龍湖地產(chǎn)工程管理全程精細(xì)化及經(jīng)驗(yàn)借鑒培訓(xùn)體會(huì)匯編

1、學(xué)習(xí) -好資料更多精品文檔龍湖地產(chǎn)工程管理全程精細(xì)化及經(jīng)驗(yàn)借鑒培訓(xùn)體會(huì)2012年 12 月 15日-16 日，我們有幸參加了為期二天的龍湖地產(chǎn)工程管理全程精細(xì)化及經(jīng)驗(yàn)借鑒的培訓(xùn)，全部課程由董絳老師主講，董絳老師有著在龍湖地產(chǎn)公司十余年工作閱歷，目睹了龍湖地產(chǎn)公司的快速發(fā)展歷程，參與或負(fù)責(zé)眾多地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目和管理工作，在會(huì)議上剖析了龍湖地產(chǎn)公司工程管理模式，分別闡述了工程管理架構(gòu)、工程計(jì)劃管理、工程技術(shù)管理、工程師能力管理等方面的理念。項(xiàng)目管理是對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行從概念到完成的全方位的計(jì)劃、控制與協(xié)調(diào)，以滿足委托人的要求，使項(xiàng)目得以在所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)之上，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，在批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算內(nèi)完

2、成。項(xiàng)目管理是標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)管理，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的使命就是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。對(duì)于項(xiàng)目的全程管理，龍湖地產(chǎn)公司常采用的是“6+3+1”的模式，即 60%的前期控制、 30% 的過(guò)程控制、 10% 的項(xiàng)目總結(jié)。下面就課程內(nèi)容談?wù)勎覀兊捏w會(huì)：一、工程管理架構(gòu)1、項(xiàng)目管理組織好比一個(gè)細(xì)胞，要在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)里解決組織的問(wèn)題。在工程管理架構(gòu)中分別介紹了職能型組織、 項(xiàng)目型組織、矩陣式組織、區(qū)域公司等幾種組織架構(gòu)模式，并分析了優(yōu)缺點(diǎn)。龍湖地產(chǎn)公司基本屬于矩陣式和區(qū)域公司相結(jié)合的項(xiàng)目管理模式，明確了上下級(jí)間的資源關(guān)系和匯報(bào)關(guān)系。同時(shí)，分析了工程管理中各個(gè)職能部門(mén)及各個(gè)單體的關(guān)系，特別是工程部與研發(fā)部（設(shè)計(jì)部）、造價(jià)采

3、購(gòu)部、項(xiàng)目部、物業(yè)的關(guān)系，明確了項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的分工，團(tuán)隊(duì)中各個(gè)崗位的職責(zé)等等。從細(xì)化公司各部門(mén)和各個(gè)崗位的職責(zé)、明確分工、共同協(xié)作的角度出發(fā)，我們覺(jué)得可以適當(dāng)借鑒。2、在工程管理架構(gòu)中特別重要的組成部分還有分供方，也就是我們所說(shuō)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、以及材料設(shè)備廠家等。龍湖地產(chǎn)公司對(duì)各個(gè)分供方建立了分供方評(píng)價(jià)體系，并形成了自己的合格分供方庫(kù)，每半年形成一次分供方的評(píng)估意見(jiàn)，向全公司公示分供方評(píng)估結(jié)果匯總表 ， 并對(duì)合格的分供方采取適當(dāng)?shù)募?lì)措施。目前，我們公司也正在進(jìn)行合格供應(yīng)商庫(kù)的建立，但合格供應(yīng)商庫(kù)不能僅僅是合格的設(shè)備材料廠家?guī)?，而?yīng)該全面的建立合格的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位及設(shè)

4、備材料廠家的大庫(kù)，堅(jiān)持長(zhǎng)期、定期對(duì)分供方考察了解，制定科學(xué)的考察標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，這是選擇合格分供方的前提，有了合格分供方才是工程項(xiàng)目成功的前提。我們認(rèn)為，龍湖地產(chǎn)公司在這方面工作上做的相對(duì)成功些，是非常值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。3、龍湖地產(chǎn)公司也非常注重對(duì)分供方的合同交底、適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲激勵(lì)制度等，讓設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位充分理解甲方關(guān)注的功能、標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)點(diǎn)等需求，在合同或者相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中插入合格的工程圖片，以圖文并茂的形式對(duì)分供方 （特別是監(jiān)理單位、施工單位）質(zhì)量要求。同時(shí)要求公司的工程管理人員必須學(xué)習(xí)合同，了解合同。二、工程計(jì)劃管理這部分主要介紹了項(xiàng)目的計(jì)劃管理的目的、如何做好計(jì)劃管理、計(jì)劃管

5、理體系等幾個(gè)方面的內(nèi)容：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，計(jì)劃管理是項(xiàng)目管理最重要的部分。2、要做好計(jì)劃管理，就必須明確、必達(dá)關(guān)鍵目標(biāo)，同時(shí)進(jìn)行工作分解，使團(tuán)隊(duì)成員得到明確工作指令，在工作中資源均衡使用，動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)調(diào)整。3、計(jì)劃管理體系中介紹了項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)流程、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)、項(xiàng)目階段性成果管理、公司計(jì)劃管理體系和進(jìn)度控制五個(gè)方面的工作。其中使我們印象較深的是，龍湖地產(chǎn)在各個(gè)方面的工作中均有詳細(xì)的指導(dǎo)性文件和流程，使得計(jì)劃管理體系比較完善和細(xì)致。龍湖地產(chǎn)將計(jì)劃管理體系分為五個(gè)級(jí)別：項(xiàng)目整體（節(jié)點(diǎn)）進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃（子分部工程深度）、施工方項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃、項(xiàng)

6、目施工周報(bào)。對(duì)各個(gè)級(jí)別的計(jì)劃落實(shí)到相關(guān)責(zé)任人， 形成公司的計(jì)劃管理制度，學(xué)習(xí) -好資料更多精品文檔獎(jiǎng)懲分明。在計(jì)劃控制方面，要求員工必須做到幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：總體計(jì)劃的剛性、調(diào)整計(jì)劃的可操作性、月度計(jì)劃和統(tǒng)計(jì)處置的果斷性、 周計(jì)劃和統(tǒng)計(jì)的連續(xù)性， 通過(guò)經(jīng)濟(jì)處罰、各項(xiàng)評(píng)比、管控會(huì)議等手段，達(dá)到整體計(jì)劃和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的受控。我們覺(jué)得在工程計(jì)劃管理中應(yīng)該嚴(yán)格把控上述的四個(gè)關(guān)鍵控制點(diǎn)。三、工程技術(shù)管理工程技術(shù)管理的內(nèi)容包括工程管理目標(biāo)、施工總圖管理、施工準(zhǔn)備管理、土石方調(diào)配方案管理、技術(shù)質(zhì)量管理、安全文明施工管理、文檔管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面。1、工程管理目標(biāo)是工程技術(shù)管理的核心，包括質(zhì)量目標(biāo)、 工期目標(biāo)、安全文明

7、施工目標(biāo)、集中交付期的目標(biāo)、知識(shí)沉淀目標(biāo)，我們覺(jué)得還有一項(xiàng)很重要的就是成本目標(biāo)，這也是我們公司的主要管理目標(biāo)。2、施工總圖的管理是工程技術(shù)管理的基礎(chǔ)和前提，龍湖地產(chǎn)在這方面所做的工作是比較全面的，也有一定的管理經(jīng)驗(yàn)。如，標(biāo)示場(chǎng)地周邊市政道路現(xiàn)狀情況及用地紅線與道路的實(shí)測(cè)關(guān)系 （為避免圖紙與實(shí)際不符， 建議對(duì)紅線進(jìn)行實(shí)測(cè)復(fù)核） ；標(biāo)示出給、排水、燃?xì)?、通信、熱力、有線電視、市政10kv電源現(xiàn)狀點(diǎn)位坐標(biāo)及接入距離，對(duì)標(biāo)高敏感點(diǎn)位需標(biāo)出相應(yīng)標(biāo)高， 對(duì)雨污水井的井底標(biāo)高實(shí)測(cè)復(fù)核；標(biāo)示出自用地紅線外50米起算范圍內(nèi)的全部現(xiàn)存或正在使用的建、構(gòu)筑物，如高壓線、軍用光纜、城市供水水源井、農(nóng)村道路、民房、文物

8、保護(hù)點(diǎn)等；對(duì)場(chǎng)地內(nèi)及周邊的主要水文地質(zhì)特征進(jìn)行描述，如巖溶地質(zhì)、地下水位高度、紅線外巖體穩(wěn)定性等。我們認(rèn)為，以上實(shí)測(cè)復(fù)核工作是相當(dāng)必要的，無(wú)論是商業(yè)項(xiàng)目還是工業(yè)項(xiàng)目，這項(xiàng)工作都是決定工程成敗的前提，是值得在我們公司中實(shí)施的，可以由專(zhuān)業(yè)公司在地勘施工階段完成此項(xiàng)工作，避免由于圖紙與實(shí)際不一致對(duì)后期施工造成影響。另外，以上內(nèi)容是對(duì)紅線及紅線外的總圖管理，其實(shí)紅線內(nèi)的總圖管理也非常重要。施工臨設(shè)等在建筑總平面上的位置、現(xiàn)場(chǎng)交通、人流組織方案、綜合管線的相對(duì)位置關(guān)系等都是要在前期進(jìn)行仔細(xì)分析和規(guī)劃的，我們覺(jué)得具體可以從幾個(gè)方面實(shí)施： （1）做好綜合管網(wǎng)圖紙的規(guī)劃，避免施工臨設(shè)與室外綜合管線位置沖突；

9、（2）利用正式道路作為臨時(shí)道路保證現(xiàn)場(chǎng)物流的暢通；（3）避免室外管線敷設(shè)在道路下；（4）避免管井出現(xiàn)在道路上等等。3、施工準(zhǔn)備的管理要求施工單位明確施工組織，為避免施工組織設(shè)計(jì)抄襲、 千篇一律的現(xiàn)象，必要時(shí)需讓施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人向監(jiān)理、甲方進(jìn)行講解和答辯，監(jiān)理要參加施工班組的技術(shù)交底。4、土石方的調(diào)配管理是工程正式建設(shè)前的首要工作，需要準(zhǔn)確計(jì)算、果斷執(zhí)行。5、技術(shù)管理工作是整個(gè)工程技術(shù)管理工作中的重中之重。（1）（2）對(duì)于施工圖的審查工作， 龍湖地產(chǎn)非常重視， 根據(jù)審查要點(diǎn)， 總結(jié)出設(shè)計(jì)不合理或可以進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化的地方，將設(shè)計(jì)完善工作做在招標(biāo)工作前面。對(duì)招標(biāo)工作后發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)優(yōu)化，可以由工程師完成

10、固化圖，即在圖紙中對(duì)技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行完善或優(yōu)化，由施工單位及時(shí)辦理技術(shù)核定單；（3）施工階段嚴(yán)格執(zhí)行樣板帶路的規(guī)劃，經(jīng)過(guò)多年的項(xiàng)目管理， 龍湖地產(chǎn)已形成80 多項(xiàng)施工樣板標(biāo)準(zhǔn)， 并配合圖片， 更直觀更有說(shuō)服力， 各方均可以一目了然樣板的標(biāo)準(zhǔn)，這部分工作龍湖地產(chǎn)已完成標(biāo)準(zhǔn)化，是非常值得學(xué)習(xí)和借鑒的；（4）（5）質(zhì)量控制管理點(diǎn)、通病防治、觀感要求、成品保護(hù)方案、工序梳理等也是龍湖地產(chǎn)較為看重的地方，同樣形成了一定的標(biāo)準(zhǔn)管理文件，同時(shí)配合合格工程的圖片，更直觀的對(duì)施工進(jìn)行了要求；（6）（7）在龍湖地產(chǎn)， 施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人要向監(jiān)理和甲方講圖，監(jiān)理各專(zhuān)業(yè)工程師學(xué)習(xí) -好資料更多精品文檔要向甲方講圖， 同時(shí)

11、形成講圖紀(jì)要。 通過(guò)講圖，可以明確施工執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范、圖集，明確質(zhì)量控制點(diǎn)、控制措施、優(yōu)化建議以及專(zhuān)業(yè)間的關(guān)聯(lián)部分是否相互影響，對(duì)工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)的應(yīng)對(duì)方案等，把一些不可預(yù)知的問(wèn)題在講圖中呈現(xiàn)出來(lái)，提前做好相應(yīng)準(zhǔn)備。這部分工作讓施工單位、監(jiān)理單位對(duì)設(shè)計(jì)意圖充分了解，對(duì)工程的技術(shù)管理非常有利，這部分工作是我們公司之前從未做過(guò)的，我們覺(jué)得講圖對(duì)工程的技術(shù)管理是十分重要的，可以應(yīng)用到今后的項(xiàng)目中；（8）在技術(shù)變更管理方面， 龍湖的做法是在提供必要的施工圖紙數(shù)量之外，專(zhuān)門(mén)提供一套藍(lán)圖給施工單位，由施工單位定期將現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更反應(yīng)到圖紙中，今后可以作為設(shè)計(jì)升版圖或竣工圖的原始曬制依據(jù)；同時(shí)，堅(jiān)決

12、不允許施工單位繪制電子版竣工圖紙；（9）（10） 龍湖地產(chǎn)在技術(shù)管理中另一個(gè)值得學(xué)習(xí)的方面是，在技術(shù)管理中堅(jiān)持圖、 表、文的應(yīng)用，圖片（照片）優(yōu)于表格、表格優(yōu)于文字，無(wú)圖片（照片）不開(kāi)例會(huì)，無(wú)圖紙不談技術(shù)問(wèn)題。6、安全文明施工管理、 文檔管理、風(fēng)險(xiǎn)管理龍湖地產(chǎn)均有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，我們公司可以適當(dāng)借鑒。四、工程師能力管理1、 工程管理能力是管理好工程的基本能力，工程管理不僅僅是對(duì)施工單位的管理，也是對(duì)設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位的管理。甲方的工程師不能充當(dāng)監(jiān)理員的角色，更不能充當(dāng)施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人的角色，要學(xué)會(huì)對(duì)施工單位、監(jiān)理單位的管理，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用。如何管理好監(jiān)理工程師和施工單位的技術(shù)負(fù)責(zé)人，如何處

13、理好師之、敵之、友之的關(guān)系，是甲方工程師應(yīng)該思考的問(wèn)題，這樣才能能提升甲方工程師的管理水平。龍湖地產(chǎn)已在三方工作職責(zé)劃分的方面做了詳細(xì)的工作，同時(shí)強(qiáng)調(diào)甲方工程師工作的重點(diǎn)是 30% 現(xiàn)場(chǎng)管理， 70% 技術(shù)沉淀提升和管理監(jiān)理。 我們認(rèn)為，這部分的工作可以是我們的目標(biāo)，也是我們努力的方向。2、專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力是工程管理的前提。在龍湖地產(chǎn)各個(gè)專(zhuān)業(yè)均有質(zhì)量控制要點(diǎn)等標(biāo)準(zhǔn)文件，按照質(zhì)量控制要點(diǎn)，土建工程師可以管理安裝，安裝工程師可以管理土建，各個(gè)專(zhuān)業(yè)的工程管理實(shí)現(xiàn)透明化，完全可以解決項(xiàng)目較多人員有限的問(wèn)題，另外對(duì)培養(yǎng)工程師各專(zhuān)業(yè)知識(shí)的全面發(fā)展也有一定好處，培養(yǎng)參與項(xiàng)目的每個(gè)工程師都能從專(zhuān)業(yè)工程師向主管工程師乃至項(xiàng)目經(jīng)理