戶籍制度改革將突破樓市限購政策

1、戶籍制度改革將突破樓市限購政策與樓市的調(diào)控政策相比，戶籍制度改革的難度似 乎更加復(fù)雜更加棘手，而本次新政的出臺毫無疑問為戶籍改 革注入了新的動(dòng)力。11月15日公布的中共中央關(guān)于全面深化改革若干重 大問題的決定（以下簡稱決定）中，對戶籍制度改革進(jìn) 行了明確部署，并出臺“把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房 和社會保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)規(guī)范接 人城鎮(zhèn)社保體系”等配套制度。決定關(guān)于戶籍制度中提及，創(chuàng)新人口管理，加快戶 籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開 中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，在“限購”政策持續(xù)執(zhí)行的市場背景下，尤其是部分城 市如上海、鄭州近期又強(qiáng)化執(zhí)

2、行的今天，戶籍制度改革或許 會突破“限購”政策，為市場注入新一輪成交放量的行情。以大連市為例，據(jù)大連市政府于2012年12月7日發(fā)出 的大連市戶籍準(zhǔn)入規(guī)定通知，全面放寬了大連購房落戶 條件。該規(guī)定將從2013年3月1日起正式施行，有效期為5 年。該規(guī)定中將“購房款”作為落戶標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為以“購房面 積”作為落戶標(biāo)準(zhǔn)。新規(guī)還增加購買存量房落戶規(guī)定：在大連市有合法穩(wěn)定 職業(yè)的個(gè)人購買主城區(qū)（旅順口區(qū)除外）商品房單套住宅建 筑面積達(dá)到70平方米或單套非住宅建筑面積達(dá)到50平方 米、存量房單套住宅建筑面積達(dá)到90平方米或單套非住宅 建筑面積達(dá)到70平方米，即可落戶；新市區(qū)、旅順口區(qū)購 買單套住宅建筑面積5

3、0平方米或購買單套非住宅建筑面積 30平方米，即可落戶。除此之外，其他城市有關(guān)戶籍制度的改革也有所推進(jìn)。在戶籍改革試點(diǎn)方面，如浙江諸暨市店口鎮(zhèn)曾在2009年10 月開始試點(diǎn)居住證制度，當(dāng)年廣東也開始探索外來工積分人 戶政策；2011年，江蘇省則開始在蘇州市進(jìn)行“暫住證”換“居住證”試點(diǎn)工作；此外，上海、武漢等城市也先后實(shí)施 了居住證制度，使部分長期在城市工作并連續(xù)居住、參加社 會保險(xiǎn)的流動(dòng)人口有序落戶。據(jù)國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心提供的數(shù)據(jù)， 2010年至2012年，全國共辦理戶口 “農(nóng)轉(zhuǎn)非” 2500萬人， 2012年全國非農(nóng)業(yè)戶口人口所占比重達(dá)到35. 29%o之前，國家相關(guān)部委也

4、多次提及戶籍制度改革，如2012 年12月18 0,國家發(fā)改委召開全國發(fā)展和改革工作會議， 明確指出2013年重點(diǎn)工作之一是積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化。會 議表示，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，要總結(jié)全國城鎮(zhèn)發(fā)展改革試 點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快戶籍制度改革，完善土地管理制度，抓緊研究 制定有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的政策措施。一定意義上講，在限購限貸不可能直接放松的市場背景 下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，有可能成為未 來政策"微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進(jìn)程的重要 手段。如大連市政府于2012年12月7日發(fā)出的大連市戶籍 準(zhǔn)入規(guī)定通知，全面放寬了大連購房落戶條件。一定意義 上講，就是通過放松戶籍制度

5、從側(cè)面突破“限購”的方法。其實(shí)，當(dāng)前不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居 民只要購房就可以落戶。那么，對于落戶的這些外地居民來 講，具有了本地戶籍，當(dāng)然就可以擁有第二套住房的購買資 格；當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地髙考、人才引進(jìn)等特定人 群對于當(dāng)?shù)厥袌鲎》啃枨蟊憩F(xiàn)也比較強(qiáng)勁，有條件地定向?qū)?松放松這類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的 趨勢，這或許也會成為突破“限購”的方法之一，從總體上 來講會促使房地產(chǎn)市場需求的增加及成交量的持續(xù)回升。此外，就分類推進(jìn)戶籍制度改革方面，其實(shí)之前在政策 層面已經(jīng)有了突破性進(jìn)展。如國辦2012年2月23日對外公 布關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知（以

6、下簡 稱“通知”），提出戶籍遷移實(shí)行分類政策，即縣級市、地 級市、直轄市落戶條件不同，落戶難易程度不同?？h級市落 戶比較容易，而直轄市的落戶須“合理控制”。其中，在設(shè)區(qū)的市（不合直轄市、副省級市和其他大城 市）有合法穩(wěn)定職業(yè)滿三年并有合法穩(wěn)定住所（含租賃）同 時(shí)按照國家規(guī)定參加社會保險(xiǎn)達(dá)到一定年限的人員，本人及 其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在當(dāng)?shù)厣暾?登記常住戶口。決定和相關(guān)政策的出臺，給了我們在樓市限購政策 差別化執(zhí)行上實(shí)際的市場啟示意義，可以說，分類推進(jìn)戶籍 制度改革為樓市“限購”定向?qū)捤商峁┝苏呙娴幕A(chǔ)。如 果樓市"限購”要差別化執(zhí)行，或者定向放松執(zhí)行樓市限購 的調(diào)控政策，可以從戶籍制度改革說起，戶籍制度的改革將 成為樓市限購從側(cè)面定向?qū)捤傻牡谝徽?。以地級市符?/p>