精品文案佳捷源置業(yè)武漢池中路項目整體定位報告

1、佳捷源置業(yè)武漢馬池中路項目佳捷源置業(yè)武漢馬池中路項目整體定位報告整體定位報告20102010年年4 4月月新聚仁地產機構新聚仁地產機構項目屬性分析項目屬性分析項目產品建議項目產品建議項目價格建議項目價格建議竟爭市場分析竟爭市場分析項目市場定位項目市場定位項目本體條件項目本體條件項目區(qū)域背景項目區(qū)域背景目錄目錄項目客源定位項目客源定位金銀湖地處漢口西部近郊，全境三面環(huán)水。面積6.6平方公里。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，是武漢市最佳人居環(huán)境之一，.l漢口中心商業(yè)區(qū)10公里l漢口火車站7公里l天河國際機場18公里金銀湖區(qū)域正逐步完成由城市近郊到主城區(qū)的角色過渡金銀湖區(qū)域正逐步完成由城市近郊到主城區(qū)的角色過渡，作為

2、大漢口區(qū)域最適合居住的板塊，代表著漢口低碳，作為大漢口區(qū)域最適合居住的板塊，代表著漢口低碳生態(tài)居住的發(fā)展方向。生態(tài)居住的發(fā)展方向。區(qū)位背景區(qū)位背景天河機場天河機場漢口火車站漢口火車站空港經濟區(qū)空港經濟區(qū)金銀湖金銀湖車程約車程約8 8分鐘分鐘車程約車程約1515分鐘分鐘武廣武廣車程約車程約1515分鐘分鐘金銀湖區(qū)域金銀湖區(qū)域武漢天河國際機場第二航站樓的竣工、第三航站樓建設正式啟動，一個集臨集臨空型高新技術、現代制造空型高新技術、現代制造業(yè)和現代服務業(yè)等為主體業(yè)和現代服務業(yè)等為主體的核心區(qū)域占地94平方公里，周邊輻射范圍20公里的航空城，將崛起武漢城市圈中最大的現代航空物流和臨空工業(yè)基地，成為華中

3、地區(qū)最大的國際航空樞紐和空港經濟區(qū)。空港概念：空港概念：盤龍城炒作過，銀湖翡翠炒作盤龍城炒作過，銀湖翡翠炒作過，其結局終究逃不過失敗。過，其結局終究逃不過失敗。失敗原因：失敗原因：l空港暫未體現其發(fā)展?jié)摿?，客空港暫未體現其發(fā)展?jié)摿Γ蛻魧ζ涿舾行圆粡?，認可度不戶對其敏感性不強，認可度不高；高；l板塊炒作不是某一個項目能夠板塊炒作不是某一個項目能夠獨立完成的；獨立完成的；區(qū)位價值區(qū)位價值金銀湖區(qū)域是空港經濟區(qū)的重要輻射區(qū)域，未來或將成金銀湖區(qū)域是空港經濟區(qū)的重要輻射區(qū)域，未來或將成為高增值概念，但就現階段而言，其只能成為一個點而為高增值概念，但就現階段而言，其只能成為一個點而不是面，因缺乏產業(yè)支

4、撐，而無法落地。不是面，因缺乏產業(yè)支撐，而無法落地。本案本案區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃金銀湖區(qū)域擬打造成服務本區(qū)域金銀湖區(qū)域擬打造成服務本區(qū)域, ,輻射周邊地區(qū)的輻射周邊地區(qū)的集商集商業(yè)、金融商務、高新技術產業(yè)于一體的生態(tài)商務城業(yè)、金融商務、高新技術產業(yè)于一體的生態(tài)商務城 。但面臨的現實是四大組團的離散化發(fā)展方向。但面臨的現實是四大組團的離散化發(fā)展方向。金銀湖板塊擁有大量的水資源及土地資源，自然環(huán)境絕佳，水面面積超過2 萬畝。依靠無污染的廣闊水域，清新的空氣，優(yōu)美宜人的自然風景，金銀湖板塊以金銀湖板塊以綜合休閑、生活、旅游為綜合休閑、生活、旅游為主要功能，建設集高尚住主要功能，建設集高尚住宅區(qū)、商務辦公

5、區(qū)、商業(yè)宅區(qū)、商務辦公區(qū)、商業(yè)服務區(qū)、休閑旅游區(qū)和高服務區(qū)、休閑旅游區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)為一體的生新技術產業(yè)區(qū)為一體的生態(tài)商務區(qū)。態(tài)商務區(qū)。高尚住宅區(qū)休閑商務度假區(qū)馬池片區(qū)高爾夫片區(qū)功能規(guī)劃功能規(guī)劃金銀湖區(qū)域片區(qū)為特色產特色產業(yè)和生活居住并重的綜合業(yè)和生活居住并重的綜合新區(qū)新區(qū); ;高爾夫片是以“高爾夫俱樂部”和“賽馬場”為核心的體育休閑度假區(qū);馬池片則是相對獨立的高馬池片則是相對獨立的高尚居住片區(qū)。尚居住片區(qū)。項目所處的馬池片區(qū)規(guī)劃為高尚住宅區(qū)，但組團內住宅項目所處的馬池片區(qū)規(guī)劃為高尚住宅區(qū)，但組團內住宅項目的品質參差不齊。項目的品質參差不齊。常青花園東方馬城東方馬城金銀湖濕地公園金銀湖濕地公

6、園金銀湖國際高爾夫金銀湖國際高爾夫高端配套高端配套金銀湖區(qū)域擁有武漢市最高端的娛樂休閑配套，具備高金銀湖區(qū)域擁有武漢市最高端的娛樂休閑配套，具備高端的城市形象。端的城市形象。生活配套生活配套 武漢工業(yè)學院527路公交總站 麗水佳園商業(yè) 馬池小學 新澳幼教中心睿升中學 金銀湖高爾夫球場 武漢人民會議中心 麗水佳園會所 麗水佳園幼兒園 常青花園公交總站區(qū)域內生活配套較為匱乏區(qū)域內生活配套較為匱乏, , “上學難、出行難、購物難上學難、出行難、購物難、就醫(yī)難、就醫(yī)難”是馬池片區(qū)乃至整個金銀湖的四大硬傷。但是馬池片區(qū)乃至整個金銀湖的四大硬傷。但隨著地鐵隨著地鐵2 2號線的開通，這類問題將得到極大改善。

7、號線的開通，這類問題將得到極大改善。道路交通道路交通馬池路站馬池路站地鐵地鐵2 2號起點馬池路站號起點馬池路站江漢路站江漢路站積玉橋站積玉橋站洪山廣場站洪山廣場站中南路站中南路站街道口站街道口站虎泉站虎泉站魯巷站魯巷站中山公園站中山公園站青年路站青年路站常青路站常青路站本案本案常常青青花花園園車程車程4.84.8分鐘分鐘馬池路站：為地下一層島式馬池路站：為地下一層島式站臺車站，起點車站，設折站臺車站，起點車站，設折返線，地面還有部分站房。返線，地面還有部分站房。車站全長車站全長427427米，建筑面積為米，建筑面積為1376213762平方米，土建投資估平方米，土建投資估算約為算約為11147

8、11147萬元。萬元。 馬池片區(qū)是金銀湖區(qū)域內距地鐵最近的一個片區(qū)，本案馬池片區(qū)是金銀湖區(qū)域內距地鐵最近的一個片區(qū)，本案距馬池地鐵總站車程僅距馬池地鐵總站車程僅4.84.8分鐘，地鐵效應將成為本案分鐘，地鐵效應將成為本案的核心價值點。的核心價值點。綜合評述綜合評述到底哪個區(qū)域價值認知能為客戶所接受，能對到底哪個區(qū)域價值認知能為客戶所接受，能對本案居住價值貢獻最大？本案居住價值貢獻最大？人有我有：人有我有：空港經濟區(qū)空港經濟區(qū)生態(tài)商務城生態(tài)商務城金銀湖濕地公園金銀湖濕地公園東方馬城東方馬城金銀湖高爾夫金銀湖高爾夫馬池路組團最大的特征在于毗鄰馬池路組團最大的特征在于毗鄰常青成熟住區(qū)和地鐵常青成熟住

9、區(qū)和地鐵2號線馬池路站號線馬池路站毗鄰常青成熟住區(qū)是馬池路所有項目都毗鄰常青成熟住區(qū)是馬池路所有項目都具備的優(yōu)勢，且溢價能力較弱。具備的優(yōu)勢，且溢價能力較弱。再進一步分析再進一步分析本案距馬池地鐵總站本案距馬池地鐵總站僅僅2公里路程，車程公里路程，車程4.8分鐘。分鐘。這意味著什么？地鐵地鐵地鐵是一種載客量大、快速準點、舒適安全、環(huán)保的軌地鐵是一種載客量大、快速準點、舒適安全、環(huán)保的軌道交通，為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具。道交通，為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具。交通工具類型交通工具類型高峰運量高峰運量(人人)速度速度公共汽車0.41萬人1520km/h城市輕軌14萬人2535km/h

10、地下鐵路46萬人萬人3060km/h與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂謂“地段地段”概念今后將會隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，概念今后將會隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠近的心理概念將由自然的空間距離轉變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ木嚯x遠近的心理概念將由自然的空間距離轉變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，人們將趨向于考慮時間距離。方便程度，人們將趨向于考慮時間距離。輕軌和地鐵速度為公共汽車的輕軌和地鐵速度為公共汽車的2到到4倍，且有軌道可以準點運行倍，且有軌道可以準點運行空間上的距離可以用縮短時間來解決空間上的距離可以

11、用縮短時間來解決地鐵對于沿線物業(yè)的影響主要是來自交通的高地鐵對于沿線物業(yè)的影響主要是來自交通的高效率和變輸能力，以及人群的集中能力效率和變輸能力，以及人群的集中能力 地鐵對房地產影響最直接的結果，除了促進市場格局的重整，還對住宅價值產生影響。 從地產市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組 中低檔房地產密集的片區(qū)相對于高端房地產密集的片區(qū)升值空間會更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)、在前景預期方面更勝一籌。在研究交通系統(tǒng)與資產價值的關系時，使用最為廣泛、最為成熟的方法是hedonic price model，即 特征價格模型 ，該模型旨在建立商品

12、隱含特征與其價值之間的函數關系。 地鐵對沿線住宅房地產增值的最大影響范圍在市區(qū)一般為 500m至1km，在郊區(qū)為2km至 3km，依據城市的不同和區(qū)域不同，影響和輻射范圍略有不同。如果樓盤離地鐵車站太近，則地鐵所產生的噪音會使局部地段房價有所下降。 隨著距離地鐵交通站點半徑的增加，項目價值呈遞減趨勢；如忽略地鐵站而以地鐵線為基準，物業(yè)價值會隨著到地鐵線距離的增加呈梯度遞減趨勢 地鐵對沿線住宅房地產增值的最大影響范圍在市區(qū)一般地鐵對沿線住宅房地產增值的最大影響范圍在市區(qū)一般為為500m500m至至1km1km，在郊區(qū)為，在郊區(qū)為2km2km至至3km3km，依據城市的不同，依據城市的不同和區(qū)域不

13、同，影響和輻射范圍略有不同和區(qū)域不同，影響和輻射范圍略有不同地鐵對沿線住宅物業(yè)價值的影響曲線地鐵對沿線住宅物業(yè)價值的影響曲線 上海莘莊片區(qū)在地鐵開通后房地產價格變動趨上海莘莊片區(qū)在地鐵開通后房地產價格變動趨勢明顯，地鐵帶動了勢明顯，地鐵帶動了房價房價飛躍發(fā)展飛躍發(fā)展 u上海莘莊位于外環(huán)線以外，在地鐵開通之前還存在大量的農田，房地產處于極低的發(fā)展水平。 u當1997年地鐵1號線通車以后，莘莊至徐家匯的時間縮短到了15分鐘以內，極大的拉動了莘莊房地產的價格，目前已經成為配套齊全、白領階層購房的首選區(qū)域，成為上海市重要的人口導入區(qū)。 u2003年莘莊片區(qū)住宅均價為7300元/平米 u2006年莘莊地

14、鐵站周邊住宅的均價已經達到10000元/平米以上 金銘新水岸金銘新水岸65006500虹橋領地虹橋領地 80008000新梅莘苑新梅莘苑 74007400莘莊片區(qū)均價莘莊片區(qū)均價 73007300地鐵的運營改善了周邊的生活配套地鐵的運營改善了周邊的生活配套寶山寶山共富共康板塊共富共康板塊軌道開通后導入大量軌道開通后導入大量有購買消費力的新上有購買消費力的新上海人，從而引發(fā)區(qū)域海人，從而引發(fā)區(qū)域住宅產業(yè)的升級住宅產業(yè)的升級居民消費力的提高及居民消費力的提高及消費需求的增強引起消費需求的增強引起區(qū)域生活配套的完善區(qū)域生活配套的完善及商業(yè)產業(yè)的升級及商業(yè)產業(yè)的升級 由區(qū)位理論和地租理論，到達不同區(qū)位

15、的時間成本和經濟成由區(qū)位理論和地租理論，到達不同區(qū)位的時間成本和經濟成本的不同本的不同( (即可達性不同即可達性不同) )會產生不同的地租，地鐵向郊區(qū)的會產生不同的地租，地鐵向郊區(qū)的延伸改變了地鐵沿線郊區(qū)的相對區(qū)位條件，創(chuàng)造了當地土地延伸改變了地鐵沿線郊區(qū)的相對區(qū)位條件，創(chuàng)造了當地土地開發(fā)和利用的潛在機會。開發(fā)和利用的潛在機會。地鐵最為引人注目的特點是改寫了郊區(qū)與市中心的時空距離地鐵最為引人注目的特點是改寫了郊區(qū)與市中心的時空距離觀，因此當地鐵運營進入網絡化時代時，市中心投資潛力縮觀，因此當地鐵運營進入網絡化時代時，市中心投資潛力縮小，重點出現在帶動城市向郊區(qū)擴展，拉動郊區(qū)地鐵周邊住小，重點出

16、現在帶動城市向郊區(qū)擴展，拉動郊區(qū)地鐵周邊住宅和商業(yè)等設施的用地需求量，帶動其土地開發(fā)和房價提高。宅和商業(yè)等設施的用地需求量，帶動其土地開發(fā)和房價提高。對本案影響對本案影響1 1地鐵地鐵2 2號線改善了武漢城市格局，縮短了本案與漢口核號線改善了武漢城市格局，縮短了本案與漢口核心區(qū)的時間距離，馬池路組團由三環(huán)外的環(huán)線格局轉變心區(qū)的時間距離，馬池路組團由三環(huán)外的環(huán)線格局轉變?yōu)榈罔F沿線高增值片區(qū)。為地鐵沿線高增值片區(qū)。本案的價值坐標由金銀湖板塊轉變?yōu)榈罔F本案的價值坐標由金銀湖板塊轉變?yōu)榈罔F2 2號號線樓盤，馬池路組團將與魯巷組團首尾呼應，線樓盤，馬池路組團將與魯巷組團首尾呼應，形成武漢市全新的商業(yè)格局

17、和住宅價值體系。形成武漢市全新的商業(yè)格局和住宅價值體系。世界城米蘭映象世界城米蘭映象83008300元元/ /未來城未來城1200012000元元/ /歐林灣歐林灣90009000元元/ /寶利金中央榮御寶利金中央榮御1500015000元元/ /美聯奧林匹克花園美聯奧林匹克花園70007000元元/ /（報價）（報價）葛洲壩國際廣場葛洲壩國際廣場1200012000元元/ /從未來的城市發(fā)展格局上從未來的城市發(fā)展格局上看，地鐵沿線的樓盤價格看，地鐵沿線的樓盤價格將逐步靠攏，同時形成多將逐步靠攏，同時形成多商業(yè)中心格局。商業(yè)中心格局。從江漢路到積玉橋；從江漢路到積玉橋；從青年路到街道口；從青年

18、路到街道口；從常青花園到魯巷廣場；從常青花園到魯巷廣場；本案具有極強的地段價值本案具有極強的地段價值和升值潛力和升值潛力對本案影響對本案影響2 2馬池路將是地鐵馬池路將是地鐵2 2號線建設最受益的板塊，交號線建設最受益的板塊，交通附加值的提升能有效提升房地產開發(fā)效益。通附加值的提升能有效提升房地產開發(fā)效益。1.1.空間區(qū)位的影響空間區(qū)位的影響1、地鐵站點具有磁力效應或漏斗效應。在理想狀況下，離車站越近，房地產價格越高。因此，車站附近的房車站附近的房地產的價值高于位于區(qū)間的房地產地產的價值高于位于區(qū)間的房地產，即對于投資者而言，最有價值的不是一條地鐵線的本身，關鍵是出入口。2、車站地區(qū)范圍內的房

19、地產，與所在區(qū)域其他類似房地產相比，前者比后者的價格要高出車站地區(qū)范圍內的房地產，與所在區(qū)域其他類似房地產相比，前者比后者的價格要高出10%10%15%15%。根據國外城市的經驗，那些與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產，才真正具有投資價值。沿線特別是線路兩端地區(qū)的房屋，其檔次應以中等偏上為主。真正的高檔住宅區(qū)應與地鐵保持一定的距沿線特別是線路兩端地區(qū)的房屋，其檔次應以中等偏上為主。真正的高檔住宅區(qū)應與地鐵保持一定的距離。離。3、不同區(qū)位的土地，其房地產價格是不同的。不同區(qū)位的土地，其房地產價格是不同的。因此，即使是同一條線路，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產價格的空間特征也是

20、不同。已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當優(yōu)越，在用地強度或性質未改變時，修建地鐵對房地產價格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產價值的增城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產價值的增長受地鐵的影響非常明顯。長受地鐵的影響非常明顯。對本案影響對本案影響3 3本案的價值增長受地鐵的影響非常明顯，檔次定位應以中等偏上為主。本案的價值增長受地鐵的影響非常明顯，檔次定位應以中等偏上為主。本案的價值坐標應立于全新的地段價值認知之上本案的價值坐標應立于全新的地段價值認知之上，傳統(tǒng)的中低端產品無法承載本

21、案的潛在價值和，傳統(tǒng)的中低端產品無法承載本案的潛在價值和市場機會點。定位的向上突破是必然選擇。市場機會點。定位的向上突破是必然選擇。競爭項目競爭項目:4500:4500元元/ /地鐵概念增值地鐵概念增值15%15%本案本案:5175:5175元元/ /地鐵效應對本案的增值作地鐵效應對本案的增值作用非常明顯，未來的提升用非常明顯，未來的提升空間巨大，良好的投資價空間巨大，良好的投資價值需要更優(yōu)秀的產品來配值需要更優(yōu)秀的產品來配合，從來實現項目價值的合，從來實現項目價值的最大化。最大化。備注：地鐵物業(yè)理論價值推備注：地鐵物業(yè)理論價值推導導本案本案:6075:6075元元/ /本案本案:6750:6

22、750元元/ /定位中高端產品增值定位中高端產品增值20%20%地鐵開通增值地鐵開通增值15%15%結論結論地鐵地鐵2 2號線高增值板塊，高尚生態(tài)住區(qū)號線高增值板塊，高尚生態(tài)住區(qū)區(qū)位屬性區(qū)位屬性既然既然金銀湖區(qū)域已經離心式發(fā)展金銀湖區(qū)域已經離心式發(fā)展空港高增值片區(qū)曲高和寡空港高增值片區(qū)曲高和寡高端配套徒為他人所用高端配套徒為他人所用湖湖景資源、生態(tài)資源無可利用景資源、生態(tài)資源無可利用地鐵建設正如火如荼地鐵建設正如火如荼新聚新聚仁認為：要果斷跳出原有的城市環(huán)線格局，以城市仁認為：要果斷跳出原有的城市環(huán)線格局，以城市空間重構，土地價值提升為突破口，找到馬池路組團真空間重構，土地價值提升為突破口，找

23、到馬池路組團真正的唯一性競爭優(yōu)勢。正的唯一性競爭優(yōu)勢。項目屬性分析項目屬性分析項目產品建議項目產品建議項目價格建議項目價格建議竟爭市場分析竟爭市場分析項目市場定位項目市場定位項目本體條件項目本體條件項目區(qū)域背景項目區(qū)域背景項目客源定位項目客源定位武漢工武漢工業(yè)學院業(yè)學院沿海沿海麗水佳園麗水佳園常青花園常青花園機場方向機場方向金銀湖金銀湖南南環(huán)湖中路環(huán)湖中路馬池中路馬池中路東面為環(huán)湖中路與新澳陽光城相臨西接汀香北路靠近升華現代城,北面為環(huán)湖中路延長線,周邊以原住居民為主東面隔馬池中路緊臨武漢工業(yè)學院.l 項目地處馬池中路與環(huán)湖中湖交匯點；l東面為環(huán)湖中路與新澳陽光城相臨；l西接汀香北路樟樹林靠近

24、升華現代城；l北面為環(huán)湖中路延長線,周邊以原住居民為主；l南面隔馬池中路緊臨武漢工業(yè)學院；項目周邊道路系統(tǒng)四通八達項目周邊道路系統(tǒng)四通八達, ,景觀資源相對較景觀資源相對較差，無明顯競爭優(yōu)勢。差，無明顯競爭優(yōu)勢。項目四至項目四至本案本案配套圖示配套圖示項目周邊商業(yè)配套整體形象較差項目周邊商業(yè)配套整體形象較差. .也不具規(guī)模也不具規(guī)模馬池小學馬池小學麗水佳園小區(qū)商業(yè)麗水佳園小區(qū)商業(yè)聯合一百超市聯合一百超市工業(yè)學院點點超市工業(yè)學院點點超市麗水佳園會所麗水佳園會所新奧陽光幼兒園新奧陽光幼兒園527527公交總站公交總站金銀湖中學金銀湖中學地塊勘察地塊勘察l用地現狀項目地塊目前為生地；l地形地貌項目地

25、塊方正，場地平整;l限制條件項目東側為馬池變電站與污水處理廠，馬池中路和環(huán)湖中路均有高壓線，對項目的居住環(huán)境有一定影響；地塊現狀變電站變變電電站站污水處理廠污水處理廠項目地塊地形規(guī)則項目地塊地形規(guī)則, ,場地平整場地平整, ,但緊臨的馬池變電站但緊臨的馬池變電站, ,污水污水處理廠和高壓線對本案居住環(huán)境有一定影響。未來需要處理廠和高壓線對本案居住環(huán)境有一定影響。未來需要通過項目綠化體系和銷售抗性說辭進行化解。通過項目綠化體系和銷售抗性說辭進行化解。污水處理廠地塊編號地塊編號規(guī)劃用地性質規(guī)劃用地性質凈用地面積凈用地面積（）（）容積率容積率可建筑面積可建筑面積（萬）（萬）建筑密度建筑密度建筑高度建

26、筑高度綠地率綠地率a居住兼容商業(yè)用地22752.454.0以內9.10不大于35%100米不小于30%b1商業(yè)用地7046.644.0以內2.82不大于50%100米不小于20%b2居住兼容商業(yè)用地18894.914.0以內7.55不大于35%100米不小于30%c居住兼容商業(yè)用地69273.613.5以內24.24不大于25%100米不小于35%總規(guī)?？傄?guī)模43.7143.71萬方的大型項目，被劃分為三個萬方的大型項目，被劃分為三個地塊，各自獨立，又聯系成一個整體，開放式地塊，各自獨立，又聯系成一個整體，開放式的整體規(guī)劃布局是必然的開發(fā)方向。的整體規(guī)劃布局是必然的開發(fā)方向。經濟指標經濟指標各

27、地塊資源條件相似，相對而言各地塊資源條件相似，相對而言cc地塊東側條地塊東側條件最優(yōu)，可以充分利用容積率。件最優(yōu)，可以充分利用容積率。l項目三面臨街，昭示性較強，但存在一定的噪聲和灰塵污染；l項目東側和南側均有高壓線，對居住環(huán)境有較大影響；l項目東側的馬池變電站對客戶具有較大抗性。l項目南側和武漢工業(yè)學院，景觀視野面較好；l項目西北側有大規(guī)模的原生態(tài)樹林，自然環(huán)境優(yōu)越；馬池變電站馬池變電站527527總站總站高壓線高壓線高壓線高壓線武漢工業(yè)學院武漢工業(yè)學院原生態(tài)樹林原生態(tài)樹林地塊資源地塊資源項目地塊臨街面較長，有打造成為商業(yè)的營造項目地塊臨街面較長，有打造成為商業(yè)的營造商業(yè)分析商業(yè)分析擁有兩條

28、城市主干道的臨街面資源，馬池中路的臨街面相對較長，環(huán)湖中路的臨街面相對較短豐富的臨街面資源易于開發(fā)大體量的商業(yè)等豐富的臨街面資源易于開發(fā)大體量的商業(yè)等公共服務設施公共服務設施優(yōu)勢與劣勢并存，優(yōu)勢與劣勢并存，本案具備打造以商業(yè)為主導本案具備打造以商業(yè)為主導，大規(guī)模、復合型、開放式品質樓盤的潛質。，大規(guī)模、復合型、開放式品質樓盤的潛質。道路系統(tǒng)通達道路系統(tǒng)通達項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢地形規(guī)則地形規(guī)則,場地平整場地平整43.71萬方的大規(guī)模萬方的大規(guī)模開放式格局開放式格局景觀受限，相對競爭景觀受限，相對競爭項目不占優(yōu)勢項目不占優(yōu)勢項目劣勢項目劣勢變電站變電站,污水處理廠和污水處理廠和高壓線對居住環(huán)境影響高壓

29、線對居住環(huán)境影響4.0容積率限制產品形態(tài)容積率限制產品形態(tài)城市面貌差城市面貌差加強產品力及附加值塑造，加強產品力及附加值塑造，弱化資源環(huán)境劣勢弱化資源環(huán)境劣勢解決思路解決思路通過建筑布局、景觀區(qū)隔、通過建筑布局、景觀區(qū)隔、營銷說辭弱化居住環(huán)境劣勢營銷說辭弱化居住環(huán)境劣勢加強項目商業(yè)氛圍的打造加強項目商業(yè)氛圍的打造強化產品品質強化產品品質項目屬性項目屬性項目屬性分析項目屬性分析項目產品建議項目產品建議項目價格建議項目價格建議竟爭市場分析竟爭市場分析項目市場定位項目市場定位區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析項目客源定位項目客源定位競爭產品分析競爭產品分析區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析1 1

30、、gdp gdp 一季度一季度11.9%11.9%2 2、cpi 3cpi 3月月2.2%2.2%，加速上揚，加速上揚3 3、房價增幅、房價增幅 3 3月月11.7%11.7%。4、1季度2.6萬億總額，流向房地產行業(yè)約27%。其中開發(fā)貸3200億，個貸5200億。5 5、20092009年，商品房總銷金額年，商品房總銷金額4.34.3萬億。萬億。保八無憂，平息民憤，過河拆橋。政策背景政策背景自曝其短,劍指土地財政，土地抵押貸款，按揭貸款等核心問題系列措施開始切中要害,類物業(yè)稅杠桿或將成為最后一把利刃房價一日不降，政策一日不停。但目前僅僅只落下一個靴子，而另一支靴子才是打破僵局的關鍵。政策過程

31、政策過程寬財政、緊貨幣、增供給。寬財政、緊貨幣、增供給。32要點要點主要內容主要內容影響評級影響評級實行更為嚴格的差別化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。加強對房地產開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)

32、管對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。建立考核問責機制對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。加大交易秩序監(jiān)管力度對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。增加居住用地有效供應房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設。調整住房供應結構保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，

33、并優(yōu)先保證供應。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。加快保障性安居工程建設確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務政策內容政策內容政策力度和速度前所未見。政策力度和速度前所未見。在在嚴重供不應求的格局下，通過提高首付門檻嚴重供不應求的格局下，通過提高首付門檻、限制非本地戶籍購買、增加交易成本、控制、限制非本地戶籍購買、增加交易成本、控制信貸等手段，抑制需求。信貸等手段，抑制需求。地方政府在地方政府在2008200920082009期間的舉債支付艱難期間的舉債支付艱難，離開土地財政，將寸步難行。未來依然是地

34、，離開土地財政，將寸步難行。未來依然是地方與中央的房價博弈。方與中央的房價博弈。核心是調整經濟發(fā)展結構，但要警惕政府的真核心是調整經濟發(fā)展結構，但要警惕政府的真正目的是二次房改正目的是二次房改政策目的政策目的房貸政策一線城市執(zhí)行嚴格，二三線城市相對房貸政策一線城市執(zhí)行嚴格，二三線城市相對寬松寬松34城市城市三套房及以上、外地購房者貸款落實情況三套房及以上、外地購房者貸款落實情況一線城市上海四大國有銀行及商業(yè)銀行全部暫停發(fā)放北京建行暫不發(fā)放，其他銀行根據具體客戶情況嚴格審核廣州各行細則還未出，嚴格貸款審批深圳各行細則還未出，嚴格貸款審批二線城市天津各行細則還未出，嚴格貸款審批南京尚無明文規(guī)定武漢

35、武漢部分銀行已執(zhí)行部分銀行已執(zhí)行成都四大行及招商銀行均停止辦理，個別在售項目稱仍存在操作空間重慶細則出臺之前仍按以前方案執(zhí)行沈陽尚無具體標準政策執(zhí)行政策執(zhí)行房貸政策一線城市執(zhí)行嚴格，二三線城市房貸政策一線城市執(zhí)行嚴格，二三線城市相對寬松相對寬松35城市城市三套房及以上、外地購房者貸款落實情況三套房及以上、外地購房者貸款落實情況其它城市長春工行、建行首付提高到50%，中行和農行暫未確定；其他商業(yè)銀行每通過貸款購買一套住房首付款提高10%，利率遞增10%濟南各行細則還未出，嚴格貸款審批蘭州尚無具體標準太原目前無變化常州中行、農行及招商首付50%，建行40%，工行50%以上，興業(yè)40%-50%；利率

36、分別上浮10%-15%不等合肥工行、建行不再辦理；農行首付30%利率無優(yōu)惠；其他銀行首付50%，利率上調10%寧波各銀行表示將大幅提高首付款比例和利率水平，目前細則未定蘇州四大行暫停發(fā)放3套房貸款；其他銀行首付不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍無錫尚無具體標準揚州待定，均以以前方案執(zhí)行?？诖蠓岣呤赘犊畋壤屠仕綇B門中行60%以上，其他50%以上；四大行均要求利率不低于1.1倍南昌四大行根據客戶情況確定；民生銀行操作細節(jié)未定鄭州四大行具體細節(jié)未公布；其他銀行19號之后出臺新政策西安工行暫停；建行首付比例不變，利率自住1.2倍，投資1.3-1.5倍，一般拒批投資項目貴陽大幅度提高首付款

37、比例和利率水平房價上漲趨勢被凍結，房價上漲趨勢被凍結，140140以上的三次置業(yè)產品將以上的三次置業(yè)產品將陷陷入困境入困境。9014090140再改產品受重創(chuàng)，再改產品受重創(chuàng)，9090以下產品利好以下產品利好首套房首套房 二套房二套房 三套以上三套以上9090 以下以下 9090 以上以上最低首付比例老政策 20%20%40%40%新政策新政策 不變不變30%30%50%50%大幅提高大幅提高或不貸款或不貸款按揭貸款利率老政策基準利率7折基準利率7折商業(yè)銀行自主決定商業(yè)銀行自主決定新政策新政策不變不變 不變不變 基準利率基準利率1.11.1倍倍大幅提高利率大幅提高利率實際利率和基準利率之比實際

38、利率和基準利率之比 70%70%75%75%80%80%85%85%90%90%100%100%110%110%月供金額3,0723,1513,2323,3133,3963,5653,738二套房貸新政實施后的增幅 22% 19%16%13%10%5%0%總利息成本 237,206256,267275,599295,199315,062355,569397,091二套房貸新政實施后的增幅 67% 55% 44%35%26% 12%0%不同利率折扣條件下月供金額和總利息成本（房貸總額按5050萬計，貸款周期20 20 年，單位：元）年，單位：元）政策影響政策影響3738此輪調整并不是房地產長期拐

39、點,更不會造成房地產的崩潰，但短中期調整速度將快于08年與07年9.27政策相比，力度更強，但背景有諸多不同經濟環(huán)境不同：08年房地產調控恰逢經濟危機，政府為保經濟為房地產“松綁”，當前經濟形勢趨穩(wěn)，調控半途而廢可能性較小貨幣政策背景不同：08年處在貨幣緊縮的背景下，而現在仍然執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，市場資金充裕。供應層面不同：當前可售房源的緊張程度、開發(fā)商資金的寬裕程度好于08年。市場反應將有所不同：08年市場被動調整，開發(fā)商反應較慢，本次調整開發(fā)商將迎來更快的反應速度。2004年以來，政府先后采取一系列政策抑制房價，但房價總體向上的趨勢并未因此改變，因為房地產市場存在著固有的周期。國外研究

40、表明房地產長波平均為18年。其次，經濟放慢對房地產需求確實有影響，但比想象的短暫而溫和。相反，房地產崩潰對經濟的拖累是長期而痛苦的。從這個意義上可以理解，政府并不希望房地產市場出現硬著陸。短期評估短期評估伴隨短暫的量跌價升階段，市場將迎來多月的量價齊跌階段尋求底部，在此期間，房價將迎來20%以上的跌幅可預計供應的增加與即將萎縮的成交量將打破現有供求格局當前存銷比較為正常,但仍高于07年整體水平,后期壓力較大長期評估長期評估本輪房價暴漲的四大原因，調控并未解決以價格信號為指引的供求規(guī)律倍扭曲，房地產本身的周期被頻繁調控而劇烈波動，加劇市場非理性狀態(tài)。長期評估長期評估從從20092009年起，武漢

41、進入年起，武漢進入2525歲以上適婚人數將快歲以上適婚人數將快速增長，直至速增長，直至20142014年，年，武漢的年均適婚人數均武漢的年均適婚人數均高于高于0909年之前。年之前。武漢戶均人口數逐年下武漢戶均人口數逐年下降，隨著結婚后分戶，降，隨著結婚后分戶，未來購置婚房的需求將未來購置婚房的需求將持續(xù)增強。持續(xù)增強。隨著結婚后分戶，未來購置婚房的需求將持續(xù)隨著結婚后分戶，未來購置婚房的需求將持續(xù)增強。增強。婚房需求婚房需求拆遷導致房地產市場容拆遷導致房地產市場容量的變化，帶來了大量量的變化，帶來了大量的被動性需求。據官方的被動性需求。據官方部門調查，拆遷戶中部門調查，拆遷戶中80%80%轉

42、化為現實購買，轉化為現實購買，按此比例計算，按此比例計算，20092009年年1-111-11月，有月，有1632616326戶的戶的購房需求進入市場。購房需求進入市場。搬遷需求搬遷需求20092009年年1-111-11月，約有月，約有1.61.6萬戶的搬遷購房需求萬戶的搬遷購房需求進入市場。進入市場。武漢市主城區(qū)土地交易面積情況武漢市主城區(qū)土地交易面積情況土地交易量極不平衡，集中在09年下半年。20092009年各月住宅新增供應情況年各月住宅新增供應情況住宅新增供應時段極不均衡，09年下半年供應量下跌。481、當前可售面積嚴重不足，但新開工面積及在建面積則普遍成倍加大，這點從年初眾多上市企

43、業(yè)的年報中查閱即可看出。2、2009年出讓的大量土地，從目前政府防囤地而頻繁的督促和緊密的審查來看，也在被動加速開工確保上市。按照目前整體節(jié)奏來看，第四季度以及2010年上半年將會是集中的上市供應期，壓力會比較大。3、2010年下半年，開發(fā)商將普遍選擇推遲開工時間，按供應周期來判斷，市場2011年下半年將出現供不應求局面。4、政策的周期性大約為1年1年半，根據上一輪調控經驗判斷，在政策出臺一年半以后，市場成交量將趨向平穩(wěn)上漲。長期評估長期評估就后續(xù)供應而言；集中性壓力將會出現在今就后續(xù)供應而言；集中性壓力將會出現在今年四季度及年四季度及20112011年上半年。年上半年。頻繁調控，土地財政，扭

44、曲房地產供應周期，今天的政策將是明年下一輪房價暴漲的起點。本案策略本案策略1、逆周期開發(fā)，2011年下半年是一個合適的入市時機。2、政府調控短期化，扭曲市場運作機制，扭曲企業(yè)行為，扭曲消費者行為，從開發(fā)商的理性角度而言，不建議與政府對賭房價。3、價值決定價格，房地產價值可以劃分為兩類價值，內涵價值及外延價值。本案是一個大盤，開發(fā)周期長達57年，應以內涵價值為基礎，外延價值為輔助。以博取房地產周期的均衡價值為重心，不以高風險的刀鋒價格為坐標。項目屬性分析項目屬性分析項目產品建議項目產品建議項目價格建議項目價格建議竟爭市場分析竟爭市場分析項目市場定位項目市場定位區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析宏觀市場分析

45、宏觀市場分析項目客源定位項目客源定位競爭產品分析競爭產品分析區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析從從20092009年下半年至今年下半年至今, ,整個區(qū)域的住宅成交價格呈上揚整個區(qū)域的住宅成交價格呈上揚趨勢趨勢, , 上漲上漲12.8%12.8%；同時成交量運行平穩(wěn)，月均成交在；同時成交量運行平穩(wěn)，月均成交在10001000套左右徘徊。套左右徘徊。數據來源數據來源: :武漢房地產信息網武漢房地產信息網從09年下半年開始,區(qū)域消化量一直在平穩(wěn)環(huán)境下上升,主要原因為市中心市中心價格不斷的上漲擠壓部分價格不斷的上漲擠壓部分客戶轉向城郊購買。客戶轉向城郊購買。中心城區(qū)的成交價格帶動了城郊的成交量的同時,片區(qū)的成交

46、價格也隨供需因素穩(wěn)步上揚.區(qū)域走勢區(qū)域走勢供應量逐年提升供應量逐年提升, , 大量的推盤使得區(qū)域內市場大量的推盤使得區(qū)域內市場竟爭相當激烈。竟爭相當激烈。 02-04 02-04 年年，區(qū)域體量供應呈勻速發(fā)展趨勢，供應量以年10 萬平方米的速度遞增，走勢平穩(wěn)。04-05 04-05 年年，總體供應體量稍有回落，新盤推出速度減緩。但是產品的多元化開發(fā)和不斷提升的價格仍預示著區(qū)域良好的發(fā)展前景.06-0906-09年年，隨著越來越多的開發(fā)商的入駐，新盤推出速度加快，上市量也越來越大。供應分析供應分析金銀湖區(qū)域是漢口主城區(qū)的價格洼地，在目前漢口房價金銀湖區(qū)域是漢口主城區(qū)的價格洼地，在目前漢口房價高企

47、的格局下，客戶向近郊區(qū)域擴散是趨勢也是必然。高企的格局下，客戶向近郊區(qū)域擴散是趨勢也是必然。漢口中心區(qū)當前均價漢口中心區(qū)當前均價: :11000-2000011000-20000元元/ /常青板塊常青板塊7500-80007500-8000元元/ /古田板塊古田板塊7000-75007000-7500元元/ /吳家山板塊吳家山板塊5000-55005000-5500元元/ /金銀湖板塊金銀湖板塊4500-85004500-8500元元/ /市場格局市場格局金銀湖區(qū)域目前以中大型項目為主，如恒大城、銀湖翡翠、耀江麗景灣、翠堤春曉等，體量均在30萬方以上。目前區(qū)域內基本被劃分為4個小片區(qū)l高爾夫片

48、區(qū)l中環(huán)片區(qū)l環(huán)湖路片區(qū)l馬池路片區(qū)市場現狀市場現狀高爾夫片區(qū)高爾夫片區(qū)7500-85007500-8500元元/ /中環(huán)片區(qū)中環(huán)片區(qū)4800-58004800-5800元元/ /環(huán)湖路片區(qū)環(huán)湖路片區(qū)4500-55004500-5500元元/ /馬池路片區(qū)馬池路片區(qū)4600-52004600-5200元元/ /金銀湖板塊形成金銀湖板塊形成4 4個小片區(qū)格局，本案所處的馬池片大個小片區(qū)格局，本案所處的馬池片大型開發(fā)商最少，銷售價格最低，為型開發(fā)商最少，銷售價格最低，為4600-52004600-5200元元/ /。升華現代城本案本案順馳泊林銀湖水印桃源聯通之星 佳苑小區(qū) 順馳泊林當前均價: (現

49、房)4800元/平米期房4600元/平米(售完) 水印桃源當前均價: (高層)4600元/平米 升華現代城當前均價: 4700元平米 佳苑小區(qū)(聯通公司內部住宅,部分對外售價格暫未定)現階段新開發(fā)項目較少現階段新開發(fā)項目較少, , 目前有在建新項目僅金銀湖還目前有在建新項目僅金銀湖還建小區(qū)建小區(qū), ,規(guī)模較大規(guī)模較大, ,對本案有一定客源沖擊對本案有一定客源沖擊, ,但對本案主流但對本案主流客群影響不大客群影響不大. . 美聯奧林花園均價: 價格待定(預計7000以上)常青花園 戀湖家園當前均價: 5200元平米 競爭市場競爭市場金銀湖還建小區(qū)2棟18層,6棟11層,19棟6層.1棟2層,1棟

50、3層;總約1400戶.總建面12.4萬方,目前在施工階段,預計2011年10月竣工. 在售樓盤名稱在售樓盤名稱樓盤地址樓盤地址占地面占地面積（萬積（萬方）方）總建筑面積總建筑面積（萬方）（萬方）容積率容積率建筑類別建筑類別均格均格（元（元/ /) )開發(fā)商開發(fā)商順馳泊林三期東西湖區(qū)金銀湖畔34.7231.1多層小高層別墅4800現房武漢順馳投資水印桃源二期環(huán)湖路14171.4聯排別墅,多層4600高層金陽地產升華現代城二期馬池中路75畝122.12多層,小高層,高層4700長江升華置業(yè)戀湖家園五期環(huán)湖路8號3.43.81.1多層,小高層5200武漢深江物業(yè)發(fā)展公司美聯奧林花園一期1區(qū)機場東路與

51、馬池路交匯處753畝1104.1小高層高層待定武漢美聯地產聯通佳苑小區(qū)環(huán)湖中路-18-多層,高層待定聯通武漢之星置業(yè)公司本案環(huán)湖中路434.0小高層高層-嘉捷源置業(yè)基本指標基本指標區(qū)域內在售項目容積率在區(qū)域內在售項目容積率在1.1-2.11.1-2.1之間，物業(yè)之間，物業(yè)類形種類豐富類形種類豐富, , 本案經濟指標不占優(yōu)勢。本案經濟指標不占優(yōu)勢。項目名稱項目名稱主力戶型主力戶型主力面積主力面積（）（）可供應套數可供應套數（套）（套）均價均價（元（元/ /）總價范圍總價范圍（元）（元）未來供應未來供應( (萬方萬方) )順馳泊林三期兩房三房95-112約150期房4600（售完）現房480037

52、萬-54萬1.5水印桃源二期兩房92-220約1004600(高層)41萬-100萬約1升華現代城二期兩房83-140約25470038萬-64萬三期美聯奧林花園1期1區(qū)一房35-672537000以上（預報價）25萬-48萬約95戀湖家園五期兩房67-1182520035萬-61萬15聯通佳苑-約2500套-無備注備注: :本數據為在推數據本數據為在推數據. .數據來源數據來源: :網上信息以及實地調研網上信息以及實地調研. .區(qū)域內戶型供應以兩房、三房為主，總價在區(qū)域內戶型供應以兩房、三房為主，總價在40-6040-60萬元萬元之間，目前的可供應套數僅之間，目前的可供應套數僅530530套

53、；整個片區(qū)未來可供套；整個片區(qū)未來可供應量不大，主要集中在美聯奧林花園。應量不大，主要集中在美聯奧林花園。供應分析供應分析區(qū)域主要客戶類型區(qū)域主要客戶類型區(qū)域主要客戶群體區(qū)域主要客戶群體項目名稱項目名稱投資剛性自住改善型醫(yī)生企業(yè)高管教師軍人公務員普通上班族私企老板順馳泊林2.543.51211212水印桃源2441221213升華現代城244121.51211.5戀湖家園2441121212美聯奧林花園3431211212聯通佳苑小區(qū)待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定合計11.52018.5597.5510510.5備注依據:實地調研,長期市場跟蹤.評價標準:分值標準為10,客源分析客源

54、分析競爭項目以私營老板競爭項目以私營老板, ,高管高管, ,公務員為主要客戶群體；基公務員為主要客戶群體；基本屬于導入型客戶；主要用于剛性自住和首次改善。本屬于導入型客戶；主要用于剛性自住和首次改善。建議本案通過產品塑造弱化基礎經濟技術建議本案通過產品塑造弱化基礎經濟技術指標弱勢，選擇合適入市時間贏取最佳供指標弱勢，選擇合適入市時間贏取最佳供求關系時機。求關系時機。市場屬性市場屬性市中心價格擠壓，客戶向金銀湖轉移，馬池板塊短期供應不足，但2010年下半年及2011年上半年供應量龐大。項目屬性分析項目屬性分析項目產品建議項目產品建議項目價格建議項目價格建議竟爭市場分析竟爭市場分析項目市場定位項目

55、市場定位區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析項目客源定位項目客源定位競爭產品分析競爭產品分析區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析距金銀潭地鐵站，美聯奧林匹克花園明顯占優(yōu)，距金銀潭地鐵站，美聯奧林匹克花園明顯占優(yōu)，但本案是馬池片區(qū)內距地鐵站最近的項目。但本案是馬池片區(qū)內距地鐵站最近的項目。板塊分區(qū)板塊分區(qū)項目項目距馬池地鐵站距離距馬池地鐵站距離馬池板塊本案約2.0km順馳泊林二期約5km水印桃源約5km戀湖家園五期約4km升華現代城約3.5km心齋橋約5.3km聯通佳苑小區(qū)約2.5km常青板塊美聯奧林匹克花園約1km交通配套交通配套板塊分區(qū)板塊分區(qū)項目項目醫(yī)療配套醫(yī)療配套教育配套教育配套商業(yè)配套

56、商業(yè)配套馬池板塊本案無武漢工業(yè)學院，睿升中學馬池路小學、馬池路中學點點超市,麗水佳園商業(yè)順馳泊林無武漢工業(yè)學院，睿升中學商業(yè)環(huán)境:小區(qū)內超市水印桃源醫(yī)院：武漢市醫(yī)療急救中心 馬池路小學、馬池路中學、睿升學校、武漢工業(yè)學院 、銀湖水印桃源幼兒園 綜合商場：小區(qū)內部建設有兩條商業(yè)街，商業(yè)服務面積達3100m2，另外還設有一個凈菜市場 戀湖家園五期醫(yī)院：內部診所 睿升學校、武漢工業(yè)學院、睿升中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋小學 、社區(qū)幼兒園 綜合商場：內部超市 心齋橋無武漢工業(yè)學院，睿升中學無升華現代城無睿升學校和武漢工業(yè)學院、睿升中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋小學 無聯通佳苑小區(qū)無馬池小學,

57、麗水佳園幼兒園麗水佳園街區(qū)商業(yè)常青板塊美聯奧林匹克花園常青人民醫(yī)院、金銀湖醫(yī)院，普愛醫(yī)院常青分院，小型的社區(qū)醫(yī)療診所幼 兒 園社區(qū)幼兒園中 小 學武漢工業(yè)學院、武漢睿升學校、常青一中、鑫橋小學以及社區(qū)幼兒園臺北商場超市、中百超市、中百倉儲、麗紅超市、歐亞達家居運動設施小區(qū)配套健身設施區(qū)域內的配套主要依靠常青花園輻射區(qū)域內的配套主要依靠常青花園輻射, ,資源基資源基本共享，本案在現階段不占優(yōu)勢。本共享，本案在現階段不占優(yōu)勢。生活配套生活配套水印桃園美聯奧林花園戀湖家園升華現代城順馳泊林心齋橋 總規(guī)分析總規(guī)分析競爭項目容積率在競爭項目容積率在1.1-2.11.1-2.1之間，物業(yè)類型多之間，物業(yè)類

58、型多樣，本案在總規(guī)布局上不占優(yōu)勢。樣，本案在總規(guī)布局上不占優(yōu)勢。戀湖家園順馳泊林升華現代城水印桃園美聯奧林花園心齋橋園林分析園林分析競爭項目外部景觀資源豐富，但社區(qū)內部園林競爭項目外部景觀資源豐富，但社區(qū)內部園林景觀趨于常規(guī)，缺乏亮點。景觀趨于常規(guī)，缺乏亮點。心齋橋戀湖家園奧林匹克花園立面分析立面分析升華現代城水印桃源順馳泊林競爭項目外立面較為普通，缺乏品質感，本案競爭項目外立面較為普通，缺乏品質感，本案在此方面應加強品質感的塑造。在此方面應加強品質感的塑造。戶型分析戶型分析競爭項目戶型設計缺乏創(chuàng)新，本案在戶型設計競爭項目戶型設計缺乏創(chuàng)新，本案在戶型設計上應打破常規(guī)，增加產品的附加值。上應打破

59、常規(guī)，增加產品的附加值。房型: 3*2*2; 參考面積段: 112 157 平方米; 順馳泊林 房間布局合理,利用率較高,明窗明廚明衛(wèi),是一般大眾型戶型. 戀湖家園 房間布局合理,大面寬客廳,雙陽臺設計,房間更顯人性化. 房型: 3*2*2; 參考面積段: 112 120 平方米; 水印桃源 房間布局合理,大面寬客廳,雙陽臺設計,房間更顯人性化. 房型: 2*2; 參考面積段: 95-96平米美聯奧林匹克花園采光好,陽臺設計是戶型最大亮點,但公攤面積過大. 房型: 1*1; 參考面積段: 34-41平米備注:戶型取區(qū)域內主力面積段,各項目經典戶型參考. 產品屬性產品屬性區(qū)域普遍高層化，產品各要

60、素仍在延續(xù)遠城區(qū)的特征，建議產品塑造以城市發(fā)展趨勢為考量，以萬科城成功案例為借鑒，提供區(qū)域超常規(guī)、高溢價產品，同時做好商業(yè)配套的建設和運營。以組團內第一品質樓盤的產品形象，通過差異以組團內第一品質樓盤的產品形象，通過差異化的產品塑造策略，建立競爭屏障?；漠a品塑造策略，建立競爭屏障。項目屬性分析項目屬性分析項目產品建議項目產品建議項目價格建議項目價格建議竟爭市場分析竟爭市場分析項目市場定位項目市場定位區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析項目客源定位項目客源定位競爭產品分析競爭產品分析區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析武漢三鎮(zhèn)商圈分布形成一城多核格局，其中漢口區(qū)域商武漢三鎮(zhèn)商圈分布形成一城多核