學(xué)習(xí)知名物業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)方案

1、學(xué)習(xí)知名物業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)方案第-章基礎(chǔ)管理一、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用。1分符合1.0不符合0。為體現(xiàn)“按規(guī)劃要求建設(shè)以”，可提供：1、國(guó)家建設(shè)征用土地通知書(shū)2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)3、投資許可證4、施工許可證5、用地紅線(xiàn)圖6、建筑規(guī)劃方案圖7、標(biāo)準(zhǔn)層竣工圖8、地下管工圖9、命名批復(fù)10、門(mén)牌批復(fù)等證明等。11、建筑工程質(zhì)量檢査合格證、物業(yè)規(guī)劃合格證明等。二、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。1分符合1.0不符合0。1、產(chǎn)權(quán)資料：包括用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表、拆遷安置資料、業(yè)主資料等。2、技術(shù)資料：建筑規(guī)劃方案圖標(biāo)準(zhǔn)層竣工圖房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備竣工圖地下管網(wǎng)竣工圖竣工驗(yàn)收證明書(shū)建設(shè)工

2、程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證樓層移交清單、設(shè)備清單、設(shè)施詳細(xì)數(shù)據(jù)隱蔽工程驗(yàn)收記錄、圖紙資料等。技術(shù)資料還包括：市政設(shè)施及道路、房屋主體、柴油發(fā)電機(jī)組、供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等內(nèi)容。3、法律規(guī)定或雙方認(rèn)為必要的其他資料：如內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)資料、承諾的優(yōu)惠條件資料等。因接管驗(yàn)收程序復(fù)雜，涉及的資料比較多，建議附入交接雙方簽名的、反映交接手續(xù)的資料，列明：交接物品、資料、種類(lèi)、數(shù)量、存放位置、品牌、生產(chǎn)或供貨單位及委托合同、驗(yàn)收合格證明、驗(yàn)收移交資料檔案目錄，其他資料只需能快速?gòu)墓緳n案中查出即可，不必全部放入。三、由物業(yè)統(tǒng)一提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。1分符合1.0不符合0o考證資料應(yīng)詳盡地反映物業(yè)管

3、理公司的專(zhuān)業(yè)化資質(zhì)：1、物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介。2、物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證書(shū)等。3、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。4、辦公場(chǎng)地證明。5、物業(yè)管理公司及專(zhuān)業(yè)人員分類(lèi)簡(jiǎn)介架構(gòu)。6、物業(yè)委托管理合同。7、物業(yè)管理簡(jiǎn)介（管理期限、管理方式）8、其他資料。如物業(yè)委托管理合同備案文件（物業(yè)主管部門(mén)頒發(fā)）；物業(yè)運(yùn)營(yíng)手冊(cè)自建保安許可證（或聘用保安合同）；綠化、清潔、維修、設(shè)備保養(yǎng)合同；各項(xiàng)管理制度及其他能夠反映專(zhuān)業(yè)化統(tǒng)一管理的重要證明。四、建設(shè)單位在銷(xiāo)售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。1分符合1.0基本符合0.5不符合0。1、物業(yè)公司前期介入的情況簡(jiǎn)介。2、與建設(shè)單位的前期物

4、業(yè)管理合同。五、在房屋銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)，購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。1、業(yè)主接受并同意，遵守業(yè)主公約的聲明。2、業(yè)主接受并同意，遵守用戶(hù)手冊(cè)，裝修指南，管理守則等聲明。3、業(yè)主同意接受管理公司服務(wù)并支付管理費(fèi)的聲明書(shū)。六、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌制度，符合有關(guān)規(guī)定。1分符合1.0己建立但管理、使用、續(xù)籌不符合有關(guān)規(guī)定扣0.5未建立0o所附的考評(píng)資料能夠包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)管理公司的維修基金管理制度及維修基金續(xù)籌辦法。2、業(yè)主委員會(huì)同意繳交維修基金的通知。3、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)同意建立維修基金的通知。4、代管銀行同意開(kāi)

5、戶(hù)的證明。5、物業(yè)維修基金專(zhuān)用戶(hù)賬戶(hù)委托書(shū)。6、代管銀行出具的物業(yè)管理維修基金拔劃通知書(shū)。7、維修基金續(xù)籌入賬憑證。8、業(yè)主委員會(huì)是、物業(yè)管理主管部門(mén)同意使用維修基金的批文（如已使用維修基金）。（1）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)同意按期繳交維修基金的證明文件。（2）業(yè)主委員會(huì)同意物業(yè)管理公司按期收取維修基金的文件。（3）政府有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)資料。將有關(guān)成立維修基金情況向物業(yè)管理主管政府部門(mén)報(bào)告，并得到政府部門(mén)的明確批復(fù)。維修基金全部收齊的單位，所附資料與收到的部分維修基金單位基本相同。七、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善。2分完善2.0基本完善1.0不完善0。1、房屋使用、管理、維修

6、公約。2、裝修管理規(guī)定。3、業(yè)主公約。4、精神文明建設(shè)公約。5、社區(qū)管理公約。6、住戶(hù)手冊(cè)。7、商戶(hù)手冊(cè)。八、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。業(yè)主委員會(huì)籌備資料；業(yè)主委員會(huì)選舉文件；業(yè)主委員會(huì)備案文件。九、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。2分符合2.0基本符合1.0不符合0o業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。十、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。1分符合1.0不符合0。1、創(chuàng)優(yōu)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅社區(qū)”的實(shí)施方案。2、物業(yè)公司的批示。3、業(yè)主委員會(huì)的批示。十一、社區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理

7、制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法。2分制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0；主要檢查：物業(yè)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2；未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5o略：物業(yè)運(yùn)營(yíng)各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程。十二、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。2分管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證書(shū)扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.5,不符合0。對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，考評(píng)資料中可收入以下內(nèi)容，以體現(xiàn)物業(yè)管理公司的規(guī)范性：1、員工花名冊(cè)，即在職員名錄。2、員工證件匯總表。管理崗位員工，應(yīng)有物業(yè)管理上崗證；財(cái)務(wù)人員應(yīng)有財(cái)務(wù)

8、人員上崗證;工程人員應(yīng)有高壓操作證、電梯操作證、電工證等政府主管部門(mén)規(guī)定的證件；保安人員應(yīng)有保安上崗證。附：物業(yè)管理證樣本復(fù)印件、財(cái)務(wù)上崗證樣本復(fù)印件、電工上崗證樣本復(fù)印件、保安員上崗證樣本復(fù)印件、消防培訓(xùn)證書(shū)樣本復(fù)印件。十三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。2分符合2。0,基本符合1O0,不符合0o考評(píng)資料中能夠包括以下內(nèi)容：(6)應(yīng)用現(xiàn)代化工具進(jìn)行管理的場(chǎng)景圖片和操作記錄。十四、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。2分執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0。未執(zhí)行0；公開(kāi)1.0；未公開(kāi)0o按本項(xiàng)目要求，考

9、評(píng)資料中應(yīng)包含參評(píng)單位的以下信息：十五、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類(lèi)成冊(cè)，管理完善，查閱方便。2分包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖、房屋數(shù)量、種類(lèi)、用途分類(lèi)統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.2。房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案屬工程檔案，是物業(yè)管理檔案的重要組成部分，它一般包括：十六、建立客戶(hù)檔案、房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便。2分每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。1、用戶(hù)檔案管理規(guī)程。2、用戶(hù)檔案總目錄。3、一套完整的用戶(hù)檔案。十七、建立24小時(shí)值班制度。設(shè)立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求肋、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和

10、反饋，并及時(shí)處理，有回訪(fǎng)制度和記錄。2分符合2.0,值班制度不符合扣0。5,未設(shè)服務(wù)電話(huà)扣0.5發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒(méi)有回訪(fǎng)記錄每次扣0.1?？荚u(píng)資料要能反映出物業(yè)管理服務(wù)信息處理情況。包括參評(píng)單位服務(wù)情況簡(jiǎn)介，24小時(shí)服務(wù)制度，工程部值班制度，24小時(shí)安全保衛(wèi)管理制度，用戶(hù)投訴管理規(guī)程，服務(wù)質(zhì)量回訪(fǎng)調(diào)查規(guī)程，服務(wù)承諾制及有關(guān)原始記錄（意見(jiàn)受理記錄、回訪(fǎng)記錄、值班記錄等）的復(fù)印件。十八、定期向住戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿(mǎn)意率達(dá)95%以上。2分符合2,0,基本符合1,0,不符合0?？荚u(píng)資料中收入下列資料：略。十九、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)

11、率100%返修率不高于1%,并有回訪(fǎng)記錄。2分建立落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣1.0,及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1；返修率符合0.3,不符合0,回訪(fǎng)記錄完整0.2,記錄不完整或無(wú)回訪(fǎng)記錄0?？荚u(píng)資料中建議收入下列資料：維修服務(wù)承諾制；維修服務(wù)承諾檢査落實(shí)制度和檢査表樣本；用戶(hù)室內(nèi)設(shè)施報(bào)修工作規(guī)程；維修工程驗(yàn)收規(guī)程；維修工程完成情況統(tǒng)計(jì)表樣本；回訪(fǎng)月統(tǒng)計(jì)表樣本；工程維修單樣本。第二章房屋管理維修養(yǎng)護(hù)/span>一、主出入口設(shè)有社區(qū)平面示意圖，主要路口有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。2分符合2o0,無(wú)示意圖扣0.5,無(wú)路標(biāo)扣0.3,幢、單元、戶(hù)號(hào)每

12、缺一個(gè)扣0.1。略考評(píng)資料中建議釆用資料：參評(píng)單位的指引標(biāo)志介紹、各類(lèi)指引牌，附一例并配照片。二、違反劃搭亂建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象。2分符合2,0。發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣l.Oo略考評(píng)資料中能夠附入反映物業(yè)管理公司以上工作的資料：1、社區(qū)規(guī)劃用途書(shū)2、業(yè)主公約和用戶(hù)手冊(cè)中相關(guān)規(guī)定、裝修審批和巡查規(guī)程、二次裝修驗(yàn)收文件、裝修巡査記錄及違章整改通知、（社區(qū)）社區(qū)照片及住宅、商場(chǎng)、餐飲等的簡(jiǎn)介。三、房屋外觀(guān)完好、整潔：外墻面磚，涂料等裝飾材料脫落、無(wú)污跡。2分符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0。2o略考評(píng)資料中建議附入：公共設(shè)施巡查記錄、外墻清潔記錄、外墻維修

13、保養(yǎng)記錄、反映外觀(guān)的照片或宣傳欄照片等。四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀(guān)，無(wú)安全隱患或破損。2分符合2.0示按規(guī)定投置0;按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5o考評(píng)資料中建議采用以下資料：1、參評(píng)大廈（社區(qū)）外部招牌、廣告牌、霓虹燈設(shè)置的生產(chǎn)力說(shuō)明及位置圖。2、招牌、廣告牌登記證或準(zhǔn)用證。3、室外招牌、廣告、霓虹燈管理規(guī)程。4、安裝審批施工監(jiān)管及驗(yàn)收記錄。5、巡査記錄、清潔記錄、維修記錄等。6、招牌、廣告、霓虹燈等的照片。五、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶(hù)外防盜網(wǎng)，晾曬架、遮陽(yáng)蓬等。2分符合2.0每

14、發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。考評(píng)資料中可釆用：管理公約和用戶(hù)手冊(cè)內(nèi)的相關(guān)規(guī)定、裝修管理規(guī)定、公共設(shè)施巡查記錄原件樣本、參評(píng)物業(yè)的外觀(guān)照片。六、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無(wú)銹蝕。2分符合2.0每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5?？荚u(píng)資料中建議采用資料：（略）七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現(xiàn)象。2分符合2.0每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5o考評(píng)資料中要體現(xiàn)“未發(fā)生''不合裝修規(guī)定的現(xiàn)象，能夠從以下幾個(gè)方面準(zhǔn)備：（略）第三章共用設(shè)施設(shè)備管理一、共用配套設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。1分符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0。5o考評(píng)資料中還應(yīng)附入：（略）二、

15、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無(wú)事故隱患。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。2分設(shè)施設(shè)備運(yùn)行按規(guī)定記錄0.5,無(wú)事故0.5；遵守操作0.6。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；遵守保養(yǎng)0.4規(guī)范，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1。三、室外共用管線(xiàn)統(tǒng)一入地或入公共管道，無(wú)架空管線(xiàn)，無(wú)礙觀(guān)瞻。2分符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1?？荚u(píng)資料中建議附入：共用管線(xiàn)走向簡(jiǎn)介、管線(xiàn)走向平面圖。四、排水、排污管道通暢，無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象。1分符合1.0發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5o五、道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行。2分通暢、平整1.0發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積

16、水扣0.2；發(fā)現(xiàn)井蓋使用影響通行0.4發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2o與道路管理有關(guān)的措施有：（略）考評(píng)資料中建議附入：（略）六、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故處理方案。2分設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染0.6發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2保障措施嚴(yán)格0.4無(wú)措施或措施不嚴(yán)0水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)0.5不符合0有處理方案0.5無(wú)處理方案0o考評(píng)資料中包括：（略）七、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等照明設(shè)備完好。2分符合2.0發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5o八、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間

17、運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無(wú)安全事故；轎廂、井道保持清潔；制定出現(xiàn)故障應(yīng)急處理方案。2分符合2.0發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。（略）九、三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16°Co1分符合1.0不符合0。1、集中供暖測(cè)溫記錄；2、供暖標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。第四章保安、消防、車(chē)輛管理一、社區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。1分符合1.0不符合0。考評(píng)資料中附入：（略）二、有專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉社區(qū)的環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。2分符合2.0無(wú)專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍扣0.1其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2o考評(píng)資料可包括以下內(nèi)容：（略）為較好地反映保安人員的工作面貌，參評(píng)單位還可收

18、入：（略）三、危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。1分符合1.0不符合0。（略）四、消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案。2分符合2.0不符合0。（略）考評(píng)資料中可附入：（略）五、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車(chē)輛進(jìn)出有登記。2分制度完善0.5基本完善0.3不完善0；因管理責(zé)任造成車(chē)輛丟失扣0.5（管理單位公開(kāi)承諾賠償?shù)牟豢郏?；每發(fā)現(xiàn)一臺(tái)車(chē)輛亂停亂放扣0.1,出入無(wú)記錄扣0.2o六、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。2分。符合2.0制度不全或不落實(shí)的扣1.0亂停放每部車(chē)扣0.2。略考評(píng)資料中建議附入：略第五章環(huán)境衛(wèi)生管理一、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。1分符合1.0每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。二、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專(zhuān)職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。2分未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0無(wú)專(zhuān)職清潔人員和明確的責(zé)任范圍的扣0.5未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5在考評(píng)中建議釆用以下資料：略三、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。2分每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5o四、房屋共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害。1分每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2o五、社區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。2分每發(fā)