萬科2008年威海市天泰大屋珈南美地項(xiàng)目首期營銷策略報(bào)告

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 2008-4- 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)天泰天泰- -大屋大屋珈南美地項(xiàng)目珈南美地項(xiàng)目首期營銷首期營銷策略報(bào)告策略報(bào)告謹(jǐn)呈：大屋地產(chǎn)、天泰地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 報(bào)告主要解決 。 序言序言本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：大勢之下，適者生存客群 ：新威海人大勢解決問題匯報(bào)內(nèi)容匯報(bào)內(nèi)容1324境：大勢之下，適者生存境：大勢之下，適者生存5營銷 ：營銷執(zhí)行體系構(gòu)建6總結(jié) /展望：相關(guān)建議思路：大盤的意識態(tài)思路：大盤的意識態(tài)思路：大盤的意識態(tài)主題：CLD新城

2、市生活中心主題：主題：CLDCLD新城市生活中心新城市生活中心客群 ：新威海人營銷 ：營銷執(zhí)行體系構(gòu)建總結(jié)總結(jié) / /展望：展望：相關(guān)建議相關(guān)建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：市場境：市場大勢之下，適者生存大勢之下，適者生存本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：市場境：市場去年連續(xù)6次調(diào)控加息已導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大幅下挫，對于短期貸款需求極大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑一次次增加了企業(yè)資金成本。房地產(chǎn)和資本市場這兩個(gè)比翼齊飛的變量組合，被定性為一個(gè)超級造富公式，無疑釋放出一種危險(xiǎn)的征兆，造成房地產(chǎn)市場“面粉比面包還貴”的

3、扭曲現(xiàn)象的動(dòng)因，被普遍認(rèn)定為上市房地產(chǎn)企業(yè)“買地融資，融資之后再買地”的對賭結(jié)局。房地產(chǎn)房地產(chǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)持續(xù)的樓市遇冷信號使得近月各地掛牌與之前盛況反差較大，受冷空氣影響，即使面對土地囤積，開發(fā)商也變得謹(jǐn)慎起來。萬科做出對廣州項(xiàng)目全線降價(jià)，其它區(qū)域不同程度作調(diào)整的措施，這是一個(gè)優(yōu)秀房地產(chǎn)基于對2008年市場的判斷，無論王石“拐點(diǎn)論”能否自圓其說，樓市都到達(dá)了理性回歸的時(shí)刻。境：市場境：市場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：市場境：市場 在售項(xiàng)目規(guī)模特征在售項(xiàng)目規(guī)模特征統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)威海威海市市各區(qū)域代

4、表性的各區(qū)域代表性的在售項(xiàng)目，在售項(xiàng)目，占占較大體量（較大體量（2525萬平米以上）的項(xiàng)萬平米以上）的項(xiàng)目目很很少，一半項(xiàng)目為少，一半項(xiàng)目為1010萬平米以下的零散開發(fā)萬平米以下的零散開發(fā)，在威海市場，在威海市場，15-2015-20萬平米萬平米的中等的中等偏大偏大項(xiàng)目也不多，項(xiàng)目也不多，尤其位于經(jīng)區(qū)。尤其位于經(jīng)區(qū)。本項(xiàng)目在體量上本項(xiàng)目在體量上占有區(qū)域內(nèi)的占有區(qū)域內(nèi)的絕對優(yōu)勢。絕對優(yōu)勢。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：市場境：市場 在售項(xiàng)目物業(yè)類型在售項(xiàng)目物業(yè)類型威海威海市在售項(xiàng)目中以市在售項(xiàng)目中以小小高層建筑形式高層建筑形式為主為主，約約占占總比例的

5、總比例的37%37%，其，其他建筑形他建筑形態(tài)比例均分，但由于目前在售的多層樓盤大多已進(jìn)入尾盤銷售階段，故高態(tài)比例均分，但由于目前在售的多層樓盤大多已進(jìn)入尾盤銷售階段，故高層和各種形態(tài)混合開發(fā)的項(xiàng)目相對多層比例高。近一年來，威海層和各種形態(tài)混合開發(fā)的項(xiàng)目相對多層比例高。近一年來，威海市區(qū)的房市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度逐漸走逐漸走高。高。項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)符合市場規(guī)律，洋房開發(fā)符合市場規(guī)律，洋房+ +高層入市，在滿足財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)上將品質(zhì)高層入市，在滿足財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)上將品質(zhì)拔高。拔高。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)20082008年樓市：年樓市：政策逼近

6、性回歸，機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)同行。政策逼近性回歸，機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)同行。境：市場境：市場 小結(jié)小結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：大勢之下，適者生存客群 ：新威海人大勢解決問題匯報(bào)內(nèi)容匯報(bào)內(nèi)容1324境：大勢之下，適者生存境：大勢之下，適者生存5營銷 ：營銷執(zhí)行體系構(gòu)建6總結(jié) /展望：相關(guān)建議思路：大盤的意識態(tài)思路：大盤的意識態(tài)思路：大盤的意識態(tài)主題：CLD新城市生活中心主題：主題：CLDCLD新城市生活中心新城市生活中心客群 ：新威海人營銷 ：營銷執(zhí)行體系構(gòu)建總結(jié)總結(jié) / /展望：展望：相關(guān)建議相關(guān)建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域

7、網(wǎng) 營銷核心思路：營銷核心思路：大盤的意識態(tài)大盤的意識態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 大盤開發(fā)，開發(fā)周期長，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及難度大，需要分期、可持續(xù)開發(fā)； 大型項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在于變化，大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也由于變化，如何適應(yīng)變化也是目前我們項(xiàng)目面臨的問題。 項(xiàng)目的首期開發(fā)一定要“一炮打響”，樹立起品牌形象，為后期持續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 在 “地段、區(qū)域”時(shí)代的房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，大盤的開發(fā)除了要立足于項(xiàng)目區(qū)域，更要引導(dǎo)市場、引領(lǐng)消費(fèi)者。核心思路核心思路 大盤的意識態(tài)大盤的意識態(tài)在前份定位報(bào)告中，我們已經(jīng)論證過了本案為在前份定位報(bào)告中，我們已經(jīng)論證過了本案為中偏大型樓盤中偏

8、大型樓盤。那么，在對待接下來的工作，應(yīng)該如何看待這種中偏大盤的開發(fā)？那么，在對待接下來的工作，應(yīng)該如何看待這種中偏大盤的開發(fā)？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)u相對低廉的地價(jià)，將隨城市的發(fā)展，有較大的上升空間；u制約規(guī)劃和建筑的條件較少，可充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品爭奪市場；u規(guī)模大，配套齊全，可營造出中小樓盤無法比擬的完整的生活空間和居住氛圍，全面提高購房者的生活質(zhì)素；u大規(guī)模開發(fā)，可在建造成本和營銷成本上形成規(guī)模效益，降低單方成本，提高產(chǎn)品競爭力；u品牌效應(yīng)+羊群效應(yīng)= 區(qū)域壟斷= 將規(guī)模較小的競爭者擠離市場核心思路核心思路 大盤的意識態(tài)大盤的意識

9、態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目擬采用高開高走的開發(fā)思路，以“怡景洋房和部分精英公寓”作為首發(fā)。 與市場同質(zhì)產(chǎn)品有差異化，但保持建筑形態(tài)風(fēng)格的統(tǒng)一。 小步快跑滾動(dòng)開發(fā)，成本和市場靈活性較高。 戶型比例。 系統(tǒng)的營銷推廣策略能熏陶、積蓄目標(biāo)客戶，引爆銷售。在前期工作對接中，關(guān)于對大盤（天泰城）的借鑒，我們對以下事宜，已初步達(dá)成一致。分別是：核心思路核心思路 大盤的意識態(tài)大盤的意識態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：大勢之下，適者生存客群 ：新威海人大勢解決問題匯報(bào)內(nèi)容匯報(bào)內(nèi)容1324境：大勢之下，適者生存境：

10、大勢之下，適者生存5營銷 ：營銷執(zhí)行體系構(gòu)建6總結(jié) /展望：相關(guān)建議思路：大盤的意識態(tài)思路：大盤的意識態(tài)思路：大盤的意識態(tài)主題：CLD新城市生活中心主題：主題：CLDCLD新城市生活中心新城市生活中心客群 ：新威海人營銷 ：營銷執(zhí)行體系構(gòu)建總結(jié)總結(jié) / /展望：展望：相關(guān)建議相關(guān)建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)1. 優(yōu)勢優(yōu)勢項(xiàng)目位于經(jīng)區(qū)核心位置，可以觀山景、海景交通方便，縮短與市中心距離出行方便用地具一定規(guī)模，且規(guī)則方正，不存在拆遷問題發(fā)展商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，具成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?zāi)壳皡^(qū)域可競爭項(xiàng)目相對較少2. 劣勢劣勢距離市中心較遠(yuǎn)，對市區(qū)客源吸引有限區(qū)域成熟度低,

11、居住氛圍較淡車庫問題對銷售速度的影響3. 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)經(jīng)區(qū)的市政配套設(shè)施將逐步完善，商業(yè)配套正在完善經(jīng)區(qū)將是未來威海發(fā)展的主要方向，潛力巨大國家宏觀調(diào)控的優(yōu)勝劣汰4. 威脅威脅宏觀調(diào)控會(huì)造成一部分人持幣觀望新入競爭者威海的市場容量較小，區(qū)域情節(jié)較濃認(rèn)識自我認(rèn)識自我 SWOT SWOT分析分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 3 1 3 1 4 2 4 2產(chǎn)品產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)品牌品牌文化文化產(chǎn)品：首期洋房產(chǎn)品：首期洋房+公寓的品質(zhì)公寓的品質(zhì)出擊，在區(qū)域內(nèi)避開產(chǎn)品的同出擊，在區(qū)域內(nèi)避開產(chǎn)品的同質(zhì)化，在后期的推廣打造中將質(zhì)化，在后期的推廣打造中將凸顯競爭。凸顯競爭。品牌

12、：天泰與大屋的雙品牌優(yōu)品牌：天泰與大屋的雙品牌優(yōu)勢。勢。服務(wù)：物業(yè)服務(wù)，尤其是專業(yè)服務(wù)：物業(yè)服務(wù)，尤其是專業(yè)的銷售服務(wù)有助于品牌的提升。的銷售服務(wù)有助于品牌的提升。文化：可以將商業(yè)街和周邊的文化：可以將商業(yè)街和周邊的教堂氛圍融進(jìn)小區(qū)內(nèi)，形成居教堂氛圍融進(jìn)小區(qū)內(nèi)，形成居住文化的附加。住文化的附加。由此，需要對珈南美地的核由此，需要對珈南美地的核心競爭力進(jìn)行重新梳理，并形心競爭力進(jìn)行重新梳理，并形成系列推廣思路。成系列推廣思路。認(rèn)識自我認(rèn)識自我 核心競爭力矩陣核心競爭力矩陣本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)CLDCLD中央商業(yè)區(qū)中央政務(wù)區(qū)中央休閑區(qū)u中小城市的城

13、市規(guī)劃由于城市的規(guī)模和城市化進(jìn)程的限制，不會(huì)像大城市、超大城市那樣有著明確的城市板塊和功能的劃分。u中小城市的CLD是在城市規(guī)劃發(fā)展和市政配套完善的基礎(chǔ)上，中央商務(wù)區(qū)、中央政務(wù)區(qū)以及中央休閑區(qū)的伴生物。u中小城市的CLD是以濃厚的商業(yè)氛圍、時(shí)尚、繁華的城市氣息以及高品質(zhì)的人居環(huán)境作為特點(diǎn)。營銷核心主題營銷核心主題 CLD CLD新城市生活中心新城市生活中心我們占據(jù)的位置：我們占據(jù)的位置：新城市、交通便利的、中央政務(wù)區(qū)、國際化新城市、交通便利的、中央政務(wù)區(qū)、國際化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)鏈接鏈接萬科七大標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)選址于城市核心和郊區(qū)的中間地帶，屬

14、于未來的核心居住區(qū)上風(fēng)上水的區(qū)位，未來城市所在未來之城適中密度，適宜規(guī)模，保證足夠的公共開放空間，保持宜人空間尺度50%的綠化率，大面積的園林開放空間，保證業(yè)主舒適的居住空間尺度舒適之城強(qiáng)調(diào)社區(qū)配套的多樣性和可達(dá)性，提高生活的便利度和生活質(zhì)量佳世客、社區(qū)商業(yè)興廢和，便利可達(dá)，配套種類齊備生活之城多種住宅形式相結(jié)合，保證一個(gè)家庭在青年、中年、老年都不用從社區(qū)中搬走怡景洋房、國際公寓等多種產(chǎn)品鏈豐富業(yè)主選擇生長之城強(qiáng)調(diào)社區(qū)的公共活動(dòng)空間，建立居民的聯(lián)系，提高居民的參與性和歸屬感社區(qū)會(huì)所點(diǎn)綴社區(qū)，社區(qū)組團(tuán)公共園林，豐富的公共開放活動(dòng)空間開放之城強(qiáng)調(diào)對環(huán)境和人文傳統(tǒng)的保護(hù)和再造，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展觀海、觀

15、山的生態(tài)環(huán)境和小區(qū)的綠化率，以及對景觀園林的打造生態(tài)之城強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化的營造，注重居住功能實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，更注重精神滿足精英文化和成功文化的熏陶身份之城營銷核心主題營銷核心主題 CLD CLD新城市生活中心新城市生活中心再次驗(yàn)證我們的核心主題！再次驗(yàn)證我們的核心主題！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)至此，項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略面的思路已經(jīng)基本清晰。項(xiàng)目主題訴求在主線上得到完美演繹，并且尋找到了符合企業(yè)和項(xiàng)目自身的市場定位和氣勢，在新威海的城市面，也為項(xiàng)目的區(qū)位發(fā)展尋找了適合項(xiàng)目自身氣質(zhì)的高度，與城市的發(fā)展緊密相連。余下工作便是搭建良好的執(zhí)行體系，并在執(zhí)行中進(jìn)行調(diào)整。時(shí)代

16、先鋒時(shí)代先鋒 / / 對話對話威海威海營銷輔助主題營銷輔助主題 時(shí)代先鋒時(shí)代先鋒/ /對話威海對話威海本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 2008-4- 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)主題語演繹主題語演繹時(shí)代時(shí)代，就是未來核心，就是未來核心時(shí)代時(shí)代演繹演繹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)時(shí)代時(shí)代，就是主流生活，就是主流生活本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)時(shí)時(shí)代先鋒代先鋒 / / 對話對話威海威海 希拉克總統(tǒng)說自己的工作是一名營銷員，要把法國成功地營銷給世界。 而于我們項(xiàng)目而言，需要的是在“新威?！备窬值某鞘懈叨?，以

17、一個(gè)品牌開發(fā)商的品牌項(xiàng)目，引領(lǐng)時(shí)代，對話威海。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)市場部分和關(guān)于市場部分和關(guān)于CLDCLD案例案例在此不再累贅在此不再累贅. .營銷核心主題營銷核心主題 CLD CLD新城市生活中心新城市生活中心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：大勢之下，適者生存客群 ：新威海人大勢解決問題匯報(bào)內(nèi)容匯報(bào)內(nèi)容1324境：大勢之下，適者生存境：大勢之下，適者生存5營銷 ：營銷執(zhí)行體系構(gòu)建6總結(jié) /展望：相關(guān)建議思路：大盤的意識態(tài)思路：大盤的意識態(tài)思路：大盤的意識態(tài)主題：CLD新城市生活中心主題：主題：CLDC

18、LD新城市生活中心新城市生活中心客群 ：新威海人營銷 ：營銷執(zhí)行體系構(gòu)建總結(jié)總結(jié) / /展望：展望：相關(guān)建議相關(guān)建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 客戶定位客戶定位 游離客戶游離客戶偶得客戶偶得客戶游離客戶游離客戶重要客戶重要客戶核心客戶核心客戶區(qū)域內(nèi)中、高端客戶，異地威海置業(yè)居住客戶全市中/青年客戶、韓國客戶、全市中高端客戶其他投資客戶2008 2008 年沖刺的重要組成部分年沖刺的重要組成部分新新 威威 海海 人人本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)新威海人？新威海人？什么是什么是 客戶定位客戶定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的

19、，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 客戶定位客戶定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)新威海人新威海人 寫真寫真他們背負(fù)重重的行囊，為了心中的理想來到這個(gè)城市，他們處在事業(yè)的上升期，生活相對富足。他們用智慧創(chuàng)造未來。他們努力在工作與生活之間尋找平衡。雖然有時(shí)候，為了工作他們會(huì)犧牲生活。他們希望在這個(gè)城市里有自己的根本，也許不在焦點(diǎn)中心。他們渴望有一處所在，用以釋放壓力，用以盛放愛。他們希望是這個(gè)城市的主人，成全自己想要的生活。 客戶定位客戶定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)新威海人新威海人他們就是他們

20、就是我們要去找的那一部分人。我們要去找的那一部分人。 客戶定位客戶定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：大勢之下，適者生存客群 ：新威海人大勢解決問題匯報(bào)內(nèi)容匯報(bào)內(nèi)容1324境：大勢之下，適者生存境：大勢之下，適者生存5營銷 ：營銷執(zhí)行體系構(gòu)建6總結(jié) /展望：相關(guān)建議思路：大盤的意識態(tài)思路：大盤的意識態(tài)思路：大盤的意識態(tài)主題：CLD新城市生活中心主題：主題：CLDCLD新城市生活中心新城市生活中心客群 ：新威海人營銷 ：營銷執(zhí)行體系構(gòu)建總結(jié)總結(jié) / /展望：展望：相關(guān)建議相關(guān)建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷

21、執(zhí)行體系構(gòu)建營銷執(zhí)行體系構(gòu)建6P1C1R系統(tǒng)系統(tǒng)是以客戶為中心，以客戶關(guān)系紐帶，以6P為策略的完整營銷執(zhí)行體系。為市場分析提供簡單易行的模式，在實(shí)際操作過程中以此為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目做出適時(shí)的銷售診斷。6P6P1C1C1R1R6P6P指產(chǎn)品（指產(chǎn)品（ProductProduct）、價(jià)格（）、價(jià)格（PricePrice）、渠道（）、渠道（PlacePlace）、）、促銷（促銷（PromotionPromotion）、配套（）、配套（PartsParts）、政策（）、政策（PolicePolice）1C1C指客戶（指客戶（CustomerCustomer）1R1R指客戶關(guān)系（指客戶關(guān)系（Relation

22、Relation）本體系涵蓋了傳統(tǒng)的4P、4C、4R理論，將競爭導(dǎo)向性與客戶導(dǎo)向性的營銷理念有機(jī)結(jié)合，現(xiàn)已在天泰溫泉項(xiàng)目實(shí)施，操作性強(qiáng)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷執(zhí)行理論體系營銷執(zhí)行理論體系6P1C1R 6P1C1R 關(guān)系圖關(guān)系圖 注：黃色已在定位報(bào)告闡述，藍(lán)色部分為本章重點(diǎn)分析，且關(guān)系著注：黃色已在定位報(bào)告闡述，藍(lán)色部分為本章重點(diǎn)分析，且關(guān)系著具體地執(zhí)行操作。具體地執(zhí)行操作。政策 （策略）配套 （策略）渠道 （策略）促銷 （策略）價(jià)格 （策略）產(chǎn)品 （策略）客戶關(guān)系（紐帶）客戶客戶(中心中心)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)

23、商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷執(zhí)行體系之客戶關(guān)系營銷執(zhí)行體系之客戶關(guān)系實(shí)行實(shí)行5 優(yōu)客戶渠道優(yōu)客戶渠道圈層步步優(yōu)先老客戶最優(yōu)：一期簽約老客戶再次購買、優(yōu)先入會(huì)、優(yōu)先取號、優(yōu)先選房、積分可加倍抵房款（不超總價(jià)的2）、獲得開盤當(dāng)日優(yōu)惠。老社區(qū)客戶、老客戶朋友介紹次優(yōu)：可入會(huì)獲得積分（同心圓計(jì)劃）、優(yōu)先入會(huì)、次優(yōu)取號選房、獲得開盤當(dāng)日優(yōu)惠。登記客戶三優(yōu)。優(yōu)先入會(huì)、三優(yōu)取號選房、獲得開盤當(dāng)日優(yōu)惠。會(huì)員聯(lián)盟客戶四優(yōu)。交換入會(huì)、四優(yōu)取號選房、獲得開盤當(dāng)日優(yōu)惠。后期宣傳客戶五優(yōu)。入會(huì)、次優(yōu)取號選房、獲得開盤當(dāng)日優(yōu)惠。老客戶老客戶老社區(qū)客戶、老客戶朋友介紹登記客戶會(huì)員聯(lián)盟客戶后期宣傳客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸

24、天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷執(zhí)行體系之配套營銷執(zhí)行體系之配套、配套（、配套（partsparts） -資源整合資源整合以愛家會(huì)的形式整合項(xiàng)目各種資源（會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、酒店式服務(wù)、大型商業(yè)等），最大限度體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)越性，進(jìn)一步提升項(xiàng)目產(chǎn)品形象，市場形象。通過愛家會(huì)形式舉辦系列公關(guān)活動(dòng)，起到積累、鞏固客戶的作用，增加有效客戶數(shù)量。并通過愛家會(huì)的形式，與客戶建立有效的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)客戶圈定。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷執(zhí)行體系之促銷營銷執(zhí)行體系之促銷、促銷（、促銷（PromotionPromotion）廣告策略：突出項(xiàng)目獨(dú)特個(gè)性，強(qiáng)

25、調(diào)視覺質(zhì)量、視覺沖擊和視覺力量，風(fēng)格連續(xù)統(tǒng)一，階段主題明確,配合豐富的項(xiàng)目促銷,小眾活動(dòng)信息。媒介組合：戶外+平面媒體+短信+DM+網(wǎng)絡(luò)通過先期大量的小眾活動(dòng)，積累客戶，為順利銷售創(chuàng)造基礎(chǔ)。 I 開拓新客戶的活動(dòng) II 造勢的活動(dòng) III針對意向客戶的活動(dòng) IV 針對老帶新的活動(dòng)著重體驗(yàn)式營銷，對現(xiàn)場進(jìn)行細(xì)致的包裝，增強(qiáng)客戶的現(xiàn)場感受。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷執(zhí)行體系之價(jià)格營銷執(zhí)行體系之價(jià)格、價(jià)格（、價(jià)格（PricePrice）價(jià)格組成不是價(jià)格組成不是“成本成本+利潤利潤”的簡單運(yùn)算，豪宅（洋房）價(jià)格除了資源的簡單運(yùn)算，豪宅（洋房）價(jià)格除了資

26、源與與設(shè)備配置要物有所值，每戶所占用的土地資源、環(huán)境極大豐富外，如設(shè)備配置要物有所值，每戶所占用的土地資源、環(huán)境極大豐富外，如何提升客戶的何提升客戶的“心錨心錨”也都應(yīng)涵蓋其中。也都應(yīng)涵蓋其中。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)通過前期的市場調(diào)查和詳細(xì)比較法測得：本項(xiàng)目普通公寓銷售均價(jià)為 5312.5元/；建議本項(xiàng)目的普通公寓市場均價(jià)為 5350元/洋房銷售均價(jià)一般比普通住宅價(jià)格高2025左右 ，怡景洋房的銷售均價(jià)為：5350*（1+20%）6400元/備注：此方案考慮的是目前市場狀況下的銷售均價(jià)。未考慮項(xiàng)目開發(fā)期間由于市場因素造成的價(jià)格變化。建議項(xiàng)目普通公

27、寓的9.27開盤價(jià)格為53005400元/，迅速去化，積累足夠的現(xiàn)金流，并為后期的增值預(yù)留足夠的空間。 營銷執(zhí)行體系之價(jià)格營銷執(zhí)行體系之價(jià)格本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷執(zhí)行體系之渠道營銷執(zhí)行體系之渠道、渠道（、渠道（placeplace） 大眾傳媒大眾傳媒：通過報(bào)廣、戶外媒體、廣播、網(wǎng)絡(luò)等手段對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，旨在造勢，且通過信息的傳遞，快速確定項(xiàng)目形象。小眾渠道小眾渠道：根據(jù)客群定位，有針對地組織客戶營銷活動(dòng)，保證以最快的速度實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與目標(biāo)客戶群體的對接，與大眾傳媒相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)既叫好又叫座的雙贏態(tài)勢。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國

28、地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)第一階段第一階段品牌塑造期品牌塑造期0808年年5 5月月0808年年7 7月月0808年年8 8月月天泰-大屋企業(yè)品牌，對話威海。利用企業(yè)品牌，樹立珈南美地項(xiàng)目的品牌，在此階段，將企業(yè)名稱和項(xiàng)目案名并提宣傳。新城市生活中心與項(xiàng)目的定位呼應(yīng)，必須進(jìn)行相應(yīng)支撐的強(qiáng)化。打造新城市的生活中心，不僅是一種開發(fā)商行為，更是一個(gè)城市發(fā)展的必然，是一個(gè)時(shí)代的見證！ 營銷階段劃分營銷階段劃分第二階段第二階段區(qū)位強(qiáng)化期區(qū)位強(qiáng)化期珈南美地項(xiàng)目在前面的鋪墊之下，因時(shí)代而生，充當(dāng)著威海新生活的領(lǐng)頭軍。項(xiàng)目與時(shí)代及威海城市之間進(jìn)行完美對話。第三階段第三階段項(xiàng)目品牌強(qiáng)化期項(xiàng)目品牌強(qiáng)化期本報(bào)告是嚴(yán)格

29、保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷推廣執(zhí)行排期營銷推廣執(zhí)行排期時(shí)間2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月銷售階段第一階段第二階段第三階段品牌塑造期，積蓄客戶區(qū)位強(qiáng)化期，積蓄客戶項(xiàng)目品牌強(qiáng)化期，積蓄客戶，做開盤前的準(zhǔn)備工作目標(biāo)區(qū)域項(xiàng)目首期銷售以威海市區(qū)本地客群和外地定居城市客群為核心客戶群。媒介階段廣告主題方向以造勢為主，開始為項(xiàng)目蓄客，投放高品質(zhì)報(bào)紙廣告，樹立高端形象。以造勢為主，開始為項(xiàng)目蓄客，投放高品質(zhì)報(bào)紙廣告，樹立高端形象。配合9.27開盤活動(dòng)，以造勢為主，投放高品質(zhì)報(bào)紙廣告，營造熱銷勢頭。媒介組合報(bào)紙+戶外+

30、網(wǎng)絡(luò)+短信報(bào)紙+戶外+網(wǎng)絡(luò)+短信+DM報(bào)紙+戶外+網(wǎng)絡(luò)+短信+DM媒介計(jì)劃1、開盤前投放整版廣告；2、項(xiàng)目周邊及關(guān)鍵位置的戶外廣告到位；3、網(wǎng)絡(luò)首頁廣告、鏈接廣告、論壇營銷；4、項(xiàng)目周邊輻射至火車站投放短信廣告活動(dòng)活動(dòng)策略包括開拓新客戶的活動(dòng)、造勢的活動(dòng)、針對意向客戶的活動(dòng)、針對老帶新的活動(dòng)1、在所有活動(dòng)中要突出主題性、創(chuàng)新性、參與性、可操作性；2、做體驗(yàn)式營銷活動(dòng)，提高曝光率，制造焦點(diǎn)，產(chǎn)生口碑傳播效應(yīng)；3、通過大量的小眾活動(dòng)，積累客戶，為順利銷售奠定基礎(chǔ)。活動(dòng)主題天泰開啟CLD城市生活中心新城市中心，引領(lǐng)時(shí)代先鋒天泰領(lǐng)跑新時(shí)代包裝包裝目的1、進(jìn)行可視覺化營銷，將項(xiàng)目賣點(diǎn)在銷售現(xiàn)場有效展示，

31、進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感；包裝內(nèi)容售樓現(xiàn)場包裝、參觀路線包裝、工地現(xiàn)場包裝、售樓處外圍、現(xiàn)場氛圍包裝小區(qū)包裝、樣板間包裝本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 渠道構(gòu)建之大眾傳媒渠道構(gòu)建之大眾傳媒T T 牌牌站站 牌牌本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)報(bào)報(bào) 紙紙 渠道構(gòu)建之大眾傳媒渠道構(gòu)建之大眾傳媒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)網(wǎng)網(wǎng) 絡(luò)絡(luò) 渠道構(gòu)建之大眾傳媒渠道構(gòu)建之大眾傳媒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入前期階段，在推廣上各個(gè)方面尚未嶄露

32、頭角，但在接下來的一個(gè)月應(yīng)進(jìn)入推廣工作，包括硬廣、軟文、戶外以及圍擋的包裝、活動(dòng)營銷各個(gè)方面的宣傳。推廣主題圍繞項(xiàng)目案名“珈南美地”先期注重形象的滲透宣傳，配合洋房銷售；后期對產(chǎn)品特色賣點(diǎn)逐一挖掘。選擇當(dāng)?shù)貓?bào)紙威海日報(bào)/晚報(bào)刊登廣告，首期硬廣在主題性選擇上要充分切入項(xiàng)目的目標(biāo)客群（主要是洋房的客群），走中高端路線，建立獨(dú)特和吻合項(xiàng)目的視覺形象。在硬廣的時(shí)間分布上，形成良好的系統(tǒng)性訴求點(diǎn)分布，投放具有節(jié)奏。軟文的炒作，在一定的階段應(yīng)該和硬廣相互配合呼應(yīng)。軟文在立意的新穎上要求具備足夠的磁力吸引眼球。在活動(dòng)營銷上，既對企業(yè)價(jià)值重視，又要緊密圍繞項(xiàng)目銷售，重點(diǎn)為銷售服務(wù)。活動(dòng)營銷注重創(chuàng)新和參與性。但

33、總體可以概括為：戰(zhàn)線分明，戰(zhàn)線分明，打開格局打開格局 / / 注重實(shí)效，注重實(shí)效，訴求獨(dú)特訴求獨(dú)特布局整齊，布局整齊，氣勢亮相氣勢亮相 / / 凸閃亮點(diǎn)，凸閃亮點(diǎn)，系統(tǒng)有序系統(tǒng)有序 渠道構(gòu)建之大眾傳媒渠道構(gòu)建之大眾傳媒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)關(guān)鍵詞：體驗(yàn)營銷關(guān)鍵詞：體驗(yàn)營銷老帶新老帶新關(guān)鍵詞：會(huì)員組織關(guān)鍵詞：會(huì)員組織同萬科的萬客會(huì)、天泰的愛家會(huì)等很多地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)員組織一樣，愛家會(huì)應(yīng)該是體現(xiàn)大屋實(shí)力、經(jīng)營觀念、服務(wù)精神的產(chǎn)品。愛家會(huì)應(yīng)是服務(wù)于天泰與大屋集團(tuán)項(xiàng)目銷售的一個(gè)資源整合平臺(tái)，通過實(shí)現(xiàn)最大限度的項(xiàng)目間、行業(yè)間的碰撞互動(dòng)，得到共享與控資。渠道/方

34、式：售樓現(xiàn)場加盟入會(huì)/網(wǎng)絡(luò)填表/報(bào)廣夾頁填表郵寄 渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)活動(dòng)營銷活動(dòng)營銷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷活動(dòng)營銷活動(dòng)( (一一) )：為生活而來：為生活而來 活動(dòng)內(nèi)容：邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)人士、媒體、意向客戶等共同參與項(xiàng)目的奠基儀式，使本案在公眾前首次正式亮相，提高本案知名度，樹立集團(tuán)“實(shí)力、專業(yè)”的企業(yè)形象。 渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第一階段）渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第一階段）階段時(shí)間：2008年5月6月營銷主題：天泰開啟CLD城市生活中心營銷目的：提升區(qū)域價(jià)值，樹立企業(yè)品牌媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、電視、車體、機(jī)場廣告。準(zhǔn)備物

35、料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)階段時(shí)間：2008年5月6月營銷目的：樹立企業(yè)品牌媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、電視、車體營銷活動(dòng)營銷活動(dòng)( (二二) )：“思君不見度青島思君不見度青島” 活動(dòng)內(nèi)容“思君不見度青島”在先期的營銷活動(dòng)中，連續(xù)組織”天泰青威親情巴士”活動(dòng)，聚集現(xiàn)居住威海且老家在青島的老青島人，以及有兩個(gè)以上青島親戚的威海客戶，以大規(guī)模探親團(tuán)的形式，用一天至一天半的時(shí)間讓威海人親自去發(fā)現(xiàn)、去觸摸感受青島天泰的輝煌與親切。通過情感交流和理性判斷兩方面對，使得客戶天泰地產(chǎn)有全新認(rèn)知，同時(shí)，啟

36、動(dòng)口碑傳播，從而提升集團(tuán)及產(chǎn)品的品牌價(jià)值。 渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第一階段）渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第一階段）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷活動(dòng)營銷活動(dòng)( (三三) )：美麗新生活照相館：美麗新生活照相館活動(dòng)內(nèi)容與旅游局合作，舉辦大眾參與性極強(qiáng)的“新城市生活”攝影比賽，留住美的瞬間，通過報(bào)刊、電視、發(fā)布獲獎(jiǎng)作品，激發(fā)威海市民對“新城市生活中心”的關(guān)注，借此提升區(qū)域知名度和美譽(yù)度。 階段時(shí)間：2008年5月6月營銷主題：天泰開啟CLD城市生活中心營銷目的：提升區(qū)域價(jià)值，樹立企業(yè)品牌媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、電視、車體、準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域

37、沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。 渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第一階段）渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第一階段）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)階段時(shí)間：2008年7月8月中旬營銷主題：新城市中心，引領(lǐng)時(shí)代先鋒營銷目的：強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、電視、車體、機(jī)場廣告。準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。營銷活動(dòng)營銷活動(dòng)( (一一) )：威海向東，生活向東威海向東，生活向東 活動(dòng)內(nèi)容：根據(jù)本案所在區(qū)域位置，組織當(dāng)?shù)亻_發(fā)商（同行）、媒體、意向客戶等參加“威海新城市生活與適宜人居的區(qū)域發(fā)展論壇”活動(dòng)，研討城市高端地產(chǎn)發(fā)展方向和本案所在的區(qū)域

38、價(jià)值。提升本案在區(qū)域內(nèi)的“領(lǐng)袖”形象！ 渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第二階段）渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第二階段）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)階段時(shí)間：2008年7月8月中旬營銷主題：新城市中心，引領(lǐng)時(shí)代先鋒營銷目的：強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、電視、車體、機(jī)場廣告。準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。營銷活動(dòng)（營銷活動(dòng)（二二）：）：“天泰大屋俱樂部天泰大屋俱樂部”成立成立儀式儀式活動(dòng)內(nèi)容：首先簽約名車、珠寶、名酒等商家，聯(lián)合成立消費(fèi)讓利的俱樂部，實(shí)現(xiàn)客戶資源共享。通過發(fā)行卡的形式為忠實(shí)客戶保留房源，提前回款，擴(kuò)大目標(biāo)客戶圈

39、層內(nèi)的口碑傳播。 渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第二階段）渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第二階段）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)階段時(shí)間：2008年8月下旬10月營銷主題：天泰領(lǐng)跑新時(shí)代營銷目的：強(qiáng)化品牌價(jià)值媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、電視、車體、機(jī)場廣告。準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。營銷活動(dòng)（一）：家在威海，選擇珈南美地。營銷活動(dòng)（一）：家在威海，選擇珈南美地。活動(dòng)內(nèi)容：邀請意向客戶參加本案的“戶型意見征詢會(huì)”、“精裝修方案意見征詢會(huì)”等小眾活動(dòng)，通過讓客戶親身參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，加強(qiáng)客戶對本項(xiàng)目的關(guān)注和信息了解。同時(shí)，拉近項(xiàng)目與客戶間的距

40、離，保持客戶對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注，為開盤積累客戶。 渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第三階段）渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第三階段）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷活動(dòng)（二）營銷活動(dòng)（二）高品位集客活動(dòng)高品位集客活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：針對高檔車行、銀行VIP客戶、電信VIP客戶、外地商會(huì)、高爾夫俱樂部等高端人群開展定向營銷，挖掘小眾客戶。在售樓處開展名車試駕、名表展示、紅酒品嘗等高端活動(dòng)，提升項(xiàng)目品位，積累更多意向客戶。營銷活動(dòng)（三）營銷活動(dòng)（三）圈層營銷抓外籍客戶圈層營銷抓外籍客戶活動(dòng)內(nèi)容：充分利用“頭羊”效應(yīng)，首先抓住領(lǐng)事、外國商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)人等“頭羊”，采取圈層營銷模式，抓住在威海的

41、外籍（尤其是韓籍）客戶，展現(xiàn)項(xiàng)目的國際化形象。 渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第第三三階階段）段）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)階段時(shí)間：2008年8月下旬10月營銷主題：天泰領(lǐng)跑新時(shí)代營銷目的：強(qiáng)化品牌價(jià)值媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、電視、車體、機(jī)場廣告。準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。營銷活動(dòng)（四）：體驗(yàn)精裝臻品生活營銷活動(dòng)（四）：體驗(yàn)精裝臻品生活活動(dòng)內(nèi)容篩選出意向強(qiáng)烈的客戶，組織客戶去實(shí)樓樣板間體驗(yàn)珈南美地打造的精裝臻品生活 “百萬身價(jià)，試住一日”，讓好房子自己說話。 渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第渠道構(gòu)建之營銷

42、活動(dòng)（第三三階段）階段）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)從代言人形象證言從代言人形象證言包裝出發(fā)包裝出發(fā)邀請?bào)w育名人、知名藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師、企業(yè)家等從不同角度品位一品的價(jià)值從專業(yè)人士證言包從專業(yè)人士證言包裝出發(fā)裝出發(fā)建筑師、結(jié)構(gòu)技師、景觀園藝設(shè)計(jì)師 從各專業(yè)的設(shè)計(jì)理念呈現(xiàn)安全又高質(zhì)名宅的精致生活文化。 渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第三階段）渠道構(gòu)建之營銷活動(dòng)（第三階段）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 渠道構(gòu)建之現(xiàn)場策略渠道構(gòu)建之現(xiàn)場策略圍圍 擋擋工地的現(xiàn)場包裝除必須整潔外，還必須達(dá)到項(xiàng)目工地的管理標(biāo)準(zhǔn)絕對高出其他樓盤的差異性。建議工地通道加設(shè)頂棚、地毯及圍欄等，令客戶能在更好的環(huán)境下參觀工地現(xiàn)場。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)