房產(chǎn)交易流程

1、房產(chǎn)交易流程房產(chǎn)交易流程一、選擇中介二、會(huì)談三、簽合同四、交定金五、預(yù)備材料六、評(píng)估七、申請(qǐng)貸款八、繳稅費(fèi)九、辦理過(guò)戶十、收房十一、物業(yè)交割二手房買賣流程二手房買賣流程1是指房屋全部權(quán)人通過(guò)買賣、交換或者其他合法方式將已獲得房屋全部權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)移給別人的過(guò)程。二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過(guò)交付房款，賣方將房屋交付給買家，并辦理過(guò)戶登記的過(guò)程。二手房買賣流程比擬冗雜，詳細(xì)辦理流程2和需提交的材料包括以下幾個(gè)方面：編輯本段辦理流程1購(gòu)房資格核驗(yàn)住宅類2網(wǎng)簽合同3地稅部門核定契稅4房屋發(fā)證大廳辦理房屋全部權(quán)證編輯本段提交材料1登記申請(qǐng)書原件受理窗口供應(yīng)2申請(qǐng)人身份證明3房屋全部權(quán)證原件4網(wǎng)上簽

2、約的當(dāng)?shù)厥写媪糠抠I賣合同原件5買賣雙方當(dāng)事人商定通過(guò)專有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件；買賣雙方當(dāng)事人商定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件6契稅完稅或減免稅憑證原件7房屋全部權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買方人數(shù)+1份8其他資料：1住宅類房屋買賣的，還需供應(yīng)購(gòu)房資格審核時(shí)申報(bào)家庭成員的身份證明、結(jié)婚證明、戶籍證明及其他材料原件2央產(chǎn)已購(gòu)共有住房轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)提交在京中央單位已購(gòu)公房變更通知單原件3已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房獲得契稅完稅憑證或房屋全部權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)出售，確需出售的，需提交戶口所在區(qū)縣住房

3、保障管理部門出具確實(shí)定符合條件的購(gòu)房人的證明原件；滿五年出售的，需提交產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障部門開具的放棄回購(gòu)權(quán)的證明4補(bǔ)交土地出讓金的證明5標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)待價(jià)提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿65年工齡的證明原件6國(guó)有土地用法證整宗房產(chǎn)的7整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，供應(yīng)劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件8商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交按規(guī)劃用處用法房屋的承諾原件編輯本段身份證明1本市居民：二代居民身份證未成年人申請(qǐng)房屋登記可供應(yīng)戶口簿；2外省市居民：二代居民身份證，未成年人申請(qǐng)房屋登記可供應(yīng)戶口簿；3軍人：二代居民身份證?；蜍姽僮C，或文職干部證，或士兵證，或?qū)W員證，或軍官退休證，或文職干部退休證，或離休干

4、部榮譽(yù)證；4港澳居民：香港特殊行政區(qū)護(hù)照，或港澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證，或港澳同胞回鄉(xiāng)證，或居民身份證；5臺(tái)灣同胞：臺(tái)灣同胞來(lái)往大陸通行證、旅行證或經(jīng)確認(rèn)的居民身份證明；6華僑：中華人民共和國(guó)護(hù)照和國(guó)外長(zhǎng)期居留身份證件；7外籍人士：經(jīng)公證認(rèn)證的身份證明或護(hù)照和外籍人士在中國(guó)的居留證件無(wú)外國(guó)人居留證件的，提交中國(guó)公證機(jī)構(gòu)共證的護(hù)照中文譯本原件；8境內(nèi)法人：組織機(jī)構(gòu)代碼證；沒有組織機(jī)構(gòu)代碼證的，可提交企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、事業(yè)單位法人證書、社會(huì)團(tuán)體法人登記證書等；9境外法人、其他組織：經(jīng)公證的法人或其他組織的商業(yè)登記證，或注冊(cè)證書，或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件及有關(guān)部門核發(fā)的該境外機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立分支、

5、代表機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者登記證書；外國(guó)法人或其他組織的公司注冊(cè)文件在注冊(cè)地公證后需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證；認(rèn)證后的以上文件，不再核驗(yàn)原件。編輯本段托付證明1托付代理人登記的，提交受權(quán)托付書原件、托付人身份證明、受托人身份證明；受權(quán)托付書中記載的托付事項(xiàng)、權(quán)限應(yīng)明確；受權(quán)托付書經(jīng)公證的，可不再核對(duì)托付人的身份證明原件；2轉(zhuǎn)讓為自然人的，托付書應(yīng)公證；3境外法人、其他組織、個(gè)人的托付書、有關(guān)登記材料應(yīng)公證。香港出具的公證書，應(yīng)由中國(guó)法律效勞香港有限公司加蓋轉(zhuǎn)遞專用章；臺(tái)灣出具的公證書應(yīng)由中國(guó)公證員協(xié)會(huì)或者北京市公證員協(xié)會(huì)確認(rèn)；外國(guó)申請(qǐng)人托付代理人申請(qǐng)房屋登記的，其受權(quán)托付書、有關(guān)登記材料應(yīng)當(dāng)公證。在

6、外國(guó)公證的證明文件，需要中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證；與中國(guó)沒有外交關(guān)系的國(guó)家，由該國(guó)和中國(guó)都有外交關(guān)系的第三國(guó)的中國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證；4無(wú)限制民事行為力量人的房屋登記，由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)，提交監(jiān)護(hù)人身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿未成年人、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿，或者其它可以證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的法律文件；5因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)供應(yīng)由監(jiān)護(hù)人出具的為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證原件；6當(dāng)事人商定合同經(jīng)公證生效的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)合同的公證文書原件；7登記申請(qǐng)材料是外文的，應(yīng)同時(shí)提交經(jīng)公證的中文譯本原件；8出賣房屋的單位和個(gè)人，必需持有房屋全部權(quán)證和其他有關(guān)證件。房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出賣商品房，必需持有工

7、商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。3編輯本段留意事項(xiàng)在二手房買賣過(guò)程中，必需遵守以下規(guī)定：1、進(jìn)展二手房交易前必需確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的全都性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)展交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的狀況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起購(gòu)房者的留意。2、簽訂二手房買賣合同時(shí)必需明確雙方違約責(zé)任二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有詳細(xì)款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)參加“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交

8、房之日起)_日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。3、必需標(biāo)明付款、過(guò)戶時(shí)間許多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。假如逾期那么按照實(shí)際狀況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責(zé)任。4、必需注明二手房相關(guān)費(fèi)用的交接時(shí)間這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付中的重要條款，肯定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清楚劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)假如是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有

9、些既定要求和更改，賣方需要做出的協(xié)作和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。5、與中介公司簽訂合同時(shí)，必需有代理費(fèi)明細(xì)單隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者漸漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能實(shí)在保障買賣雙方的權(quán)利。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)懷。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，肯定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用處。6、通過(guò)中介公司購(gòu)房必需要求與房主見面經(jīng)紀(jì)公司推出“收買業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個(gè)客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最終誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由經(jīng)常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其

10、違約行為擔(dān)當(dāng)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。故本報(bào)提示消費(fèi)者，此時(shí)您應(yīng)當(dāng)行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。7、必需學(xué)會(huì)用法補(bǔ)充協(xié)議買賣雙方在簽訂合同時(shí)假如遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步商定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，會(huì)削減后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與費(fèi)事。4編輯本段買賣流程一、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的全部費(fèi)用y由買賣雙方支付；二、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門查房檔案；三、簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖

11、樓費(fèi)用、過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客狀況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同深圳市統(tǒng)一格式合同，支付定金給中介公司；四、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)展公證，賣方托付擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；五、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)一般是原貸款銀行，假如換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件一大堆，都沒看清晰，只是忙著簽名，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方一般銀行挺直通知擔(dān)保公司，約78個(gè)工作日左右；六、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)

12、保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)展贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右；七、房屋過(guò)戶：買方同擔(dān)保公司去深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心三樓金湖文化廣場(chǎng)，位于銀行汽車站和南方藥廠之間簽訂，遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日；八、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證記得多復(fù)印一些，再見到它時(shí)要等全部貸款還清之后啦，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中5心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個(gè)工作日左右；九、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶，買方領(lǐng)鑰匙。編輯本段

13、二手房按揭1確定按揭效勞公司和貸款方案借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭效勞公司，并向按揭效勞公司提出貸款詢問(wèn)，確定貸款方案。12查詢公積金(如需公積金貸款) 與賣方確定購(gòu)房意向后，借款人供應(yīng)公積金帳號(hào)，由按揭效勞公司進(jìn)展公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。3簽定房屋買賣合同借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過(guò)戶。4預(yù)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)按揭效勞公司幫助借款人根據(jù)銀行要求預(yù)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)展房?jī)r(jià)評(píng)估;并且由按揭效勞公司進(jìn)展初步審核。5簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn)按揭效勞公司將初審后的貸款資料交貸款銀