北京市宏觀環(huán)境月報(bào)-2009年03月

1、020304北京宏觀環(huán)境月報(bào)-2009年3月上篇：房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析下篇：房地產(chǎn)政策環(huán)境分析從宏觀層面看，2009年1-2月三項(xiàng)宏觀指數(shù)齊降。 房地產(chǎn)價(jià)格09年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下降 。房地產(chǎn)建設(shè)房地產(chǎn)投資09年1-2月，三項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)均有下降。房屋銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)回落。上篇：房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)投資109年1-2月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資119.8億元，比12月當(dāng)月397.9億元下降69.9%，同比下降33.4%。資金來(lái)源中，1-12月自籌資金達(dá)61.5億元，同比下降29.6%；其中自有資金為27.2億元，同比下降46.7%。1-2月，投資恢復(fù)緩慢 ，大項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少 。1-2月，住宅完

2、成投資61.3億元，同比下降27.5%，環(huán)比下降61.4 %。 房地產(chǎn)建設(shè)21-2月，三項(xiàng)房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)環(huán)比均有下降；新開工同比下降，其他兩項(xiàng)同比上漲。l 09年1-2月商品住宅新開工面積85.1萬(wàn)，環(huán)比下降49.3%。銷售面積本月上升較明顯，01-02月商品房銷售面積環(huán)比下降6.0%，商品住宅銷售面積環(huán)比下降59.2%。01-02月，北京市商品住宅銷售面積與新開工面積比為1.41。 房地產(chǎn)價(jià)格3房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)走低，1-2月下降趨勢(shì)加劇。l 09年1-2月，北京市房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為99.6%。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)100.3%；二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為97.9%，持續(xù)

3、下降。020304下篇：房地產(chǎn)政策環(huán)境分析l國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知l國(guó)土資源部關(guān)于全面實(shí)行耕地先補(bǔ)后占有關(guān)問題的通知l北京市關(guān)于購(gòu)買政策性住房職工提取住房公積金支付首付款有關(guān)問題的通知國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知政策內(nèi)容統(tǒng)一內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策稅發(fā)200931號(hào)文的出臺(tái)，統(tǒng)一了內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策，公平了稅負(fù)，使內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)站在同一起跑線上。改變預(yù)繳方法，降低預(yù)計(jì)毛利率 第八條對(duì)于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率規(guī)定了最低幅度，與國(guó)稅發(fā)200631號(hào)規(guī)定相比，項(xiàng)目計(jì)稅毛利率分別下降了5個(gè)百分點(diǎn)（詳見下表

4、）。明確自用開發(fā)產(chǎn)品不再視同銷售、允許預(yù)提成本及費(fèi)用 、支付境外傭金允許限額扣除 。1國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知1政策影響總體上，文件在成本核算、預(yù)計(jì)毛利率等諸多方面進(jìn)行了修改，可謂是在這個(gè)樓市尚未回暖的春天下了一場(chǎng)無(wú)聲的“及時(shí)雨”，使得房地產(chǎn)業(yè)的稅收征納實(shí)務(wù)更加具有人性化和可操作性。具體影響上，修訂的內(nèi)容里影響最大的是計(jì)稅利率的標(biāo)準(zhǔn)的降低，這勢(shì)必使得開發(fā)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)不用上繳更多的稅費(fèi)，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期所得稅方面的資金壓力。另外，明確了成本對(duì)象的確定原則，規(guī)范了一些費(fèi)用的稅前抵扣限額/限制，同時(shí)對(duì)原法規(guī)中部分不清晰的問題給予了明確，提高了實(shí)務(wù)上的可操作性

5、但是，對(duì)于開發(fā)期間三項(xiàng)費(fèi)用如何結(jié)轉(zhuǎn)扣除、外資企業(yè)以前年度未扣除的期間費(fèi)用等等問題未進(jìn)行明確，這些問題有待總局繼續(xù)下文予以明確。 政策內(nèi)容國(guó)土資源部關(guān)于全面實(shí)行耕地先補(bǔ)后占有關(guān)問題的通知2政策內(nèi)容發(fā)揮規(guī)劃計(jì)劃調(diào)控作用，統(tǒng)籌安排補(bǔ)充耕地；完善耕地儲(chǔ)備制度，全面實(shí)行先補(bǔ)后占；強(qiáng)化項(xiàng)目管理，提高補(bǔ)充耕地質(zhì)量；探索市場(chǎng)化運(yùn)作方式，鼓勵(lì)社會(huì)資金參與補(bǔ)充耕地；切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，確保耕地占補(bǔ)平衡落實(shí)。政策影響此項(xiàng)政策的出臺(tái)是發(fā)揮規(guī)劃計(jì)劃調(diào)控作用、完善耕地儲(chǔ)備制度、強(qiáng)化項(xiàng)目管理、探索市場(chǎng)化運(yùn)作方式、切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管等方面入手，全力確保耕地先補(bǔ)后占落到實(shí)處。是堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)守18億畝耕地紅線采取的重大舉措。

6、政策內(nèi)容北京市關(guān)于購(gòu)買政策性住房職工提取住房公積金支付首付款有關(guān)問題的通知3政策內(nèi)容凡購(gòu)買政府組織建設(shè)的政策性住房（以北京建設(shè)網(wǎng)和區(qū)縣政府網(wǎng)站發(fā)布的住房項(xiàng)目為準(zhǔn)）的職工及其配偶，均可一次性申請(qǐng)?zhí)崛÷毠け救速~戶內(nèi)的住房公積金轉(zhuǎn)入職工個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶用于支付購(gòu)房首付款。政策影響由于部分政策房購(gòu)買家庭首付籌集困難，鑒于這些家庭都是經(jīng)過(guò)政府“三審兩公示”的，騙提可能性不大，因此，公積金中心準(zhǔn)備在程序上做一些調(diào)整，在確認(rèn)是用于購(gòu)房的前提下，讓他們先提公積金，支付首付款。這一措施的出臺(tái)有助于解決公積金巨量閑置，并支持中低收入家庭購(gòu)買政策性住房，減輕購(gòu)房人支付首付款的資金的壓力。政策附錄5序號(hào)級(jí)別政策名稱文號(hào)頒

7、布時(shí)間頒布部門內(nèi)容提要政策影響1部委國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào)2009-3-6國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售 ；擴(kuò)大了適用計(jì)稅毛利率3%的保障性住房的范圍 ；統(tǒng)一了企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的銷售費(fèi)用扣除比例。 減輕了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期所得稅方面的資金壓力，例如降低了預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，擴(kuò)大了可稅前扣除的預(yù)提費(fèi)用的范圍等。明確了成本對(duì)象的確定原則，規(guī)范了一些費(fèi)用的稅前抵扣限額/限制，同時(shí)對(duì)以往部分不清晰的問題給予了明確，提高了實(shí)務(wù)上的可操作性，例如明確了成本分配方法。2部委關(guān)于印發(fā)2009年城鄉(xiāng)建設(shè)檔案

8、工作要點(diǎn)的通知建辦廳20095號(hào)2009-3-11住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)一步加強(qiáng)法制建設(shè)，堅(jiān)持依法治檔；全面抓好地下管線檔案管理工作；大力推進(jìn)中小城市城建檔案工作；積極開展城建檔案信息化建設(shè)；加大城建檔案收集力度，不斷強(qiáng)化服務(wù)工作；深入開展調(diào)查研究和監(jiān)督檢查；進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)城建檔案工作的領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)與隊(duì)伍建設(shè)；積極開展城建檔案規(guī)范化管理和綜合評(píng)估工作；加強(qiáng)城建檔案人員崗位培訓(xùn)；加強(qiáng)與有關(guān)部門的溝通與協(xié)作在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域，全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、大力推進(jìn)建筑節(jié)能、提高工程質(zhì)量安全和建筑市場(chǎng)監(jiān)管水平。3部委國(guó)土資源部關(guān)于全面實(shí)行耕地先補(bǔ)后占有關(guān)問題的通

9、知2009-3-14國(guó)土資源部發(fā)揮規(guī)劃計(jì)劃調(diào)控作用，統(tǒng)籌安排補(bǔ)充耕地；完善耕地儲(chǔ)備制度，全面實(shí)行先補(bǔ)后占；強(qiáng)化項(xiàng)目管理，提高補(bǔ)充耕地質(zhì)量；探索市場(chǎng)化運(yùn)作方式，鼓勵(lì)社會(huì)資金參與補(bǔ)充耕地；切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，確保耕地占補(bǔ)平衡落實(shí)；此項(xiàng)政策的出臺(tái)是發(fā)揮規(guī)劃計(jì)劃調(diào)控作用、完善耕地儲(chǔ)備制度、強(qiáng)化項(xiàng)目管理、探索市場(chǎng)化運(yùn)作方式、切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管等方面入手，全力確保耕地先補(bǔ)后占落到實(shí)處。是堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)守18億畝耕地紅線采取的重大舉措。4北京關(guān)于購(gòu)買政策性住房職工提取住房公積金支付首付款有關(guān)問題的通知京房公積金發(fā)200911號(hào) 2009-3-31北京住房公積金管理中心凡購(gòu)買政府組織建設(shè)的政策性住房（以北京建設(shè)網(wǎng)和區(qū)縣政府網(wǎng)站發(fā)布的住房項(xiàng)目為準(zhǔn)）的職工及其配偶，均可一次性申請(qǐng)?zhí)崛÷毠け救速~戶內(nèi)的住房公積金轉(zhuǎn)入職工個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶用于支付購(gòu)房首付款。由于部分政策房購(gòu)買家庭首付籌集困難，鑒于這些家庭都是經(jīng)過(guò)政府“三審兩公示”的，騙提可能性不大，因此，公積金中心準(zhǔn)備在程序上做一些調(diào)整，在確認(rèn)是用于購(gòu)房的前提下，讓他們先提公積金，支付首付款。這一措施的出臺(tái)有助于解決公積金巨量閑置，并支持中低收入家庭購(gòu)買政策性住房，減輕購(gòu)房人