關(guān)于佛山車城調(diào)研情況報(bào)告 (2)

1、關(guān)于佛山車城調(diào)研情況報(bào)告 佛山房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告 導(dǎo)讀?；仡?3-12年十年間，佛山樓市跌宕起伏，但無(wú)論調(diào)控多嚴(yán)厲，佛山樓市總能在重大規(guī)劃的利好中一路向好.03年佛山五區(qū)合并，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，樓價(jià)持續(xù)上升；04年城市發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)，鎮(zhèn)街地產(chǎn)崛起；05年亞藝節(jié)提升文化佛山，多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商搶灘；06年省運(yùn)會(huì)催熱了亞藝板塊，使其今日成為了禪城豪宅林立的標(biāo)志性區(qū)域.07年千燈湖金融高xx縣區(qū)的規(guī)劃出臺(tái)，使桂城一夜之間站在佛山樓市的尖端，以及東平新城作為“大佛山cbd”的正式定性，使多家知名房企開(kāi)始進(jìn)駐布局.08年?yáng)|華里、普君、石頭村舊改啟動(dòng)，釋放出巨量的置業(yè)需求.09年“廣佛同城”概念面世，廣佛間打破諸

2、多壁壘，兩地置業(yè)互動(dòng)開(kāi)始加速.10年，佛山樓市在廣佛同城、亞運(yùn)、地鐵開(kāi)通、三舊改造等眾多利好刺激之下彰顯出的強(qiáng)大生命力.11年佛山地產(chǎn)繼續(xù)一路高歌猛進(jìn)，勢(shì)不可擋，但進(jìn)入2012年是名副其實(shí)的"房地產(chǎn)調(diào)控年"，在一波接一波的調(diào)控夾擊下，其疲軟勢(shì)態(tài)有上升趨勢(shì)。縱然2012年土地市場(chǎng)在數(shù)據(jù)上未能突破11年高峰，但這并不能說(shuō)明市場(chǎng)停滯或者倒退，恰恰是更加成熟和堅(jiān)定了。 1.調(diào)查背景 2012年4月15日，由xx市xx縣區(qū)人民政府、佛山建設(shè)局、佛山日?qǐng)?bào)社主辦，xx市房地產(chǎn)交易中心、xx市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)辦，佛山佛大房地產(chǎn)策劃代理有限公司承辦的“精明置業(yè)首選佛山2012年xx市房地產(chǎn)消費(fèi)

3、者置業(yè)需求調(diào)查活動(dòng)”如期舉行并取得圓滿成功。 本次調(diào)查活動(dòng)，主要通過(guò)在嶺南明珠房博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)以及xx市五區(qū)（禪城，南海，順德，三水，高明）部分售樓部現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展調(diào)查工作，旨在了解在新政策環(huán)境及市政配套設(shè)施不斷完善的背景下佛山住宅消費(fèi)者的置業(yè)需求，為xx市廣大消費(fèi)者及政府相關(guān)部門(mén)、房地產(chǎn)商建立信息交流平臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)xx市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 2.調(diào)查方法及過(guò)程： 調(diào)查日期：2012年4月15日4月18日 調(diào)查地點(diǎn)：2012年佛山房博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)（嶺南明珠體育館）及xx縣區(qū)、xx縣區(qū)、xx縣區(qū)、xx縣區(qū)，xx縣區(qū)等部分樓盤(pán)銷售現(xiàn)場(chǎng) 調(diào)查方式。攔截式訪問(wèn)、定點(diǎn)咨詢。 質(zhì)量控制：現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控、問(wèn)卷二審制 發(fā)出調(diào)查問(wèn)卷

4、：1362份，回收調(diào)查問(wèn)卷：1127份。 有效問(wèn)卷。872份，問(wèn)卷有效率為77%。 第一部分消費(fèi)者如何看待佛山樓市及相關(guān)政策。2012年第一季度以來(lái)，國(guó)家及地方房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)也面臨極大的變化。在如此市場(chǎng)背景下，消費(fèi)者的反映如何。政策調(diào)控是否會(huì)對(duì)消費(fèi)者的置業(yè)計(jì)劃產(chǎn)生影去年中旬央行緊急發(fā)布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以控制放貸過(guò)量造成流動(dòng)性過(guò)大的問(wèn)題。隨后多次上調(diào)使其達(dá)到18.5%的歷史新高。10月20日，央行時(shí)隔兩年首度加息，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，12月26日，央行再度加息，直接影響購(gòu)房成本，壓制房地產(chǎn)

5、市場(chǎng)需求。2011年年未央行2次加息、6次收緊存款準(zhǔn)備金率的舉動(dòng)，預(yù)示著中央確定穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)調(diào)控方向，三年未變的低利率時(shí)代將逐漸消失于加息通道的長(zhǎng)廊里。 1.1消費(fèi)者逐步接受市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)仍然樂(lè)觀 對(duì)于目前佛山中心xx縣區(qū)整體樓價(jià)上升的現(xiàn)實(shí)，超過(guò)一半的受訪者表示可以接受，其余49則表示難以接受。對(duì)于佛山樓價(jià)未來(lái)的走勢(shì)，55的受訪者表示仍然看漲，認(rèn)為樓價(jià)將下降的受訪者只占16。以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，無(wú)論從理性角度分析或者是被迫接受，xx市民對(duì)于樓價(jià)上升的趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始逐步認(rèn)同，對(duì)未來(lái)佛山樓市走勢(shì)仍比較樂(lè)觀。 1.2市場(chǎng)變化改變消費(fèi)者置業(yè)計(jì)劃 在有購(gòu)房意向的受訪者中，51的受訪者表示受宏觀調(diào)控政

6、策的影響將會(huì)延后購(gòu)房計(jì)劃，13的受訪者表示將暫停購(gòu)房計(jì)劃，只有36的受訪者表示將提前購(gòu)房計(jì)劃。政策調(diào)控引起市場(chǎng)變化，并伴隨著許多不穩(wěn)定因素，消費(fèi)者延后購(gòu)房計(jì)劃也在情理之中 1.3樓價(jià)上升影響消費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃 在暫停和延后購(gòu)房計(jì)劃的受訪者當(dāng)中，28的受訪者表示由于樓價(jià)上漲的幅度太高，致使資金不足是影響其購(gòu)房計(jì)劃的最重要因素。其他26的受訪者表示由于市場(chǎng)因素的不明朗影響了購(gòu)房計(jì)劃；24的受訪者表示由于樓價(jià)太高，難以接受而改變購(gòu)房計(jì)劃；剩余22的受訪者則因?yàn)闆](méi)找到合適的房子而改變購(gòu)房計(jì)劃。以上幾種原因歸根結(jié)底都是樓價(jià)上升而導(dǎo)致的，所以說(shuō)，樓價(jià)上升是目前影響消費(fèi)者置業(yè)的最大因素 1.4加息限購(gòu)對(duì)購(gòu)房計(jì)劃

7、影響最大 在今年出臺(tái)的幾大調(diào)控政策中，連續(xù)兩次的銀行加息對(duì)消費(fèi)者的影響最大，24的受訪者表示連續(xù)的加息將增加其購(gòu)房負(fù)擔(dān)，影響了其購(gòu)房計(jì)劃，其他選項(xiàng)也相對(duì)比較接近。調(diào)查數(shù)據(jù)反映，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)所考慮的因素比較多，消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨向理性 1.5佛山住房建設(shè)規(guī)劃效果將逐步顯現(xiàn) 在有意向購(gòu)房的受訪者中，66的受訪者表示仍然會(huì)按照計(jì)劃選購(gòu)心目中的商品房，其余34的受訪者表示將等到政策性用房推出后才進(jìn)行購(gòu)房。數(shù)據(jù)顯示佛山商品房需求量仍然較大，商品房市場(chǎng)還有極大的發(fā)展空間。隨著佛山住房建設(shè)規(guī)劃的出臺(tái)與實(shí)施，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將得到完善，政策性用房的即將出現(xiàn)，將引起部分中低收入家庭的等待，佛山住房建設(shè)規(guī)劃

8、的效果也將逐步顯現(xiàn)。 第二部分佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 2.1樓價(jià)上升刺激住房消費(fèi) 調(diào)查結(jié)果顯示，42有購(gòu)房意向的受訪者選擇將在一年內(nèi)購(gòu)房，比上年上升12，升幅達(dá)到40。選擇兩年或兩年以后購(gòu)房的均有不同幅度的下降，分布為25、27。從分析數(shù)據(jù)中可以反映，消費(fèi)者對(duì)佛山樓價(jià)走勢(shì)普遍看漲，近期持續(xù)團(tuán)購(gòu)打折的樓價(jià)刺激了部分消費(fèi)者提前入市 2.2各區(qū)中心xx縣區(qū)仍是置業(yè)熱點(diǎn)，置業(yè)趨勢(shì)向多元化發(fā)展 在計(jì)劃購(gòu)房意向區(qū)域選項(xiàng)中，各區(qū)中心xx縣區(qū)仍然是目前消費(fèi)者的置業(yè)首選，占總受訪人數(shù)的46，但相對(duì)20010年的60和20011年的63有較大幅度的下降。24的受訪者表示將選擇中心xx縣區(qū)作為首選置業(yè)目標(biāo)區(qū)域，比上

9、年上升4，中心xx縣區(qū)的居住中心地位正不斷上升，逐步形成居住中心。 中心xx縣區(qū)以外其他區(qū)域的置業(yè)比例也正逐步上升，中心xx縣區(qū)樓價(jià)的上升、連接各村快速干線的開(kāi)通、鎮(zhèn)街樓盤(pán)素質(zhì)的上升，吸引了一部分人選擇置業(yè)城郊住宅，鎮(zhèn)街樓市特別是一環(huán)沿線區(qū)域樓市發(fā)展將大有可為。 2.3置業(yè)區(qū)域更趨多元化 中心xx縣區(qū)樓價(jià)的上升，促使一部分消費(fèi)力流向周邊區(qū)域的鎮(zhèn)街，甚至部分人將選擇跨區(qū)置業(yè)。在本次消費(fèi)者調(diào)查活動(dòng)中，50的受訪者表示可以接受跨區(qū)置業(yè)，48的受訪者表示可以接受鎮(zhèn)街樓盤(pán)置業(yè)。連接各村干線的開(kāi)通，鎮(zhèn)街樓市的發(fā)展，吸引了部分品牌開(kāi)發(fā)商選擇投資鎮(zhèn)街地產(chǎn)。品牌大盤(pán)xx縣區(qū)化，將為佛山置業(yè)者提供大批性價(jià)比極高的

10、住宅，將吸引部分置業(yè)者選擇置業(yè)xx縣區(qū)或跨區(qū)置業(yè) 2.4中小戶型住宅市場(chǎng)將迎來(lái)改觀 一直以來(lái)，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)都是以大戶型產(chǎn)品為主導(dǎo)，中小戶型住宅消費(fèi)力受到限制。住慣了大屋的佛山人能接受中小面積住宅嗎。佛山中小戶型住宅的市場(chǎng)需求究竟有多大。本次調(diào)查結(jié)果顯示，在有購(gòu)房意向的受訪者中，57的受訪者表示會(huì)接受90平方米以下住宅，只有32表示因家庭結(jié)構(gòu)的影響難以接受中小戶型住宅。 隨著宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，中小戶型住宅的比例將逐步上升，中小戶型住宅將面臨變格，并逐步形成高中低檔中小戶型格局，小戶型產(chǎn)品不再是低價(jià)、低素質(zhì)住宅的代名詞。 第三部分誰(shuí)在購(gòu)房。 受活動(dòng)舉辦地點(diǎn)的影響，本次調(diào)查活動(dòng)的受訪者主要來(lái)源于

11、各區(qū)新城及舊xx縣區(qū)，分別占34和27，同樣，受訪者工作區(qū)域也以新城和舊xx縣區(qū)為主，比例分別達(dá)到52和20。受訪者中，大部分年齡介于2545歲之間，這部分受訪者一般都是三口之家，文化程度大多數(shù)都是大專學(xué)歷以上。 3.1受訪者以禪城市民為主 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中看到，新城與舊xx縣區(qū)受訪者所占比例分別為34和27，占總受訪人數(shù)的61，其他區(qū)域只占39。以上數(shù)據(jù)表明，本次調(diào)查結(jié)果主要反映中心xx縣區(qū)特別是xx縣區(qū)消費(fèi)者的置業(yè)心態(tài)。 3.2首次置業(yè)者比例上升 在有購(gòu)房意向的受訪者中，首次置業(yè)者占48，占將近一半的人數(shù)。首次置業(yè)比例的上升，反映佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的上升。首次置業(yè)者中，以外來(lái)人口及年輕一代

12、為主，城市形象提升以及城市建設(shè)引起的外來(lái)人口和拆遷戶增加，以及年輕一代的結(jié)婚成家等因素的影響，佛山住宅剛性需求將不斷增加 3.3高學(xué)歷人群將成為購(gòu)房主力 在受訪者文化程度調(diào)查中，大專學(xué)歷的占40，本科及本科以上學(xué)歷占27，兩者占總受訪人數(shù)的67，高學(xué)歷人群將成為購(gòu)房主力。此外，調(diào)查數(shù)據(jù)說(shuō)明，本次調(diào)查活動(dòng)參與者具有較高的文化素質(zhì)，保證了調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。 第四部分為什么購(gòu)房。 4.1自住購(gòu)房仍是市場(chǎng)主體，投資置業(yè)比例大幅上升 在消費(fèi)者購(gòu)房原因選項(xiàng)中，自住需求購(gòu)房占74，占市場(chǎng)需求的大半江山。此外，值得關(guān)注的是投資購(gòu)房比例占22，相比去年的12有較大的升幅。投資比例的上升，不僅證明購(gòu)房需求向多樣性

13、發(fā)展，同時(shí)也反映了住宅租賃市場(chǎng)和二手住宅交易市場(chǎng)開(kāi)始活躍，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟 4.2住宅仍然是投資首選 在選擇投資作購(gòu)房目的的人群當(dāng)中，62的受訪者表示將選擇住宅作為投資物業(yè)。消費(fèi)者對(duì)佛山樓價(jià)普遍看漲，在目前住宅樓價(jià)持續(xù)上升的環(huán)境下，本身具有保值增值性的住宅自然成為物業(yè)投資首選。 選擇投資商鋪的占24，主要是因?yàn)樯啼伨哂休^高的投資回報(bào)率，且投資回報(bào)周期較短。寫(xiě)字樓及車位投資比例較少，分別只占9和5，這主要與佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)和車位市場(chǎng)發(fā)展尚未發(fā)展成熟有關(guān)。 第五部分佛山人需要怎樣的住宅 5.1消費(fèi)者對(duì)住宅綜合素質(zhì)要求提高 本次調(diào)查結(jié)果顯示，消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中，首先關(guān)注的是子女的教育問(wèn)題，占

14、12%的比例，其次分別是交通便利程度、價(jià)格、社區(qū)規(guī)劃、離工作單位距離等，各占11%的比例。各選項(xiàng)所占的比例較為接近，反映了消費(fèi)者購(gòu)房考慮的因素較為全面，對(duì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)的要求也越來(lái)越高 5.2三房?jī)蓮d仍是主流戶型 在住宅戶型需求調(diào)查中，大部分的消費(fèi)者對(duì)三房?jī)蓮d戶型需求最為集中，占受訪者比例的52%，比上年的43%的比例有較大幅度的增長(zhǎng)。其次，四房?jī)蓮d住宅戶型需求比例僅占11%，比上年有較大幅度下降。四房以上的戶型需求基本于上年持平，變化幅度不大。隨著 價(jià)格的逐漸上升以及政策因素對(duì)大戶型住宅的限制，未來(lái)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)三房?jī)蓮d還是市場(chǎng)主力，中等戶型面積三房比例也將逐步上升。 5.3、中小面積單位需求

15、上升 戶型面積需求方面，90110平方米的中等戶型和90平方米以下的中小戶型需求正不斷增長(zhǎng)，所占比例均比上年有所上升。首次置業(yè)者比例的上升，對(duì)中小戶型住宅的需求量也隨之上升。另一方面，樓價(jià)的上升使大戶型面積住宅總價(jià)上升，部分大戶型目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)而把眼光投向中等戶型，從而促使中小戶型住宅需求比例的上升。 5.4車位需求逐步上升 車位需求調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在有購(gòu)房意向的受訪者中，考慮購(gòu)買(mǎi)車位的受訪者占82，其中購(gòu)房時(shí)連同車位一起購(gòu)買(mǎi)的39，購(gòu)房后再購(gòu)買(mǎi)的占19，入住后再購(gòu)買(mǎi)的占24。車位銷售困難是目前為止佛山樓市較為普遍的現(xiàn)象，但本次調(diào)查結(jié)果顯示，隨著經(jīng)濟(jì)水平的上升，佛山人民人均擁有汽車數(shù)量正逐步上升，車

16、位需求正不斷上升，車位銷售困難的局面將得到改善。此外，車位需求上升的現(xiàn)象還表明佛山消費(fèi)者具有較高的消費(fèi)能力 第六部分樓盤(pán)推廣渠道向多元化發(fā)展 在樓盤(pán)信息獲得調(diào)查中，報(bào)紙是消費(fèi)者獲得樓盤(pán)信息的最多的途徑，其次是電視、宣傳單張、電臺(tái)，分別占18、11、8的比例。調(diào)查數(shù)據(jù)說(shuō)明，報(bào)紙和電視是購(gòu)房者了解樓盤(pán)信息的主要渠道，樓盤(pán)信息要深入民心報(bào)紙和電視是不可或缺的工具 第七部分綜合評(píng)述 2012年是佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)極具意義的一年，房?jī)r(jià)與政策齊飛，房?jī)r(jià)調(diào)控政策、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、房產(chǎn)稅、限購(gòu)令、新國(guó)八條，2012年的樓市注定是不平靜的樓市，宏觀調(diào)控一輪接著一輪，一線城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)集中出臺(tái)。一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，將改寫(xiě)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在這樣的市場(chǎng)背景下，佛山人們?nèi)绾慰创鹕綐鞘?。佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)又將如何。通過(guò)本次房地產(chǎn)調(diào)查活動(dòng)結(jié)果分析，我們得出以下幾方面主要觀點(diǎn)： （1）調(diào)查數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者已經(jīng)逐步接受佛山樓價(jià)上升的事實(shí)，并普遍認(rèn)為還有上漲的空間，消費(fèi)者逐漸走出政策出臺(tái)初期的觀望心態(tài)，回歸理性消費(fèi)； （2）隨著政策對(duì)樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及佛山住房建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施，中小戶型、中低價(jià)位住宅比例將