東莞嘉富大坪商業(yè)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)方案

1、嘉富大坪項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位及營(yíng)銷(xiāo)方案目錄第一部分 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位4一、項(xiàng)目的定位41、項(xiàng)目整體定位42、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合定位43、主要經(jīng)營(yíng)品種定位44、目標(biāo)消費(fèi)群體定位4二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位SWOT分析51、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）52、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）63、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）64、項(xiàng)目威脅點(diǎn)（T）7三、項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃主要措施71、交通系統(tǒng)方面72、廣場(chǎng)區(qū)域83、文體配套84、行政辦公方面85、政府支持方面8四、經(jīng)營(yíng)分區(qū)及鋪位分割81、經(jīng)營(yíng)分區(qū)82、鋪位分割方面10第二部分 項(xiàng)目的招商方案12一、項(xiàng)目的名稱(chēng)建議121、塘廈西街122、大屏嶂公園商業(yè)城123、大坪商業(yè)文化中心124、嘉富商業(yè)博覽中心12二、項(xiàng)目的

2、招商策略131、租金價(jià)格132、招商策略14三、項(xiàng)目招商推廣主題14四、項(xiàng)目招商推廣主要手段及階段性策略151、招商推廣主要手段152、階段性推廣策略16第三部分 項(xiàng)目的50年使用權(quán)銷(xiāo)售方案17一、項(xiàng)目的使用權(quán)營(yíng)銷(xiāo)策略171、銷(xiāo)售價(jià)格172、銷(xiāo)售策略173、付款方式174、銷(xiāo)售收益預(yù)算17二、項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣主題18三、項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣主要手段及階段性策略181、銷(xiāo)售推廣主要手段182、銷(xiāo)售推廣階段性策略20第四部分 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃21第一部分 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位定位一、項(xiàng)目的定位1、項(xiàng)目整體定位3萬(wàn)平方米塘廈西區(qū)商業(yè)及文化娛樂(lè)中心定位釋義：突出項(xiàng)目30000平方米的規(guī)模，項(xiàng)目未來(lái)的輻射范圍是整個(gè)塘

3、廈西部，將成為塘廈西區(qū)人們休閑購(gòu)物的首選場(chǎng)所； 突出項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)與文化娛樂(lè)的綜合體。2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合定位4000平方米超市主力店4000平方米肉菜市場(chǎng)10000平方米室內(nèi)商業(yè)步行街10000平方米文化娛樂(lè)中心3000平方米大坪辦公行政中心3、主要經(jīng)營(yíng)品種定位一樓主要經(jīng)營(yíng)：A區(qū)肉菜市場(chǎng)及糧油B區(qū)日化洗滌、文具、體育用品、辦公用品、書(shū)籍、音像、小電器、五金、廚衛(wèi)、日用小百貨、飾品、工藝品；街鋪主要經(jīng)營(yíng)銀行、便利店、藥店、郵政類(lèi)、電信類(lèi)、數(shù)碼產(chǎn)品、高爾夫用品等；二樓主要經(jīng)營(yíng)：A區(qū)超市百貨主力店，B區(qū)主要經(jīng)營(yíng)服裝、針織用品、鞋包、床上用品等；三樓主要經(jīng)營(yíng)：大型餐飲、休閑中心、酒吧、桌球、游戲廳、書(shū)店

4、、棋牌室、錄相廳、人才市場(chǎng)等；4、目標(biāo)消費(fèi)群體定位根據(jù)項(xiàng)目組對(duì)周邊主要居住人群的數(shù)量、收入等的調(diào)查，目前及未來(lái)相當(dāng)一部分時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹且粋€(gè)中低檔消費(fèi)群體集中區(qū)域，主要的目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)有以下幾類(lèi)： · 附近村民：主要是大坪、龍背嶺、田心、科苑城、沙湖等地村民· 周邊工廠內(nèi)打工人群：如大坪、龍背嶺、科苑城工業(yè)區(qū)等· 其他區(qū)域人群：依托項(xiàng)目周邊的大屏嶂森林公園、水庫(kù)、高爾夫球場(chǎng)等景點(diǎn)和設(shè)施，會(huì)吸引到到本區(qū)域休閑游玩人群，到本項(xiàng)目進(jìn)行購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)。二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）（地段 交通 生意基礎(chǔ) 產(chǎn)品）ü 便利的交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目

5、位于莞深高速公路大坪出口，緊鄰四黎路和林坪路，與觀瀾一界之隔，可方便到達(dá)龍背嶺、田心、沙湖以及塘廈鎮(zhèn)中心；ü 良好的形象展示優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目毗鄰林坪路，沿線(xiàn)有近300米的展示面和大型廣場(chǎng)；ü 片區(qū)未來(lái)可增加可觀的消費(fèi)人群：主要是毗鄰的規(guī)劃大型工業(yè)區(qū)科苑城?？圃烦悄壳耙延胁簧俅笮推髽I(yè)入駐，未來(lái)的消費(fèi)人口將是相當(dāng)龐大。ü 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，是目前塘廈西區(qū)最大的，通過(guò)良好規(guī)劃可以創(chuàng)造出“一站式”購(gòu)物概念。2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）（地段 交通 產(chǎn)品 推廣）ü 項(xiàng)目目前周邊的環(huán)境、形象較差：多數(shù)是工業(yè)區(qū)、村屋、傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及正在修建的廠房；ü 公交系

6、統(tǒng)嚴(yán)重缺乏：區(qū)域目前僅有一條2路公交線(xiàn)路，并且主要是將消費(fèi)者帶到田心嘉富市場(chǎng)和塘廈的天和百貨等市場(chǎng)消費(fèi)，目前無(wú)法依托其帶來(lái)區(qū)域外的消費(fèi)人口；ü 項(xiàng)目前期定位和推廣帶來(lái)的負(fù)面影響：項(xiàng)目定位不清，已經(jīng)過(guò)1年多的宣傳推廣，但效果不大，周邊區(qū)域商戶(hù)認(rèn)同度不高，并且認(rèn)為項(xiàng)目工期太長(zhǎng)；ü 首層特別是B區(qū)的鋪位分割不合理，不實(shí)用；ü 電梯、扶梯等垂直交通系統(tǒng)布置不合理：項(xiàng)目二、三樓的垂直交通體系存在極大缺陷，客戶(hù)很難到達(dá)二樓；3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）（生意基礎(chǔ) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 產(chǎn)品 交通 ）ü 田心、大坪、龍背嶺等地區(qū)沒(méi)有集中的供居民和打工人員休閑、娛樂(lè)、圖書(shū)文化的消費(fèi)場(chǎng)所，是

7、一個(gè)市場(chǎng)的空缺點(diǎn)。ü 根據(jù)項(xiàng)目組的調(diào)查，區(qū)域內(nèi)居民、工廠管理人員及部分工人購(gòu)買(mǎi)服裝、鞋、飾品等個(gè)人消費(fèi)品都需要到塘廈、甚至觀瀾等地去購(gòu)買(mǎi)，這一塊也是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。ü 項(xiàng)目一路之隔的大坪村舊市場(chǎng)將會(huì)拆遷，部分商戶(hù)可能轉(zhuǎn)租嘉富市場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)；ü 隨著科苑城的逐步開(kāi)發(fā)建設(shè)，工廠的陸續(xù)進(jìn)駐，將增加可觀的消費(fèi)人群；ü 區(qū)域有東莞觀瀾高爾夫球場(chǎng)、眾多水庫(kù)及大屏嶂森林公園等游玩場(chǎng)所，周末和節(jié)假日將吸引不少休閑游玩人群，帶來(lái)潛在的購(gòu)物和休閑消費(fèi)；ü 項(xiàng)目將進(jìn)行良好的規(guī)劃定位，并擁有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)力，也將會(huì)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)；ü 據(jù)原塘廈鎮(zhèn)公交

8、報(bào)批線(xiàn)路顯示，有至少2路公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，目前新的規(guī)劃仍在制定中，項(xiàng)目未來(lái)的公交系統(tǒng)會(huì)有一定改善。4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)（T）（地段 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ）ü 目前項(xiàng)目周邊的大型住宅小區(qū)不多，僅有香港公務(wù)員渡假村浪琴花園和正在銷(xiāo)售的別墅區(qū)森林一號(hào)，其它住宅建筑是農(nóng)民房、工人宿舍區(qū)；ü 田心嘉富市場(chǎng)依托交通和4條公交線(xiàn)路便利之優(yōu)勢(shì)，是目前唯一輻射田心、龍背嶺、大坪和沙湖片區(qū)的村級(jí)綜合性購(gòu)物場(chǎng)所，未來(lái)將是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一；ü 塘廈鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)也比較成熟，購(gòu)物及消費(fèi)都相當(dāng)便利，目前已有新大新百貨、天和百貨、塘廈商城、三陽(yáng)購(gòu)物中心、三正休閑購(gòu)物城等，將對(duì)本來(lái)片區(qū)人口有限的大坪起到消

9、費(fèi)分流的制約作用；ü 科苑城內(nèi)也規(guī)劃設(shè)計(jì)有商業(yè)設(shè)施，如目前位于中心位置科苑大道側(cè)的日本村商業(yè)步行街和建設(shè)中的科苑城市場(chǎng)，未來(lái)將分流本項(xiàng)目零售人群；SWOT綜合分析對(duì)策：突出項(xiàng)目區(qū)域休閑娛樂(lè)中心的概念，滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)青年工人們的文化、娛樂(lè)需求；規(guī)劃大型的服裝、鞋、針織飾品、床上用品區(qū)域，與周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)定位差異；完善交通系統(tǒng)，增強(qiáng)周邊區(qū)域到達(dá)本項(xiàng)目的通達(dá)性；增加投資者、商戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的信心和認(rèn)同度；三、項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃主要措施1、交通系統(tǒng)方面設(shè)立大坪公交短途交通站，開(kāi)通大坪至龍背嶺、田心、科苑城、沙湖、觀瀾等方向短途定向交通車(chē)，并爭(zhēng)取政府規(guī)劃更多公交線(xiàn)路，落戶(hù)到本交通站。免費(fèi)購(gòu)物專(zhuān)車(chē)線(xiàn)

10、路規(guī)劃： 大坪龍背嶺大坪田心大坪科苑城大坪沙湖大坪觀瀾（周一至周五 每天下午4:00到晚上8:00，每?jī)尚r(shí)一班）（周六至周日，每天上午10:00到晚上9:00，每?jī)尚r(shí)一班）2、廣場(chǎng)區(qū)域項(xiàng)目有4000余平米的廣場(chǎng)，可有效利用以聚集人氣。建議設(shè)立大家樂(lè)表演區(qū)，搭建永久歌舞表演臺(tái)，周末、節(jié)假日舉行歌舞表演或者卡拉ok比賽。在后面區(qū)域及臨路邊適當(dāng)設(shè)置運(yùn)動(dòng)區(qū)域和信息發(fā)布欄，如籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、戶(hù)外鍛煉體育器材及企業(yè)招聘用工信息欄等。3、文體配套在項(xiàng)目三樓，除部分休閑娛樂(lè)商業(yè)外，建議設(shè)置大型書(shū)店、小型村級(jí)圖書(shū)館、棋牌室、乒乓球室、臺(tái)球室、旱冰場(chǎng)等文體設(shè)施，將項(xiàng)目打造成區(qū)域文體活動(dòng)中心。同時(shí)建議在項(xiàng)目三

11、樓設(shè)置人才市場(chǎng)，發(fā)布區(qū)域企業(yè)招聘用工信息。4、行政辦公方面優(yōu)惠價(jià)格或者免費(fèi)提供三樓部分面積給大坪的居委會(huì)、工商、稅務(wù)等政府機(jī)構(gòu)辦公，將項(xiàng)目打造成區(qū)域的行政辦公中心。5、政府支持方面爭(zhēng)取政府支持，將本項(xiàng)目列為塘廈鎮(zhèn)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，大屏嶂森林公園旅游配套商業(yè)項(xiàng)目等，并頒發(fā)牌匾。四、經(jīng)營(yíng)分區(qū)及鋪位分割1、經(jīng)營(yíng)分區(qū) 具體參見(jiàn)平面分割圖2、鋪位分割方面分割原則ü 通過(guò)鋪位分割合理布置主輔通道、人流通道、賣(mài)場(chǎng)、休閑空間等，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷(xiāo)售創(chuàng)造有利條件。ü 合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、面寬比例。ü 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保持商場(chǎng)的通

12、暢并美化商場(chǎng)整體布局。ü 協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售面積的矛盾關(guān)系，確保按照“分則好賣(mài)，合則好用”的原則進(jìn)行鋪位規(guī)劃。ü 保證鋪位相應(yīng)的實(shí)用率和相應(yīng)經(jīng)營(yíng)品種的適用性。鋪位規(guī)劃分割數(shù)據(jù)ü 按照現(xiàn)有建筑及鋪位分割方案，一樓鋪位達(dá)65平方米/間，面積過(guò)大，招商和銷(xiāo)售都存在較大難度，在盡量減少損失的情況下，對(duì)一樓的鋪位格局進(jìn)行調(diào)整，一般使用面積1520平方米，通道一般3.6米，塑造商業(yè)步行街的格局；ü 二樓根據(jù)柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)和整體布局重新進(jìn)行規(guī)劃和分割，鋪位一般使用面積810平方米，通道2.53.0米；ü 增加和修改自動(dòng)扶梯的數(shù)量與位置。具體參見(jiàn)平面分割圖第二部分 項(xiàng)目

13、的招商方案一、項(xiàng)目的名稱(chēng)建議1、塘廈西街命名釋義：優(yōu)點(diǎn)：突出和體現(xiàn)項(xiàng)目的定位和輻射區(qū)域范圍，讓投資者和商戶(hù)了解項(xiàng)目在區(qū)域商圈的地位；缺點(diǎn)：會(huì)造成客戶(hù)認(rèn)為是塘廈鎮(zhèn)區(qū)的步行街項(xiàng)目2、大屏嶂公園商業(yè)城命名釋義：優(yōu)點(diǎn)：突出和體現(xiàn)項(xiàng)目位置和作為森林公園的配套商業(yè)項(xiàng)目的地位，并且可借助大屏嶂森林公園的知名度；缺點(diǎn)：名稱(chēng)較長(zhǎng)，讀起來(lái)不易上口。3、大坪商業(yè)文化中心命名釋義：優(yōu)點(diǎn)：突出和體現(xiàn)項(xiàng)目位置和定位特色，不僅是商業(yè)中心，而且是文化中心。缺點(diǎn)：首字的大坪無(wú)形中將項(xiàng)目的輻射區(qū)域限定。4、嘉富商業(yè)博覽中心優(yōu)點(diǎn)：延續(xù)項(xiàng)目前期的基礎(chǔ)宣傳缺點(diǎn)：前期項(xiàng)目的定位不夠清晰，宣傳推廣主題不明確，無(wú)法給投資者和商戶(hù)信心。傾向性

14、建議名稱(chēng)：塘廈西街大坪商業(yè)文化中心二、項(xiàng)目的招商策略1、租金價(jià)格租金制定的標(biāo)準(zhǔn)確定商場(chǎng)的租金水平，涉及到商場(chǎng)周邊商業(yè)設(shè)施租金水平、現(xiàn)有同類(lèi)型商場(chǎng)租金水平、業(yè)主的投資回報(bào)期望值、市場(chǎng)對(duì)租金的承受能力等。本項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn)將從以下兩個(gè)方面來(lái)綜合考慮：Ø 周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的租金水平Ø 經(jīng)營(yíng)品種類(lèi)似的同類(lèi)市場(chǎng)的租金水平位置租金水平（元/·月）面積（）備注項(xiàng)目周邊臨街鋪位租金水平（按實(shí)用面積收?。┧睦枘下罚ㄊ袌?chǎng)到黎光收費(fèi)站段）15-3532-60靠近市場(chǎng)（林坪路）租金高，居住經(jīng)營(yíng)一體化四黎南路（市場(chǎng)到龍背嶺方向段）15-2532-60靠近市場(chǎng)（林坪路）租金高，居住經(jīng)營(yíng)一體化大

15、坪老市場(chǎng)租金水平（按實(shí)用面積收?。┆?dú)立店鋪3730管理費(fèi)20元/月獨(dú)立店鋪4015管理費(fèi)20元/月小百貨2415攤位形式其他同類(lèi)市場(chǎng)租金水平（按實(shí)用面積收?。埍硯X市場(chǎng)4060最好位置，含管理費(fèi)日本村商業(yè)步行街283000整體租賃30855年合約,首年30元,以后每年遞增2元田心嘉富市場(chǎng)6128管理費(fèi)110/間8615最好位置青湖頭市場(chǎng)8010廣場(chǎng)鋪位5028高塘路街鋪5530清高路街鋪在A區(qū)二樓大商家進(jìn)駐的情況下，項(xiàng)目B區(qū)在改造后的規(guī)劃和鋪位分割基礎(chǔ)上，整體租金水平為：首層均價(jià)：65元/平米/月二層均價(jià)：40元/平米/月三層均價(jià)：盡量大面積整體租賃，租金另行根據(jù)洽談而定。2、招商策略本項(xiàng)目規(guī)

16、模較大，商城在實(shí)際運(yùn)營(yíng)時(shí)將會(huì)有一個(gè)比較長(zhǎng)的啟動(dòng)期，要吸引租戶(hù)進(jìn)駐本商城，并且能與商城共同度過(guò)啟動(dòng)初期的艱難時(shí)期。建議本商城以免租期吸引和穩(wěn)住商戶(hù)，以期進(jìn)入良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。如果按照標(biāo)準(zhǔn)租金水平進(jìn)行實(shí)際招租的話(huà)，市場(chǎng)、商家勢(shì)必不接受，會(huì)對(duì)招商工作不利，確定實(shí)際招商租金水平從以下四個(gè)方面考慮：ü 放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開(kāi)拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。ü 租金偏高，即使可以招滿(mǎn)并開(kāi)業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無(wú)疑使商家增加成本、生意難做，這無(wú)異于“殺雞取卵”。ü 初始租金低一點(diǎn)，等商場(chǎng)做旺后，再逐年上漲

17、，經(jīng)營(yíng)者也比較容易接受。 ü 如果租金定的高，與周邊現(xiàn)有成熟商場(chǎng)租金持平，甚至還高于他們，那么，我們就沒(méi)有招商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)大，不宜采取。本項(xiàng)目招商策略：免租一年，第二年標(biāo)準(zhǔn)租金6折，第三年標(biāo)準(zhǔn)租金租賃押金：二個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)租金做押金三、項(xiàng)目招商推廣主題（生意基礎(chǔ) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 促銷(xiāo)）ü 3萬(wàn)平方米塘廈西區(qū)最大商業(yè)娛樂(lè)綜合體ü 搶占塘廈西區(qū)5萬(wàn)人口，3.8億元消費(fèi)大市場(chǎng)ü 30平方公里科苑城工業(yè)區(qū)，百家工廠企業(yè)員工就近消費(fèi)ü 毗鄰國(guó)家級(jí)森林公園，坐享每月2萬(wàn)游客消費(fèi)ü 免租一年，成本搶占大坪商業(yè)中心四

18、、項(xiàng)目招商推廣主要手段及階段性策略1、招商推廣主要手段ü 策劃設(shè)計(jì)招商畫(huà)冊(cè)及招商單頁(yè)畫(huà)冊(cè)的內(nèi)容是基于市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，包含對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的對(duì)比優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)生意機(jī)會(huì)、商業(yè)價(jià)值、拓展空間、經(jīng)營(yíng)成本、利潤(rùn)空間等的生動(dòng)表達(dá)和描述。招商畫(huà)冊(cè)是直接的招商工具，對(duì)招商影響巨大，必須要充分重視，策劃代理公司的意見(jiàn)必須滲透其中；同時(shí)鑒于其內(nèi)容比較繁多，便于利用的需要，我方要求招商畫(huà)冊(cè)獨(dú)立成冊(cè)。同時(shí)節(jié)選招商畫(huà)冊(cè)部分內(nèi)容制作招商單頁(yè)，主要針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)和區(qū)域進(jìn)行直接派發(fā)和訪(fǎng)談。ü 現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝包括：·售樓處包裝：節(jié)選招商及銷(xiāo)售樓書(shū)的內(nèi)容，在售樓處進(jìn)行噴繪包裝；·樓體條幅：通過(guò)大型條

19、幅，發(fā)布入駐品牌商家、優(yōu)惠條件、租金水平等信息；·道路沿線(xiàn)燈桿旗、橫幅：在項(xiàng)目所在林坪路沿線(xiàn)豎立燈桿旗，在塘廈主要商業(yè)集中地區(qū)，交通主干道，高速路口掛橫幅，設(shè)指引牌，發(fā)布信息等。ü 報(bào)紙廣告在不同的營(yíng)銷(xiāo)階段，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)紙媒體以適當(dāng)?shù)念l率發(fā)布招商廣告，增大目標(biāo)客戶(hù)接觸率，增強(qiáng)影響力。如南方都市報(bào)（東莞版）ü 活動(dòng)推廣·項(xiàng)目相關(guān)慶典活動(dòng)在廣場(chǎng)舉行開(kāi)盤(pán)慶典、招商啟動(dòng)新聞推介會(huì)等項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)，通報(bào)項(xiàng)目進(jìn)程的同時(shí)，促進(jìn)人們對(duì)項(xiàng)目的了解和興趣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。·品牌商家簽約儀式及新聞發(fā)布會(huì)舉行品牌商家簽約儀式及新聞發(fā)布會(huì)，宣傳品牌商家的進(jìn)駐，充分發(fā)揮品牌

20、商家的龍頭帶動(dòng)作用。·永不落幕的舞臺(tái)利用廣場(chǎng)自身優(yōu)勢(shì)，可以建設(shè)舞臺(tái)，長(zhǎng)期在廣場(chǎng)舉行文藝、娛樂(lè)、節(jié)假日產(chǎn)品展示、促銷(xiāo)等活動(dòng)，吸引周邊的居民。·派送小禮品對(duì)來(lái)項(xiàng)目第一次參觀的意向客戶(hù)，派發(fā)小紀(jì)念品，如鑰匙扣、打火機(jī)、筆、飲水杯、雨傘等。2、階段性推廣策略ü 項(xiàng)目招商前期階段主要利用大商家及發(fā)展商的品牌形象，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，積累目標(biāo)客戶(hù)。1、 在樓體上做大型條幅廣告，將大商家進(jìn)駐信息公布，通過(guò)周邊居民將信息迅速傳播出去。2、 在項(xiàng)目前廣場(chǎng)及區(qū)域道路沿線(xiàn)設(shè)置路旗廣告，展示傳達(dá)項(xiàng)目信息；3、 利用前期市場(chǎng)調(diào)查資料，鎖定目標(biāo)客戶(hù)。4、 設(shè)計(jì)制作招商資料，介紹項(xiàng)目詳細(xì)情況、招

21、商條件、提前向目標(biāo)商戶(hù)派發(fā)，迅速積累大批客戶(hù)。 ü 項(xiàng)目正式招商階段1、 將招商進(jìn)度及進(jìn)場(chǎng)品牌商家名稱(chēng)及時(shí)做成大型條幅廣告，制造招商火熱場(chǎng)面，繼續(xù)跟蹤目標(biāo)客戶(hù)。2、 發(fā)布報(bào)紙廣告，新聞推廣造勢(shì)，促進(jìn)招商成交。ü 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前期1、 在樓體制作項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)條幅，更換前期廣告內(nèi)容，發(fā)布項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)信息，促進(jìn)觀望客戶(hù)成交；2、 舉行開(kāi)業(yè)前促銷(xiāo)、慶典等活動(dòng)，化解部分鋪位的難度，實(shí)現(xiàn)招商任務(wù)。第三部分 項(xiàng)目的50年使用權(quán)銷(xiāo)售方案一、項(xiàng)目的使用權(quán)營(yíng)銷(xiāo)策略1、銷(xiāo)售價(jià)格一樓公開(kāi)銷(xiāo)售均價(jià)10000元/，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格8000元/二樓公開(kāi)銷(xiāo)售均價(jià)6000元/，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格4800元/三樓不返租，以

22、租為主，可大面積銷(xiāo)售，具體價(jià)格可協(xié)商2、銷(xiāo)售策略一次性返租三年，三年回報(bào)20%3、付款方式分期付款方式：首付50%，其余部分一年內(nèi)三次付清，98折一次性付款方式：首付50%，其余部分15天內(nèi)付清，95折定金：10000元/間4、銷(xiāo)售收益預(yù)算第一項(xiàng)：銷(xiāo)售部分實(shí)收款：樓層可售面積（）實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格（元/）銷(xiāo)售總值（萬(wàn)元）一層商業(yè)4338.9180003471.128二層商業(yè)5821.2348002794.1904三層商業(yè)10827.98合計(jì)20988.126265銷(xiāo)售部分實(shí)收款：6265萬(wàn)元第二項(xiàng)：返租期內(nèi)租金收益：（以免租金一年折算）樓層租賃面積（）租金水平（元/·月）月租金收益（萬(wàn)元）

23、一層商業(yè)3513.916522.8404二層商業(yè)5821.234023.2849合計(jì)9335.1446.1253返租期內(nèi)實(shí)際租金收益：（以免租一年,第二年6折，第三年標(biāo)準(zhǔn)租金計(jì)算）46.1253×(0+0.6+1)×12885.60576萬(wàn)元一期銷(xiāo)售總收益第一項(xiàng)+第二項(xiàng)6265+885.617150.61萬(wàn)元說(shuō)明:具體銷(xiāo)售面積和價(jià)格以最終確認(rèn)為準(zhǔn).其中三層租金收益未計(jì)算入內(nèi).二、項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣主題（產(chǎn)品 地段 生意基礎(chǔ) 促銷(xiāo)）ü 3萬(wàn)平方米塘廈西區(qū)最大商業(yè)娛樂(lè)綜合體ü 2萬(wàn)元買(mǎi)塘廈西街高成長(zhǎng)鋪王ü 大坪，塘廈西部最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域ü 買(mǎi)

24、鋪即收三年20%租金收益ü 50年長(zhǎng)期使用權(quán)，50年大收益ü 30平方公里科苑城工業(yè)園、世界級(jí)觀瀾高爾夫、國(guó)家級(jí)森林公園三、項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣主要手段及階段性策略1、銷(xiāo)售推廣主要手段立體推廣組合：項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣中，主要運(yùn)用以下“點(diǎn)面結(jié)合”的推廣方式：現(xiàn)場(chǎng)推廣ü 售樓處設(shè)計(jì)：售樓處現(xiàn)場(chǎng)裝修要求體現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)的大氣和發(fā)展商的實(shí)力,營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍，突出項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)銷(xiāo)售；內(nèi)布置形象背景板，左右布置噴繪?，F(xiàn)場(chǎng)外部環(huán)境進(jìn)行包裝，建設(shè)LOGO墻，用看板、氣模拱門(mén)、氣模柱、空飄、豎旗、布幅、指示牌、展板等進(jìn)行案場(chǎng)氛圍渲染，用綠化、盆栽、小品等對(duì)案場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行點(diǎn)綴。ü 樓體廣告位樓體

25、正面墻體布置項(xiàng)目的銷(xiāo)售形象噴繪廣告；樓體右邊部分布置招商信息條幅，每有一個(gè)品牌商家入駐就增加一塊條幅；達(dá)到渲染售樓處整體氛圍，促進(jìn)銷(xiāo)售目的。ü 銷(xiāo)售畫(huà)冊(cè)銷(xiāo)售畫(huà)冊(cè)是所銷(xiāo)售物業(yè)的銷(xiāo)售形象代表、是全面而集中的銷(xiāo)售信息展示平臺(tái)、是銷(xiāo)售人員的重要銷(xiāo)售道具。它應(yīng)該是外表精致、內(nèi)容充實(shí)、便于攜帶的。銷(xiāo)售畫(huà)冊(cè)的內(nèi)容包含項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景條件，項(xiàng)目定位依據(jù)、生意機(jī)會(huì)分析、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)保障、升值潛力、升值空間。ü 廣場(chǎng)包裝有效利用售樓處前廣場(chǎng)，作為停車(chē)和文藝表演之用。廣場(chǎng)旗：設(shè)于廣場(chǎng)四周，營(yíng)造熱烈氣氛；廣場(chǎng)拱門(mén)，作為形象門(mén)戶(hù)；廣場(chǎng)舞臺(tái)：布置于廣場(chǎng)適當(dāng)位置，用于開(kāi)盤(pán)簽約儀式、文藝表演等系列促銷(xiāo)活動(dòng)，增加現(xiàn)

26、場(chǎng)熱銷(xiāo)氣氛，為銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)聚集人氣推波助瀾。ü 燈桿旗、路旗廣告：可設(shè)置燈桿旗和路旗廣告，建議在林坪路、四黎路與塘龍路上布設(shè)路旗或燈桿旗廣告，制造熱烈氣氛，達(dá)到引導(dǎo)和宣傳雙重效應(yīng)。點(diǎn)的推廣ü 鋪王專(zhuān)車(chē)制作車(chē)體噴繪，成為項(xiàng)目的活體廣告，展示項(xiàng)目整體形象，盡可能增加投資者對(duì)項(xiàng)目信息的接觸率；結(jié)合廣告、展銷(xiāo)會(huì)，在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及市場(chǎng)等地定期設(shè)看樓專(zhuān)車(chē)，吸引目標(biāo)客戶(hù)考察本項(xiàng)目。ü 大型廣告牌在塘廈主要路段、交通節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志性建筑設(shè)置廣告牌；建議在莞深、常虎、梅觀等高速出入口設(shè)導(dǎo)視牌或條幅。 面的推廣ü 廣告宣傳廣告宣傳以報(bào)紙廣告、電視廣告為主，也是屬最有效的宣傳方式，但由于

27、電視廣告的成本較高，因而我司建議在必需的時(shí)候在電視上進(jìn)行廣告宣傳，主要以報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷(xiāo)售策略，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費(fèi)的投入量。廣告宣傳安排如下： ·直銷(xiāo)派單：印刷宣傳單張，直接到塘廈、大坪、田心、以及觀瀾、龍華等深圳區(qū)域派發(fā)，·報(bào)紙廣告：主要以南方都市報(bào)（東莞版）軟硬廣告結(jié)合，主要半版廣告配半版軟廣告為主（這樣費(fèi)用不大，可集中在一個(gè)階段連續(xù)進(jìn)行），訴求項(xiàng)目地理位置及發(fā)展前景，從而引出本項(xiàng)目巨大的升值潛力。這樣廣告費(fèi)不大，卻能達(dá)到我們的預(yù)期效果。·網(wǎng)絡(luò)宣傳：利用發(fā)展商現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，策劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目招商和銷(xiāo)售信息。2、銷(xiāo)售推廣階段性策

28、略第一階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記階段要求具備條件項(xiàng)目平面分割完成，功能分區(qū)細(xì)分完成，相關(guān)合作公司已經(jīng)確定，招商銷(xiāo)售策略基本確定，招商銷(xiāo)售單張制作完畢，現(xiàn)場(chǎng)包裝完成、初步面積、價(jià)格確定等推廣策略1）項(xiàng)目周邊圍墻、樓體、路牌廣告等形象展示2）目標(biāo)客戶(hù)的直接訪(fǎng)談工作：我們將制作專(zhuān)門(mén)的宣傳資料，與我們的目標(biāo)客戶(hù)對(duì)象進(jìn)行直接的溝通，實(shí)行面對(duì)面銷(xiāo)售。第二階段：項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售階段要求具備條件樓書(shū)制作完畢，項(xiàng)目需取得相關(guān)的銷(xiāo)售與招商法律許可證書(shū)；銷(xiāo)售鋪位劃分通過(guò)審批，返租條件、時(shí)間得到確認(rèn)；價(jià)格策略及優(yōu)惠措施確定、銷(xiāo)售模式確定、合同法律文本確定等。活動(dòng)策劃：在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)舉行簽約儀式，穿插表演活動(dòng)宣傳途徑：報(bào)紙媒體、派

29、單張廣告、相關(guān)網(wǎng)站、新聞發(fā)布會(huì)、電視臺(tái)第三階段：項(xiàng)目攻堅(jiān)階段如果項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)一切順利，則繼續(xù)我們的廣告推廣以及人力推廣活動(dòng)，直至完成項(xiàng)目的招商和銷(xiāo)售工作，如果項(xiàng)目進(jìn)展遇到比較大的困難，我們將實(shí)行銷(xiāo)售難題破解法，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題一一進(jìn)行化解，集中所有的宣傳和人力資源重點(diǎn)突破，應(yīng)用各種促銷(xiāo)手段，以達(dá)到銷(xiāo)售和招商目的。第四階段：項(xiàng)目收尾階段項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商工作進(jìn)入收尾階段（銷(xiāo)售率或者招商率達(dá)到85%以上），我們已經(jīng)積累了大量的老業(yè)主和租客，我們將根據(jù)實(shí)際的情況，鼓勵(lì)老業(yè)主或者租客帶動(dòng)下一階段工作，同時(shí)我們的相關(guān)宣傳工作要進(jìn)行適當(dāng)跟進(jìn)，利用良好的口碑效應(yīng)達(dá)到圓滿(mǎn)結(jié)束。第四部分 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃詳見(jiàn)附表28 / 28文檔可自由編輯打印工作內(nèi)容及深度時(shí) 間 進(jìn) 度責(zé)任人五 月六 月101112131