萬科物業(yè)服務(wù)指南-物業(yè)管理概念篇

1、萬科物業(yè)服務(wù)指南-物業(yè)管理概念篇 萬科物業(yè)服務(wù)指南-物業(yè)管理概念物業(yè)管理概念1、土地。指由一定范圍. 萬科物業(yè)服務(wù)指南:物業(yè)管理概念1、土地。指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。2、建筑物。指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物,通常也被視為相對獨立的物業(yè)。3、物權(quán)。物權(quán)是財產(chǎn)權(quán),它的標(biāo)的是物,它的義務(wù)主體是不特定的人。br> 什么是物業(yè)管理它包括哪些業(yè)務(wù)br> 物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,依照國家有關(guān)法律規(guī)范,按照合同和契約行使管理權(quán),運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進技術(shù),以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施統(tǒng)一管理,并為居住者提供高效、周到的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值。br>

2、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為三類:基本業(yè)務(wù)類:包括對房屋建筑、機電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進行運行、保養(yǎng)和維護;專項業(yè)務(wù)類:包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等;特色業(yè)務(wù)類:包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。經(jīng)營業(yè)務(wù)類:房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。br> 萬科的物業(yè)管理新定義:物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛,它包括:不動產(chǎn)、土地、建筑、設(shè)備、房屋、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息、物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善,又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。br> 物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要包括以下九項內(nèi)容:br> 1、物業(yè)管理的長期規(guī)劃br> 2、

3、物業(yè)管理的年代計劃br> 3、物業(yè)的財產(chǎn)猜測和預(yù)算br> 4、不動產(chǎn)的獲得及處理br> 5、物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定,機器、器具和用品的設(shè)置以及房間管理br> 6、建筑和設(shè)備的規(guī)劃和制定br> 7、新建筑和原建筑的改造更新br> 8、維護管理和運行管理br> 9、物業(yè)的支援機能和服務(wù)br> 什么是物業(yè)管理人br> 物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的、具有法人地位的企業(yè)或組織。是專門從事商業(yè)性物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù),執(zhí)行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧的,具有法人資格的經(jīng)濟組織,也稱物業(yè)管理公司,具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨立性。br> 什么是物

4、業(yè)所有權(quán)人br> “物業(yè)所有權(quán)人是指房屋所有權(quán)人,即業(yè)主;物業(yè)管理的管理對象是物業(yè);物業(yè)管理的服務(wù)對象是人,即物業(yè)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的有償勞作,行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型管理之路。br> 物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么br> 物業(yè)管理的性質(zhì)主要是服務(wù),是寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中,在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完善管理與經(jīng)營。br> 宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主服務(wù),創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。其最終目的是實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和心理效益的同步增長。br> 什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級其等級條件是什么br

5、> 1999年建設(shè)部公布物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法,對全國物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進行了規(guī)范,并確定了等級標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門。一級、二級、三級資質(zhì)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)如下:br> 資質(zhì)一級企業(yè)br> 1.注冊資本500萬以上;br> 2.具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;br> 3.管理兩種類型以上的物業(yè);br> 4.管理各類物業(yè)的建筑面積分別占以下相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)是:(1)多層住宅200萬平方米;(2)高層住宅1

6、00萬平方米;(3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米;(4)辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。br> 5.20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號,20%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號;br> 6.具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度;br> 7.建立了修理基金管理與使用制度。br> 資質(zhì)二級企業(yè)br> 1.注冊資本300萬以上;br> 2.具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,60%以上的部門

7、經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;br> 3.管理兩種類型以上的物業(yè);br> 4.管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)是:(1)多層住宅80萬平方米;(2)高層住宅40萬平方米;(3)獨立式住宅(別墅)6萬平方米;(4)辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。br> 5.10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號;br> 6.具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度;br> 7.建立了修理基金管理與使用

8、制度。br> 資質(zhì)三級企業(yè)br> 1.注冊資本50萬以上;br> 2.具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;br> 3.有委托的物業(yè)管理項目;br> 4.具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度;br> 5.建立了修理基金管理與使用制度。br> 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有哪些br> 依據(jù)建設(shè)部1994年3月公布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定,物業(yè)管理公司有以下權(quán)利和義務(wù)。br> 權(quán)利:物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法規(guī),

9、結(jié)合實際狀況,制定小區(qū)管理辦法;依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對住宅小區(qū)實施管理;依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用;有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為;有權(quán)要求業(yè)委會協(xié)助管理;有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承當(dāng)專項管理業(yè)務(wù);可以執(zhí)行多種經(jīng)營,以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。br> 義務(wù):履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營;接受業(yè)委會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督;重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)委會審議,并經(jīng)業(yè)委會認(rèn)可;接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。br> 深圳市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容br> 1.有固定的管理經(jīng)營場所;br> 2.持

10、有物業(yè)管理資質(zhì)證書;br> 3.管理人員有顯然標(biāo)志,言行文明規(guī)范;br> 4.服務(wù)意識強,咨詢解答耐心;br> 5.設(shè)有專門的投訴 或投訴信箱,對投訴件的處理要有明確的時間限制;br> 6.管理處24小時有人值班,對突發(fā)事件有處理應(yīng)急方案、處理措施和記錄;br> 7.衛(wèi)生工作定時清掃,無衛(wèi)生死角,滅“四害達標(biāo);br> 8.保安人員定時巡邏,有巡視記錄;br> 9.園林綠地維護較好,無顯然黃土裸露地帶;br> 10.配套設(shè)施維護及時,各類設(shè)備遠行正常;br> 11.設(shè)立收費項目要有依據(jù),有償服務(wù)項目明碼標(biāo)價;br> 12.管理服務(wù)費、本

11、體修理 基金每三個月公布一次帳目。br> 什么是業(yè)主公約它在包括哪些方面內(nèi)容br> 業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主(含房屋使用人)具有約束力的,有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。br> 它包括內(nèi)容有:br> 1.住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù);br> 2.公共場所及公用設(shè)施狀況;br> 3.業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式;br> 4.業(yè)主使用住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益;br> 5.業(yè)主監(jiān)督住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的權(quán)利;br> 6.業(yè)主對業(yè)委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán);br> 7.住宅

12、區(qū)物業(yè)各項修理、養(yǎng)護和管理費的繳交;br> 8.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;br> 9.違反業(yè)主公約的責(zé)任;br> 10.其他有關(guān)事項。br> 什么是住戶手冊應(yīng)包括哪些內(nèi)容br> 住戶手冊是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。住戶手冊為業(yè)主介紹物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況、物業(yè)企業(yè)和各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的權(quán)利和注意事項。br> 一般包括以下內(nèi)容:1、物業(yè)轄區(qū)的概況;2、物業(yè)轄區(qū)的管理機構(gòu);3、物業(yè)轄區(qū)的各項管理規(guī)則;4、業(yè)主須知;5、日常管理與維護;6、綜合服務(wù);7、管理費用;8、常用 號碼及其他。br>

13、; 什么是物業(yè)管理的前期介入它包括哪些方面br> 物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理公司在獲得物業(yè)管理權(quán)后,對該物業(yè)入伙前期的房屋接管和移交工作,以及入伙的準(zhǔn)備工作。br> 它主要包括軟件和硬件兩大方面:br> 物業(yè)硬件管理介入:既從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度,對物業(yè)的規(guī)劃制定提出合理化的看法,使之達到物業(yè)功能的完善。同時也參加物業(yè)的完工驗收工作,從開發(fā)單位處接管該物業(yè)的管理工作。br> 物業(yè)軟件管理介入:既完善建立該物業(yè)的管理架構(gòu)、方案和手續(xù),準(zhǔn)備入伙的一切文件和相關(guān)資料。br> 所謂“二房、“二金、“一費的含義是什么br> 所謂“二房指的是“物業(yè)管理用房和“經(jīng)營

14、管理用房,它是物業(yè)發(fā)展商按政府規(guī)定價格買給業(yè)委會,用于小區(qū)管理使用和補貼管理經(jīng)費的經(jīng)營用房;br> 所謂“二金指的是“公用設(shè)施專用基金和“住宅修理基金(又稱:房屋本體修理基金),它是政府為保證房屋正常使用所規(guī)定的,“公用設(shè)施專用基金是由開發(fā)商繳交,并由區(qū)屬住宅主管部門管理。“住宅修理基金是由業(yè)主繳交,并由屋村管理處按樓棟分別管理使用;br> 所謂“一費指的是“物業(yè)管理服務(wù)費。目前有三種定價方式:政府定價、政府指導(dǎo)價、經(jīng)營者定價。(深圳地區(qū)多為政府指導(dǎo)價、經(jīng)營者定價)br> 經(jīng)營者定價是指由業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人代表與物業(yè)管理公司,依據(jù)物業(yè)管理合同的委托要求,共同商量確認(rèn)的價

15、格。br> “公用設(shè)施專用基金來源、管理和使用范圍是怎樣的br> 專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時,按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資2%的比例,在業(yè)主委員會成立時,一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金。br> 公用設(shè)施專用基金的權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)委會;專用基金的主管部門是市、區(qū)住宅行政主管部門。br> 專用基金由物業(yè)管理公司依據(jù)業(yè)主委員會的決定,用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大修理工程、改造項目。范圍包括:區(qū)內(nèi)道路(市政道路除外)、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文體場所、停車場、連廊、自行車庫等。如果是高層住宅

16、專用基金30%用于本體外設(shè)施;另70%用于本體共用設(shè)施的重大修理工程項目。br> “住宅修理基金來源、管理和使用范圍是怎樣的br> 業(yè)主自該棟房屋完工交付使用保修期滿后的第一個月起,依據(jù)物價部門的規(guī)定,按月向本屋村管理處繳交住宅修理基金。br> 住宅修理基金是由管理處以房屋本體每棟為單位進行專帳管理,并設(shè)立專用帳號存儲物業(yè)的本體基金。管理處每3-6個月向業(yè)主公布一次使用狀況,并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督。br> 住宅修理基金用于房屋本體共用部位的修理養(yǎng)護。包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結(jié)構(gòu)部位(構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共屋面、本

17、體共用排煙管、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。br> 物業(yè)管理服務(wù)費的支出包括哪些方面br> 物業(yè)管理服務(wù)費的支出包括:br> 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所(地)的日常管理、修理和養(yǎng)護費用(包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等);br> 業(yè)委會、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費用;br> 就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用;br> 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費;br> 住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。br> 什么是業(yè)主委員會它有哪些職權(quán)和義務(wù)br> 業(yè)主委員會是經(jīng)住宅區(qū)全體

18、業(yè)主通過業(yè)主大會選舉表決產(chǎn)生的,并由區(qū)住宅主管部門備案的業(yè)主自治群眾組織。其職權(quán)和義務(wù)如下:br> 職權(quán)是:1、召集和主持業(yè)主大會;2、審議決定住宅修理基金和公用設(shè)施專用基金的使用;3、采用公開招投標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4、審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的修理工程項目;5、審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn);6、監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。br> 義務(wù)是:1、執(zhí)行業(yè)主大會各項決定;2、遵守和履行物業(yè)委托管理合同;3、不得從事各種投資和經(jīng)營活動;4、對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管

19、理活動予以支持和配合。br> 如何召集首屆業(yè)主大會業(yè)主大會有哪些職權(quán)br> 住宅區(qū)在如住率達到50%以上或自第一個業(yè)主入伙之日起滿二的,開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時告知區(qū)住宅主管部門,區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到告知之日起六個月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助召集業(yè)主大會。br> 職權(quán)是:1、選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員;2、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;3、聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;4、決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項;5、修改業(yè)主公約;6、改變和撤消業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;7、批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程。br> 業(yè)主委員會委員是如何產(chǎn)生的他具備

20、的條件是什么br> 業(yè)主委員會委員是通過住宅區(qū)全體業(yè)主大會,按照住宅主管部門規(guī)定的選舉程序和記票方式,民主投票選舉產(chǎn)生。br> 他們具備的條件是:必須是年滿十八歲住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主,應(yīng)當(dāng)具有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的人士。br> 業(yè)主委員會籌備工作怎樣進行br> 1.由開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理單位以書面的形式向區(qū)建設(shè)局物業(yè)科報告開始籌建業(yè)主委員會。br> 2.開發(fā)商召集成立籌備工作小組,并將籌備組名單公布?；I備工作組可由開發(fā)商代表1名、物業(yè)管理公司代表2名、業(yè)主代表2名三方共5人組成。br> 3.籌備工作小組要訂出工作計劃,定期開會討論籌備工作中的一些具體問題。會議一定要做好簽到、會議記錄,并將這些作為原始資料保存,以便查考。br> 4.宣揚發(fā)動工作一定要認(rèn)真細(xì)致、廣泛、明白,有一定的時間。講清楚成立業(yè)主委員會的目的、意義;業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)、職責(zé);候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進行選舉形式等問題。br> 5.候選人的產(chǎn)生:候選人必須是業(yè)主本人,為了體現(xiàn)公平、民主,原則一份合同(一證)超過一人時,只能有一個人能當(dāng)選候選人;其次候選人應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士,同時也應(yīng)該有一定文化程度的人,最關(guān)鍵一點是有公益心,不能是出于私利而參加。br> 什么是住宅區(qū)