營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1、    “營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響    張楚婷摘 要：2012年，我國首次將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)納入“營改增”試點(diǎn)，隨著改革的不斷深入與在交通運(yùn)輸行業(yè)積累的改革經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)也加入了“營改增”的大軍。2016年5月，“營改增”全面推開，我國將逐漸用增值稅取代營業(yè)稅，這將是對(duì)我國稅收制度的一項(xiàng)改革。增值稅環(huán)環(huán)抵扣，有助于避免重復(fù)征稅的特點(diǎn)將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？房地產(chǎn)企業(yè)又將如何應(yīng)對(duì)？本文將從這個(gè)角度進(jìn)行探討。關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，整體銷售量下滑，大不如前，

2、面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我國出臺(tái)了一系列政策來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，這其中最矚目的就是“營改增”政策的出臺(tái)，“營改增”政策的實(shí)施有利于加快財(cái)稅體制的改革，建立更為合理的稅收制度，完善稅收體系，避免重復(fù)征稅，降低企業(yè)繳稅額，約束企業(yè)行為。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，上游涉及金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)，這些行業(yè)均以進(jìn)行了“營改增”這對(duì)房地產(chǎn)公司增值稅抵扣是一大利好消息，但是也存在著一系列問題。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”后所面臨的問題（一）增值稅發(fā)票獲取難度大。土地成本、建安成本是房地產(chǎn)公司進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)所承擔(dān)的主要成本，這兩者能否取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，嚴(yán)重影響了企業(yè)未來所需繳納的增值稅納稅額度。但是，在實(shí)際中我們發(fā)現(xiàn)想要取

3、得增值稅發(fā)票很困難。從土地成本角度分析，開發(fā)商通過競(jìng)標(biāo)等方式從政府處獲得土地使用權(quán)，但是，由于政府并不是企業(yè)，所以無法向開發(fā)商提供增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致大額資金在進(jìn)行納稅時(shí)無法抵扣。同樣，對(duì)于無償劃轉(zhuǎn)、集體合作、股權(quán)收購等行為，也無法取得增值稅專用發(fā)票。從建安成本角度分析，建筑材料包括沙石、鋼鐵、水泥等，這些材料一般需求量大，在價(jià)格同等的情況下，企業(yè)選擇可以開具增值稅發(fā)票的企業(yè)就好，但是，一些零散購買的小物件或是五金等零部件的供應(yīng)商可能是小規(guī)模納稅人，其無法開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致企業(yè)無法抵稅。（二）地區(qū)發(fā)展水平不同，對(duì)于政策適應(yīng)能力不同。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著較大差異，地區(qū)發(fā)展不平衡，使得

4、各地房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)“營改增”的能力也不同，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，發(fā)展速度較慢的地區(qū)而言，11%的增值稅稅率明顯過高，這對(duì)該地房地產(chǎn)企業(yè)尤其是較小的房地產(chǎn)企業(yè)將是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。（三）已開發(fā)未銷售的房產(chǎn)不能進(jìn)行增值稅抵扣。從目前的“營改增”文件來看，規(guī)定2016年4月30日之前收取并以向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票，也就是說，之前建造好、未銷售的房產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，存量房在企業(yè)資產(chǎn)中占比很多，在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣上造成了浪費(fèi)。（四）如果不進(jìn)行規(guī)劃，可能導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加。假設(shè)a企業(yè)為增值稅一般納稅人，2014

5、年?duì)I業(yè)收入為x萬元，營業(yè)成本為y萬元，假設(shè)營業(yè)成本均可取得增值稅專用發(fā)票且抵扣比例為11%，城建稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，營業(yè)稅為5%，不考慮其他因素影響，那么：營改增前應(yīng)繳納營業(yè)稅：x*5%營改增前應(yīng)繳納城建稅：x*5%*7%營改增前應(yīng)繳納教育費(fèi)附加：x*5%*3%共計(jì)應(yīng)繳0.055x營改增后應(yīng)繳納增值稅：（x-y）/（1+11%）*11%營改增后應(yīng)繳納城建稅：（x-y）/（1+11%）*11%*7%營改增后應(yīng)繳納教育費(fèi)附加：（x-y）/（1+11%）*11%*3%共計(jì)應(yīng)繳0.121（x-y）/1.11兩者差額為：-0.05995x+0.121yy/x=0.495，也就是說，如果不考慮其

6、他因素，營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例小于0.495時(shí)，企業(yè)所需繳納稅款增多。這就要求企業(yè)在規(guī)劃建設(shè)，投資建設(shè)的時(shí)候，就要做好相應(yīng)成本的計(jì)算。二、“營改增”將產(chǎn)生的積極影響（一）有利于避免重復(fù)征稅。在樓盤開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要在土地、材料、裝修等項(xiàng)目上繳納增值稅。在樓盤銷售階段，房地產(chǎn)企業(yè)又要在其銷售時(shí)按照銷售額繳納營業(yè)稅，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)繳稅的行為，多次繳納稅款導(dǎo)致房地產(chǎn)公司成本加大，也不利于我國的房價(jià)穩(wěn)定。但是，“營改增”后，如果能夠形成一個(gè)完善的抵扣鏈條，將企業(yè)購置的建安、材料成本在銷項(xiàng)稅中扣除，這對(duì)于房地產(chǎn)公司的成本把控是十分必要的，從長遠(yuǎn)的角度來說，還能在一定程度上穩(wěn)定房價(jià)。（二

7、）有利于延遲繳稅時(shí)間，盤活企業(yè)現(xiàn)金流。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司均采用預(yù)售方式銷售房產(chǎn)，營改增之前，在預(yù)售階段，企業(yè)就應(yīng)該按照5%的比例上繳營業(yè)稅，這就造成了企業(yè)還沒有收回大額房款時(shí)，就支出了大額稅款，但是在“營改增”之后，在預(yù)售階段企業(yè)按照3%的比例上繳增值稅，同時(shí)，這一部分預(yù)繳的稅款在最后完成交易確認(rèn)收入時(shí)，還可以進(jìn)行抵扣，也就是說，預(yù)繳增值稅和進(jìn)項(xiàng)稅一樣，在期末進(jìn)行增值稅繳納時(shí)可以扣除。這對(duì)于房地產(chǎn)商幾十億的銷售額來說，是一筆不小的開銷。（三）有利于約束企業(yè)行為，提高征稅效率?！盃I改增”引入了上下游行業(yè)的約束力量，之前房地產(chǎn)公司可能會(huì)對(duì)銷售收入或經(jīng)營利潤等項(xiàng)目金額有意瞞報(bào)，或是通過虛增費(fèi)用

8、等行為來降低企業(yè)所得額借此進(jìn)行偷稅漏稅行為，“營改增”后，企業(yè)繳納增值稅，這與上游開具的增值稅專用發(fā)票有著直接的聯(lián)系，以票控稅，憑票抵稅，不能通過其他手段少繳稅，倒逼企業(yè)自律，加大企業(yè)逃稅偷稅難度。（四）中央地方利益統(tǒng)一，征稅體系逐步完善。營業(yè)稅一直屬于地方征稅項(xiàng)目，所征額全部歸屬地方，而增值稅只有25%歸屬地方，其余75%歸中央所有，所以導(dǎo)致某些地方政府不自律，不積極征繳增值稅。但是“營改增”之后，中央和地方各分配50%，中央和地方利益統(tǒng)一，各地政府自然會(huì)加強(qiáng)征管。 （五）有利于提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門管理水平?！盃I改增”后，企業(yè)要認(rèn)真學(xué)習(xí)新政策，在成本方面的稅金核算會(huì)更加細(xì)致，在賬務(wù)處理上，

9、新老政策也會(huì)有很大不同，企業(yè)要提高財(cái)務(wù)部門人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，合理利用稅收優(yōu)惠，這有助于促進(jìn)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)一步規(guī)范其會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)。三、房地產(chǎn)公司面對(duì)影響應(yīng)采取的策略（一）認(rèn)真計(jì)算報(bào)價(jià)，提高精裝房比例。企業(yè)在規(guī)劃初期，應(yīng)該比較上游企業(yè)報(bào)價(jià)，對(duì)其收入、成本、利潤等方面進(jìn)行相關(guān)的測(cè)試分析，尤其是在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額方面要進(jìn)行認(rèn)真的測(cè)算。企業(yè)可以建造一部分精裝房，不僅可以迎合一部分消費(fèi)者的購買需求，更重要的是可以將精裝房的進(jìn)項(xiàng)稅額在期末時(shí)予以抵扣成本，降低稅負(fù)?！盃I改增”的實(shí)施，也將促進(jìn)企業(yè)開發(fā)精裝修類的項(xiàng)目。（二）加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制。在采購過程中，企業(yè)要要求采購部門必須獲取增值稅專用發(fā)票，盡可能的保

10、證零散原料成批購買，財(cái)務(wù)人員要與采購人員多溝通、多交流，及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票并及時(shí)入賬，確保會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，認(rèn)真保留每筆發(fā)票、憑證，做到賬目有據(jù)可依。總之，一定杜絕采購過程中不索取增值稅發(fā)票的現(xiàn)象發(fā)生。（三）加強(qiáng)政策學(xué)習(xí)?！盃I改增”是一個(gè)新政策，可能有很多地方都不完善，在工作中如果遇到問題，要及時(shí)與稅務(wù)部門溝通。企業(yè)要進(jìn)行“營改增”方面的培訓(xùn)，內(nèi)部要?jiǎng)?chuàng)立增值稅全流程跟蹤管理制度，員工要加強(qiáng)對(duì)“營改增”的學(xué)習(xí)。四、總結(jié)“營改增”政策將會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅行為規(guī)范化，對(duì)于原先守法的企業(yè)，“營改增”的實(shí)施一定是減稅的，但是對(duì)于會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，存在偷稅漏稅行為的企業(yè)，一定是會(huì)加稅的?！盃I改增”有效避免了反復(fù)征稅的行為，使二、三產(chǎn)業(yè)更加緊密的聯(lián)系在一起，從根本上打擊了不開發(fā)票、虛開發(fā)票的行為，大大提高了納稅遵從度，也提高了地方政府的繳稅意識(shí)，這預(yù)示著我國稅收體系的不斷完善，也