地產項目規(guī)劃建議

1、1 / 17 清韻百園產品規(guī)劃建議2 / 17 2008-7-15 清韻百園產品規(guī)劃建議一、沈陽市不墅市場走勢. .1、政府政策對不墅市場進展趨勢的阻礙2、沈陽市不墅市場的現(xiàn)狀3、不墅市場進展趨勢的特性二、競品市場分析.1、同區(qū)競爭產品的上市量及去化量情況2、區(qū)域內產品的銷售價格走勢3 / 17 三、清韻百園項目統(tǒng)計分析1、 2008年 5月 24日7月 6日成交情況2、 2008年 5月 24日7月 6日來電客戶分析3 、 2008年5月24日 -7月6日 來 訪 客 戶 分析4、2008 年 5 月 24 日-7月 6 日來訪客戶對產品面積需求情況5、綜述. 四、六區(qū)產品規(guī)劃建議.五、商業(yè)

2、面積規(guī)劃建議. 一、沈陽市不墅市場走勢1、政府政策對不墅市場進展趨勢的阻礙4 / 17 ?2006 年國家出臺對不墅市場阻礙的政策“國六條”新政的出臺， 特不強調了接著停止不墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。?2007 年對土地利用總規(guī)劃的再次強調第十屆全國人民代表大會上國務院總理的政府工作報告也強調，要認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度打算。堅決操縱建設占地規(guī)模，加強耕地特不是差不多農田愛護，禁止擅自將農用地轉為建設用地。 認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定，特不要禁止不墅類房地產開發(fā)、高爾夫球場、 黨政機關和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地 就目前的

3、市場形式推斷，由于國內土地資源相對缺乏，而居住人口密度也較大。 現(xiàn)在不可能、 今后專門長一段時刻也不可能出現(xiàn)北美地區(qū)那種以獨立住宅為要緊居住形式的情況。就不墅產品而言，其稀缺性在以后市場將會更加明顯。特不是對高端物業(yè)的源頭- 土地資源的開發(fā)限制， 首先，以后此類產品的土地供應將會停止；其次，就目前已取得土地待規(guī)劃不墅的項目供應量也是有限，且新政的出臺，各項目就自身的情況還要進行調整，開發(fā)進度都會放緩。?2008 年的不墅供應量，將受到國家政策的直接阻礙和左右。5 / 17 就項目的規(guī)劃預測， 容積率在 0.3 左右的“純獨棟”項目差不多是渴望而不可及了， 關于沈陽如此一個大都市市場來看更是少之

4、又少。大多數(shù)低密度項目都會集中在0.6-1.0甚至更高的容積率之間，多以聯(lián)排也確實是“townhouse”產品為主線； 就產品的設計預測，聯(lián)排不墅盡管沒有獨立不墅那樣有更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上差不多和獨立不墅相差無幾。在滿足“國家政策”的基礎上， 各開發(fā)商也會把精力集中在產品的設計和創(chuàng)新上；就上市的時刻預測，“國家政策”若有松口，大批的放量也會集中在 08 年下半年。2、沈陽市不墅市場的現(xiàn)狀沈陽不墅項目從無到有能夠講是沈陽的經濟進展、觀念進步、 生活水平提高的一個具體體現(xiàn)。然而通過了近10 年的進展，沈陽市的不墅市場仍然同上海、深圳、北京等房地產業(yè)發(fā)達的地區(qū)存在著較大的差距。不墅作

5、為人類居住場所的最高表現(xiàn)形式，它代表的應該是最高的生活品質。 然而在沈陽的不墅市場上，大多數(shù)客戶的購買動機仍然是改善居住環(huán)境， 以及炫耀自己的財寶，而真正追求高品質生6 / 17 活的客戶卻沒有得到充分的滿足。這一不足，表現(xiàn)在：不墅周邊環(huán)境差，社區(qū)的圍墻內外能夠講是天壤之不；社區(qū)內的環(huán)境、會所、物業(yè)治理無法使人聯(lián)想到“高品質”等。目前市場以碧桂園為首的推出“平民化”“經濟型”不墅越來越多，而不墅本應是高價位對應高端人群。試想，面對少數(shù)富豪的項目卻具有面向一般百姓的品質和特性時，整個不墅市場將會被帶來一種什么樣的后果？我認為，其后果正是： 一方面真正追求高品質生活的客戶專門難買到房子；而另一方面

6、， 開發(fā)商總是抱怨房子不行賣。在現(xiàn)在沈陽的不墅市場上，項目的檔次也能夠講參差不齊。價格從 4000 元/ 平方米左右到2.2 萬元/ 平方米左右的項目共存。就其價格來看，沈陽市的不墅市場供應量呈現(xiàn)一個“菱形”態(tài)勢：高端和低端的項目數(shù)量少，中間價位項目占的比重最大。如此一種供應結構能夠講是對市場的一種畸形認識的產物，這要緊是指那一部分低端不墅而言的。沈陽不墅市場上， 地價所占的比重不是專門大， 那么售價中的大部分比例是用來支付建安、社區(qū)環(huán)境營造等方面費用的，假如售價過低，則房屋品質、社區(qū)環(huán)境勢必難以保證。7 / 17 3、2008年上半年房價幅動情況?今年上半年，沈陽房地產賣方市場漸有松動，房價

7、漲幅連續(xù)下降，房地產市場步入短暫休整時期。1011021031041051061071081091101月2月3月4月5月6月系列1調查資料顯示，上半年，沈陽房屋銷售價格同比指數(shù)為10.75,從各月指數(shù)走勢看 ,1 月份為 109.6 、2 月份為 108.8 、3 月份為108.7 、4 月份為 107.4 、5 月份為 105.9 、6 月份為 104.5 。由此可見價格指數(shù)呈小幅下降趨勢。109.108.108.107.105.104.0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%1月2月3月4月5月6月系列196% 88% 87% 74% 59% 45% 8

8、 / 17 以上圖表顯示，漲幅在逐步回落，尤其是6 月份，房價同比漲幅更是首次降到5% 以內，與 1 月份相比，回落了5.1%.據國家統(tǒng)計局沈陽調查隊專家分析, 這要緊是去年房價逐月上漲和今年翹尾阻礙逐月減弱所致, 這種上漲趨勢對沈陽今年上半年房價指數(shù)產生的滯后阻礙較大。但隨著時刻的推移, 這種翹尾因素阻礙在下半年會逐漸減弱。小結：以上結果顯示，上半年，沈陽房價圍繞去年年底水平小幅震蕩下行，處于小幅調整時期。各月房價與上月相比，呈現(xiàn)出漲跌互現(xiàn)的運行特點，差不多在0.1%-0.3% 區(qū)間波動 , 上半年與去年下半年累計相比價格下降6% ?？赡苌蜿栂掳肽甑姆績r將會在平穩(wěn)中略有上升。4、沈城居民收入

9、高幅增長9 / 17 08 年沈陽上半年都市居民人均收入增加1574 元，同比增加 23% 。據國家統(tǒng)計局沈陽調查隊針對2000 戶都市居民家庭的調查資料中了解到，上半年沈陽都市居民人均可支配收入8400 元，增加1574 元，同比增長 23% ，增速同比加快。今年上半年，沈陽都市居民人均工資收入5500 元，增加 948 元，同比增長21% 。5、不墅市場進展趨勢的特性?沈陽以后不墅進展趨勢沈陽不墅市場兩極分化格局差不多形成。東部不墅區(qū)以其規(guī)模、環(huán)境、檔次、等諸多優(yōu)勢，仍將占據高端市場的主力位置。經濟型不墅仍將是主力需求，然而隨著規(guī)劃的成熟，以及政府出臺的相關政策， 將使得不墅的進展空間受到

10、擠壓，經濟型的不墅也將會出現(xiàn)競爭白熱化的局面。?沈陽不墅進展趨勢可分六大特點：1. 高檔不墅仍具極大進展?jié)摿Γ瑒?chuàng)新型不墅是市場期待的產品2. 性價比較高的小獨棟不墅將是市場的主流需求3. 市場競爭激烈導致產品升級10 / 17 4. 產品向精細化進展，高端不墅地位有望回升5. 居室空間上，產品類型豐富，附贈面積，降低價格將會成為趨勢6. 建材設備上，政策層層推進，智能化產品逐步完善二、競品市場分析1、同區(qū)競爭產品的上市及去化量情況?同區(qū)競爭產品的上市情況講明： 聯(lián)排，產品推量走勢上看，06 年至 07 年直線下降， 07 年0 套02040608010012014016018020006年07

11、年08年聯(lián)排雙拼獨棟19530526250115605411 / 17 至 08 年相對平穩(wěn)；雙拼，產品在區(qū)域內一直差不多上以桑堤亞納為主，圖表上看是呈上升趨勢的，由于桑堤亞納體量過小，08年沒有推出任何產品；獨棟，在06 年時是以奧林匹克花園、蘭橋圣菲為主， 07 年桑堤亞納推出大量獨棟使之區(qū)域市場內獨棟體量直線上升， 08 年由于桑堤亞納進入尾盤期，因此僅為萬科蘭橋圣菲和奧林匹克花園推出獨棟。綜合分析， 獨棟在市場上處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢。備注：以上數(shù)值來自區(qū)域內競品（閑逛地中海、桑堤亞納、萬科蘭橋圣菲）的年度推盤量。?同區(qū)競爭產品消化情況聯(lián)排雙拼獨棟06年102套30 套50 套07年82套

12、65 套61 套08年20套15 套46 套講明：三種產品形態(tài)從市場上的消化量上看，聯(lián)排直線下降，雙拼呈不規(guī)劃的消化，獨棟趨于平穩(wěn)。備注：以上數(shù)值來自區(qū)域內三個競品（閑逛地中海、桑堤亞納、萬科蘭橋圣菲）中的總年度銷量。12 / 17 2、區(qū)域內競品中不同產品形態(tài)的銷售價格走勢聯(lián)排不墅雙拼不墅獨棟不墅06年5150 元/ 平方米5607元/ 平方米10000元/ 平方米07年5540 元/ 平方米8644元/ 平方米14000元/ 平方米08年8000 元/ 平方米8700元/ 平方米16000元/ 平方米講明： 聯(lián)排不墅，市場上居于平穩(wěn)狀態(tài)，漲幅不大。在08 年上半年聯(lián)排僅存為奧林匹克花園，銷

13、售均價在 8000 元/ 平方米， （贈送 70 平方米左右的面積） ；雙拼僅存于桑堤亞納，從銷售價格上看漲幅專門大，08 年處于尾盤期；獨棟，從價格上看目前處于穩(wěn)中有升。備注：以上價格來自競品（閑逛地中海、桑堤亞納、萬科蘭橋圣菲）銷售均價的中間值。3、區(qū)域內競品中不同產品形態(tài)的銷售面積聯(lián)排雙拼獨棟06年300平方米430 平方米350 平方米07年300平方米430 平方米320 平方米08年240平方米440 平方米380 平方米講明：聯(lián)排不墅面積由300 平方米縮至 240 平方米；雙拼不墅面積在三年內處于均衡狀態(tài)；獨棟面積操縱在300-400 平方米之間。13 / 17 備注：以上數(shù)值

14、取于三個競品（閑逛地中海、桑堤亞納、萬科蘭橋圣菲）的主力面積）3、綜述： 從以上幾點能夠看出，獨棟及雙拼的走勢一直處于平穩(wěn)中略有上揚的態(tài)勢，而聯(lián)排推盤量較大，消化較弱，在銷售價格上看漲幅不明顯。二、本案最近來電來訪的統(tǒng)計及分析1、2008年 5 月 24 日 7 月 6 日成交情況：無。2、2008年 5 月 24 日 7 月 6 日來電客戶分析洋房聯(lián)排雙拼獨棟s1050100150200系列1121712 90 14 / 17 從圖表中顯示，聯(lián)排和洋房的咨詢量最多，其次是獨棟，最后是雙拼。以上來電結果和來訪的人數(shù)相比聯(lián)排咨詢數(shù)量不穩(wěn)合。3、2008年 5 月 24 日-7月 6 日來訪客戶分

15、析051015202530354045洋房聯(lián)排雙拼獨棟系列1從以上圖表中顯示， 到訪客戶咨詢聯(lián)排及洋房的較多，咨詢獨棟和雙拼的相對較少。4、2008年 5 月 24 日-7月 6 日來訪客戶需求的面積段需求面積數(shù)量100平方米以下19 意向面積的需求101-200 平方米14 201-300 平方米21 301-400 平方米2 401 平以上1 從本案的到訪客戶對產品需求情況來看，客戶對本案的100 平方434 12 16 15 / 17 米以下及 200-300 平方米之間的面積段需求量相對較大，其次是101-200 平方米，最后300 平方米以上的客戶量較少。5、綜述： 綜合分析本案情況

16、，本案推廣，主推的產品以聯(lián)排和洋房為主，因此來電及來訪咨詢的客戶相對較多，而成交量卻無。雙拼和獨棟在推廣上并沒有列為主推產品，也確實是講本案的雙拼和獨棟在市場上的認知度相對較少?？蛻舻弥@兩種產品形態(tài)大部分是借以聯(lián)排及洋房而帶動的。再看，目前獨棟所剩一棟房源，雙拼剩余 2 戶，可選擇性房源相對較少，這可能也是導致近期無銷量的因素之一。 綜合分析獨棟和雙拼在市場上是占有一定的需求量。四、六區(qū)產品規(guī)劃建議結合政府政策以及市場對產品形態(tài)不同程度的需求, 以及本案來電和來訪對產品的隱性需求分析后。建議如下 :產品面積戶型獨棟305平方米 - 380平方米四室三廳四衛(wèi)兩個車庫五室三廳五衛(wèi)兩個車庫16 /

17、 17 六區(qū)除現(xiàn)有兩棟洋房外，以后規(guī)劃的產品中建議全部為小獨棟，有無地下室均可。私家院落可操縱在400 平方米 -500 平方米之間，戶型設計建議為大開間、大進深，大落地窗。五、商業(yè)面積規(guī)劃建議1、不墅區(qū)域內商業(yè)規(guī)劃情況本區(qū)域內規(guī)劃商業(yè)的項目有“閑逛地中海” 并在園區(qū)內有少部分商業(yè)，商業(yè)中的店面規(guī)劃面積均在70-80 平方米左右， 具體內容待定。蒲河區(qū)域內的“皇帝龍邸”商業(yè)為框架結構，店面規(guī)劃面積為 200-2600 平方米不等，具體內容待定。2、本案商業(yè)面積規(guī)劃建議?本案商業(yè)街規(guī)劃的目的1)滿足本案業(yè)主生活配套的需求2)棋盤山為沈陽市風景旅游產業(yè)區(qū)，目前商業(yè)配套及生活服務配套相對缺乏，本案推出的“宋街” ，不僅能夠滿足本區(qū)域內的生活需求同時列為棋盤山的標志性建筑之一。?本案商業(yè)街規(guī)劃面積建議17 / 1