物業(yè)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用程序

1、物業(yè)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用程序 物業(yè)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金使用程序 1.目的 為規(guī)范住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金的管理,保障住宅正常的修理、使用。 2.范圍 適用于管理項(xiàng)目的修理基金的管理、使用。 3.定義 修理基金:是指由開發(fā)建設(shè)單位和購房人以購房款總額為基數(shù),按一定比例繳存,用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造,由物業(yè)公司依據(jù)業(yè)主要求或物業(yè)的實(shí)際狀況制定修理方案,經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過予以使用的專用款項(xiàng)。 共用部位:是指住宅主體結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶

2、外墻面等。 共用設(shè)施設(shè)備:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 房屋本體:房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)等。 設(shè)備大修:對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般

3、超過30%。 設(shè)備中修:對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求,使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%。 房屋本體中修:房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,須進(jìn)行局部修理,在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。 房屋本體大修:房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重,房屋已擔(dān)心全,需要進(jìn)行全面的修理,在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。 4.職責(zé) 部門/崗位工作職責(zé) 品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)修理基金使用細(xì)則的編寫、修改、發(fā)布,并確定修理基金最終使用的推斷 財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)修理基金費(fèi)用的審定,并協(xié)助支取修理基金 管理處依據(jù)小

4、區(qū)的實(shí)際狀況做好年度修理基金的使用方案,并在使用過程前做好修理基金使用已經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的工作 5.方法及過程掌握 5.1修理基金專項(xiàng)用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的,其修理、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人擔(dān)當(dāng)。按規(guī)定建立共用部位,共用設(shè)施設(shè)備修理基金,并存入修理基金?？钪?。 5.2使用修理基金的條件 5.2.1按政府相關(guān)規(guī)定建立共用部位,共用設(shè)施設(shè)備修理基金,并存入修理基金?？?統(tǒng)一歸集、專戶存儲(chǔ); 5.2.2商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造等修理工程; 5.2.3

5、物業(yè)公司或各管理處依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際狀況制定修理基金使用方案報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審議; 5.2.4修理基金使用方案,須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過后使用。 5.3業(yè)主大會(huì)成立前,住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備未過保修期: 5.3.1業(yè)主大會(huì)成立前發(fā)生的物業(yè)修理、更新,不得使用修理基金,其費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)。 5.3.2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的,其修理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人擔(dān)當(dāng)。 5.4住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備已過保修期 5.4.1業(yè)主大會(huì)成立前,需使用修理基金 5.4.1.1遇有特別狀況經(jīng)確認(rèn)屬應(yīng)使用修理基金的修理工程,管理處可采取以下程序: a)向政府主管部門

6、(房地產(chǎn)管理局)提出申請(qǐng),并由其委托并認(rèn)可的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)修理工程的必要性及費(fèi)用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定額進(jìn)行評(píng)估和核算; b)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定后,管理處可進(jìn)行修理工程的操作工作; c)小區(qū)修理工程結(jié)束后,應(yīng)由政府委托的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后須出具證明,不合格的修理工程的施工單位進(jìn)行返工; d)修理工程完成后,物業(yè)公司或管理處持修理工程結(jié)算發(fā)票及中介機(jī)構(gòu)出具的證明到修理基金代管單位申請(qǐng)支取修理基金。 5.4.1.2如發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急狀況,管理處應(yīng)馬上做好防護(hù),組織修理更新,并準(zhǔn)時(shí)通知街道辦事處或居民委員會(huì)告知實(shí)際發(fā)生的狀況,如狀況允許,可申請(qǐng)由街道辦事處或居民委員會(huì)出具該發(fā)生狀況的

7、書面證明,修理過程可予以照片存檔保留。將此次修理狀況及證明材料管理處留存一份,到房地產(chǎn)管理局備案一份,以備業(yè)主大會(huì)成立后支取使用供應(yīng)證明。 5.4.1.3未售出的房屋所分?jǐn)偟男蘩碣M(fèi)用,由開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)。 5.4.2業(yè)主大會(huì)成立后,使用修理基金的程序 商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大修、更新、改造的,使用修理基金根據(jù)下列程序辦理: (一)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際狀況,提出修理項(xiàng)目,制定修理方案。 (二)商品住宅共用部位、建筑內(nèi)的設(shè)備修理方案應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的書面同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備修理方案應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會(huì)或業(yè)主代表會(huì)的書面同意。 (三)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在

8、地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門備案,并提交下列文件: 1、基金余額證明; 2、修理(含修理計(jì)劃和預(yù)案)方案; 3、業(yè)主或業(yè)主會(huì)、業(yè)主代表會(huì)同意使用修理基金書面證明。 (四)銀行接到備案的證明后,將預(yù)算所需修理基金劃撥到修理基金使用專戶。 (五)修理工程完成后,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的費(fèi)用清單、發(fā)票原件及修理決算報(bào)告告知相關(guān)業(yè)主或業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì),并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任共同簽章后,將決算費(fèi)用根據(jù)業(yè)主擁有住宅建筑面積的比例分?jǐn)偟綉?在業(yè)主戶賬中列支。 (以上使用修理基金的五項(xiàng)程序引自y市商品住宅修理基金管理方法第十條) 5.4.2.1屬于急修、搶修并應(yīng)使用修理基金事項(xiàng) a)發(fā)生危及房

9、屋使用或者公共安全的緊急狀況,管理處應(yīng)馬上做好防護(hù),組織修理更新,并準(zhǔn)時(shí)通知業(yè)委會(huì)。修理工程結(jié)束后,做好修理后工程的結(jié)算工作,并將工程結(jié)算發(fā)票、對(duì)發(fā)生狀況說明,及業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)修理狀況確認(rèn)并采取經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上業(yè)主通過或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示15個(gè)工作日,未有1/3以上業(yè)主提出書面反對(duì)意見的,即同意使用并支取修理基金。 b)業(yè)主委員會(huì)收到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的緊急修理申請(qǐng)后,應(yīng)準(zhǔn)時(shí)告知全體業(yè)主。向全體業(yè)主公示修理基金使用狀況。如關(guān)于如何使用修理基金已在物業(yè)管理服務(wù)合同中或修理基金使用方法中已商定,并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過即可根據(jù)商定使用并支

10、取該項(xiàng)修理基金。 5.4.2.2屬于日常修理并應(yīng)使用修理基金事項(xiàng) a)每年年初管理處應(yīng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際狀況制定房屋及小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備修理計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算,報(bào)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì);并由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主公示使用計(jì)劃或方案, b)物業(yè)公司或管理處每年在報(bào)送計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算的同時(shí)將上年度修理基金的使用狀況向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)送, c)修理基金的使用方案可采取征集全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上書面同意的方式或自業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)公布之日起15個(gè)工作日內(nèi),未有1/3以上業(yè)主提出書面反對(duì)意見的方式,滿意其中一項(xiàng)方式即該項(xiàng)修理工程可使用修理基金支付。 d)方案通過后,由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)

11、督運(yùn)作、付款等詳細(xì)操作事宜。 5.4.2.3屬于單幢、獨(dú)立圍合范圍內(nèi)應(yīng)屬于使用修理基金事項(xiàng); a)在單幢樓內(nèi),屬于單幢樓內(nèi)業(yè)主共同使用的設(shè)施設(shè)備,如需進(jìn)行大修、修理、更新、改造等事項(xiàng),在該范圍內(nèi)自行選出代表,經(jīng)由該代表在樓內(nèi)征集該樓2/3以上的業(yè)主同意的書面建議,知會(huì)業(yè)主委員會(huì)后留存一份復(fù)印件在業(yè)主委員會(huì)。即可使用該幢樓內(nèi)業(yè)主賬下的修理基金。 b)獨(dú)立圍合同樣可參照單幢樓內(nèi)的使用方式使用。 5.4.2.4其他狀況應(yīng)使用修理基金事項(xiàng) 除上述兩項(xiàng)外,但屬于存在安全隱患應(yīng)使用修理基金支付修理工程項(xiàng),可采取: a)管理處將詳細(xì)狀況予說明的材料報(bào)業(yè)主委員會(huì); b)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)該狀況向全體業(yè)主公示; c

12、)是否可以使用采取上述兩項(xiàng)方式征詢意見后予以使用。 5.5修理基金的分?jǐn)?對(duì)已經(jīng)使用的修理基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰受益誰分?jǐn)偟?原則進(jìn)行分?jǐn)偂?5.5.1屬于人為因素造成但無法確認(rèn)責(zé)任人的:共用部位共用設(shè)施設(shè)備的受損是人為因素造成的,此項(xiàng)修理工程費(fèi)用則由責(zé)任人擔(dān)當(dāng),不能使用公共修理基金。假如無法確認(rèn)責(zé)任人的,根據(jù)受益人原則分?jǐn)? a)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的修理工程,除由專業(yè)管理部門維護(hù)管理的部格外,其余部分的修理費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)? b)住宅樓房內(nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的修理費(fèi)用由該幢住宅樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)? c)一幢住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上

13、單元門的,專屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的修理費(fèi)用由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?在一幢住宅內(nèi),專屬于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的修理費(fèi)用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)?。開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例,擔(dān)當(dāng)修理費(fèi)用。 5.5.2屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(區(qū)域部分):共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理、更新費(fèi)用,發(fā)生在樓棟內(nèi)的,由該棟樓的業(yè)主根據(jù)擁有建筑面積的比例共同擔(dān)當(dāng);發(fā)生在樓棟外的,由全體業(yè)主按各自建筑面積的比例共同擔(dān)當(dāng)。 5.5.3屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(全體業(yè)主分?jǐn)偛糠?: a)由物業(yè)公司確定修理計(jì)

14、劃以及修理費(fèi)用,確定修理工程,報(bào)業(yè)主大會(huì)同意后,通過信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟叫蘩砉こ躺婕暗母骷腋鲬?到銀行的修理管理系統(tǒng)提取資金,銀行再從每家每戶中扣取專項(xiàng)修理資金。 b)對(duì)已經(jīng)使用的修理基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?c)樓棟內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的修理、更新費(fèi)用,應(yīng)由本棟、本單元的業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂?d)樓棟外公共部位,供全體業(yè)主使用的設(shè)備、公共設(shè)施的修理、更新費(fèi)用,由全體業(yè)主根據(jù)建筑面積分?jǐn)?。如?dú)立圍合的苑內(nèi)的公用設(shè)施是其它苑不能使用的,則由該苑全體業(yè)主根據(jù)建筑面積分?jǐn)偂?e)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)在修理基金中列支的,由全體業(yè)主根據(jù)建筑面積分?jǐn)偂?5.6修理基金的籌集與續(xù)籌

15、5.6.1修理基金的籌集:沒有修理基金的儲(chǔ)備或儲(chǔ)備不足使用的:管理處在每年的年初做好修理基金使用方案,并將此方案報(bào)業(yè)主委員會(huì),通過后,由業(yè)主委員會(huì)打算修理基金如何收繳及收繳比例。如未通過該項(xiàng)審批,須將事項(xiàng)說明并將業(yè)主委員會(huì)的意見附后并備案留存。 5.6.2修理基金的續(xù)籌:修理基金不敷使用時(shí),業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議組織業(yè)主根據(jù)擁有商品住宅的建筑面積比例續(xù)繳。 5.7留意事項(xiàng) 5.7.1管理處在與業(yè)主會(huì)溝通簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同同時(shí),應(yīng)將修理基金使用方法列入議事打算項(xiàng)之一,管理處可供應(yīng)使用建議,并在雙方達(dá)成議項(xiàng)后將使用方法列入合同中。 5.7.2假如在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)沒有考慮到此狀況,可在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后,將修理基金使用的詳細(xì)方案作為業(yè)主大會(huì)的重要決議,由管理處與業(yè)主委員會(huì)簽訂xx小區(qū)修理基金使用方法,且此管理方法須征得物業(yè)管