房地產(chǎn)項目成本管理的問題分析及對策研究

1、    房地產(chǎn)項目成本管理的問題分析及對策研究    摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意義十分重大，很多房地產(chǎn)企業(yè)就是由于成本管理的失控導(dǎo)致了開發(fā)成本居高不下，最后使得利潤嚴(yán)重縮水，更甚者用房屋價格的飆升來彌補(bǔ)自己開發(fā)期間損失的成本，達(dá)到自己的預(yù)期利益，又或者使開發(fā)目標(biāo)不能完全實現(xiàn)。本文基于對房地產(chǎn)項目成本管理現(xiàn)狀的分析，筆者在此基礎(chǔ)上進(jìn)項問題研究，進(jìn)而提出相應(yīng)對策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目分析;成本管理一、房地產(chǎn)項目成本管理現(xiàn)狀新形勢下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著重要的地位，隨著經(jīng)濟(jì)全球化和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)更多的企業(yè)開始把控成本，更是把成本管理當(dāng)作

2、房地產(chǎn)項目經(jīng)營的重中之重，在提高工程質(zhì)量的同時，盡可能地縮短時間，提高企業(yè)效率和經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在確保房地產(chǎn)工程質(zhì)量和安全的基礎(chǔ)上，更多地把重點放在項目的成本管理中，保證自身在激烈的市場競爭中有一席之地。國外把相關(guān)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了一個高效整合，完善了房地產(chǎn)體制。然而國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)則與國際先進(jìn)水平有著較大差距，對項目的成本管理也存在著諸多缺陷，沒有正確認(rèn)識到項目成本的重要性，對項目成本管理的放松以至于造成大量的浪費(fèi)，使成本不斷攀升，造價不斷抬高，從而導(dǎo)致過多成本材料的流失。二、房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題（一）投資階段成本管控力度低1.缺乏規(guī)范的成本管理制度和體制雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)高度重視成本的管

3、理，但由于沒有指定正確的成本管理制度和內(nèi)部的規(guī)章制度，詳細(xì)的崗位職責(zé)分工，成本控制，開發(fā)過程標(biāo)準(zhǔn)化等等導(dǎo)致成本大量流失，從而增加了開發(fā)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤急劇縮減。2.成本管理的范圍過小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理在計劃經(jīng)濟(jì)的影響下，更多的開始關(guān)注生產(chǎn)成本的管理，而失去了供應(yīng)和銷售環(huán)節(jié)的關(guān)注，致使在成本的把控上沒有更多考量。導(dǎo)致房地產(chǎn)項目成本浪費(fèi)過大。根據(jù)成本動因的理論來看，企業(yè)的所有成本是指從生產(chǎn)到消費(fèi)者手中的所有過程。3.成本管理觀念較為落后如果為了降低成本而減少成本的費(fèi)用，則很有可能會造成企業(yè)的效益和工程質(zhì)量的雙降，這樣的成本管理是一種消極而且錯誤的成本管理方法。因此，企業(yè)更不能為了達(dá)到管理成

4、本的目的，一味地減少成本，要想使利益最大化，就要通過科技手段創(chuàng)新，進(jìn)而提高生產(chǎn)效率。（二）設(shè)計階段人力、物力的浪費(fèi)1.設(shè)計前期市場調(diào)研房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往前期會做大量的市場調(diào)研數(shù)據(jù)報告，這些都是需要花費(fèi)大量的人力、物力及時間來完成的。而這些也是需要一定量的成本的支持。市場調(diào)研期間的費(fèi)用都需要公司報銷，這些費(fèi)用也可以算在項目成本里面。如果市場調(diào)研安排不合理，就會導(dǎo)致項目開發(fā)期間成本的增加，使得房地產(chǎn)商的開發(fā)成本上漲，過多浪費(fèi)。2.項目招標(biāo)階段項目的招標(biāo)采購是指項目開發(fā)的競標(biāo)，而競標(biāo)期間的成本往往指的是踩盤、撰寫報告的人力與時間等，項目招標(biāo)的企業(yè)計劃的初始階段，要予以重視。3.設(shè)計中期方向的變更在

5、前期的設(shè)計階段，經(jīng)常會耗費(fèi)大量的人力、物力等進(jìn)行策劃溝通、實地考察、市場調(diào)研等。設(shè)計期間如果產(chǎn)品定位的變更會導(dǎo)致更多資源的廢棄，同時要花費(fèi)多的人力、物力、時間去做考察研究，重新定位，導(dǎo)致成本的浪費(fèi)和增加。（三）施工階段材料成本難以掌握1.無法準(zhǔn)確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)都是先完成項目，再進(jìn)行實際成本的核算，所以我們在項目的開發(fā)周期內(nèi)不能及時知道它新的動態(tài)成本的狀況，因此，我們不能在項目的開發(fā)過程中及時將發(fā)現(xiàn)的問題解決，這也加大了成本無法掌控的風(fēng)險。2.難以及時跟蹤各類材料的價格變更及應(yīng)用狀況許多房地產(chǎn)企業(yè)是自己采買設(shè)備材料的，在設(shè)備材料的采買過程中涉及廠商、材料的型號

6、、價格、優(yōu)惠力度等大量信息，當(dāng)前新的信息動態(tài)不能及時通過手工管理模式進(jìn)行掌控，所以，很難在各個項目之間進(jìn)行資料共享，這也使原料的采買過程中做出準(zhǔn)確的判斷，進(jìn)而增加成本。3.施工期間的人力、物力和時間的安排不合理造成的浪費(fèi)房地產(chǎn)的施工階段是房地產(chǎn)項目中最重要的組成部分，它要貫徹連接前面所有下細(xì)節(jié)，才能建成這個項目進(jìn)入到最后的營銷階段。而在施工階段也是人力、物力等資源浪費(fèi)最大的階段，在整個施工期間如果人員、物料管理不恰當(dāng)造成的損失將會使整體成本大幅度增加，導(dǎo)致房屋的價格上漲。（四）營銷階段活動太過形式化1.銷售優(yōu)惠活動在銷售期間，不管是車位還是住宅或者商鋪等，開發(fā)商會根據(jù)節(jié)日時間點的不同，而不斷地

7、增加優(yōu)惠力度，這些優(yōu)惠的點位都是需要開發(fā)商自己承擔(dān)并且結(jié)算在成本里面的費(fèi)用，同時這些費(fèi)用也是不可忽略的。2.營銷期間的暖場活動成本開發(fā)商會根據(jù)節(jié)點在售樓部組織暖場活動，主要是為了增加售樓部人性化的接待客戶，從而實現(xiàn)高比例的成交。暖場活動是售樓部的常見活動，會隔一段時間有一場大型活動，經(jīng)常會有一些小型活動。開發(fā)商也會和活動公司協(xié)議舉辦小型活動，更好地服務(wù)現(xiàn)場客戶。3.銷售代理公司的代理費(fèi)用一般開發(fā)商在營銷階段為了更好地實現(xiàn)商品的去化率，同時會找第三方代理公司進(jìn)行pk制現(xiàn)場管理。而第三方代理公司會通過競標(biāo)、打標(biāo)等環(huán)節(jié)贏得項目代理權(quán)。開發(fā)商就需要制定獎罰制度督促代理公司營銷，銷售階段第三方代理公司的

8、代理費(fèi)也是房地產(chǎn)項目成本的不容小覷的一項消費(fèi)。三、完善房地產(chǎn)項目成本管理存在問題的對策（一）制定有效的成本管理方案首先，管理的重點是在初步工作階段，必須制定好有效的成本管理方案。有了合理的方案，根據(jù)方案實行成本的管控，做到每個人都有一份控制成本的責(zé)任，每份成本的花費(fèi)都有相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行商討同意，這樣成本控制就不只是企業(yè)財務(wù)人員的工作，而是整個企業(yè)的責(zé)任。其次，制定的成本管理方案不是一成不變的，每個項目都應(yīng)該有自己的成本管理方案，是根據(jù)自己的項目性質(zhì)制定的。每個項目的產(chǎn)品定位不同，有可能是商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、寫字樓或者公寓、教育規(guī)劃等。所以所用的材料和建造方式也是不一樣的，因此，我們不能因為一個項目的

9、成功而將它的成本管理方案用在每一個項目上。一個蘿卜一個坑，意思就是要找對自己所適用的方式方法，更好地進(jìn)行成本的全方面管控。（二）合理規(guī)劃設(shè)計階段1.規(guī)劃設(shè)計階段把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來項目的規(guī)劃設(shè)計階段就是通過一系列的實際調(diào)研報告、數(shù)據(jù)分析和相關(guān)的理論知識的總結(jié)定位出產(chǎn)品的意義和價值。也就是做出精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，對這塊地做一個深刻認(rèn)真的價值分析，更好地實現(xiàn)這塊土地的價值，而對于地塊究竟適合商業(yè)、住宅、公寓抑或者是其他的規(guī)劃，都要經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計小組的思考討論，給出最能實現(xiàn)價值的答案，給出讓開發(fā)商愿意做出投資的答案。而這個規(guī)劃設(shè)計小組，既包括開發(fā)商的設(shè)計團(tuán)隊，同樣也包括其他競標(biāo)的代理公司的策劃團(tuán)隊。2.招

10、投標(biāo)采購階段房地產(chǎn)項目成本管理中的一個重要的環(huán)節(jié)是招投標(biāo)采購。在這一過程中往往會存在工程量正確與否，評價標(biāo)準(zhǔn)是不是準(zhǔn)確等問題。因此，我們應(yīng)在材料、設(shè)備采購時嚴(yán)守保障工程質(zhì)量、降低成本的原則。原材料的質(zhì)量、價格等都會影響房地產(chǎn)項目總成本和最后收益。招標(biāo)是對后期成本的進(jìn)一步把控。對于各個競標(biāo)的公司，在成本管理控制方面也會是一個比較和競爭。規(guī)劃階段應(yīng)該更加地重視后期施工和營銷階段的成本管理，這樣才會在后期階段中盡可能地減少成本浪費(fèi)，有效地節(jié)約開發(fā)成本。而在這一階段我們對招標(biāo)的設(shè)施設(shè)備和物料的準(zhǔn)備也是屬于規(guī)劃設(shè)計階段的成本開支。在這些物料的采購中，開發(fā)商不要營造奢靡浪費(fèi)的景象，對于采購的東西在保證質(zhì)量

11、的同時也更要注重成本的節(jié)約。3.嚴(yán)格把控原材料的浪費(fèi)首先，在規(guī)劃設(shè)計階段，需要對后期的施工階段做有效的成本管理控制方案。一般實力強(qiáng)的企業(yè)會對成本管理有自己的一套有效方案，幫助實現(xiàn)項目的最低造價，所以在招標(biāo)工作的時候，除了考慮方案的可行性以及優(yōu)化性，更注重的是企業(yè)的綜合實力，企業(yè)的綜合實力強(qiáng)會體現(xiàn)在各個方面，包括項目的整體規(guī)劃和項目的施工成本的管理。其次，在現(xiàn)場做相關(guān)簽證的管理是為了防止施工階段存在的不良風(fēng)氣。施工期間會使用大量的原材料，而這些原材料也是最容易被浪費(fèi)的存在。如果在施工期間沒有響應(yīng)的施工監(jiān)督小組對材料進(jìn)行保管、審批以及記錄，那浪費(fèi)掉的成本則是很大的一筆數(shù)字。施工中總會遇到大大小小的

12、事，每一件基本上都會牽扯到成本費(fèi)用的支出浪費(fèi)，所以必須要嚴(yán)格把控施工階段的成本。最后，強(qiáng)化施工合同管理和索賠，這一階段的重點就是在工程施工中盡量減少索賠事件。如果出現(xiàn)了不合理的施工或者施工步驟的錯誤導(dǎo)致的材料的損失和不必要的工程時間的浪費(fèi)，這些責(zé)任的第一負(fù)責(zé)人應(yīng)該是施工單位，而不是開發(fā)商企業(yè)。因此強(qiáng)化施工合同的索賠是非常有必要的一項工作，它可以更加有力地監(jiān)測施工單位的行為，從而嚴(yán)格把控房地產(chǎn)企業(yè)的成本增加額外不必要的開支。（三）營銷期間更注重活動的內(nèi)容和效果并非所有類型的廣告都會有非常大的作用，廣告的投放也是存在有效和無效之分的。例如，公交車和地鐵上的廣告可能會更多地讓人看一眼，有個印象;電視

13、上、網(wǎng)絡(luò)媒體上的過高更多的是會被人們所忽略掉;而現(xiàn)場包裝、門口的路標(biāo)等以及售樓部的銷使和渠道應(yīng)該才是效果最大的廣告。畢竟人們都有惰性和忘性。在看到電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播上廣告的時候更多的選擇只是印象會有一點，而并不會停下來去售樓部查看，所以這些廣告的作用并不是很大，也就沒有太多投放的必要性。而對于路牌、路標(biāo)、現(xiàn)場包裝以及銷使等這些會更容易吸引顧客，當(dāng)顧客路過這里時，看到售樓部外的廣告會更想去進(jìn)去了解一下。所以在廣告的初期，往往是由于不知道如何選擇支付額外費(fèi)用，從而選擇詢問同事或檢查廣告的頻率，而在最近幾年，更多地嘗試投資鎖定的廣告媒體。最后，進(jìn)行系統(tǒng)的廣告效果反饋，并通過客戶拜訪做廣告，了解現(xiàn)場客戶

14、的來訪和來電情況以及客戶是通過什么樣的方式了解到的項目，做出數(shù)據(jù)性的分析報告、意見。從而進(jìn)行廣告效果評估和廣告的投放的選擇，這樣既擴(kuò)大了產(chǎn)品的知名度同時也有效地解決了成本的浪費(fèi)問題。營銷期間的活動主要是為了銷售，例如西安御錦城的冷餐活動、暖場diy、讀書會，更多的活動是為了吸引到大量的顧客，提高項目的知名度和成交率，所以，不管是任何的活動，應(yīng)該更加注重于活動后期的影響和效果，而不僅僅是存在就好。總結(jié)因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本必須是從最初的投資階段到最終的銷售階段都要進(jìn)行全方位全過程的嚴(yán)格管理和控制，任何的一個小細(xì)節(jié)小環(huán)節(jié)都是不能夠忽視不管的。顧客滿意才是企業(yè)的最終目標(biāo)，所以就必須要降低開發(fā)過程中的成本，實現(xiàn)項目的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)商只有在不斷總結(jié)經(jīng)驗的前提下，厚積薄發(fā)，在激烈的市場