律師辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引(征求意見(jiàn)稿)清潔版20111203

1、律師辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引（征求意見(jiàn)稿）山東省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會(huì)二一一年十一月二十八日關(guān)于律師辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引起草情況的說(shuō)明各位委員/觀察員：根據(jù)專委會(huì)安排，山東琴島律師事務(wù)所、山東德衡律師事務(wù)所、山東全正律師事務(wù)所、山東文康律師事務(wù)所、山東鑫士銘律師事務(wù)所、山東正義陽(yáng)光律師事務(wù)所承擔(dān)了律師辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引的起草工作。為了使本指引在邏輯上更為清晰，我們?cè)诮y(tǒng)稿時(shí)對(duì)指引的結(jié)構(gòu)作了適當(dāng)調(diào)整：股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容分開(kāi)敘述；律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容統(tǒng)一敘述；獨(dú)立性較強(qiáng)、內(nèi)容較多的內(nèi)容（如盡職調(diào)查等）放在附件中詳述。因在實(shí)務(wù)操作中，裁判機(jī)構(gòu)或客戶可能以行業(yè)

2、操作指引作為判斷律師是否盡到勤勉義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而認(rèn)定律師是否失職。鑒于此，我們?cè)诮y(tǒng)稿時(shí)對(duì)指引的深度也進(jìn)行了適當(dāng)處理，對(duì)于較高的要求或標(biāo)準(zhǔn)我們將通過(guò)培訓(xùn)等方式進(jìn)行提倡，不再作為普遍性要求寫(xiě)入指引。受能力、精力所限，部分內(nèi)容的考慮尚不成熟，部分章節(jié)之間的銜接不夠協(xié)調(diào)，尚待各位進(jìn)一步完善。 二一一年十一月二十八日律師辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引（征求意見(jiàn)稿）目 錄第一章 總則5第二章 律師辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方案設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的操作指引7第一節(jié) 一般規(guī)定7第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓模式7第三節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式7第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式9第五節(jié) 方案設(shè)計(jì)的原則和注意事項(xiàng)10第三章 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引11第一節(jié) 一般規(guī)定11

3、第二節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向階段的法律業(yè)務(wù)12第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)14第一部分 盡職調(diào)查基本規(guī)范14第二部分 盡職調(diào)查前的準(zhǔn)備16第三部分 盡職調(diào)查的方法16第四部分 盡職調(diào)查內(nèi)容17第五部分 盡職調(diào)查報(bào)告17第六部分 律師從事盡職調(diào)查工作應(yīng)注意的事項(xiàng)18第四節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引20第一部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的起草20第二部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的談判22第三部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽署22第四部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的政府審批22第五節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行階段法律業(yè)務(wù)的操作指引23第四章 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引25第一節(jié) 一般規(guī)定25第二節(jié) 律師辦理資

4、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意向階段法律業(yè)務(wù)的操作指引26第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)28第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引28第一部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的起草28第二部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的談判33第三部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的簽署33第五節(jié) 律師辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同履行階段法律業(yè)務(wù)的操作指引33第五章 律師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的注意事項(xiàng)36第一節(jié) 一般規(guī)定36第二節(jié) 律師在意向階段的注意事項(xiàng)36第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段的注意事項(xiàng)36第四節(jié) 在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段的注意事項(xiàng)37第五節(jié) 在合同草擬、談判階段的注意事項(xiàng)38第六節(jié) 在合同履行、交割階段的注意事項(xiàng)38第六章 附則39第一節(jié) 聲明39第二節(jié) 特別說(shuō)

5、明事項(xiàng)39第三節(jié) 附件40附件一：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容41附件二：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容51附件三：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說(shuō)明57附件四：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說(shuō)明60附件五：國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序62附件六：外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)問(wèn)題64第一章 總則 第一條 為規(guī)范本省律師辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的服務(wù)行為并提高服務(wù)質(zhì)量，特別是為年輕律師熟悉、參與該業(yè)務(wù)提供指導(dǎo)，經(jīng)山東省律師協(xié)會(huì)授權(quán)，房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)在總結(jié)相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定本指引，供本省律師在辦理該類業(yè)務(wù)時(shí)參考。 第二條 本指引中所涉及的名詞解釋： （一）“房地產(chǎn)項(xiàng)目”指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)和/或在該土

6、地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅、商業(yè)（含辦公）、酒店等物業(yè)及其配套設(shè)施等。但不包括劃撥土地使用權(quán)和/或在該等土地上建設(shè)的建筑物及配套設(shè)施，亦不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等政府限制交易的物業(yè)和/或該等物業(yè)占用的土地。 （二）“房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓”指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓其名下的房地產(chǎn)項(xiàng)目（或直接受讓其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的房地產(chǎn)項(xiàng)目）和/或通過(guò)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)的方式間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓目的的行為。 （三）“目標(biāo)項(xiàng)目”指交易雙方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 （四）“目標(biāo)公司”指擁有目標(biāo)項(xiàng)目的公司。 第三條 鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和對(duì)律師業(yè)務(wù)能力要求較高的特點(diǎn)，律師辦理該類業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則： （一

7、）專業(yè)負(fù)責(zé)原則：律師應(yīng)刻苦鉆研專業(yè)法律問(wèn)題，熟悉該專業(yè)的法律規(guī)定，具備與該行業(yè)相匹配的能力，為當(dāng)事人提供準(zhǔn)確的專業(yè)服務(wù)。 （二）忠誠(chéng)守信原則：律師應(yīng)對(duì)當(dāng)事人盡到忠誠(chéng)義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間，只接受其中一方的委托。服務(wù)過(guò)程中，律師不應(yīng)受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，貫徹落實(shí)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)。 （三）勤勉盡責(zé)原則：考慮到本業(yè)務(wù)涉及法律領(lǐng)域多、情況復(fù)雜的特點(diǎn)，律師應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人的要求恪盡職守、勤勉敬業(yè)，在其承諾的期限內(nèi)完成各項(xiàng)具體的法律服務(wù)。 第四條 律師辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與當(dāng)事人所簽訂的委托協(xié)議，在委托權(quán)限內(nèi)依法、依約履行職責(zé)，不得損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，

8、并應(yīng)保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密及個(gè)人隱私。 第五條 本指引主要適用于律師從事房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的非訴訟服務(wù)，重點(diǎn)在于指導(dǎo)律師向其當(dāng)事人提供盡職調(diào)查、方案設(shè)計(jì)、合同起草、協(xié)商、談判、簽約以及項(xiàng)目交割等方面的法律服務(wù)。律師在辦理有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的訴訟案件時(shí)，也可以有選擇地參考本指引的相關(guān)內(nèi)容。第二章 律師辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方案設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的操作指引 第一節(jié) 一般規(guī)定 第六條 律師辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)時(shí)，主要依據(jù)土地管理法、物權(quán)法、公司法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定等法律、法規(guī)。第七條 律師對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和論證時(shí)可以參考本章的規(guī)定。 第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓模式

9、第八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要有兩種模式：一種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，另一種是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式間接實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的；而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式則是通過(guò)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式實(shí)現(xiàn)其目的。第九條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩種模式相比，雖然目的相同，但涉及的直接交易標(biāo)的不同，法律關(guān)系和交易成本也各不相同。因此在交易模式的選擇和設(shè)計(jì)上，律師應(yīng)根據(jù)擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，作出適當(dāng)?shù)倪x擇，以便盡可能地降低交易風(fēng)險(xiǎn)與交易成本。 第三節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式第十條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式可分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式和增資擴(kuò)股方式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式是指轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，完成股權(quán)交割，并辦理工商變更登記。增資擴(kuò)股方式

10、是指增資方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行增資，從而持有目標(biāo)公司一定比例的股權(quán)，再進(jìn)一步受讓目標(biāo)公司的股權(quán)。第十一條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易主體為轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司的股東）和受讓方。股權(quán)交易不需要征得目標(biāo)公司的同意。第十二條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作步驟如下：（一）采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓的，受讓方受讓目標(biāo)公司原股東的全部或部分股權(quán)，雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，然后到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記，再或同時(shí)進(jìn)行董事、監(jiān)事改選，并到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記。（二）采取增資擴(kuò)股方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，由增資方與目標(biāo)公司原股東簽訂增資協(xié)議，對(duì)增資額和增資后各方所占股權(quán)比例作出約定，然后由會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具驗(yàn)資報(bào)告，并到工商部門辦理變更登記

11、，再或同時(shí)進(jìn)行董事、監(jiān)事改選，并到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記。如果目標(biāo)公司是外商投資企業(yè)，或增資后目標(biāo)公司由內(nèi)資企業(yè)變更為外商投資企業(yè)，則需要經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，然后再辦理工商變更登記。第十三條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢(shì)： （一）該模式不受城市房地產(chǎn)管理法第39條關(guān)于轉(zhuǎn)讓時(shí)必須完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的條件限制，可以在目標(biāo)公司取得土地使用權(quán)后的任何時(shí)點(diǎn)進(jìn)行。（二）稅負(fù)成本相對(duì)較低，有利于降低受讓的總體成本。采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，在滿足一定條件時(shí)，一般各項(xiàng)資產(chǎn)無(wú)須作為銷售處理，房屋、土地等無(wú)須辦理過(guò)戶手續(xù)，避免因資產(chǎn)流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅費(fèi)，從而可獲得更為優(yōu)惠的股權(quán)受讓價(jià)格，降低了受讓總體價(jià)格。受讓

12、前開(kāi)發(fā)成本和資金占用利息可以全額計(jì)入此后項(xiàng)目總成本，對(duì)受讓方而言有利于降低今后項(xiàng)目處置的土地增值稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下需要繳納的稅費(fèi)見(jiàn)本指引附件三。（三）操作程序較簡(jiǎn)單。第十四條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的不利因素：（一）目標(biāo)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，往往是在同一地塊上建設(shè)多個(gè)項(xiàng)目（如寫(xiě)字樓、住宅、酒店、商貿(mào)等）。如果無(wú)法將盈利前景不佳的項(xiàng)目進(jìn)行剝離，不僅會(huì)增加受讓成本，而且還面臨較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的資金回報(bào)無(wú)法獲得保障。（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，受讓方在受讓時(shí)對(duì)目標(biāo)公司的或有債務(wù)往往難以預(yù)測(cè)。（三）交易完成后，轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)及由此產(chǎn)生的法律責(zé)任均由受讓方承擔(dān)。受讓方面臨轉(zhuǎn)讓方未盡信息披露義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。 第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

13、模式第十五條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易主體為轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）和受讓方。第十六條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操作步驟為：交易雙方簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，到國(guó)土資源和房屋管理局辦理土地使用權(quán)變更登記，并辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)的更名。第十七條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢(shì)：（一）項(xiàng)目權(quán)屬清晰，可操作性較強(qiáng)，法律規(guī)定明確，只要符合法定條件，即可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。（二）受讓方無(wú)需考慮目標(biāo)公司的或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。因受讓的僅為目標(biāo)項(xiàng)目，不涉及公司債權(quán)債務(wù)，對(duì)受讓方而言交易較為簡(jiǎn)便、透明。（三）需要繳納的稅費(fèi)種類清晰，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。第十八條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的不利因素：（一）根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第

14、39條的規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%。若采用資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，項(xiàng)目權(quán)屬變更登記手續(xù)必須在目標(biāo)項(xiàng)目投資總額達(dá)到25%后方可辦理。（二）在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，如有專屬于轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）的稅收優(yōu)惠，受讓方在受讓目標(biāo)項(xiàng)目后無(wú)法繼續(xù)享有。但是如果采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，由于變動(dòng)的只是轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）的股東，則稅收優(yōu)惠將會(huì)得到保留。（三）稅費(fèi)較高。通常情況下，采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式需繳納的稅費(fèi)包括：契稅、印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等，相對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式而言稅費(fèi)較高。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下需要繳納的稅費(fèi)見(jiàn)本指引附件四。第五節(jié) 方案設(shè)計(jì)的原則和注意事項(xiàng)第十九條 方案設(shè)計(jì)的原

15、則：（一）以目標(biāo)項(xiàng)目和目標(biāo)公司的具體情況為基礎(chǔ)，以法律為依據(jù)。（二）尊重當(dāng)事人意愿、維護(hù)當(dāng)事人利益。（三）保障交易安全，盡量使操作路徑簡(jiǎn)捷易行。（四）盡量降低交易成本。第二十條 方案設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)：（一）方案設(shè)計(jì)與當(dāng)事人的商業(yè)目的息息相關(guān)，涉及到行業(yè)、管理、商務(wù)、財(cái)稅、法律等多方面知識(shí)，需要具備一定的統(tǒng)籌能力。律師應(yīng)謹(jǐn)慎地?fù)?dān)任總協(xié)調(diào)人。（二）律師擔(dān)任方案設(shè)計(jì)的總協(xié)調(diào)人時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮各專業(yè)團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)專長(zhǎng)，注意整合各方力量，為當(dāng)事人提供多個(gè)方案供其選擇，并分析利弊。單一方案的提交更須慎重。（三）律師可以與相關(guān)專業(yè)人員聯(lián)合提供方案設(shè)計(jì)服務(wù)，在聯(lián)合服務(wù)時(shí)應(yīng)注意適當(dāng)劃分工作邊界，區(qū)分工作責(zé)任。 第三章 股權(quán)

16、轉(zhuǎn)讓模式的操作指引第一節(jié) 一般規(guī)定第二十一條 律師就股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，主要應(yīng)當(dāng)依據(jù)公司法、公司登記管理?xiàng)l例、最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)公司法若干問(wèn)題的規(guī)定（一）、（二）等法律法規(guī)和司法解釋。第二十二條 律師以股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式提供法律服務(wù)可以參考本章的規(guī)定。第二十三條 本章涉及的名詞解釋：（一）“受讓方”指擬受讓目標(biāo)公司股權(quán)的自然人或法人。（二）“轉(zhuǎn)讓方”指持有目標(biāo)公司股權(quán)并擬轉(zhuǎn)讓給受讓方的自然人或法人。（三）“意向書(shū)”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜初步達(dá)成的轉(zhuǎn)讓意向書(shū)或框架協(xié)議。（四）“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)事宜達(dá)成的正式合同。（五）“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議

17、”指由受讓方與轉(zhuǎn)讓方為辦理股權(quán)的工商登記變更而簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。第二十四條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的基本程序：（一）了解目標(biāo)公司、目標(biāo)項(xiàng)目的情況。（二）達(dá)成初步轉(zhuǎn)讓意向，簽訂意向書(shū)，由受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付一定數(shù)額的定金（視情況而定）。（三）受讓方對(duì)目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查。（四）受讓方根據(jù)調(diào)查情況決定是否繼續(xù)受讓。若決定繼續(xù)受讓，則需設(shè)計(jì)并論證受讓方案。（五）起草股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商、談判。（六）簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。（七）履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（不分先后順序）：1.受讓方按約定向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款；2.按約定更換公司法定代表人、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理及其他高級(jí)管理人員；3.按約定進(jìn)行公司印鑒、財(cái)

18、務(wù)賬冊(cè)、賬戶、資料等的交接；4.按規(guī)定辦理完稅手續(xù)；5.辦理工商變更登記手續(xù)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成。第二節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向階段的法律業(yè)務(wù)第二十五條 意向書(shū)達(dá)成前，受讓方應(yīng)與轉(zhuǎn)讓方接洽，了解目標(biāo)公司的設(shè)立時(shí)間、注冊(cè)資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債狀況、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍，公司除目標(biāo)項(xiàng)目外是否還有其他經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，公司有無(wú)債權(quán)債務(wù)糾紛，有無(wú)已發(fā)生的或潛在的訴訟、仲裁或行政處理案件，擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)等情況。此外，受讓方還應(yīng)了解目標(biāo)項(xiàng)目的來(lái)源、土地性質(zhì)、權(quán)屬情況、規(guī)劃情況、開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況、已取得的開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)、就該項(xiàng)目已簽訂的合同及履行情況、項(xiàng)目（實(shí)物或權(quán)利）有無(wú)瑕疵等。第二十六條 根據(jù)了解到的情況，對(duì)可

19、能存在的法律問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判，并書(shū)面提示當(dāng)事人，建議轉(zhuǎn)讓操作方案，根據(jù)目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的具體情況設(shè)計(jì)、起草意向書(shū)。第二十七條 意向書(shū)旨在為整個(gè)交易做出綱領(lǐng)性的計(jì)劃和安排，為轉(zhuǎn)讓方配合受讓方進(jìn)行盡職調(diào)查提出要求，為受讓方根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果決定是否繼續(xù)進(jìn)行受讓設(shè)定條件，也為受讓方按照轉(zhuǎn)讓方要求支付定金提供合同依據(jù)。第二十八條 意向書(shū)所包含的主要內(nèi)容有：1.轉(zhuǎn)讓標(biāo)的2.轉(zhuǎn)讓方式及主體3.轉(zhuǎn)讓價(jià)款及價(jià)格確定方式4.付款方式5.進(jìn)度安排條款（工作步驟、時(shí)間表等事項(xiàng)）6.陳述保證條款（主體資格、項(xiàng)目基本情況等）7.權(quán)利義務(wù)條款（如協(xié)同配合義務(wù)、提供必要資料信息的義務(wù)、各方負(fù)責(zé)事項(xiàng)的劃分等）8.排他協(xié)商條

20、款（獨(dú)家談判權(quán)）9.誠(chéng)意金條款10.意向書(shū)終止（解除）條款11.違約責(zé)任條款12.保密條款13.爭(zhēng)議解決條款14.法律適用條款（適用于涉外的情形）15.其他條款（費(fèi)用承擔(dān)條款、彈性條款等）16生效條款第二十九條 意向書(shū)的起草、談判及簽訂應(yīng)注意的問(wèn)題：（一）受讓時(shí)，受讓方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義去受讓，而是先設(shè)立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去受讓項(xiàng)目公司。所以，建議意向書(shū)中為受讓方將來(lái)可能以其指定的其他公司進(jìn)行受讓做好鋪墊。（二）意向書(shū)是否設(shè)計(jì)誠(chéng)意金/定金條款（以下均稱“定金”）應(yīng)視轉(zhuǎn)讓方的意愿而定。該條款主要是為降低受讓方惡意磋商或其他不誠(chéng)信行為的風(fēng)險(xiǎn)，并擔(dān)保下列事項(xiàng)：

21、1.轉(zhuǎn)讓方積極配合受讓方的盡職調(diào)查，提供目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目詳實(shí)的資料； 2.轉(zhuǎn)讓方介紹的情況與目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際情況一致； 3.受讓方能夠按期完成盡職調(diào)查并按意向書(shū)約定條件做出是否繼續(xù)受讓的決定；4.轉(zhuǎn)讓方遵守對(duì)其在排他期內(nèi)的限制性約定；5.雙方均對(duì)轉(zhuǎn)讓事宜以及獲取的對(duì)方資料、信息、商業(yè)秘密進(jìn)行保密，并在終止轉(zhuǎn)讓時(shí)返還從對(duì)方獲取的全部資料等。（三）受讓方有權(quán)根據(jù)盡職調(diào)查情況，提出修改受讓方案、調(diào)整交易價(jià)款、要求轉(zhuǎn)讓方處理不利事項(xiàng)等合理要求；亦可決定終止或繼續(xù)交易。但為防止受讓方濫用其權(quán)利，建議在意向書(shū)中設(shè)置繼續(xù)受讓或不再受讓的條件。（四）盡職調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露情況一致的，受讓方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)受

22、讓，進(jìn)入?yún)f(xié)議起草、談判、簽署階段；受讓方拒絕繼續(xù)受讓的，定金不予返還。若調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露的情況不一致（細(xì)微不一致在所難免，一般指重大不一致，但對(duì)何謂“重大不一致”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方意思在意向書(shū)中明確約定），受讓方有權(quán)放棄受讓，且轉(zhuǎn)讓方應(yīng)雙倍返還定金。第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)第一部分 盡職調(diào)查基本規(guī)范第三十條 律師應(yīng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定，遵守律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范，誠(chéng)實(shí)守信、勤勉盡職、審慎嚴(yán)謹(jǐn)。第三十一條 律師應(yīng)嚴(yán)守所知悉的當(dāng)事人、目標(biāo)公司及其他相關(guān)方的商業(yè)秘密，不得利用所知悉的商業(yè)秘密為律師本人、律師事務(wù)所及其他人謀取利益。第三十二條 律師應(yīng)在當(dāng)事人授權(quán)范圍內(nèi)從

23、事盡職調(diào)查法律業(yè)務(wù)；律師在授權(quán)范圍內(nèi)的工作，不受其他單位或個(gè)人的影響和干預(yù)，獨(dú)立工作，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。第三十三條 律師事務(wù)所接受委托后應(yīng)指派具備相應(yīng)專業(yè)能力的律師承辦，實(shí)習(xí)律師（含律師助理或其他輔助人員）不得獨(dú)立承辦，只能協(xié)助律師完成相關(guān)工作。第三十四條 律師從事盡職調(diào)查法律業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁下列行為：（一）嚴(yán)禁建議或協(xié)助當(dāng)事人或目標(biāo)公司從事違法活動(dòng)。律師只能對(duì)當(dāng)事人要求解決的法律問(wèn)題進(jìn)行分析和評(píng)估，并提出合法的解決方案。（二）嚴(yán)禁弄虛作假，偽造、變?cè)煳募?、資料、證明等材料或協(xié)助、誘導(dǎo)當(dāng)事人弄虛作假，偽造、變?cè)煳募?、資料、證明等材料。（三）若律師經(jīng)合理謹(jǐn)慎判斷，懷疑委托人提供的文件、資料、證明等

24、材料是偽造或虛假的，則嚴(yán)禁向?qū)Ψ疆?dāng)事人或其他相關(guān)方提供。第三十五條 若當(dāng)事人要求律師提供違反法律、法規(guī)、規(guī)范性文件及律師執(zhí)業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律的服務(wù)，律師事務(wù)所及律師應(yīng)當(dāng)拒絕并向當(dāng)事人說(shuō)明情況。第三十六條 律師事務(wù)所和律師應(yīng)如實(shí)、準(zhǔn)確、完整地向當(dāng)事人披露盡職調(diào)查所獲信息，并作出適當(dāng)?shù)姆煞治雠c評(píng)估，不得故意隱瞞、遺漏影響當(dāng)事人決策的重要信息或做虛假陳述。第三十七條 律師應(yīng)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等專業(yè)人士密切配合，通過(guò)專業(yè)分工協(xié)作和業(yè)務(wù)溝通，共同保障受托調(diào)查業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。第三十八條 倡導(dǎo)律師事務(wù)所建立健全項(xiàng)目管理制度，對(duì)調(diào)查取得的文件、資料、證明等材料可建立分類歸檔及查閱制度，對(duì)盡職調(diào)查報(bào)告、法

25、律意見(jiàn)書(shū)等法律文件建立內(nèi)部審核制度及內(nèi)部質(zhì)量保障制度。第三十九條 建議律師及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)、完整地就工作過(guò)程中形成的工作記錄、工作中獲得的相關(guān)文件、會(huì)議紀(jì)要、談話等資料制作工作底稿（或保留相關(guān)記錄文件）。第四十條 建議律師對(duì)承辦盡職調(diào)查業(yè)務(wù)過(guò)程中重要的往來(lái)電子郵件和電子版式的法律文件進(jìn)行備份。 第二部分 盡職調(diào)查前的準(zhǔn)備第四十一條 律師事務(wù)所接受委托后及時(shí)組成盡職調(diào)查工作小組，明確分工和責(zé)任，保證在委托合同約定的時(shí)間內(nèi)展開(kāi)工作。第四十二條 律師根據(jù)委托合同的約定、目標(biāo)公司的具體情況制定工作方案，并及時(shí)向當(dāng)事人通報(bào)。第四十三條 在正式開(kāi)始工作前根據(jù)委托合同的約定及目標(biāo)公司的具體情況擬定調(diào)查清單。

26、第四十四條 了解交易目的、基本要求、目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓的原因及基本情況。第三部分 盡職調(diào)查的方法第四十五條 取得目標(biāo)公司的配合，調(diào)閱目標(biāo)公司的檔案資料及其他文件、文字材料。第四十六條 約見(jiàn)目標(biāo)公司的管理層或業(yè)務(wù)人員配合調(diào)查有關(guān)情況，并制作談話筆錄。第四十七條 通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、紙質(zhì)媒介等公開(kāi)披露目標(biāo)公司信息的渠道進(jìn)行了解。第四十八條 向目標(biāo)公司提交適宜的盡職調(diào)查清單或問(wèn)卷清單。第四十九條 根據(jù)目標(biāo)公司提供的線索、信息以及其他渠道進(jìn)行調(diào)查。第五十條 通過(guò)目標(biāo)公司注冊(cè)登記機(jī)關(guān)調(diào)查目標(biāo)公司的成立、變更、年檢、注銷、吊銷等情況。第五十一條 通過(guò)相應(yīng)的主管登記機(jī)關(guān)調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓、抵押等情況。第五十二條 通過(guò)

27、目標(biāo)公司所在地政府及所屬相關(guān)職能部門調(diào)查相關(guān)信息。第五十三條 通過(guò)目標(biāo)公司的債權(quán)人、債務(wù)人調(diào)查有關(guān)情況。第五十四條 可依法通過(guò)收集文字資料、約談、記錄、走訪等方式查閱政府相關(guān)職能部門的檔案。第五十五條 與其他中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)方核對(duì)事實(shí)。第五十六條 實(shí)地考察并核實(shí)目標(biāo)公司資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的土地、地上建筑物等資產(chǎn)情況，可采用拍照等方式取得證據(jù)。第五十七條 委托其他律師事務(wù)所、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。第四部分 盡職調(diào)查內(nèi)容第五十八條 對(duì)受讓方而言，盡職調(diào)查的目的是充分了解和掌握目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的狀況，以便綜合考慮是否繼續(xù)進(jìn)行受讓。鑒于此，律師起草盡職調(diào)查提綱、實(shí)際進(jìn)行盡職調(diào)查應(yīng)關(guān)注以下方面

28、：1.目標(biāo)公司股東持有、處分目標(biāo)公司股權(quán)的合法性和完全性；2.目標(biāo)公司設(shè)立、存續(xù)的合法性和從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有效性；3.目標(biāo)公司目前資產(chǎn)、負(fù)債和或有債務(wù)的真實(shí)狀況，包括一般債權(quán)債務(wù)、擔(dān)保責(zé)任、欠繳稅費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)等；4.目標(biāo)公司已經(jīng)簽訂但尚未履行完畢的合同及其履行情況；5.目標(biāo)公司涉及的尚未執(zhí)行終結(jié)的行政處罰和訴訟、仲裁案件；6.目標(biāo)公司目前已經(jīng)取得和正在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，項(xiàng)目具體情況以及正在經(jīng)營(yíng)的其他業(yè)務(wù)的真實(shí)情況。股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)本指引附件一。第五部分 盡職調(diào)查報(bào)告第五十九條 盡職調(diào)查報(bào)告的范圍及深度應(yīng)滿足受讓方據(jù)以判斷目標(biāo)公司股權(quán)、目標(biāo)項(xiàng)目有無(wú)瑕疵、繼續(xù)受讓有無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)之需要

29、。這意味著盡職調(diào)查報(bào)告應(yīng)對(duì)目標(biāo)公司的概況及歷史沿革、股東及各自持股比例、公司治理結(jié)構(gòu)及有關(guān)情況、主要資產(chǎn)及重大債權(quán)債務(wù)情況、公司涉及的訴訟、仲裁或行政處罰情況等進(jìn)行詳細(xì)陳述，并對(duì)盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的可能影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓、影響目標(biāo)項(xiàng)目的取得、開(kāi)發(fā)、建設(shè)或銷售等的問(wèn)題進(jìn)行法律分析和論證、提示法律風(fēng)險(xiǎn)。第六十條 盡職調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括四個(gè)部分，每部分具體內(nèi)容如下：（一）引言。該部分陳述律師盡職調(diào)查權(quán)利來(lái)源、盡職調(diào)查的任務(wù)與目的、調(diào)查獲取文件資料的采信原則和調(diào)查報(bào)告的事實(shí)陳述方式。（二）定義。該部分就盡職調(diào)查報(bào)告中所提到的有關(guān)主體、客體、簡(jiǎn)稱及其他詞語(yǔ)的含義進(jìn)行定義，以使后文中有關(guān)詞語(yǔ)指代清楚。（三）正文。主要

30、陳述盡職調(diào)查了解到的事實(shí)情況，可對(duì)以下內(nèi)容逐一陳述：1.目標(biāo)公司的設(shè)立及歷史沿革、股東和股權(quán)架構(gòu)；2.目標(biāo)公司的公司治理及董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員；3.目標(biāo)公司員工及各項(xiàng)保險(xiǎn)的辦理；4.目標(biāo)公司擁有的主要財(cái)產(chǎn)；5.目標(biāo)公司的重大債權(quán)、債務(wù)； 6.目標(biāo)公司的對(duì)外投資情況；7. 目標(biāo)項(xiàng)目的情況；8. 目標(biāo)公司涉及的訴訟、仲裁或行政處罰情況。（四）律師就重要法律問(wèn)題發(fā)表的法律意見(jiàn)。該部分主要為律師依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定就盡職調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題（如股權(quán)權(quán)利瑕疵、目標(biāo)項(xiàng)目權(quán)利瑕疵、目標(biāo)公司已簽訂未履行完畢的合同履約風(fēng)險(xiǎn)等）進(jìn)行法律分析，就其對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的影響發(fā)表法律意見(jiàn)、提示法律風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)委托書(shū)的要求提出

31、解決方案或建議等。第六部分 律師從事盡職調(diào)查工作應(yīng)注意的事項(xiàng)第六十一條 盡職調(diào)查應(yīng)注意的事項(xiàng)：（一）調(diào)查應(yīng)盡可能獲取材料的原件、正本。不是原件或正本的，應(yīng)核實(shí)原件，由目標(biāo)公司在復(fù)印件上蓋章，確認(rèn)其內(nèi)容與原件一致。不能提供原件或正本的文件，由目標(biāo)公司出具所提供文件真實(shí)、準(zhǔn)確，與原件一致的書(shū)面聲明。（二）對(duì)于重要但缺少有效證據(jù)支持的信息、陳述、事實(shí)，應(yīng)取得目標(biāo)公司或其他相關(guān)單位/人員對(duì)該信息、陳述、事實(shí)的書(shū)面確認(rèn)。（三）建立文件資料、證明等的交接清單，做好簽收工作。嚴(yán)格遵守交接要求，并保管好所收到的文件資料、證明等。（四）對(duì)以電子文本、電子郵件等形式提供給律師的文件資料、證明等，律師應(yīng)當(dāng)進(jìn)行備份歸

32、檔，并轉(zhuǎn)換成紙面形式，由提供人或相關(guān)人員簽字或蓋章確認(rèn)。（五）初步完成對(duì)目標(biāo)公司的調(diào)查后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行歸納總結(jié)，并盡可能將調(diào)查情況匯總、分類、統(tǒng)計(jì)建檔。第六十二條 盡職調(diào)查報(bào)告應(yīng)注意的事項(xiàng)：（一）盡職調(diào)查報(bào)告應(yīng)明確出具目的，并聲明不得為其他目的使用該調(diào)查報(bào)告。例：“本盡職調(diào)查報(bào)告僅為A公司受讓B公司控股股權(quán)之目的而出具，未經(jīng)某某律師事務(wù)所書(shū)面同意，本盡職調(diào)查報(bào)告不得為其他人的利益或其他目的而使用，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外”。（二）應(yīng)明確盡職調(diào)查報(bào)告的限制性條件。受調(diào)查資料是否真實(shí)、有效、全面的限制，受調(diào)查對(duì)象是否配合的限制，以及受相關(guān)法律及規(guī)定的限制，律師調(diào)查不可能窮盡了解所有的客觀真實(shí)情況。因此，

33、在起草盡職調(diào)查報(bào)告時(shí)，建議就該等情況附相關(guān)免責(zé)聲明。（三）盡職調(diào)查報(bào)告應(yīng)明確其范圍僅限于對(duì)法律方面的調(diào)查、分析。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的順利完成除法律方面的調(diào)查外，還有賴于財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)專業(yè)的支持，因此，調(diào)查報(bào)告中應(yīng)當(dāng)有關(guān)于“該報(bào)告不對(duì)有關(guān)會(huì)計(jì)、審計(jì)及資產(chǎn)評(píng)估等專業(yè)事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)判，該相關(guān)問(wèn)題和數(shù)據(jù)需具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)做出判斷等”的聲明。第四節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第一部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的起草第六十三條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同除將受讓方和轉(zhuǎn)讓方列為當(dāng)事人外，還應(yīng)將目標(biāo)公司列為一方當(dāng)事人。 因?yàn)橛嘘P(guān)公司信息披露需要目標(biāo)公司和轉(zhuǎn)讓方作為共同披露義務(wù)人，且股權(quán)工商變更登記一般需要目標(biāo)公司負(fù)責(zé)辦

34、理、轉(zhuǎn)讓方與受讓方配合。若按照轉(zhuǎn)讓安排，股權(quán)工商變更登記的辦理晚于受讓方支付第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的時(shí)間很久，則需要目標(biāo)公司以目標(biāo)項(xiàng)目為其和轉(zhuǎn)讓方提供履約擔(dān)保。第六十四條 須明確約定轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例。目標(biāo)公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，還須說(shuō)明股權(quán)對(duì)應(yīng)的公司資產(chǎn)、債務(wù)的范圍。如有需要?jiǎng)冸x的資產(chǎn)和/或債務(wù)，應(yīng)明確約定剝離的時(shí)間和辦法以及剝離前如何管理等事項(xiàng)。第六十五條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)款和支付方式均可由當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定（涉及到國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的除外）。注意受讓方付款和轉(zhuǎn)讓方履行相關(guān)義務(wù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系，盡量采用分階段支付的方式，以占據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的主動(dòng)權(quán)。國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，需經(jīng)國(guó)家認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)清查及現(xiàn)值

35、估價(jià)，并且國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓要委托產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，公告后產(chǎn)生兩個(gè)及以上競(jìng)買者的，還需采取拍賣或招投標(biāo)的形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。第六十六條 工商變更登記一般由目標(biāo)公司負(fù)責(zé)辦理，轉(zhuǎn)讓方與受讓方予以配合。當(dāng)然亦可約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)辦理，目標(biāo)公司與受讓方予以配合。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可根據(jù)當(dāng)事人的要求約定辦理股權(quán)工商變更登記手續(xù)的條件。例如股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已生效、股權(quán)轉(zhuǎn)讓已獲得有關(guān)主管部門的審批、受讓方已按約定支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等。第六十七條 辦理工商變更登記手續(xù)一般需要受讓方與轉(zhuǎn)讓方簽訂簡(jiǎn)單的、符合工商行政主管部門要求的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)明確：用于辦理工商變更登記的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議與股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不一致的，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓

36、合同為準(zhǔn)。第六十八條 合同中可約定：轉(zhuǎn)讓方和目標(biāo)公司在辦理股權(quán)工商變更登記手續(xù)的同時(shí)，辦理如下事項(xiàng)：（一）辦理公司章程修改、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和董事長(zhǎng)變更登記手續(xù)；（二）向受讓方移交公司印鑒、財(cái)務(wù)印鑒及法定代表人印鑒的時(shí)間、程序等；（三）向受讓方移交全部賬務(wù)賬冊(cè)、檔案的時(shí)間、程序等；（四）對(duì)公司原有職工保留與否、由公司解除勞動(dòng)合同時(shí)違約責(zé)任、補(bǔ)償金的承擔(dān)等做出約定。第六十九條 受讓方與轉(zhuǎn)讓方均需保證：我方已經(jīng)按照公司章程及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定就簽訂和履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，獲得合法授權(quán)。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)就其披露信息的全面性、真實(shí)性做出承諾，并承諾對(duì)信息披露不實(shí)的情況承擔(dān)違約責(zé)任。重點(diǎn)注意轉(zhuǎn)讓方對(duì)目標(biāo)公司所負(fù)債務(wù)

37、未如實(shí)披露的處理，一般有必要要求轉(zhuǎn)讓方就其對(duì)該情況提供擔(dān)保（一定數(shù)額的保證金或銀行保函）。第七十條 合同應(yīng)當(dāng)約定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的稅、費(fèi)雙方如何承擔(dān)。第七十一條 合同應(yīng)就各方當(dāng)事人違反合同約定的具體情形設(shè)定違約責(zé)任，為一方當(dāng)事人按照合同約定或法律規(guī)定行使合同解除權(quán)的情況如何處理做出安排，并為一方當(dāng)事人非按合同約定和法律規(guī)定解除合同的行為設(shè)定違約責(zé)任。 第七十二條 涉及國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建議在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中附生效條件。如完成前期的審批、評(píng)估各項(xiàng)工作，待取得了相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后方能生效。 如受讓方為外資，或涉及外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依法需經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

38、方可生效。第七十三條 合同還應(yīng)包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同適用的法律和管轄、不可抗力、通知等條款，該等條款屬于合同通用條款，這里不再贅述。第二部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的談判第七十四條 建議律師參與當(dāng)事人談判，協(xié)助當(dāng)事人就合同文本中的有關(guān)法律問(wèn)題與對(duì)方解釋、溝通和協(xié)商，最大限度維護(hù)當(dāng)事人的利益，并根據(jù)談判情況適當(dāng)修改、調(diào)整合同文本，直至當(dāng)事人最終確認(rèn)文本內(nèi)容。談判過(guò)程中，每一輪談判結(jié)束時(shí)，建議由雙方參與談判人員對(duì)該次談判已達(dá)成共識(shí)的條款或條件簽字確認(rèn)，避免此后談判過(guò)程中出現(xiàn)反復(fù)，而且有利于在下一輪談判中判斷對(duì)方改變了之前已商定的哪些內(nèi)容，掌握談判中的主動(dòng)權(quán)。第三部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽署第七十五條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)由

39、各方當(dāng)事人依法簽署，一般為法定代表人簽字（或其授權(quán)的代表簽字），并加蓋公章。第四部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的政府審批第七十六條 對(duì)于不涉及國(guó)有股權(quán)、上市公司股權(quán)、外資股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，受讓方非外資受讓的，無(wú)須審批。對(duì)于涉及國(guó)有股權(quán)的，審批部門包括負(fù)責(zé)國(guó)有股權(quán)管理的部門及其地方授權(quán)部門，審批要點(diǎn)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否公平、國(guó)有資產(chǎn)是否流失。對(duì)于涉及上市公司股權(quán)的，審批部門還包括中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)，審批要點(diǎn)是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務(wù)等。對(duì)于受讓方為外資，或擬受讓的股權(quán)為外資股權(quán)的，需要經(jīng)商務(wù)主管等部門批準(zhǔn)。第五節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第七十

40、七條 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，對(duì)于先行支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的受讓方或者先行辦理股權(quán)變更登記的轉(zhuǎn)讓方而言具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，建議律師提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付的法律服務(wù)，從而使轉(zhuǎn)讓方、受讓方的利益均能得到一定的保障。律師在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款環(huán)節(jié)上的服務(wù)主要體現(xiàn)在資金監(jiān)管和價(jià)款驗(yàn)證兩個(gè)環(huán)節(jié)。律師事務(wù)所從事股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金監(jiān)管的過(guò)程中應(yīng)堅(jiān)持?？顚Ｓ玫脑瓌t。第七十八條 受讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，律師應(yīng)提示轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同申請(qǐng)辦理股東名冊(cè)變更登記。申請(qǐng)變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供全體股東過(guò)半數(shù)同意的證明和其他股東放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股東名冊(cè)變更登記申請(qǐng)。股東名冊(cè)變更登記完成后，公司應(yīng)向受讓方重新出具出資證明書(shū)

41、。第七十九條 董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員的任免程序通常由公司章程予以規(guī)定，因此如股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及上述人員的任免，應(yīng)當(dāng)遵循公司章程的規(guī)定。但應(yīng)注意的是，公司法定代表人的更換，應(yīng)當(dāng)?shù)焦ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)辦理變更登記，董事、監(jiān)事、總經(jīng)理等發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)向原登記機(jī)關(guān)備案。股權(quán)變更之后，重新選任董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人等的時(shí)候，應(yīng)注意公司法第147條的有關(guān)禁止性規(guī)定，以免出現(xiàn)任免無(wú)效之情形。第八十條 公司股東發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司章程進(jìn)行相應(yīng)的修改。辦理股東變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交修改后的公司章程或章程修正案。有限責(zé)任公司有權(quán)修改公司章程的機(jī)構(gòu)是股東會(huì)，股東會(huì)會(huì)議作出修改公司章程的決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東

42、通過(guò)。股份有限公司有權(quán)修改公司章程的機(jī)構(gòu)是股東大會(huì)，股東大會(huì)作出修改公司章程的決議，必須經(jīng)出席會(huì)議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上通過(guò)。第八十一條 公司股東發(fā)生變更，應(yīng)根據(jù)公司法、公司登記管理?xiàng)l例及公司章程的規(guī)定到工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記，否則不能對(duì)抗第三人。 第八十二條 股東變更登記完成后，受讓方成為公司新股東，依法行使股東權(quán)利，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將公司經(jīng)營(yíng)管理所需要的物品和文件交付給受讓方，所交付的物品和文件主要有公司登記證照、印章、賬簿憑證、資產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)文件、重大合同、流動(dòng)資產(chǎn)等。第四章 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引第一節(jié) 一般規(guī)定第八十三條 律師就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，主要依據(jù)土地

43、管理法、物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋、最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋、最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋等。第八十四條 本章的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，分為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓兩種。律師為上述兩種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式提供法律服務(wù)可以參考本章的規(guī)定。第八十五條 本章所涉及的名詞解釋：（一）“受讓方”指擬受讓目標(biāo)項(xiàng)目的法人。（二）“轉(zhuǎn)讓方”指取得目標(biāo)項(xiàng)目并擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給受讓方的法人。

44、（三）“意向書(shū)”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)項(xiàng)目事宜初步達(dá)成的轉(zhuǎn)讓意向書(shū)或框架協(xié)議。 （四）“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)項(xiàng)目事宜達(dá)成的正式合同。第八十六條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的基本程序：1.了解目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目情況；2.達(dá)成初步轉(zhuǎn)讓意向，簽訂意向書(shū)，視情況由受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付一定數(shù)額的定金；3.受讓方對(duì)目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查；4.受讓方根據(jù)調(diào)查情況決定是否繼續(xù)受讓，若決定繼續(xù)受讓，則設(shè)計(jì)、論證受讓方案；5.起草資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，就合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商、談判；6.簽署資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；7.履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。第二節(jié) 律師辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意向階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第八十七條 受讓方與轉(zhuǎn)讓方接洽，了解

45、目標(biāo)公司的設(shè)立時(shí)間、注冊(cè)資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債狀況、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍，公司除目標(biāo)項(xiàng)目外是否還有其他經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，公司有無(wú)債權(quán)債務(wù)糾紛，有無(wú)已發(fā)生的或潛在的訴訟、仲裁或行政處理案件，股權(quán)是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)等情況。此外，受讓方還應(yīng)了解目標(biāo)項(xiàng)目的來(lái)源、土地性質(zhì)、權(quán)屬情況、規(guī)劃情況、開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況、已取得的開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)、就該項(xiàng)目已簽訂的合同及履行情況、項(xiàng)目（實(shí)物或權(quán)利）有無(wú)瑕疵等。第八十八條 根據(jù)了解到的情況，對(duì)可能存在的法律問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判，并書(shū)面提示當(dāng)事人，建議轉(zhuǎn)讓操作方案，根據(jù)目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的具體情況設(shè)計(jì)、起草意向書(shū)。第八十九條 意向書(shū)旨在為整個(gè)交易做出綱領(lǐng)性的計(jì)劃和安排，為轉(zhuǎn)讓方配合受讓方進(jìn)

46、行盡職調(diào)查提出要求，為受讓方根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果決定是否繼續(xù)進(jìn)行受讓設(shè)定條件，為受讓方按照轉(zhuǎn)讓方要求支付定金提供合同依據(jù)。第九十條 意向書(shū)所包含的主要內(nèi)容有：1.轉(zhuǎn)讓標(biāo)的2.轉(zhuǎn)讓方式及主體3.轉(zhuǎn)讓價(jià)款及價(jià)格確定方式4.付款方式5.進(jìn)度安排條款（工作步驟、時(shí)間表等事項(xiàng)）6.陳述保證條款（主體資格、項(xiàng)目基本情況等）7.權(quán)利義務(wù)條款（如協(xié)同配合義務(wù)、提供必要資料信息的義務(wù)、各方負(fù)責(zé)事項(xiàng)的劃分等）8.排他協(xié)商條款（獨(dú)家談判權(quán)）9.誠(chéng)意金條款10.意向書(shū)終止（解除）條款11.違約責(zé)任條款12.保密條款13.爭(zhēng)議解決條款14.法律適用條款（適用于涉外的情形）15.其他條款（費(fèi)用承擔(dān)條款、彈性條款等）16.生效

47、條款第九十一條 意向書(shū)的起草、談判及簽訂應(yīng)注意的問(wèn)題：（一）受讓時(shí)，受讓方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義去受讓，而是先設(shè)立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去受讓目標(biāo)項(xiàng)目。所以，建議意向書(shū)中為受讓方將來(lái)可能以其指定的其他公司進(jìn)行受讓做好鋪墊。（二）意向書(shū)是否設(shè)計(jì)誠(chéng)意金/定金條款（以下均稱“定金”）應(yīng)視轉(zhuǎn)讓方的意愿而定。該條款主要是為降低受讓方惡意磋商或其他不誠(chéng)信行為的風(fēng)險(xiǎn)，并擔(dān)保下列事項(xiàng)：1.轉(zhuǎn)讓方積極配合受讓方的盡職調(diào)查，提供目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目詳實(shí)的資料；2.轉(zhuǎn)讓方介紹的情況與目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際情況一致；3.受讓方能夠按期完成盡職調(diào)查并按意向書(shū)約定條件做出是否繼續(xù)受讓的決定；

48、4.轉(zhuǎn)讓方遵守對(duì)其在排他期內(nèi)的限制性約定；5.雙方均對(duì)轉(zhuǎn)讓事宜以及其獲取的對(duì)方的資料、信息、商業(yè)秘密進(jìn)行保密，并在終止轉(zhuǎn)讓時(shí)返還從對(duì)方獲取的全部資料等。（三）受讓方有權(quán)根據(jù)盡職調(diào)查情況，提出修改受讓方案、調(diào)整交易價(jià)款、要求轉(zhuǎn)讓方處理不利事項(xiàng)等合理要求；亦可決定終止或繼續(xù)交易。但為防止受讓方濫用其權(quán)利，建議在意向書(shū)中設(shè)置繼續(xù)受讓或不再受讓的條件。（四）盡職調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露情況一致的，受讓方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)受讓，進(jìn)入?yún)f(xié)議起草、談判、簽署階段；受讓方拒絕繼續(xù)受讓的，定金不予返還。若調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露的情況不一致的（細(xì)微不一致在所難免，一般指重大不一致，但對(duì)何謂“重大不一致”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方意思在意向書(shū)中

49、明確約定），受讓方有權(quán)放棄受讓，且轉(zhuǎn)讓方應(yīng)雙倍返還定金。第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)第九十二條 律師在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下提供的盡職調(diào)查階段的法律服務(wù)，除本章規(guī)定的內(nèi)容外，建議參照股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引。第九十三條 為確保項(xiàng)目合法并滿足受讓方的開(kāi)發(fā)需要，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓盡職調(diào)查的重點(diǎn)應(yīng)放在項(xiàng)目的具體情況上，包括立項(xiàng)到轉(zhuǎn)讓時(shí)的所有情況。除土地狀況、項(xiàng)目審批/建設(shè)手續(xù)、建設(shè)施工情況、權(quán)屬狀況等房地產(chǎn)項(xiàng)目一般調(diào)查內(nèi)容外，不同類別項(xiàng)目有不同的調(diào)查重點(diǎn)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)本指引附件二。第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第一部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的起草第九十四條 建設(shè)用地

50、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：1.雙方當(dāng)事人的基本情況2.轉(zhuǎn)讓土地的坐落、證號(hào)、性質(zhì)等基本情況3.建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)劃用途和規(guī)劃條件4.土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方式和期限5.土地交付、驗(yàn)收期限6.地上建筑物、其他附著物及處理方式7.轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)8.合同的擔(dān)保9.違約責(zé)任10.爭(zhēng)議的解決方式11.雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)12.生效條款第九十五條 草擬或?qū)彶榻ㄔO(shè)用地轉(zhuǎn)讓合同注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)防范：（一）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓方與登記文件登記的主體應(yīng)當(dāng)一致。（二）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)及時(shí)辦理與該建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)的立項(xiàng)、規(guī)劃等批

51、準(zhǔn)文件的變更手續(xù)。（三）關(guān)注擬轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途、規(guī)劃條件。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，若受讓方改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途、規(guī)劃條件的，應(yīng)征得所在地市、縣人民政府土地管理部門的同意，并按照審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后，依照相關(guān)規(guī)定重新辦理土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理登記手續(xù)。（四）作為轉(zhuǎn)讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，盡量要求受讓方一次性支付轉(zhuǎn)讓款，其保證金盡量不留或少留，并盡量縮短保證期限。作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，按照階段向轉(zhuǎn)讓方分期付款，并留取一定款項(xiàng)作為合同履行的保證金，同時(shí)盡量延長(zhǎng)保證期限。雙方律師結(jié)合目標(biāo)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓完成的周期、當(dāng)事

52、人利益最大化等因素，商定適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞健＃ㄎ澹┳鳛槭茏尫降穆蓭煈?yīng)提示當(dāng)事人，在轉(zhuǎn)讓款的支付方式上可以與轉(zhuǎn)讓方共同與第三方（銀行、公證機(jī)構(gòu)）簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，對(duì)轉(zhuǎn)讓款進(jìn)行監(jiān)管，待轉(zhuǎn)讓方按約定全部履行合同義務(wù)后，由資金監(jiān)管方按照監(jiān)管協(xié)議的約定向轉(zhuǎn)讓方付款，以確保資金的安全。（六）在草擬或?qū)彶橥恋剞D(zhuǎn)讓合同時(shí)應(yīng)注意對(duì)合同簽訂人主體資格、代理人代理權(quán)限的審查。（七）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)土地管理部門辦理轉(zhuǎn)移登記，不得對(duì)抗第三人。為防止轉(zhuǎn)讓方“一地多賣”損害受讓方利益的行為，在合同中應(yīng)將辦理轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間盡量縮短。第九十六條 在建工程轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：1.雙方當(dāng)事人的基本情況2.轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的概況及范圍3

53、.轉(zhuǎn)讓價(jià)款的構(gòu)成和支付方式4.地上建筑物、附屬物、設(shè)施的處理5.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前債權(quán)、債務(wù)的處理6.轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的交接7.雙方對(duì)于轉(zhuǎn)讓條件的保證和承諾8.履約保證金、保函的處理及返還9.辦理項(xiàng)目權(quán)屬變更登記的時(shí)間、期限10.違約責(zé)任11.其他常規(guī)性條款12.生效條款第九十七條 草擬或?qū)徍嗽诮üこ剔D(zhuǎn)讓合同的注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)防范：（一）轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的所有人，其名稱應(yīng)當(dāng)與行政機(jī)關(guān)登記文件上所載明的權(quán)利人一致。（二）受讓方應(yīng)為取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、具有相應(yīng)支付能力的企業(yè)（目標(biāo)項(xiàng)目非用于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的除外）。（三）核實(shí)并列明轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的詳細(xì)狀況，包括：建設(shè)用地使用權(quán)的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、項(xiàng)目的批復(fù)文

54、號(hào)、土地取得方式、規(guī)劃用途和條件、開(kāi)發(fā)期限、地上建筑物的情況等。（四）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地使用權(quán)及地上建筑物是否存在抵押、查封、租賃等限制項(xiàng)目權(quán)利的事項(xiàng)。作為受讓方的律師應(yīng)當(dāng)提示當(dāng)事人，與轉(zhuǎn)讓方約定消除上述權(quán)利瑕疵的方式及期限。（五）核實(shí)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是否具備轉(zhuǎn)讓條件：1.轉(zhuǎn)讓方是否交清出讓金；2.屬于房屋建筑工程的項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已投入資金是否達(dá)到投資總額的25%，屬于成片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否達(dá)到工業(yè)用地或建設(shè)用地條件；3.轉(zhuǎn)讓方（非國(guó)有企業(yè)）是否經(jīng)過(guò)其公司章程規(guī)定的權(quán)力機(jī)關(guān)的通過(guò)；轉(zhuǎn)讓方（國(guó)有企業(yè)）是否經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，是否需經(jīng)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)交易。（六）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，如受讓項(xiàng)目存在逾

55、期開(kāi)發(fā)將有可能面臨交納土地閑置費(fèi)、土地被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等行政許可文件如超過(guò)有效期限需要重新辦理審批。針對(duì)上述情況應(yīng)約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)補(bǔ)辦政府部門重新認(rèn)可的手續(xù)。（七）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，在項(xiàng)目受讓后，如受讓方需改變?cè)ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途及土地規(guī)劃條件的，應(yīng)由原批準(zhǔn)部門按照權(quán)限的重新審批，并依照規(guī)定調(diào)整土地出讓金。（八）在轉(zhuǎn)讓款的支付節(jié)點(diǎn)上，雙方可將合同的簽訂、工程現(xiàn)場(chǎng)的移交、工程資料的移交和變更登記、審批文件的移交等作為支付轉(zhuǎn)讓款的參照依據(jù)。（九）雙方應(yīng)對(duì)在建或已竣工的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程造價(jià)、需要的整改費(fèi)用進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估后予以確

56、定。（十）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，在合同中約定轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目交割前轉(zhuǎn)讓方應(yīng)對(duì)完工工程予以妥善保護(hù)，其施工資料作為本合同的交割資料。（十一）作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，通常情況下轉(zhuǎn)讓方會(huì)將轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地使用權(quán)（含在建工程）作為抵押融資手段，如轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目被抵押不僅難以辦理過(guò)戶登記手續(xù)而且抵押權(quán)人對(duì)于抵押物可依法申請(qǐng)拍賣并享有優(yōu)先受償權(quán)。如轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目被司法查封，未經(jīng)作出查封的部門解除查封，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也不能辦理轉(zhuǎn)戶登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地使用權(quán)、建筑物如被轉(zhuǎn)讓方出租，則可能會(huì)遇到承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租賃期限未到期等問(wèn)題，而影響項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)施。對(duì)于上述情況應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)在約定的期限內(nèi)解除抵押、查封、租賃等事宜，如需受讓方預(yù)付轉(zhuǎn)讓款解決上述事宜，受讓方需對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記,以確保預(yù)付款的安全并防止轉(zhuǎn)讓方出現(xiàn)“一地多賣”的情況。（十二）作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，轉(zhuǎn)讓雙方如與原施工承包方就施工合同的處理協(xié)商未果，施工企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)戶之前提起工程款訴訟并對(duì)所施工的項(xiàng)目申請(qǐng)?jiān)V訟保全，會(huì)