70年后,何處安放我們的房子

1、70 年后 ,何處安放我們的房子很難想象，在 70 年的土地上， 能生長出百年建筑；也很難想象， 在 40 年的廠房里， 能生長出百年基業(yè)的企業(yè)。最近，溫州一則關(guān)于住宅土地使用權(quán)到期，如果要續(xù)期，需要繳納高達(dá) 1/3 房價的費用的消息，讓所有中國人備感震驚！溫州歷來是中國很多制度的自發(fā)創(chuàng)新之地，這一次，在住宅土地使用權(quán)問題上，溫州又走到了“最前面” 。公權(quán)違背民意是倒退由于中國特色的“土地國有”和建設(shè)用地的出讓人必須是政府的特殊規(guī)定， 對于 70 年大限之后，土地使用權(quán)如何處理，早在物權(quán)法立法的時候就引發(fā)了廣泛的爭論。在土地國有的情況下，土地使用權(quán)期滿之后是自動續(xù)展， 還是無償收回，物權(quán)法 最

2、終作了一個妥協(xié)各方利益的考慮：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！币驗楫?dāng)時關(guān)于是否無償續(xù)期爭議很大，就選擇了模糊處理的立法技術(shù)。但事實上，當(dāng)時占絕大多數(shù)的意見，是建議土地使用權(quán)到期后只交象征性的費用自動續(xù)期。然而，盡管溫州有關(guān)部門事后做了所謂的澄清，但從媒體事前的報道，以及溫州國土局有關(guān)部門的介紹看，準(zhǔn)備收費，而且準(zhǔn)備高額收費肯定是真的。收取高額續(xù)費的辦法幾乎意味著物權(quán)法取得的巨大進(jìn)步蕩然無存， 直接倒退回 1990 年國務(wù)院頒布的 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定！這個條例首次規(guī)定了“居住用地最高年限為70 年”，而且還規(guī)定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所

3、有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。歷史總在進(jìn)步，三年之后出臺的城市房地產(chǎn)管理法，相對于這個規(guī)定， 就有明顯的進(jìn)步： 房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請續(xù)期，否則土地使用權(quán)將會由國家無償收回。之后再到物權(quán)法，在 70 年后如何處理產(chǎn)權(quán)的問題上，最起碼大家就“自動續(xù)期”已經(jīng)達(dá)成了基本的共識，而且即使收費，也在應(yīng)該是“象征性的”這一點上是有共識的。中國民眾對 70 年大限的恐懼，一是基于對高房價的恐懼，無論政府和開發(fā)商如何互相推卸責(zé)任，但一個不爭的事實是，高房價離不開高地價的助推，在當(dāng)前民眾對房價和地價都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購

4、置房產(chǎn)， 還要在 70 年后續(xù)交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮；二是基于對公權(quán)力的恐懼，中國歷史上的任何一個朝代，在公權(quán)和私權(quán)沖突的情況下，公權(quán)顯然是神圣不可侵犯的。然而，如果承認(rèn)房子是有限的租期，那根本沒有任何理由還要征收什么房產(chǎn)稅；如果要征收房產(chǎn)稅，就請把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給老百姓。想無償收回或者高價續(xù)期，都是民眾無法接受的，更是中國社會的穩(wěn)定所不容許的。溫州這種明顯違背物權(quán)法基本精神的做法，已經(jīng)透視出地方政府在這個問題上的“試探性舉措” ，必須引起我們的警惕。呼吁永久產(chǎn)權(quán)出臺事實上，一個國家規(guī)定什么樣的產(chǎn)權(quán)制度，就會出現(xiàn)什么樣的建筑。 很難想象，在 70 年的土地上， 能生長出百年建筑； 也很難想象， 在 40 年的廠房里， 能生長出百年基業(yè)的企業(yè)。中國人缺乏長遠(yuǎn)的眼光，中國企業(yè)少有百年的戰(zhàn)略，土地使用權(quán)的期限也許就是一個很重要的原因。土地使用權(quán)的 70 年大限問題，歷來被視為懸在中國房地產(chǎn)市場的恐怖之劍。因此，如何處理，攸關(guān)幾乎所有民眾的切身利益， 考驗政府的智慧和執(zhí)政能力。筆者再次強(qiáng)烈呼吁：盡快廢除 1990 年國務(wù)院關(guān)于土地 70 年的相關(guān)規(guī)定，啟動土地管理法的修訂，并在土地管理法中將土地使用權(quán)的期限提高至100 年或者 199 年，也就是實質(zhì)上的永久產(chǎn)權(quán)。如果仍然要堅持 70 年的期限，也一定要明確70 年后土地?zé)o償