機(jī)電設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書

1、10目的保證為客戶提供服務(wù)的機(jī)電公共設(shè)備設(shè)施（含機(jī)電、消防、清潔及保安等），滿足服務(wù)要求。20適用范圍適用于公司管理范圍內(nèi)各管理處機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理。30機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理內(nèi)容定義31日常維護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械裝置進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。32定期保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、清洗、調(diào)整，根據(jù)實(shí)際需要部分解體檢查和局部修理，更換易損件，進(jìn)行噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，

2、耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。33中修工程中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%，周期3-5年。34大修工程大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%，周期610年。35設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備

3、使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新提高和改善設(shè)備的技術(shù)性能。36故障維修 設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。37狀態(tài)維修通過監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。40設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備設(shè)施對(duì)客戶服務(wù)的重要性將其分為三類。41 級(jí)設(shè)備設(shè)施：火災(zāi)中央報(bào)警控制系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制柜、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、生活水泵、電梯、中央空調(diào)冷水機(jī)組、中央空調(diào)冷卻泵、中央空調(diào)冷凍泵。42 級(jí)設(shè)備設(shè)施：正壓風(fēng)機(jī)、可視對(duì)講系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、智能化停車場系統(tǒng)（或交通道閘）、排煙風(fēng)機(jī)、自動(dòng)抄表

4、系統(tǒng)、IC卡門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)。43 級(jí)設(shè)備設(shè)施：除、級(jí)以外的所有設(shè)備。如：防火卷閘門、小型控制箱（配電箱）、維修機(jī)具、潛水泵、中央空調(diào)地柜、中央空調(diào)吊柜、中央空調(diào)盤管風(fēng)機(jī)、防火門、避雷系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。50設(shè)備設(shè)施的編號(hào)管理處所有的機(jī)電設(shè)備設(shè)施必須進(jìn)行編號(hào)。設(shè)備設(shè)施編號(hào)由五部分組成：第一部分為地區(qū)代碼，按信息傳遞編號(hào)中地區(qū)的代碼；第二部分表示小區(qū)的名稱：按小區(qū)代碼一覽表中相應(yīng)小區(qū)代碼表示；第三部分表示設(shè)備設(shè)施類別：用字母表示；具體見設(shè)備（設(shè)施）分類及代碼；第四部分表示單位設(shè)備設(shè)施序號(hào)：用數(shù)字1.2.3.表示；第五部分表示設(shè)備設(shè)施的等級(jí)：用羅馬數(shù)字、表示。 例：ZC 01D

5、（） 諸 丹 發(fā) 丹 城 桂 電 桂 級(jí) 軒 機(jī) 軒 管 1 理 號(hào) 設(shè) 發(fā) 備 電機(jī)60設(shè)備標(biāo)識(shí)管理61設(shè)備標(biāo)牌未隱蔽的設(shè)備應(yīng)當(dāng)在明顯示位置貼設(shè)備標(biāo)牌，注明設(shè)備名稱、型號(hào)、設(shè)備編號(hào)等。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理處應(yīng)按公司VI要求制作設(shè)備和張貼設(shè)備標(biāo)牌。62 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)必須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備必須張貼報(bào)廢或封存標(biāo)識(shí)。63設(shè)備顏色標(biāo)識(shí)設(shè)備設(shè)施應(yīng)當(dāng)根據(jù)功能標(biāo)識(shí)不同的顏色，以區(qū)別其功能。具體要求見設(shè)備顏色規(guī)定。70設(shè)備管理模式71采用運(yùn)行管理、點(diǎn)檢、日常維護(hù)保養(yǎng)、定期保養(yǎng)、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造與狀態(tài)維修、故障維修相結(jié)合的管理模式。72對(duì)于符合

6、磨損規(guī)律的、級(jí)設(shè)備（水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），進(jìn)行定期保養(yǎng)，定期中修、大修。中修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。73對(duì)于、級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)、狀態(tài)維修。74對(duì)于級(jí)設(shè)備，采取故障維修，每年一次保養(yǎng)。80設(shè)備的接管及驗(yàn)收設(shè)備的接管驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)由公司各管理處代表公司，組織專業(yè)工程師（或分包方）與管理處有關(guān)人員組成進(jìn)行。新入伙的物業(yè)管理處驗(yàn)收時(shí)，公司應(yīng)給予管理處人員、技術(shù)方面的技持，物業(yè)管理部協(xié)助會(huì)同發(fā)展商、設(shè)備供貨商、設(shè)備安裝單位一起接管驗(yàn)收。設(shè)備的接管驗(yàn)收參照公司接管

7、驗(yàn)收程序及作業(yè)指導(dǎo)書執(zhí)行。90設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修91設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)和維修計(jì)劃的制定、審核、批準(zhǔn)公司各管理處于每年12月18日前應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，負(fù)責(zé)編制下年度各小區(qū)的年度機(jī)電設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和年度機(jī)電設(shè)備設(shè)施大中修（更新改造）計(jì)劃，匯總至物業(yè)管理部并按各小區(qū)分類統(tǒng)計(jì)，公司各管理處經(jīng)理審核、物業(yè)管理部經(jīng)理審批、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。92設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修的實(shí)施921公司各管理處應(yīng)當(dāng)根據(jù)年度機(jī)電設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和年度機(jī)電設(shè)備設(shè)施大中修（更新改造）計(jì)劃，負(fù)責(zé)組織對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施實(shí)施日常保養(yǎng)、點(diǎn)檢和故障維修；負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施實(shí)施定期保養(yǎng)、中修、大修和故障維修；922管理處所有的設(shè)備設(shè)施

8、的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，運(yùn)行、保養(yǎng)記錄根據(jù)不同的設(shè)備設(shè)施情況設(shè)置，具體見各操作、保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書要求。設(shè)備設(shè)施的大中修和故障維修需填寫設(shè)備（設(shè)施）維修記錄表。93設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修的品質(zhì)監(jiān)督檢查931管理處負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修情況進(jìn)行檢驗(yàn)，及對(duì)分包方工作進(jìn)行監(jiān)督。932公司各級(jí)體系檢驗(yàn)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)體系檢驗(yàn)程序及作業(yè)指導(dǎo)書的檢驗(yàn)周期，按公司管理處現(xiàn)場檢驗(yàn)指南的要求、設(shè)備設(shè)施管理相關(guān)的作業(yè)指導(dǎo)書及分包合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。933管理處每月檢驗(yàn)結(jié)果作為對(duì)分包方服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)結(jié)果，及支付款項(xiàng)的依據(jù)。公司物業(yè)管理部檢驗(yàn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)每月匯總至物業(yè)管理報(bào)告中，作為考核管理處設(shè)備設(shè)施

9、管理質(zhì)量的依據(jù)之一。100設(shè)備的新置、更新和改造及設(shè)備的報(bào)廢管理101需購置設(shè)備時(shí)，公司各管理處應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)工程師（或分包方）提出新置設(shè)備的功能、參數(shù)、價(jià)格等要求，按公司采購程序進(jìn)行采購。102對(duì)設(shè)備進(jìn)行更新改造時(shí)，公司各管理處應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)工程師（或分包方）提出更新改造的原因，改造的施工組織方案，改造后的效果等，按公司采購程序或外委工程管理程序要求執(zhí)行。103對(duì)不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備（設(shè)施），由公司各管理處必須填寫設(shè)備（設(shè)施）報(bào)廢申請(qǐng)單并申報(bào)，價(jià)值較大的應(yīng)當(dāng)知會(huì)業(yè)主委員會(huì)。價(jià)值在十萬元以下的，管理處經(jīng)理簽字后，由公司物業(yè)管理部組織鑒定，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)廢；價(jià)值在十萬元以上的，由管

10、理處經(jīng)理簽字后，公司物業(yè)管理部組織鑒定，公司總經(jīng)理審核，置業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期并有相應(yīng)的批準(zhǔn)文件。 104報(bào)廢設(shè)備的處理：設(shè)備（設(shè)施）報(bào)廢申請(qǐng)單必須報(bào)公司會(huì)計(jì)核算部后管理處方可自行處理報(bào)廢的設(shè)備，相應(yīng)的收入必須進(jìn)入管理處的收入。110設(shè)備管理的報(bào)告和評(píng)估111設(shè)備管理月度報(bào)告制度每月度的3日前公司各管理處（如為分包則由分包方）應(yīng)當(dāng)分析上月度業(yè)主請(qǐng)修和小區(qū)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)及小型維修保養(yǎng)情況、分析統(tǒng)計(jì)大中修項(xiàng)目情況，形成各個(gè)小區(qū)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施月度管理報(bào)告，匯總至物業(yè)管理部。112公共用水用電和物料季度分析報(bào)告制度：每季度的第二個(gè)月16日前，公司各管理處應(yīng)當(dāng)

11、根據(jù)抄表記錄的數(shù)據(jù)及物料使用情況編制上季度的公共用水用電和物料季度分析報(bào)告。113設(shè)備狀況年度評(píng)估制度：公司各管理處（如為分包則由分包方）于每年12月28日前應(yīng)當(dāng)對(duì)各小區(qū)的設(shè)備設(shè)施的完好情況進(jìn)行評(píng)估，確定設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀況和維修狀況，為設(shè)備設(shè)施的改造提供建議，形成設(shè)備設(shè)施狀況年度評(píng)估報(bào)告匯總至物業(yè)管理部，由公司各管理處經(jīng)理審核、物業(yè)管理部經(jīng)理審批、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。114設(shè)備設(shè)施的年度技術(shù)改進(jìn)制度每年12月28日前，公司各管理處（如為分包則由分包方）應(yīng)當(dāng)根據(jù)收集的新技術(shù)和設(shè)備設(shè)施信息，按各小區(qū)為單位形成下年度的設(shè)備設(shè)施年度技術(shù)改進(jìn)建議書匯總至物業(yè)管理部，由公司各管理處經(jīng)理審核、物業(yè)管理部經(jīng)理審批

12、、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。115測(cè)量儀器檢定制度每年12月28日前，公司各管理處應(yīng)當(dāng)制定小區(qū)下年度的年度測(cè)量儀器檢定計(jì)劃。120機(jī)電設(shè)備設(shè)施的建檔及資料管理：121管理處應(yīng)當(dāng)建立設(shè)備設(shè)施檔案及設(shè)備臺(tái)帳，設(shè)備設(shè)施的檔案分實(shí)物檔案和電子檔案兩種，實(shí)物檔案存放在公司各管理處，電子檔案存放在物業(yè)管理部和分包方。122如設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)為外委項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由管理處要求分包方編制設(shè)備（設(shè)施）檔案臺(tái)帳并在管理處永久保存。物業(yè)管理部和分包方只保存電子檔案。123機(jī)電設(shè)備設(shè)施檔案內(nèi)容：應(yīng)當(dāng)包括小區(qū)的竣工圖紙（和光盤）、級(jí)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的資料、級(jí)機(jī)電設(shè)備設(shè)施資料、設(shè)備（設(shè)施）檔案卡、大中修記錄、更新改造（外委工程）記錄、日常維

13、護(hù)保養(yǎng)記錄、相關(guān)隨機(jī)文件和資料，并按機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理級(jí)別分類進(jìn)行歸類存檔，同時(shí)在規(guī)定的存檔期內(nèi)保存。124 每月的機(jī)電設(shè)備設(shè)施的所有現(xiàn)場表格記錄文件應(yīng)當(dāng)于次月3日前按各小區(qū)將其歸類存檔在管理處。125管理處應(yīng)當(dāng)對(duì)已經(jīng)更新改造或增加的機(jī)電設(shè)備設(shè)施資料十個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行更新資料。130工作標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)類別嚴(yán)重一般 輕微1不發(fā)生設(shè)備設(shè)施管理不善而造成的設(shè)備設(shè)施損失或事故2設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳、檔案資料齊全，及時(shí)更新3設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)、更新改造按時(shí)實(shí)施，不遺漏140文件使用141掌握職位：物業(yè)管理部職員、管理處經(jīng)理、管理處維修主管142熟悉職位：管理處管理職員。143了解職位：公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理。150支持性文件151機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）分類及代碼152設(shè)備（設(shè)施）保養(yǎng)、中修、大修周期153設(shè)備設(shè)施顏色標(biāo)識(shí)規(guī)定154年度機(jī)電