萬科年財(cái)務(wù)報(bào)告分析

1、萬科集團(tuán)報(bào)表分析專業(yè)：市場營銷班級： 090722姓名：薛燕學(xué)號： 09072202摘要財(cái)務(wù)報(bào)表是會計(jì)主體對外提供的反映會計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營的會計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表或財(cái)務(wù)狀況變動表、附表和附注。財(cái)務(wù)報(bào)表是財(cái)務(wù)報(bào)告的主要部分，不包括董事報(bào)告、管理分析及財(cái)務(wù)情況說明書等列入財(cái)務(wù)報(bào)告或年度報(bào)告的資料。對內(nèi)報(bào)表的對稱，是以會計(jì)準(zhǔn)則為規(guī)范編制的，向所有者、債權(quán)人、政府及其他有關(guān)各方及社會公眾等外部使用者披露的會計(jì)報(bào)表。通過對財(cái)務(wù)報(bào)表分析課程的學(xué)習(xí)，我們將會進(jìn)行實(shí)際的財(cái)務(wù)報(bào)表分析以提高應(yīng)用能力。財(cái)務(wù)報(bào)表的分析從四個方面進(jìn)行，償債能力分析、盈利能力分析、資產(chǎn)運(yùn)用效率分析與投資報(bào)酬分析

2、。萬科集團(tuán)的中國房地產(chǎn)行業(yè)中具有代表性的一家，通過對其分析有利于我對財(cái)務(wù)報(bào)表知識的掌握。萬科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率較低，存貨的庫存風(fēng)險(xiǎn)較高，存貨的銷售速度較慢，存貨的資金流動性較弱，償付能力也較弱，資本的運(yùn)用效率較低。萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率處于下降的狀態(tài)，公司要提高應(yīng)收賬款的管理辦法，使得收款能力提高，從而提高資金周轉(zhuǎn)的速度。萬科企業(yè)的長期償債能力在不斷的下降，企業(yè)的負(fù)債水平較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)充分利用了財(cái)務(wù)的杠桿作用，提高了股東的實(shí)際報(bào)酬率，降低了資金的成本。房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較為明顯，企業(yè)的獲利能力受金融環(huán)境和國家的政策的影響也較為明顯， 但是企業(yè)的營運(yùn)成本可以通過自身的管理降低。

3、萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降的幅度較大，萬科在資產(chǎn)的運(yùn)用上效率較低，經(jīng)營活動的能力差，影響它的盈利能力。行業(yè)的固定周轉(zhuǎn)率水平基本維持在 4.00，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較為穩(wěn)定。萬科企業(yè)的短期償債能力較弱，應(yīng)該提高企業(yè)的流動資產(chǎn)的使用效率，控制成本，加強(qiáng)管理，促進(jìn)銷售。萬科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率水平穩(wěn)定，波動不大，可以看出它的生產(chǎn)經(jīng)營活動是穩(wěn)定的成熟的。萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率處于下降的狀態(tài)，公司要提高應(yīng)收賬款的管理辦法，使得收款能力提高，從而提高資金周轉(zhuǎn)的速度。萬科凈資產(chǎn)收益率的提升，得益于公司近年來堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略，嚴(yán)格控制成本，提升資金利用率。房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家的宏觀調(diào)整政策對

4、其影響較為明顯，企業(yè)要自身的力量在房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳跟。目錄一、公司基本情況簡介1二、償債能力分析.1（一） 短期償債能力分析11.營運(yùn)資金12.流動比率2a.流動比率2b.速動比率3（ 1）存貨周轉(zhuǎn)分析4（ 2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)分析6（二） 長期償債能力分析71. 資產(chǎn)負(fù)債率72. 產(chǎn)權(quán)比率83. 利息保障倍數(shù)9（三） 小結(jié) .10三、獲利能力分析101.銷售毛利率分析102.銷售利潤率分析123.銷售費(fèi)用率分析134.銷售成本率分析145.小結(jié)15四、資產(chǎn)運(yùn)用效率分析151.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析152.固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率163.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析17（ 1）存貨周轉(zhuǎn)分析19（ 2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)分析204

5、.小結(jié)21五、投資報(bào)酬分析.221.凈資產(chǎn)收益率分析222.小結(jié)23六、總結(jié)231.公司存在問題232.建議24附錄 .241.合并資產(chǎn)負(fù)債表242.合并利潤表27一、公司基本簡介萬科公司總股本1099521.02 萬股（ 2008 年 2季度），總部位于中國深圳市福萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團(tuán)，證券簡稱：萬科A 、證券代碼： 000002 ，證券曾用簡稱：深萬科 A 、 G萬科 A田區(qū)梅林路 63號萬科建筑研究中心，現(xiàn)任董事長為王石，總經(jīng)理為郁亮。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984 年 5 月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3 萬平方米，竣

6、工面積529.4 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7 億元，結(jié)算收入 404.9 億元，凈利潤40.3 億元。主營業(yè)務(wù)： 興辦實(shí)業(yè) (具體項(xiàng)目另行申報(bào) ) ;國內(nèi)商業(yè) ;物資供銷業(yè) (不含專營、專控、專賣商品 ) ;進(jìn)出口業(yè)務(wù) ( 按深經(jīng)發(fā)審證字第 113 號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理 ) ;房地產(chǎn)開發(fā)?？毓勺庸局鳡I業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、投資咨詢等。二、償債能力分析（一）短期償債能力分析1.營運(yùn)資金表： 2-1-12007-2011 年萬科集團(tuán)營運(yùn)資金計(jì)算分析單位：元項(xiàng)目2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年流動資金95,432,519,188113,456,373

7、,2130,323,279,449.205,520,732,201282,646,654,85.1703.9237.325.19流動負(fù)債48,773,983,64464,553,721,9068,058,279,849.2129,650,791,498200,724,160,31.402.608.495.26營運(yùn)資金 (本46,658,535,54348,902,651,3062,264,999,600.075,869,940,702.81,922,494,539企業(yè)）.771.32983.93中糧集團(tuán)2,049,259,827.2,852,993,0034,176,644,290.507,5

8、07,199,849.610,590,621,34386.001.02同業(yè)24,353,897,68525,877,822,1533,220,821,945.341,688,570,276.46,256,557,941.822.16022.48圖： 2-1-1 萬科集團(tuán)營運(yùn)資金趨勢圖由圖： 2-1-1，可以看出萬科企業(yè)五年內(nèi)的營運(yùn)資金均為正數(shù)，而且自2007-2011 年的營運(yùn)資金呈明顯的上升趨勢，07-08 年因受美國金融危機(jī)的影響，中國的金融業(yè)也受到了影響，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)市場，所以在這兩年的營運(yùn)資金的增長幅度較小，09-11 年的增長幅度較大。這表明萬科集團(tuán)的短期債權(quán)人的安全邊際逐年

9、提高，而且 11 年相較于07 年?duì)I運(yùn)資金增長了175% ，這說明隨著企1業(yè)營運(yùn)資金增大，債權(quán)人無法獲得清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)較小。圖： 2-1-2 萬科集團(tuán)與同行業(yè)營運(yùn)資金趨勢比較圖由圖： 2-1-2 可以看出，萬科的營運(yùn)資金高于行業(yè)水平，與同行業(yè)的營運(yùn)資金趨勢相近。07-08年的增長幅度較小，但是09-11 年的增長幅度明顯，行業(yè)的償債能力提高，風(fēng)險(xiǎn)降低。2.流動比率（速動比率）A. 流動比率表 2-1-22007-2011 年萬科集團(tuán)流動比率計(jì)算分析單位：元項(xiàng)目2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年流動資產(chǎn)95,432,519,188113,456,373,20130,323,

10、279,44205,520,732,20282,646,654,85.173.929.371.325.19流動負(fù)債48,773,983,64464,553,721,90268,058,279,849129,650,791,49200,724,160,39.40.60.288.495.26流動比率1.961.761.921.591.41中糧集團(tuán)2.121.6521.821.55同業(yè)2.041.711.961.711.48圖： 2-1-3萬科集團(tuán)流動比率趨勢圖2有圖： 2-1-3 可以看出，萬科集團(tuán)的流動比率呈先下降，再上升，再下降的趨勢。07-08 年的流動比率下降了0.2% ，原因是預(yù)收賬款與

11、其他應(yīng)付款的增加幅度較大；08-09 年的流動比率上升了0.16%，原因是流動資產(chǎn)增加的幅度較大，但是流動負(fù)債的增加幅度與07 年相近； 09-11 年的流動比率呈明顯的下降趨勢，原因是預(yù)收賬款與其他賬款的增加幅度較大，超過了流動資產(chǎn)的增長幅度。從這個趨勢可以得出，萬科集團(tuán)的短期償債能力逐步下降，債權(quán)人利益的安全程度也逐步的下降。圖： 2-1-4 萬科集團(tuán)與同行業(yè)流動比率趨勢比較分析由圖： 2-1-4 可以看出，萬科集團(tuán)與行業(yè)的流動比率趨勢相近，也略有不同，09-11 年萬科集團(tuán)的流動比率低于行業(yè)水平。房地產(chǎn)行業(yè)在07-11 年期間的流動比率呈下降的趨勢，行業(yè)的短期償債能力下降，風(fēng)險(xiǎn)加大。B.

12、速動比率表： 2-1-3 2007-2011 年萬科集團(tuán)速動比率分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年流 動 資95,432,519,113,456,373,20130,323,279205,520,732,20282,646,654,8產(chǎn)188.173.92,449.371.3255.19其中：存66,472,876,85,898,696,52490,085,294,133,333,458,04208,335,493,5貨871.40.95305.525.9369.16速 動 資28,959,642,27,557,676,67840,237,985,72,187

13、,274,15574,311,161,28產(chǎn)316.77.97143.85.396.03流 動 負(fù)48,773,983,64,553,721,90268,058,279,129,650,791,49200,724,160,3債644.40.60849.288.4995.26速 動 比59.3842.6959.1255.6837.02率 ( 萬科%）中 糧 集140.8650.6245.9941.8527.72團(tuán)同業(yè)100.1246.6552.5648.7632.373圖： 2-1-5萬科集團(tuán)速動比率趨勢圖由圖： 2-1-5 可以看出萬科集團(tuán)的速動資產(chǎn)在5 年期間低于它的流動負(fù)債，呈先下降再上升

14、，再下降的趨勢。 07-08 年的金融危機(jī)導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)受到了影響，存貨增加， 萬科集團(tuán)的流動比率下降了 16.69%： 08-09 年萬科的銷售情況較好，存貨的增長幅度小，流動負(fù)債的增長幅度也較小，它的速動比率呈上升的趨勢：09-11 年萬科的流動比率下降趨勢明顯，受國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，存貨的增長幅度較大，流動負(fù)債的增長幅度也較大，它的速動比率呈較大的下降趨勢?？梢钥闯鋈f科集團(tuán)的短期償債能力不斷的下降，企業(yè)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)很大。圖： 2-1-6 萬科集團(tuán)與同行業(yè)速動比率趨勢分析比圖由圖： 2-1-6 可以看出， 07-08 年萬科集團(tuán)的速動比率低于行業(yè)水平，09-11 年高于行業(yè)水平，

15、但是與行業(yè)水平的趨勢相近。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，就是資金的周轉(zhuǎn)率較慢，短期的償債風(fēng)險(xiǎn)較高。（ 1）存貨分析表： 2-1-42007-2011 年萬科集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)率和存貨平均周轉(zhuǎn)日數(shù)計(jì)算分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年銷售成本20,607,338,34,855,663,241,122,442,539,581,842,856,716,379,5964.4488.3925.3680.9946.64年初存貨30,805,028,66,472,876,885,898,696,590,085,294,3133,333,458,158.9671.4024.9505.52045

16、.93年末存貨66,472,876,85,898,696,590,085,294,3133,333,458,208,335,493,871.4024.9505.52045.93569.16平均存貨97,277,905,152,371,573,175,983,990,223,418,752,341,668,951,4030.36396.35830.47351.45615.09存貨周轉(zhuǎn)次0.210.230.230.180.17數(shù)（次）存貨周轉(zhuǎn)天1,699.401,573.741,540.622,032.012,168.70數(shù)（天）中糧集團(tuán)0.380.150.230.120.18同業(yè)0.300.19

17、0.230.150.17圖： 2-1-7萬科集團(tuán)存貨分析趨勢圖由圖： 2-1-7 可以看出，萬科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率呈向上升下降的趨勢，08-09 年的存貨周轉(zhuǎn)率為0.23,2010 年下降了0.5,2011 年下降了0.01，從表： 2-1-4 中可以看出集團(tuán)的銷售成本的增長幅度小于它的存貨增長幅度，受國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和金融危機(jī)的影響，存貨增加，銷售成本增加。從上可以得出，萬科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率較低，存貨的庫存風(fēng)險(xiǎn)較高，存貨的銷售速度較慢，存貨的資金流動性較弱，償付能力也較弱，資本的運(yùn)用效率較低。但是，房地產(chǎn)行業(yè)存在著自己的特點(diǎn)，它的存貨周轉(zhuǎn)率低，周轉(zhuǎn)的天數(shù)較長。萬科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率水平穩(wěn)定，波

18、動不大，可以看出它的生產(chǎn)經(jīng)營活動是穩(wěn)定的成熟的。圖： 2-1-8萬科集團(tuán)與同行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率趨勢分析比較圖5由圖： 2-1-8 可以看出， 07-08 年萬科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率低于行業(yè)水平， 09-11 年高于行業(yè)水平，但是 10-11 年行業(yè)呈上升的趨勢，而萬科集團(tuán)呈下降的趨勢，這說明要加強(qiáng)萬科的存貨管理，降低它的銷售成本。（ 2） 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)分析表： 2-1-52007-2011 年萬科集團(tuán)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率計(jì)算分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務(wù)收入35,526,611,340,991,779,48,881,013,150,713,851,71,782,

19、749,801.94214.9643.49442.6300.68年初應(yīng)收賬款364,609,673.864,883,012922,774,844.713,191,9061,594,024,5622.5524.141.07年末應(yīng)收賬款864,883,012.922,774,844713,191,906.1,594,024,51,514,813,7855.241461.071.10平均應(yīng)收賬款614,746,342.893,828,928817,983,375.1,153,608,21,554,419,1789.401933.611.09應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)57.7945.8659.7643.9646.1

20、8次數(shù)（次）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)6.237.856.028.197.80天數(shù)（天）中糧集團(tuán)36.636.7527.0122.2533.46同業(yè)47.2041.3143.3833.1139.82圖： 2-1-9萬科集團(tuán)應(yīng)收賬款分析趨勢圖由圖： 2-1-9 可以看出萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈先下降，再上升，再下降，再上升的趨勢。07-08年下降了11.93 次，原因是主營業(yè)務(wù)收入的增長幅度低于應(yīng)收賬款的增長幅度，08 年的金融危機(jī)使得當(dāng)年的銷售水平低于往年的銷售水平，主營業(yè)務(wù)的增長幅度低于往年；08-09 年上升了13.9 次，原因是應(yīng)收賬款的下降，壞賬計(jì)提準(zhǔn)備金增加，主營業(yè)務(wù)增長幅度為19%； 2010 年

21、相較 2009 年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降了15.8 次，原因是2010 年的國家宏觀政策限制房價等，主營業(yè)務(wù)收入增長幅度較?。?2011 年與 2010 年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率相近，增長幅度較小，但是2011 年的營業(yè)收入較前四年有較大的提高，應(yīng)收賬款的增加幅度也較大。從中可以得出萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率處于下降的狀態(tài)，公司要提高應(yīng)收賬款的管理辦法，使得收款能力提高，從而提高資金周轉(zhuǎn)的速度。6圖： 2-1-10萬科集團(tuán)與同行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率趨勢分析比較圖由圖： 2-1-10 可以看出，萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)的水平，而且與同行業(yè)的趨勢相近。（二）長期償債能力分析1. 資產(chǎn)負(fù)債率表： 2-2-1

22、 2007-2011 年萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年資產(chǎn)總額100,094,467,90119,236,579137,608,554,215,637,551,7296,208,4408.29,721.09829.3941.83,030.05負(fù)債總額66,174,944,87980,418,030,92,200,042,3161,051,352,0228,375,901.25239.8975.3299.42,483.02資產(chǎn)負(fù)債66.1167.4467.0074.6977.10比率 (%)中糧集團(tuán)39.1663.7851.3669.617

23、8.17同業(yè)52.6465.6159.1872.1577.63圖： 2-2-1萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率趨勢分析圖7由圖： 2-2-1 可以看出萬科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率呈上升的趨勢，07-09 年的趨勢較為緩和，趨向于67%；10-11 年的資產(chǎn)負(fù)債率增長幅度較大，趨向于75%，原因是 10-11 年的房地產(chǎn)的地價上升幅度較大，而且萬科集團(tuán)收購了數(shù)家房地產(chǎn)公司，既增加了公司的資產(chǎn)，同時也增加了公司的負(fù)債。從上可以得出，萬科企業(yè)的長期償債能力在不斷的下降，企業(yè)的負(fù)債水平較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)充分利用了財(cái)務(wù)的杠桿作用，提高了股東的實(shí)際報(bào)酬率，降低了資金的成本。圖： 2-2-2萬科集團(tuán)與同行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率趨勢比

24、較圖由圖： 2-2-2 可以看出萬科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率高于行業(yè)的水平，同行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率趨于 50-80 之間。這說明房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，較高的資產(chǎn)負(fù)債率。2. 產(chǎn)權(quán)比率表： 2-2-22007-2011 年萬科集團(tuán)產(chǎn)權(quán)比率分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年所有者權(quán)33,919,523,02938,818,549,45,408,512,454,586,199,667,832,538,54益總額.04481.2054.0742.417.03負(fù)債總額66,174,944,87980,418,030,92,200,042,3161,051,352,228,375,90

25、1,4.25239.8975.32099.4283.02產(chǎn)權(quán)比率1.952.072.032.953.37中糧集團(tuán)0.641.761.062.293.58同業(yè)1.301.921.552.623.47圖： 2-2-3萬科集團(tuán)產(chǎn)權(quán)比率趨勢分析圖8由圖：2-2-3 可以看出，萬科集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率呈上升的趨勢，07-09 年的產(chǎn)權(quán)趨勢幅度趨平于2.00，10-11 年的產(chǎn)權(quán)比率增長幅度較大，原因是房地產(chǎn)行業(yè)的地價的提高與萬科集團(tuán)的收購行為。從上可以看出，萬科集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率不斷的提高，企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)具有高風(fēng)險(xiǎn)，高報(bào)酬率的特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營者利用了財(cái)務(wù)杠桿的作用，同時也增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。圖： 2-2-4萬科集

26、團(tuán)與同行業(yè)產(chǎn)權(quán)比率趨勢比較圖有圖： 2-2-4 可以看出萬科集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率高于行業(yè)的水平，二者在 2011 年萬科的產(chǎn)權(quán)比率低于行業(yè)水平。同時房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率水平相較其他產(chǎn)業(yè)較高。3. 利息保障倍數(shù)表： 2-2-32007-2011 年萬科集團(tuán)利息保障倍數(shù)分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年利息費(fèi)用359,500,074657,253,346.4573,680,423.504,227,742.509,812,978.402045762稅前利潤7,641,605,66,322,285,6268,617,427,8011,940,752,515,805,882,

27、485.33.038.0979.0220.32利息保障22.2610.6216.0224.6832.00倍數(shù)中糧集團(tuán)40.314.958.576.544.1同業(yè)31.297.7912.3015.6118.05圖： 2-2-5萬科集團(tuán)利息保障倍數(shù)趨勢分析圖9由圖： 2-2-5可以看出，萬科集團(tuán)的利息保障倍數(shù)呈先下降，再上升的趨勢。 07-08 年呈下降的趨勢，原因是 08年的金融危機(jī)給萬科帶了巨大的影響，銷售量下降，資金運(yùn)用成本上升，所以它的利息保障倍數(shù)會下降；08-11年的利息保障倍數(shù)不斷的上升，其原因是萬科集團(tuán)的銷售策略運(yùn)用得當(dāng)，合適市場的需求，另一個原因是萬科與建行、基金等組織積極合作，加

28、強(qiáng)資金的管理。從上說明萬科集團(tuán)支付利息和履行債務(wù)契約的能力強(qiáng)，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少，已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強(qiáng)，企業(yè)的負(fù)債能力提高。圖： 2-2-6萬科集團(tuán)與同行業(yè)利息保障倍數(shù)趨勢比較圖由圖： 2-2-6 可以看出萬科集團(tuán)的利息保障倍數(shù)的趨勢與行業(yè)的趨勢相近。07 年低于行業(yè)水平，但是 08-11 年都高于行業(yè)水平，并且不斷的拉大了差距。（三）小結(jié)萬科集團(tuán)的營運(yùn)資金不斷的增加，說明當(dāng)期的償債能力在增強(qiáng)。但是它的流動比率在降低，同時速動比率也是在降低，說明缺乏短期償債能力。萬科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率較低，存貨的庫存風(fēng)險(xiǎn)較高，存貨的銷售速度較慢，存貨的資金流動性較弱，償付能力也較弱，資本的運(yùn)用效率

29、較低。萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率處于下降的狀態(tài)，公司要提高應(yīng)收賬款的管理辦法，使得收款能力提高，從而提高資金周轉(zhuǎn)的速度。萬科企業(yè)的長期償債能力在不斷的下降，企業(yè)的負(fù)債水平較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)充分利用了財(cái)務(wù)的杠桿作用，提高了股東的實(shí)際報(bào)酬率，降低了資金的成本。萬科集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率不斷的提高，企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)具有高風(fēng)險(xiǎn)，高報(bào)酬率的特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營者利用了財(cái)務(wù)杠桿的作用，同時也增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬科集團(tuán)支付利息和履行債務(wù)契約的能力強(qiáng)，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少，已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強(qiáng)，企業(yè)的負(fù)債能力提高，企業(yè)支付利息的能力較強(qiáng)。三、獲利能力分析1.銷售毛利率分析表： 3-12007-2011 年

30、萬科集團(tuán)銷售毛利率分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務(wù)35,526,611,3040,991,779,2148,881,013,1450,713,851,71,782,749,8收入1.944.963.49442.6300.68主營業(yè)務(wù)20,607,338,9625,005,274,4634,514,717,7030,073,495,43,228,163,6成本4.444.915.00231.1802.13銷售毛利14,919,272,3315,986,504,7514,366,295,4320,640,356,28,554,586,1107.500.0

31、58.49211.4598.55銷售毛利41.9939.0029.3940.7039.78率（ %）中糧集團(tuán)62.9155.4835.9846.940.6同業(yè)標(biāo)準(zhǔn)52.4547.2432.68543.840.19值圖： 3-1萬科集團(tuán)銷售毛利率趨勢分析圖由圖： 3-1可以看出， 萬科集團(tuán)銷售毛利率呈先下降再上升的趨勢。07-09年的銷售毛利率下降了10%，其中的原因是金融危機(jī)和國家的宏觀調(diào)控政策，不可忽視的是萬科集團(tuán)自身的銷售成本的控制存在不足； 09-11年的銷售毛利率水平恢復(fù)到一般水平，原因是萬科集團(tuán)的銷售策略符合市場的需求，同時管理方面的不斷的改進(jìn)，降低了成本。從上可以得出萬科集團(tuán)的銷售

32、毛利率基本維持在0.4左右，說明萬科的盈利水平較穩(wěn)定，但是09年的毛利率最低，是因?yàn)楣?8年底有 273.4億元已售未結(jié)資源，大部分在09年轉(zhuǎn)入結(jié)算。其中包括福州金域榕郡、廣州金色城品、南京金域緹香、天津假日潤園等 4個 08 年計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備的項(xiàng)目。由于該等項(xiàng)目銷售時正值市場低迷，毛利率較低；另外，報(bào)告期內(nèi)結(jié)算的項(xiàng)目中還包括上海華漕213、上海金色城市、廣州新里程等利潤率較低的保障性住房。圖： 3-2萬科集團(tuán)與同行業(yè)銷售毛利率趨勢比較圖11從圖： 3-2 可以看出萬科的銷售毛利率與行業(yè)的趨勢相近，但是萬科的銷售毛利率低于行業(yè)的水平。房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)的波動和國家的政策的影響較為明顯。2.銷

33、售利潤率分析表： 3-2 2007-2011 年萬科集團(tuán)銷售凈利率分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務(wù)35,526,611,340,991,779,248,881,013,150,713,851,471,782,749,80收入01.9414.9643.4942.630.68利潤總額7,641,605,686,322,285,628,617,427,8011,940,752,515,805,882,425.336.038.0979.020.32銷售利潤21.5115.4217.6323.5522.02率(%)中糧集團(tuán)56.9412.7118.6926.2

34、413.22同業(yè)39.2214.0718.1624.8917.62圖： 3-3萬科集團(tuán)銷售利潤率趨勢分析圖由圖： 3-3可以看出，萬科集團(tuán)的銷售凈利率呈先下降，再上升的，在略微下降的趨勢。07-08年的凈利率下降了6.08%，其原因是金融危機(jī)導(dǎo)致的國內(nèi)房價價格下降，銷售量下降，國內(nèi)房地產(chǎn)需求萎縮等；09-10 年，銷售的凈利率逐步恢復(fù)，其原因是萬課集團(tuán)繼續(xù)貫徹快速開發(fā)、快速銷售的經(jīng)營策略，并通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品推廣、項(xiàng)目流程優(yōu)化、表彰快速開發(fā)項(xiàng)目等一系列措施，進(jìn)一步了提高項(xiàng)目經(jīng)營效率，縮短了項(xiàng)目從獲取到開工的平均周期，提高管理水平等，它的銷售凈利率提高了；10-11 年的銷售利潤率下降呈正常的趨勢。

35、從上可得萬科集團(tuán)受市場經(jīng)濟(jì)的影響較大，同時也與它的銷售與財(cái)務(wù)政策關(guān)系密切，五年期間銷售利潤率受環(huán)境的影響明顯，要加強(qiáng)主營業(yè)務(wù)的管理。圖： 3-4萬科集團(tuán)與同行業(yè)銷售利潤率趨勢比較圖12由圖： 3-4 可以看出萬科的銷售利潤率 07-10 年低于行業(yè)的水平， 11 年高于行業(yè)的水平。 可以看出房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境中受金融與國家政策的影響較為明顯，利潤的波動較大。3.銷售費(fèi)用率分析表： 3-32007-2011 年萬科集團(tuán)銷售費(fèi)用率分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年?duì)I 業(yè) 收35,526,611,3040,991,779,248,881,013,150,713,8

36、51,4471,782,749,800入1.9414.9643.492.63.68期 間 費(fèi)3,317,809,5994,048,402,593,529,384,064,429,689,8493,152,654,795.用.895.894.68.1076銷 售 費(fèi)9.349.887.228.734.39用率中 糧 集22.525.213.9623.1416.04團(tuán)同業(yè)15.9217.5410.5915.9410.22圖： 3-5萬科集團(tuán)銷售費(fèi)用率趨勢分析圖由圖： 3-5可以看出萬科集團(tuán)的銷售費(fèi)用率呈先上升，再下降，再上升，然后下降的趨勢五年期間萬科的主營業(yè)務(wù)不斷增加，但是期間費(fèi)用在不斷降低，

37、2011 年的銷售費(fèi)用率最低，萬科的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在不斷的下降，說明萬科的管理水平上升。圖： 3-6萬科集團(tuán)與同行業(yè)銷售費(fèi)用率趨勢比較圖13由圖： 3-6 可以看出萬科集團(tuán)的銷售費(fèi)用率低于行業(yè)的水平，但是它的趨勢與行業(yè)的趨勢相近。4.銷售成本率分析表： 3-42007-2011 年萬科集團(tuán)銷售成本率分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年?duì)I 業(yè)35,526,611,40,991,779,2148,881,013,143.50,713,851,471,782,749,80收入301.944.964942.630.68營 業(yè)20,607,338,25,00

38、5,274,4634,514,717,705.30,073,495,243,228,163,60成本964.444.910031.182.13銷 售0.580.610.710.590.60成 本率同業(yè)0.480.530.680.560.60圖： 3-7萬科集團(tuán)銷售成本率趨勢分析圖由圖： 3-7 可以看出萬科集團(tuán)的銷售成本率呈先上升再下降，再上升的趨勢。07-09 的上升趨勢明顯，其原因是金融危機(jī)使得它的銷售量下降，房價下降，從而是主營業(yè)務(wù)收入的增長幅度低于往年水平，同時它的銷售成本的增長幅度高于往年；2010 年的銷售成本率有較大的下降幅度，其原因是加強(qiáng)了萬科在成本控制和費(fèi)用的管理上努力取得的

39、成績；2011 年的增長幅度較小，不為明顯。從上可以看出，萬科的銷售成本率控制的較為穩(wěn)定，趨于0.60，但是還是較高，應(yīng)加強(qiáng)銷售和成本管理，降低銷售成本。14圖： 3-8萬科集團(tuán)與同行業(yè)銷售成本率趨勢比較圖由圖： 3-8 可以看出萬科的銷售成本率高于行業(yè)的銷售成本率， 而且二者的趨勢相近。 在市場的大環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)受的影響較為明顯。萬科集團(tuán)的銷售成本率高于行業(yè)的水平，這就是萬科的不足。5.小結(jié)萬科集團(tuán)的銷售毛利率基本維持在0.4 左右，說明萬科的盈利水平較穩(wěn)定，但是09 年的毛利率最低自身的銷售成本的控制存在不足；萬科集團(tuán)的銷售利潤率受市場經(jīng)濟(jì)的影響較大，同時也與它的銷售與財(cái)務(wù)政策關(guān)系密切，

40、五年期間銷售利潤率受環(huán)境的影響明顯，要加強(qiáng)主營業(yè)務(wù)的管理；萬科集團(tuán)的銷售費(fèi)用率下降明顯，它的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在不斷的下降，說明萬科的管理水平上升；，萬科的銷售成本率控制的較為穩(wěn)定，趨于0.60，但是還是較高，應(yīng)加強(qiáng)銷售和成本管理，降低銷售成本。房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較為明顯，企業(yè)的獲利能力受金融環(huán)境和國家的政策的影響也較為明顯，但是企業(yè)的營運(yùn)成本可以通過自身的管理降低。四、資產(chǎn)運(yùn)用效率分析1.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析表 4-12007-2011 年萬科集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析表單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年主 營 業(yè)35,526,611,340,991,77

41、9,48,881,013,143.50,713,851,71,782,749,800務(wù)收入01.94214.9649442.63.68年 初 總48,507,917,5100,094,467119,236,579,721137,608,554215,637,551,74資產(chǎn)70.69,908.29.09,829.391.83年 末 總100,094,467,119,236,579137,608,554,829215,637,551296,208,440,03資產(chǎn)908.29,721.09.39,741.830.05平 均 總74,301,192,7109,665,523128,422,567,

42、275176,623,053255,922,995,88資產(chǎn)39.49,814.69.24,285.615.94總 資 產(chǎn)0.480.370.380.290.28周 轉(zhuǎn) 率(%)總 資 產(chǎn)752.91963.11945.811,253.791,283.49周 轉(zhuǎn) 天數(shù)中 糧 集0.190.140.180.130.21團(tuán)同業(yè)0.340.260.280.210.2515圖： 4-1萬科集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢分析圖由圖： 4-1 中可以看出，萬科集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在逐漸下降，07-08 年的周轉(zhuǎn)率的下降幅度為11% ，原因是 07 年末的金融危機(jī)，在這樣的消費(fèi)環(huán)境中，萬科的主營業(yè)務(wù)收入減少；08-09 年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率水平穩(wěn)定，金融危機(jī)帶來的影響還在影響著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；09-10