零售選址分析報告

1、選址分析報告前言1）報告撰寫背景要求學生綜合運用“選址理論分析”、“商店位置類型”、“零售選址策略”等理論，對小組擬定的店鋪選址項目進行分析，從而掌握零售選址分析技能。2）報告撰寫的必要性使學生能夠掌握零售選址分析報告撰寫內(nèi)容和框架。調(diào)動學生在選址分析中的學習興趣，充分發(fā)揮學生的分析能力、創(chuàng)造能力，使學生個性得到張揚，體現(xiàn)自我價值。為他們將來走向工作崗位，求得自身發(fā)展打下基礎(chǔ)。3）撰寫的組織情況廣東輕工職業(yè)技術(shù)學院管理工程系連鎖經(jīng)營。小組在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，利用課余時間開展實地調(diào)查，發(fā)揮團隊合作精神，群策群力，共同努力，寫成伊人齋服裝店佛山市選址分析報告。本項目由李建新總負責，全體組員積極參加

2、本項目的設(shè)計。目錄一佛山市概況二佛山市商圈介紹1）祖廟商圈2）東方廣場商圈3）季華商圈4）南海大道商圈5）桂城東商圈6）大瀝商圈7）城南商圈三 服裝店客流量調(diào)查及市場飽和度估算四東方廣場選址分析五總結(jié)六附錄年輕女士對服裝方面的調(diào)查問卷一佛山市概括1.佛山位于中國廣東省中南部，地處珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳，地理位置優(yōu)越。位于亞太經(jīng)濟發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，與廣州地緣相連、歷史相承、文化同源，同處在中國最具經(jīng)濟實力和發(fā)展活力之一的珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)中部，共同構(gòu)建“廣佛都市圈”。2.佛山全市總面積3797.72平方公里，常住人口603萬人，其中戶籍人口370.89萬人。佛山是著名僑鄉(xiāng)

3、，祖籍佛山的華僑和港澳臺同胞達140萬人，其中港澳同胞80多萬人。3.到2011年止，全市有各級各類學校1448所，各級各類學校在校生達115萬人。全市共有教職工8.1萬人，其中專任教師6.1萬人。4.歷史悠久，文化底蘊深厚，是國家歷史文化名城。5. 2010年，佛山第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1893.71億元，增長10.2%。是全國流通領(lǐng)域物流示范城市，擁有一批投資規(guī)模大、輻射能力強的物流交易配送中心。二佛山市商圈介紹隨著佛山經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，城市的擴容，外來人口的增多，祖路廟商圈以難以承載這么的龐大的市場，因此商圈遍地開花，特別是近幾年，佛山商圈發(fā)展呈多元化發(fā)展的格局，后起之秀不斷，

4、為佛山商界源源不斷地注入生機。具體介紹如下：（1）祖廟商圈 祖廟路商圈：佛山最早、最成熟的商圈之一，百花廣場、百花總匯、興華商場、玫瑰商場、優(yōu)越百貨、祖廟路步行街等林立，高中低端齊全，位于禪城區(qū)中心核心地段。祖廟路商圈是佛山老商圈，擁有悠久的歷史，附近寫字樓、酒店、商場林立，發(fā)展相對成熟，東華里拆遷改造提升祖廟路商圈的影響力與增強生命力。 交通：乘地鐵至祖廟站 （2）東方廣場商圈 東方廣場商圈：已成為佛山日人流量最大的商圈，國美、蘇寧、吉之島、好又多、品牌服飾、數(shù)碼、飲食、周邊服飾鞋類小店鋪等一應(yīng)俱全，也是佛山典型的商住結(jié)合區(qū)。無論什么時候逛東方廣場都是人來人往。東方廣場在2001年左右由舊城

5、改造而成，目前有約20萬營業(yè)面積，經(jīng)過幾年發(fā)展，東方廣場已摸索出適合佛山的商業(yè)模式，東方廣場運營很成功，確立了佛山綜合Mall的地位，成為佛山商圈中的佼佼者。 交通：坐102、113、115、119、126、131、137、140、141、212、276 （3）季華商圈 季華商圈：沿季華路兩邊分布，東建世紀廣場、禪城嘉信茂廣場、流行前線、順聯(lián)國際、百佳等商家強勢進駐，周邊保險、銀行、飲食等行業(yè)豐富，是禪城另一重點商圈之一。季華路商圈從最初建設(shè)到現(xiàn)在歷時約15年，現(xiàn)在已集商務(wù)、金融、寫字樓、商業(yè)于一體。該商圈位于佛山中軸線上，交通十分便捷，到目前為止，已匯集了相當部分的人氣。瀾石舊城改造如火如荼

6、，可以預(yù)見的是該商圈發(fā)展前景大。 周邊物業(yè)：地鐵上蓋物業(yè)的星星華園國際、庭國際廣場等等。 （4）南海大道商圈 南海大道商圈：圍繞著南海大道兩邊，以南海廣場、街鋪、匯潮新天地、佑一城、南海嘉信茂廣場為主力商家，是南海目前發(fā)展最成熟的商圈。南海大道商圈是南海中部商業(yè)最集中的區(qū)域，擁有較強的輻射能力，吸引了不少順德、南海附近街鎮(zhèn)等購買力。該商圈占有有利的地理位置，但檔次有待提高，往后將會平穩(wěn)發(fā)展，屬于有實力、有后勁的商圈之一。 交通：佛山公交車： 102、104、120、132、137、139、202、203、204、205、206、207、208、210、227、238、245、247、258、2

7、61、286B、286A。 廣州可乘公交車： 276、555、777、2202。 PS：商場設(shè)有大型地下和室外停車場。 （5）桂城東商圈 桂城東商圈：以南海城市廣場、百花時代廣場、家天下等商場為代表，是桂城老一代商圈所在地之一。經(jīng)過多年發(fā)展，商圈凝聚力與輻射力不足，氛圍不夠。桂城傳統(tǒng)商圈，相對而言，商圈區(qū)域性強，以滿足周邊居民消費為主，未來發(fā)展受到硬件條件制約，以平穩(wěn)發(fā)展為主。周邊物業(yè)：鹿璟村、怡翠花園、南海頤景園、桂南明都、萬科金御華府等等。交通：136路202路210路A線212路222路261路A線280路286路A線南海3水桂07路桂09路桂12路桂16路桂17路桂20路桂31路 （6

8、）大瀝商圈 大瀝鎮(zhèn)位于南海區(qū)中部，地處廣州和佛山兩市之間，離廣州9公里，南接佛山禪城區(qū)，素有“廣佛走廊”之稱，更是富裕之地。近年，大瀝確立組團式發(fā)展模式后，商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般發(fā)展起來，嘉洲廣場、大瀝巴黎春天步行街、南海·新都會等是主要代表。集購物、娛樂、餐飲、時尚、休閑、文化六大主題為一體。 （7） 城南商圈 以東建世紀廣場、季華貨倉、玫瑰商業(yè)圈和麗日都會廣場為中心。三服裝店客流量調(diào)查及市場飽和度估算我們是在服裝店附近觀察的，我們關(guān)心的不是每天真的是多少個人來到這個商圈，而是主要關(guān)心如果在這里開店，每天經(jīng)過商店門口的顧客是多少人。2. 我們通過店面客流量調(diào)查表，得出下午5點到晚上9

9、點是客流量高峰期，大概有150人?？土髁窟M店比率買單率面積店面寬估計營業(yè)額比值假設(shè)年營業(yè)額50030%45%457.5143.2萬元設(shè)平均交易單價為120元，每月交易次數(shù)300，則一年的營業(yè)額為：120*300*12=432000元3. 通過問卷，調(diào)查顧客的著裝風格取向，大多數(shù)人偏愛休閑類和中性類的風格，從而獲得服裝店定位范圍的顧客服飾消費比例。4. 通過問卷，調(diào)查顧客的平均消費水平，我們服裝店的銷售對象是18到25歲的年輕女士，銷售中檔水平的衣服，所以她們每次的平均消費水平有120元左右。日平均客流量休閑裝購買比例月平均消費金額總市場容量 7萬 34% 2380000元6811.8456萬元

10、這里設(shè)平均每件衣服的價格為100元，所以月平均銷售金額為：70000*34%*100=2380000元S=P1*P2*P3*M =610*1.15%*34%*238*12=6811.8456萬元S:市場容量P1：調(diào)研城市人口總數(shù)P2；調(diào)研人群所占城市總?cè)丝诘谋壤齈3：購買休閑衣服人群所占調(diào)研人群的比例M:過去一年內(nèi)購買休閑衣服所花的費用因此，由假設(shè)年營業(yè)額和總市場容量這兩個數(shù)據(jù)可，看出，做休閑類的服裝店是有很大利潤的。根據(jù)以上各項數(shù)據(jù)，還可以得出：IRS=需求/賣場面積=（H*RE）/RFIRS：某商圈內(nèi)某類商品的零售飽和指數(shù)；H：商圈內(nèi)的家庭數(shù)量；RE：商圈內(nèi)每個家庭對某類商品的年支出金7萬

11、額；RF：某類商品的現(xiàn)有營業(yè)面積；零售企業(yè)必須對所擬選的地區(qū)進行比較評估，觀察飽和指數(shù)的高低。一般來說，飽和指數(shù)高，意味著零售潛力大，而飽和指數(shù)低意味著零售潛力小。（注：因為搜集的數(shù)據(jù)不足，所以不能準確算出零售飽和指數(shù)）四東方廣場選址分析（1）地理優(yōu)越性：位于佛山市中心的東方廣場項目占地25萬平方米，總建筑面積80萬平方米，商用面積超過23萬多平方米，是佛山營業(yè)面積最大的現(xiàn)代商場。商場共由10個各具特色的主題商場、佛山首條全天候商業(yè)步行街以及1萬平方米假日廣場組成。目前已匯集了書城、商場、名店城、美食街、專業(yè)市場、健身中心、極限攀巖區(qū)、電影城、游樂中心等業(yè)態(tài)模式，不僅是佛山首個SHOPPING

12、 MALL，而且是珠三角屈指可數(shù)的大型旅游文化購物世界。經(jīng)過三年的不斷調(diào)整、發(fā)展和提升，其十大組團的商業(yè)奇跡，形成了強大的核心競爭力，日益凸現(xiàn)佛山商業(yè)地標地位，豐富的業(yè)態(tài)成功吸引了各個年齡層的消費者。 （2）商圈特色：1.在該地段消費主要以逛街為主，消費者主要來自佛山各個地區(qū)的中高端收 入的人群，周一到周五又以學生為主要消費人群。消費者的年齡段主要集中在13到35歲之間。 2人流走向主要靠近銀州城、明珠城以及金山街，也就是主要集中在吉之島、 好又多、明珠百貨以及東方數(shù)碼港所在區(qū)域。 3靠近錦華路的每個通道都有搭建鋪位做休閑小吃，所以使得該商圈不單是 購物地段，也是餐飲消費區(qū)域。（3）域消費者的

13、特點：1. 無經(jīng)濟壓力，一般屬于家庭比較有錢的學生，不考慮衣食住行方 面的。比較注重產(chǎn)品對本人的吸引力，以及產(chǎn)品的口感質(zhì)量。 2. 有固定收入，經(jīng)濟來源比較充足，追求生活質(zhì)量。3.很多年輕人在忙完一周的工作之后，都喜歡去購物緩解工作壓力。 （4）配套信息地鐵：5號線、1號線、2號線公交：728路、802路、814路、103電、104電、104快、201夜、211夜、420路學校：校尉小學、新開路小學、東交民巷小學、北京市東城區(qū)大甜水井小學、鐵路職工子弟一小、北京二十四中、北京市第一二四中學、北京市第二十七中學醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、北京醫(yī)院、北京同仁醫(yī)院、北京婦產(chǎn)醫(yī)院銀行：中信實業(yè)銀行東單支行、招商銀

14、行東方廣場支行、廣發(fā)銀行王府井支行超市：東方新天地、北京百貨大樓、新東安市場、新華書店、新中國兒童用品商店、晨曦百貨餐飲：小南國、大食代、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、東方君悅大酒店長安壹號、斯樂斯基餐廳（5）服裝店開辦費及營業(yè)費用預(yù)算服裝店投資經(jīng)營經(jīng)費預(yù)算關(guān)鍵指標分指標服裝候選店備注月租金5萬營業(yè)額預(yù)估月總營業(yè)額36000月經(jīng)營費用店內(nèi)指標租賃面積45月人員費用5000經(jīng)營面積38.25月水電費200月總租金 5萬月其他辦公及雜費 500人員配備（人）2投資店面轉(zhuǎn)讓費0裝修費用3萬 月攤0.25固定資產(chǎn)投資 2萬月攤0.167開辦費 3000月攤250占用資金租賃押金 1萬流動資金 2萬備貨資金初次投資需要

15、資金 13.87 月虧損3.4525投資回報時間4個月總計5.57萬A. 總投資：13.87萬B.投資回報率：總投資月預(yù)計營業(yè)額×55%（毛利率）5.57（每月總費用）（3.85×55%5.57）3.4525萬元估計每月虧損3.4525萬元，在理想情況下約4個月收回總投資。（6）競爭對手分析在核心商圈，競爭對手也多，有可能會分走部分客流。但同時，這是商圈成熟并且是吸引顧客的重要因素。（7）商圈評價表考核中項考核小項維度得分標準最后得分考核中項中項權(quán)重小項3分2分1分得分綜合得分商圈業(yè)態(tài)13%商圈級別核心商圈次級商圈邊緣商圈 310商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂區(qū)、綜合區(qū)住宅區(qū)

16、、金融區(qū) 3商圈生命周期成長期和成熟期形成期衰退期 2商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好一般差 2商圈購買力評估52%商圈潛在客群的消費能力高中低 2 7目標客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人 3預(yù)估飾品消費客單價100元以上50100元50元以下 2商圈易達性6%公交線路或停車站多于3個2個1個 3 15主干道是否通暢良好一般  3商圈人行道是否通暢通暢一般  3商圈主干道長400600米接近400米或600800米其它范圍 3商圈主干道

17、寬812米左右接近8米其他范圍 3商業(yè)氛圍28%商圈主力店2家以上1家無 314商圈品牌店2家以上1家無 3休閑娛樂場所2家以上1家無 3女裝品牌店或美容美體店同定位品牌店不同定位品牌店一般店 2商圈內(nèi)同業(yè)競爭狀況35個2或68個<2家或>8家 3商圈評價表的總分是51分，而東方廣場商圈總的分數(shù)是46分，雖然沒有和其他的商圈在此方面做具體詳細的比較，但總分超過40分，說明它在吸引人流等各方面是做的很不錯的，所以根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以認為東方廣場是理想的經(jīng)營地。五總結(jié)服裝店對于各個門店店址的選擇基本依據(jù)，首先，要使該店的選址聚客力

18、最強，均是地處商業(yè)活動頻繁的地區(qū)，人口密度高的地區(qū)。把店址設(shè)在核心商業(yè)區(qū)，客流與目標客流量都比較大，營業(yè)額較高。在人口集中的地區(qū)，人們有著各種各樣的需求，需求穩(wěn)定，銷售不會驟起驟落。其次，要面向客流多的街道和地段，這樣才能形成穩(wěn)定客流，形成購買力。再次，要求有便利的交通，既便于帶來遠處的客人，將客人送出去，同時也能形成一定的聚客力。最后，要在同類商鋪或互補性商鋪聚集的地區(qū)。大量的事實說明，對于以休閑為主的服裝店而言，若是競爭對手或是協(xié)調(diào)互補的相關(guān)商店能夠集中在一個地段或是街區(qū)，則更能夠招徠顧客。門店選址的聚客能力能夠大大削減其他不利因素的負面影響。例如，八一七路店、中亭二店，這兩個店的區(qū)域形狀都不理想，門面較窄，縱深過長。但是正是憑借其所處位置的巨大聚客能力，其營業(yè)額水平都名列SANFU百貨福建公司前茅。這再次證明了門店選址的聚客力是商