不動(dòng)產(chǎn)征收權(quán)屬調(diào)查法律與實(shí)務(wù)

1、不動(dòng)產(chǎn)征收權(quán)屬調(diào)查法律與實(shí)務(wù) 無(wú)論是在房地產(chǎn)征收項(xiàng)目還是開(kāi)發(fā)商城市更新項(xiàng)目，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查工作是不動(dòng)產(chǎn)征收的核心內(nèi)容之一。在為多個(gè)政府征收項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商城市更新項(xiàng)目提供法律服務(wù)后，筆者總結(jié)出了部分在不動(dòng)產(chǎn)征收權(quán)屬調(diào)查工作中的法律與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)部分典型案例再現(xiàn)的方式，深入淺出，以期與業(yè)內(nèi)人士共同探討，為日后不動(dòng)產(chǎn)征收權(quán)屬調(diào)查工作的進(jìn)一步順利開(kāi)展提供借鑒。一、基本概念及其解釋 1、不動(dòng)產(chǎn)，指不可移動(dòng)或移動(dòng)后減損其價(jià)值或使用價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)僅指房產(chǎn)與地產(chǎn)。房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)，甚至可以說(shuō)，房地產(chǎn)即狹義的不動(dòng)產(chǎn)。     土地因具有不可移動(dòng)性、固定

2、性特征，被稱為不動(dòng)產(chǎn)；因土地不可動(dòng)，附著于或固定于土地之上的物體也變得不可移動(dòng)，也成為不動(dòng)產(chǎn)。在這些附著物中，首先是房屋與建筑物，還包括土地上生成的樹(shù)木、莊稼、礦藏等。從范圍上，不動(dòng)產(chǎn)包括土地及其土地上附著的或內(nèi)含的物質(zhì)。  2、不動(dòng)產(chǎn)征收權(quán)屬調(diào)查，一般意義上，僅指調(diào)查核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，即所有權(quán)人。土地及礦產(chǎn)的所有權(quán)歸國(guó)家，房屋及其附屬設(shè)施、樹(shù)木、莊稼等所有權(quán)可以歸個(gè)人或單位或其他組織。在理解這個(gè)概念時(shí)，要注意兩點(diǎn)：一是權(quán)屬調(diào)查不是確權(quán)，他是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的現(xiàn)狀進(jìn)行核實(shí)辨認(rèn)；而只有房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和人民法院才有權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)。二是在不動(dòng)產(chǎn)征收實(shí)踐中，權(quán)屬調(diào)查不僅僅是

3、核實(shí)辨認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，在某些時(shí)候，還需要核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人以及它物權(quán)人，包括用益物權(quán)人和擔(dān)保物權(quán)人。  例如，土地所有權(quán)只能歸國(guó)家或集體，個(gè)人及其他組織不能享有所有權(quán)，但根據(jù)我國(guó)法律，個(gè)人及其他組織可以取得土地使用權(quán)，并對(duì)該土地使用權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)力，這是財(cái)產(chǎn)權(quán)的重要內(nèi)容。因此，土地使用權(quán)人也成為被征收補(bǔ)償對(duì)象。  此外，根據(jù)法律規(guī)定，用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人都可以成為被征收人，未經(jīng)法律確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人也可以成為被征收人。二、不動(dòng)產(chǎn)征收權(quán)屬調(diào)查的一般原則  在我國(guó)，民事主體不能取得土地所有權(quán)，因而我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)結(jié)

4、構(gòu)清一色的“土地使用權(quán)+房屋所有權(quán)”，這使得我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系呈現(xiàn)較為復(fù)雜的局面。由于土地使用權(quán)的多樣性，加上受歷史原因影響，我國(guó)存在不同種類的房屋所有權(quán)，這也增加了我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。  （一）房地權(quán)利合一原則。房屋總是建筑在特定的地塊之上，土地之上一旦建筑了房屋，那么對(duì)土地的占有利用，就主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有利用。因此，房屋和土地的不可分性及其占有的相斥性，決定了房屋所有權(quán)與土地權(quán)利具有密切關(guān)系。在我國(guó)，土地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，民事主體在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，總是將土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，而我國(guó)法律也不允許民事主體將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓。  因

5、此，在核實(shí)權(quán)屬時(shí)，一般采用“房隨地走”或“地隨房走”的原則，即有土地使用權(quán)證無(wú)房屋所有權(quán)證的，一般將該房地產(chǎn)一并確認(rèn)給土地使用權(quán)人；有房屋所有權(quán)證無(wú)土地使用權(quán)證的，也一般將土地使用權(quán)一并確認(rèn)給房屋所有權(quán)人?！景咐坑型恋厥褂脵?quán)證，無(wú)房屋所有權(quán)證，如何核查？【案情】1950年甲的祖、父輩曾占有一幢祖屋，一直使用至今。80年代，甲的祖、父輩相繼去世，甲向縣人民政府申請(qǐng)房地產(chǎn)證，當(dāng)時(shí)的縣人民政府發(fā)給了甲宅基地使用權(quán)證，但沒(méi)有發(fā)房屋所有權(quán)證。2008年，政府因公共利益需要征收，在權(quán)屬核實(shí)過(guò)程中，乙提出異議，說(shuō)該房屋所有權(quán)是屬乙的祖父的，當(dāng)時(shí)乙的祖父與甲的祖父是好朋友，甲的祖父沒(méi)有地方居住，而自己有多余

6、的一間祖屋，遂借給甲的祖父暫時(shí)居住，然這一借就是50多年。乙稱現(xiàn)在村里仍有老人可以證明，因此要求應(yīng)將乙列為被征收人?！痉治觥恳业淖娓笇⒆嫖萁杞o甲的祖父居住，一住就是幾十年，乙的祖父去世時(shí)，也并沒(méi)有對(duì)該祖屋進(jìn)行處分，其子孫也從沒(méi)有提出過(guò)要求繼承。因此，應(yīng)當(dāng)視為乙的祖父已將該祖屋贈(zèng)送給甲的祖父。80年代，甲依法取得了宅基地使用權(quán)證，是甲合法擁有宅基地的有效證明，根據(jù)“房地合一”的原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定甲為被征收人。【案例】有房屋所有權(quán)證，無(wú)土地使用權(quán)證，如何核實(shí)？【案情】甲在某縣城擁有一塊宅基地，由于甲比較富有，90年代，甲買(mǎi)了房子，于是決定將自己原有的宅基地轉(zhuǎn)讓給乙，沒(méi)有辦理任何轉(zhuǎn)讓手續(xù)。98年，乙在該

7、宅基地上建了私宅，并辦理了房屋所有權(quán)證。2008年，在政府征收時(shí)，甲提出自己是宅基地的合法使用權(quán)人，并出具當(dāng)時(shí)向建委購(gòu)買(mǎi)的證明，主張其與乙之間的宅基地轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！痉治觥扛鶕?jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第24條規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”。由于乙已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證，因此，甲不能以宅基地轉(zhuǎn)讓無(wú)效為由，主張其為宅基地的使用權(quán)人。根據(jù)“地隨房走”的原則，乙依法擁有該宅基地的使用權(quán)。（二）房地權(quán)利分離  雖然法律確立了房屋和土地使用權(quán)一體原則，但城市房地產(chǎn)管理法并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)一體登記做出強(qiáng)制性規(guī)定，而是交由省

8、級(jí)政府自主決定。受傳統(tǒng)土地和房屋分業(yè)管理的限制，我國(guó)大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)登記采取雙規(guī)制：土地使用權(quán)屬在土地管理部門(mén)登記，房屋在房產(chǎn)部門(mén)登記。因此，在實(shí)踐中房地權(quán)利分屬不同權(quán)利人的情形非常普遍。此外，在農(nóng)村城市化過(guò)程中，很多農(nóng)村土地以租賃的方式進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，村委會(huì)出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的情形也非常普遍。為尊重歷史與現(xiàn)實(shí)，從有利于征收的角度出發(fā)，我們主張根據(jù)實(shí)際情況，本著“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則，如果土地和房屋分屬不同的權(quán)利人，由不同權(quán)利人分別投資取得的，可以將兩個(gè)主體一同列為被征收人，分別進(jìn)行補(bǔ)償?！景咐恳环匠龅?、一方出資合作建房，如何確權(quán)？【案情】甲擁有一塊工業(yè)用地，并辦理了土地使用權(quán)證，甲

9、與乙協(xié)商，由甲出地、乙出資，建設(shè)工業(yè)廠房一幢。廠房建完投入使用后，所得收益由甲、乙雙方平均分配，由于沒(méi)有依法報(bào)建，廠房一直未辦理房地產(chǎn)證。在征收過(guò)程中，大多數(shù)人認(rèn)為根據(jù)“房地一體、房隨地走”的原則，應(yīng)該將上述廠房及土地確認(rèn)給甲方?！痉治觥坑捎诩?、乙雙方系合作建房，根據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定，合作建房無(wú)效，土地使用權(quán)仍歸甲，地上附著物應(yīng)評(píng)估折價(jià)補(bǔ)償給乙?；谏鲜鎏幹玫脑瓌t，在征收補(bǔ)償中，將甲、乙雙方共同列為被征收人，其中土地評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償給甲方，房屋評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償給乙方?！景咐看逦瘯?huì)出租集體土地建廠房，如何核實(shí)權(quán)屬？【案情】某村委會(huì)為發(fā)展本村經(jīng)濟(jì)，通過(guò)招商引資與甲公司合作，由村委會(huì)提供一塊集體建設(shè)用地，出

10、租給甲公司，租賃期限為50年，甲公司按月支付租金給村委會(huì)，甲公司在租賃的土地上建設(shè)廠房，竣工后開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2008年，政府因建設(shè)需要征用，在工作中，村委會(huì)提出土地應(yīng)補(bǔ)償給集體?！痉治觥吭谵r(nóng)村城市化發(fā)展過(guò)程中，土地已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，當(dāng)城市原有的土地不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要時(shí)，農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)勢(shì)不可擋。問(wèn)題是，我國(guó)法律明令禁止集體土地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，使集體土地的使用權(quán)受到政府的管制和約束，從這種意義上講，集體土地所有權(quán)是不完整的所有權(quán)。本案中，村委會(huì)擅自出租土地進(jìn)行工業(yè)建設(shè)是違法行為，土地租賃合同是無(wú)效的。從補(bǔ)償?shù)慕嵌?，土地的補(bǔ)償權(quán)益理應(yīng)歸村委會(huì)，而地上建筑物的補(bǔ)償權(quán)益應(yīng)歸實(shí)際投資人。（三

11、）宅基地的確權(quán)。我國(guó)實(shí)行土地集中開(kāi)發(fā)體制，為了節(jié)約利用土地資源，一般個(gè)人很難獲得土地進(jìn)行私房建造，尤其是在城市范圍內(nèi)，個(gè)人取得住宅的方式主要是通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)。而在農(nóng)村，本村村民可以獲得一塊宅基地，且不能擅自轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。非村民不得享有農(nóng)村宅基地?！景咐空乜罩?，如何確權(quán)？【案情】陳××的祖父在解放前曾建有三間瓦房，解放前被日軍燒毀，留下一塊宅基地。解放后，陳××一直在外地工作，未回鄉(xiāng)建房。2008年，政府因公共利益需要征收該土地，陳××提出應(yīng)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償?！痉治觥扛鶕?jù)國(guó)家土地管理局發(fā)布的確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定第五十二

12、條：“空閑或者房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷(xiāo)其土地登記，土地由集體收回?！备鶕?jù)該規(guī)定，陳××已喪失該宅基地的使用權(quán)，政府只對(duì)村集體進(jìn)行補(bǔ)償，而無(wú)需對(duì)陳××進(jìn)行補(bǔ)償。三、不完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)屬調(diào)查  物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)，可以對(duì)抗除權(quán)利人本人之外所有不特定的世人，因此，為了讓世人知曉誰(shuí)是權(quán)利人，就需要對(duì)物權(quán)進(jìn)行公示。經(jīng)公示后，物權(quán)才具有對(duì)抗效力。不動(dòng)產(chǎn)的公示就是指不動(dòng)產(chǎn)的登記，因此不動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)登記就產(chǎn)生公信力，具有對(duì)抗任意第三人的效力。  

13、我國(guó)物權(quán)法第9條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第38條第6項(xiàng)：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；”  可見(jiàn)，取得房地產(chǎn)權(quán)利必須經(jīng)過(guò)登記，私自轉(zhuǎn)讓的行為從法律上講是無(wú)效的，而未經(jīng)權(quán)屬登記的房地產(chǎn)是禁止轉(zhuǎn)讓的。在征收補(bǔ)償工作中，原則上只能依照權(quán)屬證書(shū)上登記的權(quán)利人名稱進(jìn)行核實(shí)，但在實(shí)踐中，由于存在許多不完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，要么無(wú)法辦理初始登記手續(xù)，要么是本身不能轉(zhuǎn)讓的，這一部分房地產(chǎn)因?yàn)槭袌?chǎng)需求量大，交易量也很大，如果征

14、收時(shí)一概不予以確認(rèn)，將給政府公共利益征收工作造成極大的障礙，也容易激化矛盾。而如果不顧法律的禁止性規(guī)定，對(duì)二次轉(zhuǎn)讓的受讓人予以認(rèn)可，又將產(chǎn)生極大的法律風(fēng)險(xiǎn)?！景咐哭D(zhuǎn)讓未經(jīng)權(quán)屬登記的房地產(chǎn)，受讓人能否成為確權(quán)主體？【案情】陳××從某村委會(huì)處購(gòu)得一塊宅基地，未依法報(bào)建，建造了一幢三層樓的私房。1999年8月，陳××將該私房轉(zhuǎn)讓給李××，雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，李××依約支付了房款，陳××將該私房交付給了李××。2008年，政府因道路建設(shè)需征用該私房，李××前來(lái)申

15、報(bào)權(quán)屬核查?！痉治觥扛鶕?jù)我國(guó)法律的規(guī)定，私自轉(zhuǎn)讓未經(jīng)權(quán)屬登記的私房，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，從這一點(diǎn)上看，李××不能做為被征收的權(quán)利主體，但事實(shí)上，李××已經(jīng)實(shí)際占有、使用了該私房，并且買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢，陳××也沒(méi)有提出異議。因此，將李××確定為被征收人并無(wú)不妥。  在實(shí)踐中，類似的轉(zhuǎn)讓行為還很多，有的未經(jīng)權(quán)屬登記就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，有的雖然已做了權(quán)屬登記，但該權(quán)屬登記證上明確不得轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)人擅自進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓等等。為了有效地規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，保障實(shí)際權(quán)屬人的合法權(quán)益，我們提出了以下處理原則和解決方案： &

16、#160;總體原則：對(duì)于雙方的違法轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為的合法性和有效性問(wèn)題予以回避，但是可以確認(rèn)基于雙方的“轉(zhuǎn)讓行為”之上的不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，包括該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的一切補(bǔ)償權(quán)益，無(wú)論補(bǔ)償方式如何，補(bǔ)償數(shù)額多少，均歸受讓方享有。具體可以考慮由轉(zhuǎn)讓方出具一份不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓申明書(shū)，申明將房地產(chǎn)未來(lái)因征收補(bǔ)償所得的一切利益轉(zhuǎn)讓給受讓方，并承諾因該房產(chǎn)征收補(bǔ)償所得的一切利益且無(wú)論補(bǔ)償方式如何，補(bǔ)償數(shù)額多少，均歸受讓人所有，與本人無(wú)關(guān)。     四、涉及用益物權(quán)如何核實(shí)被征收人  用益物權(quán)是物權(quán)所派生出來(lái)的權(quán)益，它是根據(jù)用益物權(quán)人與物

17、權(quán)人之間的約定，由用益物權(quán)人對(duì)物權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法第121條規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”因此可見(jiàn)，我國(guó)法律明確規(guī)定了用益物權(quán)人是不動(dòng)產(chǎn)征收的直接補(bǔ)償對(duì)象。在不動(dòng)產(chǎn)征收的實(shí)踐中，涉及到的用益物權(quán)主要有：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。  （一）這里要強(qiáng)調(diào)的是，房屋租賃權(quán)不屬于用益物權(quán)，它屬于債權(quán)，屬于合同法調(diào)整的范圍；而用益物權(quán)屬于物權(quán)，受物權(quán)法的調(diào)整。因此，房屋租賃權(quán)人不是征收補(bǔ)償?shù)闹苯訉?duì)象，但在征收補(bǔ)償中可以間接享有相應(yīng)的權(quán)益。

18、0; 除非租賃合同有特別約定，未到期的房屋租賃權(quán)人一般享有以下間接補(bǔ)償權(quán)益：租賃權(quán)人對(duì)房屋二次裝修或其他投入到不動(dòng)產(chǎn)上的標(biāo)的物，應(yīng)予補(bǔ)償；租賃權(quán)人享有搬遷補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償；租賃權(quán)人享有過(guò)渡期過(guò)渡安置補(bǔ)助費(fèi)；涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的租賃權(quán)人還依法獲得停產(chǎn)停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償；租賃權(quán)人還可與出租人協(xié)商解決有關(guān)解除租賃關(guān)系所造成損失的適當(dāng)補(bǔ)償問(wèn)題；若對(duì)出租人采用安置的方式的，租賃權(quán)人有權(quán)主張對(duì)安置的房屋繼續(xù)進(jìn)行承租?！景咐孔赓U期限已到，承租人能否獲得補(bǔ)償？【案情】1998年8月5日，李某與某經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司簽定廠房租賃合同，由李某租賃經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司的廠房進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)，租賃期為10年。2008年5月，政府發(fā)出拆

19、遷公告，因公共利益需要征收某經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司的廠房。經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司遂在合同期限到達(dá)前一個(gè)月通知李某不再續(xù)約，并于2008年9月與征收部門(mén)簽定了補(bǔ)償協(xié)議書(shū)。李某認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)獲得補(bǔ)償，遂起訴經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，要求發(fā)展公司將二次裝修的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等歸還給李某。一審法院審理認(rèn)為：李某與經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司的合同在拆遷公告之后到期的，拆遷行為影響了李某繼續(xù)承租廠房，因此，李某應(yīng)當(dāng)獲得上述補(bǔ)償。二審法院認(rèn)為：無(wú)論是否有拆遷行為，皆不影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司基于物權(quán)基礎(chǔ)上的租賃解除權(quán)，既然合同期限已到期，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人就可以依法無(wú)條件行使解除權(quán)，征收部門(mén)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司之間的征收補(bǔ)償關(guān)系與李某無(wú)關(guān)?！痉治觥慷彿ㄔ?/p>

20、的認(rèn)定是正確的。租賃關(guān)系是基于合同基礎(chǔ)上的債的關(guān)系，只要發(fā)生法定的合同解除事由，一方當(dāng)事人就有權(quán)依法解除合同而無(wú)須給予賠償；租賃權(quán)有點(diǎn)類似于用益物權(quán)，比如它也是基于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行使而產(chǎn)生的權(quán)益，但我國(guó)的用益物權(quán)的種類是法定的，物權(quán)法并沒(méi)有把房屋租賃權(quán)納入用益物權(quán)范疇，而是由合同法來(lái)調(diào)整。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的一般原則，在不影響到債權(quán)的正常行使的前提下，債權(quán)人不得對(duì)抗物權(quán)人對(duì)物權(quán)的合法行使。而本案中，在租賃合同約定的期限內(nèi)，物權(quán)人并沒(méi)有防礙或影響到承租權(quán)的行使，因此，物權(quán)人無(wú)須對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。（二）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在征收補(bǔ)償中享有哪些權(quán)益？  承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬法定用益物權(quán)，與房屋租賃權(quán)

21、不同，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有法定的特定形式要求，而且必須滿足這些相應(yīng)的條件之后，合同才能依法成立生效。這些法定條件的設(shè)定主要針對(duì)承包土地的流轉(zhuǎn)，以及非原村民承包本村集體土地的行為。  我國(guó)土地管理法、農(nóng)村土地承包法均明確規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，以及非本村村民承包本村集體土地應(yīng)具備以下條件：必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意；必須報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。但在實(shí)踐中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人未按法定程序批準(zhǔn)進(jìn)行互換、轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為十分普遍，有的甚至連承包經(jīng)營(yíng)合同都沒(méi)有簽訂。對(duì)于這種情況，其承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系是否合法有效，是否受法律保護(hù)?  在實(shí)踐中，這

22、個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)議頗大。有人認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格依照法律的規(guī)定來(lái)審核承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系是否有效，有人認(rèn)為只要簽訂了承包經(jīng)營(yíng)合同就應(yīng)該承認(rèn)承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系合法有效。筆者認(rèn)為，在具體工作中，應(yīng)本著實(shí)事求是，從當(dāng)時(shí)的歷史背景和現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，來(lái)綜合判斷承包關(guān)系的法律效力。【案例】未簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同的承包關(guān)系是否合法有效【案情】1996年始，鄔××在平湖山廈村某荒地進(jìn)行種養(yǎng)活動(dòng)。鄔××找當(dāng)時(shí)的山廈村民委員會(huì)的村長(zhǎng)協(xié)商可否給予簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，但遭到拒絕。鄔××遂不予理會(huì)，擅自進(jìn)行種養(yǎng)。由于鄔××是國(guó)家工作人員，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)也不愿得罪他，所以聽(tīng)之任之。

23、直到2005年深圳市農(nóng)村城市化轉(zhuǎn)地，區(qū)政府與山廈村民委員會(huì)簽訂了轉(zhuǎn)地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)。鄔××種養(yǎng)的荒地也在轉(zhuǎn)地的范圍內(nèi)，鄔××知道后，遂到處上訪，要求將土地上的青苗補(bǔ)償款直接補(bǔ)償給他。政府轉(zhuǎn)地辦認(rèn)為：鄔××并沒(méi)有與山廈村民委員會(huì)簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同，不能證明其有合法的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不是轉(zhuǎn)地的補(bǔ)償對(duì)象，不予補(bǔ)償?！痉治觥空D(zhuǎn)地辦的做法是正確的。鄔××未經(jīng)當(dāng)?shù)氐拇迕裎瘑T會(huì)同意，擅自占地種養(yǎng)行為，已構(gòu)成土地侵權(quán)。其在土地上的種養(yǎng)行為是非法行為，不受法律保護(hù)。我國(guó)物權(quán)法第一百二十七條規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立

24、。顯然，鄔××并沒(méi)有在該塊土地上依法設(shè)立承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其非法占地進(jìn)行種養(yǎng)的行為不受法律保護(hù)。當(dāng)然，在實(shí)踐中，廣大農(nóng)村普遍存在未簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同的事實(shí)上的承包關(guān)系。只要本集體經(jīng)濟(jì)組織同意并予以認(rèn)可，且符合當(dāng)?shù)氐目陀^情況，就不能一概機(jī)械地認(rèn)定承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系不成立而不予保護(hù)。五、涉及擔(dān)保物權(quán)如何確定被拆遷人  擔(dān)保物權(quán)是指在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立應(yīng)具備以下條件：應(yīng)訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同隨之無(wú)效；不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保應(yīng)依法進(jìn)行登記。未經(jīng)依法登記，

25、不得對(duì)抗善意第三人。  由于擔(dān)保物權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，因此，在征收補(bǔ)償中，應(yīng)對(duì)擔(dān)保物權(quán)人優(yōu)先補(bǔ)償。根據(jù)物權(quán)法第一百七十四條規(guī)定：擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等。  在實(shí)踐中，當(dāng)事人雙方往往對(duì)主債權(quán)存在爭(zhēng)議，征收部門(mén)往往無(wú)法判斷擔(dān)保物權(quán)人優(yōu)先受償?shù)木唧w數(shù)額，因此，一般應(yīng)書(shū)面告知擔(dān)保物權(quán)人與物權(quán)人協(xié)商如何實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，如無(wú)法協(xié)商，建議擔(dān)保物權(quán)人依法提起訴訟，以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)。在征收補(bǔ)償談判時(shí)，應(yīng)告知擔(dān)保物權(quán)人參與談判，除非擔(dān)保物

26、權(quán)人明確放棄該項(xiàng)權(quán)利?！景咐繐?dān)保物權(quán)人可否直接作為被補(bǔ)償對(duì)象【案情】甲公司有一工業(yè)廠房位于鐵路項(xiàng)目拆遷紅線范圍內(nèi)，征收部門(mén)與其協(xié)商談判拆遷補(bǔ)償事宜。在談判過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)甲公司已將其廠房抵押給農(nóng)業(yè)銀行××支行，已辦理了抵押登記手續(xù)，抵押金額為人民幣800萬(wàn)元，抵押合同未到期，合同約定不能把提前解除抵押。征收部門(mén)認(rèn)為，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，應(yīng)將800萬(wàn)元抵押貨款予以扣留，余款支付給甲公司，遂與甲公司簽訂了征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，約定補(bǔ)償總額為1000萬(wàn)元，先行支付800萬(wàn)元給甲公司，由甲公司自行解除有關(guān)抵押事宜，待解除后，再將剩余200萬(wàn)元支付給甲公司。合同簽訂后，在履行過(guò)程中

27、，農(nóng)業(yè)銀行××支行發(fā)現(xiàn)后緊急致函征收部門(mén)，聲稱甲公司欠銀行的本金、利息及滯納金，以及提前解除抵押合同的違約金，總共約2000萬(wàn)元，故請(qǐng)求征收部門(mén)立即停止補(bǔ)償協(xié)議的履行?！痉治觥勘景钢姓魇詹块T(mén)與甲公司的行為已經(jīng)侵犯了擔(dān)保物權(quán)人農(nóng)業(yè)銀行××支行的權(quán)益。作為擔(dān)保物權(quán)人，農(nóng)業(yè)銀行享有征收補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此，有權(quán)參與對(duì)標(biāo)的物補(bǔ)償?shù)恼勁?，以防止物?quán)人以低價(jià)方式變賣(mài)標(biāo)的物，從而侵犯擔(dān)保物權(quán)人的權(quán)益。征收部門(mén)在征收補(bǔ)償談判中沒(méi)有通知農(nóng)業(yè)銀行參加，從而導(dǎo)致對(duì)擔(dān)保金額的誤判，且提前將款項(xiàng)支付給甲公司，由甲公司自行解決抵押權(quán)的解除問(wèn)題，存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。正確的做法是

28、，征收部門(mén)應(yīng)提前對(duì)甲公司的產(chǎn)權(quán)登記狀況進(jìn)行檢查，如果發(fā)現(xiàn)有抵押登記的，則應(yīng)通知抵押權(quán)人與物權(quán)人一直參與征收補(bǔ)償談判，三方共同達(dá)成協(xié)議，共同簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，優(yōu)先支付補(bǔ)償款給抵押權(quán)人，余款再支付給物權(quán)人。在實(shí)踐中，若抵押人與抵押權(quán)人無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，則應(yīng)通過(guò)訴訟途徑解決。拆遷人可依法將補(bǔ)償款予以提存，待雙方通過(guò)訴訟最終確定補(bǔ)償比例時(shí)再行支付。六、產(chǎn)權(quán)不明的認(rèn)定及其處理  產(chǎn)權(quán)不明是指窮盡一切手段無(wú)法查找到物權(quán)人或由于幾方當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均提出主張，根據(jù)現(xiàn)有的證據(jù)材料，征收人無(wú)法判斷或依其職權(quán)無(wú)權(quán)作出判斷哪一方是合法的產(chǎn)權(quán)所有人的情形。（一）未經(jīng)權(quán)屬登記的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為。&

29、#160; 在實(shí)踐中，存在大量的房地產(chǎn)未經(jīng)初始確權(quán)登記就進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，有一些擁有宅基地使用證或“兩證一書(shū)”，有一些可能提供不出任何資料能夠證明自己的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于這一部分轉(zhuǎn)讓行為，若轉(zhuǎn)讓方不承認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為單方反悔的，則可能涉及到轉(zhuǎn)讓合同的法律效力問(wèn)題。因此，征收部門(mén)在其職權(quán)范圍內(nèi)已經(jīng)無(wú)法作出認(rèn)定，一般應(yīng)視為產(chǎn)權(quán)不明確的房屋依法予以處理?！景盖椤考啄秤?996年從山廈村買(mǎi)了一塊宅基地，建造了一座5層樓私宅，沒(méi)有辦理任何報(bào)建手續(xù)。2002年，甲某將房屋以100萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了乙某。2006年，政府因公共利益需要征用該房屋，與乙某進(jìn)行協(xié)商談判，補(bǔ)償價(jià)格定為200萬(wàn)元。甲某知道此事后，立即致函政府征

30、收辦，否認(rèn)甲乙之間的轉(zhuǎn)讓關(guān)系，要求征收辦將補(bǔ)償款支付給甲某本人?！痉治觥考啄乘阶越ㄔ斓姆课輿](méi)有經(jīng)過(guò)合法報(bào)建，也沒(méi)有依法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，未經(jīng)權(quán)屬登記的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因此，甲乙的轉(zhuǎn)讓行為依法應(yīng)屬無(wú)效，但鑒于乙某是該房屋的實(shí)際使用權(quán)人，已經(jīng)使用多年，其合法權(quán)益應(yīng)給予保護(hù)。雙方之間因無(wú)效合同而產(chǎn)生的糾紛應(yīng)當(dāng)通過(guò)民事訴訟的途徑來(lái)解決，征收部門(mén)無(wú)法做出決定。鑒于訴訟時(shí)間的不確定性，征收部門(mén)可以依法提出征收補(bǔ)償方案，報(bào)市征收主管部門(mén)審核同意，同時(shí)辦理證據(jù)保全措施，并將征收補(bǔ)償款予以提存，最后實(shí)施拆除行為。（二）無(wú)任何有效證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合法來(lái)源的情形。【案情】乙某從甲某手中買(mǎi)了一棟農(nóng)村私宅，已經(jīng)支付了房款，從1992年開(kāi)始一直居住至今。2008年政府因道路建設(shè)要征用乙某的房屋，但乙某已經(jīng)找不到當(dāng)時(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而甲某也下落不明，無(wú)法找到。當(dāng)?shù)氐拇迕裎瘑T會(huì)只愿意確認(rèn)甲某是產(chǎn)權(quán)人，不承認(rèn)乙某是產(chǎn)權(quán)人，乙某提不出任何證據(jù)證明自己是該房屋的產(chǎn)權(quán)人。征收辦考慮到乙某是房屋的實(shí)際使用人，遂確權(quán)給乙某，將補(bǔ)償款支付給了乙某?！痉治觥勘景敢彩菍儆诘湫偷漠a(chǎn)權(quán)不明確的房屋征收案例。征收辦的做法存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。若此時(shí)