美格行XXXX年1月增城盛唐世紀(jì)廣場(chǎng)招商及營(yíng)銷策略

1、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.美格行商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)盛唐世紀(jì)廣場(chǎng)招商及營(yíng)銷策略方案盛唐世紀(jì)廣場(chǎng)招商及營(yíng)銷策略方案2021-11-25SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.招商策略建議招商策略建議1銷售策略建議銷售策略建議2本次報(bào)告內(nèi)容本次報(bào)告內(nèi)容銷售租賃收益測(cè)算銷售租賃收益測(cè)算3Page 2SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1 1、項(xiàng)目招商整體策略、項(xiàng)目招商整體策略2 2、租金定位、租金定位3 3

2、、租賃優(yōu)惠條件建議、租賃優(yōu)惠條件建議4 4、租金細(xì)化方案建議、租金細(xì)化方案建議5 5、十年租金收益測(cè)算、十年租金收益測(cè)算Page 3SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1 1、項(xiàng)目招商整體策略、項(xiàng)目招商整體策略1 1、項(xiàng)目商業(yè)氛圍淺薄，取決于周邊規(guī)劃發(fā)展，市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)。、項(xiàng)目商業(yè)氛圍淺薄，取決于周邊規(guī)劃發(fā)展，市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)。2 2、項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)具備較優(yōu)的發(fā)展前景。、項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)具備較優(yōu)的發(fā)展前景。整體策略出發(fā)點(diǎn)整體策略出發(fā)點(diǎn)Page 4SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE

3、 CONSULTING CO., LTD. 項(xiàng)目較為薄弱的商業(yè)基礎(chǔ)，初期面臨較大的商家信心不足項(xiàng)目較為薄弱的商業(yè)基礎(chǔ)，初期面臨較大的商家信心不足的問(wèn)題，同時(shí)整體規(guī)模較大需要較多商家支撐，因此，項(xiàng)目制定的問(wèn)題，同時(shí)整體規(guī)模較大需要較多商家支撐，因此，項(xiàng)目制定招商策略需要以更為優(yōu)厚的租賃條件以吸引商家，盡可能實(shí)現(xiàn)較招商策略需要以更為優(yōu)厚的租賃條件以吸引商家，盡可能實(shí)現(xiàn)較高的招商率，為項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。高的招商率，為項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。1 1、項(xiàng)目招商整體策略、項(xiàng)目招商整體策略招商整體策略招商整體策略Page 5SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING

4、 CO., LTD.2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析租金策略建議及水平定位分析租金策略建議及水平定位分析p 租金策略分析p 新塘周邊市場(chǎng)及各業(yè)態(tài)租金水平調(diào)研p 項(xiàng)目招商優(yōu)劣勢(shì)分析p 標(biāo)準(zhǔn)租金定位p 租金策略建議p 各層租金策略及標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議Page 6SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.1 2.1 兩種租金策略分析兩種租金策略分析2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 7SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.

5、, LTD. 標(biāo)準(zhǔn)租金打折方式較適宜商業(yè)氛圍較不成熟區(qū)域，對(duì)商家具有較好的吸引力，標(biāo)準(zhǔn)租金打折方式較適宜商業(yè)氛圍較不成熟區(qū)域，對(duì)商家具有較好的吸引力，建議本項(xiàng)目采用此方式。建議本項(xiàng)目采用此方式。2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析2.1 2.1 兩種租金策略分析：案例介紹兩種租金策略分析：案例介紹Page 8SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 項(xiàng)目周邊租金水平情況：集中商業(yè)（所調(diào)研租金水平以建筑面積計(jì)算）項(xiàng)目周邊租金水平情況：集中商業(yè)（所調(diào)研租金水平以建筑面積計(jì)算）2 2、租金策略建議及

6、水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 9SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 項(xiàng)目周邊租金水平情況：集中商業(yè)（所調(diào)研租金水平以建筑面積計(jì)算）項(xiàng)目周邊租金水平情況：集中商業(yè)（所調(diào)研租金水平以建筑面積計(jì)算）2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 10SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 項(xiàng)目周邊租金水平情況：集中商業(yè)（所調(diào)研租金水平以建筑面積計(jì)算）項(xiàng)目周邊租金水平情況：集中商業(yè)（所調(diào)研租金水平以建

7、筑面積計(jì)算）2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 11SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 項(xiàng)目周邊租金水平情況：集中商業(yè)（所調(diào)研租金水平以建筑面積計(jì)算）項(xiàng)目周邊租金水平情況：集中商業(yè)（所調(diào)研租金水平以建筑面積計(jì)算）2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 12SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 項(xiàng)目周邊租金水平情況項(xiàng)目周邊租金水平情況: :街鋪及其他集中商業(yè)街鋪及其他集

8、中商業(yè)2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 13SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 以新塘廣場(chǎng)為主的解放北路為新塘商業(yè)氛圍發(fā)展較為成熟區(qū)域，因此也為新塘租金最高區(qū)域，達(dá)到150-350元/月/，但作為商業(yè)氛圍淺薄的本項(xiàng)目，此租金水平將作為本項(xiàng)目未來(lái)可實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)； 金海岸廣場(chǎng)、大旺城與本項(xiàng)目同處氛圍較為淺薄區(qū)域，同時(shí)開業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，其租金水平為100-150元/月/，對(duì)于本項(xiàng)目具有較高的參考性。新塘集中商業(yè)以及商業(yè)街租金調(diào)研結(jié)論新塘集中商業(yè)以及商業(yè)街租金調(diào)研結(jié)論2.2 2.2 項(xiàng)目周邊租金水平情況項(xiàng)

9、目周邊租金水平情況2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 14SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 項(xiàng)目周邊租金水平情況：各業(yè)態(tài)商業(yè)租金可承受范圍項(xiàng)目周邊租金水平情況：各業(yè)態(tài)商業(yè)租金可承受范圍2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 15SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，可以發(fā)現(xiàn)服飾精品、珠寶首飾、配套、鞋類以及手機(jī)等業(yè)態(tài)承受的租金較高，餐飲、娛樂(lè)類業(yè)態(tài)對(duì)于面積需求較

10、大，承受租金的能力也相對(duì)較低； 市場(chǎng)通過(guò)行業(yè)檢驗(yàn)調(diào)整后所體現(xiàn)的租金水平是相對(duì)比較真實(shí)的，也是不容作大范圍調(diào)整的，可作為項(xiàng)目租金定位的參考依據(jù)，建議項(xiàng)目的租金定位以建議項(xiàng)目的租金定位以上述市場(chǎng)數(shù)據(jù)為依托，不可偏移太多上述市場(chǎng)數(shù)據(jù)為依托，不可偏移太多。2.2 2.2 項(xiàng)目周邊租金水平情況項(xiàng)目周邊租金水平情況2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 16SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)n 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)前景看好；n 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：為新塘以及周邊鎮(zhèn)市最大的商業(yè)項(xiàng)目；n 消費(fèi)群優(yōu)勢(shì)：周邊中高檔

11、住宅樓盤的興起；n 雙主力店優(yōu)勢(shì)：輻射面廣。n 項(xiàng)目目前商業(yè)氛圍淺薄，市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)；n 周邊區(qū)域改造仍需一定時(shí)間；n 規(guī)模較大，需要較多商家支撐，招商難度較大。 項(xiàng)目有條件成項(xiàng)目有條件成為片區(qū)的核心商業(yè)為片區(qū)的核心商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期面臨較大困難。面臨較大困難。2.3 2.3 本項(xiàng)目招商優(yōu)劣勢(shì)分析本項(xiàng)目招商優(yōu)劣勢(shì)分析2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 17SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際條件，為縮短招商周期，盡快進(jìn)入經(jīng)營(yíng)正軌，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際條件，為縮

12、短招商周期，盡快進(jìn)入經(jīng)營(yíng)正軌，本項(xiàng)目建議以本項(xiàng)目建議以作為整體租金策略，第一年以較低折扣作為整體租金策略，第一年以較低折扣吸引商家進(jìn)駐，同時(shí)能給予日后租金提升以較為合理的說(shuō)法，并在租吸引商家進(jìn)駐，同時(shí)能給予日后租金提升以較為合理的說(shuō)法，并在租賃條件上建議在現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上提供更為優(yōu)厚條件，賃條件上建議在現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上提供更為優(yōu)厚條件，。2.4 2.4 項(xiàng)目租金策略建議項(xiàng)目租金策略建議2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 18SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.權(quán)重比值權(quán)重比值K K：指以本項(xiàng)目總計(jì)

13、作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值。整體均價(jià)：指以本項(xiàng)目總計(jì)作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值。整體均價(jià)P P：P=(CP=(C* *K K* *I)I)。2.5 2.5 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析Page 19SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析 由于其余商業(yè)所調(diào)研租金基本為一層商家水平，因此，按市場(chǎng)比較法測(cè)算數(shù)據(jù)應(yīng)由于其余商業(yè)所調(diào)研租金基本為一層商家水平，因此，按市場(chǎng)比較法測(cè)算數(shù)據(jù)應(yīng)為本項(xiàng)目一層街鋪?zhàn)饨鹚?，為?/p>

14、本項(xiàng)目一層街鋪?zhàn)饨鹚剑瑸?26126元元/ /月月/ /； 同時(shí)，以本項(xiàng)目目前的商業(yè)氛圍在市場(chǎng)培育期間難以達(dá)到此租金水平，因此，我同時(shí)，以本項(xiàng)目目前的商業(yè)氛圍在市場(chǎng)培育期間難以達(dá)到此租金水平，因此，我司建議，以司建議，以126126元元/ /月月/ /作為項(xiàng)目一層的標(biāo)準(zhǔn)租金，通過(guò)打折策略以較低水平逐步過(guò)作為項(xiàng)目一層的標(biāo)準(zhǔn)租金，通過(guò)打折策略以較低水平逐步過(guò)渡到標(biāo)準(zhǔn)租金水平。渡到標(biāo)準(zhǔn)租金水平。2.5 2.5 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位）Page 20SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建

15、議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析2.4 2.4 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位，不包括主力店與次主力店）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位，不包括主力店與次主力店）負(fù)二層標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議為：負(fù)二層標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議為：8080元元/ /月月/ / Page 21SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析負(fù)一層標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議為：負(fù)一層標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議為：100100元元/ /月月/ / 2.4 2.4 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位，不包括主力店與次主力店）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立

16、鋪位，不包括主力店與次主力店）Page 22SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析一層標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議為：一層標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議為：130130元元/ /月月/ / 2.4 2.4 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位，不包括主力店與次主力店）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位，不包括主力店與次主力店）Page 23SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析二層標(biāo)準(zhǔn)租金

17、水平建議為：二層標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議為：8080元元/ /月月/ / 2.4 2.4 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位，不包括主力店與次主力店）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位，不包括主力店與次主力店）Page 24SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析三層標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議為：三層標(biāo)準(zhǔn)租金水平建議為：4040元元/ /月月/ / 2.4 2.4 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位，不包括主力店與次主力店）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（獨(dú)立鋪位，不包括主力店與次主力店）Page 25SHEN ZHEN ME

18、GAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建議及水平定位分析、租金策略建議及水平定位分析2.4 2.4 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)租金定位（主力店與次主力店主力店與次主力店）Page 26SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.租金細(xì)化方案租金細(xì)化方案p 各區(qū)域租金制定一般性原則p 各層各區(qū)域具體租金水平3 3、租金細(xì)化方案、租金細(xì)化方案Page 27SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 在確定了項(xiàng)目整體租金水平的前

19、提下，再依據(jù)一般鋪位的租金制定原則對(duì)租金進(jìn)行細(xì)化，在確定了項(xiàng)目整體租金水平的前提下，再依據(jù)一般鋪位的租金制定原則對(duì)租金進(jìn)行細(xì)化，并綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略，制定切實(shí)可行的租金條件。并綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略，制定切實(shí)可行的租金條件。 商鋪使用率：商鋪使用率：同等條件下使用率越高租金越高，使用率越低，租金越低。項(xiàng)目使用率差異較大導(dǎo)致租金差異變化較大。 商鋪面積和整體租金水平：商鋪面積和整體租金水平：商鋪的面積越大，同等條件下總體租金越高，在區(qū)域行業(yè)的承受能力內(nèi)，面積越大，單價(jià)相應(yīng)比同等位置商鋪越低些。 距離商場(chǎng)入口鋪位：距離商場(chǎng)入口鋪位：商場(chǎng)入口處鋪位租金高，距離商場(chǎng)入口越遠(yuǎn)，租金越低 ； 人流動(dòng)線通暢

20、鋪位：人流動(dòng)線通暢鋪位：人流動(dòng)線通暢，有回流的鋪位租金高； 鋪位方正與否：鋪位方正與否：方正的鋪位好利用，租金高，不方正的鋪位視其不方正程度相應(yīng)定價(jià) ； 鋪內(nèi)有無(wú)柱子：鋪內(nèi)有無(wú)柱子：鋪內(nèi)無(wú)柱子好利用，價(jià)值高，有柱子視其影響程度相應(yīng)定價(jià)； 光線好壞鋪位：光線好壞鋪位：光線好鋪位體現(xiàn)良好通透性，心理舒適度高，價(jià)值高，光線差鋪位租金相應(yīng)下調(diào)； 人流匯集處鋪位：人流匯集處鋪位：“十”字型、“井”字型人流匯集處鋪位租金高； 開間進(jìn)深比例合理鋪位：開間進(jìn)深比例合理鋪位：鋪位開間、進(jìn)深比例在1：2的鋪位好利用，市場(chǎng)接受程度高，租金高；開間小、進(jìn)深大的鋪位價(jià)值低；開間大、進(jìn)深小的鋪位價(jià)格視配比情況，相比開間小

21、進(jìn)深大的鋪位價(jià)值高 ； 主通道鋪位：主通道鋪位：主通道鋪位比次通道鋪位價(jià)值高，次通道鋪位價(jià)值比死角位鋪位價(jià)值高；3 3、租金細(xì)化方案、租金細(xì)化方案Page 28SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.負(fù)二層標(biāo)準(zhǔn)租金水平：負(fù)二層標(biāo)準(zhǔn)租金水平：60-80元/月150-180元/月30-50元/月110-130元/月30-50元/月30-50元/月150-180元/月130-170元/月負(fù)二層平均標(biāo)準(zhǔn)租金為：79元/月Page 29SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.負(fù)一層

22、租金水平負(fù)一層租金水平80- 100元/月110-140元/月90-110元/月130-150元/月150-180元/月130-150元/月150- 180元/月100- 120元/月90-110元/月150-180元/月150元/月120-140元/月110- 130元/月90- 110元/月80-100元/月100-120元/月90-110元/月負(fù)一層一期標(biāo)準(zhǔn)租金為：117元/月Page 30SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.負(fù)一層租金水平負(fù)一層租金水平30-50元/月120-140元/月100-120元/月80-100元

23、/月40-60元/月40-60元/月100-120元/月80-100元/月80-100元/月100-120元/月負(fù)一層二期標(biāo)準(zhǔn)租金為：96元/月Page 31SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.一層租金水平一層租金水平60-80元/月100-120元/月90-110元/月80-100元/月100-120元/月100-130元/月160-180元/月120-160元/月90-110元/月160-180元/月120-150元/月120-160元/月130-160元/月140-160元/月30-50 元/月180-200元/月一層一期

24、標(biāo)準(zhǔn)租金為：138元/月一層二期標(biāo)準(zhǔn)租金為：96元/月Page 32SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二層租金水平二層租金水平20-40元/月80-100元/月90-120元/月90-120元/月70-90元/月60-80元/月70-90元/月60-80元/月30-50元/月15-25元/月二層一期標(biāo)準(zhǔn)租金為：83元/月二層二期標(biāo)準(zhǔn)租金為：74元/月Page 33SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.三層租金水平三層租金水平15-25元/月30-50元/月三層標(biāo)準(zhǔn)

25、租金為：40元/月Page 34SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本項(xiàng)目租金細(xì)化方案：獨(dú)立鋪位（不包括主力店與次主力店）本項(xiàng)目租金細(xì)化方案：獨(dú)立鋪位（不包括主力店與次主力店）3 3、租金細(xì)化方案、租金細(xì)化方案Page 35SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4 4、三年租金收益測(cè)算、三年租金收益測(cè)算三年租金收益：三年租金收益：獨(dú)立鋪位（不包括主力店與次主力店）獨(dú)立鋪位（不包括主力店與次主力店）Page 36SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTA

26、TE CONSULTING CO., LTD.本項(xiàng)目三年租金收益測(cè)算：主力店與次主力店本項(xiàng)目三年租金收益測(cè)算：主力店與次主力店4 4、三年租金收益測(cè)算、三年租金收益測(cè)算Page 37SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本項(xiàng)目三年租金收益測(cè)算：一、二期本項(xiàng)目三年租金收益測(cè)算：一、二期4 4、三年租金收益測(cè)算、三年租金收益測(cè)算Page 38SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析2 2、項(xiàng)目銷售分析、項(xiàng)目銷售分析3 3、項(xiàng)目營(yíng)銷策

27、略建議、項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議4 4、項(xiàng)目銷售推廣策略建議、項(xiàng)目銷售推廣策略建議Page 39SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市場(chǎng)調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研分析p 銷售市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)p 銷售市場(chǎng)分析總結(jié)p 項(xiàng)目可參考性判斷1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 40SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.東 莞 市新 塘 鎮(zhèn)荔 城 鎮(zhèn)順欣花園新都盛世名門現(xiàn)代城市花園富雅都市華庭錦繡新天地錦繡御景苑碧桂園荔園金竹家園Page 41SHEN ZHEN MEGAROAD RE

28、AL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 目前新塘、荔城在售商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較少，且多為目前新塘、荔城在售商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較少，且多為2008-20092008-2009年發(fā)售項(xiàng)目，銷售商鋪基本是住宅年發(fā)售項(xiàng)目，銷售商鋪基本是住宅底商，純商業(yè)項(xiàng)目只租不售，商鋪銷售狀況總體較好。底商，純商業(yè)項(xiàng)目只租不售，商鋪銷售狀況總體較好。1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 42SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.錦繡新天地錦繡新天地1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 43SHEN ZHEN MEGA

29、ROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.富雅都市華庭富雅都市華庭1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 44SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.現(xiàn)代城市花園現(xiàn)代城市花園1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 45SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.順欣花園順欣花園1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 46SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.

30、, LTD.新都盛世名門新都盛世名門1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 47SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.碧桂園荔園碧桂園荔園1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 48SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.金竹家園金竹家園1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 49SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.錦繡御景苑錦繡御景苑1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)

31、調(diào)研分析Page 50SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)及分析市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)及分析1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 51SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)及分析市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)及分析 1 1、新塘乃至增城區(qū)域缺乏一個(gè)具備清晰業(yè)態(tài)定位、以及集中商業(yè)帶、新塘乃至增城區(qū)域缺乏一個(gè)具備清晰業(yè)態(tài)定位、以及集中商業(yè)帶動(dòng)的商業(yè)銷售項(xiàng)目，這是項(xiàng)目入市的契機(jī)；動(dòng)的商業(yè)銷售項(xiàng)目，這是項(xiàng)目入市的契機(jī)； 2 2、整體區(qū)域內(nèi)增量市場(chǎng)較為有限，在售商業(yè)

32、項(xiàng)目較少，基本為社區(qū)、整體區(qū)域內(nèi)增量市場(chǎng)較為有限，在售商業(yè)項(xiàng)目較少，基本為社區(qū)型商業(yè)街，顯示在增城地區(qū)商鋪投資并沒(méi)有引起足夠的關(guān)注，項(xiàng)目的入型商業(yè)街，顯示在增城地區(qū)商鋪投資并沒(méi)有引起足夠的關(guān)注，項(xiàng)目的入市需要更大力度的推廣，挖掘投資客群體潛力；市需要更大力度的推廣，挖掘投資客群體潛力； 3 3、從對(duì)在售項(xiàng)目的價(jià)格及銷售率調(diào)研可得，新塘商鋪銷售市場(chǎng)仍具、從對(duì)在售項(xiàng)目的價(jià)格及銷售率調(diào)研可得，新塘商鋪銷售市場(chǎng)仍具有較大的發(fā)展空間。有較大的發(fā)展空間。1 1、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析、銷售市場(chǎng)調(diào)研分析Page 52SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LT

33、D.項(xiàng)目銷售分析項(xiàng)目銷售分析p 項(xiàng)目銷售SWOT分析p 目標(biāo)客戶群分析p 項(xiàng)目鋪位價(jià)值分析Page 53SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項(xiàng)目銷售優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目銷售優(yōu)勢(shì)分析 未來(lái)新塘中心區(qū)的核心位置； 項(xiàng)目周邊新興住宅項(xiàng)目多，蘊(yùn)藏較大的消費(fèi)潛力； 新塘乃至增城最大的商業(yè)項(xiàng)目，主題定位清晰； 四至均臨路，擁有較好的展示面； 打造三首層概念，商業(yè)價(jià)值提升明顯； 項(xiàng)目街鋪面積大小適中，便于銷售，街鋪保留餐飲功能； 兩大主力店及多個(gè)次主力店帶動(dòng)效應(yīng)。項(xiàng)目銷售劣勢(shì)分析項(xiàng)目銷售劣勢(shì)分析 目前項(xiàng)目所在路段人流量較小，商業(yè)氛圍較薄弱； 項(xiàng)目為使

34、用權(quán)銷售，客戶投資信心受到一定影響； 項(xiàng)目整體規(guī)模較大，區(qū)域缺乏以銷售為主體的大型商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)接受度需要檢驗(yàn)； 與新塘現(xiàn)有商業(yè)集群缺乏有效互動(dòng)，需要一定時(shí)期的市場(chǎng)培育期。2 2、項(xiàng)目銷售分析、項(xiàng)目銷售分析Page 54SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項(xiàng)目銷售機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目銷售機(jī)會(huì)分析 描繪中心城未來(lái)規(guī)劃發(fā)展，樹立區(qū)域商業(yè)中心地位，提升項(xiàng)目整體價(jià)值； 未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)； 現(xiàn)階段周邊商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)較以往有一定躍升，大部分為市場(chǎng)所接受； 周邊中高住宅項(xiàng)目給商業(yè)帶來(lái)的預(yù)期展望提升現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目銷售威脅分析項(xiàng)目銷

35、售威脅分析 新塘中心區(qū)規(guī)劃仍需較長(zhǎng)時(shí)間，客戶投資信心不明朗。2 2、項(xiàng)目銷售分析、項(xiàng)目銷售分析Page 55SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 商鋪的客戶群一般以投資客為絕對(duì)主導(dǎo)，但本項(xiàng)目鋪位面積不大，投資門檻較低，將會(huì)吸引商鋪的客戶群一般以投資客為絕對(duì)主導(dǎo)，但本項(xiàng)目鋪位面積不大，投資門檻較低，將會(huì)吸引一部分自營(yíng)客戶，客戶群體層次輻射范圍較廣，具體客戶群體劃分如下；一部分自營(yíng)客戶，客戶群體層次輻射范圍較廣，具體客戶群體劃分如下；2 2、項(xiàng)目銷售分析、項(xiàng)目銷售分析Page 56SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ES

36、TATE CONSULTING CO., LTD. 鋪位類型的多樣性、鋪位位置和不同樓層及結(jié)構(gòu)的差異、主力店帶動(dòng)、銷售模式差異(返租)等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目鋪位商業(yè)價(jià)值差異較大。在此我司按照項(xiàng)目鋪位銷售難易程度將鋪位大致分為以下五種類型：價(jià)值區(qū)價(jià)值區(qū)-1-1：商業(yè)價(jià)值最高區(qū)域；商業(yè)價(jià)值最高區(qū)域； 價(jià)值區(qū)價(jià)值區(qū)-2-2：商業(yè)價(jià)值較高區(qū)域；商業(yè)價(jià)值較高區(qū)域；價(jià)值區(qū)價(jià)值區(qū)-3-3：商業(yè)價(jià)值一般區(qū)域；商業(yè)價(jià)值一般區(qū)域；價(jià)值區(qū)價(jià)值區(qū)-4-4：商業(yè)價(jià)值較低區(qū)域；商業(yè)價(jià)值較低區(qū)域；價(jià)值區(qū)價(jià)值區(qū)-5-5：商業(yè)價(jià)值最低區(qū)域。商業(yè)價(jià)值最低區(qū)域。2 2、項(xiàng)目銷售分析、項(xiàng)目銷售分析Page 57SHEN ZHEN MEGA

37、ROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.負(fù)一層鋪位營(yíng)銷價(jià)值劃分負(fù)一層鋪位營(yíng)銷價(jià)值劃分Page 58SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.一層鋪位營(yíng)銷價(jià)值劃分一層鋪位營(yíng)銷價(jià)值劃分Page 59SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二層鋪位營(yíng)銷價(jià)值劃分二層鋪位營(yíng)銷價(jià)值劃分Page 60SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項(xiàng)目一、二期鋪位價(jià)值分析項(xiàng)目一、二期鋪位價(jià)值分析2 2

38、、項(xiàng)目銷售分析、項(xiàng)目銷售分析Page 61SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項(xiàng)目銷售策略建議項(xiàng)目銷售策略建議p 整體策略建議p 項(xiàng)目銷售模式分析及建議p 項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步分析及建議p 分析推售建議p 銷售收益初步測(cè)算p 銷售時(shí)間點(diǎn)安排Page 62SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.我司建議，為增強(qiáng)項(xiàng)目街鋪部分銷售價(jià)值及確保銷售成功率，項(xiàng)目總體營(yíng)銷采取以下操作方式：我司建議，為增強(qiáng)項(xiàng)目街鋪部分銷售價(jià)值及確保銷售成功率，項(xiàng)目總體營(yíng)銷采取以下操作方式：3.1 3.1 項(xiàng)

39、目整體銷售策略建議項(xiàng)目整體銷售策略建議l 集中商業(yè)招商先行，提升項(xiàng)目整體價(jià)值；集中商業(yè)招商先行，提升項(xiàng)目整體價(jià)值；l 如若主力店在開盤前未定，建議開發(fā)商能延后開盤；如若主力店在開盤前未定，建議開發(fā)商能延后開盤；l 如不能延后，則必需確定如不能延后，則必需確定2-3個(gè)品牌餐飲進(jìn)駐意向后，街鋪視情況分批推售；個(gè)品牌餐飲進(jìn)駐意向后，街鋪視情況分批推售；l 同時(shí)在主力店未定情況下，項(xiàng)目需要加大推廣力度。同時(shí)在主力店未定情況下，項(xiàng)目需要加大推廣力度。3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 63SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD

40、.幾種銷售模式的比較分析幾種銷售模式的比較分析 在商鋪銷售市場(chǎng)中大致存在以直接銷售、帶租約銷售、返租銷售等在商鋪銷售市場(chǎng)中大致存在以直接銷售、帶租約銷售、返租銷售等3 3種模式。以下特針對(duì)種模式。以下特針對(duì)3 3種方式的種方式的利弊，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)布局的形式、所處區(qū)域的環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等因素綜合考慮，選擇最為適合本利弊，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)布局的形式、所處區(qū)域的環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等因素綜合考慮，選擇最為適合本項(xiàng)目銷售的具體模式。項(xiàng)目銷售的具體模式。3.2 3.2 項(xiàng)目銷售模式建議項(xiàng)目銷售模式建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 64SHEN ZHEN MEGAROAD REAL

41、ESTATE CONSULTING CO., LTD.返租銷售，控制過(guò)渡期的統(tǒng)一管理招商經(jīng)營(yíng)權(quán)；返租銷售，控制過(guò)渡期的統(tǒng)一管理招商經(jīng)營(yíng)權(quán)；有效掌控項(xiàng)目整體的節(jié)奏控制；有效掌控項(xiàng)目整體的節(jié)奏控制；統(tǒng)一招商，減少投資者后期繁瑣管理手續(xù)；統(tǒng)一招商，減少投資者后期繁瑣管理手續(xù)；介入前期市場(chǎng)運(yùn)作，做足做旺姿態(tài)；介入前期市場(chǎng)運(yùn)作，做足做旺姿態(tài)；返租承諾，增強(qiáng)投資者信心；返租承諾，增強(qiáng)投資者信心；弱化高售價(jià)低租金的沖突。弱化高售價(jià)低租金的沖突。建議：項(xiàng)目銷售模式采用返租形式，建議：項(xiàng)目銷售模式采用返租形式，返租返租3 3年年。3.2 3.2 項(xiàng)目銷售模式建議項(xiàng)目銷售模式建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售

42、策略建議Page 65SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.2 3.2 項(xiàng)目銷售模式建議項(xiàng)目銷售模式建議 考慮開發(fā)商實(shí)際收益，一般情況下不建議本項(xiàng)目返租考慮開發(fā)商實(shí)際收益，一般情況下不建議本項(xiàng)目返租3 3年以年以上，如有特殊情況，如次主力商家進(jìn)駐則酌情考慮，否則發(fā)展商上，如有特殊情況，如次主力商家進(jìn)駐則酌情考慮，否則發(fā)展商返租負(fù)擔(dān)較重，整體收益減少。返租負(fù)擔(dān)較重，整體收益減少。3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 66SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., L

43、TD.l 因項(xiàng)目為使用權(quán)銷售，此類客戶群體最直接關(guān)注的為租金的回報(bào)率，根據(jù)我司銷售經(jīng)驗(yàn)判斷，年回報(bào)率在10%比較符合投資客的預(yù)期，為較為合理的水平標(biāo)準(zhǔn)；l 相對(duì)于有產(chǎn)權(quán)商鋪6%的回報(bào)率，本項(xiàng)目10%的回報(bào)率市場(chǎng)接受度較高，彌補(bǔ)投資客對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪的價(jià)值判斷；l 使用權(quán)銷售另一特點(diǎn)為投資客不能貸款，必須一次性付款，因此銷售總價(jià)不能太高，否側(cè)將影響項(xiàng)目銷售基礎(chǔ)，將返租金額從總價(jià)里扣除，可降低投資門檻。建議：項(xiàng)目年回報(bào)率為建議：項(xiàng)目年回報(bào)率為10%10%，從商鋪總價(jià)中一次性扣除。，從商鋪總價(jià)中一次性扣除。使用權(quán)商鋪營(yíng)銷的特點(diǎn)使用權(quán)商鋪營(yíng)銷的特點(diǎn)3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 67S

44、HEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.使用權(quán)商鋪營(yíng)銷案例：廣州東區(qū)商業(yè)城使用權(quán)商鋪營(yíng)銷案例：廣州東區(qū)商業(yè)城區(qū)位：廣州東區(qū)（與本項(xiàng)目接近）區(qū)位：廣州東區(qū)（與本項(xiàng)目接近）規(guī)模：規(guī)模：3,0003,000銷售價(jià)格：均價(jià)在銷售價(jià)格：均價(jià)在20,000元元/銷售模式：銷售模式：20年使用權(quán)，返租一年；年使用權(quán)，返租一年；價(jià)格估算：以價(jià)格估算：以10年租金收益作為售價(jià)判斷年租金收益作為售價(jià)判斷年回報(bào)率：年回報(bào)率：10%10%案例：案例：3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 68SHEN ZHEN MEGAROAD REAL EST

45、ATE CONSULTING CO., LTD.返租銷售方式案例：返租銷售方式案例：1 1、高于或等于市場(chǎng)價(jià)格租賃、高于或等于市場(chǎng)價(jià)格租賃 最終整體收益持平或增加2 2、低于市場(chǎng)價(jià)、低于市場(chǎng)價(jià) 整體收益減少，租金須補(bǔ)貼返租部分3 3、空置、空置 整體收益減少30上述方式中，已售鋪位由管理公司對(duì)外租賃的過(guò)程中將出現(xiàn)三種情況：上述方式中，已售鋪位由管理公司對(duì)外租賃的過(guò)程中將出現(xiàn)三種情況：3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 69SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.3 3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議 此

46、次報(bào)告中呈現(xiàn)的價(jià)格為在現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)之上的項(xiàng)目此次報(bào)告中呈現(xiàn)的價(jià)格為在現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)之上的項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)，而實(shí)際營(yíng)銷價(jià)格則是在此價(jià)值上一定范圍內(nèi)的浮商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)，而實(shí)際營(yíng)銷價(jià)格則是在此價(jià)值上一定范圍內(nèi)的浮動(dòng)，甚至有較大的溢價(jià)空間，具體執(zhí)行的營(yíng)銷價(jià)格則是需要以市動(dòng)，甚至有較大的溢價(jià)空間，具體執(zhí)行的營(yíng)銷價(jià)格則是需要以市場(chǎng)反應(yīng)（價(jià)格測(cè)試）與客戶積累情況為判斷基礎(chǔ)，一般為開盤前場(chǎng)反應(yīng)（價(jià)格測(cè)試）與客戶積累情況為判斷基礎(chǔ)，一般為開盤前一天確定執(zhí)行價(jià)格。一天確定執(zhí)行價(jià)格。3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 70SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSUL

47、TING CO., LTD.3.3 3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議（營(yíng)銷案例）項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議（營(yíng)銷案例）區(qū)位：昆明呈貢大學(xué)城區(qū)位：昆明呈貢大學(xué)城規(guī)模：規(guī)模：1212萬(wàn)萬(wàn)銷售價(jià)格確定：原本估計(jì)價(jià)格為銷售價(jià)格確定：原本估計(jì)價(jià)格為11,00011,000元元/ /，隨著市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)反應(yīng)逐漸升溫，價(jià)格隨著漲至反應(yīng)逐漸升溫，價(jià)格隨著漲至20,000元元/案例一案例一區(qū)位：龍崗萬(wàn)象天成區(qū)位：龍崗萬(wàn)象天成規(guī)模：規(guī)模：1.81.8萬(wàn)萬(wàn)銷售價(jià)格確定：原先所定價(jià)格為銷售價(jià)格確定：原先所定價(jià)格為20,000元元/，通過(guò)價(jià)格測(cè)，通過(guò)價(jià)格測(cè)試，在開盤前一天調(diào)整試，在開盤前一天調(diào)整20%，最終定價(jià)為，最終定價(jià)為24,0

48、00元元/。案例二案例二3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 71SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.銷銷 售售 準(zhǔn)準(zhǔn) 備備 期期客客 戶戶 積積 累累 期期租金還原法租金還原法市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法價(jià)格提升空間判斷價(jià)格提升空間判斷價(jià)格建議（市場(chǎng)比較法）價(jià)格建議（市場(chǎng)比較法）價(jià)格測(cè)試第一階段價(jià)格測(cè)試第一階段價(jià)格測(cè)試第二階段價(jià)格測(cè)試第二階段最終銷售價(jià)格最終銷售價(jià)格綜合比較后價(jià)格判斷綜合比較后價(jià)格判斷銷售初步均價(jià)銷售初步均價(jià)3.3 3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Pa

49、ge 72SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.售價(jià)定價(jià)依據(jù)：售價(jià)定價(jià)依據(jù)：l 參考同區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目折算售價(jià)（市場(chǎng)比較法）參考同區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目折算售價(jià)（市場(chǎng)比較法）l 從十年租金結(jié)合回報(bào)率來(lái)評(píng)估可行性從十年租金結(jié)合回報(bào)率來(lái)評(píng)估可行性3.3 3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 73SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市場(chǎng)比較法從規(guī)模、區(qū)域以及開盤時(shí)間角度選取錦繡新天地、富雅都市華庭、新都盛世名門市場(chǎng)比較法從規(guī)

50、模、區(qū)域以及開盤時(shí)間角度選取錦繡新天地、富雅都市華庭、新都盛世名門三個(gè)項(xiàng)目為參考進(jìn)行類比，通過(guò)分值計(jì)算本項(xiàng)目售價(jià)區(qū)間。分值預(yù)算售價(jià)主要從以下幾方面考慮：三個(gè)項(xiàng)目為參考進(jìn)行類比，通過(guò)分值計(jì)算本項(xiàng)目售價(jià)區(qū)間。分值預(yù)算售價(jià)主要從以下幾方面考慮： 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；商業(yè)規(guī)模；人流量；租金水平；有無(wú)集中商業(yè)帶動(dòng)；區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；商業(yè)規(guī)模；人流量；租金水平；有無(wú)集中商業(yè)帶動(dòng)； 區(qū)域消費(fèi)人口；交通易達(dá)性；輻射范圍。區(qū)域消費(fèi)人口；交通易達(dá)性；輻射范圍。3.3 3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議：市場(chǎng)比較法項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議：市場(chǎng)比較法3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 74SHEN ZHEN MEGAROA

51、D REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.3 3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議：市場(chǎng)比較法項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議：市場(chǎng)比較法3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 75SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項(xiàng)目售價(jià)在項(xiàng)目售價(jià)在15,60015,600元元/ / 。起始租金 = （售價(jià)6%的回報(bào)率）12個(gè)月= 130 元/月/項(xiàng)目售價(jià)（無(wú)產(chǎn)權(quán)）=（起始租金12個(gè)月）10%回報(bào)率=15,600 元/因其余在售項(xiàng)目基本為一層街鋪，因此，因其余在售項(xiàng)目基本為一層街鋪，因此，15,60015,600元元/ /

52、的售價(jià)應(yīng)為項(xiàng)目一層街鋪的價(jià)格。的售價(jià)應(yīng)為項(xiàng)目一層街鋪的價(jià)格。3.3 3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議：市場(chǎng)比較法項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議：市場(chǎng)比較法3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 76SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.3 3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議：十年租金回報(bào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議：十年租金回報(bào) 從上文租金判斷中可得，項(xiàng)目一層標(biāo)準(zhǔn)租金為從上文租金判斷中可得，項(xiàng)目一層標(biāo)準(zhǔn)租金為 138 138元元/ / /月月, ,以十年租金收益（以十年租金收益（10%10%的回的回報(bào)率）來(lái)算，項(xiàng)目一層的售價(jià)在報(bào)率）來(lái)算，項(xiàng)目一層的售

53、價(jià)在16,56016,560元元/ /。 無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪10%10%的回報(bào)率相對(duì)于有產(chǎn)權(quán)商鋪的回報(bào)率相對(duì)于有產(chǎn)權(quán)商鋪6%6%的回報(bào)率，較為符合投資客的市場(chǎng)接受度。的回報(bào)率，較為符合投資客的市場(chǎng)接受度。注：可參考廣州東區(qū)商業(yè)城銷售案例。3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 77SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.負(fù)一層銷售價(jià)格：負(fù)一層銷售價(jià)格：Page 78SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.一層銷售價(jià)格：一層銷售價(jià)格：Page 79SHEN Z

54、HEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二層銷售價(jià)格：二層銷售價(jià)格：Page 80SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.3 3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析及建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 81SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項(xiàng)目一二期銷售收益（返租項(xiàng)目一二期銷售收益（返租3年，以年，以10%計(jì)算）計(jì)算）3.4 3.4 項(xiàng)目銷售收益初步測(cè)算項(xiàng)目銷售收益初步測(cè)算4 4、項(xiàng)目銷售推廣

55、建議、項(xiàng)目銷售推廣建議Page 82SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項(xiàng)目一、二期銷售收益（返租項(xiàng)目一、二期銷售收益（返租3年，以年，以10%回報(bào)率計(jì)算）回報(bào)率計(jì)算）3.4 3.4 項(xiàng)目銷售收益初步測(cè)算項(xiàng)目銷售收益初步測(cè)算4 4、項(xiàng)目銷售推廣建議、項(xiàng)目銷售推廣建議Page 83SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.4 3.4 項(xiàng)目銷售收益初步測(cè)算項(xiàng)目銷售收益初步測(cè)算4 4、項(xiàng)目銷售推廣建議、項(xiàng)目銷售推廣建議Page 84SHEN ZHEN MEGAROAD R

56、EAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4 4、項(xiàng)目銷售推廣建議、項(xiàng)目銷售推廣建議Page 85SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 從調(diào)研在售項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，在售項(xiàng)目規(guī)模不大，從調(diào)研在售項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，在售項(xiàng)目規(guī)模不大，若本項(xiàng)目整體推售則有可能缺乏足夠客若本項(xiàng)目整體推售則有可能缺乏足夠客戶量支撐，操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大戶量支撐，操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大； 商鋪銷售講究整體預(yù)期價(jià)值，其價(jià)值又必須經(jīng)過(guò)市場(chǎng)培育期后方能體現(xiàn)，商鋪銷售講究整體預(yù)期價(jià)值，其價(jià)值又必須經(jīng)過(guò)市場(chǎng)培育期后方能體現(xiàn)，若一開始銷售受阻，若一開始銷售受阻

57、，少數(shù)業(yè)主入伙經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)讓、招租使得商鋪價(jià)值現(xiàn)形后必定影響剩余商鋪銷售的價(jià)值預(yù)期少數(shù)業(yè)主入伙經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)讓、招租使得商鋪價(jià)值現(xiàn)形后必定影響剩余商鋪銷售的價(jià)值預(yù)期。 3.5 3.5 街鋪分批推售建議街鋪分批推售建議本項(xiàng)目分批推售的目的和好處本項(xiàng)目分批推售的目的和好處3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 86SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.5 3.5 街鋪分批推售建議街鋪分批推售建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 87SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTIN

58、G CO., LTD.推售方式一：推售方式一：分兩批推售分兩批推售3.5 3.5 街鋪分批推售建議街鋪分批推售建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 88SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.5 3.5 街鋪分批推售建議街鋪分批推售建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 89SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.推售方式二：推售方式二：分三批推售分三批推售3.5 3.5 街鋪分批推售建議街鋪分批推售建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目

59、銷售策略建議Page 90SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.5 3.5 街鋪分批推售建議街鋪分批推售建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 91SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.5 3.5 街鋪分批推售建議街鋪分批推售建議3 3、項(xiàng)目銷售策略建議、項(xiàng)目銷售策略建議Page 92SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 房地產(chǎn)銷售尤其商業(yè)項(xiàng)目銷售房地產(chǎn)銷售尤其商業(yè)項(xiàng)目銷售,銷售

60、中心的銷售氛圍營(yíng)造是銷售成功的關(guān)鍵所在銷售中心的銷售氛圍營(yíng)造是銷售成功的關(guān)鍵所在,我司在項(xiàng)目我司在項(xiàng)目操作過(guò)程中通過(guò)以下營(yíng)銷手段聚集人氣、提高發(fā)售當(dāng)天的成交率、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售收益最大化。操作過(guò)程中通過(guò)以下營(yíng)銷手段聚集人氣、提高發(fā)售當(dāng)天的成交率、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售收益最大化。集中誠(chéng)意登記、統(tǒng)一發(fā)售可測(cè)試客戶對(duì)項(xiàng)目接受程度、并可隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。促進(jìn)猶豫客戶達(dá)成購(gòu)買，并促使客戶購(gòu)買相對(duì)位置較差鋪位的營(yíng)銷作用。集中回訪可使銷售現(xiàn)場(chǎng)始終保持熱烈的營(yíng)銷氛圍，并且測(cè)試客戶對(duì)價(jià)格的接受程度，隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略，是確保成功銷售的重要環(huán)節(jié)。優(yōu)質(zhì)客戶價(jià)格承受力強(qiáng)、并且通過(guò)公開發(fā)售當(dāng)天單個(gè)購(gòu)買客戶的人數(shù)給予提前購(gòu)買客