房地產(chǎn)工程管理

1、論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；問題；對策建議論文摘要：本文討論了房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容、出現(xiàn)的問題以及 相應(yīng)的對策建議。一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容(-)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第階段。俗話說"萬事開頭 難”，項冃開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點工作，就是確定 建筑的規(guī)劃方案，此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規(guī)劃方案的 謹慎取舍，因為建筑規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中具有極其重要的作 用，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗，所以必須認真做好建筑方案的可行性和 可取性的分析研究。(二)房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理設(shè)計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)范合 理，對給水、排水、

2、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng) 籌設(shè)計的好壞，都將直接影響工程管理冃標的實現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)開 發(fā)設(shè)計管理應(yīng)做好以下幾個方面的工作：1、注重對設(shè)計單位的選擇，切忌因過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計費用而選 擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計實力的設(shè)計單位。一定要以中華人民共和國招 標投標法和建設(shè)工程質(zhì)量管理條例等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù), 擇優(yōu)選擇設(shè)計單位承擔設(shè)計任務(wù)。2、保持與設(shè)計人員的工作性溝通，隨時掌握設(shè)計的進度，及時 解決設(shè)計中出現(xiàn)的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，同時要把 對于項目的設(shè)計要求、希望達到的目標等與主要設(shè)計人員進行溝通、 探討。3、要督促設(shè)計單位嚴格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標準注重提高 工程的

3、科技含量，并按要求進行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身 作則，不耍自行變更已審查批準的施工圖設(shè)計文件，以杜絕工程隱患, 確實需要改進圖紙吋，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理，具有時間跨度長、內(nèi)容多、影響大、涉 及面廣的特點，它與工程管理目標的實現(xiàn)有著最直接的關(guān)系。應(yīng)遵循 公開、公平、公正和誠實守信的原則，擇優(yōu)選擇施工企業(yè)，從工程開 工到工程竣工，處理好每一個重要環(huán)節(jié)。嚴格執(zhí)行國家相關(guān)的法律、 法規(guī)和規(guī)范，從而完成工程的質(zhì)量、工期、成本三控制。1、施工合同管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 對所開發(fā)項目進行施工管理的法律依據(jù)。

4、該合同條款的制訂是施工管 理的第一步，也是首要任務(wù)。2、施工質(zhì)量控制施工質(zhì)量控制是施工管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管 理人員，耍善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單 位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。3、工期控制工期控制在房地產(chǎn)項目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因 為其不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益，還涉及到第 三方一一購房者的利益，可以說它是個連環(huán)套。為此，要督促施工企 業(yè)結(jié)合丁程實際，編制出切實可行的施t組織設(shè)計和進度計劃，以確 保工程按進度計劃順利竣工交付使用。二、房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的問題(- )對所開發(fā)的工程建設(shè)前期工作準備不充分開發(fā)企業(yè)對地塊關(guān)

5、注的焦點大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。 而作為建筑產(chǎn)品的建設(shè)單位，往往對前期工作準備不充分，尤其是對 技術(shù)資料普遍掌握不足?？赡軙虚_發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對此 類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有掌握有關(guān)工程管線情況，沒有在 基礎(chǔ)設(shè)計前委托地質(zhì)勘探，設(shè)計依據(jù)不充分，出現(xiàn)基坑開挖到地下管 線、打樁打打倒流沙層完全淹沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對城市有關(guān) 配套管理規(guī)定不清晰，發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨 時水、臨時電的情況。(-)對有關(guān)施工許可的規(guī)定重視不夠開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項冃，就希望工程進度盡快滿足銷售的 要求，實現(xiàn)收入。在政府建設(shè)行政主管部門完善施工巡查制度之前， 加上辦理施工

6、許可證的手續(xù)較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)對辦理許可證的要 求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關(guān)施工許可手續(xù)就匆匆施 工。也有開發(fā)企業(yè)打擦邊球，先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒有得到上 部施工許可的情況下連續(xù)施工，結(jié)果導(dǎo)致城管部門耍求施工單位停 工、建設(shè)上管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發(fā)企業(yè)罰款等結(jié) 果。對此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動，影響t程的順利推進， 還有可能造成不好的社會影響。（三）對工程驗收及備案管理不到位對于開發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗收意味著可以''交樓”，工程驗收 也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān) 的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃

7、驗收等中間環(huán)節(jié)管 理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收， 造成備案滯后和拖延交付使舟的后果。如果實施建筑施工的是多個土 建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。三、相應(yīng)的對策建議（一）始終掌握工程管理的控制權(quán)作為開發(fā)企業(yè)，其擁有的核心資源和能力主要是對房地產(chǎn)需求的 預(yù)測和判斷、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自 己銷售的建筑產(chǎn)品木身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設(shè)有全局 的統(tǒng)籌，在整體的質(zhì)量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面，耍有統(tǒng)籌 和控制能力，要有具備相應(yīng)經(jīng)驗的管理班子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程總 監(jiān)應(yīng)全面掌握工程情況，制定計劃，明確目標，督促

8、各參建單位完成 各自任務(wù)。（二）在策劃階段做深做細全局控制計劃高級工程管理人員在策劃階段就要深度介入，將工程建設(shè)與營銷 計劃、資金計劃相配合，以協(xié)同形成可行的項目計劃書。這樣可以達 到公司層面的優(yōu)化，有利于公司層面對全局的掌握和統(tǒng)籌。而且要對 全局的計劃進行分解，就像公司的戰(zhàn)略要轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力一樣，將全局 控制計劃形成各層各單位可操作的指導(dǎo)文件。（三）形成組織記憶，發(fā)揮經(jīng)驗的作用如果說對工程建設(shè)前期報建、竣工驗收等程序性匚作的掌握，是 在熟悉相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的運用，那么對工程建設(shè)過程整體質(zhì)量和 進度的控制，則是一種經(jīng)驗的體現(xiàn)。個高級t程管理人員要經(jīng)過實 際工程的鍛煉，一個組織也是如此。做一項工程，可能會出