北京國際金融大廈的項目管理

1、第一篇北京國際金融大廈項目的決策一、可行性研究是決策的依據(jù)和項目實施的準則 可行性研究是在工程項目投資決策之前，進行科學與技術(shù)經(jīng)濟分析和論證的方法，該方法已在世界各國的各個領域內(nèi)得到廣泛應用。 我國自九十年代開始學習和應用國外普遍采用的可行性研究方法，以確保工程項目獲得最佳經(jīng)濟效果。尤其是1983年國家計委頒布關(guān)于建設項目進行可行性研究試行管理辦法以后，可行性研究已作為基本建設程序的組成部分，大中型項目均根據(jù)國民經(jīng)濟長期規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃的要求，對建設項目的技術(shù)、工程和經(jīng)濟上是否可行合理，進行全面的分析、論證。但從實施可行性研究報告的效果來看，還存在許多問題，諸如：沒有實際經(jīng)驗，可行性研

2、究針對性差；可行性研究無大問題，但主要由于管理不善而無力實施；對可行性研究缺乏自始至終堅定執(zhí)行的信心。由于上述諸多原因造成可行性研究報告的科學預測難以實施，事實上形成可行性研究報告與實施效果嚴重脫節(jié)。 對北京國際金融大廈項目，業(yè)主反復進行可行性研究。首先決策層并沒有把可行性研究本身作為目的，而是尊重客觀實際，按客觀經(jīng)濟規(guī)律辦事，把可行性研究當作一種研究技術(shù)經(jīng)濟問題的科學方法和確保建設項目盡可能以最少的消耗取得最佳經(jīng)濟效果的有效手段。正是由于有了實事求是的、科學的可行性分析研究報告，使北京國際金融大廈的投資者對該項目的回報充滿信心，也使實施者對完成可行性研究報告的預期目標堅定不移。二、項目的地理

3、位置及周邊環(huán)境 該項目系北京西長安街南鬧市口l2#工程用地，位于復興門內(nèi)大街路南，該地塊向北面對長話大樓、中國人民銀行總行及中國工商銀行總行(在建中)，與已規(guī)劃立項的中國遠洋大廈及中國人民建設銀行總行左右相鄰，而中國人民銀行總行北面即是北京市城市規(guī)劃方案所列明的金融一條街。 地塊北臨復興門內(nèi)大街，東臨規(guī)劃的南鬧市口大街(寬40m，向北通金融一條街，向南通內(nèi)二環(huán)路，穿越復內(nèi)大街時有下潛式立交橋)，西距復興門立交橋與西二環(huán)路約350m，車輛進出方便。地塊北側(cè)過長安街己建成二個人行地道，出口正對長話大樓與中國人民銀行總行，地塊距復興門地鐵站約300m。由上述可見，地塊總體交通條件優(yōu)越。鑒于從復興門到

4、建國門的長安街兩側(cè)，除西長安街的該地塊和與之相臨的地塊外，均已建成重要機關(guān)或規(guī)劃為文化用地及綠地，又因北京市城市規(guī)劃方案己將復興門一帶規(guī)劃為金融區(qū)，而該地塊正處于金融區(qū)的核心，條件明顯優(yōu)于“金融一條街”的所有地塊。鑒于中國人民銀行總行近年已批準多家外國銀行的駐京辦事處升格為經(jīng)營性分行，隨著中國加入世貿(mào)組織后必將開放金融業(yè)的趨勢，未來三五年內(nèi)會有更多的中外銀行在京開展或擴大經(jīng)營。所以說，該地塊非常珍貴，也極具升值潛力。三、建設方案 (1)該地塊控制規(guī)劃條件為：容積率3，控制高度45m，地上可建面積55萬m2，另地下建筑(不含高度在22m以下的設備層)面積15萬m2。 考慮到土地協(xié)議規(guī)定超過控制規(guī)

5、劃建筑面積每平米補費用3900元人民幣，僅為控制規(guī)劃條件下每平方米土地成本的一半，而相鄰的中國遠洋大廈已獲批準規(guī)劃方案之容積率據(jù)說已超過4倍，預計該項目建設方案所采用容積率會在34.5之間，故評估以容積率3.25倍為方案I，4.25倍為方案。地上建筑面積方案I為5.925萬m2，方案為7.74萬m2。 （2）停車場和車庫的考慮。北京市市政府1989年制定的有關(guān)標準為每100m2辦公室需配置0.4個車位，地面停車場每車位占地25m2，地下車庫每車位占建筑面積40m2。根據(jù)近年來北京市規(guī)劃審批標準有逐漸提高的趨勢及該物業(yè)將有較多外籍高級雇員的特點，建議采用0.6車位/100m2的較高標準，以方案計

6、算需約330個標準轎車位，方案需約440個標準車位，其中100個車位設于地面停車場，占地約2500m2，其余為地下車庫，方案占9900m2，方案占地1.463萬m2。 (3)地下金庫、保管庫之考慮。根據(jù)金庫結(jié)構(gòu)墻較厚，保安設施較多造成實用率較低的特點，建議按地上建筑面積的8考慮，則方案I需4700m2，方案需6200 m2。 (4)地下餐廳。對于方案I與方案，該項目物業(yè)內(nèi)應有工作人員約30003900人，如其中70在物業(yè)進餐，午餐分三次輪完，每人占餐廳面積3m2，則餐廳應占面積為2150m22740m2。 (5)綜上分析，物業(yè)的評估建設方案為： 方案I 方案 (實際開工面積，萬m2) (實際開

7、工面積，萬m2) 可租售建筑總面積 7.3 (7.6) 9.7 （10.1）其中 ：地上 5.69 （5.92） 7.433 （7.74）即： 營業(yè)廳 0.624（0.65） 0.807 （7.74） 辦公室 5.066（5.275） 6.626 （6.9） 地下 1.61 （1.675） 2.267 （6.9） 車庫 0.95 （0.99） 1.408 （1.466） 金庫 0.453（0.47） 0.596 （0.62） 餐廳 0.207（0.215） 0.263 （0.274）四、建設方案的評估(一)評估的基本考慮1供應與銷售情況 根據(jù)北京市政府的“北京外銷商品房供應量分析”統(tǒng)計，已獲批

8、外銷、目前已入伙或可在1998年上半年前入伙的高檔辦公樓共計143萬m2，已立項可在1999年底前入伙的高檔辦公樓預計不到30萬m2，這些辦公樓的入伙高峰期為1996年底或1997年初，此后，因北京市政府在1995年全年與1996年停止批準新的高檔辦公樓項目，整體供應量將顯著下降。 在需求方面，北京現(xiàn)已有三資企業(yè)與外國駐華機構(gòu)超過1萬家，目前僅有不到3000家擁有高檔寫字樓物業(yè)，因租金高，又沒有現(xiàn)樓購買，他們之中在未來幾年需自置物業(yè)的大有人在。預計1995年后，每年售出的現(xiàn)樓花將保持或超過1994年約45萬m2的水平。 綜上，19951997年間，北京高檔辦公樓總體上供需基本平衡，1998年以

9、后將開始出現(xiàn)短缺，市場發(fā)展在全國各大城市中最為良好。 2租售價格及變動趨勢 因國內(nèi)經(jīng)濟已進入良性調(diào)整期，又由于中央銀行緊縮銀根造成的資金短缺，使得北京市房地產(chǎn)市場自1994年下半年起已經(jīng)降溫，1998年14月又出現(xiàn)7的樓花售價下調(diào)，但在租務市場上，辦公樓租金未降反升，顯示需求強勁。在租務市場上，優(yōu)越地段的辦公樓租金仍會保持在較高價位，出租物業(yè)的回報(約355年可收回投資)仍會高于出售。 19981999年度，隨供應量下降，只要國內(nèi)經(jīng)濟運行正常，預計價格會出現(xiàn)反彈。 3評估所采用的各項參數(shù) (1)引入了建筑開工面積與可租售面積的概念，選定后者約為前者的96，預留了實際上無法出售的面積，如大面積走

10、廊及公共空間，人防、消防工作面積等，比較符合物業(yè)經(jīng)營與管理的實際情況。 (2)充分考慮到樓市目前較低迷且樓價仍有下調(diào)壓力的情況，在銷售進度上，開工后每六個月售出樓花數(shù)順序為：1125，1575，18，225，15，105 及7入伙前資金回收定金30均較為穩(wěn)妥。在售價上，標準為辦公樓按可售面積計暫定為$3000m2。較同等地理位置目前樓花售價低約510，亦較可靠。 (3)在租售分配方案上，暫按全部出售來編制方案，實際操作時，可以出售大部分(如6070)以回收資金，但亦保留一部分(如3040)收租，可取得更高回報。 (4)考慮了較充足的管理費用與不可預見費用，如按直接費的10511計算管理費，另外

11、按銷售收入的2計入一筆銷售費用，不可預見費則是按包括利息在內(nèi)的全部成本為基數(shù)的5計算，對風險的考慮較為充分。 (二)評估計算及結(jié)論 1評估計算 (1)項目總投資(億$)為：12.5428（）、15.627（）。(2)項目總成本(億$)為：185885()、229192（）。(3)盈虧平衡點(萬m2)為：售出54155、余18845，售出67325，余29675。 (4)四年的簡單投資回報率為：30.66（）、32.82()。 (5)最大現(xiàn)金投入量(億$)為：13.0875（）、15.7798()。2結(jié)論 根據(jù)評估考慮的基本因素及計算結(jié)果，可以認為該項目為盈利項目，但回報率不太理想，升值潛力雖較

12、大，但要取決于未來幾年中國整體經(jīng)濟形勢的發(fā)展及1998年后樓價恢復的程度。因地塊處于中國房地產(chǎn)的黃金地段，抗御風險的能力強，考慮到中國改革開放及金融業(yè)開放的大趨勢，如投資資金可落實，該項目不失為一個良好的投資機會。 根據(jù)兩個方案的對比分析，北京國際金融大廈項目最終采用方案建設。第二篇業(yè)主管理機構(gòu)的設置 (一)機構(gòu)設置的理論基礎及設置原則 1理論基礎 業(yè)主對某一工程項目設置管理機構(gòu)的目的是要按時地在預算范圍內(nèi)、按預定操作規(guī)格成功地完成一種新的建筑產(chǎn)品。為完成項目目標，這一機構(gòu)應該是熟練的工程師和高級管理人才的腦力“聯(lián)合體”，而“聯(lián)合體”的成功與否關(guān)鍵在于項目經(jīng)理。由于業(yè)主對項目的管理是全過程、全

13、方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)，所以項目經(jīng)理不同于施工企業(yè)的經(jīng)理、設計單位的設計負責人，也不同于監(jiān)理公司的總監(jiān)。他應具備的基本素質(zhì)是： (1)在建立計劃目標和政策目標方面表現(xiàn)出科學、果斷、自信，在執(zhí)行計劃過程中表現(xiàn)出堅韌不拔的信念。 (2)能夠在關(guān)心建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)與關(guān)心職工之間找到一個最佳結(jié)合點，使人們的工作要求和士氣保持平衡。 (3)能夠辨證地解決建筑產(chǎn)品完成的基本條件，即費用、工期、質(zhì)量之間的明顯矛盾。 (4)熟悉項目管理的基本知識，懂得項目管理的規(guī)律。具有較強的決策能力、組織能力、指揮能力、應變能力，即經(jīng)營管理能力。 2.設置原則(1)目標原則。機構(gòu)及機構(gòu)的每一部分必須實現(xiàn)有關(guān)任務的目標。

14、 (2)因事設崗、按崗定人的原則。因目標需要設定辦事機構(gòu)，所以應按辦事職責范圍來確定人員編制。 (3)權(quán)力原則。從最高層領導到機構(gòu)中的每個人，應形成明確的權(quán)力系統(tǒng)。 (4)責任原則。上級領導應對其下級人員的行動負責。 (5)職責劃分原則。對每項職務內(nèi)容，它所包含的任務、權(quán)力和責任，以及同其它職務的關(guān)系，都應有明確的文字說明，并向一切有關(guān)人員公布。 (6)一致原則。每個職務的責任和權(quán)利應當一致。 (7)協(xié)調(diào)原則。協(xié)調(diào)一致為實現(xiàn)項目目標而努力。 (二)項目管理機構(gòu)方框圖 針對北京國際金融大廈的具體情況，金龍興業(yè)房地產(chǎn)有限公司的管理機構(gòu)分三個管理層次，即高層、中層和基層管理。 1高層管理 高層管理是

15、對整個公司經(jīng)營管理的成敗負有責任的決策層。由公司董事會、公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總工程師組成。他們對一些影響全局的，在較長時間內(nèi)對項目管理起實質(zhì)性作用的問題以及一些非程序性的定性問題作出戰(zhàn)略決策。 2中層管理中層管理是由各部門經(jīng)理組成。其職責是執(zhí)行和解釋高層管理層確定的總方針和總計劃，做好自己負責的部門工作，同時要以高度的首創(chuàng)精神和判斷能力對自己主管的業(yè)務提出新的建議，制定工作目標。 3基層管理 基層管理人員直接向中層管理層負責，完成中層管理下達的各項任務。 4優(yōu)良組織十戒 我們借鑒美國管理協(xié)會的“優(yōu)良組織十戒”提出了適合北京國際金融大廈項目管理的優(yōu)良組織十戒。 (1)組織中每個成員的一切行為必

16、須圍繞實施項目目標這個中心來進行，任何違背這個中心的言論和行為將及時受到制止和糾正。 (2)給組織中的每個負責人、經(jīng)理、技術(shù)人員、管理人員及一般工作人員規(guī)定明確的職責。 (3)使責任伴有相應的權(quán)力。 (4)在所有有關(guān)人員確切了解情況之前，不應改變一個職位的范圍和責任。 (5)絕不應超越責任領導向下屬人員下達命令。否則，當事人應被撤換。 (6)對下屬人員的批評應私下進行，不論何種情況，都不應在負責人、同級或下級雇員在場時，對下屬進行批評。 (7)對于負責人之間或雇員之間在權(quán)力或責任方面所產(chǎn)生的任何糾紛或分歧，要立即予以慎重的裁決。 (8)晉升、調(diào)薪以及紀律措施應由直接負責人的上一級領導批準。 (

17、9)當責任人發(fā)現(xiàn)自己處理問題有錯誤時，應向上一級負責人及時承認錯誤并提出改進意見和糾正措施。 (10)組織中的每個人要模范遵守國家以及地方的各種法律、法規(guī)和規(guī)定，也要求監(jiān)理、承包商模范地遵守，并據(jù)以保護業(yè)主的正當權(quán)益。公司董事會招商局置業(yè)有限公司公司總經(jīng)理1人總工程師1人副總經(jīng)理1人工程管理部5人工程管理部5人工程管理部5人工程管理部5人工程管理部5人施工總承包設計/施工兩階段監(jiān)理設計總承包各 類 分 包 商 及 供 應 商 （三）項目管理人員崗位職責1、 工程管理部崗位職責工程管理部專業(yè)人員崗位職責通則：1） 以工程師的職業(yè)道德規(guī)范自已，為業(yè)主的利益而努力工作。2） 把工程的高質(zhì)量、短工期、

18、低成本作為信譽來實現(xiàn)。3） 以預見、預測、預控的方法，避免較大的工程技術(shù)管理失誤。4） 堅決服從領導安排，無條件地完成領導交給的工作任務。5） 齊心協(xié)力、團結(jié)協(xié)作，主動配合不同專業(yè)以及業(yè)務部、市政協(xié)調(diào)部的工作。6） 一般的工程技術(shù)問題，應主動負責解決到底。對于較大的工程技術(shù)管理問題，如設計方案、招投標（選擇設計、監(jiān)理和施工隊伍）、施工方案、主要設備訂貨、竣工驗收等工作，要注重請示匯報，既積極又要慎重，做到施權(quán)有度。（1） 土建工程師責任制1） 前期工作： 參與編制項目建設總體規(guī)劃（完成四圖一書）： 負責紅線內(nèi)道路、綠化工程的設計委托； 負責地址勘察單位、沉降觀測單位的委托，并辦理相關(guān)手續(xù)； 負

19、責起草設計任務書及設計合同，制訂設計工作計劃并安排落實； 協(xié)助市面上政協(xié)調(diào)部辦理規(guī)劃手續(xù)，以及施工前的準備工作； 配合領導選擇設計、監(jiān)理和施工單位，做好招投標工作。2） 施工階段的工作：. 審查設計圖紙，對圖紙中存在的重大問題，提出解決問題的辦法；. 審查施工組織設計并檢查落實；. 督促設計、施工、監(jiān)理單位及管理公司嚴格執(zhí)行合同并協(xié)調(diào)各方之間的工作關(guān)系；. 檢查工程進度、質(zhì)量，監(jiān)控工程的投資；. 組織驗槽及隱蔽工程、分部、分項工程的驗收；. 駐工地代表，負責設計變更、洽商及現(xiàn)場簽證工作；. 對于涉及到經(jīng)濟的工程洽商，先取得審計師的審核后，再簽字。3） 后期工作：. 參加項目的竣工驗收；. 負責

20、竣工資料的審核和接受、歸檔工作；. 參與工程保修合同的編制與簽訂；. 配合設計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作。（2） 機電、設備工程師崗位責任制1） 工程前期：. 負責編制設計任務書中機電、暖通工程的設計標準；認真檢查設計監(jiān)理的工作；審查初步設計和施工設計圖紙；. 參與招投標工作；審查施工單位資質(zhì)、技術(shù)力量、管理能力和實際業(yè)績，在評審時提出評審意見；. 配合市政協(xié)調(diào)部完成消防、人消、環(huán)保、勞動局、防疫站等政府主管部門的報審和報批工作；. 按工程開工要求，做好開工前的準備工作，完成臨時建設施工專業(yè)的工作；. 負責專業(yè)施工組織設計的審查工作；. 制訂機電、設備年度投資概算。2） 設備訂貨：. 制訂主要設

21、備的訂貨原則及訂貨計劃，并請領導審批；. 負責審定主要設備的廠家、選型、報價分析，提出審定意見；. 參與主要設備的訂貨談判和合同簽訂工作；. 抓主要設備訂貨的檢查和落實。3） 施工階段：. 把工程質(zhì)量、工期和工程投資的工作作為重點來管理；. 負責施工過程中，機電和設備專業(yè)的設計和施工協(xié)調(diào)工作；. 施工管理的監(jiān)督工作，即督促監(jiān)理公司對施工質(zhì)量預控，施工工期預控，工程投資預控，避免工程技術(shù)管理失控，發(fā)現(xiàn)問題及時向領導報告；. 對于涉及到經(jīng)濟的工程洽商，要先取得審計師的審批后，再簽字。4） 竣工驗收：. 組織機電、設備工程的調(diào)試和驗收工作，并要求監(jiān)理公司和施工單位負責實施；. 參與政府主管部門組織對

22、工程竣工驗收的評定工作；按北京市工程圖紙和技術(shù)資料有關(guān)歸檔要求，做好專業(yè)竣工圖紙和技術(shù)資料的整理歸檔工作；配合審計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作；配合審計師根據(jù)工程進度辦理支付工程款手續(xù)。5)匯報制度：定期向工程管理部、項目管理公司的主管領導匯報和請示工作；認真聽取領導和同事們對工作的指導和幫助；(3)電氣工程師崗位責任制 電氣工程師的工作范圍包括強電和弱電兩部分。強電部分包括：變配電、動力和照明、防雷和接地、電氣信號和自動控制；弱電部分包括：電話、廣播、計算機聯(lián)網(wǎng)及綜合布線系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警和控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、信號系統(tǒng)等。1) 工程前期：負責編制工程設計任務書中電氣工

23、程的設計標準；認真檢查設計監(jiān)理的工作；審核初步設計和施工設計圖紙；參與招投標工作，參與設計單位、監(jiān)理單位和施工隊伍的評審和選擇，提出評審意見；協(xié)助市政協(xié)調(diào)部報審工作，為報審做好技術(shù)準備；設備和材料訂貨工作，即負責審核主要電氣設備和材料的廠家、選型、報價分析，提出審核意見。參與其訂貨談判和合同簽訂工作，并負責檢查落實。牢牢控制住設備和材料的審定權(quán)，嚴把質(zhì)量關(guān)，確保工程達到設計標準。 2)施工階段：切實做好技術(shù)管理工作，組織設計院、監(jiān)理單位、施工單位的電氣工程師協(xié)商解決工程中遇到的各種技術(shù)問題；負責專業(yè)施工管理的監(jiān)督工作，保證整個工程高質(zhì)量地按期完成；對于較大的工程技術(shù)管理問題，要主動請示匯報，并

24、拿出妥善的參考意見和解決方法；對于涉及到經(jīng)濟的工程洽商，應主動取得審計師的審核后，再簽字；對于隱蔽工程，督促管理公司、監(jiān)理單位負起應有的責任，做好檢查和中間驗收工作。 3)工程后期：積極組織電氣工程的調(diào)試和驗收；參與政府部門的竣工驗收；負責專業(yè)竣工資料的審核和接收及歸檔工作；配合審計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作；參與工程保修合同的編制與簽訂。 (4)給排水工程師崗位責任制 給排水工程師的專業(yè)技術(shù)管理范圍，即項目工程的給水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、BTM氣體滅火系統(tǒng)、園林綠化噴灌、空調(diào)系統(tǒng)供水、鍋爐房軟化供水、生活飲用水處理，廚房、洗衣房

25、、開水房、汽車沖洗房專用設備配水，游泳池、噴泉等水循環(huán)系統(tǒng)。 1)前期工作：參與項目工程的項目立項、總體規(guī)劃、專業(yè)評審。對設計方案的可行性、合理性及成本控制進行技術(shù)分析，為業(yè)主提供決策依據(jù)；負責編制設計任務書中給排水工程的設計標準，以及項目配套系統(tǒng)功能的評估及機電項目概算，認真檢查設計監(jiān)理工作；審查初步設計和施工設計圖紙，參與招投標的準備工作。 2)施工階段：在施工過程中，對工程質(zhì)量、工期、成本進行監(jiān)督、審查。對重要系統(tǒng)設備的招投標、預決算、設備選定實施技術(shù)把關(guān)，系統(tǒng)調(diào)試結(jié)果簽定。對于涉及到經(jīng)濟的工程洽商，首先取得審計師的審核，再簽字；實施對監(jiān)理公司、施工安裝公司的工程進度、計劃方案的督導與協(xié)

26、調(diào)；檢查合同所包括的工作任務的執(zhí)行與落實；負責審核主要設備的廠家、選型、報價分析，提出審核意見；參與其設備訂貨談判和合同簽訂，并檢查落實。3)竣工驗收：負責組織給排水工程的調(diào)試和驗收工作；參與政府部門組織對工程竣工驗收的評定工作；負責工程竣工資料的審核和接受及歸檔工作；配合審計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作；參與工程保修合同的編制與簽訂。4)其它：定期向有關(guān)領導匯報和請示工作；完成領導交辦的臨時性工作任務。(5)總圖專業(yè)及資料員崗位責任制：1)在總工程師的指導下，負責總圖工作：l：500現(xiàn)狀圖；總平面圖；豎向設計圖；土方平衡圖；管道綜合圖；綠化布置圖；規(guī)劃說明書。2)文秘：負責工程部所有文字、報表處

27、理工作；負責工程部會議記錄，會后制作成會議紀要報領導審定后分發(fā)、存檔；匯總并打印每周各項目工程的工作計劃與總結(jié)；各部門、協(xié)作單位之間的收發(fā)文與傳真。 3)資料管理：根據(jù)城建檔案管理的要求，分檔管理項目的工程技術(shù)文件材料(包括圖紙、照片、報表、文字、磁盤等)；施工圖紙的領取與發(fā)放，及圖紙加曬部分的結(jié)算。 4)負責工程項目的固定資產(chǎn)統(tǒng)計工作，并每月向北京市統(tǒng)計局上交報表。 5)本部門考勤記錄，并于每月20日前上交行政人事部。 6)完成領導臨時交辦的任務。 (6)概預算工程師崗位責任制領會業(yè)主意圖、指令，為業(yè)主的利益而努力工作。遵守政府法令，執(zhí)行政府關(guān)于三資企業(yè)的建設工程概算編制辦法，嚴格貫徹執(zhí)行財

28、務審計制度。嚴格掌握董事會對工程高質(zhì)量、短工期、努力降低成本的要求；負責安排和組織監(jiān)理公司編制標底工作，對標底與投標文件提出審查意見。中標和簽訂施工合同盡量減少缺口，以便控制投資金額，避免較大的工程技術(shù)經(jīng)濟管理失控。參與并審查總合同和各專業(yè)施工合同；掌握總價內(nèi)單項工程造價，避免事后出現(xiàn)較大問題。做好工程的計劃用款，按合同規(guī)定審查工程進度付款，并將審查意見報各級領導審批。主動配合各專業(yè)以及業(yè)務部、市政協(xié)調(diào)部的工作，根據(jù)北京市建委有關(guān)文件，審查各類概預算，掌握人工單價、材料設備市場價、機械費，按北京市主管部門確定的原則辦理，工程各項費用計取按國家規(guī)定辦理。工程及設備材料價格根據(jù)“貨比三家”之原則，

29、進行逐項審查，審查后的意見報各級領導審批。對每項工程審計應主動負責到底，做到嚴密不留缺口，問題在意見中寫清楚，供上級決策審批。工程審計嚴格按基本建設程序辦事，對于較大的工程技術(shù)經(jīng)濟管理問題多請示，多匯報，做到既積極又要慎重，按基建財務紀律和制度辦事，做到施權(quán)有度，對違背財經(jīng)紀律和制度的事堅決不辦，該表態(tài)的果斷地拿出自己的意見，當好領導的參謀。負責工程保修合同的編制與簽訂。完成領導交辦的臨時業(yè)務工作。2市政協(xié)調(diào)部崗位職責 (1)項目前期工作 1)辦理項目前期政府審批的有關(guān)手續(xù)：負責辦理項目列入政府有關(guān)部門的建設計劃的有關(guān)報批手續(xù)，即項目建議書的申報及批復，可行性研究報告的申報及批復；負責辦理項目

30、的“國有土地使用證”；負責辦理項目的“建設用地規(guī)劃許可證”；負責辦理項目的“建設工程規(guī)劃許可證”負責辦理項目的“建設工程開工證”；負責辦理項目“外銷證”及有關(guān)手續(xù)。 2)辦理各項市政工程的報批手續(xù)：負責辦理項目煤氣的報批手續(xù)；負責辦理項目熱力的報批手續(xù)；負責辦理項目自來水及節(jié)水的有關(guān)報批手續(xù)；負責辦理項目供電的有關(guān)報批手續(xù)；負責辦理項目電話的有關(guān)報批手續(xù)；負責辦理環(huán)保、綠化、消防、人防、道路交通等有關(guān)市政報批手續(xù)。 3)辦理項目進口設備的報批、倉儲手續(xù)：負責辦理進口設備的報批手續(xù)；負責辦理公司海關(guān)注冊登記、年檢及進口設備的報批手續(xù)；負責進口設備的運輸、倉儲等聯(lián)系工作； (2)項目施工階段工作

31、1)市政工程發(fā)包工作：負責煤氣、熱力工程的委托設計及施工單位資質(zhì)的審核及施工發(fā)包工作；負責自來水工程施工的監(jiān)督管理工作；負責供電、電話的施工安裝監(jiān)督管理工作；負責污水管線施工單位資質(zhì)審查、及施工發(fā)包工作；負責道路交通的施工發(fā)包管理工作；負責園林綠化施工單位資質(zhì)的審查及施工發(fā)包工作。 2)市政工程各方協(xié)調(diào)工作：負責組織市政各方工程協(xié)調(diào)會；負責協(xié)調(diào)紅線內(nèi)外交叉施工存在的有關(guān)問題；協(xié)助施工單位處理施工擾民及民擾的有關(guān)問題。 (3)項目竣工驗收工作：負責煤氣熱力工程驗收工作；負責自來水、污水工程驗收工作；負責供電、電話工程驗收工作；負責消防、人防的報驗工作；負責園林綠化工程的驗收工作；其它市政工程的驗

32、收工作。3財務部崗位職責 在公司總經(jīng)理領導下，認真貫徹執(zhí)行國家的財政、稅收、外匯政策，嚴格遵守國家財會制度和財經(jīng)紀律，對公司財務收支進行核算和監(jiān)督，提供會計資料，促進增收節(jié)支，提高經(jīng)濟效益。具體職責如下：按照“外商投資企業(yè)會計制度”規(guī)定，結(jié)合項目公司具體情況制訂項目公司財務會計制度和有關(guān)財務管理的規(guī)章制度。負責建立項目公司的會計帳簿，完整、及時、準確地記錄公司的經(jīng)濟業(yè)務收支。負責資金管理，做好公司系統(tǒng)內(nèi)資金的統(tǒng)籌調(diào)度，管好用好項目公司資金。根據(jù)“資金管理規(guī)定”認真復核款項并辦理人民幣、外幣的收付和按章繳納各項稅款基金。負責項目公司及來年開辦的財務收支、資金流轉(zhuǎn)計劃的編報和執(zhí)行情況的檢查分析并提

33、出計劃執(zhí)行情況分析報告。負責建立各項經(jīng)濟核算制度，具體辦理會計、成本、費用核算工作。嚴格劃清項目公司的收支款項，正確反映項目公司成本，做到不混不亂。定期編報會計報表和在每期工程結(jié)束時及時提供成本資料及項目投資總表。 負責聘請會計師事務所進行驗資和年度財務審計。參與項目公司擬訂經(jīng)營計劃和對外簽訂合同、協(xié)議中有關(guān)財務部分的研究。負責提出財務機構(gòu)設置、人員配備方案，負責財務人員任用職稱、晉升的業(yè)績考核。組織財務人員業(yè)務學習，教育財務人員努力鉆研業(yè)務，不斷豐富會計理論知識，提高業(yè)務能力，熟悉掌握運用計算機技術(shù)和各種計算、分析方法，做好本職工作。 (1)財務部各級人員崗位責任制 1)財務部經(jīng)理：貫徹執(zhí)行

34、國家經(jīng)濟政策、財經(jīng)制度、財經(jīng)紀律和中外合資企業(yè)財務會計制度；貫徹項目公司經(jīng)營方針，各項規(guī)章制度和領導決策；負責財務部各項管理工作；建立健全公司內(nèi)部財務管理制度，組織公司的全面經(jīng)濟合算；監(jiān)督公司的資金管理、成本管理、利潤管理和財產(chǎn)管理；組織公司的經(jīng)濟活動分析，為公司領導提供決策；參與項目公司基本建設投資，經(jīng)濟利益分配，經(jīng)濟合同的簽定中有關(guān)財務部分等重要決策；組織編制財務預算、指定有效地發(fā)揮預算控制的工作程序和財務管理措施；組織資金籌措、監(jiān)督資金使用；組織編制企業(yè)財務會計報表和統(tǒng)計報表；參加公司有關(guān)的經(jīng)營管理活動會議，從經(jīng)濟管理角度為領導提供財務信息、參考數(shù)據(jù)、財務指導和改善公司經(jīng)營管理的建議；擬

35、訂財務部內(nèi)部的組織機構(gòu)、崗位職責、工作任務、監(jiān)督各級會計人員的工作；負責財務人員的聘用、任用、職稱晉升的業(yè)績考核。 2)主管會計(或主管會計師)：負責日常會計核算的帳務處理，編制會計憑證和會計報表，確保帳帳相符，帳證相符，帳表相符，參與庫房的盤庫及對帳管理工作；負責統(tǒng)計報表的編制和送報工作，做到報表內(nèi)容完整、數(shù)字準確、帳表相符、表表對應相符；定期檢查清理帳戶，檢查會計科目名稱與編號的一致性、數(shù)字的準確性；帳簿摘要完整簡要；參與編制預算，嚴格執(zhí)行預算事前控制和日常控制，及時報告執(zhí)行預算、財務制度和財務處理中發(fā)生的問題；完成財務部經(jīng)理安排的其它工作。 3)總出納： 負責現(xiàn)金收入管理、檢查和清點每日

36、收入的現(xiàn)金，填制送款簿及時存入銀行；負責簽收和整理各種支票、匯票等，填制送款簿及時送存銀行；嚴格執(zhí)行財務管理制度，按照財務手續(xù)檢查審核一切收、付、繳款業(yè)務憑證，做到有憑證、有審批、手續(xù)完備、項目內(nèi)容清楚齊全、大小寫金額相符；對檢查無誤的憑證及時辦理款項收、付、繳業(yè)務；嚴格執(zhí)行現(xiàn)金清點、盤點制度，做到帳簿相符，及時同銀行對帳單進行銀行存款余額對帳，發(fā)現(xiàn)問題及時報告；完成財務部經(jīng)理安排的其它工作。4物業(yè)租售部崗位職責 物業(yè)租售部主要負責所建物業(yè)的預租、預售工作，對工作中的職責及要求如下： 1)責任要求：具有敬業(yè)精神，積極主動地完成各項工作；一切以公司利益為重，不做任何有損公司利益的事；與各部門密切

37、合作，為租售工作的順利進行打好基礎。 2)具體職責：租售的各項準備工作，即各項資料的收集、市場情況的調(diào)查、租售策略的制定、租售計劃的排定、租售價格的制定、代理律師的選擇、租售合同的制定及宣傳品的制作；與客戶的聯(lián)系，即主動尋找客戶，認真接待客戶來訪；關(guān)于公司與物業(yè)的形象，即采用各種廣告方式對物業(yè)進行宣傳，包括工地現(xiàn)場廣告、各種媒體上的廣告以及其它廣告形式，適時舉辦各種活動進行促銷。5行政人事部崗位職責(1)行政人事部經(jīng)理職責1)行政方面：協(xié)助公司領導處理公司日常行政事務；負責組織編定并建立本公司文檔管理制度、收發(fā)文制度、會議制度以及上述制度實施后的日常管理工作；負責公司各類會議、會務慶典活動的策

38、劃、組織、協(xié)調(diào)及后勤保障工作；負責公司綜合治理日常管理工作；負責公司車輛和交通安全管理工作；負責公司辦公用品的采購、保管、領用工作；負責公司禮品的采購、保管、領用工作；負責公司統(tǒng)計的組織管理工作；負責公司管理費的計劃、使用、總控工作。 2)人事、勞資方面：負責建立并逐步完善公司人事勞資管理制度(形成完整、配套的表格系列和勞動合同范本)；負責公司員工招聘、考核、錄用、任免、調(diào)檔及簽定勞動合同等手續(xù)的辦理工作，逐步形成較完備的人事管理體系；負責公司員工專業(yè)技術(shù)職稱評審材料的組織申報工作；負責公司員工的養(yǎng)老統(tǒng)籌、大病統(tǒng)籌、失業(yè)統(tǒng)籌等社會保險的組織管理工作；完成總經(jīng)理和公司其他領導交給的工作。 (2)

39、車輛主管兼行政文員職責：負責公司車輛的維修、保養(yǎng)、驗車工作；負責與地區(qū)安委會的聯(lián)絡工作；負責公司交通安全百分驗收的內(nèi)部管理工作；負責車輛保險、養(yǎng)路費繳納工作；負責公司辦公設備的保管、登記工作；負責公司零星物品的采購工作；負責公司電器設備及辦公用具的維修保養(yǎng)工作；做好各部門及公司領導用車的服務工作；接受并完成領導交辦的其它臨時性工作。 (3)文員兼前臺收發(fā)員崗位職責：負責公司文件的打印、裝訂、復印工作并嚴守公司機密；負責公司文件的收發(fā)和文件的登記編號工作；負責傳真機、復印機及其它文件處理工具的保管、維護工作；負責接待來訪者，并及時通知有關(guān)部門和人員，禁止閑雜人員進入辦公區(qū)域；負責接轉(zhuǎn)集團電話，力

40、求準確迅速并使用禮貌用語；接受并完成領導交辦的其它臨時性工作。 (4)行政秘書崗位職責：負責公司文件的整理、歸檔、保管工作；負責公司內(nèi)部和對外發(fā)文的草擬工作，并嚴守公司機密；負責公司收發(fā)文的處理工作；負責公司對外聯(lián)絡和接待工作；負責公司各項統(tǒng)計報表的填報工作(主要指養(yǎng)老統(tǒng)籌報表、大病統(tǒng)籌報表、失業(yè)保險報表、勞動情況報表、基層年(季)增加值報表和工程統(tǒng)計報表)；負責公司及有關(guān)部門文件的打印工作；接受并完成領導交辦的其它工作。二、管理架構(gòu)科學，關(guān)系明晰 項目管理的目的是為了成功地實現(xiàn)項目目標。為了達到這個目標，要依靠業(yè)主、監(jiān)理、承包商等多個組織的共同努力。對一個建筑產(chǎn)品來說，業(yè)主是產(chǎn)品的策劃者，承

41、包商是產(chǎn)品的設計制造者，監(jiān)理是產(chǎn)品成型的管理者。如何使眾多組織的行動寓于一個統(tǒng)一目標的管理系統(tǒng)之中，為此，我們頗費了一番心思。我們認真分析、研究了一些成功與失敗的項目管理案例后認為，管理上重大問題的發(fā)生多與下列因素有關(guān)：項目管理的計劃性差，且參與建設的單位各做各的計劃，互不銜接；各參律單位的工作界面混亂無序，項目關(guān)系不清，造成較多扯皮；以上原因又造成合同系統(tǒng)不明確，合約管理困難。所以對一個工程建設項目來說，好的管理架構(gòu)的確定是項目目標最優(yōu)實現(xiàn)的保證。1管理模式在建設項目全面管理中的地位與作用 (1)從所周知，建設項目及其管理是一個復雜的系統(tǒng)，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)及建設項目投資與管理的一般作法，每個

42、項目都不可避免地有業(yè)主(建設單位)、設計單位、施工單位、供貨單位、咨詢與監(jiān)理公司的參與，又因分包制是在分工細化、專業(yè)水平提高與相對費用降低的條件下發(fā)展起來的，具有合理性，所以上述設計、施工、咨詢諸方面工作又往往派生出一系列的專業(yè)分包人。建設項目規(guī)模越大、技術(shù)越復雜、這個體系越是龐大復雜。 (2)因有上述多個單位共同參與同一個項目的建設，就必須產(chǎn)生各個單位間的關(guān)系，也必然形成該項目的管理架構(gòu)，無論其形成是主動的、有序的、明晰的、科學的，還是被動、無序、模糊的。良好的項目管理，其管理模式與架構(gòu)的形成必然屬前一種情況，而模糊混亂或不科學的項目管理模式與架構(gòu)必然造成各參建單位工作責任、工作界面及相互關(guān)

43、系的混亂，使生產(chǎn)與管理資源浪費，其結(jié)果是建設項目設定的工作目標落空。 (3)項目的每一個參建單位都只是眾多參建單位的一員，除按合同完成自己的服務責任外，也應按項目管理模式與架構(gòu)的約定，主動搞好與其它參建單位的協(xié)調(diào)并協(xié)助業(yè)主完善項目管理模式與架構(gòu)，以便共同管理好項目。 2業(yè)主是確定管理架構(gòu)的主要策劃者和唯一的決策者 因為業(yè)主是項目的出資人及投資風險的承受者，理所當然地對項目的功能策劃及投資回收承擔主要甚至是全部的責任。按市場經(jīng)濟的運作原則，作為項目的初始顧主，業(yè)主也掌握著其它主要參建單位的選擇權(quán)及主要合同條件的決定權(quán)，即監(jiān)理公司的選定及合同條件、施工總承包的選定及合同條件以及設計總承包的選定及合

44、同條件。因上述三個主要合同的具體約定已在實際上確定了項目管理架構(gòu)的主要方面，所以說，業(yè)主是項目管理主要架構(gòu)的決策者，他通過上述參建三方的選定及相應合同主要條款的確定，應能基本設立項目管理的主要架構(gòu)，通過操作三個主要合同并使其正常運作，便是完善該架構(gòu)的過程。 一個好的管理架構(gòu)需要通過一系列的具體工作來逐步地明確與完善。文字與合同意義上的架構(gòu)也需要通過各有關(guān)單位的磨合才能逐漸成為各參建單位的自覺行為，變成活生生的有序管理。監(jiān)理公司在這一過程中可以利用其公證人的獨立地位，發(fā)揮獨特的作用與優(yōu)勢。 許多監(jiān)理公司在建立及完善項目管理架構(gòu)方面往往是被動的，究其原因，一是不知道好的項目管理架構(gòu)應該是什么樣子，

45、對調(diào)整改善架構(gòu)也就無從談起。所以作為監(jiān)理公司來講，應該了解一個好的項目管理架構(gòu)所應具備的基本內(nèi)容及特征，主動協(xié)助業(yè)主做好業(yè)主應完成的此類工作，反過來講這也將為監(jiān)理工作的順利開展創(chuàng)造必要的外部條件。 3北京國際金融大廈管理架構(gòu)的設立 我們在國際金融大廈項目策劃階段就已確定了明晰的管理架構(gòu)(見附圖22)，而此架構(gòu)是據(jù)我方多年國際運作的經(jīng)驗、學習和借鑒國際先進的管理思想、方法和手段，并結(jié)合我國國情和全面推行建設監(jiān)理的形式而確立的，經(jīng)實踐檢驗該架構(gòu)是非常成功的。 我們在該項目上簽訂的第一個合同就是監(jiān)理委托合同。業(yè)主根據(jù)管理體系構(gòu)想，委托監(jiān)理公司對該項目的設計、施工階段實施監(jiān)督和管理，由監(jiān)理組織設計和施

46、工總包的招標工作，制定招標文件、初選、終選承包方，最后提出綜評報告并由業(yè)主決策。業(yè)主在確定設計總承包和施工總承包并與其商簽合同時，在合約中均明確地規(guī)定了監(jiān)理的范圍、工作的內(nèi)容和業(yè)主授予監(jiān)理的權(quán)限，也就是明確了監(jiān)理的地位，同時也明確了設計總承包和施工總承包被監(jiān)理的地位。這一管理架構(gòu)也不是一開始就得到各方認可的，譬如說設計院在談判初期就有抵觸他們認為不需要設計監(jiān)理，而且對監(jiān)理公司的監(jiān)理設計能力提出質(zhì)疑。為此，我們向設計院反復講解，我們擬通過設計監(jiān)理方式，在設計階段進行中間審查、階段審查和最終成果的全面審查，保障業(yè)主的策劃意圖與投資控制目標在設計中得以體現(xiàn)，保障設計文件的規(guī)范性、施工可行性、結(jié)構(gòu)的安

47、全性，實現(xiàn)設計進度控制，滿足工程建設的需要。設計院最終愉快地接受了設計監(jiān)理這一安排。 北京國際金融大廈項目的實際工作表明：該項目的設計標準符合業(yè)主投資設想，設計出圖進度很好地滿足了施工進度要求，出圖質(zhì)量高，使因設計造成的返工極少發(fā)生。由監(jiān)理公司組織的設計交底均及時、完善、清楚。這一方面體現(xiàn)了設計院的工作水平、合作精神及設計總承包體制的作用，另一方面則與監(jiān)理公司介入設計、施工兩階段工作，發(fā)揮了承前啟后的作用密不可分。業(yè)主委托合同委托合同監(jiān)督、管理監(jiān)督、管理監(jiān)理公司設計總承包施工總承包電梯工程分包干掛石材分包土建工程弱電工程分包公共區(qū)域精裝修分包機電工程分包幕墻工程分包智能化系統(tǒng)設計分包安全系統(tǒng)設

48、計分包土建及設備電氣工程設計室內(nèi)精裝修設計分包商其他專業(yè)分包商施工設計協(xié)調(diào)三、三元管理主體的統(tǒng)一性 鄧小平同志說，改革是發(fā)展和解放生產(chǎn)力，實際包括兩個層次的問題：調(diào)整生產(chǎn)關(guān)系，使之適應生產(chǎn)力的發(fā)展，就是發(fā)展生產(chǎn)力；如果這個生產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整帶有革命的性質(zhì)，或者說帶有質(zhì)的變化，這就稱為解放生產(chǎn)力。回顧我國建設領域體制改革的歷程，從探討業(yè)主責任制，到推行招標承包制，從實行建設監(jiān)理制到落實合同管理制，無不都是為了使生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力的發(fā)展相適應，使我國由傳統(tǒng)的自營式管理向社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。 目前，我國新的投資經(jīng)營機制逐步形成，現(xiàn)代企業(yè)制度的改革正在加快步伐，他們之間是經(jīng)濟合同關(guān)系，以經(jīng)濟

49、合同為紐帶，以完成工程建設項目目標為目的，最終形成相互制約、相互協(xié)作、相互促進的建設管理格局 (一)三個主體 1主體之一業(yè)主 業(yè)主是指工程從籌劃、籌資、設計、建設實施直至生產(chǎn)經(jīng)營、歸還貸款及債券本息等全面負責并承擔投資風險的單位。 業(yè)主是工程建設投資行為的主體。在工程建設投資體制上，我國將繼續(xù)改革，最終形成投資主體的多元化，投資使用的有償化，承包主體的市場化。作為投資行為的主體，要對投資效果全面負責，取得好的效益，靠的是業(yè)主負責制，靠的是合同制約。有科學頭腦且開明的業(yè)主，必然委托高智能的監(jiān)理單位為其提供高水平的咨詢和管理合同服務，為保證工程質(zhì)量、縮短建設周期、提高投資效益提供有利的保證，最終使

50、項目總目標達到整體最優(yōu)，從而最大限度保障業(yè)主利益。2主體之二監(jiān)理 監(jiān)理是指依法成立的、獨立的、智力密集型的從事工程建設監(jiān)理業(yè)務的經(jīng)濟實體。社會監(jiān)理單位是智力密集型的，他本身不是建設產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者和經(jīng)營者，他為業(yè)主提供的是智力服務。社會監(jiān)理單位在工程建設監(jiān)理中須具備組織各方協(xié)作配合，以及調(diào)整各方利益的職能。為使這一職能得以順利實施，他必須堅持自己的公正性，而公正性又必須以獨立性為前提。社會監(jiān)理單位應該具有能發(fā)現(xiàn)與解決工程設計和施工單位所存在的技術(shù)與管理方面問題的能力，能夠提供高水平的專業(yè)服務，所以他具有科學性，而科學性又以監(jiān)理人員的高素質(zhì)為保證。 3主體之三承包商 承包商是通過與業(yè)主簽訂承包合

51、同，并按合同完成工程任務而取得一定利潤的經(jīng)濟實體。目前，我國建筑領域生產(chǎn)關(guān)系中，三方之一的承包商包括設計單位、施工單位和材料、設備供應單位，他們是自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我完善、自我發(fā)展的企業(yè)。 (二)三個主體的相互關(guān)系 業(yè)主與監(jiān)理方的關(guān)系是委托與被委托的關(guān)系，雙方要簽訂監(jiān)理委托合同。業(yè)主委托監(jiān)理方對工程項目進行監(jiān)督、管理，就應該對監(jiān)理方給予充分信任，對各自的職責和權(quán)限要有明確的劃分。在工程項目進展過程中，業(yè)主對承包商的各種具體要求應經(jīng)監(jiān)理方統(tǒng)一出口。如果事無巨細仍像過去那樣由業(yè)主直接與承包商聯(lián)系，不僅會增加業(yè)主的工作量，降低監(jiān)理方應有的作用和威信，而且使承包商在執(zhí)行過程中受到多頭管理

52、，左右為難，無所適從，反而會影響工作的正常進展。監(jiān)理方在接受業(yè)主的委托后，也要主動定期或不定期地以書面或口頭形式向業(yè)主匯報工程進展情況，提出存在的問題，并提供經(jīng)分析、論證后的兩個以上的解決方案，以使業(yè)主決策。 監(jiān)理與承包商的關(guān)系是監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系，雙方?jīng)]有合同制約。監(jiān)理方的監(jiān)理地位的確認來自于三個方面：一是國家、地方的監(jiān)理系列法規(guī)賦予監(jiān)理單位監(jiān)理權(quán)力；二是業(yè)主授權(quán)；三是承包商的認可。在有監(jiān)理的項目中，業(yè)主與承包商簽訂合同中，須有相應的條款，明確監(jiān)理的范圍和內(nèi)容，并明確承包商必須接受監(jiān)理。監(jiān)理是受業(yè)主委托，運用經(jīng)濟、技術(shù)和法律手段為業(yè)主服務，注重事前控制和全過程跟蹤，做好“三控制、兩管理、一協(xié)

53、調(diào)”(質(zhì)量控制、投資控制、進度控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào))，以確保項目總目標的最優(yōu)實現(xiàn)。在工程進展過程中，承包商應主動將設計圖紙和材料、設備的原始資料遞交監(jiān)理方，并配合監(jiān)理方做好“三控制”。 在執(zhí)行工程承包合同的過程中，合同關(guān)系的雙方是業(yè)主和承包商。業(yè)主是籌資、貸款和還貸單位，也是工程的使用和受益單位，而承包商則是按合同完成工程任務并取得一定利潤的經(jīng)濟實體。由于經(jīng)濟地位和利害關(guān)系的不同，對待工程進度、質(zhì)量、成本等方面既有共同的利益，也有不同的要求，兩者必然會發(fā)生一些矛盾，監(jiān)理工程師應對發(fā)生的爭端給予公正的調(diào)解。 (三)三元管理主體的統(tǒng)一性 隨著改革的深化，建筑領域各企業(yè)之間的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟合同關(guān)系。設計、施工、材料設備供應及監(jiān)理單位通過履行與業(yè)主簽訂的合同向業(yè)主負責，業(yè)主通過履行國家賦予自身的責任向國家負責，同時獲得相應的自身利益。在工程建設項目中，它們以經(jīng)濟合同為紐帶，實現(xiàn)以業(yè)主、監(jiān)理、承包商為主體的三元管理體制。而三元管理主體雖然有統(tǒng)一的項目建設目標，但每個主體都有各自不同的價值觀、利益目標和行為取向，這就存在著項目目標的統(tǒng)一