娛樂一條街柴河街（1）代表業(yè)態(tài)一：娛樂一條街柴河北街為鐵嶺原住居民耳熟能詳?shù)膴蕵芬粭l街，街內(nèi)集合ktv、洗浴按摩、酒吧迪廳等娛樂產(chǎn)業(yè)，街內(nèi)門店數(shù)量近20家，多數(shù)商家經(jīng)營面積200平方米以上。（2）代表業(yè)態(tài)二：餐飲一條街餐飲一條街位于柴河南街，與娛樂一條街僅一路之隔，小吃、酒店一應俱全，商家經(jīng)營面積差別較大。五、 鐵嶺城區(qū)家居市場現(xiàn)狀鐵嶺城區(qū)專業(yè)市場類型商業(yè)較少，較有影響力的專業(yè)市場有農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場銀州貿(mào)易城（老市場，待拆遷）、東北壽光果蔬貿(mào)易城（建設中），家居建材專業(yè)市場主要為月星家居和居然之家，此外還有一些零散分布在各街道的家居建材、裝飾裝潢類個體經(jīng)營企業(yè)。參考月星提供的資料整理

10、，鐵嶺家居建材專業(yè)市場概況如下：1、 項目概況（1） 月星家居：鐵嶺月星國際家居廣場春天店位于鐵嶺市銀州區(qū)北市路、柴河街路口，項目占地面積23670平方米，建筑面積近5.6萬平方米，由主樓4層，副樓3層及4800多平方米大型免費停車場組成。主樓經(jīng)營品類：1f為軟體金屬家具館、2f為現(xiàn)代板式及兒童家具館、3f為名品板式及個性實木家具館、4f為歐美古典家具館，副樓為辦公家具和春天小吃城，集家居環(huán)境改善消費、購物休閑功能于一體，滿足消費者“一站式購物需求的大型家居購物廣場。項目總投資3.6億元，于2010年5月1日試營業(yè)，2010年7月24日開業(yè)。（2） 居然之家：居然之家鐵嶺店位于鐵嶺市銀州區(qū)匯工

11、街140號，匯工街、繁榮路交匯處，經(jīng)營面積6.5萬平方米，是鐵嶺地區(qū)唯一一家融家裝設計中心、家具建材品牌專賣店、家居商場等多種業(yè)態(tài)為一體的大型家居建材主題購物中心。經(jīng)營品類：1f為瓷磚潔具、五金涂料，2f為地板門窗、樓梯吊頂、櫥柜廚電、音響設備，3f為軟體家具、窗簾布藝、壁紙地毯、燈具餐臺，4f為板式家具、板木家具、兒童家具，5f為古典家具、實木家具、紅木家具、辦公家具。開業(yè)時間為2010年5月23日。2、 租金狀況月星家居平均租金4.2元每平方米/天，居然之家平均租金3.6元每平方米/天。（據(jù)了解，實際租金約在2.5元每平方米/天）3、 小結 經(jīng)初步調(diào)查和了解，月星家居經(jīng)營狀況較好，居然之家

12、經(jīng)營狀況一般，僅從月星平均租金高于居然之家就可見一斑，但還有相當商業(yè)空間可尋求。經(jīng)分析主要原因在于鐵嶺目前尚缺乏大型的綜合性的家居建材市場，沒有足夠的吸引力和震撼力。大部分中高端的消費者都前往沈陽家居市場選購。根據(jù)鐵嶺目前房地產(chǎn)市場的興旺程度和購買能力，在鐵嶺新建一座大規(guī)模、中高端的家具建材于一體廣場市場前景看好。第二部分 鐵嶺房地產(chǎn)市場分析一、 鐵嶺市每年供地及地價情況根據(jù)月星提供資料整理，經(jīng)月星與鐵嶺市土地資源局了解，鐵嶺市中區(qū)（含銀州區(qū)、嶺東區(qū)、開發(fā)區(qū)和高新區(qū)）每年可供地指標為120畝。 鐵嶺市市中區(qū)地價按分布區(qū)域不同可分為四級： 一級：廣裕街以西； 二級：廣裕街以東； 三級：一二級以外

13、的城郊結合部； 四級：其他外圍部分；本項目屬于二級和三級之間。地價拍賣：每平方米起拍價在0元以上，根據(jù)地級不同，成交價也不同。二、 鐵嶺市目前房價、商鋪售價及租金情況1、鐵嶺市市中心房價3500-5000元每平方米。2、嶺東區(qū)城郊房價在3200-4200元每平方米。3、鐵嶺新區(qū)房價在3000-4000元每平方米。 4、城區(qū)商鋪價格在8000-12000元每平方米。三、 鐵嶺房地產(chǎn)市場供求情況本次考察無法取得相關數(shù)據(jù)，據(jù)單個樓盤調(diào)研了解得出，老城區(qū)單個住宅樓盤的消化量在每年200-300套左右。第三部分 鐵嶺專業(yè)市場及住宅產(chǎn)品客戶群調(diào)研本次地塊考察及市場調(diào)研時間只有一天，主要針對市區(qū)零售商業(yè)及專

14、業(yè)市場、在建和在售的重點樓盤調(diào)研，以及當?shù)厥忻裨L談等三種方式進行調(diào)查。（一） 專業(yè)市場調(diào)研鐵嶺家居建材專業(yè)市場主要為月星家居和居然之家。兩家商場均以招商租賃方式經(jīng)營。場內(nèi)經(jīng)營客戶群年齡在2545歲之間，主要經(jīng)營建材、裝飾裝潢等類產(chǎn)品，其對市場功能、商業(yè)氛圍、項目規(guī)模等方面要求相對較高。具有自己的經(jīng)營企業(yè)，雖然規(guī)模不大，但收入良好；喜歡商業(yè)集中。（二） 住宅產(chǎn)品調(diào)研鐵嶺購房群體可范圍以下五類，1、 婚房需求，多為首次置業(yè)，需求面積5090平方米，家庭年收入5萬元左右。2、 公務員，多次置業(yè)、投資，需求面積30200平方米，家庭年收入10萬元左右。3、 私營業(yè)主，多次置業(yè)、投資，需求面積30200

15、平方米，家庭年收入15萬元左右。4、 普通職員，首次置業(yè)，首改，需求面積60140，家庭年收入7萬元左右。 5、外來打工人員，首次置業(yè)，需求面積3070平方米，家庭年收入3萬元左右。客戶群特征：住宅部分消費群體年齡跨度較大，主要在2560歲之間，主要滿足其首次置業(yè)、改善居住環(huán)境、投資需求，對居住配套、交通條件、項目品質(zhì)、項目品牌要求較高。 第四部分 重點競爭性項目分析一、 東北物流城1、項目簡介鐵嶺東北物流城有限公司，成立于2007年5月15日，屬于外商投資企業(yè)；是由香港中國城鄉(xiāng)交易所有限公司投資設立的全資子公司，2010年，企業(yè)在美國紐約證券交易所主板上市，股票代碼：cnr。東北物流城簡稱東

16、北城，由香港華南城集團相關投資方投資興建，是繼深圳華南國際工業(yè)原料城之后的又一現(xiàn)代綜合性物流項目。東北城位于鐵嶺市新城區(qū)，沈鐵輕軌、京哈鐵路、京哈高速公路、102國道穿城而過，南距沈陽市界15公里，地處沈鐵工業(yè)走廊的核心地段，占地面積約5平方公里，建筑面積約900萬平方米，總投資超過180億元人民幣。東北城分兩期建設，一期為現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流，二期為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流。一期占地面積約2平方公里，建筑面積約300萬平方米，建設項目為五金交電、建材、服裝皮革、機動車交易、農(nóng)機農(nóng)具、中心商城等專業(yè)市場等。二期農(nóng)業(yè)物流占地約3平方公里，建筑面積約600萬平方米，主要建設以糧食、化肥倉儲物流為主，包括所有涉農(nóng)的

17、生產(chǎn)資料、農(nóng)副產(chǎn)品、食品、農(nóng)副產(chǎn)品初加工產(chǎn)品的大型倉儲交易中心，成為東北亞超大規(guī)模農(nóng)業(yè)物流基地。東北城主要分為四大功能區(qū)：現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流區(qū)、機動車交易區(qū)和商務、生活配套區(qū)。截止目前，東北城一期現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)已全面建設完成，五金交電、建材、服裝皮革、機動車交易、農(nóng)機農(nóng)具專業(yè)市場以及商務配套等項目總面積超過100萬平方米。東北城將發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，引進先進的經(jīng)營和管理理念，以商貿(mào)物流為主，集商品展示、倉儲交易、電子商務、信息交流、貨物配送及金融結算等功能于一體，打造成一個立足東北、面向全國、輻射東北亞的商貿(mào)物流中心和高端生產(chǎn)服務基地。2、項目業(yè)態(tài)功能規(guī)劃（1）五金交電（2）服裝皮革（3）

18、建材市場（4）建材大世界（5）農(nóng)機配件（6）汽車用品 (7)商務中心k1（8）商務中心k2（9）文化藝術品市場二、 東北壽光果蔬貿(mào)易城（新仕界·大都會項目）東北壽光果蔬貿(mào)易城項目（即新仕界·大都會項目），定位于打造遼寧省農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易、調(diào)配、流通、科技物流、推廣、信息發(fā)布中心；打造東北地區(qū)乃至整個東北亞農(nóng)副產(chǎn)品交易、展示、物流配送中心；打造農(nóng)副產(chǎn)品金融中心和農(nóng)副產(chǎn)品電子交易中心。項目將建在銀州貿(mào)易城及其周邊地區(qū)和柴河沿岸、高速公路北出口附近區(qū)域，計劃總投資50億元，占地面積66.6萬平方米，建筑面積170萬平方米，建設期為3-4年。2011年11月3日，東北壽光果蔬貿(mào)易城項目

19、開工奠基，這一項目建成后，將成為東北最大、最權威的果蔬交易中心。新仕界·大都會項目是遼寧省重點工程項目，現(xiàn)一期總建筑面積約70萬方，其中商業(yè)部分約50萬方，住宅部分約20萬方，商業(yè)部分功能規(guī)劃為果蔬批發(fā)市場、家樂福超市（首次進駐鐵嶺）、銀泰百貨（北京奢侈品品牌，銀泰百貨進駐將填補鐵嶺無高端商業(yè)的市場空白）、五星級酒店（單體）、寫字樓（單體）、公寓（兩棟）?，F(xiàn)一期高層（33層）住宅正在推售，認籌價格為3960-4500元/平方米。銀泰百貨寫字樓五星級酒店公寓住宅果蔬批發(fā)市場第五部分 地塊研究一、 地理位置二、 地形地貌1、宗地東西短南北長，整體呈不規(guī)則多邊形。2、整體地勢平坦，落差相對

20、不大，建設期挖土方量相對不大。3、目前地塊內(nèi)有農(nóng)業(yè)灌溉水渠，可為項目打造提供活水景觀資源。4、項目內(nèi)僅有數(shù)戶房屋及農(nóng)用大棚，基本屬于凈地，項目開發(fā)拆遷補償費用不大。三、 周邊環(huán)境1、地塊屬于新老城區(qū)結合部，周邊居住人氣不足，在建和在售樓盤空白，商業(yè)氛圍無。2、地塊南面為鐵線，西面為規(guī)劃路，南面和西面均存在大片待開發(fā)的土地，土地性質(zhì)待定。3、項目北向20米處緊鄰，可能對項目形象造成不利影響。四、 交通條件五、 地塊初擬定位月星國際城項目是銀州區(qū)重點招商引資項目，總規(guī)劃建筑面積約0萬平方米，包括環(huán)球商業(yè)中心、國際商貿(mào)中心、現(xiàn)代商務中心與生態(tài)居住中心四大中心，擬建成集高檔百貨、數(shù)碼家電、大型生活超市

21、、星級酒店、5a寫字樓、高端餐飲、娛樂健身、數(shù)碼影城、國際家居博覽中心、高端住宅等于一體的超大型城市綜合體，將成為新老城區(qū)連接帶上的地標性建筑，成為立足鐵嶺、輻射東北，集休閑購物、餐飲娛樂、家居建材、景觀宜居等綜合功能于一體的城市商業(yè)航母和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展高地。項目從20年開始規(guī)劃建設，建設周期為年。六、 總平規(guī)劃及經(jīng)濟指標第六部分 地塊swot分析一、 優(yōu)勢分析(s)：1、 規(guī)模效應顯著。地塊總占地面積00畝，規(guī)劃總建筑面積約2萬平方米，大盤開發(fā)，規(guī)模效應明顯。2、 區(qū)域優(yōu)勢明顯。地塊位于鐵嶺市，鄰近濕，是政府未來主要打造的地段，區(qū)域優(yōu)勢明顯。3、 未來交通配套優(yōu)勢明顯。二、 劣勢分析(w)：

22、1、位置相對較偏，人氣相對薄弱。 本地塊位于鐵嶺市新老城區(qū)交界區(qū)，屬于人氣較弱。2、市場商業(yè)供給體量相對較大，消費者需求相對較少，銷售抗性大。20年鐵嶺房地產(chǎn)新開發(fā)面積將達00萬平方米，未來幾年的房地產(chǎn)市場競爭將會十分激烈。而對鐵嶺城區(qū)6萬的居住人口來說，本地塊規(guī)劃的9萬平方米的住宅體量和1萬平方米的商業(yè)體量龐大，市場消費體量有限，本項目未來銷售抗性相對較大。3、地塊周邊配套缺乏，區(qū)域?qū)傩晕炊?。本地塊北向緊鄰，周邊居住人氣相對較弱，配套缺乏。西向及南向尚有大片可供開發(fā)的土地，區(qū)域?qū)傩晕炊?，該片區(qū)的土地性質(zhì)規(guī)劃將關系本地塊的發(fā)展空間。本地塊商業(yè)部分的開發(fā)建設必先解決人氣導入。三、 機會分析（o）：1、 政府支持力度大。均屬于大型商業(yè)集團公司，品牌企業(yè)進入鐵嶺市場將有力推動鐵嶺市城市化建設、樹立鐵嶺房地產(chǎn)價值標桿。為引入品牌企業(yè)，政府將會給予較大的政策支持，如：無限高、容積率可調(diào)等政策，同時還可以申請其他優(yōu)惠政策，以便利于企業(yè)在鐵嶺市發(fā)展。2、 2、針對鐵嶺區(qū)域輻射的專業(yè)商業(yè)市場暫時尚未形成，存在一定機會。鐵嶺市現(xiàn)有家居建材市場僅月星家居總（營業(yè)面積萬平方）、居然之家（總營業(yè)面萬平方）兩家經(jīng)營，建材、裝飾裝潢等行業(yè)沒有較大的專業(yè)市場，消費群體主要以本地消費者為主；因鐵嶺目前沒有較大的專業(yè)建材、裝飾裝潢等行業(yè)市場，導致鐵嶺區(qū)域家居建材購買者