土地估價師考試《土地估價案例與報告》試題

1、2007年土地估價師考試土地估價案例與報告試題一案例分析題（共2題，每題30分，共60分。清閱讀并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題）（一）某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計劃以該土地使用權(quán)進行抵押貸款，并于2007年9月5日委托某評估公司進行土地價格評估。該企業(yè)所擁有的土地位于華南h市，遠離城區(qū)，為獨立工礦用地，總面積1500平方米。宗地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水（附近無市政供水管理網(wǎng)）；宗地為多邊形，不規(guī)則，北端邊界為弧形，種植有3米寬的擋風(fēng)樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤軟土，種植本地草種，內(nèi)有十字形道路，外有2千米長的自建道路于某國道相連；宗地內(nèi)有1

2、1棟建筑物，其中，辦公樓1棟，倉庫3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟。企業(yè)用電來自3千米外的變電站；企業(yè)通訊網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施安全。土地使用無特別限制。假定你是該評估公司土地評估師，請回答一下問題： 1（本問題5分）在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評估前需要了解土地哪些關(guān)鍵信息（提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答）？a 是集體還是國用 b.（ ） c. ( ) d. ( ) 2(本問題5分) 根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個別條件。 3（本問題8分） 若以委托日為評估價值時點，根據(jù)上述情況，對地價進行定義。 4（本問題6分） 若該宗土地為國用劃撥，由于不在基準(zhǔn)地價覆蓋的范

3、圍，所以評估時直接參照基準(zhǔn)地價最末級修正，并確定市場價為154元/平方米。又由于所處區(qū)域?qū)儆谌珖I(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)11等，其最低價標(biāo)準(zhǔn)為144元/平方米，評估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144元/平方米，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出讓金，將評估結(jié)果確定為60元/平方米。列出上述操作過程中的錯誤點。 5（本問題6分）假設(shè)該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門同意由法院直接委托某拍賣行對此塊土地進行拍賣，需要有哪些前置條件？ （二）下面是一份現(xiàn)場調(diào)查工作圖稿。由于只是某估價師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評估委托而進行前期調(diào)查，所以調(diào)查內(nèi)容及標(biāo)注有些粗略。其中，實線部分為

4、原圖內(nèi)容，虛線部分為該評估師現(xiàn)場標(biāo)記的有關(guān)信息。請閱讀該圖并回答以下問題。34-21.5-75-5 34是區(qū)縣編號，21.5是街道號，75是街坊號，5是宗地號。 1（本問題6分） 根據(jù)上圖填寫下面有關(guān)信息。工作底圖種類：（ ） 權(quán)利人：（ ） 宗地編號：（ 5 ）所在街坊：（ ） 地類：（ ） 四至：（ ）2（本問題5分）列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地個別條件的信息（提示：不少于5個）。3 （本問題4分）列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地周邊環(huán)境的信息（提示：不少于8個）。4（本問題15分）假定委托方需貸款300萬元，該地貸款率為60%，該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率為2.00，估價對象建筑占地

5、面積為120平方米，經(jīng)過你的判斷，估價師能否做出可以接受委托的決定？列出你的判斷依據(jù)（提示：簡要計算步驟）。二、報告判斷題（共3題，分別為30分、20分、50分，共100分。第一題和第二題為土地股價技術(shù)報告片段，根據(jù)提問回答。第三題為一個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出并說明原因。具體得分規(guī)則見備題目中） （一）下面是一份土地估價技術(shù)報告中采用假設(shè)開發(fā)法測算的說明部分（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容），請閱讀后回答相關(guān)問題。 1. 估價對象建設(shè)期及利用方式分析 該地塊為出讓所得，根據(jù)××經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局文件關(guān)于“××住宅小區(qū)“項目初

6、步設(shè)計的批復(fù)（××開經(jīng)2005 053號），該地塊將建成多層住宅小區(qū)，土地總面積95635平方米，總建筑面積143452平方米，其中物管、會所等公建配套用房面積占3.4%，容積率1.5，建筑面積35%。估價人員進行了實地勘察，地塊離城市較近，有直達的主干道，地塊邊緣已經(jīng)具備自來水和天然氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，而且自然景色優(yōu)美，環(huán)境狀況表明很適合修建住宅，但是地址狀況表明知識和修建多層住宅。估價人員也對周邊市場進行了調(diào)查，由于有城市輕軌會經(jīng)過該地區(qū)，所以本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。 估價人員在綜合對區(qū)域的市場、環(huán)境及土地條件等分析后，認為在不改變多層住宅性質(zhì)的前提下，為最大提高開發(fā)價

7、值，地塊最佳利用方式應(yīng)該為：土地用途設(shè)定為多層別墅型住宅用地，總用地面積為95635平方米，總建筑面積35000平方米，其中物業(yè)管理、社區(qū)活動中心、小商場、小區(qū)停車場、小郵局、小型銀行儲蓄所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等公建配套用房面積占3.4%，建筑覆蓋率15%，容積率0.37，主要建筑為多幢二、三層別墅排屋。本次評估按土地的最佳利用方式確定預(yù)期開發(fā)條件。 根據(jù)以上項目的建設(shè)規(guī)模，本次評估確定其開發(fā)期為2年。由于本次評估目的為待開發(fā)土地市值估算，開發(fā)期自估價基準(zhǔn)日算起。2預(yù)期售價確定及銷售狀況分析 根據(jù)××經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近期該區(qū)域樓盤銷售情況來看，該類出讓用地新開發(fā)的別墅排屋平均售

8、價在35004000元/平方米之間，考慮到該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合估價對象實際情況，經(jīng)綜合分析，確定該地塊開發(fā)完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售價為3500元/平方米，則該物業(yè)預(yù)期總售價為 總售價=平均售價×建筑面積 =3500×35000 =12250（萬元） 通過調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況，與待估對象相同或類似的房地產(chǎn)項目一般均采用預(yù)售形式，考慮到估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場的實際情況，本次評估假設(shè)評估對象所建物業(yè)銷售狀況為：項目在開發(fā)一年后開始預(yù)售，且為均勻銷售，截至開發(fā)完成時銷售率達到40%，另外60%在開發(fā)完成后的一年內(nèi)均勻售出。并假設(shè)房

9、屋售價在銷售期間內(nèi)保持不變。 3. 開發(fā)總費用的確定 根據(jù)待估宗地現(xiàn)狀，要建成一個完整可售和可居住的住宅小區(qū)，必須經(jīng)過前期工程、建安工程和室外配套建設(shè)三個階段。本案的前期費用很復(fù)雜，除了其間發(fā)生的前期勘察設(shè)計、可行性研究費用、臨時三通一平費用外，還有解決市政設(shè)施缺口的有關(guān)費用，如5千米長的電纜鋪設(shè)費用，100米長的排水管道等的鋪設(shè)費用；土建安裝及附屬工程費用，室外工程、綠化建設(shè)費用，管理費和不可預(yù)見費等。上述費用經(jīng)歸類，可分為前期費用、建造成本、室外建設(shè)費用、管理費用四大項。分別估算如下： （1）前期費用（分析過程略）：確定其前期費用為200元/平方米（按總建筑面積），則前期費用總計為 前期費

10、用=前期費用標(biāo)準(zhǔn)×總建筑面積 =200×35000 =700（萬元） 并設(shè)定為開發(fā)初期一次性投入。 （2）建造成本（分析過程略）：確定其平均建造成本為700元/平方米（按照總建筑面積），則整個物業(yè)總建造成本共計為 建造成本=平均建造成本×總建筑面積 =700×35000 2450（萬元） 并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 （3）室外建筑費用（分析過程略）：確定該地塊室外建筑費用標(biāo)準(zhǔn)為220元/平方米（按土地面積），則小區(qū)建設(shè)費用總計為 室外建筑費用=室外建設(shè)費用標(biāo)準(zhǔn)×土地面積 =220×95635 =2103.97（萬元）并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均

11、勻投入。（4）管理費用：包括開發(fā)過程中的管理費、監(jiān)理費及不可預(yù)見費等，為上述（2）+（3）的5%計。設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 管理費用=（2）+（3）×5% =（2450+2103.97）×5% = 227.70（萬元） 4. 銷售費用（分析過程略）確定此項費用可按總售價的8%計，該項費用設(shè)定為與銷售進度同步投入。 銷售費用=總售價×8% =12250×8% =980（萬元） 5. 利息率和利潤率確定 （1）利息率，本次評估將采用貼現(xiàn)方式計算地價，故不考慮透支利息。貼現(xiàn)率采用2006年4月28日公告的銀行一至三年期貸款率6.03%。 （2）利潤率，房地產(chǎn)

12、的利潤率關(guān)鍵要看市場供求狀況。根據(jù)對目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收益率的統(tǒng)計，結(jié)合××市統(tǒng)計年鑒資料，考慮區(qū)域房地產(chǎn)實際市場情況，確定該房地產(chǎn)開發(fā)項目投資利潤率為24%。6.根據(jù)假設(shè)開發(fā)法基本公式：地價=預(yù)期售價-總開發(fā)費用-利潤-利息-銷售費用，結(jié)合本次評估實際，得到如下方程： 總地價=（12250-980）×40%/（1+6.03%）1+（2-1）/2+（12250-980）× 60%/（1+6.03%）2+1.5/2-700+(2450+2103.97+227.70)/ （1+6.03%）2/2） ×(1+24%)-總地價×24% 解上式

13、得到： 總地價=2762.28萬元 土地單價=2762.28÷95635 =289（元/平方米） 就上述報告片斷，回答以下問題： 1.（本問題4分）你認為報告中估價對象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為什么？ 2.（本問題6分）請列出估價報告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo)或者因素。（提示：不少于6個） 3.（本問題6分）報告中不動產(chǎn)預(yù)期售價的確定過程較為簡單，如果采用市場案例分析確定，在選擇案例時有什么要求？（提示：不少于4個） 4.（本問題2分）報告中不動產(chǎn)開發(fā)前期費用中，有不應(yīng)計入的項目，請指出來。 5.（本問題12分）報告中采用貼現(xiàn)的方式進行地價測算，假設(shè)開發(fā)法也可以不采用貼現(xiàn)方

14、式測算地價，請根據(jù)報告中的數(shù)據(jù)資料，并假定地價為p，分別列出其總售價、建造成本、銷售費用、利息、利潤的計算式。 （二）下面是一份土地估價技術(shù)報告中收益還原法測算說明部分（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容）。請閱讀后回答相關(guān)問題。 1.確定房地出租客觀租金 應(yīng)用市場比較法確定房地出租客觀租金。根據(jù)收集的房地出租案例資料，選取了與待估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)區(qū)條件相似，規(guī)模相當(dāng)，臨街狀況和建筑物相似的3個房地出租交易實例a、b、c。經(jīng)過比較分析，計算得到3個案例的比準(zhǔn)租金，其中，比準(zhǔn)租金a=295.60元/平方米，比準(zhǔn)租金b=311.50元/平方米，比準(zhǔn)租金c=280.88元/平方米。 根據(jù)對市場信息及估價對

15、象條件的分析，確定取三個比準(zhǔn)租金的算術(shù)平均值作為評估對象的客觀租金。計算過程如下： 客觀租金=（295.60+311.50+280.88）÷3 =295.99（元/平方米） 2.計算房地出租年總收益（注：房屋建筑面積是9015平方米） 房地年總收益=房屋建筑面積×租金 =9015×295.99 =2134680（元） 3.計算房地出租年總費用 房地出租年總費用包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋年折舊費等。 （1）管理費。根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莸慕?jīng)營管理費一般為房地年租金的3%，所以， 房屋出租經(jīng)營管理費=房地年總收益×3% =2134680×

16、;3% =64040（元） （2）維修費。根據(jù)××市建設(shè)和房屋部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年維修費通常為房屋重置價的2%。待估宗地上房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，參照××市房產(chǎn)和物價管理部門公布的各類房屋重置價及耐用年限等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地估價師經(jīng)驗判斷，確定與待估宗地上房屋同類結(jié)構(gòu)的房屋重置價格為750元/平方米，耐用年限60年，殘值率為0。 房屋出租維修率=房屋重置價×2% =9015×750×2% =135225（元） （3）保險費。根據(jù)調(diào)查，××市市區(qū)房屋保險費率為房屋重置價的0.2%。根據(jù)估價師現(xiàn)場勘察和對照房屋

17、完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)，確定待估宗地上房屋在估價期日為基本完好房，成新率為75%。 房屋年保險費=房屋重置價×0.2% =9015×750×0.2% =13522（元） （4）稅金。稅金包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅兩項，其中，房產(chǎn)稅按房屋出租年租金的12%計，營業(yè)稅按出租年租金的5%計。 房產(chǎn)稅=房地年總收益×12% =2134680×12% =256162（元）營業(yè)稅=房地年總收益×5% =2134680×5% =106734（元） 稅金合計=房產(chǎn)稅÷營業(yè)稅 =256162÷106734 =362896（元）（5）房屋

18、年折舊費。折舊費按照土地剩余使用年期35計算，殘值率為零。房屋年折舊費房屋重置價×（1-殘值率）÷剩余使用年期9015×750×（1-0）÷35193179（元）（6）房地出租年總費用管理費維修費保險費稅金房屋年折舊費 64040+135225+13522+362896+193179 768862（元） 4計算房地純收益 房地純收益=房地出租年總收益 - 房地出租年總費用 =2134680- 768862 =1365818（元） 5計算土地純收益 （1）土地還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定土地還原率為8%。 （2）房屋還原利率的確定。根據(jù)

19、市場調(diào)查分析，確定土地還原率為10%。 （3）計算房屋純收益。房屋純收益根據(jù)房屋現(xiàn)值還原得到。 房屋現(xiàn)值=房屋重置價×房屋成新度 =9015×750×75% =5070938（元） 房屋純收益= 房屋現(xiàn)值×房屋還原利率 =5070938×10% =507094（元） 土地純收益=房地純收益-房屋純收益 =1365818- 507094 =858724（元） 6.計算土地價格 總地價=土地年純收益÷土地還原利率×1- 1÷（1+土地還原利率）使用年限 =858724÷8%×1-1÷(1+

20、8%)35 =10008428(元) 土地單價=10008428÷2504.1 =3996.82（元/平方米）（注：土地面積為2504.1平方米） 請根據(jù)上述報告片段回答以下問題： 1.（本問題5分）上述報告對所選案例的租金說明不清楚，依據(jù)報告的具體內(nèi)容看，缺少哪些方面的說明？ 2.（本問題6分）上述報告計算房地出租年總收益時，直接使用建筑面積乘以租金標(biāo)準(zhǔn)，漏掉了哪些對總收益有影響的參數(shù)？ 3.（本問題6分）上述報告確定土地還原利率為8%，但是缺乏明確的依據(jù)。請問確定土地還原利率的方法一般有哪些？ 4.（本問題3分）上述報告中計算房屋純利益的目的是計算土地純收益，這種從不動產(chǎn)總收益中

21、剝離出某一部分或者要素的價值的方法，其所遵循的估價原則是（ ）。（只有一個選項正確，并請?zhí)钤诶ㄌ杻?nèi)） a. 替代原則 b. 最有效使用原則 c. 預(yù)期收益原則 d. 貢獻原則 （三）下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容），請閱讀后指出錯誤點并說明原因（每指出一處錯誤并簡述原因的得2分，只指出錯誤不簡述原因不得分，總分最高為50分；將正確內(nèi)容列為錯誤的扣0.5分，最多扣至本題為0分。答題時，請先在試卷上找出錯誤點，然后講錯誤所對應(yīng)的行號、錯誤內(nèi)容和錯誤原因分別標(biāo)在答題卷的“錯誤點位置”、“錯誤內(nèi)容”和“錯誤原因”欄目中，如“（1）”或“（1）（4）”、“估價依據(jù)錯誤”、“估價

22、依據(jù)不完整”）。行號（1） 土地估價技術(shù)報告（2） 第一部分 總 述（3） 一、估價項目名稱（4） xx縣xx工業(yè)園區(qū)a2號地塊土地使用權(quán)出讓價格評估（5） 二、委托估價方（略）（6） 三、受托估價方（略）（7） 四、估計目的（8） 根據(jù)委托方提供的資料，估計對象擬通過掛牌方式進行出讓，本次（9） 評估價格即為確定該土地使用權(quán)掛牌出讓的保留價。（10） 五、估價依據(jù)（11） 1.中華人民共和國土地管理法；（12） 2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（13） 3.關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)價的通知（國土資發(fā)2006307號）（14） 4.xx省、xx市及xx縣等各級政府關(guān)于土地管理、

23、地價管理的有關(guān)政策、法規(guī)；（15） 5.xx縣基準(zhǔn)地價成果資料；（16） 6.委托方提供的估價對象規(guī)劃控制指標(biāo)等其他有關(guān)估價對象資料；（17） 7.xx評估有限公司掌握的有關(guān)地價信息資料；（18） 8.評估人員實施實地踏勘及調(diào)查取得的資料。（19） 六、估價基準(zhǔn)日（20） 二七年六月二十六日（21） 七、估價日期（22） 二七年五月五日至二七年五月十六日（23） 八、地價定義（24） 本次評估根據(jù)估價目的，將估價對象地價定義為待估宗地在評估基（25） 準(zhǔn)日2007年6月26日，設(shè)定用途為工業(yè)用地，設(shè)定使用年限為其最高使（26） 用年限50年，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通

24、（27） 水）及紅線內(nèi)場地平整待建設(shè)的國有土地使用權(quán)價格。（28） 九、估價結(jié)果（29） 土地單價：116元/平方米（30） 總地價：348.29萬元（31） 總地價大寫：叁佰肆拾捌萬貳仟玖佰元整（32） 估價結(jié)果詳見表1土地估價結(jié)果一覽表（表略）。（33） 十、需要特殊說明的事項（34） （一）估價假設(shè)條件（35） 1.本次評估時，估價對象尚未進行開發(fā)建設(shè)，因此在精度允許范圍（36） 內(nèi)，本次評估涉及的一些用地指標(biāo)等中間數(shù)據(jù)，以委托方提供的估價對（37） 象規(guī)劃控制指標(biāo)數(shù)據(jù)上限為依據(jù)，并參照區(qū)域一般情況來確定。（38） 2.估價對象和其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足今后生產(chǎn)、生活、經(jīng)營的正常進行。

25、（39） 3.在估價基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿、理性的交易市場。（40） 4.任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。（41） （二）報告使用的限制條件（42） 1.本報告結(jié)果僅為本次估價目的服務(wù)，不得用于任何與本次估價目（43） 的無關(guān)的其他事項；不得擅改報告及歪曲理解報告有關(guān)內(nèi)容。（44） 2.估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本評估報告由xx（45） 評估公司負責(zé)解釋。（46） 3.本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)（47） 損失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。（48） 4.本報告的技術(shù)報告未經(jīng)許可，不得隨意查閱、轉(zhuǎn)用、發(fā)表。（49）

26、（三）土地估價結(jié)果有效條件（50） 1.在地產(chǎn)市場不發(fā)生突發(fā)變化情況下，本報告估價結(jié)果有效期為半年。（51） 2.本報告估價結(jié)果是在估價基準(zhǔn)日，本報告價格定義中設(shè)定的條件（52） 下的土地使用權(quán)權(quán)益價格。如果改變價格定義中的條件，本報告估價結(jié)果不成立。（53） 3.委托方提供的資料真實、有效。（54） （四）其他需要說明事項（55） 1.委托方對所提供資料的真實性負責(zé)，如因委托方提供資料有誤，（56） 造成估價結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。（57） 2.本次評估的估價報告分為“土地估價報告”和“土地估價技術(shù)報（58） 告”兩部分，“土地估價技術(shù)報告”供委托方使用，“土地估價報告”僅（59） 供估

27、價機構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒临Y源部門審查。（60） 3.本報告所評估地塊地下資源、地下埋藏物等所有權(quán)仍屬國家，本（61） 報告評估價格不包含上述方面的價格。（62） 十一、土地估價師簽字（63） 估價師姓名 估價師證號 簽 名（64） xxx xxxxx (簽字)（65） xxx xxxxx (簽字)（66） 十二、土地估價機構(gòu)（67） xx評估有限公司（公章）（68） 二七年五月十六日（69） 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析（70） 一、估價對象描述（71） 1.土地登記狀況（72） 估價對象位于xx縣xx工業(yè)園區(qū)，其四至為：東至xx，南至x（73） x，西至xx，北至xx。地塊總面積

28、為30025.23平方米，土地擬出讓（74） 用途為工業(yè)用地，出讓年限為工業(yè)用地法定最高出讓年限50年。地號xx，圖號xx。（75） 2.土地權(quán)利狀況（76） 根據(jù)委托方提供的資料，估價對象現(xiàn)狀為國有待出讓土地，擬以掛（77） 牌方式進行出讓，擬出讓用途為工業(yè)用地，出讓年限為50年。根據(jù)估價目（78） 的，假定在估價基準(zhǔn)日估價對象無抵押、出租等他項權(quán)利登存在。（79） 3.土地利用狀況（80） 根據(jù)委托方提供的資料及估價人員現(xiàn)場踏勘，估價對象內(nèi)部現(xiàn)狀為（81） 平整待開發(fā)土地。該估價對象主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為：總用地面積（82） 30025.23平方米，建筑密度為40%60%，容積率1.4，綠地率

29、為15%。（以下略）（83） 二、地價影響因素分析（84） 1.一般因素（略）（85） 2.區(qū)域因素（86） 估價對象位于xx縣xx工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園區(qū)為省級開發(fā)區(qū)，園（87） 區(qū)總體規(guī)劃面積5平方千米，位于xx縣縣城工業(yè)用地級別的三級地范圍（88） 內(nèi)，屬三級地內(nèi)較好的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)對外交通主干道主要為xx交（89） 通干道，交通便利。其他供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施已達到五通配套。目前園區(qū)已引入多加資源型企業(yè)和汽摩配等非自愿型企業(yè)，具有一定的工業(yè)（90） 集聚效應(yīng)。園區(qū)作為全縣工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的主攻方向和主要載體，發(fā)展?jié)摚?1） 力較大，工業(yè)用地需求量大，地價預(yù)期增長空間較大。（92） 3.個別因素

30、（略）（93） 第三部分 土地估價（94） 一、估價原則（95） 1.替代原則（略）（96） 2.需求與供給原則（略）（97） 3.變動原則（略）（98） 二、估價方法和估價過程（99） （一）估價方法選擇（100） 估價方法選擇應(yīng)根據(jù)估價對象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場狀況、估價基（101） 礎(chǔ)資料的可用性和估價對象的性質(zhì)、特點等因素來確定。估價對象為工（102） 業(yè)用地，一般用成本逼近法或者市場比較法測算，因此可以用成本逼近（103） 法來測算。同時估價對象位于xx縣基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，故基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法也是一種可選的方法。（104） 綜上所述，本次評估決定采用成本逼近法及基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法分（1

31、05） 別評估其積算價格和收益價格。在上述兩種方法試算結(jié)果基礎(chǔ)上，經(jīng)綜（106） 合分析，最終確定估價對象的地價。（107） （二）估價過程（108） 1.成本逼近法（109） 成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項實際費用之和為主要（110） 依據(jù)，再加上一定的利息利潤、土地增值收益來確定土地價格的估價方法，地價測算基本公式為：（111） 成本地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤（112） 評估地價=（成本地價+土地增值收益）×位置修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)（113） （1）土地取得費（114） 土地取得費包括農(nóng)地取得費和有關(guān)稅費，按國家現(xiàn)行的土地管理（115） 法

32、、土地管理法實施條例等法律規(guī)定，政府征收農(nóng)地要向農(nóng)民支付（116） 征地費用，即農(nóng)地取得費，一般包括土地補償費、勞力安置補助費、青苗及地上附著物補償費等。（117） 根據(jù)xx縣人民政府關(guān)于實施征地區(qū)片綜合價標(biāo)準(zhǔn)的通知政發(fā)（118） 2007207號，確定估價對象農(nóng)地取得費為45.85元/平方米。征地稅費根據(jù)經(jīng)驗確定為18元/平方米。（119） 根據(jù)上述，得到估價對象土地取得費合計為63.85元/平方米。（120） （2）土地開發(fā)費（121） 土地開發(fā)費包括外圍基礎(chǔ)設(shè)施配套費和內(nèi)部場地平整費兩部分。根（122） 據(jù)工業(yè)園區(qū)管委會提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)實際投資資料數(shù)據(jù)，同時考（123） 慮估價對象

33、內(nèi)部實際為未平整土地的情況，經(jīng)綜合分析，確定估價對象（124） 土地開發(fā)費為37元/平方米（其中通水10元/平方米，通電19元/平方米，通路17元/平方米）。（125） （3）利息（126） 計算投資利息是評估土地時考慮資金的時間價值。設(shè)定土地開發(fā)周（127） 期為一年，利息率取評估基準(zhǔn)日通行的半年期銀行貸款年利率6.57%，（128） 按慣例設(shè)定土地取得費為一次性支付，土地開發(fā)費為均勻投入，則（129） 利息=63.85×（1+6.57%）1 -1+37×(1+6.57%)1/2 -1（130） =5.39(元/平方米)（131） （4）利潤（132） 投資的目的是為了取

34、得利潤，視開發(fā)土地為投資，也同樣應(yīng)取得相（133） 應(yīng)的利潤。考慮到目前工業(yè)園區(qū)的一般工業(yè)企業(yè)情況，本次評估確定利潤率為10%。則投資利潤為（134） 利潤=（63.85+37）×10%（135） =10.09（元/平方米）（136） （5）土地增值收益（137） 土地增值收益包括土地用途改變增值收益和土地開發(fā)增值收益，是（138） 土地在市場中能夠?qū)崿F(xiàn)的增值價值的體現(xiàn)。在成本逼近法中，城郊新增（139） 建設(shè)用地增值收益通常是按土地投入成本的10%25%計算。經(jīng)對比分（140） 析，考慮到區(qū)域土地市場需求量不大，確定無限年土地使用權(quán)的工業(yè)用地土地增值收益率為10%，則（141） 土

35、地增值收益=成本地價×增值收益率（142） =（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤）×增值收益率（143） 土地增值收益=（63.85+37+5.39+10.09）×10%（144） =11.63（元/平方米）（145） （6）區(qū)域及個別因素修正（146） 在以上地價測算過程中，土地取得費、開發(fā)費和土地增值收益均以估價對象所在的區(qū)域的（147） 一般費用水平為基礎(chǔ)，要具體測算估價對象的地價還需根據(jù)其區(qū)域及個別情況進行修正。（148） 經(jīng)評估人員現(xiàn)場踏勘調(diào)查，估價對象雖位于xx縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但是位置相對較偏，綜合（149） 考慮后確定估價對象區(qū)位條件修正系數(shù)為0.9

36、6。（150） （7）使用年限修正（151） 積算價格是無限年土地使用權(quán)價格，估價對象評估設(shè)定使用年限為（152） 50年，故需要進行使用年限修正，其使用年限修正系數(shù)為：（153） 使用年限修正系數(shù)=1-1/（1+土地還原利率）剩余使用年限 （154） =1-1/（1+6%）50 （155） =0.9457 （156） （8）單位地價計算（157） 土地單價=（63.85+37+5.39+10.09+11.63）×0.96×0.9457（158） =116（元/平方米）（159） 2.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法（160） 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等估

37、價成果，按照估價（161） 對象的區(qū)域條件和個別條件與基準(zhǔn)地價的基（162） 準(zhǔn)條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行（163） 修正，進而求取估價對象在估價基準(zhǔn)日價格的方法。其計算公式為：（164） 宗地地價=基準(zhǔn)地價×k1×k2×（1+k）+f （165） 式中：k1 期日修正系數(shù)；（166） k2土地使用年期修正系數(shù)；（167） k影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和；（168） f開發(fā)程度差異修正值。（169） (1)基準(zhǔn)地價成果介紹（170） 根據(jù)xx縣人民政府關(guān)于xx縣城區(qū)商業(yè)、住宅及全縣工業(yè)用地（171） 基準(zhǔn)地價的通告，xx

38、縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價劃分為三個級別，具體地價詳見下表。（172） ××縣工業(yè)用地基準(zhǔn)地價表 單位：元/平方米 級別地價一級二級三級基準(zhǔn)地價180140110（173） 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為：基準(zhǔn)期日為2001年8月25日；開發(fā)程（174） 度為“五通一平”（外圍通路、通水、排水、通電、通訊“五通”，內(nèi)部（175） 場地平整）土地開發(fā)程度下的區(qū)域國有出讓土地使用權(quán)平均價格；容積率按規(guī)劃用地要求；土地使用年限為50年。（176） （2）估價對象基準(zhǔn)地價的確定（177） 估價對象位于xx縣工業(yè)園區(qū)，屬三級地區(qū)，其工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為110元/平方米。（178） （3）地價影響因

39、素及修正系數(shù)確定（179） 基準(zhǔn)地價是同一地區(qū)工業(yè)用地平均地價水平的反映，具體地塊地價（180） 受到多方面因素的影響。以下是xx縣三級地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。（181） ××縣三級地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素區(qū)域在該地區(qū)位置4.02.00- 2.0- 4.0區(qū)域主干道等級2.01.00- 1.0- 2.0對外交通便捷度2.01.00- 1.0- 2.0環(huán)境優(yōu)劣度2.01.00- 1.0- 2.0行業(yè)集聚效應(yīng)2.01.00- 1.0- 2.0周圍土地利用狀況2.01.00- 1.0- 2.0個別因素地塊在區(qū)域中位置4.02.00- 2.

40、0- 4.0地塊臨路條件2.00- 2.0供電保證率2.00-5.0供水保證率2.00-5.0形狀0- 0.7- 1.5面積2.01.00- 1.5- 3.0坡度0- 1.0- 2.0容積率2.01.00- 1.0- 2.0內(nèi)部開發(fā)成熟度0- 2.0- 4.0特殊因素評估人員視具體情況而定（182） （4）估價對象地價影響因素條件說明和修正系數(shù)的確定（183） 經(jīng)實地調(diào)查，估價對象影響因素條件具體情況及相應(yīng)的修正系數(shù)如下表：（184） 估價對象地價影響因素條件說明和修正系數(shù)表因 素條件說明評價修正系數(shù)/區(qū)域因素區(qū)域在級別中位置在地區(qū)的較偏位置較劣- 2.0區(qū)域主干道等級區(qū)域主干道較優(yōu)1.0對外

41、交通便捷度距車站近，便捷優(yōu)2.0環(huán)境優(yōu)劣度有少量污染較劣-1 行業(yè)集聚效應(yīng)同類行業(yè)較劣- 2.0個別因素地塊在區(qū)域中位置位于區(qū)域偏僻位置劣- 4.0地塊臨路條件臨主干道優(yōu)2.0 供電保證率一般一般0供水保證率一般一般0形狀規(guī)則一般0面積一般適宜一般0坡度平坦一般0容積率1.4 較優(yōu)1.0內(nèi)部開發(fā)成熟度內(nèi)部具備建設(shè)條件較劣- 2.0特殊因素?zé)o合 計- 5.0（185） （5） 期日修正系數(shù)的確定（186） 由于本次采用的基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為2001年8月25日，而估價基（187） 準(zhǔn)日為2007年6月26日，時間相隔比較遠，根據(jù)本公司對該縣近幾年來（188） 掌握的地價變動信息資料，經(jīng)測算，本次評

42、估地價期日修正系數(shù)為1.06。（189） （6）年期修正系數(shù)的確定（190） 基準(zhǔn)地價是50年使用權(quán)的地價，而估價對象設(shè)定的土地使用年限也（191） 是50年，故不需進行年限修正。（192） （7）確定土地開發(fā)程度差異修正值（193） 本次采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的基準(zhǔn)條件中，土地開發(fā)程度為（194） 達到“五通一平”（即外圍通路、通水、排水、通電、通訊“五通”和內(nèi)（195） 部場地平整）市政配套要求的熟地，而本次評估設(shè)定待估宗地土地開發(fā)程度（196） 為“三通一平”（即外圍通路、通水、通電 “三通”和內(nèi)部場地平整），故需進行土地開發(fā)程度差異修正，即應(yīng)扣除排水和通訊費用。根據(jù)（197） 調(diào)查

43、，待估宗地所在區(qū)域開發(fā)程度達到“外圍五通，內(nèi)部場地平整”的（198） 開發(fā)費用為60元/平方米，即通路17元/平方米、通水10元/平方米、排（199） 水20元/平方米、通電10元/平方米、通訊8元/平方米和場地平整5元/（200） 平方米。確定“外圍三通，內(nèi)部場地平整”與“外圍五通，內(nèi)部場地平（201） 整“的土地開發(fā)程度修正值為-20元/平方米-8元/平方米=-28元/平方米。（202） （8）單位面積地價計算（203） 綜上所述，評估宗地修正地價為（204） 單位面積地價=基準(zhǔn)地價×（1+修正系數(shù)）×期日修正系數(shù)（205） ×年限修正系數(shù)+土地開發(fā)程度差異值

44、（206） =110×（1-5.0%）×1.06-28（207） =83（元/平方米）（208） 三、地價的確定（209） 1.地價確定的方法（210） 由成本逼近法得到土地單價為116元/平方米，由基準(zhǔn)地價系數(shù)修正（211） 法得到土地單價為83元/平方米，兩種方法測算的地價結(jié)果有一定差距。（212） 因此本次評估以成本逼近法測算結(jié)果為主，最終確定本次估價對象土地單價為116元/平方米。（213） 2.估價結(jié)果（214） 估價人員經(jīng)現(xiàn)場查勘和對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場分析，按照地價評估的基本（215） 原則和估價程序，選擇合適的估價方法，評估得到待估宗地在估價設(shè)定（216） 用途、使

45、用年限、土地開發(fā)程度和利用條件下，于估價基準(zhǔn)日2007年6月26日的國有出讓土地使用權(quán)價格為（217） 土地用途：工業(yè)用途（218） 使用年限：50年（219） 土地面積：30025.23平方米（220） 土地單價：116元/平方米（221） 總 地 價：348.29萬元（222） 總地價大寫（人民幣）：叁佰肆拾捌萬貳仟玖佰元整（223） 第四部分 附 件（224） 附件一：土地估價委托書復(fù)印件（225） 附件二“待估宗地國有土地使用證復(fù)印件（226） 附件三：委托估價方營業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證復(fù)印件（227） 附件四：待估宗地區(qū)域位置圖（228） 附件五：待估宗地現(xiàn)狀照片（229） 附件六：

46、受托估價機構(gòu)資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsortzvij5nb5ndvvsr4iwr1twlfkglspzuhrjq3cmzu98euouijdlszqpmvrw9zkupxf8wfug9l2g9277g2rtipa1ypczeuqxpkbhtvdcooqozxuz3vjrzmocijym62zchmeootyes8ebmm932tbz2yo09rtszeys8zrd2yktj8l6jeazvajnfbtrylvsm6ofbftoxvrffn7owiygjlamkunxjybz5rrb7r4vsur9zpfzfmfsjhcfca37lnw2vvlrkn7r8psz1bn6oric5hu5z6hcxay