天河區(qū)寶翠園調(diào)查分析

1、作者：馬禮粵1、 樓盤基本情況（1） 樓盤位置1 自然地理位置 寶翠園位于天河區(qū)寶翠路4號(hào)（華南植物園斜對面），距離天源路道路約100米。自然地理位置良好，寶翠園處于天河區(qū)龍洞板塊，是繁華都市和自然環(huán)境的最好結(jié)合點(diǎn)。2 交通地理位置 寶翠園距離天河中心區(qū)僅20分鐘的車程，小區(qū)前公交車站為植物園站和世紀(jì)綠洲站，有多條公交車線路經(jīng)過。建設(shè)中的地鐵6號(hào)線（植物園站）有很大可能性就在小區(qū)門口。且華南快速干線出入口就在幾百米處，交通相當(dāng)方便。3 人文社會(huì)地理位置 寶翠園周邊學(xué)校林立，北側(cè)有廣東工業(yè)大學(xué)，南側(cè)是遍布文化氣息的教師新村，東側(cè)有廣州市一級中學(xué)第八十九中學(xué)、廣東生態(tài)工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西側(cè)有廣州市

2、藝術(shù)學(xué)校以及環(huán)境清幽的工人療養(yǎng)院，此外，還有其他職業(yè)技術(shù)學(xué)校，教育資源豐富。附近還有步行街，購物中心、商業(yè)廣場等一應(yīng)俱全，生活便利，人文氣息濃厚。4 四至范圍 東側(cè)是廣州市一級中學(xué)第八十九中學(xué)，南側(cè)是遍布文化氣息的教師新村，西側(cè)是環(huán)境清幽的工人療養(yǎng)院，小區(qū)的北面是龍洞森林公園，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。（2） 交通狀況 30多路公交和即將開通的地鐵六號(hào)線，暢達(dá)全城。雙向八車道的天源路，十五分鐘即可到達(dá)天河核心區(qū)域。行駛?cè)A南快速干線，二十分鐘到達(dá)新白云機(jī)場。寶翠園占據(jù)天河最優(yōu)交通便利。交通路線公交車植物園站、世紀(jì)綠洲站，途徑路線包括28路、30路、39路、83路、84a路、84路、345路、346路、

3、494a路、494路、534路、535路、564路、775路、b12路、高峰快線10路、高峰快線54路、高峰快線64路、廣增10線、廣增15線、廣增9線、夜10路、夜60路、夜71路；地鐵地鐵6號(hào)線植物園站（預(yù)計(jì)2015年投入使用，小區(qū)門口）；地鐵3號(hào)線天河客運(yùn)站（離項(xiàng)目5分鐘車程）（3） 樓盤周邊環(huán)境1.空氣狀況 周邊有華南植物園、火爐山、龍洞深林公園、廣東樹木公園等五大公園環(huán)境，以及廣東工業(yè)大學(xué)、職業(yè)學(xué)院、第八十九中學(xué)等綠化率極高的校園環(huán)境，小區(qū)內(nèi)部自身配有綠化的花草，可以說是環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。2.噪聲情況 雖然靠近天源路，但是中間有100多米的間隔，能夠起到很好的減少噪音的效果，除此之

4、外沒有其他噪音源，周圍環(huán)境還是比較安靜的。3.污染情況 周圍皆是植物園和各大學(xué)校還有度假村，無任何生產(chǎn)工廠，可謂是環(huán)境優(yōu)美。4.危險(xiǎn)源情況 通過對小區(qū)四周的勘察，未發(fā)現(xiàn)任何危險(xiǎn)源。5.周邊景觀 附近有廣東工業(yè)大學(xué)、廣東司法學(xué)校等十余所學(xué)校。還有廣東樹木公園、火爐山深林公園等公園，白云山國家級風(fēng)景名勝區(qū)也在附近。（4） 周邊生活配套設(shè)施狀況小區(qū)外的周邊配套完備商業(yè)龍洞購物中心、龍洞商業(yè)廣場、龍洞又一城、一方購物廣場、龍濤超級廣場等飲食東江海鮮酒家、北海新漁港、勝熱亞風(fēng)情餐廳、海門灣魚仔店、龍洞美食廣場、琪林軒園林酒家、湘雨樓、新粵湘酒家等銀行中國工商銀行（龍洞支行）、中國農(nóng)業(yè)銀行龍洞辦事處、廣州

5、農(nóng)商銀行（龍洞支行）、中國郵政；儲(chǔ)蓄銀行、廣發(fā)銀行、廣州農(nóng)村商業(yè)銀行（翠竹支行）教育龍洞小學(xué)（省一級）、89中學(xué)（省一級）、省實(shí)天河分校、廣東工業(yè)大學(xué)（211工程）等生態(tài)華南植物園、廣東樹木公園、龍眼洞森林公園、火爐山森林公園、鳳凰山森林公園等醫(yī)療長興醫(yī)院、元崗醫(yī)院、廣州南方醫(yī)院、沙河人民醫(yī)院、廣州市工人療養(yǎng)院、武警醫(yī)院 （5） 建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃狀況1.合作單位開發(fā)商：廣州漢國福強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)有限公司/漢國置業(yè)有限公司？承建商：廣州市海建建筑工程有限公司設(shè)計(jì)單位：廣東海外建筑設(shè)計(jì)院有限公司中介代理機(jī)構(gòu)：廣州市世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司物業(yè)管理公司：廣州市創(chuàng)浚物業(yè)管理有限公司2.建筑基本情況規(guī)劃總面積115

6、000平方米建筑占地面積115000平方米總建筑面積306419.70平方米容積率2.22（百度） 2.66（搜狐）綠化率45.2%樓棟數(shù)40樓房類型精裝洋房停車位2071個(gè)（1:1）開發(fā)期數(shù)及周期分四期發(fā)展，前一二期已建成入住竣工時(shí)間2015-09-20開盤時(shí)間2008-113.規(guī)劃設(shè)計(jì)概況總體規(guī)劃布局：建筑類型：塔樓、小高層風(fēng)格設(shè)計(jì)：現(xiàn)代簡約風(fēng)格綠地與景觀設(shè)計(jì)： 本小區(qū)的園林風(fēng)格以新古典主義常用的米黃色色調(diào)為主，傳承其風(fēng)格所特有的時(shí)間感，穩(wěn)重而典雅，用優(yōu)質(zhì)的外墻磚和名貴的石材完美結(jié)合，詮釋出建筑的語言。而主入口設(shè)計(jì)更是具有新古典風(fēng)格的雍容大氣在這里，伴隨著鳥語花香，舒緩的溪流環(huán)繞整個(gè)社區(qū)，

7、人們每天醒來所呼吸到的第一口空氣一定是新鮮的，看到的第一縷陽光一定是明媚的，聽到的第一種聲音一定是婉轉(zhuǎn)的，這里，你可以發(fā)現(xiàn)，任何一個(gè)角度都是一個(gè)立體景觀，草坪到花卉到喬灌木、花冠木到喬木，渾然一體；在這里，精致的雕刻景墻以及風(fēng)情化的特色雕塑小品與景觀大樹相結(jié)合，形成或收或放的景觀空間層次，與新古典主義建筑風(fēng)格相融合，呈現(xiàn)一種諧和自然、氣質(zhì)典雅、格調(diào)浪漫社區(qū)生活環(huán)境。戶型設(shè)計(jì)：二居，三居，四居，五居裝修情況：精裝修樓棟分布情況內(nèi)部交通道路設(shè)計(jì)：人性化的區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì)，全部為步行路徑，車庫設(shè)置地下，可提供充足車位。內(nèi)部配套設(shè)施規(guī)劃：內(nèi)設(shè)有園林、水池等休閑舒適景致，配備冷暖室內(nèi)外泳池及各類功能會(huì)所（包

8、括：室內(nèi)羽毛球、餐廳、閱讀室、健身室、桑拿室），還將逐步建成幼兒園、小學(xué)、超市、肉菜市場、衛(wèi)生站等，提供優(yōu)質(zhì)教育資源和完善生活配套設(shè)施。2、 樓盤產(chǎn)品介紹（1） 樓盤的產(chǎn)品概況1.產(chǎn)品特色:周邊綠地多，空氣質(zhì)量好。該樓盤與華南植物園僅相隔一條馬路，龍洞森林公園也位于項(xiàng)目西側(cè)，與兩塊城市之肺相鄰，可以說是在如今的城市中難得的生態(tài)貴地，空氣質(zhì)量較好。屬于稀缺資源。該地塊是目前在該地段周圍唯一在售的住宅項(xiàng)目（其他競爭樓盤為二手售賣），屬于較稀缺資源。緊鄰地鐵口。廣州地鐵六號(hào)線目前正加緊推進(jìn)中，預(yù)計(jì)2016年底前全線通車，而項(xiàng)目門口就是六號(hào)線寶翠園站，這對于該項(xiàng)目是另一個(gè)亮點(diǎn)。小區(qū)配套完善。寶翠園小區(qū)

9、規(guī)劃有園林、水池等休閑景致，并配備了冷暖室內(nèi)外泳池及各類功能會(huì)所（包括：室內(nèi)羽毛球、餐廳、閱讀室、健身室、桑拿室），此外還有超市、肉菜市場、衛(wèi)生站等設(shè)施，目前均已經(jīng)對業(yè)主開放。車庫設(shè)置地下，可提供充足車位。周邊商業(yè)和生活設(shè)施齊全。除了自身配套設(shè)施規(guī)劃完善外，寶翠園周邊商業(yè)和生活設(shè)施也很齊全。項(xiàng)目東側(cè)是廣州市一級中學(xué)第八十九中學(xué)，南側(cè)是教師新村育龍居，西側(cè)是工人療養(yǎng)院，附近還有廣東工業(yè)大學(xué)、廣東司法學(xué)校等十余所學(xué)校。隨著華潤萬家進(jìn)駐龍洞，彌補(bǔ)了龍洞板塊沒有大型超市的缺陷。而日常買菜則可去龍洞農(nóng)貿(mào)市場，路程不到10分鐘。此外，樓盤與龍眼洞森林公園、火爐山森林公園也相距不到20分鐘車程。2.價(jià)格體系

10、最低價(jià)：28000元/（四期H組團(tuán)帶精裝售價(jià)）最高價(jià)：33000元/（精裝現(xiàn)樓）當(dāng)期開盤價(jià)：28000元/均價(jià)：30500元/3.物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)公司：廣州市創(chuàng)浚物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)用：3.5元/·月物業(yè)管理質(zhì)量：3.5元/·月的物業(yè)管理費(fèi)用較高，但是小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施比較完善的緣故，這樣的服務(wù)費(fèi)用也在意料之中。從業(yè)主反饋的情況，目前寶翠園的物業(yè)管理質(zhì)量較好，沒有出現(xiàn)過多的投訴現(xiàn)象。4.社區(qū)文化建設(shè) 寶翠園內(nèi)設(shè)有園林、水池等休閑舒適景致，配備冷暖室內(nèi)外泳池及各類功能會(huì)所（包括：室內(nèi)羽毛球、餐廳、閱讀室、健身室、桑拿室），還將逐步建成幼兒園、小學(xué)、超市、肉菜市場、衛(wèi)生站等，提供

11、優(yōu)質(zhì)教育資源和完善生活配套設(shè)施。在社區(qū)文化建設(shè)方面，寶翠園小區(qū)屬于出色的水平，可以很好地滿足住戶的此方面需求。5.業(yè)主評價(jià) 便捷的交通與臨近的綠地公園、商圈等優(yōu)點(diǎn)這里不再贅述。寶翠園業(yè)主主要反映的問題是臨近天源路的幾個(gè)樓棟噪音較大，加上附近的植物園及龍洞商業(yè)圈等因素，節(jié)假日期間噪音情況更為明顯。 早期推出的單元由于多邊形的戶型，引起不少業(yè)主的詬病，因此開發(fā)商吸取了教訓(xùn)，在后來推出的單元中采用較為方正的戶型，以迎合購房者的需求。部分業(yè)主反映樓間距過小，采光不足，私密度不足。 此外，房價(jià)較高也是多數(shù)人對寶翠園持保留想法的原因，加上不能使用公積金購買，這個(gè)問題也更突出。（2） 主要目標(biāo)客戶 主要鎖定

12、城市中青年中產(chǎn)階級首次置業(yè)自住家庭、二次置業(yè)改善環(huán)境自住家庭及投資者。 消費(fèi)群體職業(yè)包括教師、政府管理人員、白領(lǐng)、私營企業(yè)主、天河地區(qū)個(gè)體戶。（3） 未來規(guī)劃及發(fā)展前景 寶翠園從2008年開售至今，、二期已售罄，入住戶數(shù)為752戶，入住率達(dá)98%。近期新推的M組團(tuán)組團(tuán)，位于整個(gè)小區(qū)的中軸西側(cè)，呈陣列式排布，北向無遮擋眺望龍眼洞森林公園，為15-16層的小高層設(shè)計(jì)，規(guī)劃套數(shù)約250套。首層架空，兩梯三-四戶，戶型涵蓋77-180二-五房，多重戶型選擇。三期在建設(shè)中。 由于該地段一手房競爭稀少，地鐵六號(hào)線又將在2016年底前開通，預(yù)計(jì)將使寶翠園得到升值。結(jié)合目前廣州比較利好的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭，寶翠園

13、將會(huì)得到購房者較多的目光。3、 樓盤的現(xiàn)行營銷方案（1） 品牌營銷策略“城·山·林生態(tài)文化社區(qū)” 寶翠園項(xiàng)目對面是華南植物園，東側(cè)是廣州市一級中學(xué)第八十九中學(xué)，南側(cè)是遍布文化氣息的教師新村，西側(cè)是環(huán)境清幽的高級干部療養(yǎng)院，北面龍眼洞森林公園，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。寶翠園占地面積大，容積率小，以小高層建筑為主，樓盤內(nèi)注重生態(tài)綠化，綠化率45.20%，并且依山而建，生態(tài)環(huán)境好。以此寶翠園項(xiàng)目的命名為“城市山林”打造一個(gè)“城·山·林生態(tài)文化社區(qū)”。“城·山·林”直接了當(dāng)?shù)谋砻髁吮卷?xiàng)目的核心優(yōu)勢，即在喧鬧的城市里可以享受到稀缺的山林氛圍。文化社

14、區(qū)是指樓盤周邊的教育資源豐富，文化氣息濃厚。通過賦予寶翠園這一獨(dú)有的、情感的和文化的形象，來表明個(gè)性特征和核心優(yōu)勢，以此吸引那些雖然工作于城市卻又追求安靜的有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和文化素養(yǎng)的目標(biāo)客戶。（2） 價(jià)格營銷策略1 新產(chǎn)品定價(jià)策略 寶翠園在取得預(yù)售證后，舉辦了活動(dòng)，即客戶交誠意登記金2萬元可享受優(yōu)先選擇權(quán)，并且誠意登記名額有限，先到先得。在預(yù)售期間，仍然繼續(xù)進(jìn)行誠意登記2萬元活動(dòng)，并公布價(jià)格幅度，均價(jià)在15000元左右。在正式開盤前，對進(jìn)行了誠意登記的顧客，采用時(shí)間先后順序邀請客戶進(jìn)行選購，然后再對外發(fā)售。 另外，2014年，寶翠園新貨接受優(yōu)惠登記，預(yù)計(jì)帶裝修售價(jià)2.8萬-3萬元/平方米。位于

15、天河龍洞的寶翠園舉辦“寶翠聚寶·富足人生”活動(dòng)，樓盤全新的銷售中心和樣板房同時(shí)對外開放并接受誠意登記，提前登記的買家可享受“5萬元抵9.8折”的優(yōu)惠?，F(xiàn)場銷售人員介紹，新貨預(yù)計(jì)在7月中下旬推出，折前售價(jià)預(yù)計(jì)為2.8萬-3萬元/平方米，帶價(jià)值4000元/平方米的裝修。2 尾盤降價(jià)讓利 2014年，在出售出售寶翠園F棟高低層尾貨時(shí)，購買者可享97折優(yōu)惠。F棟少量高低層尾貨單位，分別為2、3層和14、15層的78平米和99平米的二三房，售價(jià)2.5-2.6萬元/平米。現(xiàn)購房全款享受97折，組合貸款99折。（3） 促銷策略1 付款折扣 2014年寶翠園推出M1棟和M3棟部分單位，貨量共計(jì)60套

16、，兩梯四戶，戶型涵蓋78-180平的二至五房單位，折后均價(jià)為2.65-2.75萬/平，帶5000元/平裝修交樓。開盤當(dāng)日，認(rèn)籌客享98*98折優(yōu)惠，其他客戶購房則享98折優(yōu)惠。2 讓利促銷，贈(zèng)送名牌家電 2008年，該盤以7900元/平方米起的價(jià)格開盤時(shí)，帶價(jià)值2000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)下周邊樓盤的新高，讓買家覺得挺合算。當(dāng)時(shí)華南植物園一帶樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)多在800-1500元/平方米之間。寶翠園的裝修標(biāo)準(zhǔn)除了使用大量名牌建材外，還附送很多名牌家電，如全屋Panasonic 冷暖分體式空調(diào)，TOTO的衛(wèi)浴潔具，依萊克斯的燃?xì)鉅t、油煙機(jī)及碗柜，海爾遙控?zé)崴饕约爸骺托l(wèi)生間都奉送的AUPU浴霸

17、等等。3 周邊教師團(tuán)購優(yōu)惠（4） 產(chǎn)品策略1 稍差戶型先推出，好戶型后售以提升價(jià)格主推兩房兩廳一衛(wèi)85平方米的舒適型到145平方米四房兩廳兩衛(wèi)帶入戶花園的享受型， 好的戶型先保留，先將朝向稍差，位置稍差的戶型放盤出售，使朝向較好的戶型以后能提升價(jià)格出售。2 推出的戶型組合豐富，客戶選擇較多 據(jù)了解，寶翠園的戶型組合較豐富，從兩房到五房均有，面積79-207平方米。其首期將主打122-127平方米的舒適三房，另配部分95平方米小三房。同期樓盤還將推出少量180-207平方米五房大戶型，附送特大空中花園。（5） 活動(dòng)推廣1 慶祝六周年，推出一成首付購房優(yōu)惠 2014年，在樓價(jià)為3萬元4萬元/的天河

18、區(qū)，位于龍洞板塊的大盤寶翠園卻有2字頭單位推出，主推單位均價(jià)2.8萬元/并帶4000元/豪華裝修。據(jù)悉，樓盤為慶祝六周年，推出一成首付購房優(yōu)惠。9月8日前購房將在付款方式優(yōu)惠上再打額外9.8折。2 善用時(shí)事，增加客戶體驗(yàn)度 2014年，寶翠園“寶翠聚寶富足人生”全新銷售中心暨樣板房正式對外開放體驗(yàn)日當(dāng)天，為了迎合“世界杯”熱潮，寶翠園銷售中心精心為到場客戶準(zhǔn)備了融入世界杯色彩的活動(dòng)，包括有射門游戲、競猜冠軍隊(duì)、現(xiàn)場抽獎(jiǎng)等精彩游戲以及足球?qū)氊?、熱辣森巴舞表演、足球明星人形立牌等，讓來訪客戶在參觀樣板房之余盡情分享充滿世界杯味道的周末時(shí)光。通過這種活動(dòng)，能夠讓客戶對寶翠園的印象更加深刻，增加客戶的

19、好感度。3 舊客戶介紹新客戶 6月5日下午，寶翠園的銷售中心舉行了主題為“迎端陽,粽傳情”回饋業(yè)主活動(dòng)。，隨著端午節(jié)業(yè)主回饋活動(dòng)同步開啟的還有一個(gè)老帶新的優(yōu)惠政策，老業(yè)主帶新業(yè)主，老業(yè)主可獲贈(zèng)2年的物業(yè)管理費(fèi)，新業(yè)主可獲得高層開盤總房款減3000的優(yōu)惠，可被疊加。免費(fèi)為數(shù)百戶業(yè)主提供現(xiàn)場免費(fèi)的收樓咨詢服務(wù)，活動(dòng)內(nèi)容主要包括三種：戶型設(shè)計(jì)，風(fēng)水?dāng)[設(shè)咨詢以及軟裝交流。4 宣傳發(fā)展商實(shí)力，提升競爭力 組織前20名誠意金客戶，以及主流媒體赴香港參加漢國置業(yè)項(xiàng)目體驗(yàn)發(fā)展商魅力以及國際品質(zhì)。加強(qiáng)客戶關(guān)注，聚集現(xiàn)場人氣，進(jìn)一步提升發(fā)展商形象，加深媒體對漢國置業(yè)的了解，通過意向客戶親身感受發(fā)展商實(shí)力，增強(qiáng)樓盤

20、的競爭力。5 舉辦講座 2014年，寶翠園攜手香港著名玄學(xué)大師麥玲玲舉辦風(fēng)水講座，屆時(shí)將為來賓帶來住宅居家、羊年運(yùn)勢的權(quán)威解讀，從科學(xué)性和宜居性出發(fā)，闡述家居布置和環(huán)境空間的和諧互動(dòng)，破譯運(yùn)勢居家密碼。（6） 廣告銷售策略（1）廣告主題 加深客戶印象，提升樓盤形象，擴(kuò)大銷售量（2）廣告投放的媒體 在天源路附近投放大型紙板廣告，燈箱廣告， 派單，在報(bào)紙如廣州日報(bào)上刊登寶翠園相關(guān)信息，雜志，短信，在網(wǎng)絡(luò)發(fā)布宣傳片等多種形式（3） 主要面向的受眾人群 有改善住房要求的龍洞村村民 在龍洞村、五山附近工作首次置業(yè)的人群4、 銷售狀況各期銷售狀況統(tǒng)計(jì)表期數(shù)項(xiàng)目內(nèi)容開盤日期地上建筑總面積銷售面積住宅總套數(shù)已

21、銷售套數(shù)未銷售套數(shù)均價(jià)一期A1-A5(均13層)C1-C3（12、13、11層）2008.11398834062732932909034二期B1-B4（均17層）2010.042298521964221221013065D1-D2、E1-E2（均16層）2010.092163221083199199016677三期F（15層）2014.01622158065655120866G2（14層）2014.04978988873939027000M1-M3（15、16、15層）2014.0818906146031561362026134M4-M5（16、14層）2014.081122789038268

22、1426158G1（12層）2014.1097898887222022700四期L1-L3（16、16、15層）2015.0418458135211571263127310L4（12層）2015.1040533242222034319H1-H5（均15層）2015.103658325941992417529579面積單位均為： ； 均價(jià)單位為：元/統(tǒng)計(jì)日期截止到2015年11月17日數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源與房屋管理局、陽光家園、愛屋及烏、搜房網(wǎng)由漢國置業(yè)開發(fā)的寶翠園項(xiàng)目，從2008年11月推出首期，首期開盤至今將近7年的時(shí)間里已陸續(xù)推出了四期，其中開發(fā)商自編開發(fā)期數(shù)已達(dá)十期之多。截止到2015年11月，首期A、C兩棟于2008年月底開盤銷售，2009年10月交樓，目前300多戶已入戶。第二期的B組團(tuán)200多套于2010年4月25日開盤，面積由兩房兩廳一衛(wèi)85平方米的舒適型到145平方米四房兩廳兩衛(wèi)帶入