郴州市商業(yè)市場調研報告

1、郴 州 市 商 業(yè) 市 場 調 研 報 告第一章 郴州市宏觀經濟環(huán)境一、郴州概況郴州市位于湖南省東南部，地處南嶺山脈與羅霄山脈交錯、長江水系與珠江水系分流的地帶。“北瞻衡岳之秀，南直五嶺之沖”，自古以來為中原通往華南沿海的“咽喉”。既是“兵家必爭之地”，又是“文人毓秀之所”。東界江西贛州,南鄰廣東韶關，西接湖南永州,北連湖南衡陽、株洲,素稱湖南的“南大門”。郴州市位于北緯24°5326°50，屬中亞熱帶季風性濕潤氣候區(qū)。因南北氣流受南嶺山脈綜合條件（地貌、土壤、植被、海拔）影響，太陽輻射形成多種類型的立體分布,垂直和地域差異大。具有四季分明,春早多變，夏熱期長,秋晴多旱,冬

2、寒期短的特點。郴州市2009年末總人口為467.02萬人（郴州市區(qū)人口為47萬人）。其中，城鎮(zhèn)人口為179.68萬人，占總人口的38.8%，鄉(xiāng)村人口為283.34萬人，占61.2%，現(xiàn)轄兩區(qū)（北湖、蘇仙）、一市（資興）、八縣（桂陽、永興、宜章、嘉禾、臨武、汝城、安仁、桂東）?？偯娣e1.94萬平方公里，占全省面積的9.2%；人平土地面積7.09畝，比全省人均多1.7畝，居全省第三位。郴州歷來被稱為“楚粵之孔道”，目前已形成了高速公路、國道縱貫南北，高等級公路、省道橫臥東西的四通八達的交通格局。國家交通“大動脈”京廣復線電氣化鐵路，公路107國道、106國道縱穿郴州南北，為南來北往的人流、物流提供

3、了暢通的渠道。北上長沙，南下廣州，可以朝發(fā)午至。進入21世紀，京珠高速公路的貫通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更為便利。省道1806線、1803線和郴資桂、桂嘉高等級公路貫通東西，東連江西、西接廣西，從而構成了“三縱三橫”的立體交通網絡。尤其武廣高速鐵路的貫通，郴州、長沙、廣州邁入了“同城”時代?！窘庹f】：1、郴州是湖南融入珠三角經濟貿易圈和港粵經濟圈前沿陣地，受兩大經濟圈輻射最直接的地方。地理位置優(yōu)越，區(qū)位的凸顯及較好的氣候環(huán)境為整個郴州經濟的發(fā)展起到很好的推動作用；2、人口的增加必定會帶動消費市場的活躍；3、交通條件的提升改善了郴州與附近城市的經貿往來,讓經濟圈無形的擴張,對

4、地區(qū)的發(fā)展有著明顯的拉動,同時促進了消費的多樣化也促成投資環(huán)境的優(yōu)化,有效的縮減城鄉(xiāng)的差距。4、從南海迎面吹來的南風改變了這個城市的每一個角落，郴州人雖然背靠大山，卻是面向大海的，他的文化是多元的，外向的。三湘文明和粵港文化在這里交織，在這里你既可以感覺到湖南的楚湘文化，又可以感受到粵港文明，這個城市已經成為了一個多元的文化交織在一起的地方，郴州的發(fā)展已經讓整個中國的中西部為之側目，被學者譽為郴州現(xiàn)象。二、郴州宏觀經濟環(huán)境（一）郴州經濟近幾年一直保持快速發(fā)展表 11：郴州市GDP增長情況時間(年)城市GDP（億元）同比增長2006546.283%2007649.412.3%2008734.17

5、.0%2009821.516%2010年上半年456.416.6% 從上表可知，郴州市近幾年國民經濟生產總值一直保持著快速的發(fā)展，從2006年的546.2億元,到2009年的821.5億元,中間增長差為275.3億元,增長率為50.4%,再從今年上半年GDP來看幾乎已達到2006年全年的GDP水平,可想而知,郴州的經濟發(fā)展必定會對郴州的房地產市場有著強大的推動作用，同時也為郴州房地產提供了良好的經濟環(huán)境。房地產行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，郴州較快的城市經濟發(fā)展速度、穩(wěn)定快速增長的住房總體需求，為房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展提供良好的平臺，為本項目開發(fā)建設提供了良好的社會經濟環(huán)境。（二）郴州居民人均可支配收

6、入與居民消費性支出保持上漲的趨勢 表1.2:郴州市居民人均可支配收入情況時間（年）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）同比增長農村居民人均可支配收入（元）同比增長200610606105%365462%20071243317.2%38385.1%20081376510.7%41026.9%2009137879.9%451910.2%2010年上半年-表1.3郴州市城市居民消費性支出情況時間城鎮(zhèn)人均消費性支出(元)同比增長農村人均消費性支出(元)同比增長200689587.3%28443%200796247.4%29604.1%2008104398.5%32208.8%200994768.7%28316

7、.6%2010年上半年-上表得知, 近年來，郴州市人均可支配收入與消費支出都有較大幅度的增長，生活水平穩(wěn)步提高，表1.2顯示郴州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農村居民可支配收入自2006年以來一直保持上漲的趨勢, 整體數(shù)字顯示2006至2009年每年都以1000元的速度向上增長,到2009年末郴州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已達到13787元,這一上漲的趨勢也將預示著郴州未來消費市場表現(xiàn)活躍,房地產市場表現(xiàn)旺盛。我們認為，郴州城市居民可支配收入與消費購買能力的增強，為本項目開發(fā)建設、銷售將帶來利好，同時也為本項目銷售價格的提升奠定了一定基礎。（三）郴州市全市全社會固定資產投資總額和房地產投資呈高速增長 表

8、1.4:郴州市全市全社會固定資產投資情況時間固定資產投資總額（億元）同比增長20062144143%2007248.816.1%2008299.920.5%200959799.5%2010年上半年321.632%表1.5:郴州房地產投資情況時間(年)房地產投資(億元)同比增長200622.29.4%200727.423.5%200830.210.1%200942.540.9%2010年上半年13.8924.46%從上表可知,近年來郴州市固定資產投資和房地產投資都保持著持續(xù)高速的增長。2009年較2008年來說是郴州固定資產投資和房地產投資出現(xiàn)了一個增長的高峰期,同比增長分別為99.5%和40.

9、9%。郴州各方面進入快速的增長階段。2010年上半年固定資產投資已達到去年全年的53.87。我們認為，預計在未來幾年郴州房地產市場仍然呈現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)的增長速度，郴州房地產供應量也將大幅度增加。（四）從郴州房地產商品房施工、峻工、銷售面積來看 表1.6:郴州房地產商品房施工、峻工、銷售面積情況年度商品房施工面積(萬平方米)同比增長商品房峻工面積(萬平方米)同比增長商品房銷售面積(萬平方米)同比增長200632423-9.58%135-12%1358427%2007198.5-10.8%32.2-13.2%101.7-25.1%2008253 27.4%92.43.9%85.2-16.2%20091

10、96.247.64%142.838.25%126.748.7%2010年上半年181.193.15%36.836.3%55.48196.09%從上圖表可知，郴州市自2006年前兩年商品房施工、峻工、銷售面積呈上升的趨勢，而后兩年商品房施工、峻工、銷售面積開始下滑。出現(xiàn)這一現(xiàn)狀，并不表明郴州房地產市場以后就停止向前的發(fā)展，受全國大趨所影響，2006-07年是我國整個房地產行業(yè)的政策調控年，控制商品房投資的增加是為了防止房地產泡沫經濟的發(fā)生，使房地產市場能夠得到良好穩(wěn)定的發(fā)展，控制這一局面也是各地政府所作出的有力措施。我們認為從2009年起需求量保持旺盛，由于供求關系的影響，預計未來郴州房地產仍然

11、會加大對商品房的投資力度，繼續(xù)保持穩(wěn)定上升的增漲趨勢?！窘庹f】：1、高速持續(xù)增長的的房地產投資，將使本項目面臨較大的競爭，但當前來看，整體處在健康、穩(wěn)定的向上發(fā)展階段；2、房地產業(yè)在全市社會經濟發(fā)展中的支柱產業(yè)地位日漸凸顯；3、房地產業(yè)在改變城市面貌、增強城市功能、改善居民居住條件、拉動消費、增加就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用；4、近年來，郴州市經濟持續(xù)穩(wěn)定增長，人民生活水平及消費水平也得以不斷提升，從而帶動了郴州市商貿業(yè)的發(fā)展。這充分體現(xiàn)了郴州市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、結構調整力度加大等措施已初見成效。 第二章 郴州商業(yè)市場環(huán)境一、規(guī)劃與市政建設郴州市位于湖南省東南部，因地形使然，

12、四面環(huán)山，城區(qū)宛如山巒中的腹地，四向發(fā)展局限性較大。在新型的市場經濟發(fā)展態(tài)勢下，郴州市為提升城市綜合競爭力，開始致力于郊區(qū)城市化運動。就目前的舊城改造與新城區(qū)擴建方面不難看出政府部門的相關整改措施和規(guī)劃策略。2002年，郴州市政府開始興建五嶺廣場，致力于開發(fā)五嶺廣場周邊地塊，并由此表現(xiàn)出郴州城市南移的跡象，目前在五嶺廣場周邊五嶺大道一線分布的市政府、市國稅局、招商局、國土局等行政機構一定程度上似已表明決策層有意識將該區(qū)域定義為“新政治經濟文化中心”。郴州市傳統(tǒng)的中心區(qū)隨著城市的發(fā)展變遷，開始呈現(xiàn)單薄緊張的局面，似不足以支撐一個新城市的崛起，在“發(fā)展中的郴州”新理念引導下，城市擴張顯得刻不容緩。

13、但由于郴州四圍是山，城區(qū)發(fā)展的限制因素頗多，其一，新城區(qū)的開發(fā)，多是開山整地形成的，也即是原本的青山資源在城市建設中讓路，一座座小山坡正在或將被“夷為平地”，這于生態(tài)環(huán)境而言是種破壞，但城市化進程的反作用力一貫就是不同程度上犧牲自然生態(tài)環(huán)境；于開發(fā)成本而言，亦是工程巨大，耗資不菲。其二，新城區(qū)的開發(fā)，必然需要相對應的路網建設，目前郴州新興的開發(fā)熱點區(qū)域雖然已有部分路網初步建設成型，但因地勢起伏不平等自然條件限制，道路走向彎度和坡度普遍較大，甚至有部分斷頭路，還需開發(fā)單位打通或另行修建。關于路網建設所存在的多重局限因素，表現(xiàn)最為明顯的郴州老城區(qū)的交通狀況，在郴州傳統(tǒng)的中心區(qū)，多條街道普遍存在“急

14、轉彎”“高坡度”現(xiàn)象，路網構造雖然是縱橫交錯，但卻表現(xiàn)得相當之紊亂，道路走向已不足以成為判斷城區(qū)地理方位的標準。老城區(qū)道路縱橫交錯現(xiàn)象，于交通而言，似無明顯優(yōu)勢，反倒因為較多彎度、坡度緣故，使得車流量與時速頗受限制，同時也導致了城區(qū)道路之間大量不規(guī)則地塊的形成，這于老城區(qū)的改造，顯然是一種羈絆。目前的郴州，在城市功能板塊方面，除商業(yè)中心因多年沉積已有區(qū)域體現(xiàn)外，商務辦公中心、大型住宅生活板塊等似尚未正式形成規(guī)模。老城區(qū)拆遷改造的難度，路網分割過頻等緣故也導致了在城市中心區(qū)難于打造獨立成體系的商務中心和住宅群落。城市中心南遷顯然也是在這個基礎上進行的功能區(qū)域挖掘和延伸。作為旅游城市，郴州的城市生

15、態(tài)環(huán)境相對較為優(yōu)越，顯然來自于政府機構的精心培育和維護。地處群山“腹地”，郴州市區(qū)的可利用土地相當有限，但并不妨礙政府部門在生態(tài)環(huán)境方面的建設投入，僅郴州市區(qū)，目前就有北湖、東塔、南塔三座公園，尤其是頗具規(guī)模的北湖公園集山景、水景于一體，在市區(qū)形成了一道亮艷的風景，相對有效地改善了城市的生態(tài)空間。二、經濟與消費水平郴州傳統(tǒng)的經濟中心主要集中于人民路、國慶路兩條縱橫東西和南北的主干道上，而最為繁華的商業(yè)區(qū)域顯然集中在由人民路、文化路、中山西街和中山北街圍合而成的商業(yè)核心圈，該區(qū)域主要以娛樂休閑為經營主題，輔助以百貨零售等商業(yè)設施。其娛樂休閑場所都頗具規(guī)模，區(qū)域商業(yè)供應結構也相對較為完善。據了解，

16、該地娛樂休閑場所的消費價格水平不菲，部分場所甚至可以與長沙行業(yè)的消費標準持平，顯然這與郴州旅游城市的屬性不無關聯(lián)。郴州的零售商業(yè)網點布局頗顯規(guī)模，但卻似乎欠缺合理規(guī)劃，尤其是商業(yè)街區(qū)的建設，同質化現(xiàn)象較為嚴重，僅一市就擁有四條獨立的商業(yè)步行街，其中興隆、興旺兩街甚至毗鄰而建，風格、經營主題并無多大差異化存在，乃至于目前的經營現(xiàn)狀都不盡如人意，有相當高的空置率。一定程度上造成了城市中心區(qū)黃金地段的資源浪費，同時也可謂是商業(yè)網點布局的一大敗筆。但不可否認的是，興隆商業(yè)步行街的設計裝飾風格相當具備個性化色彩的，尤其是其內廊式街鋪（類似廣州上下九步行街），不失為一道景觀。其商業(yè)經營主題以服裝為主，中高

17、等檔次。街區(qū)除卻少許休閑設施，其商品結構較為單一，尚不具備“一站式消費”體系。在市場了解中，可發(fā)現(xiàn)目前的郴州商業(yè)市場存在較大發(fā)展空間，大中型連鎖超市新一佳、家潤多、步步高、通程電器等都已大舉進駐，店面規(guī)模普遍不小，從其人流量可初步判斷經營狀況應較為良好，在超市中了解商品價格時，發(fā)現(xiàn)其多種商品的零售價與長沙店價位基本相當，由此可見郴州的消費水平隱約已有追趕長沙標準之勢頭。目前的郴州商業(yè)市場，依然對外來零售企業(yè)存在著極強的吸引力。郴州現(xiàn)今的商品層次多以中低端為主，目前還欠缺高端商品經營場所，預計在一定時期內，郴州的中高端商品市場應該是一個值得挖掘與培育的空間。專賣店、加盟店等形式在郴州市場相對較受

18、歡迎，在調查了解中，僅發(fā)現(xiàn)郴州南北、東西兩條主干道國慶路、人民路沿線，已分布有多家酒類專賣店，如五糧液、茅臺、水井坊等名品店歷歷可見。由其店面包裝和營業(yè)面積可初步預計經營狀況當屬良好。郴州的餐飲業(yè)也較為繁華，其檔次規(guī)模、主題特色和服務水準都不俗。在就餐中，比較發(fā)現(xiàn)，郴州飲食業(yè)發(fā)展的背后是旺盛的市場消費力，消費者的飲食水平可謂是一定程度促進了郴州餐飲業(yè)的發(fā)展，目前郴州飲食風格因地域緣故，某些方面整合了湘菜與粵菜的精華，兼容當?shù)靥厣L味，并注重附加值的塑造，相對有效地提升了當?shù)仫嬍硺I(yè)的競爭價值。郴州酒店賓館等設施存在一個普遍優(yōu)勢，即大氣局。調研參觀過幾家酒店，見其大堂、房間、走廊等，都相對較為開闊

19、通透，顯示出了不凡的品質，顯然更能受到旅宿者的青睞。據了解，郴州多數(shù)酒店賓館年度平均入住率逾85%即是一個例證。較為全面地測算郴州的物價水平，和查閱相關資料所了解到的郴州普通大眾的月薪收入，可見其間存在一個悖論，即郴州主流市民當前之收入水平似乎還不足以支撐目前的商品物價。如果從郴州作為旅游城市的屬性出發(fā)，可以有一個理解，本地之高物價支撐條件是外來旅游人士的游資消費，但值得推敲的是，外來旅游人士是否能成之為郴州年度累計的主消費力？或者另一個理解是，郴州市民普遍擁有超前消費意識，即透支消費。二者孰是孰非，還有待進一步調研分析。三、產業(yè)與資源開發(fā)在對郴州地理方位有更多認識的時候，試圖作進一步了解的便

20、是郴州的產業(yè)結構。查閱相關資料，有說郴州是全省重要能源、原材料的工業(yè)產地。經多年的發(fā)展，目前郴州已形成冶金、電力、煤炭、建材、煙草五大行業(yè)為主，其他新興產業(yè)和高新技術產業(yè)不斷崛起的地方工業(yè)格局。我們在調研期間，感受較為深刻的是郴州旅游事業(yè)的發(fā)展及其對城市經濟的拉動作用。發(fā)展中的郴州，旅游資源的蓬勃開發(fā)成就了提升郴州城市綜合競爭力的重要支撐條件。目前，在郴州，山水概念多有演繹。僅郴州市區(qū)，第十八福地蘇仙嶺、生態(tài)公園王仙嶺構筑了城市中不可或缺的自然旅游風光，城市中的休閑勝地，現(xiàn)代叢林中的生態(tài)氧吧。二嶺美麗的神話故事和別致的觀光景點更是有力地闡釋了郴州城市豐富的文化傳承脈絡與歷史淵源。郴州成之為旅游

21、度假的一大去處，顯然離不開郴州溫泉的開發(fā)和經營。目前郴州的溫泉運作已進行得如火如荼，僅郴州市郊，已有天堂、龍女等多個頗具規(guī)模的溫泉度假山莊，以豐富的溫泉水療產品，有效地將度假、休閑、娛樂、養(yǎng)生和保健等多種功能巧妙地融為一體，吸引了一批批外來游客，尤其是港粵等地旅游人士，據說多喜自駕車前往體驗，一定程度上將溫泉消費“周期化”。顯然郴州溫泉開發(fā)成就了促進郴州經濟指數(shù)穩(wěn)健增長的新亮點。至于郴州下轄的縣市，如資興、桂陽等縣市，溫泉度假村的開發(fā)也爭相崛起，并逐步成長為城郊或鄉(xiāng)村的支柱型盈利產業(yè)，為郴州經濟主體的騰飛發(fā)展和農村城市化進程作出了不可磨滅的貢獻。據關聯(lián)人士介紹，郴州旅游事業(yè)的發(fā)展，在很大程度上

22、依賴于郴州溫泉開發(fā)的拉動力，譬如冬季，旅游事業(yè)淡落，郴州溫泉即成為地區(qū)旅游經濟的主力亮點，成之為旅游業(yè)“扭虧為盈”的“砝碼”。從多方面觀察比較，顯然可見郴州市旅游資源的開發(fā)和旅游事業(yè)的蓬勃發(fā)展，對郴州城市產業(yè)格局的塑造和商品消費的活躍程度是一股強勢推動力。相信在未來還將成之為郴州城市經濟發(fā)展中的強勢主導力量，并策動郴州市在城市角色定位和發(fā)展戰(zhàn)略布局方面形成新的核心競爭優(yōu)勢。第三章 郴州商業(yè)現(xiàn)狀（一）商圈界定近幾年，在郴州市政府“南延東進”戰(zhàn)略的帶動下，郴州商業(yè)地產市場形成了三大板塊：一是老城區(qū)板塊，即以國慶路和人民路交叉點為中心的環(huán)形區(qū)域，是目前郴州房地產開發(fā)最為集中的區(qū)域，以郴州城市為中心形

23、成住宅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)綜合開發(fā)的局面，這一板塊形成“北湖商圈”；二是香雪板塊，以今日興城為中心向外擴散的環(huán)形區(qū)域，可稱為“香雪商圈”；三是五嶺廣場板塊，以五嶺廣場為中心點的扇形區(qū)域，是郴州市房地產業(yè)質變的主體區(qū)域，房地產的業(yè)態(tài)定位相對較高，也是能充分代表郴州市形象的區(qū)域，是當前開發(fā)的熱點區(qū)域之一，目前已是商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅全面開花，是為“五嶺商圈”。如今，郴州老城區(qū)板塊的舊城改造已經基本成形，許多大型的房地產項目已陸續(xù)竣工，所以老城區(qū)板塊的開發(fā)實際上已接近尾聲。香雪板塊由于城市發(fā)展進度與土地招商進程的制約，城市配套與功能的完善需要一些時間，所以，香雪板塊房地產開發(fā)與商圈的形成還有

24、待時日。而以占地200多畝的中南五省最大的五嶺廣場為依托的五嶺廣場板塊是現(xiàn)在房地產開發(fā)的熱點。郴州五嶺廣場板塊位于郴州城南，是政府部門所在地，是郴州新城市中心，同時也是郴州的政治中心、文化中心、交通中心及商業(yè)中心。周邊博物館、酒店、銀行、科學館、會展中心等城市公共配套已逐步完善，有華天、雄森、萬國等高檔酒店，形成酒店產業(yè)集群和城市高檔消費區(qū)。香雪板塊位于城市東南，從郴州老地圖看東南，這里是城東和城南的接壤地，它既是瓶頸又是紐帶，緊緊地把城南和城東聯(lián)系起來，從新的城市規(guī)劃看東南，這里是市政府南延東進戰(zhàn)略的結合點，又是郴資桂一體化向資興方向擴張的起點。無論是東南的交通、商業(yè)還是自然人文景觀，在郴州

25、城市化進程中都具有不可替代的重要性。從郴州城市商業(yè)布局來看，北湖商圈的國慶中路友誼中皇城及其周邊是大型百貨超市的商務區(qū)，五嶺商圈的五嶺廣場是集大型酒店、高級住宅及高檔餐飲的商務區(qū)，業(yè)內人士堅信，它必將成為郴州最具人氣最具時尚的商務休閑消費商圈。（二）郴州市城市商業(yè)總體規(guī)劃：2006年-2010年為近期規(guī)劃，以改造、完善為主，中心城區(qū)按48萬人口規(guī)劃；2011年-2020年為遠期規(guī)劃，以發(fā)展、提質為主，中心城區(qū)按65萬人口規(guī)劃。到2020年，我市將有區(qū)域級以上的商業(yè)中心4個，社區(qū)商業(yè)中心17個，專業(yè)特色街11條，33家大中型零售網點，農貿市場35家，商品交易市場33家等，在現(xiàn)有的基礎上新增25%

26、左右。2010年前重點提升和建設舊城區(qū)市級商業(yè)中心和五嶺廣場區(qū)域商業(yè)中心，調整火車站市場群和五嶺市場群的市場格局；2011年至2020年，統(tǒng)籌發(fā)展新城區(qū)市級副商業(yè)中心和白水區(qū)域商業(yè)中心，形成“一主一副兩次多片區(qū)”的三級商業(yè)體系。（三）郴州三大商圈簡析1、北湖商圈A、北湖商圈(市級商業(yè)中心)規(guī)劃：北湖商圈的商業(yè)中心為健康路、國慶路、北湖路、八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網點近似臥“中”字型分布。功能定位為服務市區(qū)、輻射全市的集購物、餐飲、商務、旅游、住宿和休閑娛樂于一體的城市CBD商務中心，是城市公共活動中心的主體和引導消費、促進消費結構升級的主導力量。規(guī)劃以調整經

27、營結構、提升經營環(huán)境、增強綜合服務水平和培育商業(yè)品牌為主，適當增加咨詢、金融、信息服務等高端功能，發(fā)揮現(xiàn)代商業(yè)商務中心職能。 近期內，重點引導家潤多、新一佳、步步高三大超市和友誼中皇城、新鴻悅百貨等提高經營水平，實現(xiàn)錯位經營，規(guī)范國美、蘇寧、通程、拓普四大電器經營商和皇朝家私等專業(yè)店的經營環(huán)境，嚴格控制占街促銷行為和噪聲污染；確保超市自選生活必需品的供應和食品安全；改善興隆步行街服裝專賣店的環(huán)境，完善停車、休閑、公廁等設施，建成城市商業(yè)名片；調整興旺步行街經營策略，充分利用地下停車場，打造城市中心中外簡餐、時尚會所現(xiàn)代休閑街；結合財富大酒店和新世紀廣場周邊設施，適當發(fā)展餐飲、休閑娛樂業(yè)。 興隆

28、步行街 興旺步行街 （興隆步行街與興旺步行街相距不遠，但由于商業(yè)業(yè)態(tài)相近，兩街商業(yè)人氣卻是一熱鬧一冷清。未來，興隆街仍以經營中檔服裝為主，興旺街則轉變?yōu)橐越洜I中外簡餐為主，兩街之間還將開辟連接巷。）遠期內，北湖商圈成為集聚購物中心、百貨店、專賣店、專業(yè)街及賓館等的綜合商業(yè)中心區(qū)，帶動郴州商業(yè)企業(yè)經營方式的創(chuàng)新和技術進步，體現(xiàn)郴州的城市形象、商業(yè)形象和服務形象。網點設置導向：規(guī)劃期內，鼓勵設置餐飲網點、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂和賓館酒店，禁止新建農貿市場，限制新建百貨店、大型超市、購物中心和各類批發(fā)市場等大型網點，完善書報亭、銀行、通訊、停車場、垃圾回收站和公廁等公共配套設施。 A、北湖商圈正在

29、營業(yè)中大型商業(yè)現(xiàn)狀分析項目名稱所處位置商業(yè)面積樓層狀況電梯情況主要業(yè)態(tài)新鴻悅百貨人民西路8號5萬平方米高檔裝修,，四層每層四部中檔百貨友誼中皇城國慶北路18號1萬平方米高檔裝修,，三層每層四部中檔百貨伊佳百貨國慶北路2萬平方米高檔裝修,，三層兩部電梯中檔百貨新一佳超市國慶北路1萬平方米三層兩部電梯大型生活超市家潤多超市國慶南路兩層兩部電梯大型生活超市步步高超市國慶北路5000平方米一層無大型生活超市兄弟百貨國慶北路中段3000平米一層無服裝、鞋業(yè)蘇寧電器國慶路和健康路路口9000平方米三層,每層兩部家電,數(shù)碼,拓普家電八一步行街6000平方米一層家電,數(shù)碼國美電器人民西路17號7000平方米兩

30、層家電,數(shù)碼通程電器燕泉路與文化路交匯處三層家電,數(shù)碼華鑫電腦城解放路（火車站旁）數(shù)碼皇朝家私名店國慶路和健康路路口1.3萬平方米三層每層兩部中高檔家具皇朝家私總店八一步路36號4000平方米一層中高檔家具拓普家居八一步行街5000平方米一層中高檔家具好百年家居八一東路7000平方米四層每層兩部中高檔家具興隆步行街國慶北路2.16萬平方米共五層底下兩層商業(yè)無服裝、鞋帽、茶樓、網吧、KTV、餐廳、精品店等興旺風情步行街國慶北路1.3萬平方米一層商業(yè)無畫廊、家居飾品、服裝、等八一步行街文化路16萬平方米共七層，一二層商業(yè)無服裝、鞋帽、電器、休閑場所(一樓經營商家主要以品牌服飾專賣為主。二樓為“拓普

31、家電超市、澳門街商務休閑會所、御康堂”等郴州知名品牌.)B、北湖商圈臨街商鋪現(xiàn)狀分析路段商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)主力面積區(qū)（）國慶北路北端臨街商鋪農副產品30150國慶北路中段臨街商鋪服裝鞋業(yè)、家具、電器、床上用品、美容美體、娛樂、餐飲、20200國慶南路以北臨街商鋪服裝、餐飲、鮮花店、鞋店、建材、五金機電40100人民東路臨街商鋪手機數(shù)碼產品、網吧、煙酒店、餐飲、按摩休閑30-90人民西路臨街商鋪餐飲、美容美發(fā)、精品、玉器25-120解放路臨街商鋪餐飲、藥店、手機數(shù)碼店、30-70八一路步行商業(yè)街服裝、鞋業(yè)、皮具45-100文化路臨街商鋪服裝、皮具、鞋業(yè)、化妝品店、精品店、餐飲、15-150燕泉路臨

32、街商鋪生活超市,電器超市.煙酒店.餐飲30-70【解說】：北湖商圈是郴州的老城區(qū)，多年的開發(fā)經營，無疑是三個商圈氛圍最濃，也是業(yè)態(tài)最為多樣化的一個商圈，從目前市場情況來看，本商圈的在建項目已經越來越少，主要的土地放量集中在五嶺商圈、香雪商圈和邊緣的區(qū)域。據不完全統(tǒng)計，在建項目有 6 家，主要以商住的商業(yè)形式，商業(yè)總面積為 3 萬平米。營業(yè)中商業(yè)有15家，其中經營百貨類商業(yè)有 6 家，經營電器類商業(yè)有 4 家，經營建材類商業(yè)有 4 家，總商業(yè)面積為：33 萬平米，臨街門面的租金價格由于地段不同價格不一，市中心最為繁華地段的租金價格為：160200元/平方米/月。2、香雪商圈A、香雪商圈（社區(qū)商業(yè)

33、中心）規(guī)劃購物中心式模式建設商業(yè)中心基本服務半徑是700-800米，服務人口4-8萬，設置于另一商業(yè)中心至少半徑1000米商圈范圍外的板塊內。根據不同社區(qū)自身特點，商業(yè)中心發(fā)展模式可分為“購物中心式”、“組團式”、“會所式”和“鄰里式”等四種新型商業(yè)形態(tài)。其中，“購物中心”模式集購物、餐飲、休閑、娛樂、文體活動、社區(qū)服務等功能于一體，設置于交通便捷的新興區(qū)域，或居民數(shù)量集中的地方，滿足居民一站式消費需求；“組團式”商業(yè)模式以中型超市為核心，配置生鮮食品超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、標準化菜市場、大眾化餐飲、社區(qū)生活服務網點等；“會所式”商業(yè)模式以中高檔居住小區(qū)居民為服務對象，以綜合性會所為載體

34、，突出休閑餐飲、健身娛樂、文化商務、家政服務功能，讓居民足不出戶就可享受市級商業(yè)中心才能提供的服務；“鄰里式”商業(yè)模式適宜于居民規(guī)模較小、交通閉塞的的小型居民區(qū)，鄰里社區(qū)商業(yè)以發(fā)展小型超市和標準菜市場相結合的“農加超”形式為主。B、香雪商圈在建項目商業(yè)分析項目名稱地處位置商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)形態(tài)商業(yè)面積天潤商業(yè)廣場龍泉路和香雪路交匯處引進人人樂超市、大地影院商住15000南塔美食廣場國慶南路和香雪路交匯處餐飲、休閑、美容、茶樓、商住17000龍泉名都龍泉路北湖區(qū)黨校旁奇石文化市場商住C、香雪商圈臨街商鋪現(xiàn)狀分析路段商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)主力面積區(qū)（）國慶南路臨街門面燈具、超市、家店、餐飲、煙酒20-40香雪

35、路東段（國慶路以北）臨街門面香雪商業(yè)街、餐飲、休閑50-100香雪路中段（龍泉路和國慶路）臨街門面建材、汽車美容、便利店、汽車店50-80香雪路西段龍泉路以西臨街門面建材為主50-90【解說】：香雪商圈是郴州市的一個社區(qū)型商圈，該商圈目前較前面兩個商圈的商業(yè)氛圍顯得較為清淡，而且整個商圈區(qū)域形象較差，據郴州規(guī)劃及東進南延的發(fā)展路線，使得本商圈在不久的將來會有很大的提升和改善。該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為餐飲、汽車美容、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。3、五嶺商圈A、五嶺商圈規(guī)劃：以郴州文化館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務城南、輻射全市，以滿足城市會展業(yè)、

36、政府辦公和居民日常生活消費為主的商業(yè)中心。規(guī)劃以擴大會展業(yè)，完善酒店餐飲業(yè)集群，新建沃爾瑪商圈為主要發(fā)展方式。 近期內，重點提升以沃爾瑪進駐的五嶺新天地商業(yè)城，完善商業(yè)城的購物、休閑娛樂功能，提高經營水平，創(chuàng)新服務方式，滿足居民“一站式”購物和多元化消費需求。與國慶路商業(yè)中心共同形成立足市區(qū)、輻射郊縣、影響湘南的商業(yè)體系。 B、五嶺商圈正在營業(yè)中大型商業(yè)現(xiàn)狀分析項目名稱所處位置商業(yè)面積()主力戶型面積()樓層狀況主要業(yè)態(tài)七里農副產品批發(fā)市場五嶺大道5.5萬60-80兩層農副產品批發(fā)七里建材市場五嶺大道2.5萬60-80共六層一層為市場建材燕泉建材家居市場燕泉南路建材步步高超市(中天大廈)燕泉南

37、路6000-一層百貨五嶺新天地五嶺廣場5000一層百貨C、五嶺商圈臨街商鋪現(xiàn)狀分析路段商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)主力面積區(qū)（）環(huán)城南路臨街商鋪汽車汽配銷售、餐飲。50-400平方米五嶺大道臨街商鋪餐飲、建材、很多空門面50-90平方米燕泉南路臨街商鋪煙酒店、超市、餐飲20100平方米七里大道臨街商鋪汽車維修，配件。二手車市場30-60平方米【解說】：五嶺商圈是郴州商業(yè)網點規(guī)劃中的一個區(qū)級商業(yè)中心，但從其區(qū)位發(fā)展和功能來看，該商圈是郴州的一個新城市中心，東進南延的發(fā)展線路也使得本商圈的商業(yè)充滿著契機。它的幅射也將會對本項目所在的商圈較有一定的影響，以五嶺廣場為中心，周圍匯聚著駐如華天、萬國、雄森國際、五嶺

38、新天地以及沃爾瑪?shù)雀邫n酒店，公寓和大型超市，使得該圈以商業(yè)、住宅、酒店高檔消費區(qū)的新城市中一個核心商圈。五嶺廣場是目前郴州房地產最為活躍的板塊，是以市政府前面的郴州五嶺廣場為中心的板塊，目前從以往的邊緣地帶蛻化為新城的城市核心區(qū)域。這里聚集了天一名邸、山水緣、香雪公館、香樟雅苑、天潤天城等眾多高檔樓盤，是郴州高檔項目的集聚區(qū)。武廣高鐵開通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個地產板塊。第四章 本項目區(qū)域商業(yè)分析一、項目介紹:項目位置：位于郴州市北湖區(qū)七里大道43號（原107國道），位于五嶺廣場西北角。道路類別：商業(yè)區(qū)交通干道。項目四至：地塊自北向南呈直角梯形狀，北接文星路，南抵五嶺廣場西北角，西臨七里

39、大道，東靠解放軍五四四六部隊。項目西、南均臨街，其中七里大道臨街面長近240米，南城市消防道臨街面近130米。項目區(qū)位：地塊距郴州市政府約300米，距離北湖區(qū)政府約500米，距離火車站約10分鐘車程，距離京珠高速公路約10分鐘車程，距離武廣高速郴州西站約10分鐘車程。周邊配套：商 業(yè)：沃爾瑪、新天地商業(yè)城、五嶺購物廣場、五嶺大市場等醫(yī) 院：189醫(yī)院、第一人民醫(yī)院、現(xiàn)代女子醫(yī)院、明華醫(yī)院學 校：市一中（五嶺閣校區(qū)）、市九中、市北湖實驗中學、工業(yè)交通學校、涌泉小學、郴江小學餐 飲：肯德基、大江南酒樓、鼎福樓、粵港海鮮酒樓、神農元酒樓等酒 店：華天大酒店、雄森假日酒店、天一名邸大酒店、九天商務賓館

40、、云龍大酒店、萬國大酒店等銀行保險：中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、新華人壽、中華保險郵政電信：中國郵政、中國電信、中國移動、中國聯(lián)通市 政：市政府、市財政局、市國土局、市國稅局、市中級人民法院、市文化局、市博物館、市廣電中心、北湖公安分局、市交警支隊公交線路：26路、55路，20路、36路周邊環(huán)境資源區(qū)域位置：本項目地處郴州市政府形象大道七里大道，區(qū)域內企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮笞匀画h(huán)境：本項目區(qū)塊地勢與長虹大道有一定高勢，高層在14層以上高度可俯視五嶺廣場，視野非常開闊。交通資源：本項目臨郴州南北主干道七里大道大道，多路公交車經本區(qū)通往各地，距離京珠高速、武廣高速、火車

41、站均只有十分鐘車程，交通十分便捷。商業(yè)氛圍：本項目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，五星級華天大酒店、雄森大酒店與本案毗鄰，附近的五嶺廣場帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。教育資源：市一中（五嶺閣校區(qū)）、市九中、市北湖實驗中學、工業(yè)交通學校、涌泉小學、郴江小學，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。升值潛力：五嶺廣場版塊土地資源的稀缺，市民認可度高，升值潛力巨大。區(qū)域人口：常住人口13.4萬人，流動人口6.69萬人。區(qū)域消費水平：從目前本區(qū)域集聚的高檔樓盤和商業(yè)來看該區(qū)域具有較強的消費水平。二、項目SWOT分析：優(yōu)勢(Strength)交通方便，可達性較好，是進城的主要通道之一；項目獨特的建筑風格，可識別

42、性強，光照水平較好；五嶺廣場對客流的吸引；本項目區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)模式；已經形成的餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)氛圍和汽車銷售服務商業(yè)氛圍；劣勢(Weakness)107國道因其功能的歷史原因，致使兩廂建設開發(fā)滯后，商業(yè)住宅環(huán)境一直呈現(xiàn)臟、亂、差的狀況地塊與城市道路形成一定高差，土方工程和地下工程浩大，增加了項目開發(fā)的成本。地塊內有部分單位和民房需進行拆遷安置，將影響項目開發(fā)建設的進度。目前所處地段有車流但缺泛人流。發(fā)展機遇(Opportunity)穩(wěn)定的固定消費群，購買力強；規(guī)劃利好，商圈南延；本項目可作為郴州城南的標志性商業(yè)區(qū)來開發(fā)；此區(qū)域缺乏高品質的商業(yè)產品供應。威脅因素(Threat)郴州房地產開發(fā)市場量價齊升，未來競爭壓力不可避免。國家宏觀調控的系列政策存在許多不確定性和不可預見性。國家“抑制高房價”、“物業(yè)稅”、“房產稅”、“通脹預期”、“人民幣升值”等等消息層出不窮，或將長期影響樓市終端購買，致使項目營銷周期加長。三、項目最大價值挖掘4核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項目在地產市場競爭中的核心優(yōu)勢。核心競爭力能夠作為主導商業(yè)地產項目對外推廣的亮點，而在表述商業(yè)樓盤整體品質方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點互為補充，經整合后使自身的形象更加豐滿。運用核心競爭力為主導，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認知度。4競爭力對比項目分析項目分 析對 比產品設