城市經(jīng)濟城市規(guī)劃與房地產(chǎn)市場實用教案

1、一、導(dǎo)論一、導(dǎo)論(do ln) I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系中國脈絡(luò)II.認識不動產(chǎn)III. 房地產(chǎn)市場(shchng)概況第1頁/共51頁第一頁，共52頁。 不動產(chǎn)市場(shchng) 不動產(chǎn)是一個市場博弈: -追求利益 -游戲規(guī)則 -參加者又不同角色和戰(zhàn)略(zhnl) -即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟的外部 性第2頁/共51頁第二頁，共52頁。新規(guī)則(guz)促使參加者改變博弈計劃 變動的市場(shchng) 例：辦公樓小型化 -后工業(yè)社會 -企業(yè)削減辦公用房費用 Kodak削減25-40%辦公用房費用第3頁/共51頁第三頁，共52頁。不動產(chǎn)不僅僅是一個(y )博弈 政府干預(yù) 增加投資-稅收(s

2、hushu)，補貼 限制開發(fā)-分區(qū)規(guī)劃 參加者包括政府的相互影響 經(jīng)濟領(lǐng)域+非經(jīng)濟領(lǐng)域第4頁/共51頁第四頁，共52頁。I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系(gun x)-中國脈絡(luò)（1） 以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少 房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源: 自有資金，銀行貸款， 資本市場融資(rn z)，銷售回籠資金 第5頁/共51頁第五頁，共52頁。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系(gun x)-中國脈絡(luò)（2） 銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。 在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂“三七開”的說法: 一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30，其余行業(yè)占70： 二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性

3、貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30，住房(zhfng)抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70。 第6頁/共51頁第六頁，共52頁。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國(zhn u)脈絡(luò)（3） 信用關(guān)系 ：金融業(yè)去年對30多個行業(yè)的信用狀況進行了內(nèi)部排序: 房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。 房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。 相當多的開發(fā)(kif)商搞“打一槍換一個地方”式的項目開發(fā)(kif)。規(guī)模化，集團化，有品牌的開發(fā)(kif)商很少。 第7頁/共51頁第七頁，共52頁。信用(xnyng) 中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸

4、款信用評級，結(jié)果表明： 在信用較好的上海，受評的238家開發(fā)商中，信用等級在3B(有貸款價值)及以上企業(yè)僅占37，2B(有風險但可以貸款)占59；福建受評的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68。核心問題(wnt)是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實際源于銀行的資金普遍高出50，信用狀況普遍較低。 第8頁/共51頁第八頁，共52頁。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國(zhn u)脈絡(luò)（4） 緊縮( jn su)政策：2002年12月5日，中國人民銀行發(fā)布了“切實落實房地產(chǎn)信貸管理政策，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開始對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進行檢查 第9頁/共51頁第九頁，共52

5、頁。銀行(ynhng)界的反應(yīng)：惜貸不等于不貸，銀行(ynhng)比以前更慎重、更細致。 光大銀行：對于房地產(chǎn)開發(fā)項目惜貸，但對于像北京城建集團，住總集團、建工集團這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會適當放寬一些政策去爭取項目。 中國工商銀行：更多地把資金投向有實力、銷售前景看好、戶型合理的項目。實行“低層封頂，高層要完成項目三分(sn fn)二”的原則加強對客戶的監(jiān)控。 第10頁/共51頁第十頁，共52頁。 中國建設(shè)銀行：實施“個貸品牌”手段，全力打造“樂得家”品牌，爭奪一些實力強，在市場上有口碑，信譽度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔保的時間(shj

6、in)上都動了不少腦筋。第11頁/共51頁第十一頁，共52頁。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系(gun x)-中國脈絡(luò)（5） 與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火 個人住房貸款的不良貸款率不足，再加上它具有擔保方式(fngsh)(fngsh)完備，風險小等眾多優(yōu)點，各家銀行都對其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。第12頁/共51頁第十二頁，共52頁。個人(grn)(grn)住房貸款 截至今年10月底，中國工商銀行的個人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長(zngzhng)了38倍，預(yù)計到2005年末，中國工商銀行住房貸

7、款占全部貸款的比重將達到1596左右，其中個人住房貸款占全部貸款的比重達到12以上。 第13頁/共51頁第十三頁，共52頁。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系(gun x)-中國脈絡(luò)（6） 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動貸款。這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不適應(yīng)當前市場的需要，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個限制性因素(yn s)。 （如，辦公物業(yè)的持有和管理） 第14頁/共51頁第十四頁，共52頁。間接融資(rn z)和直接融資(rn z) 國際上把房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)的資本化程度作為

8、衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標準。 去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計顯示，企業(yè)自籌資金不足28，銀行融資占，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。第15頁/共51頁第十五頁，共52頁。迫切需要擴大資本市場(shchng)的融資渠道 目前，我國萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有(zhyu)50多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資 但，上市是答案嗎？第16頁/共51頁第十六頁，共52頁。II.II.認識認識(rn shi)(rn shi)不動產(chǎn)不動產(chǎn) 第17頁/共51頁第十七頁，共52頁。不動產(chǎn)的資產(chǎn)(zchn)(zchn)特點（1 1） 物理(wl)特征 1） 不可移動

9、性：各地市場是分散的 地方市場/全國/國際 2） 獨特性（異質(zhì)性）：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體第18頁/共51頁第十八頁，共52頁。不動產(chǎn)資產(chǎn)(zchn)的特點（2） 經(jīng)濟特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟壽命長 3） 改造：影響不動產(chǎn)的價值( jizh) 4） situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系第19頁/共51頁第十九頁，共52頁。 不動產(chǎn)市場(shchng)的特點：完全競爭市場(shchng)不可能存在信息的獲取較困難(kn nn)，成本較高，需要經(jīng)紀人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運轉(zhuǎn)外部經(jīng)濟/基礎(chǔ)設(shè)施影響大 E.

10、g. 污染，軌道交通第20頁/共51頁第二十頁，共52頁。不動產(chǎn)的產(chǎn)品(chnpn) 1) 空間 2) 不動產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸(zhjin)成熟 （中國的地產(chǎn)基金？）第21頁/共51頁第二十一頁，共52頁。產(chǎn)品(chnpn)特性 -使用價值和交換價值 -“耐久消費品”vs. “是權(quán)利，不是商品”總之很貴, 需要政府不同形式/程度的介入國際上，房價和居民年收入之比一般在4到6倍，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了8倍：北京（）、云南（）、上海（）、天津（）、海南(hi nn)（）、吉林（）、黑龍江（）、廣東（）、陜西（）和寧夏（）。第22頁/共51頁第二十二頁，共52頁。不動產(chǎn)的供需(n x)

11、 需求 1) 不動產(chǎn)既是消費品，又是資本(zbn)品。 2) 有效需求 供給 1） 時間:建筑期間造成的滯后 如，奧運，sars 2） 地點：不可移動性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強北 ，北京大山子第23頁/共51頁第二十三頁，共52頁。市場(shchng)(shchng)中的個人和機構(gòu) 參加者包括 -使用者、消費者，包括所有者和租戶 -提供者，建筑工人、建筑師、工程師、測量員、開發(fā)商、投資者 -中央和地方政府，各級代理機構(gòu)，法院 -其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員(rnyun)，對市場運作起關(guān)鍵作用：如，中介、咨詢、物業(yè)管理第24頁/共51頁第二十四頁，共52頁。細看(x kn)投資者 1）

12、個人 2） 公司：CEO財務(wù)經(jīng)理/不動產(chǎn)經(jīng)理 3） 機構(gòu)投資者（國內(nèi)/國外） -80年代后的顯著趨勢 -銀行(ynhng)、養(yǎng)老基金、人壽保險公司第25頁/共51頁第二十五頁，共52頁。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jngj)(jngj)的作用 作為生產(chǎn)要素(yo s)：為經(jīng)濟和生產(chǎn)活動提供空間 反過來說，經(jīng)濟和生產(chǎn)活動的內(nèi)容影響需求的內(nèi)容） 作為公司財產(chǎn)：是公司資產(chǎn)負債平衡表中重要的資產(chǎn)項目，和公司負債相對應(yīng) 作為投資工具：是個人投資者的主要投資工具，是金融機構(gòu)，基金和保險金的主要收入來源當然，每個國家/地區(qū)的情況有別。 第26頁/共51頁第二十六頁，共52頁。房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jngj) 房地產(chǎn)是世界各國經(jīng)濟

13、發(fā)展的重要組成部分，并分別在一些國家的國民生產(chǎn)總值中占有3至12的不同(b tn)比重。英、德、日、美等國家在經(jīng)濟起飛時期，房地產(chǎn)投資占全國投資比例曾高達40以上。第27頁/共51頁第二十七頁，共52頁。美國(mi u)的房地產(chǎn)和經(jīng)濟 美國GDP每年(minin)6萬億美元以上。人均約2萬4千?？傮wGDP中，個人消費近2/3，政府購買20%多一點，私人投資大概15-16%。每年(minin)國內(nèi)私人投資一半左右投資于不動產(chǎn)，其中又有一半以上（即總量的1/4）投資于住宅。第28頁/共51頁第二十八頁，共52頁。 近幾年，中國的房地產(chǎn)同樣有了重大的發(fā)展，從1978年之前的平均(pngjn)占國民生

14、產(chǎn)總值的05至15上升到1993年之后的平均(pngjn)超過75的水平，高峰時接近占固定資產(chǎn)投資中的30。近幾年房地產(chǎn)銷售額約占全社會消費品零售總額的5至7，房地產(chǎn)同時在拉動其他消費上和生產(chǎn)上起到極大的作用。第29頁/共51頁第二十九頁，共52頁。歷年建筑業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)(shj)列表 (單位: 萬元) 年 份19951996199719981999建 筑 業(yè) 占G D P 比 重（全國100，單位: %）6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位: 萬元)57937454 82822497 91264777100619922111528640第30頁/共51頁第三十頁，共52頁。本課結(jié)

15、構(gòu)(jigu) 1 . 城 市 和 區(qū) 域 經(jīng) 濟 (j n g j ) 如 何 影 響房地產(chǎn)市場發(fā)展方向 城市和區(qū)域的興衰 產(chǎn)業(yè)和不動產(chǎn)需求 2.公共政策和城市規(guī)劃決定了房地產(chǎn)市場的構(gòu)架 （教科書的用途）第31頁/共51頁第三十一頁，共52頁。III.III.不動產(chǎn)市場不動產(chǎn)市場(shchng)(shchng)概況概況中美比較中美比較第32頁/共51頁第三十二頁，共52頁。為什么要研究美國和其他國際(guj)環(huán)境中房地產(chǎn)的操作慣例？ 對中外不同慣例的研究是有啟發(fā)性和有趣的 為吸引國外投資，有必要了解(lioji)投資者的思維方式 一個了解(lioji)其他市場如何操作的機會 加入世界貿(mào)易組織

16、之后的中國市場將日益向國際市場靠攏 2006年, 外國商業(yè)銀行將可以進入中國市場簡介(jin ji)第33頁/共51頁第三十三頁，共52頁。影響美國(mi u)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素 經(jīng)濟 人口 技術(shù) 土地(td)使用模式/城市化 金融體系 房地產(chǎn)類型 開發(fā)商簡介(jin ji)第34頁/共51頁第三十四頁，共52頁。不同(b tn)的經(jīng)濟要素如何影響房地產(chǎn)類型？ 住宅受家庭組成速度的影響 辦公樓受新創(chuàng)造的就業(yè)機會和從制造業(yè)經(jīng)濟向服務(wù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的影響 酒店受國民生產(chǎn)總值的影響 零售(ln shu)受消費者信心的影響第35頁/共51頁第三十五頁，共52頁。美國人口(rnku)趨勢: 1995-2010

17、 穩(wěn)定的人口增長 (由于移民) 人口老齡化 復(fù)雜(fz)的細分市場人口(rnku)統(tǒng)計學(xué)第36頁/共51頁第三十六頁，共52頁。 美國(mi u)總?cè)丝?99,862287,716275,306262,765249,439226,542203,302050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0002010200520001995199019801970美國人口美國人口 (單位：千單位：千)信息(xnx)來源: 美國統(tǒng)計局人口(rnku)統(tǒng)計學(xué)第37頁/共51頁第三十七頁，共52頁。人口按性別和年齡(ninlng)分類05,00010,00015

18、,0000-5 yrs10-14 yrs20-24 yrs30-34 yrs40-44 yrs50-54 yrs60-64 yrs70-74 yrs80+ yrs男男女女 ( 單位：千單位：千)05,00010,00015,0000-5 yrs10-14 yrs20-24 yrs30-34 yrs40-44 yrs50-54 yrs60-64 yrs70-74 yrs80+ yrs男男女女 (單位：千單位：千)19702000信息(xnx)來源: 美國統(tǒng)計局人口(rnku)統(tǒng)計學(xué)第38頁/共51頁第三十八頁，共52頁。合法移民美國(mi u)的人數(shù)02004006008001,0001,200

19、1,4001,6001,8002,0001988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000移民美國的人數(shù)移民美國的人數(shù)(單位：千單位：千)人口(rnku)統(tǒng)計學(xué)信息來源(liyun): 美國統(tǒng)計局第39頁/共51頁第三十九頁，共52頁。家庭組成(z chn)的變化0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%19801980199019902000200020102010其它類型的家庭其它類型的家庭傳統(tǒng)家庭傳統(tǒng)家庭: 已婚夫婦和子女已婚夫婦和子女信息來源(liyun): 美國統(tǒng)計局人口(rn

20、ku)統(tǒng)計學(xué)第40頁/共51頁第四十頁，共52頁。有子女的已婚婦女(fn)加入勞動力大軍0 0101020203030404050506060707080809090100100197019701975197519801980198519851990199020012001全年全職工作全年全職工作不在外工作不在外工作第41頁/共51頁第四十一頁，共52頁。中國人口增長(zngzhng)（單位：萬人）第42頁/共51頁第四十二頁，共52頁。中國人口(rnku)趨勢200012.78200513.26201013.73201514.18202014.54202514.80203014.962040

21、15.05205014.78第43頁/共51頁第四十三頁，共52頁。人口老齡化 中國65歲及以上人口從1990年的6299萬增加到2000年的8811萬，占總?cè)丝诘谋壤?.57%上升為6.96%。預(yù)計到2040年，該比例將超過20%。 北京(bi jn)現(xiàn)已有老年人口188萬，約占北京(bi jn)人口總數(shù)的15，并且以每年5的速度遞增。第44頁/共51頁第四十四頁，共52頁。中國婦女從業(yè)(cn y)比例對住房需求的影響？年份比重%世界排名19954550200046.5無數(shù)據(jù)中國女性占總?cè)丝诒壤蠹s49%第45頁/共51頁第四十五頁，共52頁。中國家庭戶規(guī)模縮小對住房需求(xqi)的影響 計劃生育政策的實施導(dǎo)致家庭戶規(guī)模的縮小 1997年，全國家庭戶規(guī)模，北京3.13. 1999年，全國家庭戶規(guī)模，北京。 2000年，全國總計城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為人，農(nóng)村平均戶均人口規(guī)模為人。 最新統(tǒng)計，北京市家庭戶規(guī)模城近郊區(qū)平均每戶.人，比全國的平均水平少.人，西城區(qū)家庭規(guī)模平均只有(zhyu).