房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)的10個稅務(wù)籌劃難題

1、房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)的10 個涉稅難題處理（精彩案例）一、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款的納稅籌劃技巧1. 在與政府簽定土地購買合同時，在合同中明確規(guī)定：政府給予土地返還款的用途是專門用于給房地產(chǎn)企業(yè)給本地經(jīng)濟(jì)建設(shè)的獎勵和補助。2. 企業(yè)應(yīng)積極與政府部門溝通，取得政府部門的配合和理解，通過合法途徑使土地返還款滿足財稅 201170號文規(guī)定的三個條件。即（一）要求當(dāng)?shù)卣峁芨锻恋胤颠€款資金專項用途的資金文件；（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進(jìn)行核算”。（三）拿地中支付的土地開發(fā)成本如何計繳契稅1. 財稅 2

2、004134 號的相關(guān)規(guī)定財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004134 號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。財稅2004134 號）對出讓國有土地使用權(quán)的契稅計稅價格分為以下兩種情況 : （1）如果以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。（2）如果以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他

3、經(jīng)濟(jì)利益。同時規(guī)定, 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：評估價格， 由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。土地基準(zhǔn)地價，由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。二、拿地中支付的土地開發(fā)成本如何計繳契稅某房地產(chǎn)公司競價取得某市舊城改造項目，除向政府繳納土地出讓金、各項配套費10000 萬元外，還涉及拆遷還建50 套商品房和貨幣拆遷補償1000 萬元。那么，該房地產(chǎn)公司前期辦證時要繳納的契稅計稅依據(jù)是多少？1. 企業(yè)所得稅土地計稅成本的確定假設(shè) 50 套商品房未來實際交付時的公允

4、價值為2500 萬元，則該公司取得舊城改造項目的企業(yè)所得稅土地計稅成本由“10000萬元 1000 萬元契稅 2500 萬元”構(gòu)成。2. 契稅的計稅依據(jù)的確定根據(jù)財政部、 國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅 2004134 號）規(guī)定，以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、 市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)?；诖艘?guī)定， 該公司以競價方式取得的舊城改造項目，計算契稅的計稅依據(jù)為13500 萬元（ 100001000 2500），與企業(yè)所得稅土地計稅成本有差別。3. 稅收風(fēng)險分析及應(yīng)對策略（1）稅收風(fēng)險分析由于拆遷還建的影響，50

5、 套商品房是在實際交付后依據(jù)未來市場價值計算的公允價值，在開發(fā)商辦理土地使用權(quán)證時僅能確定拆遷補償費用1000 萬元，50 套拆遷還建房實際建造成本和未來公允價值暫時是無法確定的，所以，以13500 萬元（ 10000 10002500）萬元作為契稅計稅依據(jù)不符合現(xiàn)實情況。在實踐中完全有可能以11000 萬元（ 100001000）計算繳納契稅，結(jié)果漏了50 套商品房是在實際交付后依據(jù)未來市場價值計算的公允價值計算繳納契稅的稅收風(fēng)險。（2）稅收風(fēng)險應(yīng)對策略鑒于以上分析，為減少征納雙方糾紛，建議分兩種情況處理。一是拆遷還建房屋， 在實際交付時， 另行補繳契稅， 即先按照11000 萬元 （100

6、001000）計算繳納契稅，房屋實際交付時，再按照2500 萬元計算補繳契稅。二是參照財稅2004134 號文件的規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：評估價格， 由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。土地基準(zhǔn)地價，由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。由于競價一般以土地基準(zhǔn)地價為依據(jù)，建議直接選擇縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價為契稅計稅依據(jù)四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以房換地”涉稅問題目前， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資、合作方出地合作建房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價換取

7、部分土地使用權(quán)的“以房換地”非貨幣性交易行為時有發(fā)生。依據(jù)稅法規(guī)定，以物易物應(yīng)視同銷售，換出資產(chǎn)必須確認(rèn)其收益或損失，調(diào)整應(yīng)納稅所得額。1. 營業(yè)稅及附加依據(jù)國稅函發(fā)1995156號文規(guī)定，甲、乙雙方合作建房，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價， 換取部分房屋所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價， 換取部分土地使用權(quán)， 發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子稅目征稅：乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此需要核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以房換地”換出房屋的營業(yè)額。依據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五

8、條的規(guī)定, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列順序核定換出房屋的營業(yè)額。（1）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。（2）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。（3）按下列公式核定計稅價格：計稅價格 =營業(yè)成本（ 1+成本利潤率）（1- 營業(yè)稅稅率）案例分析某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （甲企業(yè)） 2012 年 6 月份與乙企業(yè)簽訂一份經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)協(xié)議，協(xié)議規(guī)定甲企業(yè)出資金，乙企業(yè)出地，甲企業(yè)在乙企業(yè)擁有的土地上建造居民住宅樓9 棟，建成后四棟住宅樓，其建筑面積總計20000 平方米，建筑成本2700 萬元，歸乙企業(yè)所有，其余 5 棟樓的房屋所有權(quán)歸甲企業(yè)所有。請分析這里面的稅

9、務(wù)處理。分析：甲企業(yè)與乙企業(yè)發(fā)生了“以房換地”行為，甲企業(yè) （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）換出房屋營業(yè)額的確定分析如下。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲企業(yè)）換出房屋營業(yè)額的確定：（1）若甲企業(yè)6 月銷售的同類房屋的平均價格為每平方米2400 元，那么換出20000平方米房屋的營業(yè)額為（20000 2400=48000000 ）4800 萬元。（2）若甲企業(yè)6 月沒有銷售同類房屋，最近時期銷售的同類房屋的平均價格為2300元，那么換出20000 平方米房屋的營業(yè)額為（20000 2300=46000000 ）4600 萬元。（3）若甲企業(yè)最近時期也沒有銷售同類房屋，則應(yīng)核定換出房屋的計稅價格。假定成本利潤率為15% ，

10、計稅價格 =2700 （1+15% ） （ 1-5%）=3268.42 萬元。2. 企業(yè)所得稅會計制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生的“以房換地”行為，屬非貨幣性交易行為。企業(yè)發(fā)生的非貨幣性交易， 在不存在補價的情況下，會計上不確認(rèn)損益，換入資產(chǎn)的入賬價值一般按換出資產(chǎn)的賬面價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費確定。會計制度與現(xiàn)行稅法比較，稅法規(guī)定，非貨幣性交易原則上應(yīng)視同貨物的購銷兩個過程，換出資產(chǎn)必須確認(rèn)其收益或損失，調(diào)整應(yīng)納稅所得額；在計稅時換出資產(chǎn)按售價計稅，換入資產(chǎn)就應(yīng)按售價確認(rèn)其成本，同時調(diào)整換入資產(chǎn)的賬面成本與計稅成本的差異。如本案例：企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的調(diào)整：若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲企業(yè)）換出房屋應(yīng)確認(rèn)的營

11、業(yè)額為4800 萬元，建筑成本為2700萬元，則在換出房屋實際移交乙企業(yè)時應(yīng)調(diào)增企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額2100 萬元 . 同時根據(jù)會計制度的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)換入土地的賬面成本應(yīng)為2964 萬元（換出房屋賬面成本2700+營業(yè)稅及附加48005%=2402407%=16.82403=7.2） 。在計稅時， 換出房屋以售價計稅，則換入土地的計稅成本應(yīng)為5064 萬元（房屋售價4800 萬元 +應(yīng)支付的營業(yè)稅及附加264），在計稅時應(yīng)調(diào)增土地計稅成本2100 萬元（ 5064-2964 ）。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲企業(yè)） 將自己擁有產(chǎn)權(quán)的五棟樓用于銷售，在計稅時換入土地成本應(yīng)調(diào)減企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額2

12、100 萬元；若甲企業(yè)不用于銷售，則甲企業(yè)換入土地賬面成本仍然為2964 萬元萬元，只有在計稅時才調(diào)增換入土地計稅成本，相應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額，這樣換出房屋納稅調(diào)整與換入土地的納稅調(diào)整時間不同，但最終調(diào)整金額一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與某企業(yè)采取上述“以房換地”形式合作建房，依據(jù)稅法規(guī)定換出房屋應(yīng)視同銷售調(diào)增應(yīng)納稅所得額，同時換入土地計稅時應(yīng)調(diào)增土地計稅成本，調(diào)減應(yīng)納稅所得額，二者的調(diào)整金額均相等；根據(jù)會計制度規(guī)定，在不存在補價的情況下，會計上不確認(rèn)損益，因此，納稅調(diào)整額在企業(yè)賬面上不反映，僅在計稅時才作調(diào)整。五、以路換地、以橋換地或以bt項目拿地的稅務(wù)處理與納稅籌劃1. 以路換地、以橋換地的稅務(wù)處理

13、以路換地、以橋換地的稅務(wù)處理主要涉及到修路和修橋成本能否可以作為土地的取得成本在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。（1）營業(yè)稅的處理房地產(chǎn)企業(yè)修路和修橋等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。符合 bt（即“建設(shè) - 移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡稱bt 模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該路和橋等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，有償（提供土地的形式）移交給政府。對此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)bt模式的營業(yè)稅征收管理：無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以bt項目從政府換取土地的入賬價值

14、是bt項目工程建設(shè)費用、 融資費用、管理費用和合理回報等應(yīng)稅收入，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的上款所列應(yīng)稅收入，扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額繳納營業(yè)稅。（2）企業(yè)所得稅的處理企業(yè)從事國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資經(jīng)營的所得，自項目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅?！焙偷诎耸藯l： “企業(yè)所得稅法第二十七條第（三）項所稱符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項目， 包括公共污水處理、 公共垃圾處理、 沼氣綜合開發(fā)利用、 節(jié)能減排技術(shù)改造、海水淡化等。項目的具體條件

15、和范圍由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門商國務(wù)院有關(guān)部門制訂，報國務(wù)院批準(zhǔn)后公布施行。企業(yè)從事前款規(guī)定的符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項目的所得，自項目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅?！币?guī)定可知： 新辦國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目和從事符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項目享受稅收優(yōu)惠的開始時間為：第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入。根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局國家發(fā)展改革委 關(guān)于公布環(huán)境保護(hù)節(jié)能節(jié)水項目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄（試行）的通知（財稅2009166號）的規(guī)定、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄（試行），已經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2008 年 1 月 1

16、日起施行。如果修建的基礎(chǔ)設(shè)施不符合享受國家稅收優(yōu)惠政策，則需要繳納企業(yè)所得稅。與修建路和橋等基礎(chǔ)設(shè)施的各項成本費用可以在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。（3）土地增值稅的處理：參考各地的規(guī)定2. 以路換地、以橋換地或以bt項目拿地的納稅籌劃以路換地、以橋換地或以bt項目拿地的稅務(wù)處理主要涉及到修路和修橋成本能否可以作為土地的取得成本在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。因此， 以路換地、 以橋換地的納稅籌劃的核心思想是：要把修路、修橋和承建bt項目的成本作為土地的取得成本，在土地增值稅前進(jìn)行扣除?；谝陨匣I劃思路，以路換地、以橋換地或以bt項目拿地的納稅籌劃技巧如下：（1）房地產(chǎn)企業(yè)必須與政府簽定協(xié)議或以

17、路換地、以橋換地的合同。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目立項時，必須把修路、 修橋或建設(shè)bt項目， 必須寫進(jìn)項目立項計劃書和可行性報告中，作為換取土地的代價。（3） 在合同或協(xié)議中必須載明路橋或bt項目是由房地產(chǎn)公司自建還是委托給其他建筑公司承建。案例分析12 a公司與政府部門簽訂合同, 承修工程造價道路5000 萬元的道路。 政府同時以25 萬元 /畝的土地。做為等價交換。即政府以出讓a公司 200 畝做為修路補償。a公司在操作過程中與 b公司簽定合同，全權(quán)由b公司承修道路.（注， a公司與 b公司為同一法人），b公司修路成本為4000 萬元。請問題：a 公司是否要將修路做為營業(yè)收入？如果a公司修

18、路做為營業(yè)收入的話， 那么 b公司也同樣需要將修路做為營業(yè)收入，那同一項目， 營業(yè)稅是否會交兩次？ a、b兩家公司如何才能做到稅負(fù)最小化？分析：1.a 公司應(yīng)將要將修路5000 萬元做為營業(yè)收入，同時將支付b公司修路成本4000 萬元作為成本， a 公司給政府開5000 萬元的建安發(fā)票，同時獲取b公司 4000 萬元建安發(fā)票，按照差額征收營業(yè)稅（要征求當(dāng)?shù)氐囟惥值耐猓?。?dāng)然，b 公司以4000 萬元做收入，如果當(dāng)?shù)氐囟惥植煌鈇公司按照差額征收營業(yè)稅，則存在重復(fù)納稅。2. 要 a、b兩家公司都達(dá)到稅負(fù)最小化，必須按照以下方法進(jìn)行操作：房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項文件中或政府的其他文件中必須包含“以地

19、補路”方式取得土地的內(nèi)容， 而且在文件或合同中，必須明確道路是由b公司施工， 并且以財政部門或政府指定的其他部門代付修路費用4000 萬元給 b公司， b 公司開 4000 萬元建安發(fā)票給財政部門，然后由 a公司把修路費用4000 萬元支付給財政部門或政府指定的其他部門，財政部門或政府指定的其他部門向a公司開具4000 萬元財政收據(jù)， 同時 a公司給財政部門開具1000 萬元的建安發(fā)票。六、以土地入股取得土地的稅務(wù)處理1. 營業(yè)稅：財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號）規(guī)定，自2003 年 1 月 1 日起以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配

20、，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。2. 企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅實施條例第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、 轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、 稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）規(guī)定，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時的價格確定銷售收入。企業(yè)將土地進(jìn)行股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)上述規(guī)定， 應(yīng)確認(rèn)財產(chǎn)損益計繳

21、企業(yè)所得稅。同時投資雙方按所得稅法的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行所得稅的其他處理。3. 土地增值稅：財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）文件規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但是財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定，對于以土地 （房地產(chǎn)） 作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、 聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房

22、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用 財政部、 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定， 企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)繳納土地增值稅。若被投資企業(yè)不是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不繳納土地增值稅。4. 印花稅：國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知（國稅發(fā)1991155 ）號規(guī)定， “財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。由簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方按萬

23、分之五的稅率繳納印花稅。5. 契稅：契稅暫行條例細(xì)則第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。但是，契稅是由被投資人繳納的。6. 房地產(chǎn)企業(yè)以土地入股取得投資者的土地的成本入賬問題及土地增值稅扣除的土地成本問題。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號）的規(guī)定，自2003 年 1 月 1 日起以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。既然不征收營業(yè)稅，就不用開發(fā)票，則房地產(chǎn)企業(yè)以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價值（一般就是土地評估價）作為入賬價值， 并作為土地增

24、值扣除成本。七、通過股權(quán)收購間接獲取土地的涉稅問題1. 操作方法這種方式通常是土地出讓方將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先行清理掉，留下土地使用權(quán)資產(chǎn)或少量其他資產(chǎn)，然后將目標(biāo)公司股權(quán)的100% 或者是大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地受讓方，土地受讓方通過并購目標(biāo)公司股權(quán)從而間接獲取目標(biāo)公司的土地，這種拿地方式是目前運用非常普遍的方式。 萬科地產(chǎn)公司每年新增的土地儲備中大部分是采用股權(quán)并購的方式來實現(xiàn)的。在這種方式下， 土地受讓方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負(fù)及納稅風(fēng)險，結(jié)果承擔(dān)了較大會稅務(wù)義務(wù)和納稅風(fēng)險。2. 稅負(fù)分析：土地轉(zhuǎn)讓方的稅負(fù)分析在股權(quán)并購的方式下，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的一方（土地出讓方）在稅負(fù)上只有企業(yè)所得稅，沒

25、有營業(yè)稅（根據(jù)財稅【2002】191 號文件：對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅）和土地增值稅。對于受讓股權(quán)的一方（土地受讓方）來說則稅負(fù)較重，風(fēng)險較大：因為收購的是企業(yè)原股東所持目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)，企業(yè)法人財產(chǎn)并沒有發(fā)生變化，因而收購股權(quán)的溢價不允許作為成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除，在以后目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅清算時，清算的計稅基礎(chǔ)仍然是目標(biāo)企業(yè)的原始成本資料，這種方式相當(dāng)于土地出讓方將應(yīng)交納的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁到土地受讓方；目標(biāo)企業(yè)面臨或有稅負(fù)的風(fēng)險，因為在對目標(biāo)企業(yè)的收購過程中，不可能對企業(yè)以前的所有納稅義務(wù)進(jìn)行全面的調(diào)查了解，只要目標(biāo)企業(yè)存在偷、漏稅行為， 立即面臨稅務(wù)檢查風(fēng)險，只能是股權(quán)受讓方承擔(dān)所有的稅收義務(wù)和責(zé)任；目標(biāo)企業(yè)可能面臨或有負(fù)債的風(fēng)險，如擔(dān)保，潛在或未決訴訟、產(chǎn)品質(zhì)量索賠等。八、通過資產(chǎn)收購獲取土地的涉稅問題1. 收購方的涉稅分析在這種方式下， 土地受讓方直接支付價款給土地出讓方，以購買土地出讓方的土地使用權(quán)資產(chǎn)， 作為土地受讓方來說，購買土地所支付的價款直接作為開發(fā)成本中的土地成本（應(yīng)取得稅務(wù)部門認(rèn)可的合法票據(jù)），除了繳納4% 的土地契