房地產(chǎn)開發(fā)前期工作

1、1 “前期工作前期工作”特點特點2“前期工作前期工作”流程流程4“前期工作前期工作”定義定義3 1“前期工作前期工作”意義意義3 3附錄：相關(guān)名詞解釋附錄：相關(guān)名詞解釋 是指一項貫穿項目建設(shè)經(jīng)營始終的，以與政府系統(tǒng)各個主管部門、專業(yè)單位和其他客體進行有效聯(lián)系溝通，從而求得項目合理、合法和順利開發(fā)為主要特征的保障性工作。前期工作前期工作獲取土地獲取土地工程實施工程實施經(jīng)營運作經(jīng)營運作配合處理配合處理客戶關(guān)系客戶關(guān)系流程內(nèi)容較為繁復(fù)流程內(nèi)容較為繁復(fù)以項目推進為主線以項目推進為主線落實完成期間必需的前置條件落實完成期間必需的前置條件諸多工作交叉進行諸多工作交叉進行存在內(nèi)、外在的不確定因素存在內(nèi)、外在

2、的不確定因素時效性要求相對較高時效性要求相對較高 必須具備靈活的處理、協(xié)調(diào)能力和及時有效的必須具備靈活的處理、協(xié)調(diào)能力和及時有效的溝通反饋、準確反應(yīng)能力。統(tǒng)籌考慮、合理安排。溝通反饋、準確反應(yīng)能力。統(tǒng)籌考慮、合理安排。 對內(nèi)對內(nèi)（公司內(nèi)部職能部門）（公司內(nèi)部職能部門）、對外、對外（相關(guān)政府審批（相關(guān)政府審批部門）的部門）的銜接、配合、協(xié)調(diào)作用銜接、配合、協(xié)調(diào)作用 為公司融資、經(jīng)營等活動創(chuàng)造條件為公司融資、經(jīng)營等活動創(chuàng)造條件保障保障和和促進項目順利開工、建設(shè)、銷售、交付促進項目順利開工、建設(shè)、銷售、交付工作工作 項目開發(fā)的首要環(huán)節(jié)，是各項工作能否順利進行的必項目開發(fā)的首要環(huán)節(jié)，是各項工作能否順利

3、進行的必要條件，關(guān)乎每個員工的切身利益要條件，關(guān)乎每個員工的切身利益時間前期開發(fā)部資金財務(wù)部綜合管理部工程管理部規(guī)劃技術(shù)部銷售部開始交納出讓金、契稅、交易費資金支持建設(shè)用地批準書投資項目備案建設(shè)用地規(guī)劃許可證紅線圖地下管線測繪資金支持輸入輸出工程部工程部獲得土地土地證地名申請時間前期開發(fā)部資金財務(wù)部綜合管理部工程管理部規(guī)劃技術(shù)部銷售部輸入輸出釘樁成果（包括黃海水平標(biāo)高點）工程部規(guī)劃技術(shù)部規(guī)劃方案設(shè)計擴初設(shè)計工程部規(guī)劃技術(shù)部規(guī)劃技術(shù)部工程部方案初評擴初評審人員支持人員支持資金支持方案成果通知書時間前期開發(fā)部資金財務(wù)部綜合管理部工程管理部規(guī)劃技術(shù)部銷售部輸入輸出地質(zhì)勘察工程部工程部施工圖設(shè)計投資計

4、劃綠化地名人防消防環(huán)評圖紙審查大配套項目報建破路臨水臨電臨排資金支持人員技術(shù)資金支持資金支持資金支持人員技術(shù)建筑工程規(guī)劃證面積預(yù)測人員計劃時間前期開發(fā)部資金財務(wù)部法務(wù)部工程管理部規(guī)劃技術(shù)部物業(yè)輸入輸出基礎(chǔ)定位放線委托規(guī)劃驗線物業(yè)備案施工招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)工程部工程部安全委托質(zhì)量監(jiān)督委托水泥、墻改基金工程部工程部前期物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)方案，業(yè)主公約資金支持工程部工程部資金支持合同備案法律支持時間前期開發(fā)部資金財務(wù)部戰(zhàn)略發(fā)展部工程管理部規(guī)劃技術(shù)部銷售部輸入輸出施工許可證基礎(chǔ)形象施工工程部銷售部預(yù)售證施工進度和竣工交付日期的說明商品房銷售方案，面積計算成果表，商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入結(jié)束物價備案

5、指定一戶一價表13感謝您的關(guān)注！v獲取土地市場信息;v政府通過國土資源行政主管部門發(fā)布公告，以公開方式出 讓土地（招拍掛）; v通過分析出讓公告及文件資料，掌握土地詳細信息，測算 項目可行性，參與土地出讓活動，取得土地。簽署國有 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并按約定條件支付土地款;v完成土地移交，落實地塊施工基本配套，具備施工條件； 著手辦理政府前期相關(guān)手續(xù)。委托方案設(shè)計，提交正式文本，銜接規(guī)劃局組織評審，出具會議紀要；同步開展節(jié)能評估、環(huán)境影響、水土保持等報告編制工作，分別報發(fā)改委、環(huán)保局、水利局出具批復(fù)意見；方案文本修改完善后，銜接規(guī)劃局出具規(guī)劃方案正式批復(fù)；完善項目核準申請報告及各項前置資料

6、，報市發(fā)改委批復(fù)項目核準；向規(guī)劃局申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；向土管局申請辦理建設(shè)用地批準書；銜接辦理面積預(yù)測、綠地率初審、施工圖審查等；向規(guī)劃局申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；配合開展施工招投標(biāo)工作，取得中標(biāo)通知書后辦理質(zhì)、安監(jiān)委托手續(xù)；向城建委申請辦理建筑工程施工許可證；辦理消防設(shè)計審核抽查備案。u包括土地使用權(quán)人、座落、地類（普通住宅or商業(yè)）、使用權(quán)類型（劃撥、出讓）、終止日期（商業(yè)用地40年，住宅用地為70年，從土地合同簽定之日起計）、使用權(quán)面積等。u證書有效期2年，到期未開發(fā)政府原則上要收回土地；未按土地合同規(guī)定完成開發(fā)建設(shè)的需申請辦理展期手續(xù)。u需支付地價款3%的契稅。u需提供方案批

7、復(fù)、總平面圖、土地出讓合同、項目核準批復(fù)等資料。u對方案符合規(guī)劃設(shè)計條件和定點紅線范圍的政府部門確認文件。u目前實際操作中城建規(guī)劃、土管部門要求提供準確的方案總平面圖，并對建筑間距、日照（高層）、豎向標(biāo)高、物業(yè)用房配置位置等關(guān)鍵要素把關(guān)嚴密。u需提供規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)、項目核準批復(fù)、土地證、用地規(guī)劃許可證、用地批準書、產(chǎn)權(quán)面積預(yù)測報告、設(shè)計勘察單位備案表、建筑施工圖（平、立、剖面圖，附電子文件）、總平面圖（高層需提供日照分析），并辦妥白蟻防治、檔案移交、綠化審核、人防、環(huán)保審查手續(xù)。 u是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審定，許可建設(shè)各類工程的法律憑證，是辦理施工許可等各項手續(xù)的前置條件，其附件記載事項及

8、相關(guān)附圖也是建設(shè)工程規(guī)劃竣工核實最主要的法定依據(jù)。u需提供上述三證、建設(shè)工程中標(biāo)通知書、工程施工合同、監(jiān)理合同、監(jiān)理對施工組織設(shè)計意見書、質(zhì)監(jiān)安監(jiān)手續(xù)、資金保函、建設(shè)項目稅務(wù)登記單、防雷辦理證明、商品混凝土供需合同、施工圖審查備案、施工總平面圖及周邊情況說明、外來施工企業(yè)與城建委簽訂的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書、施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證等證書、項目經(jīng)理任命書，項目經(jīng)理本人攜帶資質(zhì)證書、工作手冊原件及復(fù)印件到辦理現(xiàn)場確認、簽名（外來勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位需辦理進市備案手續(xù)）。 項目規(guī)劃設(shè)計方案審批并非項目建設(shè)的法定文件，但作為行政審批部門的過程指導(dǎo)意見，極受重視。容積率指標(biāo)、建筑面積的核算、高層建筑的

9、日照分析與多層建筑的間距要求、建筑控制線的退讓、道路出入口設(shè)置的合理性、非機車道與訪客泊位、小區(qū)圍墻的退讓及高度、物業(yè)用房的配置、功能性用房名稱統(tǒng)一等。前期部應(yīng)與政府規(guī)劃部門積極溝通，爭取有利條件；需要公司規(guī)劃設(shè)計等部門在國家規(guī)范基礎(chǔ)上事先了解地方規(guī)定，在規(guī)劃審批部門和設(shè)計單位之間充分做好銜接，避免方案審批過程中耽擱大量的時間精力。中華人民共和國消防法中華人民共和國消防法2008年年12月月28日日 2009年5月1日起普通房地產(chǎn)項目無需進行消防設(shè)計審核，采取抽查方式進行設(shè)計備案。但明確建設(shè)、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位依法對建設(shè)工程的消防設(shè)計、施工質(zhì)量負責(zé)。如在日常檢查監(jiān)督或者消防驗收過程中發(fā)現(xiàn)違反消防規(guī)范的，將加大處罰的力度。為避免在設(shè)計、施工過程中因事先溝通不足造成在驗收環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，建議在方案、施工圖設(shè)計階段與消防加強溝通，給予指導(dǎo)意見。 酒店作為公用建筑項目設(shè)計方案需報